Earticle

미국의 콘도는 아파트와 비슷한 생활공간 유형이지만 독립적으로 판매할 수 있으므로, 부동산으로 간주된다. 미국에서 콘도미니엄 소유 권은 19세기 후반에 나타났으며 인구밀도가 높은 도시 지역에서 인기 가 있었으며, 여러 가지 형태의 콘도미니엄이 있다. 북미 최초의 콘도 건물 인 렘브란트는 1881년 맨해튼 미드 타운에 지어졌다. 1958년 푸 에르토 리코는 '구획 재산법'이라 불리는 최초의 현대 콘도미니엄 법령을 통과시켰다. 1961년 미연방 주택청은 푸에르토 리코의 1958년 콘 도 법령을 기초로 미국의 개별 주에서 채택할 모델법안을 작성했다. 이로 인하여 1964년 뉴욕 콘 도미니엄 법이 채택되는 것을 시작으로 다른 주에서 모델법안이 채택되었다. 1960년대에 미국 대륙에 약 70만 개의 콘도미니엄이 건설되었으며, 2001년 뉴욕에서 트럼프 월드 타워 (Trump World Tower)가 완공되 어 72층으로 북미에서 가장 높은 단독 주거건물이 되었다. 지난 수십 년 동안 주거용 콘도미니엄 산업은 마이애미, 뉴욕, 시카고, 보스턴, 로 스앤젤레스, 샌프란시스코, 시애틀 및 오스틴과 같은 모든 주요 대도시 지역에서 호황을 누리고 있다. 오늘날 북미에는 3 천만 개 이상의 콘 도미니엄이 있으며 앞으로 몇 년 동안 계속 증가 할 것으로 예상된다. 콘도미니엄에 관한 모델법으로, Uniform Condominium Act, Uniform Planned Community Act, Uniform Common Interest Ownership Act, Uniform Real Estate Cooperative Act이 있으며, 일 부 주들은 이들 모델법으로 전부 또는 부분적으로 채택하고 있다.

A condominium in the United States is a type of living space similar to an apartment, but it is independently sellable and therefore regarded as real estate. In the United States, there are several different styles of condominium complexes. In the United States condominium ownership appeared in the latter half of the 19th century and has been popular in crowded urban areas. North America's first condominium building, the Rembrandt is built in midtown Manhattan in 1881. In 1958, Puerto Rico passed the first modern condominium statute, called 'The Horizontal Property Act' In 1961, the Us Federal Housing Administration used a 1958 condo statute from Puerto Rico to draft model legislation for adoption by US states. In 1964, New York’s Condominium Act was passed. In the 1960s, an estimated 700,000 condominium units have now been constructed in the continental United States. In 2001, Trump World Tower is completed in New York, becoming the tallest solely-residential building in North America with 72 floors. Over the past several decades, the residential condominium industry has been booming in all of the major metropolitan areas such as Miami, New York City, Chicago, Boston, Los Angeles, San Francisco, Seattle and Austin. Today there are more than 30 million condominium units in North America a number that will continue to grow in the years ahead. Model laws for condominiums include the Uniform Condominium Act, the Uniform Planned Community Act, the Uniform Common Interest Ownership Act, and the Uniform Real Estate Cooperative Act, which some states adopt in whole or in part under these model laws.

