Earticle

본고는 북한지역에 소재하고 있는 공동주택과 일반건물 중에서 구분소유권의 객체로 귀속시킬 수 있는 건물의 소유문제를 검토한 것이다. 장래 남북한의 통일과정에서 어떠한 법적 문제가 구체적으로 발생할 것인지를 정확하게 예측 내지 예단하는 것은 일정한 한계가 있다. 그러나 사회질서를 합리적으로 규율할 목적으로 만들어진 것이 법 제도이므로, 그 시행과정에서 불합리한 문제점들이 발생되지 않도록 위험성을 최소화시킬 수 있는 방안들이 지속적으로 모색될 필요가 있다. 특히 구분소유제도는 집합건물을 규율하기 위하여 창출된 제도라는 점에서 종래에 그 특수성을 반영하여 발생한 법적 문제점에 대하여 면밀한 분석을 하게 된다면, 장래 통일한국의 구분소유제도는 보다 합리적이면서 실질적 정의에 부합될 가능성이 높을 것으로 생각한다. 남한의 경우를 살펴보면, 지속적인 경제발전과 인구의 도시집중화로 인하여 공동주택을 포함한 주택의 수요가 급증하게 되었고, 대도시를 중심으로 아파트와 같은 집합건물도 상당할 정도도 증가하게 되었다. 이러한 집합건물의 증가속도에 따라 법적 분쟁도 점진적으로 증가하고 있는 실정이다. 본고는 통일 후 북한지역에서도 자연스럽게 발생할 수 있는 공동주택 및 기타 건물의 소유권 귀속과 관련한 법적 쟁점 중에서 특히 집합건물로의 전환문제 및 구분소유권의 귀속과정에서 발생할 수 있는 몇 가지 법적 문제점에 대하여 검토하였다

The title of this thesis is ‘The Issue of the Ownership of Aggregate Buildings in North Korea’. It would be difficult at the present moment to predict exactly what problems may arise in the future. However, there should be efforts to find solutions for problems related to regulation of public order so that the risk of causing unreasonable consequences can be minimized. With rapid economic development and industrialization, the gravitation of the population into cities, the expansion of the nuclear family, and the absolute lack of constructing land have explosively increased demand for condominium including apartment in urban areas. Therefore, the supply of condominium have been accelerated. Such a fact shows that A Korean residence style enter the age of condominium on the full scale. I explained about the main contents of the divided ownership system and suggested especially the problems and improvements in connection with the Ownership of Aggregate Buildings in North Korea.

대상 판결에 의하면, 증축된 전유부분에 대지사용권을 부여하기 위해서는 기존 구분건물의 대지 지분 중 각 일부에 대한 분리처분이 필수이므로 반드시 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분 할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없고 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 효력이 없다고 한다. 한편, 이러한 결론은 건물의 각 구분건물 전체를 1인이 소유하고 있다고 할지라도 그 결론이 달라지는 것은 아니라고 하는데, 위 판결은 대지사용권의 전유부분에 대한 종속성의 원칙을 명시한 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제20조를 근거로 하여 결론을 도출하고 있다. 하지만 증축을 할 경우 대지사용권의 분리처분여부에 대한 규약 등의 존재가 없는 이상 전유부분과 대지사용권의 괴리현상이 발생할 수밖에 없다는 것은 오히려 집합건물법 제20조의 입법취지에 반하는 측면이 있고, 대지사용권이 없는 전유부분은 매도청구의 대상이 되기 때문에 증축부분의 양수인에게 불측의 손해가 발생할 수 있다. 또한 대지사용권의 변동여부를 대상판결과 같이 이해할 경우에는 증축 시 분리처분을 가능하게 하는 규약을 설정하려는 현상이 일반화되거나 전유부분과 대지사용권의 괴리현상이 일반화되는데, 어느 경우이던지 바람직하지 못한 측면이 있고, 특히 대규모 집합건물을 증축할 경우에는 등기부의 혼란 또는 법적안정성을 해할 여지도 있어 대상판결의 결론은 다소 무리가 있는 것으로 생각된다. 본 논문에서 필자는 집합건물법 제20조 및 대상판결에서는 다루지 않은 집합건물법상 여러 논점에 대하여도 함께 검토하여 본 사안의 적절한 결론을 도출함을 목적으로 한다. 아울러 증축에 따르는 권리관계의 혼란을 해결하기 위한 입법론적인 논의도 반드시 필요함을 지적하고 있다.

