Earticle

공동주택 등 집합건물의 기존구조 변경하거나 증설과 같은 대수선 또는 재건축사업의 경우에는 전유부분과 공용부분의 변화가 있게 된다. 예컨대 지상 5층 지하 2층으로 구성된 건물에서 발전기실, 전기실, 화장실, 기계실로 둘러싸여 있는 지하 2층의 특정 부분을 배타적으로 점용하여 창고 및 사무실로 이용하고 있는 경우, 리모델링이나 재건축으로 인하여 기존 건물의 구조변경이나 전유부분과 공용부분의 변화가 있는 경우에, 그 특정 부분의 사용자는 보호받을 수 있을까? 이 경우 집합건물의 구분소유자들의 합의 또는 관리단집회의 의결을 통해 공용부분에 대한 전용사용권이 설정되고, 점유사용객체의 물리적 성격에 따라 기존 사용자의 권리보호의 가능성도 생각해 볼 여지가 있다고 생각된다. 따라서 공용부분에 대한 전용사용권의 설정과 그 객체에 대한 구분소유의 성립이라는 요건의 충족을 전제로 특정 부분 점용자는 리모델링 또는 재건축 이후에도 자신의 권리가 유지될 여지가 있을 것이다. 이 때 결과적으로는 공용부분이 그 객체유형에 따라 전유부분으로 변경하는 듯한 모습을 보이기도 하는데, 이와 같은 공용부분의 변경에 관한 규정은 ‘전유부분’을 ‘공용부분화’되는 상황만을 예정하고 있는 ｢집합건물법｣ 제3조 제2항을 들 수 있는데, 본 조문의 해석론만으로는 위와 같은 사례를 해결할 수 없는 한계를 가지고 있다. 따라서 그 반대의 경우, 즉 전용사용권의 존재와 더불어 그 객체에 대한 구분소유의 성립이 인정할 수 있는 규정 ‘규약 또는 약정에 의해 집합건물의 공용부분이 전유부분으로 변경되는 경우에는 그 부분은 구조상·이용상의 독립성이 인정된다면 구분소유가 성립될 수 있다’는 규정도 생각해 볼 여지가 있다.

Bei der Sanierung des Gebäudes werden die Änderungen nicht nur des gemeinscahftlichen Eigentums sondern auch des Sondereigentums begleitet. Z.B. Es gibt ein Gebäude, das aus 5 Etage und 2 Untergeschoss besteht. Jemand benutzt einen bestimmten Teil im Untergeschoss. Er zählt den Gebühr für die Nutzung an der Gebäudeverwaltung. Durch die Gebäudesanierung würde der Nutzer sein Nutzungsbefugnis am gemeinschaftlichen Eigentum. Es geht im diesem Fall darum, dass er sein Nutzungsbefugnis anm gemeinschaftlichen Eigentum bewahren kann oder nicht. Und hier geht es auch um den Charakter des Alleinbenutzungsrecht an gemeinschaftlichen Eigentum. Nach dessem Charakter, (ob es ein Sachenrecht oder Schulrecht ist, ist entscheidet) könnte solche Nutzung am gemeinschaftlichen Eigentum geschutzt werden. Aber es soll die Entstehung des Wohnungseigentums anerkennt werden, wenn der Nutzunsgsbefugnis am gemeinschaftlichen Eigentum als ein Alleinbenutzungsrecht anerkannt wird, und zusätzlich wenn es dem Objekt der Nutzungsbereich ein unabhängiger Struktur und eine unabhängige Benutzungsmöglichkeit gibt. D.h. Wenn der Nutzer die Voraussetzung für das Wohnungseigentums erfüllt, ist sein Nutzungsverhältnis am gemeinschaftlichen Eigentum schutzwert. Also, bei der Gebäudesanierung wird es feststellt, dass das gemeinschaftliches Eigentum sich scheinbar zum Sondereigentum geändert lässt. Aber es ist dabei fraglich, ob solche scheinbare Änderung zum Sondereigentum ein Teil- oder Wohnungseigentum entstehen lassen kann oder nicht. Dafür braucht ein Kriterium für die Entscheidung. Deswegen wird eine neue Vorschrift vorgeschlagen. Eine folgende neue Vorschrift soll im ‘Hochhäusergesetz’ einfügen lassen; d.h. " Eine Teil- oder Wohnungseigentum ist entsteht, wenn eine bestimmte Nutzung an gemeinschaftlichen Eigentum sich zum ein Sondereigentum verändert wird und zusätzlich wenn es ein unabhängiger Struktur und eine unabhängige Benutzunsmöglichkeit gibt.“

