Earticle

「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 」제2조 제1호에 정의된 명의신탁약정에 기하여 등기된 경우가 동법에 의해 규율하고자 하는 명의신탁이 될 것이다. 그런데 대상판결 사안에서 최종적으로 등기는 명의신탁자 측의 피고 甲명의로 소유권이전등기가 경료되었을 뿐 명의수탁자 乙명의로 등기가 경료된 적은 없는 바 계약명의신탁을 위한 명의신탁약정이 있었을 뿐이지 계약명의신탁에는 이르지 못하였다. 그러함에도 대상판결은 해당 사안이 “계약명의신탁 관계에서 명의수탁자가 당초 명의신탁약정의 존재를 모르는 분양자와 분양계약을 체결한 경우와 다를 바 없으므로, 분양계약인수약정은 유효하다.”고 판시함으로써 계약명의신탁 법리를 적용한 바 잘못된 판시라고 생각된다. 여하튼 丙과 乙사이의 계약명의신탁을 위한 명의신탁약정 즉 계약명의신탁약정은 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 」 제4조 제1항에 따라 무효가 된다. 또한 丙과 乙사이의 명의신탁약정과 분양권매매계약은 하나의 동일한 법적 효과를 추구한다고 볼 수 있어 일체성도 있고 또 양자를 분리할 수 있기 때문에 분할가능성도 있지만 명의신탁약정이 무효라도 분양권매매계약만큼은 유효로 하겠다는 가정적 의사는 없다고 보이므로 원칙대로 민법 제137조 본문이 적용되어 丙과 乙사이의 분양권매매계약 역시 무효가 된다고 해야 할 것이다. 다음으로 丙과 乙사이의 분양권매매계약은 그 실질이 丙과 乙이 매매계약을 체결하여 丙은 戊분양자 조합과의 아파트 분양계약의 당사자로서의 지위를 이전해 주기로 하고 乙은 그 대가로 매매대금을 지급하기로 한 경우에 해당되므로 이러한 매매계약을 원인행위로 하여 그 이행행위로서 丙과 乙사이에 계약인수가 행해지게 되는데 이 경우 원인행위로서 채권행위인 분양권 매매계약이 무효가 되어 그 효력을 상실하게 되는데 그렇다면 이행행위로서 준물권행위인 계약인수 역시 효력을 상실하게 되는 지 여부가 문제된다. 현재 우리의 입법 상황 및 계약관계를 구성하는 주된 구성부분은 채권과 채무라는 점 등을 고려할 때 계약인수는 기본적으로 채권양도 및 채무인수와 분리된 별개의 법률행위 유형이긴 하지만 그렇다고 완전히 분리돼서 채권양도 및 채무인수의 개성을 상실한 유형이 아니라 포괄적인 계약당사자 지위의 이전이라는 계약인수 고유의 목적을 훼손하지 않는 범위 내에서 채권양도 및 채무인수의 개성을 여전히 드러내는 별개의 법률행위 유형으로 파악할 수밖에 없지 않을까 싶다. 그렇다면 원인행위로서 채권행위인 분양권 매매계약이 무효가 되어 그 효력을 상실하게 될 때 이행행위로서 준물권행위인 계약인수 역시 효력을 상실하게 되는 지 여부와 관련해서는 채권양도 및 채무인수의 법리에 의존할 수밖에 없다. 대상판결 사안은 채권양도와 관련해서는 지명채권양도에 해당되고 지명채권양도의 경우 원칙적으로 원인행위와 합체되어 행하여지는 것이 보통이므로 즉 독자성이 부정되므로 원인행위가 실효되는 경우 채권양도도 실효되는 것으로 보는 것이 타당하다. 채무인수의 경우 계약당사자가 누구인지에 따라 나누어서 살펴보아야 하는데 대상판결 사안은 채권자의 승낙으로 그 효력이 발생하는 채무자와 인수인 양 당사자 간의 계약인 경우로서 이런 경우는 의무부담행위로서 원인행위의 당사자와 처분행위로서 채무인수계약의 당사자가 서로 일치한다는 점에서 양자는 서로 합체되어 행하여 지는 것이 보통이라고 할 것이므로 즉 독자성이 부정되므로 원인행위로서의 채권행위가 실효되면 채무인수계약까지 실효되는 유인적이라고 해야 할 것이다. 丙이 분양계약을 통해 戊분양자 조합에 대해 부담하고 있는 매매대금지급 채무를 乙이 丙과의 분양권매매계약을 통해 인수하고 나중에 채권자인 戊분양자 조합의 승낙을 얻는 구조로서 처분행위로서 채무인수계약이 행해진 시기가 불분명하므로 원칙대로 원인행위와 합체되어 행해진 것으로 보고 유인성을 인정해야 할 것이다. 그렇다면 대상판결 사안의 경우 채권양도의 법리에 따르든 채무인수의 법리에 따르든 모두 원인행위로서 채권행위인 분양권 매매계약이 무효가 되어 그 효력을 상실하게 될 때 이행행위로서 준물권행위인 계약인수 역시 효력을 상실하게 된다고 할 수 있다. 따라서 아파트 수분양자가 타인과 명의신탁약정을 맺으면서 자신의 분양계약상 수분양자로서의 지위를 포괄적으로 타인에게 이전하는 계약인수약정을 체결하고 이에 대해 명의신탁약정의 존재를 모르는 분양자가 승낙을 한 경우 이는 계약명의신탁에 해당되므로 계약인수약정이 유효하다는 대상판결은 잘못된 판단이다. 대상판결 사안에서는 계약명의신탁약정이 있었지 계약명의신탁은 존재하지 않았고 계약명의신탁약정은 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 」제4조 제1항에 따라 무효가 되고 그에 따라 분양권매매계약도 무효가 되고 원인행위가 실효됨으로써 이행행위로서 처분행위인 계약인수약정도 무효가 된다.

