Earticle

공동주택이면서 집합건물인 건물에 적용되는 법률로서 중요한 것은 민법, 집합건물법, 공동주택관리법 등이 있다. 그런데 이러한 법률들은 각기 그 규정 목적과 영역을 달리하는데, 공동주택이면서 집합건물인 건물에 대하여 이러한 법률들이 중첩적으로 적용됨으로서 법해석과 적 용에 혼선이 있었고, 이는 공동주택의 하자담보책임 문제에 있어서 두 드러진다고 할 수 있다. 따라서 현재와 같이 공동주택의 하자담보책임 에 있어서 공동주택관리법과 집합건물법이 아울러 적용되는 상황에서 는 양 법률의 하자담보책임 규정을 종합적으로 고려하여 해석·적용해야 할 것이다. 그런데 2016년 제정되고 2017년에 개정된 공동주택관리 법에서는 입주자대표회의에 기존의 하자담보청구권과 아울러 손해배상 청구권을 부여하는 등, 종전의 논의를 넘어서는 새로운 입법이 있었고, 이에 대하여는 개정법에 따른 새로운 해석이 필요하다.

This study is focused on defects liability system on multi-family housing. The Civil Code, Act on Ownership and Management of Condominium Buildings, and Multi-Family Housing Management Act apply to multi-family housing. However, each of these laws has different purposes and areas of regulation, and the overlapping application of these laws to buildings led to confusion in the interpretation and application of the law. Therefore, in a situation where the Act on Ownership and Management of Condominium Buildings and Multi-Family Housing Management Act are applied, the defect security liability provisions of both laws should be interpreted and applied harmoniously. However, In the Multi-Family Housing Management Act, revised in 2017, there was a new legislation beyond the previous discussion that granted the right to claim damages at the Resident Representative Meeting, and this requires a new interpretation according to the revised Act.

단독건물과 달리 집합건물은 공동관리가 필수적이고, 주택관리사와 위탁관리회사 등 전문관리자에 의한 전문관리가 필요하다. 장기수선계 획, 관리비 징수·보관·지출의 체계적 관리와 회계점점, 적기의 수리·개 량 공사, 관리단집회와 입주자대표회의의 민주적 운영 등 전문적 관리가 제대로 시행되지 않으면, 집합건물의 급속한 노후화, 구분소유자들간의 갈등과 분쟁 등으로 주거·직장 생활이 피폐해진다. 공동주택은 150세대 이상에 대해서는 주택관리사 등 전문 관리사에 의한 전문관리 제도를 도 입하고, 입주자대표회의와 관리사무소를 의결기능과 집행기능으로 구 분하여 전문관리업체가 관리주체로서 전문관리를 집행하고, 입주자대표회의가 예산이나 위탁계약 등의 승인을 통해 이를 견제·감시하도록 하되, 집행업무에 관여하지 못하도록 하고 있다. 그러나 이러한 전문관 리 방식에 대해서는 소유자가 관리업무의 주체가 되어야 하는 민사법의 기본원리에 어긋난다는 비판이 제기되고 있다. 입주자대표회의와 위탁 관리업체의 역할과 관계를 기능적, 획일적으로 구분할 것이 아니라, 입 주자대표회의가 위탁관리에 관여하는 내용에 따라 입주자대표회의의 의결기능과 집행기능의 정도를 달리하는 다양화 하는 위탁계약을 발전 시킬 필요가 있다. 또한, 적격심사 제도를 활성화하여 전문관리의 능력 이 있는 업체들이 전문관리를 담당하게 하고, 회계감사도 5년에 한 번씩 은 감독관청이 지정하는 지정감사제를 도입하여 실질적인 관리비 징수 와 지출의 투명성과 효율성을 점검할 수 있어야 한다. 아울러 분양 시 집 합건물의 품질등급 수준을 정하고 그에 맞는 수선계획과 수선적립금의 정도를 집합건물 대장에 기재하여 관리주체가 그러한 집합건물의 품질 등급의 수준이 유지되도록 관리의무를 부담하도록 할 필요도 있다. 그리고 전문관리의 사각지대에 놓여 있는 150세대 미만의 나홀로 아파 트나, 오피스텔 등에 대해서 준주택으로 지정하여 공동주택관리법의 전문 관리제도를 적용하는 방안, 여러 나홀로 아파트를 통합관리 하는 방안 등 급속히 노후화되고 있는 집합건물의 관리방안에대한 대안이 만들어져야 한 다. 학문적으로 사적자치의 법의 원리에 따라 소규모 집합건물에서 스스로 관리단집회를 개최하여 관리인을 선임하거나, 표준관리규약을 배포하여 그 관리규약에 따라 자율적 관리가 시행되도록 해야 한다는 이상적인 주장도 제기되지만, 현실에서는 이러한 사적 자치는 거의 실현되지 못하고 있다. 적어도 지방자치단체가 나홀로 아파트 주민들에게 관리인 선임, 최소의 관 리비 징수, 통합관리를 위한 위탁관리회사의 선정 등을 최초에는 중재하는 역할 등 행정의 후견적 역할이 필요하다. 공동주택관리에 대해 지나친 행정 적 개입에 대한 민사법 학계에서는 비판적 시각도 많지만, 사적자치와 행정 의 후견적 개입과 감독은 서로 보완되어 관리현장에서 구체적인 균형을 이 루어야 할 이념이지 서로 대립되는 이념이나 정책으로 볼 것은 아니다.