이 논문은 그 제목을 구분소유권의 성립요건과 관련한 법적 문제라고 정하였다. 장래에 어떠한 법적 문제가 발생할 것인지를 현재의 시점에서 정확하게 예측하는 것은 일정한 한계가 있다. 그러나 사회질서를 규율할 목적으로 만들어진 것이 법 제도이므로, 불합리한 결과가 발생되지 않도록 그 위험성을 최소화할 수 있는 방안들이 꾸준하게 모색될 필요가 있다. 특히 구분소유제도는 새롭게 창출된 제도라는 점에서 종래에 발생한 문제점들을 면밀하게 파악한다면, 장래에 정립될 구분소유제도는 조금 더 합리적이고 실질적 정의에 합치될 가능성이 높다. 구분소유의 대상인 집합건물은 당해 건물이 완성되기 전에 분양계약을 체결하는 경우가 적지 않다. 그런데 집합건물이 완성되기 전에 체결되는 분양계약의 법적 성질에 대하여 종래에 다양한 주장이 제기되고 있다. 이에는 매매계약설, 도급계약설, 특수계약설 등이 있다. 그런데 시행사와 시공사 및 수분양자 상호간의 계약관계와 집합건물법 제9조 제4항에서 수분양자를 매수인이라는 용어로 지칭하고 있는 점 등을 고려하면, 집합건물 완성 전 분양계약의 법적 성질은 특수한 계약설로 보는 것이 타당할 것이다. 본고에서는 집합건물 완성 전에 체결되는 분양계약이 구분행위로서 인정될 수 있는지 등 구분소유권의 성립요건을 중심으로 관련쟁점과 그 개선방향을 검토하였다.

The title of this thesis is ‘the legal matters in connection with the essential condition of the divided ownership’. It would be difficult at the present moment to predict exactly what problems may arise in the future. However, there should be efforts to find solutions for problems related to regulation of public order so that the risk of causing unreasonable consequences can be minimized. Since the divided ownership system is something that is being newly developed, a thorough examination of past problems can lead to a future's adhesion contract system that is more rational and accords with substantial justice. There are an argument for contract of sale, an assertion for contract for any construction work and an opinion for special contract in the discussion of legal nature of sales contract before the completion of aggregate buildings. I am convinced that the argument for special contract is valid, considering the contractual relationship among developer, constructor and acceptor of parceling-out, and the term 'buyer' for acceptor of parceling-out mentioned in the Law on Ownership and Management of Apartment Article 9 Section 4. I explained about the main contents of the divided ownership system and dealt with the important contents of the divided ownership system and suggested especially the problems and improvements in connection with the essential condition of the divided ownership.

