Earticle

메타버스(Metaverse)는 스마트폰을 이은 세 번째 IT 혁명으로 다가오고 있다. 메타버스는 단순히 잠시 지나가는 트렌드가 아니다. 단순한 혁명이 아니라 새로운 문명으로 불러야 할 정도로 거대하고 빠른 변화가 우리를 휩쓸고 있다. 과거 중세시대 향신료가 가져온 문명의 혁신처럼 메타버스도 세상을 뒤흔들 새로운 변화의 물결이 될 것이다. 메타버스는 지금까지 우리가 겪어본 경험이 없는 세계로 우리를 인도할 것이다. 경제, 산업, 사회, 문화 등 우리를 둘러싼 일상생활이 새로운 방식으로 다시 쓰일 것이며, 이제는 단순히 사람들 간의 대화뿐만 아니라 AI와 같은 디지털 휴먼과의 소통도 메타버스를 통하여 일상적으로 이루어질 것이다. MZ세대로 일컬어지는 1990년대 중반에서 2010년대 초반에 출생한 현재 기준으로 10대 후반에서 20대 초반 세대를 중심으로 폭넓게 활용되고 있는 메타버스 공간 개념을 변화시켜 가상부동산을 중심으로 새로운 플랫폼으로 인식될 것이다. 디지털 전환시대의 총아로 떠오르고 있는 ‘메타버스’를 새로운 공간으로서 부동산의 개념에도 변화가 올 것이고, 나아가 메타폴리스와 같은 메타버스 기반의 부동산 플랫폼 구축을 모색할 때이다. 메타버스 플랫폼에서 활동하고 있는 아바타와 가상세계에서 거래되고 있는 가상부동산 관련 메타버스 부동산 플랫폼에 관한 논의를 시론적 관점에서 살펴보았다. 나아가 메타버스의 시대가 도래함에 따라 메타버스의 다양한 가능성이 충분히 발현되고 안전하고 유용한 서비스로 발전할 수 있도록 가상부동산에 관한 법·제도적 논의를 시작할 때이다. 전 세계적으로 메타버스 산업이 시작 단계에 있음을 고려해, 촘촘한 사전규제로 인해 국내 메타버스 산업의 성장 기회가 제한되지 않도록 글로벌 산업콘텐츠 환경을 종합적으로 고려하여 가상부동산을 규율할 수 있는 법·제도에 관한 논의가 중요한 시점이다.

Metaverse is approaching as the third IT revolution following smartphones. The metaverse is not just a passing trend. A huge and rapid change is sweeping us over, not just a revolution, but a new civilization. Like the innovation of civilization brought about by spices in the Middle Ages in the past, the metaverse will become a new wave of change that will shake the world. The metaverse will lead us into a world we have never experienced before. The daily life that surrounds us, such as economy, industry, society, and culture, will be re-used in a new way, and now, not only conversations between people but also communication with digital humans such as AI will be done on a daily basis through the metaverse. By changing the concept of metaverse space, which is widely used mainly by the late teens to early 20s, who were born in the mid-1990s to early 2010s, known as the MZ generation, it will be recognized as a new platform centering on virtual real estate. will be. The concept of real estate will change as a new space in ‘Metaverse’, which is emerging as a favorite child in the digital transformation era, and furthermore, it is time to explore the establishment of a metaverse-based real estate platform such as Metapolis. The discussion on the metaverse real estate platform related to avatars operating on the metaverse platform and the virtual real estate being traded in the virtual world was examined from a theoretical point of view. Furthermore, as the era of the metaverse arrives, it is time to start legal and institutional discussions on virtual real estate so that the various possibilities of the metaverse can be fully expressed and developed into a safe and useful service. Considering that the global metaverse industry is in its infancy, it is necessary to comprehensively consider the global industrial content environment so as not to limit the growth opportunities of the domestic metaverse industry due to tight pre-regulation. This is an important time to discuss.

