Earticle

우리나라 집합건물의 관리에 관한 법제는 1963.년 제정된 공영주택법 을 시초로, 그 후 1972년「주택건설촉진법 , 1979년 동법에 의한「공동주택관리령」을 거치면서 2003년「주택법」의 전면 개정으로 동법 관리령을 폐지, 통합하여 보다 강력한 관리체계를 확립한다. 한편, 집합건물의 소유 및 관리 등에 관한 법률 은 1962년 일본 건물의 구분소유법을 답습하여 1984년 제정된 이래 제8차에 개정을 거치고 있다. 이와 같이 한국의 집합건물 관리에 관한 법제는 집합건물과 집합(공동)주택을 구별하면서, 전자에 대하여는 집합건물법 을 중심으로 임의적․자연적 관리체계를 취하는데 반하여, 후자에 대하여는 주택법 및 동 법령 을 중심으로 강제적․조직적 관리체계로 규정한다. 그러나 관리 실태에서는 집합건물법 을 적용 받는 집합건물에서는 아애 집합건물법의 적용을 인식하지 않거나 관리체계를 외면하고, 주택법 이 적용되는 일정 규모 이상의 집합주택 또한 법정의 관리체계가 준수되고 있는 것도 아니다.

In 1963, for the first time, Public Housing Law had been established as a regislation about management of Aggregate Buildings. and through revision of the Housing Law in 2003, it has established a strong management system. On the other hand, since the Aggregate Buildings Law (ABL), stick to the Japanese Separate Ownership Law , has been enforced without any particular revision, since had been established in 1984. Korean regislations about management of an Aggregate Building are defined by distinction between an apartment house and an aggregate building. About that takes natural, arbitrary management system, and about this forced, systematic management system. In practice, however, not recognize to apply Aggregate Buildings Law (ABL) for Aggregate Building, and not observe the legal Management System at the aggregate building, which applied by the Housing Law in this paper analyze history and contents of korean laws and regulations about management of an Aggregate Building and raise issues. To the mangement of an aggregate housing, which applied by the Housing Law , shall apply regulations of the Aggregate Buildings Law (ABL) and to the mangement of that not applied by the Housing Act , corresponding management system should be established, through revision or enacting of special laws.

우리나라 집합건물법 이 1984년에 제정된 이후로 그동안 집합건물은 형태나 규모면에서 많은 변모를 가졌다. 그러나 동법 은 이들에 부합하는 개정이 뒤따르지 못함으로써 집합건물 관리의 기본법적 역할을 다하지 못하였고, 공동주택에 있어서는 오히려 주택법 과 같은 법령이 주도적 역할을 하게 되는 동기를 주고 있다. 그리하여 법무부는 2011.7.월 일정 규모 이상 분양집합건물에 대한 시공자의 담보책임 명시(제9조 제1항), 공용부분 관리에 대한 점유자의 의결권 신설(제116조 제2항), 관리인의 임기 제한(제24조 제5항), 관리인의 권한 행사에 대한 의결 및 감독을 위한 관리위원회 신설(제26조의 2), 규약에 대한 시 도지사의 표준관리규약제정의무신설(제28조 제4항) 및 제3장 집합건물분쟁조정위원회의 신설을 내용으로 하는 개정안을 마련하였다. 이 논문에서는 개정안의 주요 부분을 ① 개정안과 집합건물법의 체계, ②점유자의 공용부분의 관리사항에 대한 의결권 행사, ③ 관리단과 관리인, ④각종 위원회제도로 나누어 검토하고, 그 문제점과 대안을 제시하였다.