급격한 차량보급 및 이용에 따라 주차장의 이용은 주거생활에서는 물론이고, 상업시설의 이용을 위해서는 필수불가결한 요소가 되었다. 주택을 구입하거나 선택할 때 주차장의 편리한 이용은 중요한 고려요 소가 되고 있으며, 상가 등과 같은 상업시설의 경우는 적절한 주차공간의 확보가 해당 상가의 활성화 내지 수익창출의 필수요건이 된다. 따라서 주차장과 관련한 분쟁 등이 사회적 문제로 부각된 지 오래되었 고, 특히 이러한 문제는 주상복합건물에서 두드러진다. 주상복합건물 의 주차장의 이용과 관련한 분쟁에 대해 대상판결은 지금까지 상이한 하급법원의 판결을 정리한 것으로 볼 수 있다. 하지만 대상판결을 통 해서 주차장 이용관계가 법률적으로 명확해졌다고도 볼 수는 없다. 왜 냐하면 대상판결이 주상복합건물의 이해관계 당사자들의 이익을 교량 한 종국적인 결론인지에 대해서는 의문이 있기 때문이다. 대상판결 이 후에도 관련한 소송이 지속적으로 제기되고 있는 것도 이를 반증하는 것이라 하겠다. 본 논문에서는 주상복합건물의 주차장의 이용에 관한 법률문제를 관련한 법률규정과 해석론, 아파트와 상가의 분양실제, 실 제 주차장의 이용실태 등을 통해서 대상판결을 검토하고 이와 관련한 해석론과 입법론을 제시하고자 한다. 대상판결은 현행 집합건물법과 공동주택법의 규정과 이론적인 관점에서만 보면 수긍할 수 있다. 하지 만 대상판결은 주상복합건물의 상가건물 구분소유자가 단지 내 주차장 전체를 사용할 수 있다는 것만을 확인하였을 뿐, 원심과 같이 주상복 합건물의 당사자인 아파트의 구분소유자와 상가건물의 구분소유자들 간의 주차장의 이용관계를 어떻게 조절할 수 있는지, 그것이 가능한 경우 어떤 방법과 기준에서 가능한지에 대해서는 판단하지 않았다. 이 러한 점에서 주상복합건물의 상가건물 구분소유자의 대지사용권을 인 정하는 전제에서 일정한 기준에 따라 상가건물 구분소유자의 주차장의 이용에 대한 권리가 제한될 수 있다고 본 원심판결이 더 타당하다고 생각한다. 주상복합건물의 주차장의 이용분쟁에 대해서는 입법적으로 주상복합건물의 이원적 관리상황을 해결하는 것이 근본적인 해결책이 되겠지만, 그 이전이라도 주상복합건물의 주차장의 둘러싼 아파트와 상가건물 구분소유자들 간 이해관계를 조정하려는 기준과 절차마련에 관한 노력이 필요하다고 생각한다.

The number of cars suddenly increased, and this made parking lots an important factor in our lives. Parking lots are closely related to profits in commercial facilities. We consider parking a lot when buying a home. Also, when purchasing a shopping mall, the presence and area of p arking lots are important factors. In particular, securing an appropriate parking lot in the shopping mall is an important factor in revitalizing the shopping mall and generating revenue. Therefore, it has been a long time since the parking lot dispute has emerged as a social problem, and this problem is particularly noticeable in multi-commercial buildings. The Supreme Court ruling on the parking lot dispute in a multi-commercial building can be seen as a summary of the rulings of different lower courts. However, it cannot be said that the parking lot relationship became clear through the Supreme Court ruling. This is because the Supreme Court's ruling did not consider the interests of the interested parties of the multi-commercial building. This can be confirmed by the fact that many lawsuits have been filed against the parking lot dispute even after the Supreme Court ruling. In this paper, we examine the legal issues regarding the use of parking lots in multi-commercial buildings. Therefore, we intend to derive legislative and analytical measures to resolve the parking lot dispute in multi-commercial buildings. The Supreme Court's decision is in accordance with the provisions of the ownership on and management of condominium buildings act and the multi-family housing act, and is legally valid. However, the Supreme Court's decision did not provide a standard for the relationship between users of the complex. On the other hand, the decision of the High Court is more appropriate in that it has presented the criteria for the use of parking lots in complex buildings. However Efforts at the level of legal interpretation and legislative level of disputes regarding the use of parking lots in complex buildings are continuously needed.

