Earticle

메타버스(Metaverse)는 스마트폰을 이은 세 번째 IT 혁명으로 다가오고 있다. 메타버스는 단순히 잠시 지나가는 트렌드가 아니다. 단순한 혁명이 아니라 새로운 문명으로 불러야 할 정도로 거대하고 빠른 변화가 우리를 휩쓸고 있다. 과거 중세시대 향신료가 가져온 문명의 혁신처럼 메타버스도 세상을 뒤흔들 새로운 변화의 물결이 될 것이다. 메타버스는 지금까지 우리가 겪어본 경험이 없는 세계로 우리를 인도할 것이다. 경제, 산업, 사회, 문화 등 우리를 둘러싼 일상생활이 새로운 방식으로 다시 쓰일 것이며, 이제는 단순히 사람들 간의 대화뿐만 아니라 AI와 같은 디지털 휴먼과의 소통도 메타버스를 통하여 일상적으로 이루어질 것이다. MZ세대로 일컬어지는 1990년대 중반에서 2010년대 초반에 출생한 현재 기준으로 10대 후반에서 20대 초반 세대를 중심으로 폭넓게 활용되고 있는 메타버스 공간 개념을 변화시켜 가상부동산을 중심으로 새로운 플랫폼으로 인식될 것이다. 디지털 전환시대의 총아로 떠오르고 있는 ‘메타버스’를 새로운 공간으로서 부동산의 개념에도 변화가 올 것이고, 나아가 메타폴리스와 같은 메타버스 기반의 부동산 플랫폼 구축을 모색할 때이다. 메타버스 플랫폼에서 활동하고 있는 아바타와 가상세계에서 거래되고 있는 가상부동산 관련 메타버스 부동산 플랫폼에 관한 논의를 시론적 관점에서 살펴보았다. 나아가 메타버스의 시대가 도래함에 따라 메타버스의 다양한 가능성이 충분히 발현되고 안전하고 유용한 서비스로 발전할 수 있도록 가상부동산에 관한 법·제도적 논의를 시작할 때이다. 전 세계적으로 메타버스 산업이 시작 단계에 있음을 고려해, 촘촘한 사전규제로 인해 국내 메타버스 산업의 성장 기회가 제한되지 않도록 글로벌 산업콘텐츠 환경을 종합적으로 고려하여 가상부동산을 규율할 수 있는 법·제도에 관한 논의가 중요한 시점이다.

Metaverse is approaching as the third IT revolution following smartphones. The metaverse is not just a passing trend. A huge and rapid change is sweeping us over, not just a revolution, but a new civilization. Like the innovation of civilization brought about by spices in the Middle Ages in the past, the metaverse will become a new wave of change that will shake the world. The metaverse will lead us into a world we have never experienced before. The daily life that surrounds us, such as economy, industry, society, and culture, will be re-used in a new way, and now, not only conversations between people but also communication with digital humans such as AI will be done on a daily basis through the metaverse. By changing the concept of metaverse space, which is widely used mainly by the late teens to early 20s, who were born in the mid-1990s to early 2010s, known as the MZ generation, it will be recognized as a new platform centering on virtual real estate. will be. The concept of real estate will change as a new space in ‘Metaverse’, which is emerging as a favorite child in the digital transformation era, and furthermore, it is time to explore the establishment of a metaverse-based real estate platform such as Metapolis. The discussion on the metaverse real estate platform related to avatars operating on the metaverse platform and the virtual real estate being traded in the virtual world was examined from a theoretical point of view. Furthermore, as the era of the metaverse arrives, it is time to start legal and institutional discussions on virtual real estate so that the various possibilities of the metaverse can be fully expressed and developed into a safe and useful service. Considering that the global metaverse industry is in its infancy, it is necessary to comprehensively consider the global industrial content environment so as not to limit the growth opportunities of the domestic metaverse industry due to tight pre-regulation. This is an important time to discuss.