Criticism has been raised regarding the reform of the legal system to reinforce the professional management of condominium, which damage the spirit of autonomous management by unit owners based on the principle of private autonomy relating to condominium management. As the terms such as “owners representatives’ meeting” or “management subject entity”, or administrative responses that the relations between the two organizations are mechanically divided into a voting function and an executive function, are accumulated, the management of condominium is being overly developed in the direction of administrative law. On the contrary, while irresponsible the principle of private autonomy is repeated the same thing, the obsolescence and slum of condominium other than those subject to mandatory management are accelerating. There are also voices that the role of guardian administration is necessary. However, poor condominium management cannot be left behind, hiding behind the noble ideology of “private autonomy”. In the event that normal professional management cannot be implemented due to the intensification of conflict between the unit owner organization and the management entity or within the unit owners, the management gap is prolonged, the mechanism of temporary responsibility management by the administration guardian intervenes at the request of the unit owners, is needed in order to normalize management. In the way that the administration guardian intervenes condominium management, it is important not only to create a number of legal regulations and investigate and sanction them if they violate them, but also administration to induce a higher level of professional management.

본 연구는 도시 저소득계층이 거주하는 노후 아파트 단지의 사회적 배제가 주민들의 정신건강에 미치는 영향을 분석하는 것을 목적으로 하고 있다. 오랫동안 도시 취약지역 의 열악한 주거 환경은 우울과 같은 주민들의 정신 건강에 직접적인 영향을 미치는 것 으로 주장되어 왔다. 즉, 이 주장은 개인적 요인과는 별도로 취약지역의 열악한 물리적 환경과 사회적 환경이 거주하는 주민들의 정신건강에 영향을 미친다는 것이다. 특히 외 국의 경우 슬럼과 같은 취약지역은 건물이나 기반시설이 노후할 뿐만 아니라 범죄와 폭 력이 만연하여 주민들이 우울감을 겪는 등 정신건강이 위협을 받는 사례가 많다는 것이 실증적 연구를 통하여 보고되고 있다. 그러나 이와 같은 주장과 별도로 취약지역의 환 경적 요인보다는 이들에 대한 낙인과 사회적 배제가 주민들의 정신건강에 더 큰 영향을 미친다는 주장이 제기되고 있고 이를 뒷받침하는 실증적 연구도 있다. 그러나 우리나라 에 있어서 주민들의 정신건강에 미치는 요인과 관련하여 근린 환경에 대한 인식과 사회 적 배제의 관계를 분석한 연구는 많지 않은 실정이다. 이와 같은 측면에서 본 연구는 우 울감을 중심으로 두 변수가 노후 아파트 단지 주민들의 정신건강에 미치는 영향을 분석 하는 것을 목적으로 하고 있다. 이와 관련하여 본 연구가 설정한 가설은 노후한 취약 아 파트 주민들의 정신건강에 영향을 미치는 직접적인 요인은 사회적 배제이고 열악한 근 린 환경은 사회적 배제를 통하여 간접적으로 영향을 미친다는 것이다. 본 연구는 이와 같은 가설을 구조방정식 모형 (SEM model)을 이용하여 분석하였 다. 본 연구에서 정신건강을 설명하기 위하여 도입한 근린변수는 물리적 환경, 집합자 원, 공동체 의식, 근린 무질서, 범죄로부터의 안전성에 관한 주관적 인식이다. 그리고 통제변수로 도입된 개인적 특성변수는 그 동안의 이론적, 경험적 연구에서 유의성이 있는 것으로 밝혀진 성별, 연령, 교육정도, 질병, 거주장소, 거주기간 등이다. 그리고 종속변수인 정신건강은 우울감인데 다양한 측정도구 가운데 크뢘크와 스피츠 (Kroenke and Spitzer) 에 의하여 개발된 PHQ-9의 한글판을 측정도구로 사용하였 다. 그리고 분석을 위한 자료는 대구광역시 중구의 도심에 위치하고 있는 동 지역 주민 들을 대상으로 면접조사를 통하여 수집하였다. 이 지역에는 대구에서 가장 오래되고 노후하여 저소득계층이 거주하는 저층 아파트 단지를 비롯하여 다양한 계층이 거주하 는 주택들이 입지하고 있다. 본 연구는 실증적 분석결과를 토대로 취약 아파트 주민들의 정신건강에 영향을 미 치는 직접적인 요인은 사회적 배제이고 열악한 근린 환경은 간접적인 요인임을 밝혔 다. 그리고 본 연구는 근린 요인 가운데는 공동체 의식이 유의미한 변수이고 개인적 요 인 가운데는 성별, 만성적 질병, 교육 수준 등이 유의한 변수인 것을 밝혔다. 그리고 본 연구는 실증적 분석결과를 토대로 취약 근린 주민들의 정신건강을 유지하기 위한 근린 정책 과제로 취약한 근린의 물리적 환경을 개선하는 것이 필요하겠지만 이 근린에 대 한 사회적 포용정책이 중요하다는 것을 제시하였다.

