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우리나라 주거형태는 단독주택에서 공동주택으로 변화하고 있으며, 건축된 지 30년 이상이 된 노후공동주택이 점점 늘어나는 추세이다. 특히 우리나라 경우는 대형 건설사들이 대규모 아파트 단지 형태로 공동주택을 공급하는 것이 일반적이다. 이러한 대규모 공동주택의 유지관리에 대해서는 기존의 주택법 및 최근에 제정 시행된 공동주택관리법상 각종의 유지관리 제도를 두고 있다. 반면에 소규모 공동주택의 경우에는 관련법상 각종의 규율에서 제외된 상태이다. 지방자치단체의 장은 일부 조례로 정하는 사항의 업무 및 공동주택의 관리에 필요한 비용의 일부를 지원할 수 있을 뿐이다. 그러나 소규모 공동주택의 경우 세입자 또는 영세한 시민이 소유자인 경우가 많다. 따라서 국가나 지방자치단체의 지원 없이는 소규모 공동주택의 유지관리는 한계가 있다. 이에 소규모 노후 공동주택의 유지관리에 관한 법제도 개선이 필요한 시점이다. 이에 우리나라 보다 앞서 산업구조의 변화와 인구의 노령화를 거친 일본의 제도를 비교 분석할 필요성이 있다. 일본의 경우에는 소규모 공동주택 단지가 우리나라에 비하여 많은 비중을 차지하고 있다. 뿐만 아니라, 공동주택의 공급 측면과 유지관리 측면을 구분하여 입법을 하고 있다. 우리나라에 시사점이 있다. 최근 우리나라는 공동주택관리법 제정을 통하여 공동주택의 공급 측면과 유지관리 측면을 나누어 규율함에는 진전이 있었다고 볼 수 있다. 그러나 소규모 공동주택에 대하여는 여전히 국가 및 지방자치단체 차원에서 규율이 부족하다. 공동주택의 관리를 적정화 할 공동주택 관리공단의 설립이 필요하다. 소규모 공동주택에 대하여도 다른 공동주택과 통합하여 주택관리사로 하여금 관리하도록 하는 통합관리제도의 활성화가 필요하며, 그 전제로서 주택관리사의 전문성 등 역량을 강화할 방안이 필요하다.

Housing pattern in South Korea has changed from a detached house to apartment houses and the number of deteriorated apartment houses over 30 years are steadily on an upward trend. Major construction firms supplying an apartment complex is a norm, particularly in South Korea. For a stable management of such large-scale housing, Housing Act and Multi-Family Housing Management Act are enacted. However, a legal gap exists in which small-scale apartment houses are excluded in the Multi-Family Housing Act. A head of local government can only support cases stated in certain ordinance and Multi-Family Housing Management Act, thereby bearing only a portion of the necessary cost. However, in case of a small scale apartment house, owners are usually tenants and citizens who are in a low or middle income bracket. Clearly, there are limitations to support the management and maintenance of small-scale deteriorated apartment houses and therefore, an improvement in the legal system is utmostly required. A comparative analysis on the legal system of Japan is necessary as Japan underwent a change in its industrial structure and an aging population earlier than South Korea. Compared to South Korea, a small-scale apartment housing is a dominant housing pattern in Japan. Furthermore, Japan separates supply and management of multi-family housing when enacting its legislation. These are implications that South Korea should consider and analyze in a careful introspection. Recently, one sees a slight improvement in the Multi-Family Housing Act in South Korea as supply and management aspects are divided. However, there is still a lack of regulation for small-scale apartment houses in the national and a local government level to close the legal loophole. One suggests to establish an apartment hosuing service for its appropriate management. Moreover, a holistic administration system should be established to integrate small-scale apartment houses into the legal system, which a house manager takes control of housing management. This, of course, presupposes enhancing capabilities of house managers in terms of their professionalism.