In connection with Korean Supreme Court Decision 2012da202932, this Article treats detailedly the following main points at issue. These main points at issue are classified by two topics, that is, nominal trust (agreement) on purchase right of an apartment and contract takeover. First, in this Article it is demonstrated whether or not nominal trust agreement on purchase right of an apartment is void according to Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder’s Name. Second, this Article explains concretely three types of nominal trust, including the type of contract nominal trust, under the Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder’s Name. Third, this Article makes a close examination of what the definition of contract takeover is. Fourth, based on decisions of a court and scholarly opinions, this Article tries to show what the legal characteristics of contract takeover are. Fifth, this Article examines whether an approval by one of the three parties concerned with contract takeover is an requirement to establish a contract takeover or an requirement to effectuate a contract takeover. Finally, this Article reveals how unjust is the Korean Supreme Court Decision 2012da202932, by applying to the factual grounds concerned above-mentioned legal doctrines of nominal trust (agreement) on purchase right of an apartment and contract takeover.

이 논문은 그 제목을 집합건물의 관리와 관련한 몇 가지 법적 문제라고 정하였다. 장래에 어떠한 법적 문제가 발생할 것인지를 현재의 시점에서 정확하게 예측하는 것은 일정한 한계가 있다. 그러나 사회질서를 규율할 목적으로 만들어진 것이 법 제도이므로, 불합리한 결과가 발생되지 않도록 그 위험성을 최소화할 수 있는 방안들이 꾸준하게 모색될 필요가 있다. 특히 구분소유제도는 새롭게 창출된 제도라는 점에서 종래에 발생한 문제점들을 면밀하게 파악한다면, 장래에 정립될 구분소유제도는 조금 더 합리적이고 실질적 정의에 합치될 가능성이 높다. 이와 관련하여 우리나라의 경우에는 1960년대부터 경제발전과 인구의 도시집중으로 인하여 주택수요가 급증하게 되었고, 이를 원인으로 대도시를 중심으로 아파트 등과 같은 집합건물이 증가하였다. 그 결과 건물을 계층적으로 구분하여 소유하는 것이 일반화되고 있으며, 이에 관한 법적 분쟁도 증가하고 있는 실정이다. 이러한 이유에서 본고는 집합건물과 관련한 법적 쟁점 중에서 특히 집합건물 및 공동주택의 관리와 관련하여 발생하고 있는 법적 문제점을 중심으로 관련쟁점과 그 개선방향을 검토하였다.