본 연구는 서울을 대상으로 대도시의 주거환경이 주민들의 심리적·정신적 건강에 미치는 영향을 분석하였다. 질병관리본부가 조사한 지역사회건강조사 자료를 이용하여 지역특성이 주민들의 자기건강평가, 스트레스, 우울감에 미치는 맥락효과를 분석한 연구결과는 다음과 같다. 첫째, 지역사회건강조사를 토대로 주관적 건강평가, 스트레스, 우울감의 세 가지 종속변수의 변동에 영향을 미치는 독립변수를 분석한 결과, 건강의 유형에 따라 차이는 있지만 개인적 특성 차이가 대부분을 차지하고 있는 반면 지역 간 특성차이는 크지 않았다. 이는 우리나라 대도시에 있어서는 지역환경에 따른 개인건강의 차이가 크지 않다는 것을 의미하고 이는 지역환경의 영향이 적다는 것을 의미한다고 볼 수 있다. 둘째, 비록 지역특성의 차이가 건강에 미치는 영향이 적을지라도 몇 가지 유의미한 변수가 있었다. 본 연구 결과 스트레스의 경우 문화시설과 지역안전성, 그리고 의료시설이 유의미한 변수이고, 우울감의 경우 주택가격과 영세가구의 비율 그리고 안전성이 유의미한 변수인 것으로 나타났다. 따라서 심리적ㆍ정신적 건강에 중요한 지역특성은 주택특성, 사회경제적 특성, 안전성, 그리고 건강집합자원이 중요한 요인인 것으로 나타났다. 한편 개인 및 가구특성과 관련하여 심리ㆍ정신건강에 영향을 미치는 요인은 질병별로 차이가 있는 바 우울감의 경우 성별, 가구원수, 기초생활수급여부, 질병여부, 교육수준, 그리고 배우자 유무 등인 것으로 나타났다. 본 논문은 이와 같은 분석결과를 바탕으로 우리나라 대도시의 지역사회 건강정책과 관련한 시사점을 제시하였다. 먼저 사회적 혼합정책을 통하여 슬럼발생을 원천적으로 방지할 필요가 있다. 그동안 우리나라 대도시에서는 일부 지역에 저소득 영세민이 집단적으로 거주하는 취약지역이 자연적으로 발생하거나 저소득계층을 위한 장기임대주택을 집단적으로 형성하는 정책을 추진해 왔는데 이는 사회적 배제와 소외감을 야기하고 나아가 우울감과 같은 정신건강에도 영향을 미치므로 근린의 사회적 포용정책을 통하여 열악한 취약근린이 형성되는 것을 방지할 필요가 있다. 그리고 취약지역의 주거환경을 개선하는 것이 필요하다. 주택가격은 건강에 영향을 미치는 중요한 요인의 하나로 나타났다는데 주택가격이 높다는 것은 주거환경이 좋다는 것을 의미한다. 따라서 주택의 사회적, 물리적 환경을 개선하는 작업이 필요하다. 그리고 마지막으로 지역의 범죄발생 위협을 감소시킴으로써 안전성을 확보할 필요가 있다. 외국의 사례에서 많이 볼 수 있는 것처럼 범죄에 취약한 지역의 주민들은 심리와 정신건강 측면에서 많은 고통을 안게 된다. 우리나라의 지역사회 안전이 외국과 같은 수준으로 나쁜 정도는 아니지만 점점 악화되어 가는 경향이 있고 이는 주민들의 건강에도 영향을 미칠 수 있으므로 보다 적극적인 대책을 마련할 필요가 있다.

It has long been recognized that health is directly associated with personal household factors. However, since 1930’s there has been an ongoing debate regarding whether there are contextual effects or neighborhood effects on the health of adults in large metropolitan area. It has been suggested that the effects are prominent in the metropolitan areas in the United States. In Korea too there has been a limited number of research on the issue but the analysis results regarding whether there are the contextual effects or not indicate inconclusive. In this regard, this study attempted to examine the presence of contextual effects of the residential environment on self-rated health, stress, and depressive symptoms of adults in Seoul Metropolitan City with the hierarchical linear model. In the analysis this study used the data of ‘community health survey’ by Korea Centers for Disease Control & Prevention(KCDC) for the health diagnosis and the personal and household characteristics. To test the contextual effects the neighborhoods were defined by Gu districts and data of the 25 districts from a variety of secondary sources provided by Seoul City and Korean Statistical Information Service (KOSIS) were employed. The analysis results indicated that the contextual effects of residental environment on the self-rated health, stress and depression symptoms were minimal compared to personal and household characteristics. In particular ICCs of the unconditional models indicated less than 1%. Even if ICCs were low, among the three health diagnosis depressive symptoms appeared to be the most influenced by neighborhood characteristics. The analysis results of the hierarchical linear model showed that even of the contextual effects of the residential environment were low, some variables such as housing price, socioeconomic characteristics, safety, and collective heath resources of the neighbors were significant for the psycho-mental health. Also, the variables of personal and household characteristics in the 1st level that were significant differed by health diagnosis. In the case of depression symptoms the variables such as gender, number of household member, social security, experience of serious illness, educational attainment and spouse were significant. Based on the analysis this study suggested reasons why the contextual effects were so low in the large metropolitan areas such as Seoul city. Also, this study discusses policy implications for the analysis. In particular the social mix policy, improvement of housing conditions of the disadvantaged neighborhoods and security from crime were suggested to be important policy instruments for the health of adults in the neighborhood context.

