Earticle

도시재개발이란 명목으로 건물을 철거하고 수용한 토지를 건설업자 에 양도하는 행위는 토지수용권의 목적인 “공용사용(public use)”이나 “공공목적(public purpose)"의 정당한 사유에 해당된다고 할 수 있는 가. 사적자치를 그 중심 이념으로 하는 우리의 법제에서 개인의 재산 권의 보장과 그 자유로운 행사에 대한 신념은 양보할 수 없는 개인의 기본권리이다. 그래서「헌법」에서도 이에 대한 보장을 기본권으로서 천명하고 있 는 것이다. 그러나 인구가 증가하고 우리의 생활이 도시화․산업화 되면서 생활환경을 개선하고 도시기능의 회복을 위해서는 도시 재개 발․재건축이 피할 수 없는 형편이어서, 개인의 재산권 보장과 도시 재건축에 대한 조화를 꾀하는 기준이 필요하게 되고, 그 기준으로서 공공성이 거론되는 것이다. 본고에서는 이러한 재건축에서의 공공성의 개념을 헌법재판소의 판 례를 중심으로 살펴보았다. 판례에 나타난 대로 재건축의 공공성이 인 정되기 위해서는 헌법의 이념존중, 입법목적의 정당성, 제한방법의 상 당성, 재산권의 본질적인 내용을 침해했는지의 여부 등이 공공성 판단 의 기준이 될 것이다. 외국의 입법례에서는 이것을 매우 중요한 공공의 이익, 중요한 공 공의 이익, 공공의 이익 이라는 3분법을 활용하여 국가 존립이나 국민 생존과 관련된 매우 중요한 공공의 이익의 경우와 불량주택의 개량을 위한 중요한 공공의 이익의 경우에는 공공성을 강조하여 국가의 개입 을 정당화하는 것을 인정하지만, 가격상승이나 도시미관을 정비하기 위한 공공의 이익에 대하여는 공공성의 개념을 원용하지 않고 사적자치에 맡기는 것을 원 칙으로 한다. 또한, 재건축 초과이익 환수의 필요성과 그 공공성에 대하여도 검 토하였다. 그러나 이는 재건축에 대한 개발이익의 사유화를 방지하는 긍정적인 측면만이 아니라 자본주의적 경제체제가 자본의 투자와 이 익의 창출을 그 본질로 한다는 점을 간과한 문제도 나타났다. 그 외에도 재건축에서의 공공성의 문제는 이러한 일반적인 문제뿐 만 아니라 구체적인 재건축 법규 내에서 모호하게 규정된 여러 가지 규정들, 예컨대「도시정비법」제2조 9호에서 “토지 등 소유자”에 대한 용어의 정의로서 정비구역안의 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자라고 규정하여 제한물권 중에서 유일하게 지상권자만을 소유 자에 준하여 취급하고 있는 문제 등 앞으로 많은 연구가 필요한 부분 이라고 생각된다.

In the name of urban redevelopment, buildings are demolished and then the acquired land by the use of eminent domain are transferred to certain constructors. Are those operations able to be justified for the public use or public purpose, which is the very goal of the eminent domain? Individual autonomy is the major concept of laws in Korea. The guaranty of the right of private property and its liberal exercise is the fundamental and inviolable human right. The Constitution clarifies the confirmation and guaranty of the right of private property as a fundamental human right. As population is increasing, and our lives are getting urbanized and industrialized, the improvement of living environment and urban revitalization are being required. To meet this end, urban redevelopment or reconstruction is inevitable. And a certain criteria between guaranteeing the right of private property and planning urban renewal is required to set up. The criteria should be in favor of public good. In this thesis, the concept of public good in redevelopment has been studied focusing the precedents of constitutional court of Korea. The precedents show that for the reconstruction to be justified as a public good, some factors should be evaluated such as "respect of constitution spirit, legitimacy of legislation, restriction range, and violation of the right of personal property. In legislations of some foreign countries, there are three levels in this criteria like " Very Important Public Use", "Important Public Use", and "Public Use". For the case of the very important public use such as existence of a nation or lives of people, and for the case of the important public use such as renewal for deteriorated buildings, the public good is empathized and the governmental intervention is justified. However, as for the public use like matters of rising price or creating aesthetic urban landscape, the concept of public good is not invoked. Instead it is at the mercy of individual autonomy. Also the necessity of recapturing excess gain from the rebuilding and public use on it has been studied. The study shows not only positive aspects that the development revenue by the operation of rebuilding is protected from privatization, but also implies negative issues that the principal of creating revenue in the capitalism economic system has been ruled out. The reconstruction aspect carries the general issues above mentioned and the potential problems that should be solved. One of problems is the ambiguous regulations defined in the concrete reconstruction laws. For example, in the Article 9 of Chapter 2 in Built Environment Renewal Development Act, the definition of "Land and Landowner" is the land within the Renewal District and the owner of the land or its superficiary. The problem is that in the limited real right, only the superficiary receives the same treatment as the landowner. Consequently in the reconstruction area, the matter of public use should be studied in detail afterwards.