이 글은 분양계약상의 공급면적, 공유대지면적에 비해 이전등기된 면적이 증가 또는 감소한 경우 민법 제574조의 담보책임을 물을 수 있 는지 여부에 관해 판례를 중심으로 살펴보았다. 특히 대지면적의 증가 또는 감소가 발생하더라도 분양당시에는 수분양자가 이를 알기 어려우 나, 재건축시점에서는 공유대지의 지분권이 가장 중요한 요소가 된다는 점에서 이를 중심으로 한 법률상의 쟁점을 정리하는 것은 매우 중요하 다. 면적감소의 경우에는 제574조의 담보책임이 적용되므로 이에 관해 서는 요건론을 중심으로 검토하였으며, 면적증가의 경우에는 제574조 의 반대해석으로서 수분양자에게 대금증액청구권을 행사할 수 있는지 여부를 검토하였다. 그 밖에 분양계약서상의 면책조항의 효력, 수량지 정매매가 아니라 특정물매매인 경우의 법률관계 등을 검토하였다. 그동안 아파트 분양과 관련된 정부의 제도개선은 주택의 공급질서 확립을 통한 투기억제에 초점이 맞추어졌으나 이와 같은 공법상의 규 제뿐만 아니라 향후 아파트분양과 관련된 제도개선은 사법상의 수분양 자의 권리 보호 내지 주거의 품질향상이라는 측면에서 그 노력이 이루 어질 것을 기대해본다.

This article focused on the precedent cases on whether the liability for warranty under Article 574 of the Civil Act could be imposed when the area of the registered transfer increases or decreases compared to the shared land areas, in other words, the area of supply (the area of housing supplied) under a parcelling-out contract. Even if an increase or decrease in land area occurs, it is difficult for a purchaser to know this at the time of the sale, but at the time of reconstruction, it is very important to clear up legal issues centered on this, given that the right to share the shared land areas is the most important factor. In the case of area reduction, the liability for warranty under Article 574 applies, so we focused on the requirements theory. In the case of area increase, whether or not the right to claim the increase of money against a purchaser could be exercised as a counter interpretation of Article 574. In addition, the validity of the exemption clause (special stipulation for relief of liability for warranty) in a parcelling-out contract and the legal relationship in the case of a specific commodity sale, not the quantity-designated sale, were reviewed. In the meantime, the government's institutional improvement related to the sale of apartments focused on suppressing speculation through the establishment of supply order for housing, but we hope that the improvement of the system related to the sale of apartments in the future as well as the regulation of public law will be made in terms of protecting the rights of a purchaser and improving the quality of housing.

본 연구는 개업공인중개사의 직무만족도가 경영성과에 미치는 영향연구를 통하여 직무만족의 요인을 도출하고, 직무만족이 경영성과에 미치는 영향을 분석하여 경영성과를 높일 수 있는 직무환경과 개선방 안을 제고 하였다. 이러한 연구목적을 달성하기 위해 서울시특별에서 5년~10년 이상 중개업을 영위하고 있는 공인중개사와 한국공인중개사 협회 임원 및 전문가집단을 대상으로 (FGI)설문조사를 진행하였다. 개업공인중개사의 직무만족도를 높이고 경영성과를 높이려면 첫째, 고객서비스의 향상, 체계적 고객관리를 해야 한다. 이를 위해 직원서 비스교육 실시, 정기적인 부동산 정보제공을 해야 한다. 둘째, 부동산 관련 단체와 네트워크의 활성화를 해야 한다. 부동산관련단체와 교류를 통하여 새로운 정보를 습득하고 공동중개물건을 발굴해야 한다, 셋 째, 부동산관련 정책개선 등이 필요하다. 부동산정책은 부동산거래 활 성화와 밀접한 관계가 있다. 중개보수의 정률화, 부동산 상담 자문료 등 부동산정책 개선이 수반 되어야 한다.