집합건물법에서 집합건물은 전유부분과 공용부분으로 나누어지는 것처럼 규정하고 있고, 다수설은 집합건물에 있어서 1동의 건물은 전유부분과 공용부분의 2종류의 건물부분으로 나누어진다고 한다. 이는 전유부분만을 중시하는 성냥갑식 이론에 바탕을 두고 있기 때문이다. 그러나 오늘날 구분소유이론에서 더 이상 성냥갑식 이론에 기초를 둔 발상은 적용되기 어렵다. 구분소유법리는 집합건물 전체를 구분소유자들이 공동으로 소유하는데, 구분소유 되는 부분과 구분소유가 되지 않는 부분이 존재하게 된다. 구분소유 되는 부분은 구획되어 각 구분소유자에게 전유부분으로 귀속하며, 구분소유 되지 않은 부분은 공유로 남게 된다. 따라서 집합건물은 ‘전유부분’과 ‘전유부분이 되지 못한 부분, 즉 공유로 남는 부분’으로 구별된다. 그리고 이 공유부분은 발코니 등과 같이 각 구분소유자에게 전속적인 사용권이 주어진 부분과 구분소유자들의 공동사용에 충당되는 부분으로 구별된다. 공유부분이라도 구분소유자 1인이 전속적 사용권을 가지는 부분은 공용부분이 아니며, 이러한 부분에 대하여는 집합건물법 제11조가 적용되지 않고 전속적 사용권을 가지는 구분소유자가 독점적으로 사용할 수 있다. 반대로 전유부분이라고 규약으로 공용으로 할 수 있는데, 이를 규약상 공용부분이라고 하고 집합건물법 제3조 2항에서 이를 규정하고 있다. 집합건물은 소유를 기준으로 전유부분과 공유부분으로 구분하는 것이 합리적이다. 본 논문에서는 전유부분과 공용부분의 상호관계 및 전유부분의 범위와 관련하여 구체적으로 경계부분, 건물의 골격부분, 건물의 부속물 등에 있어서 어디까지가 전유부분인지를 살펴보았다.

The Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings seems to provide that an condominium is divided into sections for exclusive ownership and sections for common use while a prevailing opinion suggests that one aggregate building is divided into two types of building sections; section for exclusive ownership and section for common use. This is because the prevailing opinion is based on the mosaic theory focusing on sections for exclusive ownership. However, it is not practicable to apply the idea based on the mosaic theory any more in the divided ownership theory. Currently, under the divided ownership theory, persons holding a divided ownership jointly possess the whole aggregate building which is composed of sections for divided ownership and sections for undivided ownership. Sections for divided ownership vest in each person holding a divided ownership as sections for exclusive ownership while sections for undivided ownership remain as a joint ownership. Therefore, an aggregate building is classified into ‘section for exclusive ownership’ and ‘sections other than section for exclusive ownership (i.e., sections for joint use). In addition, these sections for joint ownership can be divided into sections which each person holding a divided ownership has an exclusive right to use and sections for common use. Thus, any sections for common ownership which one person holding a divided ownership has an exclusive right to use are not sections for common use, but such sections for common ownership are not subject to Article 11 of the Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings and can be exclusively used by a person holding a divided ownership who has an exclusive right to use. On the other hand, it is permissible to provide any sections for exclusive ownership as sections for common use by an agreement. Such sections refer to ‘Sections for common use under an agreement’ and are stipulated by Article 3.2 of the Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings. It is reasonable to divide an aggregate building into sections for exclusive ownership and sections for common use on a basis of ownership. This study researched the extent of sections for exclusive ownership in boundaries, structures and appendages of a building with respect to relationship between sections for exclusive ownership and sections for common use and the scope of sections for exclusive ownership.

