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부동산물권변동의 공시제도로서 등기제도는 현재의 부동산소유자가 누군인가를 공시하는 법제도이다. 등기제도가 추구하는 이상은 권리변동의 정확성인데, 이것은 등기제도가 가지고 있는 현실적인 문제점이기도 하다. 특히 한국에 있어서 집합건물의 구분소유와 공시제도는 장구한 역사와 함께 한국에서 발 전되어 온 전통적인 제도라기보다는 오히려 근대법의 수용과 함께 새롭게 창출되어진 근대적 사회제도라는 점에서 종래에 발생한 문제점을 면밀하게 파악한다면, 장래에 정립될 법제도는 보다 합리적이고 실질적 정의에 합치될 수 있을 것으로 보여 진다.

The registration system as a public notification system of real rights over immovables is a legal system whereby the current real estate owners are made public. The ideal pursued by the registration system is the precision of rights alteration, which in turn is the source of its problem. I think that partitioned ownership and public notification of aggregate buildings in Korea is not a traditional system which has evolved along with a long history in korea but is a modern social system that is being newly developed along with the adoption of modern law, a thorough examination of past problems can lead to a future legal system that is more rational and accords with substantial justice.

우리나라 집합건물의 재건축 관련 법률은 재건축 건물의 요건으로「집합건물법」은 건물의 멸실․훼손은 물론이고, 그 밖의 사정, 즉 건물가액에 비해 과다한 수선․복구비나 관리비용의 소요, 현저한 효용의 증가를 들고,「도시정비법」은 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물, 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 소재하고, 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 그에 소요되는 비용에 비하여 효용의 현저한 증가가 예상되는 건축물, 도시미관의 저해, 건축물의 기능적 결함, 부실시공 또는 노후화로 인한 구조적 결함 등으로 인하여 철거가 불가피한 건축물을 든다. 또한, 재건축결의의 요건에 관하여도「집합건물법」은 관리단 집회의 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수를 내용으로 한다. 이와 같이 우리나라 집합건물 재건축 관련 법률은 재건축 건물의 요건에 관하여는 비교적 엄격히 규정하면서도 그 결의요건에 관하여는 구분 소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수를 내용으로 하고 있을 뿐 그 요건이나 절차 등에 관하여는 통상 관리권의 연장선상으로 다루어 관리단 집회에 의하게 하고 있을 뿐이며, 구체적 요건을 정하고 있지 아니하다. 따라서 본고에서는 재건축을 희망하는 구분소유자와 재건축에 반대하는 소수자의 권리 아닌 이익 보호를 조절하기 위한 다음의 개선점을 주장하였다. (1) 재건축결의요건인 건물의 요건으로서 건물의 멸실․훼손 및 그 밖의 사정, 즉 건물가액에 비해 과다한 수선․복구비나 관리비용의 소요 및 현저한 효용의 증가는 각개 독립적 요건으로 판단하여야 하고, 재건축허가 또는 인가의 요건으로의 건물의 안전진단은 재건축의 필요적 요건으로 할 것은 아니다. (2) 재건축결의요건으로서 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수는 최저한의 법정요건으로서 이를 완화한 규약의 효력을 인정할 수 없고, 또한 이를 서면으로 추완한 재건축결의의 효력을 인정하여서는 아니 된다. (3) 재건축결의를 위한 집회의 개최는 필요적 요건이며 통상 관리단 집회와는 달리 반드시 적법한 절차에 따라 소집된 집회되어야 한다. (4) 재건축결의에는 재건축비용항목과 그 산정기준은 구체적으로 제시하여 결의토록 하여 재건축 분쟁의 소지를 미연에 방지토록 하여야 한다.

As a requirement, the korean 'Congregate Building Law' demand not only damage or loss of the building, but also other matters, that are consumption of more expensive price of repair or recovery and management fee than the building's value. And the 'City Development Law' demand a building, that could collapse because of a damage or sectional destruction or could happen negligent accident, the location of a building, that is in bad living environment, a building, that could be expected significant increase of the building's value compared to cost, if it is demolished and newly builted, a injury of the urban beauty, a functional defects of the building, a building that should be demolished because of the poor construction or a structural weakness from deterioration. Thus, about the requirement of resolution for reconstruction , 'Congregate Building Law' remand a majority not less than four fifths of both the sectional owners and voting rights by the management body meeting Korean Acts about Reconstruction of Congregate Building are strictly prescribed about the requirement of the building, but not prescribed about the requirement of resolution for reconstruction, except the article, agreement over four fifths of both the sectional owners and voting rights by the management body meeting. About that is not prescribed specific requirements, but by management body meeting is decided as the common right of management. Accordingly, this dissertation make a counterproposal not for the sectional owners, who vote for a reconstruction or minority of people, who oppose, but to regulate equitable profit. (1) The Requirement of Building, as the requirement of resolution for reconstruction, Damage or Loss of the building and other matters, that are consumption of more expensive price of repair or recovery and management fee than the building's value, should be judged individually as a independent requirement. And a Safety Diagnosis of the building as a requirement of permission or authorization for the reconstruction, is not necessary to be demanded as a necessary requirement for the reconstruction. (2) As the requirement of resolution for reconstruction, the majority, more than four fifths of both the sectional owners and voting rights, should not be relaxed as a minimum legal requirements, and a resolution for the reconstruction, that is accomplishmented subsequently with in written form, should not be in effect (3) The Meetings held for a resolution for the reconstruction is a necessary requirement, and must be convened according to legal procedures unlike a normal gathering of management. (4) By a resolution for the reconstruction, an item of expenses for the reconstruction, and it's rate base should be specifically adduced to prevent a possession of the dispute by the reconstruction.