이 연구의 목적은 실증적으로 서울시의 ㎡당 상가권리금에 영향을 주는 요인을 제시하는 데 있다. 그리고 이 분석에 사용된 자료집합은 연구자가 2016년 1월에서 3월까지 점포라인 등의 부동산포털 싸이트 및 부동산중개사무소에서 조사한 448개의 호별 임대사례와 서울시에서 발생한 서울시 행정구별 사업체 현황자료로 구성되었다. 이 연구의 주요한 결과는 다음과 같다. 첫째, 서울시 상가권리금의 경우에는 평균은 ㎡당 81.69만원이고 ㎡당 300만원 초과하는 값의 빈도수는 매우 적고 ㎡당 74만 원이하의 값은 빈도가 높은 우측으로 긴꼬리를 가진 분포이다. 둘째, ㎡당 상가매매가격과 상가임대료는 ㎡당 상가권리금에 영향을 주는 핵심 변수로 나타났다. 이 결과는 상가의 보유가치 및 사용가치는 상가권리금에 밀접한 상호작용을 한다는 것을 의미한다. 셋째, ㎡당 상가권리금에 정(+)의 효과를 주는 독립변수는 ㎡당 상가매매가격, ㎡당 상가의 순수보증금, ㎡ 순수월세, 상권내의 도·소매업체의 비율이고 ㎡당 상가권리금에 부(-)의 효과를 주는 독립변수는 하수폐기물처리· 원료재생 및 환경복원 사업체의 비율, 건설업체수의 비율 변수로 나타났다. 이 연구의 결과를 요약하면, 상가매매가격 및 임대료, 상점의 입지 및 상권특징은 ㎡당 상가권리금에 영향을 준다는 것을 의미한다.

Between 2014 and 2015, average the shop's goodwill and retail rents in Seoul have gone up dramatically. This study has analyzed the determinant of the shop's goodwill in the Aggregate Commercial Building in Seoul. We used retail real estate leases and Multi-Regression Analysis to test the effect of retail real estate value on the shop's goodwill and this study is concerned with the effects of store location on the shop's goodwill. We aggregated the data from 448 retail units leases of the Aggregate Commercial Building in Seoul from January to March 2016 and annual Seoul statistics. Prior empirical study has also studied how retail rents affect the shop's goodwill in the Aggregate Commercial Building. This study highlighted areas of the study in which retail real estate value and location are considered important determinants of the shop's goodwill. The results indicate that the retail real estate sale prices and retail rents are important determinants of the shop's goodwill. Average retail unit sales prices and retail rents per ㎡ generally increase as shop's goodwill per ㎡. Also, The regression model results lead to the conclusion that the positive relationship between retail real estate value and the shop's goodwill is confirmed again and Construction firms and recycle firm in Seoul are typically identified as low the shop's goodwill payers in the research. In summary, the shop's goodwill depends on retail location and retail real estate value.

상가집합건물의 구분소유자들이 대수선 및 증축을 결의하고, 이에 대한 허가를 신청한 경우에 대수선 허가처분과 증축 허가처분에 대한 결의 요건과 관련하여 문제가 된다. 대수선 허가처분에 대해서는 항소심과 대법원이 일치하여 대수선은 집합건물법 제15조 1항의 ‘공용부분의 변경’에 해당하므로, 집합건물법 제15조 1항에 따라 관리단 집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정할 수 있는 것을 전제로 하여, 그 허가처분의 유효성을 인정하였다. 그러나 상가집합건물을 수직으로 증축하여 판매시설을 만드는 것에 대하여는 항소심과 대법원이 그 판단을 달리하였다. 항소심은 집합건물의 ‘공용부분 변경’으로 보아, 집합건물법 제15조 제1항 또는 제41조 제1항에 따라 상가의 구분소유자들 및 그 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성 또는 각 5분의 4 이상의 서면결의만으로 가능한 것으로 보았다. 반면에 대법원은 상가건물을 수직으로 증축하여 판매시설을 새로 만드는 경우와 같이 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권의 범위 및 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우에는 집합건물의 공용부분의 단순한 변경이 아니므로 집합건물법 제15조 제1항의 적용을 배제하고 민법상 일반적인 공유물의 처분 변경 법리로 돌아가 민법 제264조에 따라 구분소유자 전원의 동의를 요한다는 입장이다. 본 연구에서는 집합건물을 수직으로 증축하여 판매시설을 만드는 것이 제15조의 ‘공용부분의 변경’에 해당하는 지를 살펴보고, 이와 관련된 논점을 검토하였다.

