Earticle

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2012. 12. 18. 법률 제11555호로 일부 개정되기 전의 것) 제9조 제1항은 집합건물을 ‘건축하여 분양한 자’의 담보책임에 관하여 규정하고 있었는바, 대상판결에서는 집합건물의 신축시공자가 여기에 해당하는지가 다투어졌다. 원고는 상고이유에서 이 사건 시공자는 단순한 도급인과 수급인의 관계에 그치지 않고 건설․분양을 공동으로 시행한 공동사업주체이고 나아가 주도적으로 이를 지배한 실질적 분양자라고 주장하였으나, 대법원은 시공자가 소유권이전의무를 인수하는 등의 특별한 사정이 없는 한 동조의 담보책임은 분양자만이 부담한다고 보고 상고를 기각하였다. 본고는 大判 2003. 2. 11, 2001다47733에서 대법원이 보여준 적극적 태도가 대상판결에서는 나타나지 않았음을 지적하면서 구분소유자가 시공자를 상대로 담보책임을 물을 수 있는 가능성을 살펴보았다. 먼저 실무에서 인정되고 있는 대위청구에 위 2001다47733 판결의 법리를 투영하여 분양자가 시공자와 사이의 도급계약에 기하여 원시적으로 취득하는 하자담보추급권은 분양자와 분양계약을 체결한 수분양자와 그의 승계인들에게 소유권과 함께 승계된다고 볼 수 있고, 그러한 관점이 기존의 논의에 어떠한 변화를 가지고 올지를 검토하였다. 다음으로 최근 나온 외국 판례(일본의 2007년 및 2009년 최고재판소판결)의 내용을 비판적으로 살펴보고 우리에게 시사하는 바를 정리하였다. 끝으로 2013. 6. 19. 새로 시행된 집합건물법에 어떠한 변화가 있었는지를 개관한 후, 앞으로의 과제를 전망하였다.

Owing to s. 9 (1), Act on Ownership and Management of Condominium Buildings(before amended by Act No. 11555, 18. Dec. 2012), a person who constructs and parcels out an aggregate building(hereafter ‘a developer’) shall bear warranty liability vis-à-vis her/his client. In the commented case, the Korean Supreme Court decided whether a constructor shall also bear the same liability as a developer when she/he signed a contract with the developer but only to build a defective building. Though the plaintiff claimed in the pleadings that the constructor controlled every steps of parcelling out as well as constructing or that she/he played at least a developer’s role, the Court dismissed the claim on the ground that only the developer shall bear such a liability unless she/he assumed duty of ownership transfer. Pointing out that the judicial activism in the Court’s decision 2011Da47733 decided February 11, 2003 did not apply to this case, this article scrutinizes possibilities for a sectional owner to assert her/his right vis-à-vis a constructor, not a developer who is often financially vulnerable in reality. First, the jurisprudence of 2011Da47733 was developed further into combination with oblique actions(subrogation actions by creditors), which is usually utilized in practice, with the result that the right to ask defects liabilities always go together with the ownership. Next, introduced is the new Japanese case that admitted a constructor's direct torts liability to a sectional owner if she/he is responsible for defects spoiling the fundamental safety of a building, and examined is what we can learn from the case. Lastly, the new Korean Condominium Act enforced on June 19, 2013, is briefly reviewed and some tasks to be solved in the future are mentioned.