This study examined the effects of social exclusion and the perception of disadvantaged neighborhoods on mental health of the residents, focusing on the depression of adults. It has long been argued that the perceived environment of disadvantaged neighborhoods may affect mental health problems of the residents. However, there has been an alternative viewpoint which emphasizes social exclusion against the poor neighborhood in affecting mental health. In this regard this study hypothesized that the perceived built environment of disadvantaged neighborhoods would indirectly affect mental health of adults through the intervening effects of social exclusion. In order to analyze the hypothesis, this study utilized the SEM model in which five subjective neighborhood variables including built environment, collective resources, sense of community, neighborhood disorder, and security from crime were employed. The model also controlled for individual characteristics such as gender, age, education, illness, place of residence and period of residency. As a diagnostic and severity measure of mental health, the Korean version of the Patient Health Questionnaire-9 (PHQ-9), originally suggested by Kroenke and Spitzer, was adopted. Data for the analysis was randomly collected from residents of inner-city neighborhoods of Daegu metropolitan city. Analysis results indicated perceived built environment was not significant in the presence of social exclusion while it was significant without the intervening variable. This study also showed sense of community in the latent variables and gender, chronic illness, and education in the control variables were significant. Based on the empirical analysis, policy implications were discussed. In particular, it was suggested that in addition to improving the physical environment of disadvantaged neighborhoods, the social inclusion policy for residents of disadvantaged neighborhoods would be indispensable for mental health.

부동산에 대한 명도소송에 앞서 점유이전금지가처분 신청을 통해 당 사자를 항정시키는 절차는 매우 중요하다. 그러나 점유이전금지가처분 의 절차 없이 명도소송을 하고 변론종결 전에 점유자가 바뀌었음에도 기존의 점유자를 당사자로 하여 승소하고 확정되었다고 하더라도 새로 운 점유자에게는 기판력이 미치지 않기 때문에 새로운 점유자에게 처음 부터 다시 소송을 제기해야 한다. 그리고 현행법상 점유이전금지가처분 의 채무자가 반드시 특정되어 있어야 하고 채무자는 점유자와 일치하여 야 하나 집행 전에 이미 가처분채무자가 부동산에 대한 점유를 다른 사 람에게 이전하였거나 점유명의를 변경하였다면 새로운 점유자 또는 점 유 명의자를 특정하여 집행문을 부여받아 다시 집행해야 하는 문제가 발생한다. 본 연구는 채권자가 신청한 점유이전금지가처분의 집행절차에서 어 떠한 사유로 집행불능이 될 수 있는지를 검토하고, 가처분의 당사자항 정효와 채무자 승계에 관한 대법원 판례의 입장을 분석하여 가처분 채 무자의 점유변동과 판례에서 밝히고 있는 채권자에 대한 입장과 학설들 을 비교하여 대안을 제시하고자 하였다.

