Earticle

최근 정부는 공동주택을 보다 투명하고 안전하며, 효율적으로 관리할 수 있게 하여 국민의 주거수준 향상에 이바지함을 목적으로 하여 ｢주택법｣ 제5장 주택의 관리에 관한 규정을 삭제하는 것을 전제로 하는 ｢공동주택관리법｣을 제정하여 공포하고 시행을 앞두고 있다. 동법은 사법적 관계에 대한 공법적 지도라는 점을 염두에 두면서 체계화 한 점은 보다 발전적인 것으로 평가된다. 그러나 입주민 단체들은 동법이 구분소유자들의 권익을 철저하게 무시한 입법이라고 맹렬히 비난하고 있다. 그렇다면, 동법이 공동주택을 보다 투명하고 안전하며, 효율적으로 관리할 수 있게 함을 목적으로 제정된 것임에도 이와 같은 비난을 받고 있는 것인가 검토할 필요가 있다. 본고에서는「공동주택관리법」중「집합건물법」에 관련된 관리주체, 관리사무소장과 주택관리업자의 지위, 입주자대표회의의 지위, 임원의 선출과 임기, 법정단체 등에 대한 규정을 중심으로 검토하여 그 적용상 문제점을 다음과 같이 지적하였다. (1) 주택법상「공동주택」이란 용어는「집합주택」이라 개칭함이 법률의 취지는 물론이고, 시대의 요청에도 부합한다. (2) 동법이 ‛관리사무소장’ 또는 ‘주택관리업자’를 관리주체로 하여 ‘자치관리’는 관리사무소장이, ‘위탁관리’는 주택관리업자를 입주민의 대표로 하여 관리토록 한 것은 사유재산제의 법리에 반하는 것으로서 부당하다. (3) 동법은 입주자대표회의를 ‘자치의결기구’라고 명백히 정의하면서, 다른 한편 일정 관리업무의 수립 및 집행의무를 규정한 것은 의결기구 본연의 지위를 벗어난 것으로서 잘못이다. (5) 입주자대표회의의 대표 및 동별 대표의 선출을 선거에 의하도록 하고, 임원의 자격 및 임기를 대통령령으로 정하도록 한 것은 사적 자치에 반하는 것으로서 부당하다. (6) 주택관리단체 중 주택관리사단체만을 법정단체로 규정한 것은 평등의 원칙에 반하는 것으로 부당하다.

For more transparent and secure of apartment house and to can be effectively managed with the aim to contribute to the dwelling level enhancement, congre the National Assembly decided to delete the provisions of the "Housing Act" chapter 5 (management of a houses), and enacted the "Administration Law of an Apartment Housing" and has promulgated for the enforcement. This Law is estimated to be more progressive because is systematized with the based concept, regulation of Public Law to the judicial relations. However, residents groups fiercely condemn it as ignoring thoroughly of themselves ownership right of divided owners. This paper pointed out problems given below of the "Administration Law of an Apartment Housing" for the legislation amended. ; Administration subject, management systems, management office director and the property management agent’s status, eligibles as representative institutions and a legislative organ of the residents representative meeting, election of officers and the term of resident representative meetings, legal organizations, etc.