대지사용권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 대지에 대 하여 가지는 권리이므로ⅰ) 지상에 집합건물이 존재하고 ⅱ) 구분소유 자가 전유부분의 소유를 위해 당해 대지에 대하여 사용권을 보유한다 면 대지사용권이 성립한다. 대지에 대한 사용권으로는 소유권이 가장 일반적인 모습이며 소유권이외의 용익권(지상권, 전세권, 임차권 등)도 해당되며, 2000년 대법원전원합의체 판결에 의하면 미등기매수인이 가 지는 소유권이전등기청구권도 대지를 사용할 권원이 된다. 이와 같은 대지사용권은 집합건물의 특성상 전유부분과 분리하여 처분될 경우 복 잡한 법적 분쟁이 발생할 우려가 있으므로 전유부분과의 일체성이 확 보되어야 한다. 이에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 전유부 분과 대지사용권의 분리처분을 금지하는 규정을 두고 있다(동법 제20 조). 즉 전유부분과 분리하여 대지사용권만을 처분할 수 없으며, 전유 부분만의 처분으로 대지사용권도 함께 양도된 것으로 본다. 대지사용권의 성립은 2000년 대법원전원합의체 판결이후로 넓게 인 정되고 있다. 판례에 의하면 ⅰ) 토지에 대한 미등기 매수인에게도 대 지사용권이 인정될 뿐만 아니라 ⅱ) 토지매수인이 매매대금을 완납하 지 않은 경우에도 대지사용권이 인정되며, ⅲ) 대지사용권은 구분소유 권의 종된 권리이기 때문에 경매절차에서 경락인은 전유부분만을 경락 받고서도 대지사용권을 취득하며, 이 경우 대지에 대한 경락대금을 지 불하지 않더라도 부당이득이 성립되지 않는다. 이 글은 이와 같은 판례의 태도에 불합리한 점이 없는가하는 의문에 서 출발한다. 그동안 판례가 대지사용권의 성립을 넓게 인정한 것은 집합건물의 특성상 당연한 것으로 인식되었지만 성립요건주의를 취하 는 우리민법하에서 진정한 토지소유자의 보호를 도외시한 것은 아닌가 하는 점이다. 이글은 이러한 입장에서 대지사용권에 관한 종래의 학설 및 판례의 태도를 비판적으로 분석하였다.

The term 'right to use site' means the right which the owner of a section has in respect of the site for a building in order to own his/her section for exclusive use, and a right to use site is effected if there exists a condominium building on the ground, and the owner of a section has the right of using in respect of the site for a building in order to own his/her section for exclusive use. The right of using in respect of the site for a building is represented in general as a form of ownership, and includes usufructuary such as superficies, Chonsegwon and a lease. According to the supreme court's decision in 2000, a unregistered buyer's right to request title transfer registration has a title to use site. There should be unity in relation to a section for exclusive use when a right to use site is exercised because a legal dispute can appear if a right to use site is sold in its separation from a section for exclusive use taking the characteristics of a condominium building into account. Therefore, Article 20 of the Act on Ownership and Management of Condominium Buildings has a provision regarding the prohibition of disposal of a right to use site in its separation from a section for exclusive use. In other words, it is not possible to sell a right to use site in its separation from a section for exclusive use, and the sale of a section for exclusive use only can be considered to include the sale of a right to use site as well. The existence of a right to use site has been widely acknowledged since the supreme court's decision in 2000. According to the precedents, a unregistered buyer is entitled to a right to use site, a buyer of land is entitled to a right to use site even in the case of not paying the price of purchase, and a right to use site can be acquired when a section for exclusive use is auctioned off in the auction procedure because a right to use site is regarded as a subordinate right when a right to use site and a section for exclusive use are sold separately, and also a just enrichment is not formed even in the case of not paying the price of purchase of land. This study cast doubts on the standpoints of the precedents mentioned above. In the meantime, the precedents have widely admitted a right to use site taking the characteristics of a condominium building into account, but may be seen to disregard the protection of the owner of land under the influence of the Civil Law which emphasizes requirement for establishment. In this regard, this study analyzes critically the standpoints of the existing theories and precedents on a right to use site.