This study derives the factors of job satisfaction through the study of the effect of job satisfaction on the performance of businessmen, and analyzes the effect of job satisfaction on business performance to improve the job environment and improvement measures to improve business performance. . In order to achieve these research objectives, the FGI survey was conducted with executives and experts from the Korea Real Estate Brokers Association, which has been in the brokerage business for more than 5 to 10 years in Seoul. In order to increase job satisfaction and improve business performance by a business broker, first, it is necessary to improve customer service and systematic customer management. To this end, employee service training is provided and regular real estate information is provided. Second, real estate-related organizations and networks should be revitalized. It is necessary to acquire new information and discover joint brokerage through exchanges with real estate-related organizations. Third, it is necessary to improve real estate-related policies. Real estate policy is closely related to the realization of real estate transactions. Real estate policy improvement should be entailed such as brokerage fees, real estate counseling fees.

최근 일본에서는 방일 외국인관광객의 숙박 부족 문제 해결하고 아 울러 다가오는 2020년 도쿄 올림픽에서의 숙박 문제를 고려하여, 공유경제 활성화의 일환으로 종래 민박으로 불리는 숙박공유(house sharing)에 관한 입법으로「주택숙박사업법」을 제정·시행하고 있다. 그러나 당초의 법 제정 취지와는 달리 오히려 민박 산업 활성화를 저해하는 규제의 과잉이라는 지적이 잇따르기 시작하면서, 민박신법으 로 불리는「주택숙박사업법」의 폐해에 대한 비난 여론이 형성되기 시 작하였다. 즉, 숙박공유를 규율하기 위한 새로운 입법이 오히려 민박 에 대한 규제를 강화함으로써 기존의 호텔, 여관산업을 보호하기 위한 조치가 아니냐는 비난이 일기 시작하였다. 결국, 입법 취지가 무색할 정도로 예상 밖의 저조한 효용으로 인하 여 숙박공유의 활성화의 목적은 달성하지 못하고, 오히려 ‘규제의 역 설’ 이라는 비판을 면치 못하게 된 것이다. 우리나라의 경우에도 도시민박업을 양성화하려는 법률 개정안이 발 의되어 다양한 논의 중에 있다. 위 법률 개정안의 제안이유에 나타난 것과 같이 최근 도시에서 자택의 남는 방을 외국인 및 내국인 관광객 에게 빌려주어 이용할 수 있게 하고 그 대가로 돈을 받는 형태의 ‘도 시공유민박’이 인기를 얻으면서 온라인으로 공유민박의 호스트와 이용 자를 연결시켜 주는 숙박공유 플랫폼인 에어비앤비(Airbnb)의 활용도 가 높아지고 있다. 그러나 현행법상 이에 관한 법적 근거가 마련되어 있지 않아 도시민박업자들이 불법영업을 하거나 우회등록하여 영업하 는 경우가 빈번하게 발생하고 있다. 이에 기존의 관광객 이용시설업에 도시민박업을 신설하고 연간 영업일수, 안전기준 등 도시민박업자의 준수사항을 규정함으로써 도시민박업의 제도적 기반을 마련하여 관광 활성화에 기여하기 위하여 관련 법제도 정비의 필요가 있다. 다만, ‘숙박공유’ 자체가 기존에는 존재하지 않았던 플랫폼 경제 및 공유경제과 함께 새로이 정의된 개념인 만큼, 단순히 규제의 측면에서 검토된 입법이 아닌 제도화를 위한 입법이라는 관점으로 접근하는 것 이 바람직할 것이다. 또한 공유경제의 궁극적 목표는 건전한 산업 환 경 조성과 이용자 보호에 있어야 함은 물론일 것이다.

Recently in Japan, the Housing and Accommodation Business Act was enacted and enforced as part of the promotion of the sharing economy, which was formerly called house sharing. It was a legislative measure to address the shortage of accommodation for foreign tourists visiting Japan, as well as the problem of accommodation at the upcoming 2020 Tokyo Olympics. Contrary to the original purpose of the legislation, however, critics have pointed out that it is an excessive regulation that hinders the revitalization of the private-stay industry. Along with that, public criticism began to form over the harmful effects of the Housing and Accommodation Business Act. In other words, criticism arose that the new legislation to regulate accommodation and sharing was a measure to protect the existing hotel and hotel industries. In the end, the purpose of the promotion of accommodation and sharing was not achieved, but rather criticized as 'the paradox of regulation' due to the unexpectedly poor utility of the legislation. 'House-sharing' itself is a newly defined concept, along with the platform economy and the sharing economy that had never existed before. Therefore, it would be desirable to approach the new scheme from the perspective of legislation for institutionalization, not just from the perspective of regulation. In addition, the ultimate goal of a shared economy would be to create a sound industrial environment and protect users.