본 연구는 신혼부부를 연구의 대상으로 설정해 주거만족도에 영향을 미치는 주거환경요인을 분석하는데 연구의 목적이 있다. 연구방법은 구조방정식 모형을 활용하여 신혼부부 가구의 주거만족도와 주거환경요인이 어떠한 영향관계를 갖는지 분석하였다. 분석결과 신혼부부의 주거만족도에 영향을 미치는 주요 요인은 경제적인 안정성과 부채특성인 것으로 나타났다. 이밖에 주택 내부 주거환경 만족도에는 근로특성과 주택특성 요인들이 별도로 영향을 미치는 것으로 나타났으며 소비특성 요인들은 주택 외부 주거환경 만족도에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 특히 주택 외부 주거환경 만족도는 내부 주거환경 만족도에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 분석 결과에 따른 시사점은 다음과 같다. 첫째, 신혼부부의 주거안정화를 위해서는 외부 주거환경이 양호한 곳에 주택을 신혼부부용 주택을 공급해 줄 필요가 있다. 둘째, 신혼부부 주거안정화를 위해 주거비부문에 대한 부채를 줄일 수 있도록 주거비용 최소화를 위한 저리 대출상품을 확대할 필요가 있다. 셋째, 저소득 신혼부부 가구에 대한 내부 주거수리비용 등의 지원정책이 고려될 필요가 있다.

The purpose of this study is to analyze the housing environment factors that affect the satisfaction of the newlyweds. The research method analyzes the relationship between housing satisfaction and residential environment factors by utilizing the architectural equation models. The analysis showed that the main factors affecting marital satisfaction are economic stability and debt characteristics. Also, the factors influencing the work characteristics and housing characteristics were analyzed as factors affecting the satisfaction of the internal housing environment. Otherwise, the consumption factors of consumption were analyzed to have a positive impact on the satisfaction of external housing environments. In particular, the environmental satisfaction level of external dwellings has been shown to have a positive effect on the satisfaction level of internal residential environments. The implications of the analysis result are as follows : First, it is necessary to provide residential housing for the well-being of the newlyweds in order to stabilize their homes. Secondly, we need to expand our low-interest loans to minimize the need to minimize housing costs in order to stabilize our homes. Third, it is necessary to consider the support policy for internal fixing costs for low-income couples.

「집합건물법」제2조 제5호는󰡒건물의 대지라 함은 전유부분이 속하는 1동의 건물이 소재하는 토지 및 제4조의 규정에 의하여 건물의 대지로 된 토지를 말한다.󰡓라고 하고, 제6호는󰡒대지사용권이라 함은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.󰡓라고 하여 ‘대지사용권’을 규정하고 있다. 이와 관련하여 판례는 대지소유권을 가진 집합건물의 건축자로부터 전유부분을 매수하여 그에 관한 소유권이전등기를 마친 매수인은 전유부분의 대지사용권에 해당하는 토지공유지분에 관한 이전등기를 마치지 아니한 때에도 대지지분에 대한 소유권을 취득하는 것이라고 하고, 나아가 건물의 구분소유가 성립한 이상 그 대지사용권 소멸의 원인행위는 효력이 없는 것이라 하여 전유부분의 취득자를 보호한다. 그러나 이와 같은 판례의 태도에 대하여 토지소유자는 용인하지 못하고 있을 뿐만 아니라 학설 또한 일치하는 것도 아니다. 따라서 연구자는 집합건물 전유부분의 취득자는 물론 건물의 대지로 된 토지소유자와 그 이해관계인을 보호할 필요에서 학설과 판례를 분석하여「집합건물법」제2조 제5호 소정의 대지사용권의 내용과 그 성립시기 및 취득에 관한 법리를 명확히 하였다. 그리하여 이 논문의 결론으로서 「집합건물법」 제2조 제6호 소정의 대지사용권을 구분건물 전유부분의 소유를 건물의 대지상에 가지는 용익적 권능으로 정의하고, 대지사용권의 성립시기를 구분건물의 성립한 때로 하였다. 또한 전유부분의 소유를 위한 대지사용권의 소멸에 대한 건축자의 처분행위는 구분소유의 성립 전·후를 불문하고 무효라 할 것이 아니라 단지 취득자의 그 대지사용권의 원인된 권리의 취득에 전유부분의 소유를 위한 대지사용권의 부담을 가진 권리의 취득이라 보아야 하는 것으로 제시하였다.