정부는 대도시를 비롯한 주거문제를 해결하기 위하여, 1963년 공영주택법을 제정한 이래, 1972년 주택건설촉진법, 2003년 주택법으로 변천되는 주택관련 법률을 제정하여 주거문제를 해결하기 위한 정책을 지속적으로 시행하고 있다. 1980년까지의 주택정책은 등록사업자가 주택 건설 사업을 시행하는 것을 기본골격으로 추진되어 왔으나, 1980년에 추가적으로 등록 사업자이외에 조합을 결성하여 주택 건설 사업을 시행하는 주택조합제도를 도입하였다. 주택조합제도의 도입 초기에는 까다로운 조합원 자격 요건, 주택조합 등록 사업자의 소유 토지 사용 금지 등의 조항으로 인해 그다지 활용되지 못하였다. 그러나 사업초기에 자금마련의 어려움이 많은 등록사업자들의 입장에서는 주택조합제도의 특성은 나름대로 활용성이 있었다. 그중에서 지역주택조합제도는 조합원 가입 요건이 비교적 까다롭지 않아, 일부 변형된 형태로 활용되기 시작하였다. 또한, 기존 재개발・재건축 사업처럼 추진위원회 승인, 안전 진단 통과, 관리 처분 인가 등을 거치지 않아 사업 절차가 비교적 단순하고 사업 진행 속도가 비교적 빠르며, 조합원 입장에서 비교적 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 장점이 있다. 2003년 주택법 개정으로 조합원의 거주요건이 강화되어(인접 시, 군 제외) 지역주택조합은 급격히 위축되었으나, 2009년부터 재개발・재건축 정비사업의 실적이 감소하면서 틈새시장으로서 지역주택사업이 해마다 증가하고 있다. 특히, 2014년 9・1 부동산 대책에 대한 후속 조치로 주택조합 규제 완화를 위한 주택법 시행령 개정이 이루어짐에 따라 주택조합 아파트가 부동산 시장 회복세에 힙 입어 인기를 끌고 있다. 이처럼 지역주택조합 방식을 활용한 주택공급사례가 급격히 증가하고 있으나 주택조합에 가입한 주택수요자를 보호할 수 있는 법적·제도적 안전장치가 미비하여 조합원 등이 피해를 입는 사례가 자주 발생하고 있다. 지역주택조합제도의 개선 필요성이 높아지고 있는 상황에서, 2016년 12월 2일 주택법 개정으로 조합원의 조합 탈퇴 및 환급 관련 규정을 신설하는 등 그동안의 문제점을 반영하였다. 그러나 주택조합의 본질적인 문제는 여전히 남아 있어 이에 대한 검토가 필요한 상황이다. 지역주택조합의 법적 성격과 관련하여, 조합원 귀속분의 아파트가 조합을 거치지 않고 조합원에게 직접 귀속되는 점(원시 취득하는 점), 공사비 부담도 조합원 개개인에게 독립적으로 부담시킨 점을 설명하려면 조합적 구성을 타당하다. 그러나 일반분양분의 귀속을 설명하기 위해서는 조합원과 독립된 법인격이 인정되어야 한다. 지역주택조합의 법인격에 관한 규정이 없으므로, 판례 및 학설은 부득이 조합의 독립성을 얻는 방법으로 단체성을 강조하고 (권리능력 없는)사단으로 구성하고 있다. 그러나 이것은 이론적 한계가 있으며, 궁극적인 해결은 지역주택조합의 법인격을 인정하는 방법이 필요하다.

Since the government enacted the Public Housing Act in 1963 to address housing issues including big cities, the government has continuously enforced policies to solve residence problems by enacting housing-related acts such as the Housing Construction Promotion Act in 1972 and the Housing Act in 2003. Until 1980, housing policies had been executed under the basic framework that a housing construction project should be implemented by a registered business operator; however, in 1980, a housing association system was additionally introduced so that an established association besides a register business operator could implement a housing construction project. Initially, the housing association system was not utilized much due to provisions including strict member requirements, the prohibition of use of the land owned by a business operator who registered in a housing association, etc. However, as for a registered business operator having many difficulties in raising funds at the beginning of a project, the characteristics of the housing association system deserved to be utilized in their way. Among others, in case of the district housing association system, its joining requirements for membership were not relatively strict so that it began to be utilized in some modified form. Furthermore, unlike existing redevelopment/rebuilding projects, it was not demanded to pass through such procedures as getting an approval from a promotion committee, passing safety diagnosis, getting a permission for management and disposal so that not only its business process was simple and its pace of business was speedy, in a relative sense, but it also had an advantage for a member of an association to become a home owner comparatively inexpensively. The amendment of the Housing Act in 2003 drove the residential qualification for members tightened (neighboring Sis/Guns excluded) so that district housing associations rapidly shrank; however, the performance of redevelopment/rebuilding maintenance projects had declined since 2009, which made district housing projects grow every year as a niche market. In particular, as the Enforcement Decree of the Housing Act was revised for the relaxation of regulations related to housing associations as a follow-up measure of the 9·1 real estate policy in 2014, housing association-based apartments gained popularity with the recovery of the real estate market. Like this, the number of housing cases utilizing the district housing association system had rapidly increased; nonetheless, the insufficiency of legal/institutional safeguards to protect housing consumers joining housing associations had often triggered cases where members, etc. had been damaged. In the situation where the need to improve the district housing association system had been increasing, the issues that had happened was reflected in the amendment of the Housing Act on February 2nd in 2016, such as establishing regulations in connection with members’ withdrawals from associations and refunds. However, a fundamental issue relating to a housing association remains, which requires to be examined. As for legal characteristics which a district housing association has, an association-based constitution is reasonable in order to explain the facts that apartments which vest in members directly belong to members without going through associations (in case of original acquisitions) and that each member should bear construction costs, respectively. However, the recognition of an independent legal personality as distinct from members should take precedence over the explanation of the attribution to general lot-solid housing. The absence of regulations on the legal personality of a district housing association inevitably has led precedents or theories to emphasize its group preference as a way to grant its independence and to regard it as an unincorporated association. Nonetheless, this theoretically has a limitation and the way to admit the legal personality of a district housing association is needed as an ultimate solution.