The title of this thesis is ‘Legal Issues in connection with the Management of Aggregate Buildings’. It would be difficult at the present moment to predict exactly what problems may arise in the future. However, there should be efforts to find solutions for problems related to regulation of public order so that the risk of causing unreasonable consequences can be minimized. With rapid economic development and industrialization, the gravitation of the population into cities, the expansion of the nuclear family, and the absolute lack of constructing land have explosively increased demand for condominium including apartment in urban areas. Therefore, the supply of condominium have been accelerated. Such a fact shows that A Korean residence style enter the age of condominium on the full scale. I explained about the main contents of the divided ownership system and suggested especially the problems and improvements in connection with the management of aggregate buildings.

2015. 1. 13. 박근혜 정부는 중산층 주거혁신을 위해 New Stay 정책을 발표하였고, 이를 구체화하기 위하여 종래의 「임대주택법」을 2015. 8. 28. 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 전부개정하여 2015. 12. 29. 시행하였다. 민간임대주택에 대한 공급체계가 ‘규제’ 중심에서 ‘지원’ 중심으로 전환하여 중산층이 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 민간임대주택 공급을 획기적으로 늘리기 위한 법적 토대를 마련하였다. 즉, 그동안 민간이 건설하는 임대주택에 대해서 적용되었던 6대 핵심규제 중에서 임대의무기간(4년 또는 8년) 및 임대료 상승률(연간 5%)을 제외한 초기임대료, 분양전환의무, 임차인 자격, 담보권 설정 제한 폐지 등 4대 주요 규제를 폐지하고, 기업형임대주택 공급촉진지구 신설하여 기업형임대사업자가 부지의 1/2이상에 8년 이상 임대주택을 건설하려는 경우, 지정권자가 기업형임대주택 공급촉진지구로 지정하여 사업절차를 대폭 간소화하고, 지방자치단체 조례에도 불구하고 용적률․ 건폐율을 국토계획법에 따른 법정 상한까지 허용할 수 있으며, 용도지역에도 불구하고 업무시설 등 복합개발을 허용할 수 있도록 규정하고 있다. 그러나 New Stay 정책에 대하여 위와 같은 파격적인 지원을 규정하고 있음에도 초기임대료, 분양전환의무, 임차인 자격, 담보권 설정 등을 폐지하여 기업형임대사업자에게 유리하게 규정하고 있으며, 실제 임대사업자가 지나치게 높은 임대료를 책정하고 임차인의 자격여부도 따지지 않는 등 공적지원과 공적책임이 균형을 잃은 것이고, 중산층을 위한 ‘주거’정책 아닌, 민간 임대사업자를 위한 산업정책이라는 비판이 제기되고 있으며, 촉진지구지정과 관련하여 민간임대주택법상 운용에 있어서 촉진지구 지정권자들이 입지기준 등의 행정규칙을 제정·고시하여 운영하는 등 법체계에 혼란을 초래함은 물론 New Stay에 적지 않은 장애를 가져오고 있고, 촉진지구 사업시행자의 범위와 관련하여 해석상 논란의 여지가 있으므로 이에 대한 정비가 필요하다.

Park, Geun-hye, announced the New Stay policy for the middle-class housing renovation on January 13, 2015, In order to specify this, the former 「RENTAL HOUSING ACT」 was revised to 「SPECIAL ACT ON PRIVATE RENTAL HOUSING」 on August 28, 2015, and it took effect on December 29, 2015. By shifting the supply system for private rental housing from "regulatory" to "support," we have laid a legal basis for increasing the supply of private rental housing that enables the middle class to stay in stable housing for a long period of time. In other words, there were six regulations on rental housing built by the private sector. Four of them were abolished such as initial rent, conversion duty, tenant qualification, set up a security right. If the commercial rental business operator wants to build commercial rental housing on more than one half of the site, COMMERCIAL RENTAL HOUSING SUPPLY PROMOTION DISTRICT can be specified. In COMMERCIAL RENTAL HOUSING SUPPLY PROMOTION DISTRICT, the business process is simplified. Notwithstanding the building-to-land ratios and the floor area ratios prescribed by municipal ordinances under National Land Planning and Utilization Act, they shall be relaxed to the upper limit thereof prescribed by said Article and the relevant statutes. However, the law is favorable to commercial rental business operators by abolishing initial rents, even though it has favorable regulations on the New Stay policy. This is a loss of balance between public support and public accountability, there is criticism that this is not a housing policy for the middle class but a policy for the private rental business. With respect to COMMERCIAL RENTAL HOUSING SUPPLY PROMOTION DISTRICT, When designation authority designates COMMERCIAL RENTAL HOUSING SUPPLY PROMOTION DISTRICT, by establishing and stating the location standard as an administrative rule, it causes confusion in the legal system as well as causing a considerable obstacle to the New Stay policy. The scope of the Project Implementers in relation to the promotion district is controversial in terms of interpretation and needs to be improved.