현재 우리의 거래계에서는 매매계약 특히 부동산 매매계역을 체결할 때에는 계약금이라는 명목으로 일정금액을 매수인이 매도인에게 지급한다. 이 때 계약금을 수수하면서 보통은 매수인이 위약시는 계약금을 몰수당하고 매도인이 위약시는 그 배액을 상환한다는 계약금 몰수 및 배액상환에 관한 약정을 하기도 한다. 이러한 계약금에 관한 계약 즉, 계약금 계약에 있어서 그 성질과 그 성립시기에 관하여 여러 가지 문제가 발생하고 있고 실 거래계에서 이에 대한 명확한 인식이 결여되고 있는 현상이 나타난다. 이와 관련하여 대법원 판례 2015.4. 23. 2014다231378 판결은 그에 관한 여러 가지 시사점을 주고 있어서 이 판례에 대한 분석으로 계약금 계약의 성립시기에 대한 문제를 살펴보았다. 우리 민법 제565조는 ‘매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다’고 규정하고 있다. 따라서 기존의 통설·판례에서는 민법 제565조에 준거하여 계약금을 해약금으로 추정하고 있다. 그 결과 계약체결시에 금전 기타의 것이 계약금 등의 명목으로 수수되는 경우 해약금의 성격을 배제하는 특별한 의사표시가 없는 한 해약계약금으로 보는 것으로 해석하고 있었다. 이러한 태도는 계약준수의 원칙에 배치되는 것으로 실거래계에서 계약의 구속력을 약화시키는 결과를 초래하고 있기도 한다. 매매계약 당시 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 하거나, 그 전부를 나중에 지급하기로 약정하는 경우, 계약금 계약이 현실로 수수된 범위에서만 성립한다고 할 것인지 아니면 약정된 범위에서 계약이 성립한다고 할 것인지가 문제된다. 이 문제는 결국 계약금 계약의 성립시기에 관한 문제이고 계약금 계약의 성질 규정에 관한 문제이기도 하다. 즉 계약금 계약을 요물계약으로 볼 것인지, 낙성계약으로 규정할 것인지 하는 문제인 것이다. 기실 계약에서 대단히 중요한 문제 중의 하나인 계약금 계약에 대하여 민법 조문에서 분명하게 규정하지 않았다는 데 그 단초가 있다고 생각된다. 따라서 외국의 입법례 등과 같이 우리 민법도 계약금의 성격을 명확히 하여 실거래 관행에서 만연하는 계약은 계약금만 돌려주면 언제든지 파기할 수 있다는 인식을 돌려놓을 필요가 있으며, 원래 서로의 약속을 매우 중시하였던 우리 국민들의 법의식을 흩어 놓은 법체계도 바로 잡을 필요가 있다. 단기적으로 대법원도 계약금 계약이 요물계약이라고 판시한 기존의 입장을 바로잡아 모든 계약은 기본적으로 낙성계약이고 당사자의 특약이나 계약의 특수성, 예를 들어 현상광고와 같은 경우를 제외하고 통일적으로 정비함으로써 국민의 법생활에 안정을 기하고 불필요한 소송의 난발을 막을 수 있도록 하여야 할 것이다.

At present, in case of sale of real estimate, the bargainee make a down payment to the bargainor to conclude a contract on immovables. In such a case, they generally make an agreement of confusion of earnest money. That is the bargainee forfeits the hand money and bargainor repays double such money by a breach of contract. Such agreement is raising a perplexed legal question in relation to clause 1 of article 565 of the civile law, ‘the provision of hand money’, article 398, ‘the provision of determination in advance of the amount of damages, and rescission of the contract. Besides there are more problems related to the interpretation of intention of contraction parties, for such agreement is concluded uniformly by a previously printed deed of contract. In the case that Agreement of earnest money is the determination in advance of the amount of damages, the problem of compensation for damages between the contraction parties is handled by itself. Still if the determination is unfairly overestimated, the court can adjust it properly. And in such case, not only the matter of reduction but also discretionary increase is being handled, which should be permitted for the equity of the both contracting parties. In many cases of such agreement the provision of power is attached which concludes the automatic rescission of contract at the breach of contract. The leading case shows that provision is no more than a provision of power to dissolve. But We interpret the existence of such provision as the meaning that gives power to dissolve the contract without special notice at the violation of the agreement. A lot of legal question are uniformly solved by the contract of deed of contract apart from the intention of contracting parties because common people conclude the contract on immovables with the deed of contract printed in immovable letters not knowing the importance. The agreement of penalty may be one of these cases. It seems that there is solving the problem of various repayment for damages merely as a matter of determination in advance of the amount of damages by the deed of contract printed in immovable letters. By such an attitude, the provision of compensation for damages of civil law loses the significance in the case of contract of immovables which is concluded by the stereo type deed of contract. therefore, there must be the contract and separate of investigation of the court on this matter. In addition I think it is the duty of the academic circles of civil laws that they should arrange the commonly used from of contract to the standard from for the contraction parties to forecast the legal effect and make proper choice.

