Earticle

공동주택은 단독주택과는 달리 공용부분의 관리를 전제로 분양한다. 그리하여 정부는 공동주택의 보다 투명하고 안전하며, 효율적으로 관리 할 수 있도록 함을 목적으로 하는 「공동주택관리법」을 마련하고 있다. 동 법상 관리체계는 관리기관으로서 입주자대표회와 관리사무소장을 요건으로 하여 ‘자치관리’의 경우에는 관리사무소장이 입주민을 대 표하여 관리하고, ‘위탁관리’의 경우에는 주택관리업자가 관리사무소장 을 배치하여 관리하는 관리체계라 할 수 있다. 그리하여, 동 법은 관 리업무의 집행을 관리사무소장에 집중하고 입주자대표회의의 지위에 대하여는 명확하지 못한 태도를 취하고 있어 입주민과 관리주체 간에 갈등을 초래하고 있다. 그리하여, 이 논문에서는 공동주택관리법상 관 리체계를 분석하고, 외국의 입법례와 비교하여 그 개선점을 제시함으 로써 입주자 단체의 활성화를 통한 관리의 원활을 꾀하도록 하였다. 그 구체적인 것으로서, 먼저 입주자대표회의에 관리단에 갈음하는 지위를 부여하는 동시에 권리능력 없는 사단 또는 법인으로서 실체를 갖추어 활동토록 하고,「공동주택관리법」이 정의한 ‘관리주체’는 관리 업무를 주도적으로 집행하는 자를 기준으로 정의할 것이 아니라, 관리 이익 또는 비용부담의 귀속자로 정의하여 자치관리이든 위탁관리이든 을 불문하고 입주자대표회의로 하도록 하였다. 또한, 입주자대표회의는 자치관리와 위탁관리를 불문하고 입주자집 회, 소위 관리단 집회의 의사결정기관으로서 그 집회 결의에 갈음할 의결기관으로서의 정당성을 가지는 구성과 지위를 부여하여야 하고, 의결사항에 대하여도 관리규약, 관리비, 시설의 운영에 관한 사항 등 으로 한정할 것이 아니라,「규약」으로 달리 위임한 사항을 제외하고 는 관리권 전반에 미치도록 하여 의결기관으로서 정당성을 확보하도록 하였다. 그 밖에도 관리단으로서의 입주자대표회의를 비법인 사단 또는 법 인으로서의 실체를 갖추도록 하여 관리업무집행에 원활을 기하는 동시 에 관리에 대한 책임을 명확히 하고, 입주자대표회의 단체를 공익법인 으로 법정화하여 공동주택의 효율적 관리를 위한 제도와 기술의 연구 는 물론이고, 관리의 잘못으로 발생하는 책임의 분담을 기할 수 있도 록 하였다.

Mass housings are sold on the condition that they are managed in the public sector, unlike single-family house. Therefore, the government is preparing the "Administration Law of an Apartment Housing" aimed at making Mass housing more transparent, safe and efficient. According to the Act, in the case of 'autonomous management', the head of the management office shall manage it on behalf of the residents, and in the case of 'commissioned management', the head of the management office shall be assigned and managed by the housing manager. Therefore, it is causing conflict between residents and management entities as it focuses only on the head of the management office and takes an unclear attitude about the status of the residents representative meeting Therefore, in this paper, we will analyze the management system under the Administration Law of an Apartment Housing and present the improvement points in comparison with foreign legislative cases. In addition, the purpose of the project is to enhance the efficiency of Mass housing management through the revitalization of residents' groups.