공동주택 내 층간소음분쟁은 1990년대 후반 공동주택이 고층화되면서 공동주택 건설시 바닥재질을 기포콘크리트로 바꾸면서 대두되기 시작하였다. 이와 함께 주거환경의 질에 대한 기대치는 높아진 반면, 공동주택의 사용문화나 이웃 간의 배려심은 그 기대수준에 못 따르는 현실, 방바닥생활을 중심으로 하는 거주문화도 분쟁발생의 원인으로 꼽힌다. 공동주택에서 발생하는 층간소음은 공동주택의 바닥 내지 천정구조와 위층 세대구성원에 따라 좌우된다고 볼 수 있다. 또한 층간소음은 한시적이고, 시간대에 따라 다른 영향을 미치는 상대성, 피해의 입증이 어렵다는 특징을 가진다. 위와 같은 사실들을 바탕으로 외국의 관련 규정들을 참고하여, 공동주택 층간소음의 분쟁해결 기준으로 제시되고 있는 현행 규정들을 살폈다. 그리고 향후 지속적인 규정의 정비가 요구됨을 적시하였다. 또한 소송 및 조정사례 등 구체적인 적용례들을 알아보았다. 이를 토대로 자치규약을 통한 방법, 환경부의 이웃사이센터 및 국토교통부의 우리가(家) 함께 행복지원센터와 환경분쟁조정위원회 등에 의한 조정의 방법, 소송에 의한 분쟁해결방법을 나누어 고찰하였다. 다만 이때 고려되어야 할 것은 층간소음은 이웃 간 발생하는 갈등이라는 점과 상린관계자인 이웃세대 간에 소음을 줄이려는 자발적 노력이 기본적으로 전제될 필요가 있음이다.

Since the 1990s, collective residential buildings in Korea have been constructed taller than before, and air-entrained concrete has been used as flooring material. Noise between the floors of collective residential buildings has gradually become a social issue. People today generally expect higher residential living standards than has existed in the past, but standards have not reached the level expected by the culture. Disputes over noise between floors also occur because of the culture mainly living on the ground floor of a multi-story home in Korea. In the other words, noise disputes between floors occur because of both the structure of the floors and people's living patterns. Noise complaints are classified as those reported at the time of the incident, whether the incident occurred during the day or at night. Also it is very difficult to prove, from the nature of the noise between the floors. This article examines the legal standards for noise regulation between floors in countries like Japan, Germany, and the United States (especially New York). It then compares the present Korean regulations with other countries' regulations on noise between floors. Through this comparison, we ask to Korean government continuous reorganizing about regulations on noise between floors. Also it was studied a concrete application of solutions to resolve disputes through a suit or reconciliation. Studying these cases, we divided three types: solving by an autonomous covenant; a reconciliation through "Neighborhood Center", "Happy Support Center Together With Our House" or "Environmental Dispute Adjustment Committee"; and a suit. Merely stating that noise between floors is considered one form of dispute resolution causes conflict among neighbors, so that residents have to make an effort to reduce noise.

공동주택의 관리방식은 사업주체관리, 자치관리, 위탁관리로 구분할 수 있다. 가장 단순한 관리방식은 아파트입주자대표회의에 의한 직접관리 아파트의 입주자대표회의가 매달 입주민들로부터 관리비를 징수하여 공동의 경비, 하자보수, 청소 등의 업무를 담당할 인력을 직접 채용하고, 지휘ㆍ감독하는 관리방식이다. 이나 공동주택 관리업무가 점점 다양해지고 전문화되어 업무의 외주화가 본격적으로 이루어졌다. 입주자대표회의도 근로자를 직접 채용하여 공동주택을 관리하기보다는 건물의 관리만을 전문적으로 하는 업체와 계약을 체결하여 관리를 위탁하는 방식이 선호되는 추세로 변모하고 있다. 공동주택의 위탁과정이 보다 전문화, 고도화, 복잡화 될수록 입주자대표회의, 관리사무소, 주택관리업자 당사자 간 관리의 기구 구성 및 운영, 책임을 둘러싸고 많은 분쟁이 발생한다. 공동주택의 관리 당사자 간 발생하는 문제 중 하나가 입주자대표회의가 주택관리업자의 선정권한을 보유하고 있다는 점을 기화로, 관리소장의 임면에 관한 사항은 물론 직원의 선발, 급여나 근무조건, 업무에 대한 지휘감독권을 행사하는 것이다. 공동주택의 위탁관리가 법적으로 어떻게 규율되어 있는가에 관하여 살펴보고, 입주자대표회의가 관리업자의 권한을 대신하는 행사하는 경우 발생하는 문제점과 이에 대한 개선책을 제안해 보도록 한다. 또한 위탁관리의 주체를 구분하여 현행 법령체계 하 위탁방식의 문제점 및 개선방안을 제시해 보기로 한다. 나아가 현행 공동주택의 관리를 위해 마련되어 있는 법률은 집합건물법과 공동주택관리법이다. 양 법률의 입법 취지와 목적, 법이 규율하는 대상 및 범위가 상이함에도 양자의 관계를 오인하여 체계 및 용어 등이 잘못 사용된 경우가 있다. 대표적인 것이 공동주택의 관리주체에 관한 것이다. 관리의 주체에 대한 혼동은 법체계의 혼란을 가져오고 자칫 입법취지(공동주택관리법을 별도로 마련한 이유) 자체를 형해화시킬 우려가 있기 때문에 이에 대한 명확한 정리가 필요하다.