According to judgment of Supreme Court of Korea ( 2017. 5. 31. sentenced 2014 da 236809), separate disposition of each part of lot in existing sectional building is required to grant right to use site to added section for exclusive use and unless there is special circumstance such as regulation which provides that right to use site for section for exclusive use must be disposed separately, right to use site may not be disposed with it separated from section for exclusive use and disposition of lot which violates such regulation is not effective. Such conclusion is based on provision of Article 20 of Act on Ownership and Management of Condominium Buildings specifying the principle of dependency for section for exclusive use in right to use site and remains the same even if one person owns the whole of each sectional building. The attitude of above judgment which finds that gap between section for exclusive use and right to use site occurs unless there is regulation on separate disposition in extension of building is somewhat unreasonable. Such conclusion is against the intent of Article 20 of Act on Ownership and Management of Condominium Buildings which provides indivisibility of section for exclusive use and right to use site and section for exclusive use that does not have right to use site is subject to claim to sell sectional ownership which may cause assignee of extended part to suffer unexpected loss. The author of this thesis draws a conclusion that making new section for exclusive use and granting relevant right to use site is not separate disposition stated in Article 20 of Act on Ownership and Management of Condominium Buildings. Disposing new section for exclusive use as well as disposing existing section for exclusive use represent disposition of section for exclusive use. That disposing new section for exclusive use involves right to use site accords with the principle of indivisibility. If whether right to use site changes is understood as relevant judgment, enacting a regulation that allows separate disposition in case of extension of building becomes common or gap between section for exclusive use and right to use site become common, which are not desirable and does harm to legal stability in case of large condominium buildings. Therefore, discussion to solve above mentioned problem in terms of legislation is required.

2015년부터 제정․시행되고 있는 「주거기본법」은 명시적으로 주거권을 규정하고 이를 보장하기 위한 구체적 내용들을 두고 있다. 그리고 무엇보다 주거권과 관련된 다른 법률들과의 관계에서 「주거기본법」이 상위법에 해당함을 밝히고 있다. 그런데 「주거기본법」상 주거권의 구성요소들 중 ‘쾌적하고 안정적인 주거환경’의 구체적 의미가 무엇인지는 동법에 나타나 있지 않아 체계적 해석을 해야만 한다. 우리 헌법 제6조 제1항에 따르면 헌법에 의하여 체결․공포된 조약은 국내법과 같은 효력을 가지는데, 국회의 동의를 얻어 가입서를 제출하여 1990년 7월부터 국내법과 같은 효력을 가지는 가장 강력한 주거권 관련 국제규범으로 인정되는 UN 「사회권규약」은 UN 사회권 위원회의 일반논평을 통해 어떤 경우에 주거환경이 적절한지에 대해 상세히 밝히고 있다. 즉 점유의 법적 안정성(Legal security of tenure), 서비스 등 가용성(Availability of services, materials, facilities and infrastructure), 경제적 부담가능성(Affordability), 물리적 거주적합성(Habitability), 접근가능성(Accessibility), 입지적합성(Location), 문화적 적절성(Cultural adequacy)이 적절한 주거의 구성요소이다. 쾌적하고 안정적인 주거환경은 당연히 적절한 주거환경이므로 이상의 「사회권 규약」의 주거환경의 적절성 구성요소들 중 「주거기본법」제2조 주거권의 구성요소인 주거환경의 ‘쾌적성’과 ‘안정성’에 해당되는 것들을 추출해 냄으로써 ‘쾌적성’과 ‘안정성’의 의미들을 구체화 할 수 있을 것이다. 따라서 ‘안정성’은 점유의 법적 안정성과 경제적 부담가능성을, ‘쾌적성’은 서비스 등 가용성, 물리적 거주적합성, 접근가능성, 입지적합성, 문화적 적절성을 구체적으로 의미하는 것으로 해석할 수 있을 것이다. 지진과 같은 물리적 위험으로부터 해당 지역 주민들을 보호해주는 것은 무엇보다 「주거기본법」상의 주거권의 쾌적성, 특히 물리적 거주적합성의 보장을 통해 최소한의 주거 수준을 확보해 주는 것으로서 국가의 의무이다. 그럼에도 「주거기본법」제18조에서 최저주거기준 미달 가구에 대한 우선 지원을 국가 등의 재량사항으로 규정해 놓은 것은 지진과 같은 물리적 위험으로부터 국민의 최소한의 주거권을 보장함에 있어서 미흡한 것이다. 비록 사회적 기본권이 국가 내적 권리이므로 국가의 재정 형편 등에 따라 인정 여부가 결정되긴 하지만 주거권과 관련하여 최저주거수준을 확보해 주는 것은 국가의 의무사항으로 규정하는 것이 타당할 것이다. 임대차에 있어 임차인을 보호하기 위한 핵심적 수단 두 가지는 차임과 임대차 기간에 대한 통제이다. 그런데 차임 통제에 관해서만 유독 규율상의 미비로 젠트리피케이션 현상과 같은 새로운 사회적 위험에 맞서 임차인의 주거권, 특히 주거의 안정성 요소로서 점유의 법적 안정성이 크게 침해받고 있는 것이다. 그리고 그 결과 다른 거주민들의 주거권, 특히 주거의 쾌적성 요소로서 서비스 등 가용성도 침해받고 있다. 따라서 당사자들의 사적자치를 심각하게 훼손하지 않는 범위 내에서 임대차 기간에 대한 통제 수준의 차임 통제 조항들의 도입이 필요하다고 할 것이다. 마지막으로 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」제35조 제1항 제1호 ‘무주택세대주’의 해석과 관련하여 서울시 행정실무에서처럼 세대구성원 전원이 무주택이어야 주택재개발사업 시 임대주택 공급대상자인 임차인이 될 수 있다고 한다면 이는 최근의 다양한 세대구성 형태를 제대로 반영하지 못하는 것이다. 그리고 그 결과는 주택 재개발 사업이 시행되는 지역에 거주하는 임차인들의 주거권, 특히 주거의 안정성의 구성요소로서 점유의 법적 안정성과 주거의 쾌적성의 구성요소로서 입지적합성에 대한 침해로 이어질 수 있다. 따라서 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」제35조는 만혼, 비혼 추세 및 이혼율의 증가로 성년의 형제, 자매 등으로만 이루어진 세대가 증가하는 등 최근의 다양한 세대구성 형태를 제대로 반영할 수 있도록 개정될 필요가 있다.