오늘날 공동주택내에서 거주하는 입주민들의 쾌적한 주거생활을 위한 방안이 필요한 때이다. 최근에 공동주택 내에서 발생하는 각종 분쟁, 사건사고, 비리사고 등을 언론을 통하여 쉽게 접할 수 있는데 이 는 이들이 이미 사회문제화되었다는 방증이다. 이러한 문제에 대한 해 결책으로는 보다 근본적이고, 장기적인 방안이 필요한데 구체적인 해 결방안을 모색하기 위하여 공동주택 내 입주민의 제반 권리를 통칭할 수 있는 헌법상 기본권으로서 “주거생활권”이라는 개념을 도출하고, 그 법적 성격을 종합적 기본권으로 판단하였다. 그러한 논의는 사회적 기 본권성보다는 자유권적 기본권성이 권리구제측면에서 유리하기 때문에 실익이 있다고 하겠다. 구체적으로 입주민의 주거생활권을 향상시키기 위해서 커뮤니티를 활성화할 수 있는 방안이라든가, 공동주택 내 발생 하고 있는 부정적인 요소 특히 각종 비리 등을 척결할 수 있는 방안을 제시하였다. 즉 공동주택 내 기관인 입주자대표회의와 관리주체의 상 호 견제 및 균형이 상실되고 내부적인 감사기능을 상실한 현 시점에서 이런 제반 문제를 주민 자치적으로 해결할 수 없다고 판단하였다. 따 라서 현 시점에서는 우선 주무관청의 체계를 향상시켜 각종 비리를 사 전·사후적으로 예방하고, 장기적으로는 공동주택 내 기관들이 상호 통제, 감시, 견제할 수 있는 시스템 마련이 필요하다고 본다. 특히 국가 적으로도 공동주택 내에서 발생하는 문제점에 대한 인식은 있으나 이 에 대한 근본적이고 장기적인 방안을 제시하고 있지 못하고 있는 것이 현실이다. 따라서 앞으로 입주민의 쾌적한 주거생활을 통한 삶의 질 향상과 관련하여 헌법상 주거생활권의 개념 정의, 법적성격, 타 기본 권과의 관계 특히 우월관계 등에 대한 깊은 논의가 필요하다고 보며, 실무적으로도 공동주택과 관련한 문제점들을 미연에 방지하고 사후적 으로 해결하기 위하여 공동주택의 전문인력 관리제도 등의 도입이 필 요하다고 하겠다.

The purpose of this study is to examine the comfortable residential living of residents in apartments. Recently, many media sources have reported that there are a variety of troubles, accidents, criminal cases and corruptions as an evidence of social problems concerning apartments. This study focused on suggesting the long-term, fundamental solutions to these problems. The study was performed by suggesting the concept of "Residential Living Rights" as the basic constitutional right that mean all he rights of residents living within apartments, and by considering their legal characters to be the comprehensive basic rights, in order to find out their constitutional basis or root needed to suggest individual legal solutions. Again, this study was carried out in details by suggesting methods for activating residents community in advance to improve residential living rights of residents and by finding methods for eliminating a variety of corruptions occurring within apartments, so as to improve residential living rights of residents. Under the current circumstances that there are no such functions as maintaining mutual check and balance between apartment managements and residents representatives and performing internal auditing, it seems to be impossible for residents to solve these problems autonomically. To solve the problems under such circumstances, it is required to strengthen the supervising power (control power) of related authorities to prevent a variety of corruptions occurring within apartments in advance or control them after occurrence, and to set up a system designed for mutual control and check between organizations within apartments, from the long-term viewpoint. Finally, it has been known that although there are a lot of problems within apartments all over the country, fundamental long-term methods have not been suggested so far. Accordingly, it is definitely required to carry out further studies on the concept of constitutional residential living rights, their legal characteristics and their relations with other basic rights (particularly, superiority relations), in order to improve the quality of life based on comfortable residential living of residents. Practically, it is also necessary to introduce a system (such as a system to employ apartment experts) that can prevent problems with apartments in advance and solve them after occurrence.