본 연구에서는 2016년 6월~10월 까지 서울권역 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)의 아파트실거래자료(매매,보증부월세)를 원데이터(Row 253N, Column 12N)로 하여 데이터마트를 구성하여 기계학습을 통한 데이터마이닝 실증분석을 실시하였다. 데이터구성에 있어 한국감정원 ‘부동산통계’와 서울시 ‘서울통계’, 네이버 ‘부동산통계‘의 서울시 강남3구(강남구,송파구,서초구)의 아파트단지별, 평형별로 1건씩 추출한 아파트매매 및 임대 실거래 가 자료와 아파트 단지 입지 등 관련 자료를 혼합하여 원자료로 활용하였다. 강남3구 아파트 투자가치(IV)는 2015년 기준 KB부동산의 서울시 강남구 최근 아파트 임대료수익률 평균(2.8%)과 거시지표인 국공채 5년 이자율(1.8%) 그리고 시중은행 정기예금금리(2%)를 기준으로 투자가치 높음(1)과 투자가치 낮음(0)을 종속변수로 하여 예측분석을 실시하였다. 분석의 도구는 SPSS Modeler, SPSS22.0, R-Program을 활용하였다. 이러한 분석의 툴을 사용한 분석을 통해 분석모형간의 예측력을 비교하였다. 또한 변수간의 중요도를 추출하여 아파트투자가치에 영향을 미치는 최적합 데이터마이닝 분석모형을 도출하였다.

In this research, in October 2016, based on apartment real transaction data (marketing, leasing) of Seoul area 3 ku (Gangnam, Seocho-gu, Songpa-gu), one data (Row 253 N, Column 16 N) A data mart was constructed. 2016. October One case for apartment star Pyeongyeon Byul of Seoul City Gangnam 3 ward (Seoul City, Songpa-gu, Seocho-gu) of Korea Appraisal Institute "Real Estate Statistics", Seoul City "Seoul Statistics", Neighbor "Real Estate Statistics" The extracted apartment buying and selling and leasing actual transaction prices were used as raw materials by mixing materials and materials such as apartment location. High Investment Value(1), Investment value of apartment investment (IV) Seoul City recently the Average rate of return on rental fee of apartment(2.8%), the 5-year interest rate of government bonds and the investment value (1.8%) based on time deposit interest rate of commercial banks and Low Investment Value (0) as dependent variables, predictive analysis was carried out. Analysis tools used SPSS Modeler, SPSS 22.0, R-Program. The predictive power between the analytical model and the analysis using these analysis tools was compared. In addition, we extracted the importance between variables and derived an optimal data mining analysis model that affects the value of investment in apartments.