논문은 아파트 분양광고가 분양계약으로 편입되기 위한 요건, 분양광고가 분양계약의 내용으로 편입되지 않는 경우에 허위․과장 광고로 피해를 본 수분양자는 분양자를 상대로 불법행위책임을 물을 수 있는 구체적인 요건을 도출하는 것에 의의를 둔다. 판례는 분양광고의 법적 성질을 청약의 유인으로 보고, 분양광고가 분양계약의 내용으로 편입되면 허위․과장광고를 한 분양자에게 수분양자는 채무불이행에 기한 손해배상청구를 할 수 있고, 불법행위에 기한 손해배상청구를 할 수 없다고 한다. 또한 분양광고가 분양계약의 내용으로 편입되지 않는 경우에도 수분양자는 분양자에게 표시광고법상 허위․과장광고를 이유로 손해배상청구를 할 수 있다고 한다. 아파트 분양광고가 허위․과장으로 이루어진 경우 아파트 분양자의 불법행위책임은 아파트 분양광고의 분양계약으로의 불편입을 전제로 하는 판례의 태도는 문제가 있다. 아파트 분양광고의 분양계약 내용으로 편입된 경우에, 광고내용에 허위․과장의 내용이 포함되어 있다면, 수분양자는 분양자에게 손해배상청구를 채무불이행 또는 불법행위를 청구원인으로 해서 할 수 있다는 보는 것이 타당할 것이다. 아파트 분양광고의 위법성 판단기준으로써 허위․과장 광고의 한계는 거래의 중요한 사항에 관한 것, 구체적인 사정, 광고방법에 있어 신의성실의 원칙에 반하는 정도, 등을 기준으로 결정되어야 할 것이다.

This paper aims to extract specific condition that could state seller for illegal activity for buyer who has been damaged from falsified and exaggerated advertisement when apartment sales advertisement is not recognized as sales contract or transferred as stated in the contract. Case shows that legal characteristics of sales advertisement is type of proposal and if sales advertisement is recognized as contents of sales contract, buyer could ask for damage compensation to seller for not exercising the debt and could not demand damage compensation due to illegal activity. Also, if sales advertisement is not recognized as sales contract, buyer could file damage compensation request to the seller for falsified and exaggerated advertisement. Attitude of the case study that does not assume transfer of sales advertisement as sales contract if apartment sales contract is based on falsified and exaggerated advertisement may be problematic. If transfer from sales advertisement to sales contract is recognized and falsified and exaggeration is consisted in the advertisement, it shall be right to recognize illegal activity or non-payment of debt from buyer to seller. Limitation of falsified and exaggerated advertisement as standard to recognize illegality on sales of apartment shall be based on materiality of the contract, specifics, on how far it is from the faith regarding advertisement method.