생활권보상은 재산권의 객관적 교환가치의 보상뿐만 아니라 생활근거상실로 인한 손실을 현대 복리국가주의의 요청 등에 따라 생존배려적인 측면에서 등장하였는데, 피수용자에게 수용이 없었던 것과 같은 상태를 확보시켜주는 것을 이념으로 한다고 볼 때, 보상의 종국적인 단계라고 볼 수 있다. 생활권보상의 법적 근거인「헌법 제23조의 재산권」조항은 「헌법 제34조의 인간다운 생활을 할 권리」를 실현하기 위한 보충적․매개적 기능을 하는 것으로 해석하는 한 양자는 통일적․기능적 교차관계에 있다고 할 수 있다. 따라서 생활권보상 은 복합적 내지 종합적인 권리로서의 성질을 갖는다. 실정법상 생활권보상은 이주대책과 사업손실보상(간접보상)을 중심으로 구별할 수 있다. 이 중 가장 대표적인 실정법이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이고 이주대책과 생계대책에 관한 개별법도 다수 제정되어 있으나 이들 개별법들은 공히 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의하여 이주대책 등을 수립·시행하도록 규정함으로써 토지보상법을 일반법으로 하고 있다. 그러나 현행 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률은 그 보상의 구체적인 기준․요건․내용․범위 등에 있어서 흠결사항 등이 있고 그로인하여 타 법령과의 관계에서 입법구조상 비체계적이고 부조화적 요소가 많아 법의 예측가능성과 법률생활의 안정성을 저하시킨다고 할 수 있다. 따라서 이 글에서는 “세입자에 대한 이주대책 등”을 입법적 개선으로 하는 “이주대책”과 사업손실보상으로서 “대지등에 대한 보상”, “건축물에 대한 보상”, “공작물등피해보상”, “어업피해보상”, “소수잔존자보상”, “영업손실보상”, “영농손실보상 등”의 실정법규정을 분석․비판하고 그 입법적 필요사항들을 제언하고자 한다.

Livelihood compensation appears to be for a survival consideration. These compensations are not only for objective property exchange price but also for damages resulting from loss of living and working places by modern welfare countries' demand. This is the last step for the expropriated person to secure the original conditions before the expropriation. As long as property rights (Constitution No. 23) are considered asa supplementary and intermediate function, in order to secure rights to live like a human being (Constitution No. 34), both have unifying and functional cross relations. Therefore, livelihood compensation has an aspect of integral or comprehensive rights. Livelihood compensation on the positive law is distinguished between migration measures and business loss compensation (indirect compensation). Main positive law is the law of acquisition and compensation to reward land and other properties expropriation for public development projects. Even though other related laws are made to prepare living measures, these individual laws are under Act on the acquisition of land, etc. for public works and the compensation therefor. Based on this comprehensive law, migration measures and other compensations are planned and executed and this Land Comprehension Law is considered to be a general law. However, current Act on the acquisition of land, etc. for public works and the compensation therefor has some deficiencies in applying physical standards, requirements, contents and ranges, and consequently it has unsystematic and mismatched elements with other laws. This will lower the predictability and stability of the law and legal life. In this paper, we will analyze, criticize its positive laws and regulations and eventually makelegislative proposals for the following laws.¡“migration measures for tenants and their business damages”,¡“compensation for land expropriation”, “compensation for building expropriation”, “compensation for structures and other properties expropriation”, “Minority survivors compensation”, “Business loss compensation”, “farming loss compensation” etc.

「집합건물법」제2조 제5호는 ‘대지사용권’을 규정하나 법정대지권에 관하여 는 언급하고 있지 아니하나, 학설․판례는 구분소유자의 대지사용권의 행사와 관련하여 법정대지를 들어 공유 지분 행사에 희생을 강요하고 있다. 본 연구에서는 집합건물 건물의 대지에 관하여 가지는 법정대지의 개념과 범위를 다음과 같이 정의 하였다. (1) 집합건물의 법정대지는「건축법」제47조의 대지면적에 대한 건축면적의 비율에 의한 대지면적을 말하므로, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제77조의 규정에 의한 건폐율의 기준에 의한 최대한도의 대지면적으로 하여야 한다. (2) 구분소유자의 전유부분의 소유를 위한 법정대지의 비율은「건축법」제48조의 대지면적에 대한 연면적의 비율에 의하므로, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제78조에 의한 당해 건물의 "용적률"에 의한 최대한도의 대지면적으로 된다. (3) 건물의 법정대지 또는 구분소유자의 전유부분의 소유를 위한 법정대지면적은 건물의 전유부분과 분리처분의 금지, 분할의 금지 및 구분소유자의 대지사용권의 범위를 정하는 등의 기준이 되어야 한다. 따라서 건물의 전유부분과 분리처분 및 분할의 금지는 법정대지면적의 범위에서 절대적 제한이 주어지고, 구분소유자가 건물의 대지 중 그 전유부분에 상응하는 법정대지의 지분권을 가지는 이상 그 대지사용권의 행사로 수취한 이익은 부당이득으로 되지 아니하나 전유부분의 소유를 위한 법정대지의 지분에 미달하는 구분소유자의 대지사용권 행사로 수취한 이익은 부당이익을 구성하는 기준으로 삼아야 한다.