집합건물의 규모가 대형화되면서 하나의 집합건물에 서로 용도가 다른 전유부분이 혼재되어 있는 경우가 있다. 주상복합아파트가 대표적인 경우인데, 주상복합아파트는 주거용 전유부분과 상업용 전유부분이 결합되어 있는 형태의 집합건물이다. 주거용과 상업용뿐만 아니라 사무용 전유부분(비주거용 오피스텔이나 사무실)이 결합된 형태의 복합용도용 집합건물도 많이 볼 수 있다. 복합용도용 집합건물도 단일용도의 집합건물과 마찬가지로 집합건물법에 따라 관리되어야 한다. 그러나 복합용도용 집합건물은 규모가 큰 경우가 일반적이고, 대규모의 집합건물의 경우에는 구분소유자의 수가 많고 상당수 전유부분을 임차인이 사용하고 있기 때문에 집합건물 관리단이 제대로 기능하지 못하는 경우가 많다. 더 나아가서 전유부분을 서로 다른 용도로 사용하는 구분소유자들은 관리의 목적이나 방식에 있어서 의견을 달리하기 때문에 전체 구분소유자로 구성된 집합건물 관리단에 의해서 건물이 관리되는 것이 어렵다. 주상복합아파트의 상당부분을 차지하는 주거용 전유부분은 집합건물법이 아니라 실제로 공동주택관리법에 따라서 관리되기 때문에 이러한 어려움은 더욱 커진다. 공동주택관리법에 따른 입주자대표회의에 의해서 관리되는 주택을 제외한 상가와 같은 나머지 건물부분은 집합건물 관리단에 의해서 관리되어야 하는데, 주거부분이 이미 공동주택관리법에 의해서 관리되고 있다면 주거용 구분소유자들은 전체관리단을 운영할 필요성을 느끼지 못한다. 따라서 주거용 구분소유자들이 적극적으로 전체관리단에 참여하지 않기 때문에 집합건물 관리단에 의해서 상가부분이 관리되는 것을 기대하기 어렵다. 이러한 어려움 때문에 실제로 상가부분에서는 상가번영회나 자치회가 구성되고, 건물의 사무용부분에서도 자치회가 별도로 조직되기도 하지만 이러한 단체들은 법적인 근거가 없기 때문에 관리행위의 적법성에 대한 논란이 끊이지 않고, 법이나 규약 또는 관리단 내부기관을 통한 자치회 등의 관리행위에 대한 통제도 제대로 이루어지지 않는다. 일부공용부분관리단의 설립을 통해서 상가부분이나 사무용부분을 관리하는 방안도 생각해 볼 수 있지만, 전체공용부분과 일부공용부분을 구분하는 일이나 일부공용부분의 공유자의 범위를 확정하는 일의 어려움 때문에 일부공용부분관리단에 의해서 문제를 해결하는 것도 쉽지 않다. 이 문제는 집합건물법에 서로 다른 용도의 건물부분을 해당 용도의 구분소유자들이 전체관리단과 별도로 관리할 수 있도록 하부관리단에 관한 규정을 신설하여 해결할 수 있다.

A residential-commercial condominium is a mixed-use condominium which is composed of residential and non-residential units. Residential and commercial unit owners differ in their use of common elements, choice of lifestyles, consumption of energy, preferences for organizing condominium management and allocating common expenses. However there is no standard for management, cost allocation and interacting among different types of unit owners in Korean Condominium Act("KCA"). Practically the residential part of building is managed by the council of residential unit owners's representatives subject to "Collective Housing Management Act" which is a special law to KCA, but there is no rule which enables the commercial unit owners to establish or organize the association for the management and maintenance of the part of commercial building. These problems should be resolved by adopting the measure establishing subsidiary association for residential or non-residential unit owners in KCA. The subsidiary association for commercial unit owners shall be established by the resolution of commercial unit owners when the commercial part of building is physically detached from the residential part of building. It shall perform the duty of the maintenance and management of the common elements and limited common elements of commercial part of building.

현재 저조한 실적을 보이고 있는 집합건물법상 분쟁조정제도를 개선하기 위해서는 위 분쟁조정의 실태를 분석하고 그 실적이 저조한 원인을 찾아내어 분쟁조정의 활성화를 위한 방안을 마련하는 것이 필요하다. 필자는 본고에서 최근 집합건물법 개정위원회가 개정안을 마련하는 과정에서 검토한 내용을 소개하면서, 이와 관련된 개인적인 견해를 간략하게 밝혔다. 먼저, 현행법상 합의 성립으로 간주하는 조정의 효력을 재판상 화해와 같은 것으로 끌어올릴 것인지, 아니면 조정의 효력에 대한 현행법의 태도를 유지하면서도 조정가능성을 높이기 위한 ‘조정위원회의 적극적인 개입’수단으로서 당사자 또는 관리인의 출석을 강제하거나 조정위원회에 조사 및 자료제출권을 부여할 것인지를 다루었다. 그리고 분쟁조정의 대상에 소음·진동·악취 등 공동생활과 관련된 분쟁을 포함시키면서 위 분쟁의 해결에서 관리인의 역할을 강화하고, 관리인에게 분쟁해결에 필요한 조치를 취할 의무와 분쟁조정에 필요한 조사권한을 부여할 것인지 등에 관한 내용을 다루었다. 마지막으로 집합건물법이 사적자치의 원칙에 충실한 민사특별법의 지위를 굳히기 위하여 분쟁의 자율적 해결에 기초한 조정제도를 활성화하는 것은 공법적인 행정규제를 최소화하기 위해서라도 필요한 작업이라는 필자의 견해를 밝힘으로써 본고를 마무리하였다.