우리나라의 아파트 및 주거단지 등은 미국과 유럽에서 일찍이 발생한 게이티드커뮤니티가 확산되고 있으나 최근 그 폐쇄성이 강해지고 있으며, 나아가 ‘요새화’의 현상으로 발전하고 있다. 이러한 현상은 범죄에 대한 두려움과 공권력에 대한 불신으로 출발하고 있지만 모더니즘적 건축 및 도시관을 바탕으로 사인(개발업자)의 욕심이나 천민 자본주의적 시장 논리 및 개발지상주의 등이 혼합적으로 작용한 것이라고도 할 수 있다. 이는 커뮤니티 내부와 외부의 계층화 현상 및 불균형을 초래하게 되어 더욱 큰 문제를 야기하게 될 것이다. 이러한 현상과 대조적으로 근래 우리나라 도시의 주택 골목가 한편에서는 이미 축조된 담장과 문을 허물어 열린 도시공동체 만드는 시도가 이루어 지고 있는 것도 주목해야 할 점이다. 물리적 폐쇄를 통한 안정성의 확보는 완전한 안전이 아닐 수 밖에 없으며 진정한 커뮤니티의 형성을 통한 집단적 공동체 형성이 목표가 되어야 할 것이며 이를 유도할 수 있는 정책이 수반되어야 할 것이다.

The Supreme court judges that trespass upon common area in multi-unit dwelling is included as housebreaking. This court’s ruling judges trespassing in terms of the benefit and protection of the law, not based on the object of crime. That is, the court postulates that trespass is decided by validity of virtual peace. However, trespassing the common use space in multi-unit dwelling should not be regarded as a type of dwelling as housebreaking is only made by other person’s real intrusion into dwelling area. This is also justified in the aspects of legal stability and criminal law supplement characteristics. Therefore common use space as a part of dwelling area interpreted by the court should only be thought as a necessary space within residential area, because virtual peace is breached only when real intrusion into dwelling area is occurred. To conclude, there is no reason that common use space in multi-unit dwelling should be necessarily regarded as a dwelling area.

오늘날 세계의 각 국가들은 낙후된 도시문제를 해결하기 위하여 다 양한 재개발 방식을 동원하고 있다. 우리나라의 재개발은 수요가 많은 아파트 위주의 재개발 방식을 취하고 있는데 비해, 일본의 경우 주거․ 상업․업무․문화 등 복합기능의 재개발 방식으로 추진되고 있다. 이처럼 한국과 일본은 재개발에 관한 법규와 제도 등이 유사하면서도 재개발 방식에서는 차이를 보이고 있다. 본 연구에서는 재개발에 관한 법규와 제도가 유사하면서도 재개발 방식에 차이를 보이고 있는 한국과 일본 의 재개발 특징에 대해 연구 하였다. 특히, 일본의 성공적인 재개발 사 례로 주목받고 있는 록본기 힐스, 에비스가든 플레이스, 시오도메 도시 재개발 사례를 비교 분석하여 특징을 알아보았다. 이를 통하여 향후 우리나라 도시재개발의 발전 방향에 대한 시사점을 제시하였다.

These days, every country has adopted various redevelopment methods to resolve the problems in backwarded urban area. While redevelopment projects in Korea focus on apartments with abundant demand from households, Japanese redevelopment projects take the form of complex redevelopment comprising multi-functions of residential, commercial, business and cultures. As such, Korea and Japan have adopted similar laws and regulations on redevelopment but show much difference in redevelopment methods. This study researched the characteristics of redevelopment in Korea and Japan showing different redevelopment methodology despite of similar laws and regulations. Especially, this study comparatively analyzed the characteristics of Roppongi Hills, Evisu Garden Place, Shiodome redevelopment cases highlighted as the most successful redevelopment achievements in Japan. Through this analysisand comparison, this study presents the implications for the future direction of Korean urban redevelopment projects.