The 'Aggregate Buildings Law(ABL)' stipulates 'Right to use Land Area Right'(Article 2, No. 5), but not commented on 'Statutory Land Area Right' However, theorys and precedents, related with the exercising 'Right to use Land Area Right' of the dividing owner, restrict exercise of joint-owership portion to claime the 'Statutory Land Area Right' In this paper, define the concept and scope of the 'Statutory Land Area' which is on the land area of an aggregate building as follows: (1) As the statutory land area of an aggregate building means the ratio of building area on the gross land area by the land area which stipulates the building law, it shall be a maximum moral land area of which the 'Law about Plan and Use of National Land Area', Article 77. stipulates building-to-land ratio. (2) As the ratio of a statutory land area of the divided owner to own the exclusively possessed area determined by floor area ratio on the gross land area(the Building Law, Aticle 48.) it shall be a maximum moral land area of which the 'Law about Plan and Use of National Land Area', Article 78. stipulates floor area ratio. (3) The statutory land area of a building or gross of the statutory land area divided owner to own the exclusively possessed area shall be standard on the prohibition of separate disposal, the prohibition of division and decision the scope of the 'Right to use Land Area Right', etc. Therefore, prohibition of separate disposal and the prohibition of division on the exclusively possessed area is given an absolute limit in a range of statutory land area. Profits that is attained by exercising the 'Right to use Land Area' of devided owner not to be an unfair profits, if a divided owner has acquire shares in statutory land area corresponding the exclusively possessed area on the land area of the building. But an Exercising the 'Right to use Land Area' of a divided owner, who has not enough acquire shares in statutory land area to own the exclusively possessed area, constitute unjust profits.

연구에서는 경찰조직구성원의 사기에 대하여 여러 가지 영향요인이 있겠지만 후생복지와 사회적 평가의 요인으로 한정하여 사기진작방안을 찾아보고자 하였다. 현재 경찰의 후생복지제도는 맞춤형 복지제도를 도입하여 운영하고 있는데, 그 내용에 있어서 개선해야 할 점이 있다. 먼저 복지 포인트의 적용문제이다. 경찰공무원은 업무의 특수성, 즉 위험성, 돌발성 등으로 인해 언제나 위험에 노출되어 있는 직군의 업무인데, 일반 행정부 공무원들의 복지 포인트와 비슷한 적용을 받고 있다는 것이다. 따라서 행정안전부 소속이더라도 업무의 특수성으로 인한 복지 포인트의 비례적용이 필요한 상황이며, 이를 위해 「공무원후생복지에 관한 규정」제4조를 개정해야 할 것이다. 즉 법적인 근거를 마련하여 포인트 상향조정을 가능하도록 하여야 한다는 것이다. 또한 복지항목 중 필수항목인 보험항목이 있는데, 이는 업무의 특성상 항상 위험성이 도래되기에 의무적으로 가입하게 되어 있는 조항이다. 이것은 수혜자가 마음대로 쓰지도 못할 포인트를 부여하였다가 구성원을 위해 의무적으로 쓴다는 식으로 다시 회수해가는 생색내기의 표현일 수 있다. 따라서 업무 특성상 의무적으로 가입하여야 하는 보험이라면 경찰청에서 애초에 보험가입을 일괄적으로 하고, 포인트에는 부여하지 말고, 실질적으로 구성원이 원해서 쓸 수 있는 포인트를 부여하자는 것이다. 경찰공무원이 사회적 평가로 인식할 수 있는 언론보도와 관련해서도 사기를 진작시킬 수 있는 방안을 제시하였다. 현재의 언론보도관행은 경찰 이미지에 우호적인 선행․미담의 사례보다 경찰에 비우호적일 수 있는 부패․비리나 자체사고 관련보도를 5배 이상 보도하고 있는 실정이다. 물론 경찰의 부패, 비리나 자체사고를 은폐하자는 것은 아니다. 선행․미담사례가 없는 것도 아닌데, 적어도 보도비율을 맞추어가자는 것이다. 물론 경찰공무원은 스스로 언론에 비춰져 사회적 평가가 낮아질 수 있는 사건과 사고를 최대한 만들어내지 말아야 할 것이다. 또한 언론의 공정성 문제나 왜곡, 오보 등에 대항하거나 잘 관리할 수 있도록 경찰의 홍보담당책임자를 전문 언론인 출신으로 영입하여 언론과 우호관계를 유지시켜나가는 것도 대언론정책에 있어 효과적인 방안일 것이다. 결국 언론을 통한 국민의 사회적 평가가 호전되면 경찰공무원의 사기는 올라갈 것이다.