집합건물의 소유와 건물에 관한 법률 제2조 6호에서 규정하고 있는 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지를 권리를 의미한다. 즉, 대지사용권은 건물이 소재하는 대지에 대한 권리이며, 그 권리는 전유부분의 소유를 목적으로 하고 있다. 이러한 대지사용권은 종래 구분건물의 전유부분과의 관계에서 종된 권리로 이해되어 왔지만, 집합건물법 제7조는 오히려 전유부분의 철거를 구할 수 있는 자가 대지사용권을 가지지 않은 전유부분의 구분소유자에게 그 전유부분을 매도할 것을 청구할 수 있도록 함으로써, 대지에 대한 권리가 대지사용권 없는 전유부분에 대한 권리 보다 우위에 있음을 밝히고 있다. 여기서 대지에 대한 권리, 전유부분에 대한권리 및 대지사용권의 관계를 조명할 필요성이 부각된다. 본고에서는 이와 관련하여, 대지사용권의 의의와 내용을 살펴보면 서, 대지사용권과 대지권의 관계, 대지사용권의 대상이 되는 권리 및 대지사용권에 대한 등기 없이 전유부분을 취득한 구분소유자의 대지 사용권 인정 여부 등을 조명하였다. 또한 이를 바탕으로 전유부분과 대지사용권의 관계에 대해서 살펴보았다.

§ 2 ⅵ KWEG(das koreanische Wohnungseigentumsgesetz) bestimmt, dass das Nutzungsrecht des Baugrundstücks das Recht des Wohnungseigentumers am Baugrundstück zum Eigentum der Wohnung bedeutet. Es ist die heutige allgemeine Anerkennung, dass das Nutzungsrecht des Baugrundstücks vom Sondereigentum an der Wohnung abhängig gemacht. Das Nutzungsrecht des Baugrundstücks ist also das akzessorische Recht des Sondereigentum an der Wohnung. § 7 KWEG bestimmt demgegenüber, dass der Baugrundstückseigentumer von dem Wohnungseigentümer, der keines Nutzungsrecht des Baugrundstücks hat, den Kauf der Wohnung verlangen kann. Es scheint dabei, dass die Akzessorität des Baugrundstücksnutzungsrecht verneint ist. Um diesen Widerspruch zu lösen, wird die rechtliche Qualifikation des Baugrundstücksnutzungsrecht in diesem Aufsatz ausgehend untersucht werden.

부동산거래에 있어서 대항력 있는 권리변동은 원칙적으로 등기부에 기재되고, 등기부에 기재된 대항력 있는 권리는 누구에게나 제한 없이 공시되어 제3자의 거래안전에 기여하게 된다. 이러한 추세는 공시방법 의 다양성에도 불구하고 선진각국에 공통적인 것이다. 그런데 우리나라의 경우 주택이나 상가건물의 임대차에서는 전입신 고나 사업자등록의 신청이 있게 되면 등기가 없이도 임차권의 대항력 이 인정되고, 나아가서 임대차계약서상에 일정기관의 확정일자를 갖추 게 되면 경매절차에서 보증금의 우선변제권이 인정된다. 따라서 주택 이나 상가건물에 대하여 거래하려는 경우에는 등기부등본 이외에도 주민등록표, 사업자등록신청서 내지 등록사항 등의 현황서, 확정일자 부계약서 내지 확정일자부 등을 확인할 필요가 생긴다. 그럼에도 불구하고 위와 같은 변칙적인 공시방법은 대항력을 갖는 임대차관계를 모두 나타내고 있는 것은 아니며, 무엇보다 위의 자료들 은 공시성이 제한되어 있어서 일반인이 제한 없이 취득한다는 것은 대단히 제한적이다. 이는 결국 거래안전에 심각한 문제점을 일으킨다. 이와 같은 불합리한 점들을 개선하기 위하여 몇 가지 개선방안이 제 시될 수 있다. 방안 중의 하나로서 우선 점유만으로 임차권의 대항력을 동시에 공 시하는 방법이 모색될 수 있다. 이러한 방안은 현재의 변칙적인 공시 방법에 비하여 거래안전에 더 도움이 될 수 있을 것이다. 그러나 점유 만으로 임대차의 대항력을 인정하는 방안은 한계가 있다. 점유만으로 는 임대차관계의 중요한 내용, 즉 당사자․목적물의 범위․임대차기 간·차임 및 보증금에 관한 구체적 사항을 공시할 수 없기 때문이다. 특히 우리나라는 다른 나라들과 달리 보증금(전세금)에 관한 사항이 임대차의 중요한 내 용이 된다. 따라서 점유만으로 임대차의 대항력을 인정하는 법제를 수용하는 데는 한계가 있다. 결국, 대항력 있는 임차권의 공시는 기술과 비용이 허락하는 한 등 기부를 이용하는 것이 타당할 것이다. 다만 임차인 보호라는 취지를 유지하기 위해서는 임차권등기신청에 단독신청주의를 채택해야 할 것 이다. 이렇게 되면 대항요건과 우선변제요건의 이분으로 인한 혼란도 해 소될 것이며, 임차인이 차후에 점유나 주민등록을 옮기게 되더라도 임 차권의 등기가 존속하는 한 대항력과 우선변제권은 계속 유지되게 될 것이다. 다만 단기간의 임대차의 경우에는 프랑스의 법제를 참고하여 점유만으로 대항력을 인정하는 제도도 모색할 수 있을 것이다.