This paper is The Housing Act, the Law on Possession and Management of a Gathering Building, and Standard Apartment Management Rule are representative provision of law which can regulate Resident Committee. In particular, the revised Housing Act is focused in that it contains obligation of outside accounting audit about management authority’s accounting management in order to cut off the apartment management corruption, the disclosure of management expense through the Management and Information System of Apartment Buildings, obligation of electronic bidding system at the selection of property management contractors and service providers, consolidation of penalty for misbehavers and local governments command disobeyers, and education reinforcement of Resident Representatives Meetings and heads of management for professionalism and ethics. an agement of Aggregate Building is based on private autonomy, and has no limits in its application range as all partitioned ownership buildings are subject to the Act. However, the Housing Act defines obligatory management on collective housing larger than a certain scale, and aims for the promotion of national housing conditions through efficient management of collective housing. While management based on the Council of Occupants’ Representatives is practically and actively carried out in the Housing act as obligatory management is introduced on group based on the Act on the ownership and management of Aggregate Buildings has in effect no activities except cases of reconstruction.

우리나라의 아파트 및 주거단지 등은 미국과 유럽에서 일찍이 발생한 게이티드커뮤니티가 확산되고 있으나 최근 그 폐쇄성이 강해지고 있으며, 나아가 ‘요새화’의 현상으로 발전하고 있다. 이러한 현상은 범죄에 대한 두려움과 공권력에 대한 불신으로 출발하고 있지만 모더니즘적 건축 및 도시관을 바탕으로 사인(개발업자)의 욕심이나 천민 자본주의적 시장 논리 및 개발지상주의 등이 혼합적으로 작용한 것이라고도 할 수 있다. 이는 커뮤니티 내부와 외부의 계층화 현상 및 불균형을 초래하게 되어 더욱 큰 문제를 야기하게 될 것이다. 이러한 현상과 대조적으로 근래 우리나라 도시의 주택 골목가 한편에서는 이미 축조된 담장과 문을 허물어 열린 도시공동체 만드는 시도가 이루어 지고 있는 것도 주목해야 할 점이다. 물리적 폐쇄를 통한 안정성의 확보는 완전한 안전이 아닐 수 밖에 없으며 진정한 커뮤니티의 형성을 통한 집단적 공동체 형성이 목표가 되어야 할 것이며 이를 유도할 수 있는 정책이 수반되어야 할 것이다.

The Supreme court judges that trespass upon common area in multi-unit dwelling is included as housebreaking. This court’s ruling judges trespassing in terms of the benefit and protection of the law, not based on the object of crime. That is, the court postulates that trespass is decided by validity of virtual peace. However, trespassing the common use space in multi-unit dwelling should not be regarded as a type of dwelling as housebreaking is only made by other person’s real intrusion into dwelling area. This is also justified in the aspects of legal stability and criminal law supplement characteristics. Therefore common use space as a part of dwelling area interpreted by the court should only be thought as a necessary space within residential area, because virtual peace is breached only when real intrusion into dwelling area is occurred. To conclude, there is no reason that common use space in multi-unit dwelling should be necessarily regarded as a dwelling area.