Among the numerous elements of morale support for the police officers, this study limits them to welfare program and social evaluation to seek methods of boosting police officers' morale. Currently the welfare program for police officers implement customized welfare system, which needs much improvement. The welfare points implementation to begin with. Due to their specificity of work, meaning danger and immediacy, police officers are always exposed to danger but yet they receive similar welfare points as the regular administrative officers. As a result, even if they are in the same administrative safety department, welfare points needs to be implemented proportionate to the work's nature and the 4th Article of 「Public officer welfare regulations」should undergo revision to make this possible. In other words, legal grounds for points increase should take place. Secondly, there is the insurance item among welfare items, one of the mandatory items on the list. This item is mandatory due to the constant danger factor that entails the police work. Imposing points that the beneficiary cannot use at will but taking them back mandatorily for those members is contradictory. Therefore, if this insurance must be bought for the specific nature of the work, the police department should join insurances at their level for all the officers and not impose this on their points to provide the policemen points they can actually spend however they need to. There have been suggestions of supporting police officers' morale through press, which can be recognized by the officers as social evaluation. Currently the media publishes negative articles on police regarding corruption or accidents within the department 5 times more than those in positive nature, such as their good deeds or moving stories. Of course this is not to say we should hide police corruption or accidents that take place in the police departments. What we suggest is that we balance the positive press with the negative ones, at least. It goes without saying that the police officers should do their best not to cause cases or accidents that may leak to the media and damage their social evaluation. Also, it would be effective to maintain good relations with the media by hiring professional media personnel as police department PR staff, who will deal with fairness issues, distortions, or misreports. In the end, if the public evaluation through media enhances, police officers' morale will also develop.

정부는 기후변화 현상에 대한 국제 공동대처 노력의 일환으로 온실가스 저감과 국가성장을 동시에 도모 하는 “저탄소 녹색성장” 정책을 추진하고 있다. 그린홈 사업은 도시 및 주택부문에서 저탄소 녹색성장 핵심실천 방안으로 신축주택 및 기존주택을 그린홈화 하는 것이다. 그린홈을 건설하려면 기존주택에 비해 10～30% 이상의 공사비가 추가된다고 알려져 있다. 정부의 그린홈 사업비의 대부분이 신재생에너지 시설 설비를 위한 보조금으로 지원되고 있다. 그러나 정부에서는 아직 그린홈을 건설하는데 필요한 추가 공사비를 인정하지 않고 있으며, 분양가상한제를 통한 분양가 또한 규제하고 있는 실정이다. 본 연구는 그린홈 건설시 패시브 건축기법을 도입하고 신재생에너지 시설을 설비하였을 때 발생하는 에너지 절감효과를 비용편익분석을 통해 평가하였다. 비용과 편익항목의 분석을 위해 패시브 건축기법을 도입한 그린홈을 설계하여 건축비를 산정하였으며, 태양광, 태양열, 지열시스템을 도입하하고, 종합환경평가프로그램인 ECOTECT 및 E-Quest를 이용하여 에너지 절감효과를 화폐가치로 평가하였다.