집합건물의 관리와 관련하여 관리권의 원활한 행사와 구분소유자의 권리 아닌 이익을 보장하기 위하여 관리단의 법적 지위를 명확히 정의하였다. 그리하여 본고에서는 관리단의 법적 지위를 집합건물의 관리사업을 수행하기 위한 구분소유자로 구성하는 권리능력 없는 사단으로 정의하고, 그 구체적인 관리권의 행사의 주체로서 다음과 정의하였다. (1) 관리단은 집합건물의 관리를 위한 관리권의 귀속주체로서 관리단 사무에 관한 의사결정기관이며, 관리권행사 주체로서 지위를 가지며. (2) 관리단의 관리권의 행사는 특별한 제한이 없는 이상 관리권전반의 시행에 관련하여 관리단을 대표하여 행하는 재판상 또는 재판외의 행위, 그 밖에 규약에 정하여진 행위를 대내적으로는 물론이고, 대외적으로 행사할 소송상 또는 소송외 주체로서 지위를 가지고, (3) 또한,「주택법」상 입주자대표회의는 그 적법이 구성하였다는 것만으로 관리단의 지위를 갖는 것은 아니지만, 그 구성원이 입주자 전원으로 구성하고, 달리 관리단의 조직을 두고 있지 아니하는 때에는 소위「집합건물법」상 관리단과 동일한 지위를 가지는 것으로 요약된다.

Related with the management of the congregate Building, in order to guarantee the harmonious exercise of right of management and the profit of divided owner, which is not a right, clearly define the legal position of management. So in this dissertation, legal position of the management division is defined as an association which has no capacity of enjoyment of rights which consists of divided owners who accomplish the management enterprise of the aggregate building. And as a principal agent of a concrete exercise of right of management define this as follows. (1) As a principal agent to that is reverted the right of management. for the management of the congregate building, management division is a decision-making agency about a business of management division, and is a principal agent of the exercise of right of management. (2) If there is not a special limit, exercise of right of management of the management division has a position as a principal agent of the judicial or nonjudicial act, which exercise to represents a management division and of lawsuit or out of lawsuit that would internally or externally exercise the act which was made in the agreement. (3) Also just with a lawful organization, representative meeting of the occupant in "the Law of House" could not qualify the position as a management division. But if it is consisted with all of members and has not another management division, would have equal position with the management division in "the Law of Aggregate Building"

우리나라의 임대차의 법률관계는 일반법으로서 민법의 규정이 적용되지만, 건물 내지 주택인 경우에는 특별법인 주택임대차보호법이 우선적으로 적용되고, 상가건물인 경우에는 상가건물임대차 보호법이 우선적으로 적용된다. 이러한 체계에서 건물의 임대차에 관한 일반법으로서 민법의 임대차 규정은 시행하는 과정에서 문제점들이 발생하고 있다. 왜냐하면 건물의 임대차에 있어 민법상의 임대차 규정보다 특별법이 우선하여 적용되기 때문에 일반 국민은 민법의 임대차 규정을 경시하게 되었고 이는 민법의 임대차 규정의 공동화라는 결과를 가져왔다. 물론, 모든 민사적 생활관계를 일반법인 민법으로서는 규율할 수 없기 때문에 특별법의 보충이 필요하다는 점은 인정할 수 있다. 그러나 우리나라는 사회나 경제가 변할 때마다 일반법을 그대로 두고 특별법을 제정하거나 개정하는 쪽을 선택함으로써 사회적변화에 대응하여 왔다. 이것이 과연 바람직한 일인지는 의문스럽다. 따라서 민사특별법의 내용 중 항구적, 지속적으로 생활 속에 실천될 수 있는 원칙을 담고 있는 것들은 민법전에 규정하는 것이 바람직하다고 생각된다. 따라서 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 내용 중 항구적, 지속적 기본원칙은 민법전으로 편입하는 것이 바람직하다. 다만, 현행 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법을 어떻게 민법전에 통합할 것인가에 대한 근거 내지기준은 필요하다. 이러한 근거 내지 기준으로서 독일의 입법례와 같이 사법적 성격을 가지고 있는 규정은 민법의 임대차 규정에 통합하고, 공법적 성격을 가지고 있는 규정은 제외시키는 것이 시대적 요구에 부합하는 일이 될 것이다. 따라서 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 개별규정들 중에서 사법적 성격을 지니고 있는 규정들은 일반법인 민법으로의 통합이 가능하다고 할 수 있는데, 여기에는 대항력ㆍ보증금 회수ㆍ임대차기간ㆍ계약의 갱신ㆍ차임증감청구권ㆍ주택임차권의 승계에 관한 규정들이 속한다고 할 수 있다. 그러면 공법적 성격을 가지기 때문에 일반 민법으로 편입되지 못하는 나머지 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 규정은 어떻게 처리되는가에 대해 일본의 차지차가법과 같이 하나의 통일된 특별법으로서 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 규정을 통합하는 것이 바람직할 것이다.