Rights which have opposing power are registered in register books, and these registered rights can be contributed to transaction security for all concerned persons. Such a tendency is in common in advanced countries in spite of variety of official notice. But in Korea, resident registrations about house lease and business registrations about commercial building lease give opposing power to leaseholds without registration in register book, and in condition of equipping date-fixed stamp in documents they give the right of priority-repayment to them. So those who will transact house or commercial building should affirm resident registrations or business registrations certainly , in addition should affirm date-fixed stamps in documents. Nevertheless, Official notices such as above examples cannot show all informations relating to lease contracts. Therefore anyone who will transact house or business building cannot acquire enough informations about former lease contracts. Above all, abnormal official-notices such as resident registrations, business registrations and date-fixed stamps cannot be found by any transactor except special conditions. The reason for such severe restriction on public announcement begins from difference between above abnormal official-notices used only by Korea and register book used commonly by many nations. Therefore, transaction security that is necessary to protecting for all concerned persons infringed severely by above abnormal official-notices. In order to resolving these problems, some methods can be suggested. One method is that means known as occupation alone can announce the opposing power of the leasehold. But occupation alone cannot give sufficient informations to concerned persons. Because occupation alone cannot notice concrete informations such as personal informations of parties, the range of leased objects, lease term, deposits or guarantees and rents etc. Therefore, it would be rational that in principal all informations about leasehold are registered in register books. Because register books can show many informations relating to lease contracts, and can be found by any transactors on every condition. Official-notices by register book can make title analysis more effective than by occupation. This way, conflicts between transactors can be prevented before happening. Nevertheless in shorter period leases, it would be reasonable that occupation alone can hold opposing power as French legislation. But we should not disregard protection of lessee. Because intentions of current laws for protection of tenants should not discolored in any uses of official-notices Though a common official-notice is available to protection of transaction security and protection of lessee, the establishment of institutions that resident registrations, business registrations or date-fixed stamps have opposing power is not rational.

「집합건물법」은 ‘건물의 대지’와 ‘대지사용권’을 규정하나(동법 제2 조 제5, 6호), ‘대지권’을 규정하지 아니한다. 그러나「부동산등기법」은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지 는 대지사용권으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것을 ‘대지권’이 라 칭하고, 이를 기재하여 등기하게 하고 있다(동법 제57조의 2 제1항). 또한,「집합건물법」은 건물의 공용부분의 사용수익은 규정하고 있으 나(동법 제11조 및 제17조), 건물의 대지에 대한 사용․수익은 규정하고 있지 아니한다. 그렇다면,「집합건물법」이 규정하는 건물의 대지에 대한 대지사용 권은「부동산등기법」이 규정하는 대지권과 어떻게 구별되는가. 또한 건물의 대지에 대한 사용․수익은 동조 규정은 물론,「민법」제263조 가 적용되는가. 판례는 1동의 건물의 구분소유자들이 그 건물의 대지 를 공유하고 있는 경우, 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등 의 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율 에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적 법한 권원을 가지는 것이라 하고(대판 1995.3.14, 93다60144.), 이에 하 급심 판례들은 그 대지권 또는 대지사용권의 행사에 따른 다툼에서 동 판례를 널리 활용하여 판시하고 있다. 이에 관련하여, 이 연구에서는 먼저 구분소유자가 건물의 대지에 가지는 대지권의 개념을 대지사용권 중 전유부분과 분리처분할 수 없 는 권리를 건물 및 토지등기부에 기재하여 공시된 대지사용권을 의미 하는 것으로 명백히 정의하고, 나아가 구분소유자가 전유부분의 소유를 위한 건물의 대지 에 대한 사용․수익에는 민법 제263조를 적용, 동 조 후단의 의미를 공유물 사용의 범위와 공유물 수익의 량을 정한 것 이라 분석하여 다음과 같이 해석하였다. (1) 건물의 전유부분의 소유를 위한 구분소유자의 대지권이 지분으 로 구성된 경우 그 대지사용권의 범위는 공유지분의 비율에 관계없이 건물의 대지 전부에 미치는 것은 공유의 본질상 당연한 것이고, 위 판 례는 이를 지적한 것으로 평가하였다. (2) 구분소유자가 건물의 대지에 대하여 가지는 대지사용․수익권은 지분의 비율로 가지므로 구분소유관계에서 건물의 대지에 대한 공유 지분권을 가지나 건물의 전유부분을 소유하지 아니한 자, 전유부분의 소유를 위한 대지권을 가지지만 그 전유부분에 상응하는 대지권 지분 을 같지 못한 자 또는 전유부분에 상응하는 대지권을 가지지만 타 전 유부분의 구분소유자의 대지권 지분에 달하지 못하는 자는 그 대지의 공유지분권만 가지는 자에 대한 전유부분의 소유를 위한 대지권자, 전 유부분에 상응하는 대지권을 갖지 못한 자, 타 전유부분 소유자의 대 지권 지분에 달하지 못하는 자의 건물의 대지에 대한 대지사용은 건 물의 대지에 대한 공유지분권만을 가지는 자 또는 타 각 구분소유자 의 대지권 침해 또는 그 사용이익은 부당이득의 수취로 되는가는 실 질적으로 타인지분의 사용이익의 수취로 되는가를 따져 정하여야 할 것으로 주장하였다.

