Earticle

집합건물의 경락인이 저당권의 실행으로 진행된 경매절차에서 건설 회사로부터 분양 받은 수분양자 소유의 아파트를 매수한 경우, 아파트 의 대지는 분양주체인 건설회사의 소유이지만 지적의 정리가 완료되지 않아서 대지권의 등기가 되어 있지 않은 경우가 종종 발생하게 된다. 이러한 경우 집합건물의 전유부분을 입찰받은 경락인이 대지권에 관하여도 소유권을 취득 할 수 있는지 여부가 문제가 된다. 대지권의 지분등기가 없는 집합건물에 대하여 경매신청이 있는 경 우 대지사용권을 매각목적물에 포함하는 것으로 보고 집합건물의 대 지지분권에 대한 감정평가액을 최저매각가격에 포함시킬지 여부 및 입찰희망자는 입찰 전에 대지권미등기의 원인을 조사하여 입찰 후에 는 대지권을 취득할 가능성이 있는지 여부를 미리 판단하여야 한다. 집합건물법의 입법취지 및 거래의 실정, 복잡한 법률관계의 방지라 는 점에 비추어 보면 대지사용권을 구분건물의 종된 권리로 인정하여 전유부분에 대한 저당권의 효력은 대지사용권에까지 미치는 것으로 보는 것이 타당하다고 할 것이며, 경락인은 대지사용권 및 대지권등 기도 경료 받는다고 보아야 할 것이다.

Complex building of the auction buyer's sale of mortgage application running on the auction process in the construction company received first from the sale of ownership of the tender, if we have an apartment. Apartment construction company, sale of land is owned company, but still if it is not already becomes the registration of the right to a site often takes place here. In these cases, the exclusive part of the set of building bids received auction can acquire ownership even if the buyer's out about the right to a site whether as a serious problem. The purpose of the legislation of the complex building laws and trading actual state of the complex legal relationship, the prevention of, a point, in light of the accessory right of the building were adopted, the difference between right to use a site in exclusively possessed area Mortgage for the effects of the right to use a site considered to be felt in that it makes sense that they will do. So the apartment sale, ownership of a company of land are state bought an apartment who's going to the first on the market in the registration of land rights as a matter of intellectual, etc. while by the following Ownership transfer registration agreed was committed, can be seen as a case. If so, possible rules and regulations were split for the right to use a site disposal or of the apartment above a notarial deed in if there is no individual ownership space on a decision on the commencement of auction and the entry into force of the attachment. The right to use a site also will play as such a case that we bribe an auction to acquire land registration license and land rights is perhaps somewhat overqualified.

개정 ｢집합건물법｣은 구｢집합건물법｣이 구분소유자에 의한 임시관리단집회 소집 요건에 대하여 구분소유자의 5분의 1이상으로서 의결권의 5분의 1이상으로 한 것을 구분소유자의 5분의 1 이상으로 완화하고, 집회소집권자를 관리인이 소집통지절차를 밟지 아니하는 경우 소집을 청구한 구분소유자는 관리단집회를 소집할 수 있도록 한 것을 그 소집을 청구한 구분소유자가 법원의 허가를 받아 소집할 수 있도록 하는 한편, 그 집회소집 및 결의요건을 결한 결의에 대한 취소권을 명문화한다. 이와 같은 개정법의 취지는 구분소유자의 임시관리단집회소집을 현실화하고, 요건을 결한 결의의 다툼을 최소화하려는 의도로 파악된다. 그렇다면, 개정법의 취지는 집합건물의 관리현실과 부합하는 것인가 문제된다. 본고에서는 개정법상 구분소유자의 임시집회소집청구권 및 집회소집권의 요건을 분석하고 그 문제점을 제시함으로써 관리사무집행에 원활과 입법에 참조토록 하였다.

Amendment 「Aggregate Buildings Law」, relaxes for the convening requirements, in more than one-fifth of division owner, of the extraordinary convocation of management association. And previously, if the manager does not fulfill the convocation notification procedure, although division owner who claims the convocation was so that it may convene a convocation of management association by his request, but as the revised law, he may convene it with the permission of the court. Also is documented the right of rescission of determination lacking the convocation and determination requirements. These, purpose of revised law is to realize the convocation right of a extraordinary convocation of management association of division owner, and to minimize the conflict, caused by determination lacking requirements. If so, does the intent of the amendment is consistent with the management reality. In this paper, we analyze convened claims of a extraordinary convocation of management association of division owner and it’s requirements on the amended law, to complement their problems.