본 연구는 서울을 대상으로 대도시의 주거환경이 주민들의 심리적·정신적 건강에 미치는 영향을 분석하였다. 질병관리본부가 조사한 지역사회건강조사 자료를 이용하여 지역특성이 주민들의 자기건강평가, 스트레스, 우울감에 미치는 맥락효과를 분석한 연구결과는 다음과 같다. 첫째, 지역사회건강조사를 토대로 주관적 건강평가, 스트레스, 우울감의 세 가지 종속변수의 변동에 영향을 미치는 독립변수를 분석한 결과, 건강의 유형에 따라 차이는 있지만 개인적 특성 차이가 대부분을 차지하고 있는 반면 지역 간 특성차이는 크지 않았다. 이는 우리나라 대도시에 있어서는 지역환경에 따른 개인건강의 차이가 크지 않다는 것을 의미하고 이는 지역환경의 영향이 적다는 것을 의미한다고 볼 수 있다. 둘째, 비록 지역특성의 차이가 건강에 미치는 영향이 적을지라도 몇 가지 유의미한 변수가 있었다. 본 연구 결과 스트레스의 경우 문화시설과 지역안전성, 그리고 의료시설이 유의미한 변수이고, 우울감의 경우 주택가격과 영세가구의 비율 그리고 안전성이 유의미한 변수인 것으로 나타났다. 따라서 심리적ㆍ정신적 건강에 중요한 지역특성은 주택특성, 사회경제적 특성, 안전성, 그리고 건강집합자원이 중요한 요인인 것으로 나타났다. 한편 개인 및 가구특성과 관련하여 심리ㆍ정신건강에 영향을 미치는 요인은 질병별로 차이가 있는 바 우울감의 경우 성별, 가구원수, 기초생활수급여부, 질병여부, 교육수준, 그리고 배우자 유무 등인 것으로 나타났다. 본 논문은 이와 같은 분석결과를 바탕으로 우리나라 대도시의 지역사회 건강정책과 관련한 시사점을 제시하였다. 먼저 사회적 혼합정책을 통하여 슬럼발생을 원천적으로 방지할 필요가 있다. 그동안 우리나라 대도시에서는 일부 지역에 저소득 영세민이 집단적으로 거주하는 취약지역이 자연적으로 발생하거나 저소득계층을 위한 장기임대주택을 집단적으로 형성하는 정책을 추진해 왔는데 이는 사회적 배제와 소외감을 야기하고 나아가 우울감과 같은 정신건강에도 영향을 미치므로 근린의 사회적 포용정책을 통하여 열악한 취약근린이 형성되는 것을 방지할 필요가 있다. 그리고 취약지역의 주거환경을 개선하는 것이 필요하다. 주택가격은 건강에 영향을 미치는 중요한 요인의 하나로 나타났다는데 주택가격이 높다는 것은 주거환경이 좋다는 것을 의미한다. 따라서 주택의 사회적, 물리적 환경을 개선하는 작업이 필요하다. 그리고 마지막으로 지역의 범죄발생 위협을 감소시킴으로써 안전성을 확보할 필요가 있다. 외국의 사례에서 많이 볼 수 있는 것처럼 범죄에 취약한 지역의 주민들은 심리와 정신건강 측면에서 많은 고통을 안게 된다. 우리나라의 지역사회 안전이 외국과 같은 수준으로 나쁜 정도는 아니지만 점점 악화되어 가는 경향이 있고 이는 주민들의 건강에도 영향을 미칠 수 있으므로 보다 적극적인 대책을 마련할 필요가 있다.