택지 개발이 공급하는 용지 중 “준주거용지, 지원시설용지, 근린생 활시설용지” (이하 “판매시설용지“라 하겠다.) 등은 토지를 경쟁 입찰 방식으로 공급함에 따라 높은 입찰가격으로 입찰 한 자에게 토지를 공 급하는 방식을 취하고 있다. 택지 개발 공급이 가능한 「택지개발촉진법」, 「도시개발법」 및 「산업입지 및 개발에관한 법률」의 판매시설용지 공급에 대한 법률 검 토 및 각 법률에 근거한 대표적 택지 개발 지역 중 판매시설용지의 입 찰가격과 낙찰가격 및 낙찰률을 조사하여 발생된 문제점을 도출하였다. 택지 개발 후, 최고가 입찰 방식으로 판매시설 용지에 대해 높은 입 찰 금액으로 낙찰이 이루어짐에 따라 토지 원가가 높게 책정 되다 보 니, 낙찰 받은 실수요자가 낙찰 받은 용도에 맞는 건축물을 일반 수요 자에게 공급할 시, 높은 분양가로 분양 할 수밖에 없게 되고, 이는 그 시설에 입점하게 되는 임차인에게 높은 임대료를 전가하게 되는 나비 효과 문제가 발생 되며, 민간 기업의 진입이 어려울 뿐 아니라, 부동 산 정책 등의 영향으로 공사 및 지자체가 주로 사업주체가 되는 상황 에서, 판매시설용지의 최고가 입찰 방식에 따른 사업주체의 고수익의 문제가 발생 되었다. 이에 본 연구에서는 문제점의 해결 방안으로 ① 판매시설 용지 공 급 전, 낙찰 경쟁이 과열될 것으로 판단되는 토지에 대해서는 사전 분 양성 조사 등을 통해 예상낙찰률을 조사하여 일정 낙찰률 이상 예상낙 찰자에게는 추첨제를 도입 하는 방안을 제시하였으며, ② 판매시설용 지의 전매 제한 도입하여, 로열티를 받을 목적으로 입찰에 참가하는 가수요자들의 진입을 어렵게 하여 실수요자가 낙찰 받아 공급 할 수 있도록 제안 하였다.

Among the lands supplied by the housing site development, the “resident residential land, support facility land, neighborhood living facility land” (hereinafter referred to as “sales facility land”) are those who bid at a higher bid price as the land is supplied in a competitive bidding manner. It is taking a way to supply land. The problems that occurred by reviewing the laws on the supply of sales facilities in the 「Act on the Promotion of Housing Development」, 「Urban Development Act」, and 「Act on Industrial Location and Development」, which can supply development of residential land, and investigating the bidding price, winning bid price and winning rate of sales facilities among representative residential development areas based on each law were derived. After the land development, the land price is set high because the bid is made with the highest bidding price on the sales facility site using the highest bidding method. Inevitably, there is a butterfly effect of transferring high rents to tenants who enter the facility. In this situation, there was a problem of high profit of the business entity according to the bidding method of the sales facility land. Therefore, in this study, as a solution to the problems, ① The prospective bidding rate is investigated through pre-sale surveys on land that is likely to be overheated before the supply of the sales facility site. ② Restrictions on the sale of the site for sales facilities were introduced, and it was proposed that real users could receive the winning bid by making it difficult for entry of the singers who participated in the bid for the purpose of receiving royalties.

이 논문은 체제전환 국가의 부동산 재편에 관한 고찰이라고 정하였다. 장래 남북한이 통일을 달성한다면 현재보다 더욱 경제발전을 이룩 할 것으로 생각한다. 그러나 남북한이 장기간 동안 정치 및 사회제도 를 운영하고 있다는 점을 고려한다면, 실제 남북한의 통일과정에서는 적지 않은 법적 문제가 발생할 것으로 보인다. 이러한 이유에서 본고는 체제전환 국가들의 부동산 소유권 재편과정을 검토하면서, 이를 기 초로 하여 장래 통일한국이 부동산 소유권을 어떠한 방식으로 재편하 는 것이 보다 타당한지에 관하여 입법론을 제시하였다.

The title of this thesis is “A Study on the Real Estate Reorganization Process in the transition Countries”. If South and North Korea unify in the future, I think they will develop more economically than now. However, South Korea and North Korea have shown great differences in political and social systems over the long term. Therefore, I think many problems will arise in the process of unification of the two Koreas. This paper examines the process of real estate restructuring in transition countries. Also, it proposed a legislative theory for rational reorganization of real estate ownership in the process of reunification of the two Koreas.