대법원 2016. 6. 28. 선고 2016다1854, 1861 판결에 의하면, 구분소유권의 성립에는 시기나 방식에 특별한 제한은 없고, 처분권자의 구분 의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다. 따라서 집합건물이 아닌 일반 건물로 등기된 기존의 건물이 구분 건물로 변경등기되기 전이라도, 구분된 부분이 구조상 · 이용상의 독립성을 갖추고 구분건물로 하겠다는 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 있으면 구분소유권이 성립한다. 즉, 구분소유권이 성립하기 위해서는 1동의 건물 및 구조상 · 이용상의 독립성을 갖춘 구분건물이 먼저 존재하고 1동 건물의 처분권자의 구분행위가 있어야 성립한다. 1동의 건물 및 구분건물이 존재하기 전에 건축허가신청이나 집합건물대장 등록의 신청 등을 통해 구분소유의 관념이 객관적으로 외부에 표시되었다면, 그 표시에 상응하는 구분건물이 완성된 경우에 한하여 별도로 실행될 필요 없이 구분행위는 완성 직후에 있는 것으로 볼 수 있다. 이러한 판례의 태도는 구분소유권의 성립시기를 구분건물의 독립성과 구분행위의 존재라는 요건을 충족하는 시점으로 판단하여, 대지권의 인정 시기를 앞당김으로써 구분소유자의 보호에 충실하다는 장점이 있다. 그러나 판례는 구분건물의 소유권 취득을 법률행위로 인한 물권변동으로 보면서, 민법 제186조에 의한 부동산 물권변동의 성립 요건인 등기를 요구하지 않는 명확한 근거를 제시하고 있지 못하다고 있다는 비판을 면하기 어렵다.

According to the Supreme Court’s Case 2016. 6. 28. The establishment of separate ownership rights is not limited to the timing or method of ownership, and is recognized when the separation of the constituent parts is indicated externally. Thus, if the preexisting building blocks registered to the general building are registered to separate buildings, separate ownership is granted separately by dividing the distinguishing section of the classification into separate structures. The precedent of determining the partitioned ownership belongs to the protection of the distinctions of the divided owners by ensuring that the timing of the classification of partitioned buildings is fulfilled by recognizing the existence of independence and segregation of partitioned buildings. However, it is difficult to avoid criticism that the court does not demand the registration of the ownership of property rights by law as a result of a change in the ownership of the Act, and that it does not demand the registration of the real estate rights of the real estate authority pursuant to Article 186 of the Civil Rights Act.

본 논문은 두 가지 이슈로 연구하였다. 하나는 경매에서 부동산 컨설팅의 품질요인에 영향을 미치는 독립적 요인에 대한 연구이며, 다른 하나는 컨설팅서비스 품질이 경매투자활성화에 미치는 영향에 관한 것이다. 독립적 요인은 외부 및 내부 환경, 투자 장애, 정보신뢰의지이며, 매개변수로인 컨설팅서비스품질이 경매투자만족에 영향을 미치는지 알아보았다. 또한 부동산을 상업용 부동산, 주거용 부동산 및 토지 등 유형별로 분류하여 독립 요인이 부동산유형별로 컨설팅의 품질요인에 다르게 영향을 미치는지 연구하였다. 연구 결과 컨설팅 서비스가 부동산 유형별로 만족도가 다르게 나타났는데 이는 부동산 경매 활성화를 위하여 부동산 유형별로 서로 다른 전략으로 접근하여야 한다는 것을 시사하고 있다.

In this study we have two topics to research. One is a study of independent factors affecting the quality of consulting for real estate at auction, and the other is one of the consulting service quality affecting investment activation such as enhancement of investor’s satisfaction. The independent factors consist of External and Internal Environment, Investment Barrier, willingness to trust market information, the quality of consulting’s IMS (information management system), and reliability and capability of consulting services. Moreover, we study how independent factors affect the quality of consulting by the types of real estate, Commercial properties, Residential properties and Land. The research results are for implementing a strategy by the types of real estate to revitalize the real estate auctions.