In Korea, legal relations concerning lease are generally subject to provisions of the Civil Code as a general law. However, where the object of a lease contract is housing or a commercial building, then the Housing Lease Protection Act or the Commercial Building Lease Protection Act, as the case may be, preferentially apply as special laws to the Civil Code. Under such a legal system, the lease provisions contained in the Civil Code give rise to problems in the course of operating the same as a general law concerning building lease. As such special laws have priority over the lease provisions contained in the Civil Code as a general law and, therefore, preferentially apply to building lease, the general public have come to underestimate the significance of such lease-related provisions therein, which has led to cavitation of the lease provisions of the Civil Code. Of course, it may be recognized that the Civil Code needs to be supplemented by some special laws since, as a general law, the Civil Code alone cannot regulate all of the civil matters arising out of our daily life. In the meantime, whenever social or economic changes have taken place, our country has responded to such changes by establishing new special laws or revising existing ones, while leaving the relevant general laws as they are. It is doubtful whether such practices have been desirable indeed. Therefore, it is deemed that it will be advisable to incorporate into the Civil Code some permanent and consistent principles contained in the Housing Lease protection Act and the Commercial Building Lease Protection Act, as contemplated by this article. For these purposes, it is required to provide for certain grounds or criteria as to how the current provisions concerning building lease contained in the aforementioned two acts are to be incorporated into the Civil Code as a general law. As such grounds or criteria, it may be in conformity to requirements of these days to incorporate certain provisions of a private law into the lease provisions of the Civil Code and, on the other hand, to exclude the other provisions of a public law nature, as can be found in a German legislation. Accordingly, the individual provisions of a private nature contained in the Housing Lease Protection Act and the Commercial Building Lease Protection Act may be possibly incorporated into the Civil Code as a general law, including but not limited to provisions concerning opposing power, recovery of leasehold deposits, lease period, renewal of lease contracts, rights to demand an increase/decrease in rents and succession to housing leasehold interests. Then, here we may have to give a thought to how to deal with the remaining provisions of the aforementioned acts which are not to be incorporated into such a general law due to their public law nature. It would be desirable to incorporate them into a single unified special law, like Japan’s Land and Housing Lease Act.

우리나라 일련의 판례가 토지와 건물을 불문하고 인정하는 이른바 구분소유적 공유관계의 성립요건과 그 법률관계를 재검토하였다. 따라서 본고에서는 구분소유적 공유관계의 성립요건과 그 법률적 구성의 성질 및 구체적 법률관계를 판례를 중심으로 분석하여 그 타당성여부를 고찰하였다. 그 결과 구분소유적 공유관계에서는 비록 등기명의가 공유로 된 경우라도 그 내부관계에서는 그 공유자의 단독소유로 된 것이어서 통상의 공유와는 달리 공유자 우선매수권은 인정할 실익이 없고, 그 특정 부분의 점유에 관하여도 자기소유 점유로 되어 취득시효의 기초가 되는 점유로는 되지 못하는 것으로 평가되고, 더욱 구분소유적 공유로 건물을 소유하고 있는 공유자가 그 건물 또는 토지지분에 대하여 저당권을 설정하였다가 그 후 저당권의 실행으로 소유자가 달라지게 되면 건물 소유자는 그 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하게 되는 것으로 정리되며 이와 같은 대법원의 판례는 모두 정당한 것으로 평가된다. 다만 물권변동의 형식주의를 취하는 우리나라 법제 하에서 이와 같은 구분소유적 공유관계를 인정할 것인가는 재검토할 필요가 있음을 지적하였다.

We reexamined requirements for the conclusion and Juridical relation of the Dividing possessional joint ownership which judicial precedent of Korea recognize. So in this dissertation, analyzed requirements for the conclusion, property of juridical construction and concrete juridical relation of joint divided ownership mainly with judicial precedent and considered the validity. As a result, in the relationship of dividing possessional joint ownership is not profitable to admit a joint owner preemption, differently with normal joint ownership, because it is a independent possession of the joint owner in the internal relationship even if registered as a joint. And refers to a possession of the specific part, as becomes the possession of one’s own ownership, could not be the possession which makes the foundation of an acquisitive prescription. Thus, when a joint owner who own a building as a dividing possessional joint ownership set a mortgage about this building or land shares and afterward a owner is changed because of a execution of the mortgage, the owner of this building would acquire legal superficies. The supreme curt deserves this precedent, but on our legislative system that assume a Formalism for the fluctuation of a real right, necessity of the relationship of dividing possessional joint ownership should be reexamined.