There is an issue in connection with the requirements for resolution of permitted disposal for big repair and permitted disposal for building extension when the divided owners have resolved bid repair and extension for a commercial condominium building and applied for permission on such resolution. Regarding the decision on permitted disposal for big repair, both the court of appeal the Supreme Court recognized the effectiveness of the permitted disposal, assuming that big repair may be made by a resolution of more than 3/4 of the divided owners and more than 3/4 of voting rights since such repair constitutes a change of common area under Article 15.1 of the Condominium Act. However, regarding making a sales facility through vertical extension of commercial condominium buildings, the court of appeal and the Supreme Court have difference decisions. The court of appeal decided that a sale facility by extension can be made by an affirmative vote of more than 3/4 of the divided owners and their voting rights or a written resolution of more than 4/5 of them in accordance with Article 15.1 or Article 41.1 of the Condominium Act, considering such extension as the ‘change of common area” of an aggregate building. On the other hand, the Supreme Court held that newly making a sale facility through vertical extension of a commercial condominium building requires unanimous consent of divided owners in accordance with Article 264 of the Civil Act, relying on the general, legal principle of disposal and change of common properties under the Civil Act but excluding the application of Article 15.1 of the Condominium Act, because any change in the scope of the ownership and the details of the right to use land, such as newly making a sale facility by vertical extension of a commercial building, is not a simple change of common area of the condominium. This study researched whether making a sale facility by vertical extension of an condominium constitutes the change of common area, and reviewed the related issues.

토지임대부분양주택이란 집합건물의 분양자가 대지에 대한 소유권은 계속 보유하면서 전유부분의 소유권만을 수분양자에게 이전해 주고, 지상권이나 임차권을 대지사용권으로 설정해주는 방식으로 분양되는 주택을 말한다. 집합건물의 대지사용권은 소유권에 한정되지 않기 때문에 지상권이나 임차권을 대지사용권으로 하는 것도 가능하며, 분양의 경우에도 마찬가지이다. 지상권이나 임차권을 대지사용권으로 하여 전유부분을 분양하게 되면 결국 수분양자들은 지상권이나 임차권을 준공유하게 된다. 분양자가 대지에 대한 소유권을 보유하면서 임차권이나 지상권을 대지사용권으로 하는 경우에 발생하는 문제는 미분양이 있거나 분양자가 다시 전유부분의 소유권을 취득한 경우에 발생한다. 이 경우에 분양자는 해당 전유부분을 위해서 대지사용권을 갖고 있어야 한다. 그런데 자신이 소유하는 토지에 대해서 지상권이나 임차권을 준공유할 수는 없다. 그렇다고 해서 대지에 대한 소유권을 대지사용권이라고 할 수 없다. 임차권이나 지상권이 설정되어 있다면 그 범위 내에서 소유자의 소유권은 제한될 수밖에 없기 때문이다. 이 문제가 등기와 연결되면 더욱 복잡하게 된다. 분양자가 전유부분에 대한 소유권을 보유하거나 다시 취득하게 되면 그 범위 내에서 해당 전유부분을 위한 지상권의 지분이나 임차권의 지분이 성립할 수 없으므로 등기가 말소되어야 한다. 결과적으로 모든 구분소유자의 등기부가 변경되어야 한다. 분양자가 보유하는 전유부분을 제3자가 취득하게 되면 그 제3자가 대지사용권을 다시 취득할 수 있도록 해 주어야 하는데 이 경우에도 등기부의 변경이 필요하다. 이러한 문제는 분양자가 자신이 소유하는 토지에 대해서 다른 구분소유자들과 임대차계약이나 지상권설정계약을 체결하는 것을 허용할 필요가 있다. 이렇게 되면 분양자가 전유부분의 소유권을 취득하거나 제3자에게 매각할 때에 대지사용권의 변경이 발생하지 않는다. 일본에서는 이 문제에 대한 해결책으로 자기차지권을 인정하고 있다. 우리법에서도 자기차지권 제도를 도입할 필요성이 있다.