지구상에 유일한 분단국으로 남아 있는 우리나라의 현실을 되새겨보면 통일의 준비를 착실히 하는 것이 필요하다. 한반도는 독립과 동시에 미국과 소련에 의해 자본주의와 공산주의 이 두 개의 체제가 공존하게 되면서 많은 제도의 변화가 일어나게 되었다. 그 중 대표적인 것이 토지소유제도로서, 남한의 토지소유제도는 자본주의사상을 바탕으로 토지에 대한 개인의 소유 및 처분이 가능한데에 반하여 북한의 토지소유제도는 사회주의를 바탕으로 하여 개인의 토지소유권을 부인하고 있다. 남한의 토지소유제도는 매매와 임대가 자유롭다. 그러나 북한의 토지소유제도는 국가소유형태가 기본이고, 사용에 한하여 단체소유를 인정하고 있다. 시대의 흐름에 따라 중국은 토지소유권에 대하여 상품화시켜 개인에게도 토지에 대한 소유를 인정하였고, 러시아도 자본주의체제의 토지소유제도를 따르게 되었다. 북한 역시 중국과 러시아처럼 토지소유권에 대한 규제를 완화하고는 있으나 극히 제한적인 상황이여서 아직 개인의 토지소유권을 인정하고 있지 않다. 이처럼 극단적인 토지소유제도는 통일 후 혼란을 가져올 수 있고, 이를 대비하기 위하여 충분한 대책이 필요할 것이다. 따라서 토지소유제도에 대한 많은 연구가 필요하며 통일 후 대한민국에 어떻게 적용할 것인지가 중요하다. 개인소유가 금지되었던 북한토지의 소유자는 누구로 할 것이며, 개발은 어떻게 할 것인지, 또한 통일 후 북한지역의 개발로 인하여 토지투기가 발생하는 것을 방지하기 위한 수단으로 토지공공임대와 같은 제도도 필요할 것이다. 우리나라와 같이 분단 상황이었던 독일의 경우 통일 후 토지소유제도의 개편을 위해 여러 가지 노력을 기울였으며 그 결과 오늘날 독일의 토지제도개편은 많은 평가를 받고 있다. 특히 신탁청과 같은 공공기관의 설립은 우리나라에도 충분히 도입할 만한 제도라고 여겨진다. 독일은 여러 토지관련법을 정비함으로써 기반을 다지고, 공공기관을 활용하여 토지제도를 성공적으로 개편한 바 있다. 우리나라는 독일과 달리 남한과 북한의 교류가 활발하지 않으며 서로에 대해 우호적이지 않다. 따라서 독일뿐만 아니라 다른 형태의 통일을 이룩한 나라들의 사례를 참고할 필요성도 있을 것이다. 그러나 독일이 가장 이상적인 형태로 통일을 이룩하였고 안정적인 토지제도개편을 현재까지 이어오고 있으므로 우리에게 주는 시사점이 크다. 이러한 평가를 분석하여 우리나라의 상황에 걸맞게 응용한다면 통일을 대비하여 토지소유제도에 대한 문제를 극복할 수 있을 것이다.

Revisioning the realities of our nation, which is the only divided nation on earth, is necessary to prepare for reunification. The Korean peninsula has gained its independence from the defeat of Japan. The US and the Soviet Union which are the victorious countries of the Second World War governed the Korean peninsula, so coexist with the two systems of capitalism and communism therefore many systems was changed. As a representative example of the land ownership system, South Korea's land ownership system allows individuals to own and dispose of land based on capitalist ideology, whereas North Korea's land ownership system denies individual ownership of land based on socialism have. South Korea's land ownership system is free to trade and lease. However, the land ownership system of North Korea is based on the state ownership, and it is recognized that the ownership of the group is only for the use. the stream of times, China has commodified land ownership, allowing individuals to own land, and Russia has also followed the land ownership system of the capitalist system. North Korea also relaxes regulations on land ownership, like China and Russia, but it is extremely limited and is not yet owned by individuals. In this way, extreme land ownership systems can lead to post-unification confusion, and sufficient measures are needed to provide this. Therefore, a lot of research on land ownership system is necessary and it is important how to apply to the Republic of Korea after unification. Who will own the land of North Korea where the private property was banned, Also, as a means to prevent the development of land foreclosure due to the development of North Korea after unification, a system such as land public lease will be necessary. In the case of Germany with the most similar situation to South Korea, some efforts have been devoted to reorganizing the land ownership system after unification, and as a result, today the reorganization of the German land system has undergone a great deal of evaluation There. In particular, the establishment of public institutions such as the Trust Agency is considered to be sufficient for the introduction of Korea. Germany has improved its foundations by restructuring various land related laws and successfully restructured the land ownership system. Korea is different from Germany in that it is not friendly to each other because the exchanges between South Korea and North Korea are not active. Therefore, there is a need to refer to the cases of countries that have achieved not only Germany but other forms of unification. However, since Germany is the ideal form of unification, and it has continued to reform the stable land system, the implications of this have been greatly appreciated. If we analyze these assessments and adapt to our situation, we will be able to overcome the problem of land ownership in preparation for the reunification of Korea.