The definition of the term “right to use site” used in 「Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings」, Article 2(Definition)-6 shall be follows: the term “right to use site” means the right which a sectional owner has in respect of the site for a building to own his/her section for exclusive use. In addition, Article 20 (Indivisibility of Section for Exclusive Use and Right to Use Site) (1), (2) is about the relationship between “section for exclusive use” and “right to use site”, as follows: (1) A sectional owner’s right to use site shall be in accordance with the disposition for his/her section for exclusive use. (2) A sectional owner may not dispose of the right to use site, separately from his/her section for exclusive use: Provided. That the same shall not apply if specified otherwise by the regulations. In this regard the case law ruling that the term “right to use site” means the right of land that a building is located which a sectional owner to own the section for exclusive use. And that is not limited to a right like ‘ownership’ of the land, but the non-registered creditor rights to use a land can also be “right to use site”. And give decision that shall be established from the time when the divisional property is established and shall be the transfer of the land ownership shall be effected as long as the right to use the land is established. But such attitude of such a case is to deny or limit the formalism of the transfer of a real right in our civil law. In this paper, we propose the meaning and constitution of the right to use the land area based on previous theories and precedents.

부동산 시장은 부동산의 특성으로 인해 일반 재화시장과는 다른 여러 가지 특성을 지니고 있다. 부동산은 위치의 고정성, 내구성 등 부동산만이 가지고 있는 물리적, 경제적, 제도적 특성을 가지고 있다. 때문에 부동산은 정부정책의 영향을 많이 받는다. 한국 정부의 부동산 정책은 경기상황에 맞춰 투기억제를 목표로 하는 정책과 경기부양을 목표로 하는 정책을 반복적으로 시행하는 즉흥적 대응이 대부분이었다. 80,90년대의 개발을 위한 부동산정책을 시행할 당시 부동산 가격상승은 한국의 경제성장과 물가상승률을 고려하여 형성되어 왔다. 그 후 부동산가격의 상승은 한국 고유의 문화적 특성을 배경으로 한 자산형성 수단 즉, 투자수단으로서 인식되어 왔다. 선조치적 정책 추진이 미약하고 부동산 가격의 양극화 현상을 초래하였다. 한국의 부동산 정책은 일관되고 신뢰성 있는 정책을 수립하여야 하고 부동산 정책이 주거복지를 목표로 설정되고 차별화 전략을 수립하여 그 위상을 확립하여야 할 것이다. 본 논문에서는 부동산 정책과 관련된 선행연구를 살펴보고 최근 시행된 부동산 정책 중 11.3부동산대책을 토대로 문제점을 살펴보고 그 해결방안을 제시하고자 한다.

The real estate market has several characteristics different from the general goods market due to the characteristics of real estate. Real estate has physical, economic and institutional characteristics that only real estate such as position fixation and durability have. Because of that, real estate is often affected by government policy. In the real estate policy of the South Korean government, mostly improvised measures were repeatedly implemented according to the economic situation, policies aimed at suppressing speculation and policies aiming for economic levitation. Rise in real estate prices at the time of implementing real estate policy for development in the 80s and 1990s has been formed in consideration of Korea's economic growth and inflation rate. Later, the rise in real estate prices has been recognized as means of asset formation against the background of the cultural characteristics unique to Korea, that is, investment vehicles. Promotion of ancestral performance policies was weak, resulting in polarization phenomenon of real estate prices. The Korean real estate policy should consistently establish highly reliable policies, real estate policy should be set as a goal for housing welfare, formulate a differentiation strategy, and establish the phase. In this paper, looking at the preceding research on real estate policy, we will look at the problem based on 11.3 real estate measures in the recently implemented real estate policy and present a solution to that.