집합건물과 관련하여 채권자지체 법리는 다양한 곳에서 문제될 수 있다. 새로운 공동주택 단지 조성 시 도급계약, 고용계약, 그리고 기존 의 공동주택에 대한 매매계약, 임대차계약 등 채권자 지체 법리로 인 한 각종 분쟁이 발생하고 있는 실정이다. 따라서 보다 명확한 채권자 지체 법리가 확립될 필요가 있다. 일례로 도급계약에서 채권자인 도급인인 아파트 건설회사가 제공해 주는 자재를 가지고 채무자인 수급인인 미장업자가 미장공사를 해주기로 하는 경우, 고용계약에서 채무자인 노무자가 제공하는 노동력을 채 권자인 사용자가 수령하는 경우, 매매계약에서 채무자인 매도인이 제 공하는 물건을 채권자인 매수인이 수령하는 경우 등 거래계 현실에서 대부분의 채무는 그 이행을 위해 채권자의 협력이 필요하다. 그런데 이와 같은 채권자의 협력이 제때 이루어지지 않으면 채무자 는 채무이행을 위해 자신이 할 수 있는 행위를 다했음에도 불구하고 채무는 아직 이행되지 않아 채권채무관계에 여전히 구속되게 된다. 이 것이 형평에 반함은 물론이다. 그래서 우리 민법은 이러한 채무자를 보호하기 위해 몇 가지 제도를 두고 있는데 대표적인 것이 ‘변제의 제 공’과 ‘채권자지체’이다. 그런데 ‘채권자지체’의 법적 성질을 어떻게 볼 것인지에 따라 채권 자지체는 변제제공의 효과가 되기도 하는 등 양자는 밀접하게 연관되 어 있다. 또한 채권자지체의 법적 성질을 어떻게 보느냐에 따라 채권 자지체의 요건과 효과도 달라지게 된다. 사정이 이러함에도 우리 민법 은 채권자지체의 법적 성질에 관해 침묵하고 있으며 견해대립만 난무 할 뿐이다. 심지어는 채권자지체의 법적 성질에 관해서는 일치해 있으 면서도 그 효과는 달리보는 견해대립도 존재한다. 대부분의 채무이행에 적용되는 이와 같은 채권자지체 법리를 불분 명한 상태로 방치하는 것은 정의, 합목적성과 더불어 법의 중요한 목 적인 법적 안정성을 심각하게 훼손하는 것이다. 따라서 더 이상 불분 명한 해석에 맡기지 말고 향후 민법 개정을 통해 반드시 입법적인 보 완을 함으로써 법적 안정성을 회복해야 할 것이다.

It needs obligee’s cooperation for obligor to perform his obligation, in the vast majority of cases, for example, undertaking contract under which a contractee as an obligor completes sculpture with stone a contractor as an obligee supplies, contract of employment under which an employer as an obligee accepts the labor force an employee as an obligor provides, and contract of sale under which a buyer as an obligee receives the goods a seller as an obligor deliver. By the way, if such a creditor’s cooperation in performing the obligation is not carried out on time, the obligor is still bound to the contract concerned because the obligation is not met, in spite of the fact that he or she has done all he or she can do to perform the obligation. Of course, it violates the principle of equity that like this, the obligor is still bound to the contract concerned. For this reason, to protect this obligor, the Korean Civil Act provides some systems including delay by creditor and tender of performance. By the way, delay by creditor and tender of performance are closely related according to what the legal character of delay by creditor is. Also, the requirement for establishment of delay by creditor and the legal effect of delay by creditor depend on what the legal character of delay by creditor is. Despite the fact that like this, the legal character of delay by creditor is very important, the Korean Civil Act does not provide anything about the legal character of delay by creditor. As a result, there are very different scholarly views on the legal character of delay by creditor. The legal principles of delay by creditor are applied to most cases of the performance of the obligation. Nevertheless, the legal principles of delay by creditor are left unclear in the Korean Civil Act. This situation violates legal stability as a ideology of law. Accordingly, the Korean Civil Act needs to be revised and supplemented sooner or later.