The government is pushing ahead with "low-carbon green growth," which reduces green house gas and promotes national growth at the same time, as part of an effort for the international joint countermeasure against the phenomenon of a climate change. The green home project is what allows the new-built house and the existing house to be green home as the core practice plan for low-carbon green growth in the sector of city and housing. It is known to be added the construction cost in more than 10～30% compared to the existing housing given trying to build green home. Most of green-home project costs in the government are being supported as subsidy for the facilities and equipments of new renewable energy. However, it is the real situation that the government is not recognizing additional construction cost necessary for building green home yet and is also regulating parcel price through the price bar controls. This study evaluated the energy saving effect, which occurs when introducing passive constructive technique given building green home and when installing the facilities of new renewable energy, through cost-benefit analysis. For analyzing cost & benefit items, the construction cost was calculated by designing green home, which was introduced the passive construction technique. The energy saving effect was evaluated with currency value by adopting solar light, solar heat, and geothermal system and by using ECOTECT and E-Quest, which are the Comprehensive Environment Assessment programs.

과학기술이 고도로 발달하면서 인류의 주거 형태는 아파트나 연립주택, 상가 등 집합건물을 선호하는 경향이 점점 많아져서 그 비중이 점점 더 높아지고 있는 추세이다. 제정 당시에 집합건물의 소유에 중점을 두었던 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 “집합건물법”이라 함)」은 이제 건축과 디자인기술의 발달, 정부의 정책, 사회의 수요 등으로 인하여 건물이 다양하게 건축되면서 집합건물의 유지, 관리도 매우 중요한 부분이 되고 있다. 그리고 대형건물이나 신종 형태의 건물들이 출현함으로써 그에 대한 권리관계는 더욱 복잡해지고 있다. 민법의 특별법으로서 집합건물법은 구분소유관계가 성립하는 모든 건물에 대하여 법률적으로 적용되는 면에서 집합건물에 대한 일반법으로서의 성질을 갖는다. 그러나 종류와 용도가 제각기 다른 집합건물들을 그 소유 및 관리에 적합하도록 법적 기준을 확립한다는 것은 쉬운 일이 아니다. 토지없는 건물은 생각할 수 없으므로 건물은 본질적으로 토지를 수반한다. 따라서 본 논문에서는 토지와 건물과의 관계에서 대지사용권과 집합건물의 전유부분과 대지사용권의 일체성을 살펴보고 그에 대한 문제점을 살펴본다. 집합건물법은 집합건물의 구분소유자들이 대지에 대한 이용권을 확보하도록 하기 위하여 구분소유권과 대지사용권을 일체로 취급하고 있다. 이를 위하여 집합건물법 제20조는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하고자 한다. 오늘날 집합건물이 양산되기 때문에 그것이 어떠한 용도와 목적을 갖고 있건 간에 구분소유자들은 지속적으로 늘어나게 마련이다. 따라서 그러한 구분소유자들이 갖는 전유부분과 그를 위한 공유부분에 대한 이해관계는 더욱 증가하게 될 것이므로 이러한 구분소유자들의 소유권을 인정하면서도 집합건물이 효율적이고 합법적으로 유지, 관리될 수 있도록 더욱 합리적인 기준이 필요하다.

Aggregate buildings such as apartments, combined houses, and mercantile houses are gaining more popularity in Korea. In line with this, these newly appeared giant and modern style buildings have made legal ownership complicated. As multiple numbers of divided owners claim the right over one building, it becomes significant not only for the right of ownership, but also the administration of these buildings. The Aggregate Building Law, which is a special law that is part of the civil law, applies to the all buildings as a general law over the aggregate buildings. However, it is difficult to set a law standard for individual aggregate buildings that have a different purpose and shape in terms of ownership and management. As land is a part of the building, a building accompanies land in essence. Unlike the European laws, Korean laws regard a building and its land as separate entities acknowledging the independent ownership. In this respect, there are some land owners who don't have the right to use the land area of a building. The Aggregate Building Law acknowledges the right of divided ownership and the right over a land area of a building as one for the convenience of the divided owner. Accordingly, the Aggregate Building Law article 20, limits the right of exclusively owned part to protect the right of divided ownership that doesn't have right of land use. It aims to prevent separation of ownership of a building and the right to use the land area of a building. By doing so, reliable law relation and reasonable law adjustment will to be promoted for the aggregate building. As we produce more aggregate buildings, more people will own them partially no matter what type of buildings they are. Therefore, it is predictable that more conflicts from the divided owners over exclusively owned part and shared part will be occurred. In this respect, reasonable standard should be established to recognize the ownership of the divided owners in the aggregate buildings.