It is very important to fix the parties concerned through a petition for preliminary injunction against occupation transfer of a real estate prior to an eviction suit. Even if a lawsuit is filed without a procedure of preliminary injunction against occupation transfer and the suit is decided in favor against the existing occupant regardless of the change of occupants prior to conclusion of pleadings, the new occupant would not apply to res judicata. Thus, it is necessary to file a lawsuit against the new occupant from the beginning. In addition, under the current law, the debtor for the preliminary injunction against transfer of possession must be specified and the debtor be consistent with the occupant. However, if the debtor has already transferred possession of the real estate to another person or changed the name of possession prior to the preliminary injunction execution, a problem arises in that the new occupant or the occupied nominee must be given the execution statement and be executed again. This study is to examine the reasons for which the preliminary injunction against occupation transfer may become unenforceable in the execution procedure. Also, it is aimed at presenting an alternative by analyzing the Supreme Court precedents on fixation of party in preliminary injunction procedure and the succession of the debtor, comparing the changes in the occupation and the opinions and theories on creditor in the case law.

본 연구에서는 일본의 도시재생사업 평가제도에 대해 분석하였다. 이 를 위해 도시재생정비계획사업을 대상으로 실시되는 사업평가제도와 후쿠오카시 아일랜드시티지구에 대한 사업평가사례를 분석하였다. 이 러한 분석을 통해 다음과 같은 결론을 도출할 수 있었다. 첫째, 일본의 도시재생사업은 교부금이 상시적으로 지원되고 있어 지 방자치단체의 입장에서는 충분한 시간을 갖고 사업 실현성이 높은 사업 계획을 세울 수 있다. 이러한 환경은 사업평가 시 도시재생사업의 실현가능성을 높이는데 긍정적인 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다. 둘째, 일본의 도시재생사업은 정량화 지표에 대한 상세한 지침을 두 고 있어 사업성과를 나타내는 목표치를 정확히 설정하도록 하는데 중점 을 두고 있다. 목표치 설정에 대한 명확한 평가지침이 부재한 경우 지방 자치단체마다 사업성과를 평가하는데 오류가 발생할 수 있다. 셋째, 일본의 도시재생사업의 경우 평가지표 수가 4개 전후로서 많지 않다. 이것은 지역이 당면한 핵심과제를 중심으로 평가지표를 설정하기 때문이다. 이는 도시재생사업을 모든 도시재생과제를 한 번에 해결하기 위한 일회성 사업이 아닌 도시재생과제를 연속적으로 해결해 나가기 위 한 사업으로 인식하고 평가하기 때문이다. 넷째, 일본의 도시재생사업의 경우 지역주민에 대해 사업계획과 사업 평가결과 등의 모든 과정을 공표하도록 하고 있다. 이러한 정보는 대부 분의 지방자치단체 홈페이지 등에서 쉽게 확인할 수 있도록 상시적으로 게시하고 있다. 다섯째, 일본의 도시재생사업의 경우 사업성과에 대한 평가와 사업시 행과정에 대한 평가가 이루어지고 있으며 특히, 후자의 경우 사업시행 과정과 사업평가과정에 대한 주민참여와 투명한 공개 등이 강조되고 있 다. 이는 사업예산 집행 측면에 대한 평가에 집중되는 경향이 있는 우리 나라와 차이점을 나타내고 있다.