In connection with housing problems in Korea, among other things, the rapid drop of birth rate causes quite different housing types from the past. Also, as a result of diverse causes including the rapid drop of birth rate, the diffusion ratio of house reached to 103.5% at the end of 2014. Accordingly, under the judgement to need a shift in housing policy from the construction and supply of house to housing welfare, Framework Act on Housing was enacted and enforced in 2015. The Framework Act on Housing holds a high rank against other housing-related laws and regulations, and the legislative purpose of the Act is, first of all, to improve the quality of life related to housing. By the way, in spite of having enacted and enforced the Framework Act on Housing, it is doubtful whether other housing-related laws and regulations are interpreted in accordance with it. Morover, it seems that other housing-related laws and regulations do not reflect the contents of the Act enough. For this reason, in Part Ⅱ, this Article begins with a short explanation of main contents of Framework Act on Housing. In addition, Part Ⅱ shows what the legal character of housing right is. And then, in the light of the right to adequate housing, Part Ⅲ examines some specific problems of other housing-related laws and regulations.

우즈베키스탄과 한국은 1992년 1월 국교수립을 한후 1993년 12월 우즈베키스탄에 한국대사관이 개설되었고, 1995년 12월 서울에 우즈베키스탄 대사관이 개설된 이래 전략적 동반자 관계에서 점진적으로 호혜적 협력관계로 발전해 왔다. 국교 수교 25주년을 맞은 현재 우즈베키스탄에는 고려인 동포가 약 20만여명 거주하고 있으며, 고려인과 우즈베키탄인의 한국어 교육을 위하여 1992년부터 한국어교육원이 설치되어 세계에서 가장 규모가 크게 운영되고 있다. 이처럼 많은 고려인들이 거주하고 한국의 교류가 빈번한 러시아연방과 우즈베키스탄의 임대차 법을 소개하는 것은, 우즈베키스탄에 진출한 한국인들의 주거권을 보호하고, 구 소련연방국에서 독립한 국가의 임대차법을 살펴보는 것도 비교법적 측면에서 의미가 있다고 생각이 되어, 먼저 러시아연방 임대차법에 영향을 준 독일, 러시아의 임대차법, 그리고 우즈베키스탄의 법제를 개괄적으로 비교 검토하였다. 우즈베키스탄의 임대차법을 놀라울 정도로 자유롭게 규정되어 있다. 즉 임대차계약의 당사자는 법문상 명문의 규정과는 달리 거의 모든 권리와 의무를 합의를 통해 달리 정할 수 있도록 한 점에서 그러하다. 법률규정에 의한 보호규정은 극히 제한된 범위에서 그 흔적을 찾아볼 수 있을 뿐이다. 특히 임대차계약의 해지 및 명도절차에서의 임차인보호를 위한 명문의 규정을 찾아보기란 상당히 어렵다. 추측컨대 이러한 규정의 불비는 아마도 전통적 마을공동체문화(Mahallas)에서 임대차의 존속 중 해지되는 경우는 극히 드물다는 점과, 최장 5년 기간의 임대차는 특별한 사정이 없는 한 갱신되는 사회적 관행이 크게 작용된 것으로 판단된다. 본고에서 보다 우선적으로 검토되어야 할 사안으로 언급하고 싶은 점은 오래되고 정비되지 않은 현행 주택상황이 우즈베키스탄의 전통적 대가족 및 마을공동체문화를 지속적으로 유지할 수 없게 만드는 것은 아닌지 우려스러운 점이다.