The Aggregate Buildings Law enact a 'Land Area of Building' and a 'Right to use Land Area'(Item 5, 6 of Article 2), but not a 'Right of Land Area'. However, The Real Estate Registry Law state that as a Right to use Land Area, which has Divided Owner in oder to own Exclusively Owned Part, 'Right of Land Area' can not be separated from the Building to dispose, and ask a person this Right to register. Thus, the Aggregate Buildings Law state a use and beneficiary right of common parts of the Building, but not that of Land Area(Article 11, 17). Than, how can distinguish between 'Right to use Land Area' of the 'Aggregate Buildings Law' and 'Right of Land Area' of the 'Real Estate Registry Law', and for using and profiting of land area of a building is not only this article, but also 263 of the 'Civil Law'. The Supreme Court ruling also showed that each Divided Owner could use the whole land area of a Building regardless of ratio of one's share, if not in case to lay down another rules or circumstances, and lower court's rulings are subject to this decision. In this paper, define that The Land Area Right is a officially in register announced Right, which can't be separated from Exclusively Owned Part to dispose among the Right to use Land Area. And for a use and beneficiary right of the Land Area of a Building to own the Exclusively Owned Part should be applied article 263 of the 'Civil Law'. (1) The Supreme Court's Precedents point out that a scope of the Right to use Land Area regardless of ratio of there share part extends to the whole land area of the building as a property of share. (2) A man who has a Shared ownership but not own a Exclusively Owned Part, who has Land Area Right to own the Exclusively Owned Part but not has a share of Land Area Right correspond to the Exclusively Owned Part or who has that is far from the other's can be divided, because each Divided Owner has a use and beneficiary right about the land area of the building depending on the ratio of share. And the problem, that could violation of another´s Land Area Rights or profits by using be unfair profits between dignified Divided Owners should be solved according to existence of real collection of profits by using of other's share part.

「집합건물법」제20조 제1항은 "구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다." 제2항은 "구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만 규약으로 써 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다."라고 규정하여 제1항은 처분의 종속성을, 제2항은 분리처분금지의 원칙을 규정한다. 이와 같은 동 규정은 집합건물의 전유부분의 소유를 위한 대지권 또는 대지사용권이 불가분의 관계에 있음을 선언한 것이나, 동항의 규정은 어느 한 쪽은 원칙이고 다른 한 쪽은 무의미한 규정이라 할 것인가. 또한 동 규정을 위반한 처분의 효력을 어떻게 볼 것인가는 동조규정의 법률적 성질에 관한 문제로 된다. 본고에서는 집합건물에서 전유부분의 소유를 위한 대지소유권 또는 대지사용권은 건물의 공용부분과는 달리 독립성을 가지므로 그 대지 소유권 또는 대지사용권의 처분의 불가분성은 물론이고, 비록 전유부분의 소유를 위한 대지상의 권리가 대지권인 불가분적 권리로 된 경우에도 그 전유부분의 처분은 특별한 사정이 없는 이상 대지사용권에도 미친다는 법률행위 해석의 원칙을 선언한 것이고, 또한 동 규정 처분의 일체성은 그 대지권 또는 대지사용권의 취득을 법률의 규정에 의한 취득으로 규정한 것은 아님을 주장한다. 그러므로 구분소유자의전유부분의 소유를 위한 대지권의 취득은 등기하므로 취득되고, 대지소유권 또는 대지사용권으로 등기하지 아니한 대지의 점유자는 사실상 취득자로서의 지위에 있는가라는 문제로 될 뿐이고, 법률상 취득자로서 보호될 것은 아님을 시사하였다.

The article 20, clause 1 of the Aggregate Buildings Law states that a Right to use Land Area of Divided Owner depend on dispose of his Exclusively Owned Part, and clause 2 states that Divided Owner can't separates the Right to use Land Area from his Exclusively Owned Part to dispose, but not in case to lay down another rules. The article 20, clause 1 of the Aggregate Buildings Law lays down disposition of the dependency and clause 2 lays down the principle of separation disposal ban. This article declare that ownership of Exclusively Owned Part and the Right to use Land Area or Land Area Right are inseparably related, however, which side is a principle and the other side will be meaningless regulation? How is the effect of disposal, that violate this rules, also will be question of a legal nature of the Article. Because the Right to use Land Area or Land Area Right to own a Exclusively Owned Part have independence contrary to common parts of a building, ownership of the land area or Right to use Land Area not only has inseparability but also in case that a Right on the Land Area to own the Exclusively Owned Part become a inseparable right, disposition of Exclusively Owned Part, if nothing special happens, effects on the Right to use Land Area. And in this dissertation I insist, that the inseparability of disposition means that the Right to use Land Area or Land Area Right is not acquired pursuant to the provisions of the article. So, Acquisition of Land Area Right of Divided Owner to possess a Exclusively Owned Part is acquired by registration and not registered occupant is not protected by law as an acquisitor.