오늘날 우리는 OO테크의 시대를 살아가고 있다. 핀테크, 밀리테크, 바이오테크, 애그테크 등 서로 다른 영역에서 기술과 결합하여 새로운 가치를 창출하고 시너지효과를 내고 있다. 특히 부동산 분야는 자본 집중적이고 변동주기가 길며, 정보의 비대칭 등의 이유로 기술혁신의 변화가 늦게 나타나는 특성이 있지만, 최근 이 부동산 분야에도 전 세계적으로 새로운 물결이 일고 있다. 즉 부동산 거래에 블록체인 기술을 접목하는 움직임이 활발히 일어나고 있다. 원래 부동산은 개인이 소유한 자산 중 고가이며 매우 귀중한 자산이기 때문에 그 거래방법이 중요하고 보수적이라 할 수 있다. 그러나 요즘 집에서 컴퓨터 마우스 클릭 한 번으로 지구 반대편에 있는 해외 물건을 직접 고르고 구입할 수 있는 시대에, 매도인·매수인·공인중개사가 직접 만나고, 종이계약서에 서명을 하여 계약을 체결하고, 그 계약서를 들고 법원(등기소)으로 가서 소유권이전등기를 처리하는 등의 단절적이고 비효율적인 방식은 개선이 필요하고 이러한 현행 부동산 거래관행은 앞으로 큰 변화가 요구된다. 부동산 거래분야에 블록체인 기술을 활용함으로써 얻을 수 있는 여러 장점들을 신중히 검토하여 현행 ‘부동산거래 전자계약시스템’에도 블록체인 기술을 도입할 필요가 있다. 이는 부동산 거래의 투명화와 활성화를 촉진하게 할 것이다. 현행 부동산 전자계약시스템은 아직 본격적으로 블록체인 기술을 도입한 시스템은 아니지만 프롭테크의 첫 걸음으로써, 그리고 올바르고 정확한 거래정보를 실시간으로 얻을 수 있어 이것이 주택통계에 그대로 반영되면 보다 시의적절한 정부시책을 내놓을 수 있다는 점에서 아주 매력적인 제도임에는 틀림없다. 앞으로 전자계약시스템의 이용 활성화와 고도화를 위해 더 많은 고민과 노력을 경주해야 할 것이다.

Today we are living in the era of OOTech. It is creating new value and synergy by combining with technology in different areas such as Fintech, Millitech, Biotech, Agtech. In particular, the real estate sector has characteristics such as capital concentration, long fluctuations, and information asymmetry. Therefore, although there is a characteristic that the change of technological innovation appears late, a new wave is emerging worldwide in this real estate field. In other words, the movement of integrating blockchain technology into real estate transactions is actively taking place. Originally, real estate is expensive and very valuable among privately owned assets, so the method of trading is important and conservative. Nowadays, it is a time to pick and purchase foreign objects on the other side of the globe directly with one click of a computer mouse at home. The seller, buyer, and real estate agent meet in person, sign the paper contract, sign the contract, take the contract, go to the court (registry office), and handle the ownership transfer registration. This disconnected and inefficient method needs to be improved, and current real estate transaction practices require significant changes in the future. Carefully review the various advantages of using blockchain technology in the real estate transaction field. It is necessary to introduce blockchain technology into the current ‘Integrated Real Estate Trade Support System’. This will facilitate the transparency and revitalization of real estate transactions. The current ‘Integrated Real Estate Trade Support System’ is not yet a system that has introduced blockchain technology in earnest. However, as a first step of Proptech, you can get accurate and accurate transaction information in real time. This must be a very attractive system in that it can bring out more timely government policies if reflected in housing statistics. In the future, more efforts and efforts should be made to activate and upgrade the use of the Integrated Real Estate Trade Support System.