최근 정부는 상가임차인의 권리금 보호를 상인의 사회복지적 측면에서 그 입법을 추진하여 지난 2015년 5월 ｢상가건물임대차보호법｣ 제10조의 3 내지 7을 신설하여 보호한다. ｢동법｣상 권리금의 보호는 임차인의 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 신규임차인을 주선하고 그 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 받는 것을 방해하는 것을 금지받는 것으로 보호하는 한편, 임대인에 계약체결거절권(제10조의 4 제1항 전단 각호) 및 계약갱신거절권(동법 제10조 제1항)을 인정하여 보호한다. 그러나 동법은 임차인의 권리금 보호를 임차기간의 만료를 전제로 함으로써 기간만료 이외의 사유로 종료하는 경우의 보호, 임차권의 양도· 전대에서의 보호, 임차인의 새로운 임차인에 대한 정보제공의무 등 대한 논란이 예상되는 동시에 임대인에 대하여도 계약갱신거절권을 인정하면서도 동법 제10조 제1항 단서 각호 만을 적용토록 함으로써 장기임대차에 대한 제1항 본문 적용 여부는 물론이고, 계약체결거절권, 손해배상청구권 등과 관련하여 그 적용상 논란이 예상된다. 본고에서는 현행법상 보호되는 권리금과 관련하여 그 내용을 검토하여 그 적용상 문제점을 제시하였다.

The government has pushed the legislation on the welfare to protect shopping arcade premium of commercial tenants and recently last May 2015. established Article 10 of 3-7 of ｢Commercial Building Lease Protection Act」. As this ‘Act’, the tenant, through good offices of himself, find a new tenant for the lessor within last three months before the end of the lease terminated. he may receive shopping arcade premium money from this new tenant, and the lessor may not disturb his receiving. But this prohibits of interfering shall not apply in the case of Article 10, paragraph 1, reason for rejection renewal. On the other hand, the lease duration of protection shall be by one year and the renewal could not be rejected in a range not exceeding five years, unless there are special circumstances After taking everything into consideration, the shopping arcade premium of commercial tenants is protected by the duration of the lease not exceeding five years. When the five years of the lease term pass, the lessee guaranteed, this money is allotted for virtually operating on the profit. But in fact there is no lease if the tenant is signed, but subject to the provisions within the operating profit on the lease period. rather, expects to recover it even after the termination of leases for transfer the goodwill. In this paper, with regard to shopping arcade premium money that in protection on the current law we examine the issues around the legislation of the government and present a new legislative proposal.

전월세대란의 지속에 따른 서민들의 주거문제를 해결 해 주기 위해 정부는 2015년 기업형 임대주택인 ‘뉴스테이(NEW STAY)’ 정책을 도입하였다. 뉴스테이는 중대형 민간임대주택으로 세입자는 최장 8년까지 거주할 수 있으며, 입주 후 임대료 상승률은 연 5% 이하로 제한된다. 또한 뉴스테이 사업의 중심이 되는 민간 기업의 참여를 독려하기 위해 8년 이상 장기 임대아파트를 100호 이상 매입하거나, 300호 이상 건설하여 임대하는 경우 사업자에게 택지, 금융, 세제 등 인센티브를 준다. 그러나 민간 기업들을 유인하기 위한 각종 지원제도가 기업들에게 지나치게 특혜를 준다는 지적도 많다. 특히, 민간 기업들을 유인하기 초기 임대료 규제를 하지 않을 경우 고가의 임대료가 책정되어 세입자에게 큰 부담이 된다는 점이 문제점으로 지적되고 있다. 본 논문에서는 2015년 도입되어 긍정적 평가와 부정적 평가를 동시에 받고 있는 뉴스테이 정책의 발전방안에 대해 연구하였다. 뉴스테이 정책의 문제점을 검토하고, 제도가 올바르게 정착될 수 있는 합리적인 방안을 제시 하였다.

In order to solve the housing problem of the ordinary people within the continued crisis due to excessive rise of rent and lease deposits, the government introduced the NEW STAY policy as the enterprise type rental house in 2015. The NEW STAY is medium to large sized private rental housing, where tenants can reside for 8 years at maximum period and the increase ratio of rent thereof after occupancy is limited to 5% per year. Also, the government grants business incentivesin areas such as housing lands, finance and taxes to enterprises to promote the participation by private enterprise as the principal party to the NEW STAYprojects, if they purchase more than 100 long term rental houses for more than 8years or builds more than 300 rental houses. However, there are many with the opinion that the various supporting measures to induce private enterprises grant excessive privilege to the corporations. Especially, it is suggested as the problem in this system that onerously high rents may be levied to the tenants if initial rents are not regulated for the purpose of inducing private enterprises. This thesis studies on the development measures for the NEW STAY policy that was introduced in 2015 and confronts positive and negative assessments concurrently. This thesis review the problems in the NEW STAY policy, and presents the reasonable way for the system to settle down properly.