It has long been recognized that health is directly associated with personal household factors. However, since 1930’s there has been an ongoing debate regarding whether there are contextual effects or neighborhood effects on the health of adults in large metropolitan area. It has been suggested that the effects are prominent in the metropolitan areas in the United States. In Korea too there has been a limited number of research on the issue but the analysis results regarding whether there are the contextual effects or not indicate inconclusive. In this regard, this study attempted to examine the presence of contextual effects of the residential environment on self-rated health, stress, and depressive symptoms of adults in Seoul Metropolitan City with the hierarchical linear model. In the analysis this study used the data of ‘community health survey’ by Korea Centers for Disease Control & Prevention(KCDC) for the health diagnosis and the personal and household characteristics. To test the contextual effects the neighborhoods were defined by Gu districts and data of the 25 districts from a variety of secondary sources provided by Seoul City and Korean Statistical Information Service (KOSIS) were employed. The analysis results indicated that the contextual effects of residental environment on the self-rated health, stress and depression symptoms were minimal compared to personal and household characteristics. In particular ICCs of the unconditional models indicated less than 1%. Even if ICCs were low, among the three health diagnosis depressive symptoms appeared to be the most influenced by neighborhood characteristics. The analysis results of the hierarchical linear model showed that even of the contextual effects of the residential environment were low, some variables such as housing price, socioeconomic characteristics, safety, and collective heath resources of the neighbors were significant for the psycho-mental health. Also, the variables of personal and household characteristics in the 1st level that were significant differed by health diagnosis. In the case of depression symptoms the variables such as gender, number of household member, social security, experience of serious illness, educational attainment and spouse were significant. Based on the analysis this study suggested reasons why the contextual effects were so low in the large metropolitan areas such as Seoul city. Also, this study discusses policy implications for the analysis. In particular the social mix policy, improvement of housing conditions of the disadvantaged neighborhoods and security from crime were suggested to be important policy instruments for the health of adults in the neighborhood context.

오늘날 세계의 각 국가들은 낙후된 도시문제를 해결하기 위하여 다 양한 재개발 방식을 동원하고 있다. 우리나라의 재개발은 수요가 많은 아파트 위주의 재개발 방식을 취하고 있는데 비해, 일본의 경우 주거․ 상업․업무․문화 등 복합기능의 재개발 방식으로 추진되고 있다. 이처럼 한국과 일본은 재개발에 관한 법규와 제도 등이 유사하면서도 재개발 방식에서는 차이를 보이고 있다. 본 연구에서는 재개발에 관한 법규와 제도가 유사하면서도 재개발 방식에 차이를 보이고 있는 한국과 일본 의 재개발 특징에 대해 연구 하였다. 특히, 일본의 성공적인 재개발 사 례로 주목받고 있는 록본기 힐스, 에비스가든 플레이스, 시오도메 도시 재개발 사례를 비교 분석하여 특징을 알아보았다. 이를 통하여 향후 우리나라 도시재개발의 발전 방향에 대한 시사점을 제시하였다.

These days, every country has adopted various redevelopment methods to resolve the problems in backwarded urban area. While redevelopment projects in Korea focus on apartments with abundant demand from households, Japanese redevelopment projects take the form of complex redevelopment comprising multi-functions of residential, commercial, business and cultures. As such, Korea and Japan have adopted similar laws and regulations on redevelopment but show much difference in redevelopment methods. This study researched the characteristics of redevelopment in Korea and Japan showing different redevelopment methodology despite of similar laws and regulations. Especially, this study comparatively analyzed the characteristics of Roppongi Hills, Evisu Garden Place, Shiodome redevelopment cases highlighted as the most successful redevelopment achievements in Japan. Through this analysisand comparison, this study presents the implications for the future direction of Korean urban redevelopment projects.

이 논문의 제목은 “인공지능 기술의 발전과 부동산의 감정평 가”이라고 정하였다. 토지수용절차에서는 토지의 감정평가가 필 연적으로 이루어진다. 토지소유권은 헌법에 의하여 보장받는 기 본권으로서 일반 사인이 사용, 수익, 처분권능을 자유롭게 행사 할 수 있는 것이 원칙이다. 그런데 현행 헌법은 일반 사인의 토 지소유권을 절대적으로 보호하고 있는 것은 아니며, 예외적으로 공공의 목적 내지 필요성이 있는 경우에는 당해 권리가 제한될 수 있으며, 다만 그에 상응하게 정당한 보상을 지급하도록 관련 규정을 마련하고 있다. 그런데 실제 토지소유권의 수용과정에서 소유자들은 대부분 보상금의 액수가 적절하지 않다는 주장을 하는 경우가 적지 않다. 한편, 최근에 인공지능기술이 빠르게 발전하고 있으며, 다양한 영역에서 활용되고 있다. 이러한 인공 지능기술을 활용하게 된다면 토지수용절차에서 보다 정확하게 보상금이 지급될 수 있을 것으로 보인다. 왜냐하면 인공지능기 술을 활용하게 된다면 보상금 결정에 있어서 중요한 비교표준 지의 선정이 보다 정확하게 이루질 개연성이 높기 때문이다.