2008년에서 2015년까지 개업공인중개사 또는 중개보조원의 부주의 나 고의적인 문제로 1,424건의 사고가 발생하였으며, 매년 평균 178 건의 사고가 발생하고 있다. 이러한 사고가 빈번히 발생하고 있음에도 거래사고를 사전에 예방할 수 있는 제도적 장치는 미흡한 실정이다. 이에 본 연구는 개업공인중개사의 중개대상물 확인·설명과 중개보조원 에 관한 부동산거래사고를 중심으로 판례를 분석하여 문제점을 도출하 고, 이에 대한 입법적 개선방안을 찾고자 하였다. 특히 2010∼2015년 (5년간) 개업공인중개사를 상대로 소송한 하급심에서 대법원까지 판 결되어진 사건을 유형별로 분류하였으며, 한국공인중개사협회 공제에 가입하고 소송이 제기된 개업공인중개사의 거래사고를 중심으로 판례 를 분석하여 객관성을 확보하고자 하였다. 연구결과 첫째, 개업공인중개사에게 부동산 임차현황을 열람할 수 있도록 권한을 제도적으로 부여. 둘째, 「공인중개사법」 시행규칙에 서 규정하고 있는 중개대상물확인ㆍ설명서를 개선. 셋째, 무자격 및 무 등록자에 대한 지도ㆍ단속을 강화. 넷째, 부동산계약에 따른 권리보험을 제도화. 다섯째, 중개보조원의 중개행위를 막기 위해 1회의 중개행위 도 처벌할 수 있도록 「공인중개사법」개정 방안을 도출하였다.

There have been 1,424 real estate transaction incidents since 2008 to 2015 with the average of 178 each year inflicted by intention or negligence of licensed real estate agents or brokerage assistants. Although they are occurring frequently, there is insufficient institutional system to prevent transaction incidents in advance. This study is to define problems by analyzing judicial precedents on real estate transaction incidents related to confirmation and explanation of brokerage object and brokerage assistants and to find improvement measures through legislation. In particular, the cases that were judged in the lower court to the Supreme Court against licensed real estate agents in 2010-2015 (for 5 years) were classified by type. Moreover, I tried to secure objectivity by analyzing precedents on transaction incidents of real estate agents who participated in mutual aid projects of Korea Association of Realtors(KAR). As a result of the study, the following conclusions were drawn as a direction of amendment to the law : Institutional empowerment of licensed real estate agents to view real estate lease status, improvement of confirmation and explanatory note of the object of brokerage, strengthening restriction of illegal brokerage, institutionalizing rights insurance under real estate contracts, and punishment of a single mediation by brokerage assistants.