우리「민법」제215조 제1항은 “수인이 한 채의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유하는 때에는 건물과 그 부속물 중 공용하는 부분은 그들의 공유로 추정한다.”라고 하고, 동조 제2항에서는 “공유부분의 보존에 관한 비용 기타의 부담은 각자의 소유부분의 가액에 비례하여 부담한다.”라고 하여 제정당초부터 건물의 구분소유를 인정하였다. 그러나 민법 은 ‘건물의 공용하는 부분’은 그들의 공유로 추정한다. 라고 하고 있을 뿐이고 구분소유권을 정면으로는 규정하고 있지는 아니한다. 또한, 민법 의 그 부속 법률로서「집합건물의 소유 및 관리 등에 관한 법률」을 제정하여 건물의 구분소유와 관리에 관하여 구체적으로 정하고 있지만 동법 역시 건물의 구분소유권을 정면으로 정의하고 있지 아니하다. 그리하여 학설은 물적 지배를 중심으로 공유지분을 구분소유권과 별개로 볼 것인가, 전유부분과 묶은 하나의 권리로 볼 것인가. 아니면 물적 지배와 인적 지배를 통합한 제3의 권리로 볼 것인가.「집합건물법」이 특히 건물의 관리에 치중하여 규정하고 있는 공동재산관리의 다수결주의, 구분 소유권의 박탈, 관리단 집회와 관리인, 관리단 채무의 승계 등 단체주의에 근거한 단체법적 규정을 어떻게 이해할 것인가 문제와 관련하여 논의된다. 이 논문에서는 구분소유권의 개념을 정의함으로서 건물의 구분소유권이란 단체법적 제한에 대하여 근거와 한계를 부여토록 하였다.

Article 215(Partitioned Ownership of Building) of 「Civil law」stipulates as follows: (1) If a building is divided between tow or more persons and each owns a part thereof, those portion of the building and their appurtenances that are used in common are presumed to be under their co-ownership. (2) The expenses for the preservation and other charges relating to the portion used in common shall be divided in proportion to the value of the part owned by each. However,「Civil law」stipulates not a divided Ownership directly, but regulations require that the portion of the building is used in common is presumed to be under their co-ownership. Besides「Set of laws regarding building owned and managed」is enacted as adjective law of 「Civil law」, but not stipulates a divided Ownership of a building directly too. So theories are divided as follows: Based on material controlling, is separated a Divided Ownership and a Joint-Owership Portion? or, is it a right which comes to be fastened together in the exclusively possessed area? or is it a 3rd right which integrated a human control and a material control? The Aggregate Buildings Law(ABL) is providing about majoritarianism of common property management, Deprivation of the divided ownership, Management group meeting and the administrator, succession of debt of management group, etc and some problem is discussed relates with how to understand this group legal provisions which is based to a groupism. In this paper, define the concept of the divided to investigates ownership grounds and limitation of the divided ownership of a building.