우리나라에서 1960년대 후반부터 정부주도로 아파트가 건설되기 시작하여, 지금은 공동주택이 전체주거의 70%를 상회하고 있다. 공동주택은 도시의 주거문제를 해결하는데 상당히 기여하였으나, 몇 가지 문제점이 나타나고 있는데, 그 중의 하나가 층간소음 문제이다. 층간소음은 이웃 간의 사소한 다툼에서 시작하여 충동적이고 극단적인 범죄행위로 이어지는 등 심각한 사회갈등으로 치닫고 있다. 층간소음문제를 해결하기 위하여 정부는‘이웃사이센터’나 ‘우리가(家)함께 행복지원센터’ 는 등 제도를 두고 있다. ‘이웃사이센터’나 ‘우리가(家)함께 행복지원센터’에 상담이 접수되면, 현장소음 측정을 하고 분쟁 조정에 나선다. 그런데 분쟁조정까지 시간이 꽤 걸리는 데다 해결 가능성도 적다. 환경 분쟁 조정위 등에서 소음을 측정할 경우 40만~70만원의 비용을 개인이 부담해야 한다. 조정기간만 최소 6개월 이상이어서 소송까지 가면 수년이 걸리기도 한다. 따라서 층간소음을 해결하기 위한 보다 실효성 있는 방안이 필요하다.

Since apartments have been constructed in Korea, led by the government, from the late of 1960s, apartments currently account for more than 70% of all types of housing. Apartments have been significantly contributed to resolution of urban residence problems, but there were several problems, one of which is the problem of noise between floors. Noise between floors has become one of the serious social conflicts that may lead to an impulsive and extreme crime started from trivial fight between neighbors. For resolving the problem of noise between floors, the government has established the “Neighborhood Center”, “Happy Support Center Together With Our House” or other systems. Once “Neighborhood Center” or “Happy Support Center Together With Our House” receives a request for consultation, it will measure the field noise level and carry out dispute mediation. However, it may take long time to resolve the problem and there is little possibility of resolution. For the Environmental Dispute Mediation Committee’s measuring noise, a relevant individual should assume the expenses of KRW 400,000 ~ KRW 700,000. A mediation period is at least for more than 6 months, and in some instances, it takes several years if litigation related to the case is filed. Thus, it is necessary to secure more efficient method and system for resolving noise between floors.

건설소송상 집합건물의 하자소송은 소송물가액이 크고 거주민의 주거생활의 안전에 직결되어 있으며 건설소송실무상 사건수도 가장 많은 중요한 분야이다. 공동주택의 하자관련 다툼을 해결하는 방안으로는 건설사에 하자보수책임을 손해배상청구권으로 행사하여, 즉 건설사가 공동주택을 완성한 경우에 소유권자나 입주자대표회의는 보증보험회사에 보증금으로 건설대금의 3%에 해당하는 금액을 청구하는 방법으로 분쟁이 종식되는 경우가 많다. 건설사 입장에서도 공동주택에 발생한 하자는 보증금으로 해결이 될 것이라는 안일한 생각으로 부실시공의 염려가 전혀 없는 주택을 건축해야 함에도 불구하고 이를 통해서 해결될 것이라는 생각이 지배적이라는 점에서 주택건설에 관한 하자담보책임의 문제의 소지가 있다. 하자담보책임을 추급하는 소유권자 등이 보증보험회사를 상대를 청구할 수밖에 없는 현실은 소송제기를 통해서 손해배상청구권을 행사하는 경우에는 소송비용과 기간이 오래 걸린다는 걸림돌도 자리하고 있다. 이에 건설사와 수분양자의 분쟁을 보다 원만하게 해결할 수 있는 구체적인 방안 등이 강구되어야 할 것으로 생각된다. 판례는 공동주택의 하자보수청구권에 있어서는 입주자대표회의의 권리주체성을 인정함에 반하여, 공동주택의 전유부분에 대한 하자담보추급권에 대한 권리주체성을 부정한다. 그러나 개별적으로 소유권자 등이 법원에 소송을 제기한다는 것은 현실적으로 어렵다는 점, 구분소유권자가 다수이므로 통일적인 처리가 어렵고, 단체법적인 접근이 필요한 점 등을 고려하면, 관련법에 일정한 수 이상의 주민의 동의가 있는 경우에는 입주자대표회의의 관리주체성을 인정하여 소송당자가의 지위를 인정하는 것이 오히려 소유권자 등의 이익에 부합할 것으로 생각된다. 이 논문에서는 공동주택의 하자담보책임에 관한 쟁점을 검토한 후 현행법상 청구권의 문제점과 그 개선방안을 제시하였다.