이 논문의 제목은 유치물과 관련한 법적 문제라고 정하였다. 유치권은 타인의 물건을 점유하고 있는 자가 당해 물건에 관하여 발생한 일정한 채권을 가지고 있는 경우에 그 채권의 전부를 변제받을 수 있을때까지 점유물의 반환을 거절할 수 있는 법정담보물권이다. 유치권을 인정하 는 이유는 당사자 사이에서 공평의 원칙을 실현하기 위해서이다. 유치 권은 로마법상 악의의 항변권에서 발전하였다. 이와 관련하여 현행민 법 제320조는 유치권의 내용이라는 표제 하에 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변 제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있지만, 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다”고 규정하고 있다. 그리고 제323조는 과실수취권이라는 표제 하에 “유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경 매하여야 한다. 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다.”라고 규정하고 있다. 또한 제324조는 유치권자의 선관의무라는 표제 하에 “유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물 을 점유하여야 한다. 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다. 유치권자가 위반한 때에는 채무자는 유치 권의 소멸을 청구할 수 있다.”라고 규정하여 유치하고 있는 물건에 대 하여 사용 및 수익권능이 없는 유치권자가 당해 유치물을 사용할 수 있도록 관련규정을 마련하고 있다. 그런데 현행민법이 유치권자의 유 치물 사용에 관한 규정을 마련하고 있지만, 실제의 분쟁사안에서 관련 규정을 적용함에 있어서는 종래의 판례를 비판하는 견해도 적지 않다. 이 논문에서 저자는 유치권자의 유치물에 관한 종래의 논의상황을 간 략하게 검토하였고, 물건에 대한 사용 및 수익권능이 없는 유치권자의 유치물의 사용과 관련한 학설 및 판례의 문제점에 대하여 검토하였다.

The title of this thesis is “Legal issues in connection with the use of the retained article”. A lien was initially developed from the right of 'exceptio doli' according to Roman Law to realize the fáirness dòctrine between two parties as a legal right granted by a way of security in the case where a person who occupies another's possession can refuse the right to return it until he/she is fully reimbursed for the bonds that they are entitled to related to the possession that they hold. Article 320(Contents of Right of Retention) of the current Civil Code regulate that (1) If the possessor of a thing or valuable instruments belonging to another person has any claim arising, in respect of such property or instruments and if payment of the claim is due, he may retain possession of the thing or instruments until the claim is satisfied (2)The provisions of the preceding paragraph shall not apply if the possession has originated in an unlawful act. Article 323(Right of Collecting Fruits) of the current Civil Code regulate that (1) A person having a right of retention may collect the fruits produced from the retained article and may apply them to the satisfaction of his claim in preference to other creditors: Provided, That if the fruits are not in the form of money they shall be sold at an auction. Article 324(Duty of Keeping Property with Care of Good Manager) of the current Civil Code regulate that (1) A person having a right of retention must keep the retained article with the care of a good manager. (2) A person having a right of retention may not, without the consent of the debtor, use or lease the retained article nor pledge it as security: Provided, That this shall not apply to such use of the thing as necessary for its preservation. (3) If a person having a right retention contravenes the provisions of the preceding two paragraphs, the debtor may demand the extinction of the right of retention. I explained about the main contents of Lien System and dealt with the important contents of Lien System and suggested especially the problems and improvements in connection with the use of the retained article in Lien System.

공동주택이나 집합건물에서 공용부분의 관리에 관하여 자치관리와 위탁관리를 불문하고 그 관리자를 ‘경비원’이라 호칭하며 관리하여 왔다. 또한, 공동주택관리 경비원은 입주자와 관리업자가 직접 고용하거나 경비업자로부터 고용하여「공동주택관리법」상 관리업무로서 청소·소 독, 쓰레기수거 등 다양한 업무를 수행하였다. 그러나 최근 경찰청은 공동주택관리 경비원에 경비업법 적용을 계 고하고, 그 초치사항으로 경비업허가신청, 경비원의 교육, 경비원의 배 치신고, 경비업무 외 업무집행금지, 경비지도사 선임, 경비원 복장·신고 등 이행을 통고하여 왔다. 이에 대하여 입주민과 주택관리업자는 공동주택 경비원이 경비업무 외의 다양한 관리업무를 수행하고 있는 것은 이미 오래된 관행인데 이 를 강행할 경우 경비업체가 아닌 관리업체로 변경하거나 경비원을 해 고할 움직임을 보이고 있다. 본고에서는 「공동주택관리법」상 관리를 위한 경비원의 업무는 「경비업법」이 정한 경비업무에 해당하고 또한 그와 같은 경비업무를 현실로 집행할 능력을 가지는가를 중심으로 공동주택 경비원의 실태와 관련 법률을 검토하여 경비업법 적용을 배제할 방안을 제시하였다. 그 구체적인 방안으로 ① 공동주택관리법 제63조 제1항 1호 중 ‘안전관리‘를 ‘안전점검’으로 하여 관리의 의미를 명확히 하고, ② 같은 항 2호 공동주택 단지안의 ‘경비‘를 삭제하여 단지 안의 ‘안내 및 통 제’로 개정하여야 한다. 또한, ③ ’관리원’을 명시하여 경비원을 ‘관리원’으로 호칭토록 하였다.