This paper examines the current mediation system of disputes in Aggregate Buildings Act(hereinafter ‘the Act’), analyzes causes of low successful rate in that mediations and suggests to reform that system. Aggregate Building Dispute Mediation Committees are made according to the revision in 2012 of the Act. However, in spite of the recent increase in numbers of the disputes, the performance of mediations are disappointing. To boost successful mediation, I suggest that the committee should compel attendance of the administrator and have the power to demand materials concerned in the hands of the parties concerned. In addition, to reflect incremental disputes surrounding environmental problems such as noises between floors, I examine the role of administrator to help resolve disputes and carry out necessary measures. I think that invigorating mediation system rooted in autonomous dispute resolutions is necessary for the Act to stand under the principle of private autonomy, balancing with public interventions.

우리나라 대부분 국민은 좁은 국토에 비해 도시에 밀집해서 생활하는 환경과 고층아파트의 출현으로 인해 충분한 일조를 받지 못함으로써 그 침해를 이유로 분쟁에 관계되는 경우가 있다. 특히, 집합건물 거주민의 재산적․정신적 피해에 관한 손해배상을 청구하는 분쟁은 최근 건물의 신축으로 인하여 태양광선을 향수할 권리인 일조권이 침해되면서 증가하고 있다. 이에 일조에 대한 권리를 사법상의 권리로 인정할 수 있는가, 인정된다면 어느 정도까지 보호를 할 것인가에 관한 논의의 필요성이 있을 것이다. 현행법은 일조권에 의해서 보호되는 지역에 관해서 주거지역만을 염두에 두고 보호범위를 설정하고 있으나, 고층 주상복합건물과 학생들의 학습권과 건강권을 보호할 필요가 있는 학교건물의 경우에 보호의 사각지대에 놓이는 점을 방지할 수 있는 보다 명확한 입법적 조치가 마련되어야 한다고 생각된다. 자신의 토지위에 건물을 건축하는 행위가 외견상 정당한 소유권의 행사라 할지라도, 토지의 연속성이라는 물리적 속성으로 인해서 이웃에 건축된 건물의 경관과 그 일조 등을 참작해서 건축되어야 함은 누구도 부인할 수 없을 것이다. 그 이유는 건물건축을 통한 토지 소유권의 행사는 타인의 권리를 침해하지 않는 범위에서 법률이 인정한 경우에만 허용된다는 점이다. 특히 아파트 등의 집합건물 신축에 의한 분양계약에 있어서 분양회사는 일조부족에 관해서 사전에 이를 알고 있을 가능성이 크고, 동간 거리를 늘리거나 토지의 물리적인 높이를 조정하는 등의 방법으로 피해 가능성을 줄일 의무가 있다. 분양회사는 수분양자에게 일조에 관한 정보를 분양계약상 사전에 고지․설명할 의무가 신의칙상 있다고 생각된다. 마지막으로, 토지위에 건물을 건축하는 행위는 토지소유권의 자연스러운 권리행사라 할지라도, 토지소유자의 건물건축으로 인해 이웃 건물소유자의 햇빛을 받을 수 있는 권리가 침해될 소지가 있다는 점에서, 양자의 이익이 적절히 조화될 수 있는 입법적 조치 내지 법원의 판단을 기대한다.

In Korea, the violation of right to light is happening inevitably due to the advent of high-rise apartment buildings in the environment that most of people are populated in urban areas for the country's limited land space. Especially, as many new buildings are built recently, the right to light, which is the right to enjoy sunlight, is violated, so there are an increasing number of disputes to claim compensation for property and mental damages by residents. Therefore, it is necessary to discuss whether the right to light can be acknowledged as a judicial right, and if acknowledged, to what extent it can be protected. The current law about areas protected by the right to light set the scope of protection with consideration of only residential areas, but residential-commercial complex and school buildings, where students learning right and health right should be protected, can be laid in the blind spot of protection, so more specific legal measures should be established. Even though the act of constructing a building on one's own land is seemingly a lawful exercise of ownership, nobody could deny that the building should be constructed in consideration of the view and daylight of neighboring buildings due to the physical property of land's continuity. The reason is that the exercise of land ownership is allowed by law within the scope that others' rights are not infringed. Especially in distribution contracts of constructing new aggregate buildings including apartment buildings, there is high possibility that distributing companies knew the lack of daylight beforehand, and they have obligation to reduce the possibility of reducing damages by adjusting physical height of land or by extending the distance between buildings. It is thought that distributing companies have obligation to notify and explain the information about daylight to those who buy lots before the contract by faith principles. Lastly, even though the act of constructing buildings on the land is natural exercise of a right, owners of neighboring buildings can get their right to light infringed due to the act, so legal measures or judgement of court, which can make both parties' interest harmonized are expected.