주거는 인간이 자신의 존엄성을 지키고 인간다운 삶을 누리기 위한 가장 기본적인 조건이다. 특히, 주택문제는 헌법상 행복추구권과 인간다운 생활을 보장하는 생존권적 기본권 보장과도 직결되어 국가는 이를 확인하고 최대한으 로 보장할 의무를 지니고 있는 중대한 사안이기도 하다. 따라서 주거 의 안정을 법적으로 보장하는 것은 일차적으로는 인간의 존엄성을 보 장하는 헌법의 이념에 합치하며, 2차적으로는 사회의 안정성을 유지하 는 필수적인 요건이라 하겠다. 그러나 오늘날 우리 사회는 급속한 산 업화와 도시화에 따른 도시의 인구집중화 현상으로 도시의 주택난은 극심하게 되었다. 이러한 주택난을 해결하기 위하여 주택단지 재개발, 재건축사업, 신도시 개발, 다세대·다가구주택의 지원 등 정부의 지속 적인 주택공급정책으로 주택의 공급률은 많은 향상이 있었으나, 아직 도 주택을 소유하지 못하고 타인의 주택을 이용하는 주거형태가 계속 되고 있다. 현대 복지국가에서는 국가가 국민에게 인간다운 생활을 보장해주는 사회복지적 측면에서 임차인에 대한 보호가 행해지고 있다. 다시 말해 서 모든 국민의 주거생활의 안정을 보장하여야 하는 차원에서 국가가 적극적으로 경제적·사회적·법률적으로 약자인 임차인을 보호하게 되 었다. 이러한 시대적 요청에 따라 1981년 3월 5일 전문 8조, 부칙 3항 으로 구성된「주택임대차보호법」이 법률 3379호로써 제정되었다. 이 후 10차례의 개정을 거치면서 임차인의 권리를 크게 신장시키게 되었 고, 이로써 임대인과 임차인 사이의 불합리하고 불균형적인 관계를 상 당부분 개선할 수 있게 되었다. 그러나 아직도 우리나라의 현실이 주택문제와 관련하여 임차인의 지위강화와 권리보호가 충분히 이루어지 지 않고 있다. 이「주택임대차보호법」은 임차인 보호를 위하여 특히 다음의 세 가지의 내용을 포함하고 있다. 첫째 등기 이외의 방법에 의한 제3자에 게 효력을 미치게 하는 대항력의 부여, 둘째 임차권의 존속보호, 셋째, 차임의 상한을 제한하여 차임을 사회적으로 통제하는 것이다. 이러한 세 가지는 상호 보완에 의해서 가치상승의 효과가 발생함은 명백하나, 본 논문에서는 주택임대차보호법상 임차인의 권리보호를 중심으로 연 구하고자 한다. 우리나라의 부동산 임대차계약은 다액의 임대차보증금이 오고 감에 따라 임차인의 주거안정뿐만 아니라 임차인의 전재산인 임대차보증금 의 확보는 매우 중요한 문제가 되고 있다. 그래서 우리「민법」제621 조는 임차인을 보호하기 위하여 부동산 임차권을 등기할 수 있도록 등기한 임차권에 대항력을 부여하였다. 다만 임차인이「민법」제621조 의 규정에 따라 임차권설정등기를 하기 위해선 등기의무자인 임대인 의 협조가 필요하기 때문에 현실적으로 임차권등기를 하기는 쉽지 않 다는 문제점이 있다. 우리나라「민법」제621조의 문제점을 보완하고 임차인을 보호하기 위하여 주택임대차보호법을 제정하였고, 주택임대 차보호법은 주거생활의 안정을 보장하기 위해 대항력, 임대차보증금 회수, 임대차기간, 차임의 증감청구권, 임차권의 승계 등에 관하여 특 칙을 규정하였다. 임차인이「민법」제621조에 의거하여 임차 주택에 관한 임차권 등기를 경료하지 않아도「주택임대차보호법」제3조 제1 항에 의한 주택의 인도와 주민등록법상의 전입신고를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다고 규정하고 있다. 주택임차권의 대항력은 임차인이 임차주택의 이해관계인에 대하여 그 임대차관계상의 모든 권리를 주장할 수 있는 것을 말한다. 즉 임차 인이 당해 주택의 소유권자, 용익권자 등 이해관계인에 대하여 임대차 종료시까지의 사용권, 보증금반환청구권 등 임대차 관계상의 모든 권 리를 주장할 수 있는 효력이다. 우리「민법」제621조에는 부동산임대 차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정 하고 있으나, 주택임대차보호법에서는 주택의 인도와 주민등록을 대항 요건으로 하여, 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주 민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에게 효력이 발생한다고 하 여 임차인이 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차 주택에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 의미한다. 