Regardless of self-governing or entrusted management, the manager has been called 'security guard' at the multi-family housing or aggregate buildings under the management of public secto. Also, the security guards for multi-family house management are directly employed by occupants or by a security service company and under the 「Multi-Family Housing Management Act」, various tasks such as cleaning, disinfection, and garbage disposal have been carried out. However, the National Police Agency recently recommended the application of the 「Security Services Industry Act」 to apartment management guards., and It notified the implementation of applications for permission for security business, education of security guards, reporting the placement of security guards, prohibition of execution of duties other than security affairs, appointment of security instructors, and dress and report of security guards. If this is enforced, occupants and housing managers are preparing to change to a management company, not a security company, or fire a security guard. In this paper, we studied whether the security guards' duties for management under the Multi-Family Housing Management Act were equivalent to those prescribed by the Security Services Industry Act, and was also examined whether the ability to substantially execute such expenses was given. First, 'safety management' in Article 63 (1) 1 of the Multi-Family Housing Management Act is used as 'safety inspection' to clarify the meaning of management. Second, the word 'security' of the multi-family housing complex shall be deleted and revised to 'guide and control'. Thirdly, guards should be called 'administrative officer'.

현재 10년 공공임대주택 분양전환가격의 산정에 관한 논란이 제기 되고 있다. 2009년 판교에서 처음으로 10년 공공임대주택에 입주가 시작되었으며, 작년부터 임대의무기간이 만료하면서 분양전환이 본격 화되었다. 문제는 최근 몇 년 사이 이 지역의 시세가 폭등하면서 입주 민들이 분양전환가격 산정방식의 변경을 요구하며 강하게 반발하고 있 다는 점이다. 10년 공공임대주택의 임차인들은 감정평가액을 기준으로 분양전환가격이 산정되는 현재의 방식이 그들에게 과도한 부담을 지워 사실상 우선분양권을 박탈시킨다는 입장이다. 이에 맞서 LH와 국토교 통부는 10년 전에 체결한 분양계약의 내용을 이제 와서 변경하는 것 이 어렵다는 입장을 고수하고 있다. 이처럼 10년 공공임대주택의 분양 전환을 둘러싼 분쟁이 계속되고 있는 상황에서 분양전환가격의 수정가 능성을 살펴보는 것은 중요한 의미를 갖는다. 이와 관련하여 먼저 10 년 공공임대주택이 도입된 배경을 비롯하여 분양전환가격의 산정기준 을 감정평가액으로 정한 취지를 살펴본 후 분양전환가격의 수정가능성 을 판단하기 위해서 분양가상한제, 감정평가액의 조정 그리고 사정변 경의 원칙을 구체적으로 고찰하기로 한다.

This paper examines the backdrop against which 10-year public rental housing was introduced in Korea, and the legal policy behind the legislation of the standard for the conversion pricing of apartments. Based on the above the question of the possibility of modifying the conversion price of 10-year public rental apartments is examined in detail. In this regard, the institution of price ceiling of apartment prices, limiting the appraisal and assessment price and finally applying the rec sibus standibus will be explored. Out of the three, only the application of rec sibus standibus has any potential for modifying the conversion price of 10-year public rental apartments. Although rec sibus standibus in Korean civil law is rarely recognized, the special nature of 10-year public rental housing contracts justifies its application, albeit in limited fashion.