부동산 상가임대차계약에 있어서 빈번하게 문제가 발생하는 것이 권리금 산정의 적정성 문제이다. 임대차계약을 할 때 초기 투자비용 중 상당히 많은 부분을 차지하는 것이 권리금이다. 상가권리금은 자영업자의 초기 투자비용 중 큰 비중을 차지하고 있으나 법적인 보호가 미비하고 권리금 산정의 적정성 또한 명확하지 않은 상황이다. 본 연구의 공간적 범위는 수원시로 하고 있다. 수원시에 소재하고 있는 여러 업종들을 토대로 2013년 3월 1일부터 같은 해 10월 31일까지 조사된 상가권리금 데이터를 사용하였다. 연구진행은 3단계로 나누어 실시해 상가와 요식업소의 권리금과 각각의 보증금, 면적, 지역의 상관관계를 검증하였다. 이를 위해 선행연구를 통하여 상가권리금과 관련된 논문을 분석하여 그 성과와 특성을 파악하였고 상가와 요식업소를 대상으로 보증금, 면적, 지역이라는 변수를 선정하여 권리금과의 상관관계를 분석하였다. 실증분석 내용은 다음과 같다. 첫째, 상가와 요식업소의 보증금과 권리금과의 상관관계분석을 실시하였다. 둘째, 상가와 요식업소의 면적과 권리금과의 회귀분석을 실시하였다. 셋째, 상가와 요식업소의 지역과 권리금과의 분산분석을 실시하였다. 분석결과 첫째, 상가 권리금은 면적과 가장 높은 상관관계를 보였으며, 요식업소의 권리금은 보증금과 가장 높은 상관관계를 보였다. 둘째, 상가 권리금은 보증금보다 면적이 더 큰 영향을 미치며, 요식업소의 권리금은 면적보다 보증금이 더 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 상가 권리금은 지역에 따라 차이가 없고, 면적에 의해 더 많은 영향을 받으며, 요식업소의 권리금도 지역에 따라 차이가 없고, 보증금에 의해 영향을 받는 것으로 나타났다. 본 연구를 통해 도출된 분석결과가 창업을 위한 초기 투자비용에서 큰 비중을 차지하고 있는 권리금의 적정한 결정요인을 설정하고 제시함으로써 금융비용은 물론 운영비용에 필요한 자금으로 쓸 수 있는 여력을 두게 하는 것과 권리금 결정요인을 규명하여 자영업자들이 적정한 권리금을 선정할 수 있도록 하고자 한다.

Problems often occur in the propriety of premium calculation in retail shop leasing. Premium takes up a considerable part in early investment costs of a rental contract. Shopping district premium accounts for a large proportion of the early investment costs of individual proprietors, but legal protection is insufficient and the propriety of premium calculation is also unclear. This study takes Suwon as spatial extent. Based on several industries located in Suwon, shopping district premium data surveyed from March 1 through October 31, 2013 were used. The study was carried out in 3 steps, verifying the correlations among premium, deposit, area and location of shopping districts and restaurants. For this purpose, through previous research, articles related to shopping district premium were analyzed, and the performance and features were understood. With shopping districts and restaurants, variables of deposit, area and location were selected to analyze their correlations with the premium. The details of the actual analysis are as follows: First, an analysis of the correlation between deposit and premium in shopping districts and restaurants was conducted. Second, a regression analysis of area and premium in shopping districts and restaurants was conducted. Third, an analysis of variance between area and premium in shopping districts and restaurants was conducted. As a result of the analyses, first, premium in shopping districts showed the highest correlation with area while premium in restaurants showed the highest correlation with deposit. Second, area had a more impact on premium in shopping districts than deposit did, and deposit had a more impact on premium in restaurants than area did. Third, there was no difference in the premium in shopping districts between locations, and area had a more impact while there was no difference in the premium in restaurants between locations, and deposit had an impact. Through this study, by setting up and presenting reasonable factors of deciding premium that takes up a large proportion in early investment costs for start-up, the derived results of analysis, allow individual proprietors to be able to use them for operating costs as well as financial expenses and select a reasonable premium by investigating the factors of premium decision.