본 연구는 유치권제도로 인해 도시개발 사업이 중단되고 방치되는 상황에 초점을 두고 도시 및 부동산 분야에서 해결해야 할 큰 과제로 제도적 개선이 필요하다는 측면에서 연구를 진행하였다. 연구방법으로 대법원 판례분석을 통해 어떠한 형태로 유치권이 문제가 되고 있는지 분석하였으며, 판례분석결과를 기반으로 전문가 FGI를 거쳐 유치권이 도시개발사업 지연을 유발하는 주요 문제점을 유형화하여 제시함으로서 도시공간의 효율적 이용을 위한 제도적 개선방안을 모색해 보았다. 연구결과 허위, 과장 유치권 문제, 현황조사와 유치목적물평가 문제, 유치권공시와 점유의 불완전성 문제, 유치권의 인수주의 문제, 유치권에 기한 경매청구권의 실효성 문제, 유치권자의 대항력 문제, 유치권의 성립요건인 견련성 문제 등 7가지 요인을 주요 문제점으로 제시하였다. 연구결과에 따른 시사점으로는 부동산 등기법 개정과 전문법원 신설을 제안하였다.

The study conducted a study on the need for systematic improvements in urban and real estate sectors, focusing on the need for urban development projects to be stalled and neglected in the context of urban development. Based on the analysis methods of the Supreme Court, the analysis analyzed how the lien is problematic, and based on the analysis results of the expert case, the expert analyzed the systematic improvement of the urban spatial environment by presenting the major problems that lead to delays in urban development projects. Seven factors were cited as the main problems of determining the validity of false issues, the problems of the status quo, the status of the assessment, the question of the status of a lien, the issue of the rights of the lien, the question of inadequacy of the lien, the effectiveness of the lien on lien, the resolution of the lien and the establishment of a lien on lien, and the establishment of a lien on the lien. According to the research findings, the amendment to the Real Estate Registration Act and the establishment of a specialized court were suggested.

본 논문은 남북관계의 지속적 변화 속에서 비무장지대의 생태적 가치와 지속 가능한 토지이용의 가능성에 대해 고찰한 것이다. 한국전쟁과 민족분단의 결과로 생긴 비무장 지대는 휴전상태인 남북한의 군사적 대치와 정치적 갈등의 상징이지만, 최근에는 그 생태적 중요성과 남북한을 잇는 정치적, 경제적, 문화적 연결통로로서의 가치와 기능이 조명되고 있다. 특히 비무장지대는 장시간 인간의 활동이 배제된 상태에서 자연이 스스로 회복하는 능력을 보여주는 생태실험실로서 환경오염에 대한 근본적 해결 방안을 모색하는 국제사회의 관심 대상이 되고 있다. 비무장지대의 생태적, 경제적 가치는 남북관계의 변화와 비무장지대의 토지소유권의 활용에 따라 상당한 영향을 받게 된다. 비무장지대에 대한 정책은 생태계 보존과 경제적 이익창출 및 효과적 토지이용을 모두 만족시킬 수 있는 지속가능발전을 이루는 방향으로 진행되어야 한다.

This paper aims to explore the conservation and sustainable land utilization of Korean Demilitarized Zones (refer as to DMZ). DMZ, which is a 4 kilometers wide strip of land horizontally crossing the peninsular between man-made barbed wire military fences, have been the heart-breaking place for the division of Korean nations as well as the frontline of military conflicts between South and North Koreas. Ironically the strip has been spotlighted as a unique eco-system created by non-human intervention for sixty plus years since the end of the Korean War. According to the changes in political situation, DMZ is also recognized as crossroads for mutual interactions between the two Koreas. Given this unique situation of DMZ, policy suggestions and initiatives around the strip often represent conflicting interests of various stakeholders. Conserving DMZ eco-system requires the restriction of human access to the strip while the increasing interaction might disturb the no man’s land by human and commodities crossing over the strip. In this sense, any progress and regress in the relationship of the two Koreas has significant political, economic, social and ecological implications for the future of DMZ. Regardless how the situation unfolds, DMZ policy should be directed to achieve sustainable development by grappling with the real conflicts between ecological conservation and extensive land utilization by the development of the area.