본 연구는 도시재개발사업을 중심으로 지역주택조합사업의 활성화를 유도하고 지역주택조합사업에 영향을 미치는 핵심요인을 도출하는 것이 목적이다. 일반적으로 지역주택조합사업은 사업시행주체의 전문성과 윤리성 그리고 사업주체간의 갈등 등에 영향을 크게 받는다. 따라서 성공적 지역주택조합사업을 이루기 위해서는 사업에 대한 관할기관의 관리감독기능이 중요하다. 지역주택조합사업은 조합원이 조합 업무를 수행함에 따라 조합임원의 전문성과 윤리성에 많은 문제가 발생하고 있다. 따라서 조합임원의 전문성과 윤리성 확보방안을 마련할 필요가 있다. 본 논문에서는 지역주택조합사업을 중심으로 사업에 영향을 미치는 핵심요인을 도출하고, 다른 한편으로 도시재개발사업의 정책적 방안을 제시하였다. 본 논문은 크게 5절로 구성된다. 2절은 선행연구검토, 3절은 분석체계구축을 통한 지역주택조합사업의 핵심영향요인도출, 4절은 주택재개발사업의 핵심영향요인 분석, 5절은 결론으로 지역주택조합사업의 핵심영향요인과 분석결과등을 탐색함으로서 사업시행주체의 전문성과 윤리성이 우선되고 사업주체간의 갈등여부가 중요하며 사업의 투명성 확보등 이에 따른 구조적 관계와 개선점 등을 찾아내고 정책적 발전방안 등을 제시하였다.

This study aims to induce a stable activation of local housing association projects by analyzing the factors that affect them and to provide objective basis for association members, associations, constructors and others to execute stable local housing association projects. To summarize the research result, it indicates that as for local housing association projects, the professionalism and ethicality of the principal party of project implementation are more outstanding than the environment of local housing association projects and the lesser the conflicts among the principal agents of the projects, the higher the satisfaction with regards to the project result. Therefore, as for the local housing association projects, the professionalism of the project implementation principal agent has to be reinforced and the management and supervision functions of the competent institutions have to be reinforced in order to secure transparency of the project. Moreover, it indicates that conflicts between the principal agents have to be reduced by securing transparency for a higher satisfaction on the project. As for the local housing association projects, a lot of problems related to the professionalism and ethicality of the association president are occurring following the association member executing the work of the association president. Therefore, there is a need to secure measures to secure professionalism and ethicality in association presidents.

이 연구의 목적은 상가권리금에 영향을 주는 요인을 제시하는 데 있다. 나아가 상가거래에서 발생하는 상가권리금, 상가월세, 보증금을 사용하여 상가권리금과 상가임대료의 구성항목간의 인과성을 확인하고자 하였다. 이 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, ㎡당 상가권리금과 ㎡당 상가월세의 상관관계 분석 결과에 따르면, 상가권리금과 상가월세 변수 사이에는 정(+)의 상관관계가 존재한다. 특히, 상가월세 비중은 상가권리금을 추정할 때 가장 많은 영향을 주는 것으로 나타나 대립가설을 채택할 수 있었다. 나아가 부동산시장에서 상가의 특성, 총임대료, 총투자비를 사용하여 합리적인 상가권리금을 결정할 수도 있다는 것을 확인할 수 있었다. 둘째, 상가월세와 상가보증금이 상가권리금의 판단 기준이 될 수 있음을 보여주었다. ㎡당 상가월세가 높은 곳에서 ㎡당 상가권리금이 높게 형성되었다. 상점의 업종 및 상권의 특성, 상가임대차계약에서 총임대료 대비 상가월세의 비율, 총임대료 대비 보증금의 비율, 총투자비 대비 상가권리금의 비율 등에 따라 상가권리금이 다르게 형성된다는 것을 보였다. 끝으로 이 연구를 통해 다음의 시사점을 도출되었다. ㎡당 상가 월임대료가 상승할수록 ㎡당 상가권리금이 높아진다. 상가권리금은 창업비용의 구성 비율에 의해서도 영향을 받는다. 마지막으로 상가권리금은 상권의 특성과 밀접한 관련성을 가지고 있기 때문에 상점이 위치하고 있는 상가건물 및 토지의 특성을 고려한 위험관리가 절실히 필요하다. 또한 부동산위험요인이 상가권리금에 영향을 주는 중요한 요소이기 때문에 상권별 부동산위험요인을 종합적으로 고려하여 상가권리금을 추정하는 것이 타당할 것이다.