The title of this thesis is ‘Advances of Artificial Intelligence Technology and Appraisal for Real Estate’. In the land expropriation procedure, appraisal of land is inevitably performed. Property rights are fundamental rights guaranteed by the Constitution. However, property rights are not absolutely protected. Property rights are limited by public needs, but there must be fair compensation. However, in the expropriation procedure of land, Landowners raised many objections to the compensation. Landowners claim that compensation is low. In recent years, artificial intelligence technology is advancing rapidly. Artificial intelligence technology is being used in various fields. In the land expropriation procedure, the adequacy of compensation is an issue. If artificial intelligence technology is used, compensation can be paid more accurately. If artificial intelligence technology is used, the selection of comparative standard land can be made accurately.

이 논문은 그 제목을 구분소유권의 성립요건과 관련한 법적 문제라고 정하였다. 장래에 어떠한 법적 문제가 발생할 것인지를 현재의 시점에서 정확하게 예측하는 것은 일정한 한계가 있다. 그러나 사회질서를 규율할 목적으로 만들어진 것이 법 제도이므로, 불합리한 결과가 발생되지 않도록 그 위험성을 최소화할 수 있는 방안들이 꾸준하게 모색될 필요가 있다. 특히 구분소유제도는 새롭게 창출된 제도라는 점에서 종래에 발생한 문제점들을 면밀하게 파악한다면, 장래에 정립될 구분소유제도는 조금 더 합리적이고 실질적 정의에 합치될 가능성이 높다. 구분소유의 대상인 집합건물은 당해 건물이 완성되기 전에 분양계약을 체결하는 경우가 적지 않다. 그런데 집합건물이 완성되기 전에 체결되는 분양계약의 법적 성질에 대하여 종래에 다양한 주장이 제기되고 있다. 이에는 매매계약설, 도급계약설, 특수계약설 등이 있다. 그런데 시행사와 시공사 및 수분양자 상호간의 계약관계와 집합건물법 제9조 제4항에서 수분양자를 매수인이라는 용어로 지칭하고 있는 점 등을 고려하면, 집합건물 완성 전 분양계약의 법적 성질은 특수한 계약설로 보는 것이 타당할 것이다. 본고에서는 집합건물 완성 전에 체결되는 분양계약이 구분행위로서 인정될 수 있는지 등 구분소유권의 성립요건을 중심으로 관련쟁점과 그 개선방향을 검토하였다.

The title of this thesis is ‘the legal matters in connection with the essential condition of the divided ownership’. It would be difficult at the present moment to predict exactly what problems may arise in the future. However, there should be efforts to find solutions for problems related to regulation of public order so that the risk of causing unreasonable consequences can be minimized. Since the divided ownership system is something that is being newly developed, a thorough examination of past problems can lead to a future's adhesion contract system that is more rational and accords with substantial justice. There are an argument for contract of sale, an assertion for contract for any construction work and an opinion for special contract in the discussion of legal nature of sales contract before the completion of aggregate buildings. I am convinced that the argument for special contract is valid, considering the contractual relationship among developer, constructor and acceptor of parceling-out, and the term 'buyer' for acceptor of parceling-out mentioned in the Law on Ownership and Management of Apartment Article 9 Section 4. I explained about the main contents of the divided ownership system and dealt with the important contents of the divided ownership system and suggested especially the problems and improvements in connection with the essential condition of the divided ownership.