공동주택은 이 연구는 소유자불명토지문제를 해소하기 위한 일본정부 의 입법적 대책으로 제정된 소유자불명토지의 이용의 원활화 등에 관한 특별조치법과 표제부소유자불명토지의 등기 및 관리의 적정화에 관한 법률의 주요 내용을 파악하였다. 일본은 인구감소사회와 초고령화 사회에 따라 발생하는 소유자불명토지문제를 해소하기 위한 대책의 일환으로 관련 법제를 정비하였다. 대 표적으로 2018년 소유자불명토지의 이용의 원활화 등에 관한 특별조치 법이 제정되었고, 2019년 표제부소유자불명토지의 등기 및 관리의 적정 화에 관한 법률이 제정되었다. 전자는 이용활성화에 초점을 두어 특례 를 규정했다면 후자는 탐색과 등기에 관한 특례를 규정하여 소유자불명 토지문제를 입법으로 해결하려는 모습을 보여 주었다. 향후 우리나라에서도 소유자불명토지문제를 해소하기 위한 입법적 조 치에서 일본의 소유자불명토지해소법제는 중요한 비교법적 전거가 될 것이다.

The purpose of this study is to identify the main contents of Act on Special Measures concerning Facilitation of Owner-Unknown Land and Act for the Appropriateness of Registry and Management of Owner-Unknown Land by the Japanese Government. Japan has established a related legislation as part of its measures to address the problem of landowners who are unfamiliar with the population and the aging society. As a representative law, Act on Special Measures concerning Facilitation of Owner-Unknown Land(2018) and Act for the Appropriateness of Registry and Management of Owner-Unknown Land(2019). The former, with its focus on revitalization of use, provided the exception, and the latter specified the exception of search and registration, showing the result of legislative propulsion of owner unknown land problem. In the future, as legislative measures for solving the problem of land unknown by the owner in Korea, Japan Laws is an important comparative law.

부동산 현황조사에서 임대차관계와 점유관계가 조사되지 않는 경우 집행관은 강제적으로 파악할 권한이 없으므로 “폐문부재” 또는 “미상” 으로 기록하는 경우가 생긴다. 점유관계가 파악되지 않으면, 유치권자 는 매수인에게 대항할 수 없고, 매수희망자는 예측하지 못한 손해를 부담할 수 있다. 본 논문에서는 부동산 현황조사에서 임대차관계와 점유관계가 불 명료하거나 불완전한 부분을 제거하는 집행관의 현황조사가 필요하다 는 인식을 하고, 집행관의 현황조사에 관한 주의의무를 대법원 판례의 사례를 검토한 후 개선방안을 제시하였다. 첫째, 폐문부재로 현황조사를 하지 못한 경우 2차 현황조사를 실시 하여야 한다. 둘째, 점유관계에 관한 정보를 집행관이 사실조회신청 등의 방법으 로 직접 수집할 수 있도록 직무범위를 확대하여야 한다. 셋째, 매각대상 주택과 상가건물의 소유자에게 임대차관계와 점유관 계를 신고하게 하여야 한다. 마지막으로 주택임대차관계에 관한 집행관의 확인은 법원 인터넷등 기소에서 발급받은 확정일자 있는 주택임대차계약증서로 대체하여야 한다. 따라서 예규차원의 「부동산 경매·입찰절차에서 현황조사 시 유의사 항(재민97-8)」은 이 경우를 반영하기 위한 개정이 필요하다. 그렇게 함으로써, 일관성 있는 집행관의 현황조사업무의 기준이 정해지고 임 대차관계와 점유관계에 관한 분쟁이 해소된다.

In the event that a survey on the status of a property does not investigate the relationship between lease and occupancy, the Executor may not be required to identify it, and hence may record it as "waste" or "unknown." If the occupancy relationship is not identified, the tenderer cannot stand up to the buyer, and the prospective buyer may incur unexpected losses. In this paper, the survey on the status of real estate, which removes the unclear or incomplete portion of the lease relationship and occupancy relationship, is recognized as necessary, and the duty of caution regarding the investigation of the status of the enforcers is reviewed and the case of the Supreme Court case is reviewed and the improvement measures are presented. First, if the status survey is not conducted due to the absence of closed doors, the second survey shall be conducted. Second, the scope of duties shall be expanded so that the information concerning the occupancy can be collected directly by the Executives by applying for a fact-check. Third, the owners of the housing and commercial buildings subject to sale shall be required to report their lease and occupancy relationships. Finally, the executive's confirmation of the housing rental relationship should be replaced by a housing lease contract certificate issued by the court's Internet registry office. Accordingly, the example-level "cautions for current status surveys in the process of auctioning and bidding for real estate" requires an amendment to reflect this case. In doing so, the criteria for a consistent executive's current-statement project are set and disputes concerning lease and occupancy are resolved.