Das usbekische Mietrecht ist erstaunlich liberal. Fast alle Rechte und Pflichten duerfen die Parteien abweichend vom Gesetz regeln. Gesetzliche Schutzrechte gibt es nur in rudimentaerem Umfang. Insbesondere Schutzrechte bei der Kuendigung und Raeumung sucht man jedenfalls im materiellen Teil des Gesetzbuches vergeblich. Dies mag daran liegen, dass aufgrund der traditionellen Mahallas es seltener zur vorzeitigen Kuendigung kommt und die auf 5 Jahre befristen Vertraege aufgrund eines natuerlichen Beharrungsvermoegens erneuert werden. Problematischer wird es nach Vermutung des Autors dort sein, wo alte und nicht sanierte Plattenbauten entgegen traditioneller Familien- und Nachbarschaftspflege nicht zum dauerhaften Verbleiben einladen.

「공동주택관리법」은 공동주택을 보다 투명하고 안전하며, 효율적으로 관리하여 국민들이 편리하고, 안정적인 주거생활을 영위하는 것을 목적으로 총 제11장, 제102조, 부칙 제35조로 구성되어 있다. 동법 중 제2장과 제6장은 입주자 간의 사법적 관리관계에 관한 것이고, 제5장은 행위허가, 제6장은 하자분쟁조정, 제7장과 제11장은 순수한 공법적 지도와 규제 및 지원에 관한 것을 내용으로 하고 있다. 「공동주택관리법」이 구「주택법」제5장을 답습하고 있으면서도 행정적 지원에 관한 규정을 보완한 점은 보다 발전적인 것이라 할 수 있다. 그러나 동법이 공동주택의 관리라는 사법적 자치영역에 속하는 사항을 구체적으로 규정하여 제한함으로써 사적자치의 침해는 물론이고, 사법의 법리와도 부합하지 못하고 있는 점이 문제점으로 지적되고 있다. 본 논문은 「공동주택관리법」의 관리체계 중 특히 입주자의 자치관리에 관한 규정을 중심으로 그 관리주체, 대표기관, 의결기관, 집행기관의 구성과 문제점을 분석하고, 이에 따른 개선방안을 제시하는 데 연구의 목적을 두었다.

The purpose of Current "Multi-Family Housing Management Act" is to contribute to improving residential standards for the people by helping them manage multi-family housing transparently, safely, and efficiently, and it is made up of 11 chapters, 102 sections and 35 subsections Chapter 4 and 5 of this Act provide for judicial management relations between "occupant", and Chapter 5(permission to engage in activities), Chapter 6(mediation of disputes about defects), Chapter 7 and Chapter 11 are provisions about pure public legal regulation and support. While "Multi-Family Housing Management Act" is following Chapter 5 of “(old) Housing Act”, it could be more developmental because it has supplements provisions on administrative support. However, this Act could be criticized not only infringed the private autonomy, it does not even meet the legal principle of justice, because this Act specifically restricts concept of Multi-Family Housing management, belonging to the jurisdictional autonomous area. This paper analyzes the problems of the management system of "Multi-Family Housing Management Act", especially around the regulations about the autonomous management of "occupant", on organization of it’s "management entity", representative, decision-making and executive bodies, furthermore, suggests improvement.