요즘 우리 사회의 이웃 간의 무관심과 방관자적 자세는 공동체의 결속력을 저해시키는 요인이 되고 있다. 전통적으로 우리나라는 범죄인이나 외부의 적으로부터 이웃이나 공동체를 보호해 주는 인적요소 중심의 범죄예방시스템을 간직해 왔다. 하지만 21세기 사회구조의 변화 속에서 새로운 범죄예방정책을 대안으로 모색할 때이다. 그 대안 중의 하나가 범죄가 일어나는 공간의 물리적 환경에 관심을 두고, 그러한 환경의 설계 변화를 통해 범죄를 예방하고자 하는 이론인 범죄예방 환경설계(CPTED)이다. 우리나라에서 공동주택단지에 대한 CPTED의 구현은 ‘구축’과 ‘운영관리’ 측면 모두에서 아직은 과도기 단계라고 볼 수 있다. 따라서 CPTED의 ‘구축’ 측면에서는 단지 내 해당공간에 맞는 효율적인 전략으로 공간 구축을 해야 하며, ‘운영관리’ 측면에서는 CPTED의 지속적인 효과를 볼 수 있는 운영관리방안이 고안되어야 한다. 이에 본고에서는 ‘구축’ 측면에서 단지 내 공간을 단지 출입구, 담장, 조경 및 보행로, 주동 출입구, 경비실, 부대시설 및 복리시설, 지하 주차장, 배관설비, 승강기, 복도 및 계단, 세대 현관문 및 창문 등으로 구분한 후, 해당 공간마다 자연적 감시, 자연적 접근통제, 영역성, 활동성의 강화, 유지 및 관리 등 CPTED의 원리가 적절히 구현될 수 있는 차별화된 공간설계전략을 제시하였다. 다음으로 ‘운영관리’ 측면에서는 크게 세가지 입장에서 접근하였다. 첫째, CPTED 구축의 사각지대에 있는 공간에 대한 입법상의 확대 방안을 제안하였고, 방범설비 ‘운영관리기준’의 입법화를 위해서 공동주택 관리규약 준칙의 활용방안을 제시하였다. 둘째, CPTED 인증제를 활용한 운영관리시스템 정착방안으로서, 인증제를 법령화하는 동시에 공동주택단지 내 범죄가 자주 발생하는 특정 공간에 대한 인증과 재인증 제도를 의무화할 필요성을 제기하였다. 셋째, CPTED 설비관리를 위한 인적 요소의 강화방안으로서, 최저임금제 적용으로 인한 경비원의 변칙적 근무제 내지 해고 문제는 범죄예방에 역효과를 가져올 수 있다는 점을 상기시켰다. 넷째, 공간관리에 대한 경각심 제고방안으로서, 공동주택단지 내에서 CPTED의 운영관리 소홀로 인하여 범죄가 발생한 경우에는 범죄 가해자 이외에도 공동주택 관리주체에게도 손해배상책임(Premises Liability)을 인정하는 방향으로 사법적 풍토가 정착되어야 한다고 강조하였다.

Nowadays, the indifference of the neighbors and the attitude of the bystanders in our society are the factors that hinder the unity of the community. Traditionally, our country has a crime prevention system based on human factors that protects neighbors and communities from criminals or external enemies. In the 21st century, however, it is time to seek new crime prevention alternatives in the context of changes in social structure. One of the alternatives is CPTED, which is concerned with the physical environment of the place where the crime occurs, and the theory of preventing crime through such a change of environment. The implementation of CPTED for apartment complexes in Korea can be regarded as a beginner level in both ‘construction’ and ‘operation management’ aspects. Therefore, it is necessary to construct a space with an efficient strategy that fits the space in terms of ‘construction’ of the CPTED, and an operational management plan should be devised to show the continuous effect of the CPTED in terms of ‘operation management’. In this paper, in terms of ‘construction’, the space of apartment complex is divided into entrance, fence, landscape and walkway, main entrance, guard room, auxiliary facilities and welfare facilities, underground parking lot, plumbing facilities, elevator, hallway and stairs. Then, a differentiated strategy was proposed to apply the CPTED principle of natural monitoring, natural access control, territoriality, strengthening of activity, maintenance and management. Next, in terms of ‘operation management’, we approached from three points. First, I proposed a legislative expansion plan for the space in the blind spot of the CPTED construction, and proposed a plan to utilize the rules of the housing management code to legislate the operation management standard of the crime prevention facility. Second, it proposed to enact the certification system as the settlement system of the management system using the certification system and to enforce the certification system for the space in the housing complex. Third, as a way of strengthening the human factor for CPTED facility management, we objected to dismissal of security guards due to application of minimum wage system. Fourth, in order to raise awareness of space management, if there is a crime due to the lack of management and management of CPTED in the apartment complex, a judicial climate should be established to recognize the premises liability.