즉 임차주택의 양수인이 양도인인 임대인의 지위를 승계하는 결과 임차인은 양수인에게 임대차의 내용 을 주장할 수 있고, 제3자의 임차주택에 대한 침해에 대하여 방해배제 청구권 등을 행사할 수 있으며 확정일자를 구비하게 되면 보증금에 대하여 우선변제권 또는 최우선변제권을 주장할 수 있는 법률상의 권 능을 가지는 것이다. 대항력의 발생요건으로서 우리 주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 요구하고 있는 반면, 독일이나 일본은 주택의 인도만으로 대항력을 갖도록 되어 있다. 외국의 경우에는 보증금이 소액이고 그 보증금마저도 임대인의 재산과 분리되어 운용되는 것이 일반적이지만, 우리의 경우에는 고액의 보증금이 임대인에게 지급되기 때문에 임대 차관계에서의 대항력 취득 여부와 대항력 취득시기 여부를 분명하게 하지 않으면 임차인을 포함하여 임대인에 대한 채권자들 사이에 권리 의 선후관계를 둘러싸고 다툼이 생길 여지가 아주 많기 때문이다. 이 러한 것을 미연에 방지함으로써 한편으로는 임차인의 보증금반환채권 을 안전하게 보호하고, 다른 한편으로는 제3자 보호를 위한 제도적 장 치가 필요하다는 점에 기인한 것이라 할 것이다. 그러나 주민등록은 공시방법으로서는 불완전하여 여러 가지 문제가 제기되고 있고, 순수 한 행정상 목적에 의한 것을 등기에 갈음하는 공시방법으로 하는 것 은 문제가 있다. 외국의 입법례에는 없는 주민등록법상의 전입신고에 대하여 문제점 이 있다면 개선할 필요가 있다. 주민등록법상 전입신고는 그 자체로서 임대차내용을 공시할 능력을 가지고 있지 않으므로 주택임대차관계를 공시하는 수단, 즉 공시방법이라고 할 수 없다 할 것이다. 오히려 주 택의 인도라는 공시방법의 불완전성을 보완하는 부수적 보완수단으로 서 주택임대차관계에 있어서 중요한 사실인 주택의 인도 여부 및 그 날짜, 거주의 계속 여부 등을 추정케 하는 유력한 증거방법으로서 전입신고 요건을 대체 하는 편이 복잡한 문제의 발생을 미연에 방지하는 길이 될 것이다. 따라서 주민등록 외에 임차인의 단독등기를 허용하거 나 아니면 제3의 공시방법을 고려할 수 있고, 이외에 주택임차인의 권 리 보호를 강화하기 위하여 대항력의 개선방향으로는, 종전임대인으로 부터 임대주택을 승계 받은 신소유자(양수인)가 있는 경우 종전임대 인을 면책시키고 양수인에게만 책임을 부담시키는 것은 책임재산의 축소를 의미하므로 임차인을 매우 불리하게 만드는 것이어서 종전 임 대인의 당연면책을 명문으로 규정하고 있지 않는 한, 그의 보증인적 이행책임을 인정함으로써 임차인을 보다 두텁게 보호하려는 것이 임 차인보호라는 동법의 입법취지에 보다 더 부합되는 것이며, 또한 종전 임대인의 이행책임을 무제한 인정하는 것은 그의 법적 지위를 지나치 게 장기간 동안 불안정하게 하는 것이어서 그에게 가혹하므로, 일정기 간 내에 임차인이 양수인에 의한 임대인 지위의 승계에 이의를 제기 하지 않으면 종전 임대인은 그 이행책임으로부터 면책되도록 하는 방 안이 있으며, 그리고 후순위 저당권의 실행으로 목적물이 경락되어 선 순위 저당권이 소멸한 경우 경락인이 경락가격산정과 같은 여러 사정 들로 보아 중간 임차권을 고려하였다고 보여 지며 경락인도 주택임대 차보호법에 의한 양수인에 해당하는 것으로 넓게 해석하여 임대차의 존속을 인정하는 방법 등을 고려할 수 있겠다. 그리고 주택임대차보호 법은 주택임대차에 대하여 국민의 주거생활의 안정 보장을 목적으로 하므로 이 법을 적용·해석함에는 약자인 임차인의 지위가 무엇보다도 우선되어야 한다. 그러나 주택임대차관계에서 제3자의 지위보호 또한 거래의 안전을 보호하는 커다란 과제이므로, 대립되는 이해관계인 쌍 방의 조화와 공평을 꾀하는 합리적인 입법과 해석이 필요하다고 할 것이다.