현재 한국의 도시재생사업은 전적으로 정부주도로 이루어지고 있는 상황이며, 이 중 투기과열이 우려되는 서울지역은 그 사업대상에서 전적으로 배제되고 있는 실정이다. 이는 일본이 도쿄지역을 중심으로 한 대도시 지역을 중심으로 초기의 도시재생사업이 진행했다는 점과 크게 상반되는 현상이다. 또한 이러한 지역의 도시재생사업이 민간이 주축이 되어 이루어지고 있다는 점도 한국과는 크게 차이를 보이고 있다. 따라서 현시점에서 일본의 도쿄를 중심으로 한 대도시 지역의 도시재생사업인 “민간활력을 중심으로 한 도시재생사업”에 대한 연구는 향후 서울의 도시재생사업의 방향과 사업방식을 모색하는데 의미가 있다고 생각된다. 본 연구는 이러한 연구의 필요성을 배경으로 첫째, 민간활력을 중심으로 한 도시재생사업의 구조를 고찰하고, 둘째, 민간활력을 중심으로 한 도시재생사업의 추진방식을 분석하여 한국의 서울지역 도시재생 사업방식에 대한 방향성을 제시하고자 한다.

Urban regeneration projects in Korea are currently executed by government and Seoul area, considered to be the speculation-ridden areas, are actually excluded from urban regeneration project plans somehow. This phenomenon of Korea prefectly opposes that of Japan, in which its initial urban regeneration projects were taken place in Tokyo Metropolitan Area. Another opposing notion is that these projects were actually executed by private parties, in fact. Accordingly, this study may become useful in finding directions and means of future urban regeneration projects of Seoul by scrutinizing Japanese case study, especially those executed by private parties. Thus, after identifying such research needs, this study aims (1) to examine the business model structure of urban regeneration projects driven by private parties, and (2) to provide the implementation means of urban regeneration projects driven by private parties, in order to suggest the general guidance of urban regeneration project of Seoul.

본 연구는 고령사회에 진입한 용인시의 주거수요특성을 고려해 지역주거수요를 분석함으로써 미분양문제를 감소시키고 주거수요자의 주거수요특성에 대응한 지역공공서비스제공이 가능하도록 공공부문의 지원방향을 제시하고자 한다. 본 연구의 결과, 첫째, 고령사회의 주거수요특성이 강하게 나타나는 처인구에 대해서는 주택공급 시 가구원수가 적은 고령가구의 수요특성에 맞는 소형면적의 주택공급계획이 필요하며, 민간부문과 공공부문의 협력을 통한 주택계획이 필요하다는 것을 확인할 수 있었다. 둘째, 고령인구가 급증하는 지역에서 주거지원환경은 무엇보다 중요한 요소이나 노인을 위한 공공시설 및 의료시설 등의 공급부족과 접근성의 어려움으로 인해 미분양문제가 심각했던 처인구 지역의 경우 고령자지원시설의 공급과 접근성을 개선하여 안정된 주거환경을 지원할 필요가 있다. 셋째, 향후 고령인구의 수는 더욱 증가할 것으로 예측되므로 고령자의 경제적 여건을 고려한 적정 구입 가능 주택의 공급이 필요하며 의료·편의시설 등에 고령인구가 쉽게 접근할 수 있도록 공공부문과의 협력을 통한 맞춤형 지역 공공서비스계획을 수립해 고령인구에 대한 주거지원환경을 향상시킬 필요가 있다.

The present research deals with issues of unsold housing in the aged society, through the analysis of the recent housing demands, presenting perspectives on housing supply policies in the public sector to local public service by considering the characteristics of housing demand by consumers that prefer housings in local areas. The research results are as follows. Firstly, in Cheoin-gu, where the housing demand characteristics of aging society are evident, housing supply should focus on small-size housing to fit the demands of aged household with small number of household members. In the implementation of housing plans, the cooperation between the private sector and the public sector must be taken into consideration. Secondly, even though the housing support environment is extremely critical in areas with increasing aged populations, Cheoin-gu has suffered from serious unsold housing issues due to the lack of public as well as medical facilities. It is required to provide stable housing environment by improving the supply and accessibility to these facilities. Thirdly, since the aged population will continually grow to a greater scale, housing supply plans should consider the economic condition of the aged and convenient medical facilities should be made easily accessible by the aged population. In this sense, housing support environment for the aged populations should be improved by providing customized local public services.