In order to solve the housing problem of the ordinary people within the continued crisis due to excessive rise of rent and lease deposits, the government introduced the NEW STAY policy as the enterprise type rental house in 2015. The NEW STAY is medium to large sized private rental housing, where tenants can reside for 8 years at maximum period and the increase ratio of rent thereof after occupancy is limited to 5% per year. Also, the government grants business incentivesin areas such as housing lands, finance and taxes to enterprises to promote the participation by private enterprise as the principal party to the NEW STAYprojects, if they purchase more than 100 long term rental houses for more than 8years or builds more than 300 rental houses. However, there are many with the opinion that the various supporting measures to induce private enterprises grant excessive privilege to the corporations. Especially, it is suggested as the problem in this system that onerously high rents may be levied to the tenants if initial rents are not regulated for the purpose of inducing private enterprises. This thesis studies on the development measures for the NEW STAY policy that was introduced in 2015 and confronts positive and negative assessments concurrently. This thesis review the problems in the NEW STAY policy, and presents the reasonable way for the system to settle down properly.

신설 집합형 분공장의 입지 못지않게 기존 집합형 분공장의 입지도 중요하므로 도시․군 기본계획이 5년마다 도시계획의 타당성검토를 하는 것과 같이 기업의 기존 집합형 분공장입지에 대해서도 5년마다 집합형 분공장 입지적성 평가 또는 입지 타당성평가를 하여 계속 입지를 유지할 것인지 아니면 이전, 폐쇄, 공장임대, 생산임대 등의 검토를 다차원, 다목적을 고려한 다기준으로 검토를 하여야 한다. 그리하여 상대적으로 희소한 토지자원을 시․공간상에서 항상 최고최선의 이용이 될 수 있도록 하여야 한다. 상황이론의 입장에서 집합형 분공장입지도 이윤극대화를 추구하는 단일목적의 고전적 입지이론을 선택하거나, 공장임대 생산임대 등의 유연성의 공장입지이론을 선택하거나 집합형 분공장이 처해 있는 시공간상의 상황에 따라 선택하는 상황이론을 선택하여야 할 것이다.

The very important problems in location and allocation of multi-plant with multi-objectives provided were as follows: First, determining of priority of goals was the most important problem of goal programming. Second, determining of priority of goals was absolute necessary in a multiple criteria involving multiple dimensions, multiple objectives and multiple attributes. In addition to, Pareto improvement, Kaldor welfare and Rawls difference principle were very important criteria in a determining priority of goals. Third, critical problems in the application of goal programming approach to the multi-plant location and allocation were that priorities were assigned most nearly to nearly to real situation and that goals were established to challenging level. Lastly, sensitivity analysis of priority offered optimal priority information in policy analysis. We have determined priority of goals actually by intuitionism with considered judgement and reflective equilibrium.

The state of apartment houses that are 15 years old or more in our country is as follows: The number of apartment houses that are 15 years old or more in and around Seoul is nearly two million, which accounts for 45 percent of the entire apartment houses. Furthermore, the number of old apartment houses is expected to rise sharply. The act on the ownership and management of aggregate buildings functions as the fundamental law of public and private laws that covers overall regulations on aggregate buildings such as partitioned ownership and the physical state of buildings. This act needs to suggest the right direction for legislation on the restoration of buildings more clearly than any other act in order to make it possible to determine how to legislate laws to predict the possible movements of private rights that may be caused by the decrepitness of aggregate buildings. Ultimately, the act on the ownership and management of aggregate buildings that is the fundamental law is required to get rid of residence instability and ownership uncertainty, which may possibly be triggered by the decrepitness of aggregate buildings, to predict the future movements of national property more accurately to improve related legislation to ensure residence stability. As for legislation about proceedings and resolution on remodeling and the disposal of partitioned ownership, the regulations of the act on ownership and management of aggregate buildings should correspond to those of the housing act, and the legal functions of the two should be distinguished to prevent possible disputes and conflicts between owners of partitioned property about restoration. At that time, there are four things that should discreetly be taken into account. One is the status of the act on the ownership and management of aggregate buildings as the fundamental law in the area of aggregate buildings, Another is the fact that the housing act functions as a business act concerning remodeling, and a third is the coverage of the act on the ownership and management of aggregate buildings(awareness of commercial aggregate buildings and even mixed-use buildings including apartment houses). The fourth is balance with the reconstruction regulations of the act on the ownership and management of aggregate buildings.