단독건물과 달리 집합건물은 공동관리가 필수적이고, 주택관리사와 위탁관리회사 등 전문관리자에 의한 전문관리가 필요하다. 장기수선계 획, 관리비 징수·보관·지출의 체계적 관리와 회계점점, 적기의 수리·개 량 공사, 관리단집회와 입주자대표회의의 민주적 운영 등 전문적 관리가 제대로 시행되지 않으면, 집합건물의 급속한 노후화, 구분소유자들간의 갈등과 분쟁 등으로 주거·직장 생활이 피폐해진다. 공동주택은 150세대 이상에 대해서는 주택관리사 등 전문 관리사에 의한 전문관리 제도를 도 입하고, 입주자대표회의와 관리사무소를 의결기능과 집행기능으로 구 분하여 전문관리업체가 관리주체로서 전문관리를 집행하고, 입주자대표회의가 예산이나 위탁계약 등의 승인을 통해 이를 견제·감시하도록 하되, 집행업무에 관여하지 못하도록 하고 있다. 그러나 이러한 전문관 리 방식에 대해서는 소유자가 관리업무의 주체가 되어야 하는 민사법의 기본원리에 어긋난다는 비판이 제기되고 있다. 입주자대표회의와 위탁 관리업체의 역할과 관계를 기능적, 획일적으로 구분할 것이 아니라, 입 주자대표회의가 위탁관리에 관여하는 내용에 따라 입주자대표회의의 의결기능과 집행기능의 정도를 달리하는 다양화 하는 위탁계약을 발전 시킬 필요가 있다. 또한, 적격심사 제도를 활성화하여 전문관리의 능력 이 있는 업체들이 전문관리를 담당하게 하고, 회계감사도 5년에 한 번씩 은 감독관청이 지정하는 지정감사제를 도입하여 실질적인 관리비 징수 와 지출의 투명성과 효율성을 점검할 수 있어야 한다. 아울러 분양 시 집 합건물의 품질등급 수준을 정하고 그에 맞는 수선계획과 수선적립금의 정도를 집합건물 대장에 기재하여 관리주체가 그러한 집합건물의 품질 등급의 수준이 유지되도록 관리의무를 부담하도록 할 필요도 있다. 그리고 전문관리의 사각지대에 놓여 있는 150세대 미만의 나홀로 아파 트나, 오피스텔 등에 대해서 준주택으로 지정하여 공동주택관리법의 전문 관리제도를 적용하는 방안, 여러 나홀로 아파트를 통합관리 하는 방안 등 급속히 노후화되고 있는 집합건물의 관리방안에대한 대안이 만들어져야 한 다. 학문적으로 사적자치의 법의 원리에 따라 소규모 집합건물에서 스스로 관리단집회를 개최하여 관리인을 선임하거나, 표준관리규약을 배포하여 그 관리규약에 따라 자율적 관리가 시행되도록 해야 한다는 이상적인 주장도 제기되지만, 현실에서는 이러한 사적 자치는 거의 실현되지 못하고 있다. 적어도 지방자치단체가 나홀로 아파트 주민들에게 관리인 선임, 최소의 관 리비 징수, 통합관리를 위한 위탁관리회사의 선정 등을 최초에는 중재하는 역할 등 행정의 후견적 역할이 필요하다. 공동주택관리에 대해 지나친 행정 적 개입에 대한 민사법 학계에서는 비판적 시각도 많지만, 사적자치와 행정 의 후견적 개입과 감독은 서로 보완되어 관리현장에서 구체적인 균형을 이 루어야 할 이념이지 서로 대립되는 이념이나 정책으로 볼 것은 아니다.

Criticism has been raised regarding the reform of the legal system to reinforce the professional management of condominium, which damage the spirit of autonomous management by unit owners based on the principle of private autonomy relating to condominium management. As the terms such as “owners representatives’ meeting” or “management subject entity”, or administrative responses that the relations between the two organizations are mechanically divided into a voting function and an executive function, are accumulated, the management of condominium is being overly developed in the direction of administrative law. On the contrary, while irresponsible the principle of private autonomy is repeated the same thing, the obsolescence and slum of condominium other than those subject to mandatory management are accelerating. There are also voices that the role of guardian administration is necessary. However, poor condominium management cannot be left behind, hiding behind the noble ideology of “private autonomy”. In the event that normal professional management cannot be implemented due to the intensification of conflict between the unit owner organization and the management entity or within the unit owners, the management gap is prolonged, the mechanism of temporary responsibility management by the administration guardian intervenes at the request of the unit owners, is needed in order to normalize management. In the way that the administration guardian intervenes condominium management, it is important not only to create a number of legal regulations and investigate and sanction them if they violate them, but also administration to induce a higher level of professional management.