본 연구는 급변하는 유통시장 환경에 있어서 물류창고의 시장 동향 조사 분석을 통하여 물류창고의 수요와 공급을 전망하고 안성시를 사 례지역으로 물류창고의 수익성을 분석하여 공급자 측면에서 물류창고 가 투자 상품으로서의 가치가 있는 지를 제고하고자 하였다. 먼저 물류시설의 수급현황을 보면 2022년 기준 물류시설 총수요는 전국적으로 약 27,941천㎡로 추정되며 기공급 또는 계획 중인 시설면 적은 약 15,832천 ㎡로 총수요 대비 56.7%의 공급이 이루어졌다. 향 후 2022년까지 총 12,109천㎡의 추가공급이 가능하다. 물류창고의 수요증가 요인은 전자상거래 증가에 따라 택배시장의 성장에 따른 것으로 2018년도 온라인 쇼핑은 전년 동월 대비 22.7%, 모바일 쇼핑은 33.8% 증가하였고 2017년도 국내 택배시장 전체물량 은 전년 대비 13.3%가 성장하여 물류창고의 수요는 지속적으로 증가 할 것으로 전망된다. 다음으로 물류창고의 현황을 보면 2018년 기준 전국 물류창고 2,355 개 중 694개인 29.47%가 경기도에 집중되어 있으며 일반창고는 522개 (75.2%)로 가장 많고 냉동·냉장창고는 57개(8.2%)로 가장 적었다. 마지막으로 안성시의 물류창고 수익성 분석결과 일반창고의 내부수 익률(IRR)은 21.69%, 냉동·냉장창고의 내부수익률(IRR)은 32.55%로 요구수익률 9%보다 크므로 수익성이 있는 것으로 분석되었다. 상온 일반창고보다 냉동·냉장창고의 내부수익률이 10.86% 높게 분석되었 다. 따라서 물류창고는 투자 상품으로서의 가치가 있는 것으로 분석되 었으며 물류창고의 투자수요가 많을 것으로 전망된다.

The purposes of this study are to anticipate demands and supplies of warehouse through the analysis of warehouse’s market tendency investigation in the environment of rapidly changing distribution market, analyze profitability of warehouse of case area, Anseong-si, and check if warehouse is valuable as investment product from an angle of supplier. First of all, in consideration of supply and demand situation of logistics facilities, total demand of logistics facilities in 2022 is nationally about 27,941,000㎡ and area of facilities that were supplied or are planning is about 15,832,000 ㎡, so there was supplies of 56.7% in comparison with the total demands. In the future, it’s possible to supply total 12,109,000 ㎡ until 2022. Demand increase of warehouse is caused by growth of parcel service market due to the increase of e-commerce business. Online shopping of 2018 was increased by 22.7% in comparison with same month of the previous year and mobile shopping was by 33.8%. Domestic parcel service market of 2017 was increased by 13.3% in comparison with the previous year, so demands of logistics warehouse will be continuously increased. Next, in consideration of the current situation of logistics warehouse, among 2,355 logistics warehouses of the whole country in 2018, 694 warehouses that is for 29.47% are in Gyeonggi-do. And there are the most general warehouses as 522 (75.2%) and the lowest refrigerator·freezing warehouses as 57 (8.2%). Finally, as a result of the analysis on profitability of Anseong-si logistics warehouse, IRR is 21.69%, IRR of refrigerator·freezing warehouse is 32.55%, more than demanded profitability 9%, so it’s analyzed to have profitability. IRR of refrigerator·freezing warehouse is higher than that of room-temperature general warehouse by 10.86%. Therefore, logistics warehouse was analyzed to have the value of investment product and investment demands of logistics warehouse will be high.