논문은 아파트 분양광고가 분양계약으로 편입되기 위한 요건, 분양광고가 분양계약의 내용으로 편입되지 않는 경우에 허위․과장 광고로 피해를 본 수분양자는 분양자를 상대로 불법행위책임을 물을 수 있는 구체적인 요건을 도출하는 것에 의의를 둔다. 판례는 분양광고의 법적 성질을 청약의 유인으로 보고, 분양광고가 분양계약의 내용으로 편입되면 허위․과장광고를 한 분양자에게 수분양자는 채무불이행에 기한 손해배상청구를 할 수 있고, 불법행위에 기한 손해배상청구를 할 수 없다고 한다. 또한 분양광고가 분양계약의 내용으로 편입되지 않는 경우에도 수분양자는 분양자에게 표시광고법상 허위․과장광고를 이유로 손해배상청구를 할 수 있다고 한다. 아파트 분양광고가 허위․과장으로 이루어진 경우 아파트 분양자의 불법행위책임은 아파트 분양광고의 분양계약으로의 불편입을 전제로 하는 판례의 태도는 문제가 있다. 아파트 분양광고의 분양계약 내용으로 편입된 경우에, 광고내용에 허위․과장의 내용이 포함되어 있다면, 수분양자는 분양자에게 손해배상청구를 채무불이행 또는 불법행위를 청구원인으로 해서 할 수 있다는 보는 것이 타당할 것이다. 아파트 분양광고의 위법성 판단기준으로써 허위․과장 광고의 한계는 거래의 중요한 사항에 관한 것, 구체적인 사정, 광고방법에 있어 신의성실의 원칙에 반하는 정도, 등을 기준으로 결정되어야 할 것이다.

This paper aims to extract specific condition that could state seller for illegal activity for buyer who has been damaged from falsified and exaggerated advertisement when apartment sales advertisement is not recognized as sales contract or transferred as stated in the contract. Case shows that legal characteristics of sales advertisement is type of proposal and if sales advertisement is recognized as contents of sales contract, buyer could ask for damage compensation to seller for not exercising the debt and could not demand damage compensation due to illegal activity. Also, if sales advertisement is not recognized as sales contract, buyer could file damage compensation request to the seller for falsified and exaggerated advertisement. Attitude of the case study that does not assume transfer of sales advertisement as sales contract if apartment sales contract is based on falsified and exaggerated advertisement may be problematic. If transfer from sales advertisement to sales contract is recognized and falsified and exaggeration is consisted in the advertisement, it shall be right to recognize illegal activity or non-payment of debt from buyer to seller. Limitation of falsified and exaggerated advertisement as standard to recognize illegality on sales of apartment shall be based on materiality of the contract, specifics, on how far it is from the faith regarding advertisement method.

공동주택의 관리방식은 사업주체관리, 자치관리, 위탁관리로 구분할 수 있다. 가장 단순한 관리방식은 아파트입주자대표회의에 의한 직접관리 아파트의 입주자대표회의가 매달 입주민들로부터 관리비를 징수하여 공동의 경비, 하자보수, 청소 등의 업무를 담당할 인력을 직접 채용하고, 지휘ㆍ감독하는 관리방식이다. 이나 공동주택 관리업무가 점점 다양해지고 전문화되어 업무의 외주화가 본격적으로 이루어졌다. 입주자대표회의도 근로자를 직접 채용하여 공동주택을 관리하기보다는 건물의 관리만을 전문적으로 하는 업체와 계약을 체결하여 관리를 위탁하는 방식이 선호되는 추세로 변모하고 있다. 공동주택의 위탁과정이 보다 전문화, 고도화, 복잡화 될수록 입주자대표회의, 관리사무소, 주택관리업자 당사자 간 관리의 기구 구성 및 운영, 책임을 둘러싸고 많은 분쟁이 발생한다. 공동주택의 관리 당사자 간 발생하는 문제 중 하나가 입주자대표회의가 주택관리업자의 선정권한을 보유하고 있다는 점을 기화로, 관리소장의 임면에 관한 사항은 물론 직원의 선발, 급여나 근무조건, 업무에 대한 지휘감독권을 행사하는 것이다. 공동주택의 위탁관리가 법적으로 어떻게 규율되어 있는가에 관하여 살펴보고, 입주자대표회의가 관리업자의 권한을 대신하는 행사하는 경우 발생하는 문제점과 이에 대한 개선책을 제안해 보도록 한다. 또한 위탁관리의 주체를 구분하여 현행 법령체계 하 위탁방식의 문제점 및 개선방안을 제시해 보기로 한다. 나아가 현행 공동주택의 관리를 위해 마련되어 있는 법률은 집합건물법과 공동주택관리법이다. 양 법률의 입법 취지와 목적, 법이 규율하는 대상 및 범위가 상이함에도 양자의 관계를 오인하여 체계 및 용어 등이 잘못 사용된 경우가 있다. 대표적인 것이 공동주택의 관리주체에 관한 것이다. 관리의 주체에 대한 혼동은 법체계의 혼란을 가져오고 자칫 입법취지(공동주택관리법을 별도로 마련한 이유) 자체를 형해화시킬 우려가 있기 때문에 이에 대한 명확한 정리가 필요하다.