유치권은 물건을 수리한 경우에 수리비를 받기 위하여 자주 이용되며, 최근에는 공사수급인이 공사비를 받지 못한 경우에 이러한 유치권을 활용하는 경우가 종종 발생한다. 그러나 이러한 경우에 채무자가 파산 또는 도주하여 유치를 통하여 변제를 간접적으로 강제하는 기능은 거의 없으므로, 유치권자의 채권 회수의 실효성은 매우 적다. 유치권자가 이득을 잃지 않으면서, 유치 점유라는 상태에서 벗어나는 방법으로 민법 제322조 1항에서 경매신청권을 규정하고 있으며, 그 경매절차와 관련하여 민사집행법 제274조 제1항에서 규정하고 있다. 유치권도 담보권이라면 궁극적으로 채권 회수가 실현되도록 하여야 하며, 유치권의 실효성 확보를 위하여 유치권 경매절차에서 채권회수기능이 확보되도록 하여야 한다. 다른 담보권과 달리 유치권은 우선변제권이 인정되지 않는데, 이러한 차이점은 유치권경매가 유치권자와 채무자의 양자대립구조 안에서 진행되어 절차상으로 유치권자와 다른 채권자와 경합을 고려할 필요가 없다는 것으로 귀착된다. 유치권 경매절차는 유치권자인 채권자와 소유자인 채무자 사이에 진행되어 다른 채권자의 배당 가입은 절차상 인정되지 않고, 그 결과로서 환가 대금으로부터 유치 채권자의 사실상 우선적 변제가 실현된다. 유치권에 기한 경매의 제도적 목적으로 ‘점유부담으로부터의 해방’과 채권자의 ‘채권회수’의 목적을 들 수 있다. 유치권자가 ‘점유부담으로부터의 해방’과 ‘채권회수’라는 양 목적을 달성하기 위해서는 유치권 경매신청을 보다 간편하게 할 수 있도록 하여야 한다. 유치권 경매신청서에 유치권 존재증명서면을 첨부하여야 하는데, 여기서 유치권 존재 증명 서면으로 확정판결이나 공정증서 등은 물론이고, 유치권 존재를 증명하는 사문서 등도 포함시켜야 유치권에 기한경매가 보다 활성화 될 것이다. 또한 유치권 경매가 행하여진 경우에 종래 유치물 위에 존재하였던 제한물권 등의 부담은 매수인에게 인수되는가 아니면, 매각에 의하여 소멸되는지 여부가 문제되는데, 반드시 담보권 등을 소멸시킬 필요가 없는 환가형 경매까지도 소제주의를 적용하는 것은 용익권자 등의 권리를 침해할 수 있으므로, 인수주의를 매각조건으로 하는 것이 타당하다고 생각한다.

A lien is a right with which a person capturing other’s property or securities directly can indirectly force repayment of a debtor by holding such property or securities until full payment of his/her receivables. Recently, in case a contractor for construction does not receive construction expenses, it often holds or captures the constructed building, etc by using a lien. In such case, a function of indirectly forcing the debtor to make repayment through a lien will not be effective in case the debtor becomes bankrupt or flees. Therefore, it is meaningless that a lien holder captures the objects until full repayment of debts by the debtor. Therefore, it is necessary for a lien holder to have a method for getting out of preservation and occupation without losing interests as the lien holder. For this, Section 1 of Article 322 under the Civil Act provides a right to apply for auction by a lien holder, and Section 1 of Article 274 under the Civil Execution Act provides the examples of auction for executing a security right with respect to the procedure for auction. An application for auction by a lien holder is considered as an exercise of conversion right granted to the lien holder for getting out of a burden that he/she must keep the objects in custody until full repayment of debt, not a forced realization of the secured receivables. The Civil Execution Act has only one provision(Article 274 of the Civil Execution Act) regarding an auction based on a lien, and the practical importance is not significant. However, in order to resolve the matters regarding the status of preservation and occupation by constructors that are frequently occurred, it is necessary to theoretically re-arrange it and review its applicability. Basically, the original purpose of an auction based on a lien is to ‘become free from a burden of occupation’ since it is an auction for conversion purpose in order to become free from a burden of occupation, not a procedural realization of preferential payment right. In case a lien holder applies for an auction based on a lien, he or she must apply it to the court or executor in writing, depending on the object. (Article 4 of the Civil Execution Act) However, an application for an auction based on a lien is required to attach the document proving the existence of a lien, depending on the example of auction application for execution of the security. (Articles 264 and 274 of the Civil Execution Act) A final judgment or notarial deed is deemed as a positive document for proving the existence of a lien, but there are some disputes on whether any private document for proving the existence of a lien, other than such public documents, can be included in the effective document. From the perspective for promoting an auction based on a lien, it is reasonable to proceed with the procedure for auction only with any private document proving the existence of a lien even without an authority of execution if a lien holder captures or occupies the object.