재산세의 형평성은 동서고금을 막론하고 지속적인 이슈이다. 법과 제도에서 형평성 확보를 공언하고 있으나 실제에서 이를 확보하는 것은 대단히 어렵기 때문이다. 토지 과세가 수직적으로 누진적이거나 역진적인 경우 특정 소득계층이 다른 소득계층을 지원하는 결과를 낳아 사회적 문제를 야기할 수도 있다. 우리나라에서는 각종 과세에서 공시지가가 중요한 역할을 하고 있기 때문에 본 연구에서는 토지의 공시지가를 평가가치로 그리고 경매평가가격을 시장가치의 대리 변수로 사용하여 각종 모형과 지표를 이용해 우리나라 토지과세의 수직적 형평성 여부를 확인하였다. 특히, 본 연구에서는 지목, 용도지역과 지세를 이용해 수직적 형평성 여부를 확인하였다. 우리나라는 매년 공시지가를 조사하고 있는데 공시지가에 영향을 주는 토지 특성에 따라 형평성에 차이가 있다면 향후에도 누적적으로 형평성에 영향을 줄 가능성이 있기 때문에 중요한 이슈가 아닐 수 없다. 분석 결과에 따르면 도시적인 토지이용에 가까운 토지 특성의 경우에는 수직적 불형평성이 모두 약하게 나타나고 있다. 이는 비도시적 특성의 토지에 대한 평가가 어렵거나 제대로 이루어지고 있지 않다는 것을 의미한다.

This paper examines the vertical inequity in the taxation of real property. All property within a taxation jurisdiction should be assessed in equal proportion of their fair market value. To testify whether it is the case, this study examines the relationship between the Publicly Announced Land Price and Auction Appraisal Price of Court, utilizing a database of 92,828 parcels during the time period of January 2014 through December 2014. Generally there are mixed evidence of vertical inequity in land taxation. By and large there are progressive vertical inequity, but in case of the segmented land characteristics it shows mixed results of regressive and progressive inequity. As until now the appraisal practice were focused on the inequity among regions, this results suggest more attention should be payed to the land characteristics which reflects the use of land and the frequencies of land transactions.

우리나라 신탁법은 1961년 신탁법이 제정된 이후 일부 개정되어 오다, 50년 만인 2012년 7월 27일 전면 개정 시행됨에 따라 신탁회사 입장에서는 새로운 영업기회를 가지게 되었다. 신탁법 전면 개정으로 상사신탁이 더욱 활성화 되어질 것으로 예상된다. 본고에서는 개정된 신탁법을 분석하고, 이를 바탕으로 부동산신탁제도와 관련하여 상사신탁(부동산신탁회사)에서 도입 가능한 제도 및 상품을 도출하였으며, 그 결과로 담보신탁의 기능을 유지한 담보권신탁과 기존 토지신탁 방식에서 사업주(신탁회사)의 책임을 경감한 유한책임신탁 등은 영업적, 제도적으로 활용할 수 있는 유용한 상품으로 분석하였다. 무엇보다 부동산신탁회사의 양적 또는 질적 성장을 위해서는 기존의 관리․처분 중심의 수동적인 신탁업무에서 수익증권과 신탁사채발행신탁 등은 부동산신탁회사를 금융회사 또는 금융투자회사적인 성격으로 한 단계 격상시켜 줄 것이고, 그에 따라서 부동산신탁제도 발전에도 이바지 할 것으로 사료된다.

The trust act has been revised since it was part of the trust company established in 1961 the trust act admission enforced in accordance with the revised 27 July 2012 to just come in '50 became the new business opportunities. The trust act The boss trusts are expected to be revised as more active. Intensive look Let's where the real estate trusts primarily introduced as systems and products as in terms of the company that maintains the functionality of the collateral trust lien Trust and the existing land trust approach , and reduce the employer's liability limited liability trust , etc. are now in the high sales enemy, is a useful product that can be used as institutional. Most of the existing management to a quantitative or qualitative growth of the real estate trust company. In the passive disposition of the trust business trust bonds it will give the trust to elevate one level real estate finance company or trust company as a financial investment company in nature , and is accordingly expected to contribute to expanding the company's assets and revenue.