This paper is The Housing Act, the Law on Possession and Management of a Gathering Building, and Standard Apartment Management Rule are representative provision of law which can regulate Resident Committee. In particular, the revised Housing Act is focused in that it contains obligation of outside accounting audit about management authority’s accounting management in order to cut off the apartment management corruption, the disclosure of management expense through the Management and Information System of Apartment Buildings, obligation of electronic bidding system at the selection of property management contractors and service providers, consolidation of penalty for misbehavers and local governments command disobeyers, and education reinforcement of Resident Representatives Meetings and heads of management for professionalism and ethics. an agement of Aggregate Building is based on private autonomy, and has no limits in its application range as all partitioned ownership buildings are subject to the Act. However, the Housing Act defines obligatory management on collective housing larger than a certain scale, and aims for the promotion of national housing conditions through efficient management of collective housing. While management based on the Council of Occupants’ Representatives is practically and actively carried out in the Housing act as obligatory management is introduced on group based on the Act on the ownership and management of Aggregate Buildings has in effect no activities except cases of reconstruction.

대법원 2016. 6. 28. 선고 2016다1854, 1861 판결에 의하면, 구분소유권의 성립에는 시기나 방식에 특별한 제한은 없고, 처분권자의 구분 의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다. 따라서 집합건물이 아닌 일반 건물로 등기된 기존의 건물이 구분 건물로 변경등기되기 전이라도, 구분된 부분이 구조상 · 이용상의 독립성을 갖추고 구분건물로 하겠다는 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 있으면 구분소유권이 성립한다. 즉, 구분소유권이 성립하기 위해서는 1동의 건물 및 구조상 · 이용상의 독립성을 갖춘 구분건물이 먼저 존재하고 1동 건물의 처분권자의 구분행위가 있어야 성립한다. 1동의 건물 및 구분건물이 존재하기 전에 건축허가신청이나 집합건물대장 등록의 신청 등을 통해 구분소유의 관념이 객관적으로 외부에 표시되었다면, 그 표시에 상응하는 구분건물이 완성된 경우에 한하여 별도로 실행될 필요 없이 구분행위는 완성 직후에 있는 것으로 볼 수 있다. 이러한 판례의 태도는 구분소유권의 성립시기를 구분건물의 독립성과 구분행위의 존재라는 요건을 충족하는 시점으로 판단하여, 대지권의 인정 시기를 앞당김으로써 구분소유자의 보호에 충실하다는 장점이 있다. 그러나 판례는 구분건물의 소유권 취득을 법률행위로 인한 물권변동으로 보면서, 민법 제186조에 의한 부동산 물권변동의 성립 요건인 등기를 요구하지 않는 명확한 근거를 제시하고 있지 못하다고 있다는 비판을 면하기 어렵다.

According to the Supreme Court’s Case 2016. 6. 28. The establishment of separate ownership rights is not limited to the timing or method of ownership, and is recognized when the separation of the constituent parts is indicated externally. Thus, if the preexisting building blocks registered to the general building are registered to separate buildings, separate ownership is granted separately by dividing the distinguishing section of the classification into separate structures. The precedent of determining the partitioned ownership belongs to the protection of the distinctions of the divided owners by ensuring that the timing of the classification of partitioned buildings is fulfilled by recognizing the existence of independence and segregation of partitioned buildings. However, it is difficult to avoid criticism that the court does not demand the registration of the ownership of property rights by law as a result of a change in the ownership of the Act, and that it does not demand the registration of the real estate rights of the real estate authority pursuant to Article 186 of the Civil Rights Act.