A dwelling is the most basic condition for man uphold the dignity of his and enjoy manly life. In particular, the housing problem is directly related with the rights of survival ensuring the right to live a happy and humane life in the Constitution, and therefore, the nation is obliged to check people's housing life and ensure it to a maximum degree. Hence, above all, to guarantee legally the stability of residence conforms to the ideology of the constitution that secure people's dignity, and secondary it would be essential factor that keep social stability. But in today's society, residence problems got worse due to quick industrialization and urban planning following concentration of population. To solve these residence problems, the government issued better residence supply laws such as residence redevelopment, reconstruction, new town development, residence with many generation, residence with more than one family etc. But most citizens still can't own their own residence and they usually continue their life with a lease. In modern countries, the nation tries to make a guarantee to lessees that can protect their rights. In other words, the nation should protect lessees that are weak economically, socially, and legally that can guarantee citizens' residence life. It followed in like this periodic request and 1981 March 5th statement 8 articles, The Housing Lease Protection Low law which is composed of a supplementary provision 3 clause was established with legal 3379 unit. It passed by opening a court of after 10 order and extension hire on a large scale the hire and justice right it reached, from this cause between is a residing which is with a lease person it was irrational and lop-sided relationship lots of part it will be able to improve. But as far as the housing problems were concerned, it was conceived that lessees' status and rights had still to be enhanced. This 'The Housing Lease Protection Law' includes these three contents to protect lessees. First is the grant of opposition that can make a difference to the third person without registration. Second one is lessees' continuous protection and third is to control lease by having an upper limit. These three substances definitely give a quality rise because it gives an upper limit, but in this essay it is necessary to research more about residence lease opposition. Since the domestic contract of real estate lease requires a big sum of lease guarantee money, lessees' safety of occupancy and recovery of the lease guarantee money become a very important issue. In this vein, the Article 621 of the domestic Civil Law prescribes the provision of registering the right of real estate lease and provides the opposing power to the registered right of lease in order to protect lessees. However, it is not easy to register the right of lease based on the Article 621 of the Civil Law in reality, because it needs the cooperation of lessors who are responsible for the registration. In order to supplement the problem of the Article 621 of the Civil Law and to protect lessees, the Housing Lease Protection Law has been enacted. And in order to guarantee the safety of occupancy, the Housing Lease Protection Law prescribes opposing power, the recovery of lease guarantee money, the term of lease, the right of asking the increase or decrease of lease guarantee money, and the succession of lease right as special provisions. Even a lessee does not register the lease right based on the Article 621 of the Civil Law, the Housing Lease Protection Law provides opposing power against the third party on the assumption that he occupied the housing and completed a moving-in notification on the basis of the Clause 1 of Article 3 of the Housing Lease Protection Law. The housing lease right opposition means that lessees can ask for all the rights about residence concerns. That is, lessees can ask for all the rights including the right of using, deposit return claim etc. in terms of relationship with residence owner and profiter. According to our Civil Law, 'Article 621' rules that when real property lease is registered, there is an effect to the third person. But according to 'The Housing Lease Protection Law', with transfer of residence and resident entry, lessees have an legal authority that they can ask for their rights about lease. This can be done without registration because the effect is on the third person and the lessee can claim what he or she wants to residents, whom that has a right to lease, and others that are related to the residence. That is, once residence obtainer gets the status of owner, the lessee can insist their rights to the obtainer and ask for interference removal demand to the third person. Also, when specific decision day is given, lessee can have an legal authority to ask for priority repayment or upper-most repayment. As an occurrence condition of opposition, our 'The Housing Lease Protection Law' requires transfer of residence and resident registration. But in Germany and Japan, only residence transfer is needed to make an confrontation. In foreign countries the general case is that the deposit is very low and even that small amount is separated from owner's property. But in our case, since large amount of deposit is given to the lessee, the chance of having intense arguments between bondholders including lessees is very high. This is because whether confrontation can be made or not and whether time of acquisition is clear are not obvious. By preventing these consequences, deposit return bond can be protected and the need of system that protects third person can be arisen. But since citizen registration as an official solution is imperfect, many critical issues are arising and there is a problem substituting in registration due to pure administration purpose. But if there are problems in the system of moving-in notification by the Resident Registration Law, it must be settled down. Because the moving-in notification by the Resident Registration Law has no capability of notifying the contract of lease publicly in itself, it cannot be regarded as a means or method of notifying the relationship of housing lease publicly. Rather, by using such important facts as the delivery of housing, the date of delivery, and the continuity of dwelling as a means that supplements the insufficient notification method of housing delivery, the requirement of moving-in notification must be replaced to prevent the occurrence of complicated problems in advance. The publishment for the lease security money will be required, that is since the lease security money will be publicly announced, it will be contributed to settlement of the third person's dispute to the real rights change of the real estate. So other than citizen registration, either single registration of lessee should be allowed or other official solution should be requested. Beyond these, to provide rights of residence lessee, exempting earlier lessee and giving responsibility only to the owner means reduction of property which is a huge disadvantage to the lessee. So if exemption of earlier lessee is not regulated, his guarantied transition responsibility is recognized which means protecting lessee is more than just meaning of legislation. Also approving unlimited transition responsibility of earlier lessee creates unstability for long time and this is too harsh for the earlier lessee. So if the lessee does not bring up an objection on giving owner's status to lessee in certain time, there is a scheme that earlier lessee is exempted from transition responsibility. Then, there are these cases. If the object is auctioned by later mortgage system and priority mortgage disappears and also if the lease is determined by certain conditions like auction price computation, the successful bidder can also come under 'The Housing Lease Protection Law'. By doing this, we can then consider approving lessee's continuous existence. And the main purpose of 'The Housing Lease Protection Law' is to protect stable residence life and by approving and interpreting this law, lessees who are weak should have priority in their status. But when dealing with residence lease relationship, the third person's status is also a big task that should provide security of transactions, so harmony from both sides which is confronted relationship, and rational legislation which good interpretation is necessary that are fair.