우리나라의 아파트 및 주거단지 등은 미국과 유럽에서 일찍이 발생한 게이티드커뮤니티가 확산되고 있으나 최근 그 폐쇄성이 강해지고 있으며, 나아가 ‘요새화’의 현상으로 발전하고 있다. 이러한 현상은 범죄에 대한 두려움과 공권력에 대한 불신으로 출발하고 있지만 모더니즘적 건축 및 도시관을 바탕으로 사인(개발업자)의 욕심이나 천민 자본주의적 시장 논리 및 개발지상주의 등이 혼합적으로 작용한 것이라고도 할 수 있다. 이는 커뮤니티 내부와 외부의 계층화 현상 및 불균형을 초래하게 되어 더욱 큰 문제를 야기하게 될 것이다. 이러한 현상과 대조적으로 근래 우리나라 도시의 주택 골목가 한편에서는 이미 축조된 담장과 문을 허물어 열린 도시공동체 만드는 시도가 이루어 지고 있는 것도 주목해야 할 점이다. 물리적 폐쇄를 통한 안정성의 확보는 완전한 안전이 아닐 수 밖에 없으며 진정한 커뮤니티의 형성을 통한 집단적 공동체 형성이 목표가 되어야 할 것이며 이를 유도할 수 있는 정책이 수반되어야 할 것이다.

The Supreme court judges that trespass upon common area in multi-unit dwelling is included as housebreaking. This court’s ruling judges trespassing in terms of the benefit and protection of the law, not based on the object of crime. That is, the court postulates that trespass is decided by validity of virtual peace. However, trespassing the common use space in multi-unit dwelling should not be regarded as a type of dwelling as housebreaking is only made by other person’s real intrusion into dwelling area. This is also justified in the aspects of legal stability and criminal law supplement characteristics. Therefore common use space as a part of dwelling area interpreted by the court should only be thought as a necessary space within residential area, because virtual peace is breached only when real intrusion into dwelling area is occurred. To conclude, there is no reason that common use space in multi-unit dwelling should be necessarily regarded as a dwelling area.

이 논문은 ㎡당 상가권리금에 영향을 주는 변수를 실증적으로 제시하였다. 이 연구에 사용된 자료집합은 2015년 서울시 상가 임대사례 자료와 2013년 서울시 통계연보에서 제공하는 자료로 구성되었다. 이 연구의 주요한 결과는 다음과 같다. 서울시 상가권리금의 경우에는 평균은 ㎡당 250만원이고 ㎡당 1,000만원 초과하는 값의 빈도수는 매우 적고 ㎡당 500만 원이하는 다수의 빈도가 있어 비대칭 분포를 지녔다. ㎡당 상가월세가 ㎡당 상가권리금에 가장 큰 영향을 준다. 아울러, 상가권리금과 정(+)의 상관관계를 형성하고 있는 주요한 독립변수는 상가보증금, 상가월세 변수이고 상권내의 제조업체수 및 금융업체수와는 약간의 정(+)의 상관관계가 있다. 다중회귀분석을 통해 상가권리금을 분석할 결과에서 ㎡당 상가 월세 및 보증금은 ㎡당 상가권리금과 높은 정(+)의 상관관계를 보였다.상가권리금 결정 모형의 수정결정계수()값이 0. 60로 나타나 이전의 연구에 비교하면 상대적으로 설명력이 높다. 따라서, 상가의 입지 및 상권특징은 ㎡당 상가권리금에 영향을 준다는 가설을 채택한다. 이 연구결과는 이전의 연구결과와 일치하며 나아가 상가권리금은 상가의 이용가치와 밀접한 인과성이 있다는 것을 실증적으로 제시하였다.

This study analyzes the determinant of goodwill of the Aggregate Commercial Building. And this study describe the method for calculating the goodwill and also proposed a revised model for the goodwill using retail location and retail trade-area characteristics. According to prior empirical analysis, the goodwill is influenced by the retail location and retail trade-area characteristics. the result show goodwill for a store is assessed very high when retail location is estimated good relatively. namely, ground floor location is better than the basement and second floor locations in the buildings to value goodwill for a store. in additional, store size reveals a significant, positive impact on goodwill for a store. also, at the retail trade-area level, Number of manufacture firms and finance institutes in each retail trade-areas have the economic effect on goodwill for a store. Average monthly rents and rental bonds per ㎡ are proxy retail trade-area characteristic. Rental bonds and monthly rents per ㎡ are important determinants of goodwill. Goodwill for a store is very complicated. This study proposes measures to estimate the appropriate goodwill considering of location and retail trade-area characteristics.