본 논문은 부동산명의신탁을 유형별로 계약의 당사자, 매매계약의 효력, 물권변동의 효력과 부동산소유권은 누구에게 귀속되는가를 검토하였다. 단순등기명의신탁에서는 명의신탁약정과 물권변동이 무효이기 때문에 부동산의 소유권은 신탁자에게 귀속하는 것으로 하였다. 중간 생략등기명의신탁에서는 명의신탁약정과 물권변동의 무효로 말미암아 신탁부동산의 소유권은 매도인에게 귀속하는 것으로 파악하였다. 계약등기명의신탁에서는 매도인이 선의인 경우와 악의인 경우에 물권변동의 효력을 달리하고 있는데, 매도인이 선의인 경우에는 물권변동의 효력이 유효하므로 부동산의 소유권은 수탁자에게 귀속하고, 신탁자는 급부한 매매대금과 이자에 대해서 부당이득을 원인으로 수탁자로부터 반환받을 수 있다. 매도인이 악의인 경우에는 물권변동의 효력이 무효로 되므로 수탁자 앞으로 행하여진 등기는 원인무효가 되어 부동산소유권은 원소유자인 매도인에게 복귀한다. 그리고 부동산실명법 제4조에 의하면 부동산명의신탁약정과 물권변동을 무효로 되고 신탁자가 수탁자에 지급한 매매대금과 부동산소유권이전등기의 불법원인급여성을 부인하는 것은 헌법상 재산권의 본질적 내용을 침해하는 문제를 방지할 수 있다는 점에 대해서는 충분히 이해가 되지만, 부동산실명법이 시행된 후 15년 가까이 경과한 현재에도 명의신탁행위를 통해서 실권리자가 아닌 수탁자로의 등기행위에 대한 사회적 부정적인 평가, 당사자의 목적 등을 들여 본다면 그 반사회성은 간과할 수 없는 정도에 이르렀다고 볼 수 있다. 이에 명의신탁약정과 실권리자명의로 등기하지 않는 부정적인 이유를 없애기 위해서는 신탁자에게로의 재산권 복귀 자체를 차단하는 것을 입법적으로 고려해 볼 때가 되었다고 생각하였다.

In respect of nominal trust real estate, because a nominal trust agreement and the variation of real right are invalid in simple nominal trust, the ownership of real estate is vested in nominal truster. This can me realized through the cancellation of registration in the name of trustee or the claim for the recovery of real registration through a right to claim an injunction based on rightful right to claim or the claim for the recapture of unfair profit. In respect of the nominal trust of intermediate abbreviated registration, the ownership of the nominal trust real estate is vested in the sellers, because nominal trust agreement or the variation of real right are invalid. In respect of nominal trust of contract and registration, the effect of the variation of real right varies depending on the good will or ill will of the seller. In case the seller has good will, the effect of the variation of real right is valid. Thus, the ownership of real estate is vested in the trustee and the truster can recover the money paid for the purchase and the interest from the trustee based on the cause of unfair profit. In case the seller has ill will, the variation of real right becomes invalid. Thus, the cause of the registration in the name of trustee becomes invalid, and then the ownership of real estate will be returned to the seller, the original owner of the real estate. In the theory of interpretation of the current laws, some opinion say 'To reduce the harmful consequences of nominal trust of real estate and make Act of Substantial Named Registration effective, it is needed to give a practical right to the public officials in charge of registration for evaluating the registration, and, further more, acknowledge the public confidence in them. It is desirable for the public officials in charge of registration perform practical evaluation of the registration in that the registration and the true nature can coincide, and if the practical evaluation is performed, the public confidence in the registration can be acknowledged. However, in accordance with to Article 4 of Act of Substantial Named Registration, it is quite understandable that the invalidating the nominal trust agreement of real estate and the variation of real right, and denying the unlawful cause for the payment made by a truster to a trustee or a seller for the trade of real estate cause the infringement of the material questions of the constitutional rights of property. However, taking into account the negative social evaluation and the purpose of the interested party for the registration as a trustee, not as a real rightful person, through nominal trust behavior after 15 years since the enforcement of the Act of Substantial Named Registration, the antisociality cannot be ignored anymore. Thus, to eliminate the negative reasons for not registering with a nominal trust agreement and in the name of a rightful person, it is about time to make the law to disclude the return of the property right to the trustee.