In this study, the evaluation system of urban regeneration projects in Japan was analyzed. To this end, we analyzed the project evaluation system implemented for urban regeneration readjustment planning projects and the project evaluation cases for the Fukuoka Island City District. This analysis led to the following conclusions: First, as grants are provided on a regular basis for urban regeneration projects in Japan, local governments can take sufficient time to set up projects with high project feasibility. This environment has been shown to have a positive effect on the feasibility of urban regeneration projects during project evaluation. Second, Japan's urban regeneration projects have detailed guidelines for quantification indicators, focusing on setting targets that represent business performance accurately. In the absence of clear assessment guidelines for setting targets, local governments may experience errors in assessing business performance. Third, in the case of urban regeneration projects in Japan, the evaluation index is not high with around four indexes. This is because the assessment is centered on key indicators directly related to regional tasks. This is also because urban regeneration is not considered a one-time project, but a concept of solving regional tasks continuously. Fourth, in the case of urban regeneration projects in Japan, all processes, including project plans and project evaluation results, are required to be published to local residents. Such information is posted on a regular basis for easy access on most local government websites. Fifth, in the case of urban regeneration projects in Japan, the evaluation of the project performance and the process of implementing the project is being carried out, especially in the latter case, the participation of residents and transparent disclosure of the implementation process are emphasized. This shows the difference from Korea, which is focused on evaluating project budget execution in the latter case.

이 논문의 제목은 “부동산 중개제도의 개선방안에 관한 고찰” 이라고 정하였다. 도시에 인구가 집중되면서 주택, 아파트, 건물 등의 신축 및 재건축 행위가 증가하고 있다. 이러한 주택, 아파트, 건물 등의 증가속 도에 상응하여 부동산 중개활동도 활발하게 이루어지고 있지만, 부동산 중개활동의 과정에서 선의의 피해자가 발생하는 등 다양한 문제점이 발 생하고 있다. 본고는 부동산 중개과정과 공인중개사의 현황에 대하여 간략하게 살펴보았고, 부동산 중개제도와 관련한 몇 가지 문제점 및 그 개선방안에 대하여 검토하였다.

The title of this thesis is “A Study on Improvement Measures of Real Estate Brokerage System”. Recently, various problems related to real estate brokerage have occurred. This paper reviewed the real estate brokerage process and the number of Certified Public broker. This paper reviewed several problems related to the real estate brokerage system, and reviewed measures for improvement.

우리 법제는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하는 소유권체계 를 취한다. ｢집합건물법｣은 이에 대한 중대한 예외를 인정한다. 즉 일반 적으로 토지와 건물은 독립된 물건이므로 분리처분이 가능하고 소유자 가 달라질 수 있다. 건물은 그 대지를 사용할 수 있는 권리가 없으면, 원 칙적으로 철거될 수 있는 운명을 맞이한다. 이에 전유부분과 대지사용 권이 분리되는 현상을 제도적으로 방지하기 위해서, ｢집합건물법｣ 제 20조 제1항은 집합건물과 관련해서 건물의 전유부분과 대지의 이용권 을 분리처분하지 못하게 함으로써, 원칙적으로 구분소유관계가 성립하면 전유부분과 대지사용권의 분리처분을 법률적으로 금지하고 있다. 이 것은 집합건물과 같은 공동주택에 있어서는 단독주택과 달리 건물의 존 속을 특별히 보호하는 측면에서 입법된 것이다. 그러나 동규정의 의미 에 관해서 명확한 해석기준이 존재하지 않아서 실무계와 학계에서는 이 에 대한 설명이 없다. 집합건물의 신축에 있어서 구분소유관계가 언제 성립하는가와 관련 해서 전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지처분의 효력 및 분 리처분금지로 대항할 수 없는 ‘선의의 제3자’의 의미도 문제된다. 본고의 작성목적은 집합건물 전유부분의 권리관계의 변동과 대지지 분의 일체성이 일반 토지와 건물의 권리변동과 어떠한 차이점이 있으 며, 집합건물의 분리처분금지의 법제사적·입법론적 타당성을 밝히는 것에 있다.