정부는 대도시를 비롯한 주거문제를 해결하기 위하여, 1963년 공영주택법을 제정한 이래, 1972년 주택건설촉진법, 2003년 주택법으로 변천되는 주택관련 법률을 제정하여 주거문제를 해결하기 위한 정책을 지속적으로 시행하고 있다. 1980년까지의 주택정책은 등록사업자가 주택 건설 사업을 시행하는 것을 기본골격으로 추진되어 왔으나, 1980년에 추가적으로 등록 사업자이외에 조합을 결성하여 주택 건설 사업을 시행하는 주택조합제도를 도입하였다. 주택조합제도의 도입 초기에는 까다로운 조합원 자격 요건, 주택조합 등록 사업자의 소유 토지 사용 금지 등의 조항으로 인해 그다지 활용되지 못하였다. 그러나 사업초기에 자금마련의 어려움이 많은 등록사업자들의 입장에서는 주택조합제도의 특성은 나름대로 활용성이 있었다. 그중에서 지역주택조합제도는 조합원 가입 요건이 비교적 까다롭지 않아, 일부 변형된 형태로 활용되기 시작하였다. 또한, 기존 재개발・재건축 사업처럼 추진위원회 승인, 안전 진단 통과, 관리 처분 인가 등을 거치지 않아 사업 절차가 비교적 단순하고 사업 진행 속도가 비교적 빠르며, 조합원 입장에서 비교적 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 장점이 있다. 2003년 주택법 개정으로 조합원의 거주요건이 강화되어(인접 시, 군 제외) 지역주택조합은 급격히 위축되었으나, 2009년부터 재개발・재건축 정비사업의 실적이 감소하면서 틈새시장으로서 지역주택사업이 해마다 증가하고 있다. 특히, 2014년 9・1 부동산 대책에 대한 후속 조치로 주택조합 규제 완화를 위한 주택법 시행령 개정이 이루어짐에 따라 주택조합 아파트가 부동산 시장 회복세에 힙 입어 인기를 끌고 있다. 이처럼 지역주택조합 방식을 활용한 주택공급사례가 급격히 증가하고 있으나 주택조합에 가입한 주택수요자를 보호할 수 있는 법적·제도적 안전장치가 미비하여 조합원 등이 피해를 입는 사례가 자주 발생하고 있다. 지역주택조합제도의 개선 필요성이 높아지고 있는 상황에서, 2016년 12월 2일 주택법 개정으로 조합원의 조합 탈퇴 및 환급 관련 규정을 신설하는 등 그동안의 문제점을 반영하였다. 그러나 주택조합의 본질적인 문제는 여전히 남아 있어 이에 대한 검토가 필요한 상황이다. 지역주택조합의 법적 성격과 관련하여, 조합원 귀속분의 아파트가 조합을 거치지 않고 조합원에게 직접 귀속되는 점(원시 취득하는 점), 공사비 부담도 조합원 개개인에게 독립적으로 부담시킨 점을 설명하려면 조합적 구성을 타당하다. 그러나 일반분양분의 귀속을 설명하기 위해서는 조합원과 독립된 법인격이 인정되어야 한다. 지역주택조합의 법인격에 관한 규정이 없으므로, 판례 및 학설은 부득이 조합의 독립성을 얻는 방법으로 단체성을 강조하고 (권리능력 없는)사단으로 구성하고 있다. 그러나 이것은 이론적 한계가 있으며, 궁극적인 해결은 지역주택조합의 법인격을 인정하는 방법이 필요하다.