Even if research needs to the store's goodwill in the aggregate buildings have increased, empirical analysis on the determinants of store's goodwill has been rather scared. The objective of this research is to investigate the determinants of store's goodwill in Seoul empirically and to assess the effect of tenant's risk management strategies on the store's goodwill in the commercial lease contracts. It uses 1,155 retail unit's goodwill leases during 2015 to 2017 in Seoul and conducts hierarchical multiple regression analysis. The store's goodwill, in general, depends on the location, facility, store's sales, etc. The store's goodwill can be changed according to real estate business cycle, the volume of the store's sales, and the goodwill to total operating cost ratio in a lease. The result shows that the total start-up and operating costs of the business (buildings dimension) variables are as expected in the store's goodwill model. The major determinants of store's goodwill are monthly rent, deposit to total rent ratio, location, type of business, and store size. The reduced regression model is constructed to test the significance of the variables on the goodwill per ㎡. Our results also show that the tenant's risk management strategies to minimize total start-up cost is important in determining the amount of store's goodwill.

본 연구는 생애최추주택 마련 이후 주택 선택기준에 대해서 연구의 초점을 두고 주거이동시 현재 거주하고 있는 주택규모에 비해 축소하여 이동하는 경우와 확대하여 이동하는 경우로 분석모형을 구축하여 주택규모를 축소하여 이동하는데 영향을 미치는 요인, 확대하여 이동하는데 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 생애최초주택 거주자가 주거이동시 주택규모를 선택하는 성향에 대해서 분석한 결과는 다음과 같다. 우선 현 주택규모에 비해 축소하여 이동하는데 영향을 미치는 요인으로 가구원수, 거주면적, 거주주택 채광상태 만족도, 거주주택 방음상태 만족도, 거주주택 교육환경 만족도, 거주주택 대중교통 접근용이성, 주택 개보수 횟수, 월평균 주거관리비, 총 부채금액, 직장까지의 통근시간 등 10개 변수가 유의하게 도출되었다. 다음으로 현 주택규모에 비해 확대하여 이동하는데 영향을 미치는 요인으로는 가구원수, 거주주택 채광상태 만족도, 거주주택 방음상태 만족도, 월평균 총소득, 월평균 총 생활비, 총 금융자산 등 6개 변수가 유의하게 도출되었다.

The study focuses on the study of housing selection standards since the establishment of a housing cooperative. The focus of the study is to analyze the factors influencing the size of the dwelling in order to move the dwelling, and analyze the factors influencing the size of the housing. The results of the first living quarters of the Housing Mobility in the Residential Mobility of the dwelling are as follows : First, the factors that affect the size of the dwelling were carefully derived from 10 variables : the size of the household, the residential area of residence, the satisfaction level of living conditions, the satisfaction level of residential houses, the satisfaction level of residential housing, the number of dwellings in residence, the number of dwellings in the housing, the total amount of residential housing, the total amount of housing, and the commuting time to work. Next, the six variables that affect the extent to which the size of the housing is larger than the current size of the dwelling were carefully derived from six factors : the size of the household, the satisfaction level of residential houses, the satisfaction level of residential houses, the monthly average monthly total income, the monthly average monthly total income, and the total financial assets.