Our legislation takes ownership systems that treat land and buildings as separate real estate, and it is the collective building law that recognizes a significant exception to this. In other words, since buildings and land are independent objects, they can be separated and their owners can be different, so buildings are destined to be demolished in principle if they do not have the right to use the land. In order to systematically prevent the separation of the whole oil part and the right to use land from the whole oil part in the Collective Building Act, Article 20 (1) of the Collective Building Act prohibits the separation of the whole oil part and the right to use the land in relation to the aggregate building, and, in principle, the separation of the whole oil part and the land use rights is prohibited if a separate ownership relationship is established. Unlike detached houses, this was legislated to protect the existence of buildings in multi-family housing such as a collective building. However, there is no clear interpretation standard for the meaning of the regulation, so there is no explanation in the working and academic circles. Regarding when the classification ownership relationship is established in the construction of a new building, the effect of disposal of the entire area and the meaning of the 'good third party' that cannot be opposed by the prohibition of separation of land and land use rights is also problematic. The purpose of the preparation of the main building is to clarify the legal history and legislative validity of the prohibition of separation of the collective building, and the change in the rights of the general land and buildings is any difference between the change in the rights of the general land and the building.

이 글에서는 우리나라 주거 유형의 대다수를 이루는 집합건물의 하자담 보책임에 대해 법령 간의 관계와 주요 쟁점 및 판례의 태도를 살펴보았다. 집합건물법에서는 완성된 목적물에 하자가 발생한 경우 민법상의 수 급인의 담보책임규정을 준용하고 있다. 또한 공동주택의 경우에는 집합 건물법에 우선하여 주택법이 적용됨으로써 주택법과 공동주택관리법의 적용 또한 받고 있다. 일반 유상계약에 적용되는 매도인의 담보책임 규 정 또한 보충적으로 집합건물의 하자에 적용될 수 있다. 집합건물의 하자담보책임을 검토하기 위해 이 글에서는 우선 하자담 보책임의 법적 성질을 기반으로 하자의 개념을 살펴보았다. 객관적 하자론은 법정책임설을 기초로 한 것으로 당사자의 계약목적으로 고려하 기 어렵다는 난점이 있다. 채무불이행설의 입장에서는 하자의 개념을 주관적으로 파악하여, ‘물건의 계약부적합성’으로 파악할 수 있을 것이 다. 집합건물의 하자는 건축과정이 매우 전문적이고 복잡하다는 점과 많은 비용과 시간을 필요로 하며 하자발생이 서서히 나타난다는 점 등 의 특징이 있다. 이러한 집합건물의 하자 역시 주관적 하자 개념을 기초 로 하여 판단할 수 있을 것이다. 또한 주택법과 집합건물법, 공동주택관리법 그리고 일반법인 민법에 따른 집합건물하자의 구체적인 담보책임의 내용으로 하자보수, 손해배 상청, 계약해제, 대금감액청구 등의 권리구제방법을 행사할 수 있음도 살폈다. 하자보수청구권과 손해배상청구권과는 달리 집합건물법과 주 택법에서는 계약해제권에 관한 명시 규정이 없다. 하자 있는 건물을 보 수하여 본래 목적대로 원상회복하는 것이 사회경제적으로 손실을 줄일 수 있지만, 그것이 계약의 목적을 달성할 수 없는 정도라면 이를 방치하 는 것이 오히려 사회경제적인 문제를 더욱 발생할 가능성이 있다. 대법 원 역시 이와 관련하여 목적달성이 불가능한 정도의 하자에 대해서는 계 약의 해제를 인정하고 있다. 이러한 판례와 사회경제적 형평성에 비추어 담보책임으로서 해제의 문제는 보다 적극적으로 고려할 필요가 있다.

The people’s typical way of residence is condominium like an apartment today. The apartment houses have meanings as the valuable goods as well as the basic living place for residents. Accordingly, the maintenance and management of the apartment houses are very important matters, and disputes over the defects in the apartment houses increase gradually. The Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings and the Housing Act respectively prescribe the warranty liability in order to deal with the defect issues in condominium. As a result, there have been confusions about the application of the relevant laws on the warranty liability of condominium. In the case of a contractual provision, the Vendor provides liability for the Vendor’s liability in the absence of the obligation of non-performance of obligations(Article 580 of the Civil Code). In the case of the housing complex, it is also stipulated in the “Law for the Protection of Residential Buildings” and “Housing Management Law”, and “Multifamily Housing Management Law”. In the following, the nature of the warranty liability and the concept of defects will be reviewed as a prerequisite for the discussion on the liability for defects in condominium. In addition, based on this, this article examines the details of the security liability stipulated in various special laws and civil laws.