Since the government enacted the Public Housing Act in 1963 to address housing issues including big cities, the government has continuously enforced policies to solve residence problems by enacting housing-related acts such as the Housing Construction Promotion Act in 1972 and the Housing Act in 2003. Until 1980, housing policies had been executed under the basic framework that a housing construction project should be implemented by a registered business operator; however, in 1980, a housing association system was additionally introduced so that an established association besides a register business operator could implement a housing construction project. Initially, the housing association system was not utilized much due to provisions including strict member requirements, the prohibition of use of the land owned by a business operator who registered in a housing association, etc. However, as for a registered business operator having many difficulties in raising funds at the beginning of a project, the characteristics of the housing association system deserved to be utilized in their way. Among others, in case of the district housing association system, its joining requirements for membership were not relatively strict so that it began to be utilized in some modified form. Furthermore, unlike existing redevelopment/rebuilding projects, it was not demanded to pass through such procedures as getting an approval from a promotion committee, passing safety diagnosis, getting a permission for management and disposal so that not only its business process was simple and its pace of business was speedy, in a relative sense, but it also had an advantage for a member of an association to become a home owner comparatively inexpensively. The amendment of the Housing Act in 2003 drove the residential qualification for members tightened (neighboring Sis/Guns excluded) so that district housing associations rapidly shrank; however, the performance of redevelopment/rebuilding maintenance projects had declined since 2009, which made district housing projects grow every year as a niche market. In particular, as the Enforcement Decree of the Housing Act was revised for the relaxation of regulations related to housing associations as a follow-up measure of the 9·1 real estate policy in 2014, housing association-based apartments gained popularity with the recovery of the real estate market. Like this, the number of housing cases utilizing the district housing association system had rapidly increased; nonetheless, the insufficiency of legal/institutional safeguards to protect housing consumers joining housing associations had often triggered cases where members, etc. had been damaged. In the situation where the need to improve the district housing association system had been increasing, the issues that had happened was reflected in the amendment of the Housing Act on February 2nd in 2016, such as establishing regulations in connection with members’ withdrawals from associations and refunds. However, a fundamental issue relating to a housing association remains, which requires to be examined. As for legal characteristics which a district housing association has, an association-based constitution is reasonable in order to explain the facts that apartments which vest in members directly belong to members without going through associations (in case of original acquisitions) and that each member should bear construction costs, respectively. However, the recognition of an independent legal personality as distinct from members should take precedence over the explanation of the attribution to general lot-solid housing. The absence of regulations on the legal personality of a district housing association inevitably has led precedents or theories to emphasize its group preference as a way to grant its independence and to regard it as an unincorporated association. Nonetheless, this theoretically has a limitation and the way to admit the legal personality of a district housing association is needed as an ultimate solution.

아파트분양에 있어 ‘선분양후시공’을 관행으로 하는 우리의 경우 허위과장의 아파트광고로 인한 문제는 주변에서 많이 볼 수 있고, 이에 대한 대법원의 판결도 지속적으로 나오고 있다. 이 경우에 있어 피해자 구제에 대한 우리법의 거의 모든 제도 가 동원되었다고 할 수 있다. 그렇기에 개별제도들의 문제 뿐 만 아니라 각 제도들간의 관계에 대한 문제도 동시에 확인될 수 있다. 계약책임의 인정을 이유로 다른 책임의 성립을 부정한다거나, 마땅히 고려되어야 할 요소가 있음에도 불구하고 이를 고려하지 않은 채 적절한 구제책을 앗아버리는 결과는 우리법제도의 통일적 운용은 물론, 이 경우에 피해자인 수분 양자의 권리구제에도 타당하지 못하다. 따라서 계약위반에 따 른 책임이 인정되는 경우에도 다른 책임의 성립, 특히 불법행 위를 바탕으로 한 손해배상책임도 인정될 수 있으며, 표시광 고행위의 위법성을 바탕으로 하여 사기취소 이외에도 착오취 소를 통한 계약의 취소가 고려될 수 있음을 주장하였고, 무엇 보다 그 위법성 판단에 있어서는 불법행위와 특별법의 규정까 지 고려하여 통일적으로 이루어져야 함을 지적하였다.

In the case of our practice of “pre-sale post-construction” in apartment sales, problems caused by false or exaggerated apartment advertisements can be seen in many surroundings, and the Supreme Court's ruling on this is consistently coming out. In this case, it can be said that almost all systems of the Korean law for relief of victims were mobilized. Therefore, not only the problems of individual institutions, but also the problems of the relationship between the institutions can be identified at the same time. The result of denying the establishment of other responsibilities on the grounds of acknowledging contract responsibilities, or depriving appropriate remedies without taking them into account despite the fact that there are factors that should be considered have a negative effect on not only the unified operation of the Korean legal system, but also the victims in this case. Therefore other responsibilities, especially liability for damages based on law of torts should be recognized even if liability for breach of contract is established. Also rescission of contract could be considered based on illegal act inducing mistake. Above all, in determining its illegality, it should be done in a unified manner, taking into account the provisions of illegal acts and special laws.