집합건물 재건축사업과 관련한 요건으로서「집합건물법」에서는 재건축결의에 의하도록 규정하고,「도시정비법」에서는 조합설립동의를 거쳐 조합에 하여 재건축사업을 진행하도록 규정하고 있다. 이 두 법률은 재건축결의 또는 조합설립동의의 정족수요건이 서로 상이할 뿐만 아니라, 더욱「도시정비법」상 재건축사업에「집합건물법」의 절차에 의한 재건축결의를 거쳐야 하는가에 대하여 견해가 일 치하지 아니함으로써 재건축의 실행에 혼선을 주고 있다. 이 논문에서는「도시정비법」상의 재건축사업에도「집합건물법」상절차에 의한 재건축결의가 있어야 하는가에 대한 학설과 판례를 분석하여 재건축결의 무용론을 비판하고, 유용론의 입장에서 그 논거를 제시하였다.

As conditions related to a reconstruction project of an aggregate building, the「Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings」regulates that it is carried out according to resolution of reconstruction, and the「Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Resident s」is regulating that the reconstruction project is promoted through agreement of union establishment by a union. These two Acts are different from each other in quorum conditions of resolution of reconstruction or agreement of union establishment, and moreover, are not coincident in opinions on whether the resolution of reconstruction according to the「Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings」in the reconstruction project of the「Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Resident s」, so that it is providing confusion on execution of reconstruction. The present thesis criticizes a useless theory of resolution of reconstruction by theories and leading cases on whether the resolution of reconstruction according to the procedure of the「Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings」in the reconstruction project of the「Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Resident s」, and suggested its basis of an argument in a standpoint of a useful theory.

우리나라 집합건물의 재건축 관련 법률은 재건축 건물의 요건으로 「집합건물법」은 건물의 멸실․훼손은 물론이고, 그 밖의 사정, 즉 건물가액에 비해 과다한 수선․복구비나 관리비용의 소요, 현저한 효 용의 증가를 들고,「도시정비법」은 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실 되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물, 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 소재하고, 건축물을 철거하 고 새로운 건축물을 건설하는 경우 그에 소요되는 비용에 비하여 효 용의 현저한 증가가 예상되는 건축물, 도시미관의 저해, 건축물의 기 능적 결함, 부실시공 또는 노후화로 인한 구조적 결함 등으로 인하여 철거가 불가피한 건축물을 든다. 또한, 재건축결의의 요건에 관하여도「집합건물법」은 관리단 집회 의 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수를 내용으로 한다. 이와 같이 우리나라 집합건물 재건축 관련 법률은 재건축 건물의 요건에 관하여는 비교적 엄격히 규정하면서도 그 결의요건에 관하여 는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수를 내용으로 하고 있을 뿐 그 요건이나 절차 등에 관하여는 통상 관리권의 연장선상으 로 다루어 관리단 집회에 의하게 하고 있을 뿐이며, 구체적 요건을 정 하고 있지 아니하다. 따라서 본고에서는 재건축을 희망하는 구분소유 자와 재건축에 반대하는 소수자의 권리 아닌 이익 보호를 조절하기 위한 다음의 개선점을 주장하였다. (1) 재건축결의요건인 건물의 요건으로서 건물의 멸실․훼손 및 그 밖의 사정, 즉 건물가액에 비해 과다한 수선․복구비나 관리비용의 소 요 및 현저한 효용의 증가는 각개 독립적 요건으로 판단하여야 하고, 재건축허가 또는 인가의 요건으로의 건물의 안전진단은 재건축의 필요적 요건으로 할 것 은 아니다. (2) 재건축결의요건으로서 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이 상의 다수는 최저한의 법정요건으로서 이를 완화한 규약의 효력을 인 정할 수 없고, 또한 이를 서면으로 추완한 재건축결의의 효력을 인정 하여서는 아니 된다. (3) 재건축결의를 위한 집회의 개최는 필요적 요건이며 통상 관리 단 집회와는 달리 반드시 적법한 절차에 따라 소집된 집회되어야 한 다. (4) 재건축결의에는 재건축비용항목과 그 산정기준은 구체적으로 제시하여 결의토록 하여 재건축 분쟁의 소지를 미연에 방지토록 하여 야 한다.

As a requirement, the korean 'Congregate Building Law' demand not only damage or loss of the building, but also other matters, that are consumption of more expensive price of repair or recovery and management fee than the building's value. And the 'City Development Law' demand a building, that could collapse because of a damage or sectional destruction or could happen negligent accident, the location of a building, that is in bad living environment, a building, that could be expected significant increase of the building's value compared to cost, if it is demolished and newly builted, a injury of the urban beauty, a functional defects of the building, a building that should be demolished because of the poor construction or a structural weakness from deterioration. Thus, about the requirement of resolution for reconstruction , 'Congregate Building Law' remand a majority not less than four fifths of both the sectional owners and voting rights by the management body meeting Korean Acts about Reconstruction of Congregate Building are strictly prescribed about the requirement of the building, but not prescribed about the requirement of resolution for reconstruction, except the article, agreement over four fifths of both the sectional owners and voting rights by the management body meeting. About that is not prescribed specific requirements, but by management body meeting is decided as the common right of management. Accordingly, this dissertation make a counterproposal not for the sectional owners, who vote for a reconstruction or minority of people, who oppose, but to regulate equitable profit. (1) The Requirement of Building, as the requirement of resolution for reconstruction, Damage or Loss of the building and other matters, that are consumption of more expensive price of repair or recovery and management fee than the building's value, should be judged individually as a independent requirement. And a Safety Diagnosis of the building as a requirement of permission or authorization for the reconstruction, is not necessary to be demanded as a necessary requirement for the reconstruction. (2) As the requirement of resolution for reconstruction, the majority, more than four fifths of both the sectional owners and voting rights, should not be relaxed as a minimum legal requirements, and a resolution for the reconstruction, that is accomplishmented subsequently with in written form, should not be in effect (3) The Meetings held for a resolution for the reconstruction is a necessary requirement, and must be convened according to legal procedures unlike a normal gathering of management. (4) By a resolution for the reconstruction, an item of expenses for the reconstruction, and it's rate base should be specifically adduced to prevent a possession of the dispute by the reconstruction.