Concerning the lawsuit on construction, lawsuit on defect is a very important part as its value of the subject-matter in the litigation is big, it is directly linked to the safety of residential life and it has the largest number of cases in terms of construction lawsuit practice. To resolve the dispute over defect of apartment building, construction company can claim for damages to practice its liability for defect repair. In other words, most of the cases can be resolved as owner or tenants association claims for 3% of total construction cost as a deposit to guaranty insurance company after apartment building construction is completed. There is a high chance for construction company to think they can settle the defect with deposit in spite of the fact that they are supposed to build defect-free building. So this might cause issues with liability for defect repair regarding building construction. The reason why owner has to claim for damage to guaranty insurance company is that it consumes lots of time and cost if they claim for damage through lawsuit. Therefore, more concrete resolution to settle the dispute between construction company and buyer needs to be drawn. According to the precedents, the right subjectivity for defect repair regarding the area with exclusive ownership is not recognized while the right subjectivity of tenants association is recognized concerning the claim for defect repair. Because of the fact that individual owner can󰡑t file a lawsuit in the reality and consolidated settlement is not easy for having multiple owners, the approach should be made from the point of corporation law. Therefore, it is needed to recognize the position of litigant by accepting the right subjectivity of tenants association when agreements from certain number of tenants are guaranteed.

우리나라에서 임대주택의 공급이 시작된 지 50여년이 지나고 있지만 여전히 임대주택의 부족에 따른 전세대란이 반복되고 있다. 이는 서민들의 주거안정에 필수적인 공공임대주택의 공급량이 절대적으로 부족하기 때문에 나타난 결과라고 할 수 있다. 통계를 보면, 1971~2012년 사이에 우리나라에서 공급된 총 주택공급량 대비 임대주택의 공급비율은 15.6%에 불과하다. 특히, 서민들의 주거문제에 중요한 역할을 담당하는 공공임대주택의 공급량은 총 주택공급량 대비 8.0%에 지나지 않는다. 이처럼 공공임대주택의 공급비율이 낮은 것은 공공임대주택의 공급체계에 문제가 있기 때문이며, 이에 대한 근본적인 해결방안을 찾는데 연구의 목적을 두었다. 연구를 통해 첫째, 임대주택시장을 안정시키기 위해서는 부족한 공공임대주택의 공급을 확대시켜야 하며, 둘째, 지자체의 공공임대주택 공급기능을 확대하여야 하며, 셋째, 진정한 의미의 공공임대주택인 영구임대, 국민임대, 장기전세 등이 더 많이 공급되게 구조를 개선해야 한다는 점을 제시하였다.

More than 50 years have passed since the beginning of supplying of rental housing in Korea, but the house-leasecrisis is repeating due to insufficiency in rental housing. This can be said to be the result arising from the definite insufficiency in the supply of public rental housing which is compulsory in residential stability of commoners. According to statistics, the supply rate of rental housing compared to the total supplied housing supply in Korea between 1971 and 2012 remains at only 15.6%. In particular, the supply of public rental housing which takes an important role in the residential problems of commoners remains only at 8.0% compared to the total housing supply. As such, the reason why the supply rate of public rental housing is low is because thereare problems in the supply of public rental housing, and we must find the fundamental problem and prepare an improvement strategy. First, through out the research, the supply of public rental housing must be expended to stabilize the rental housing market. then, local authorities also have to supply public rental housing for their community. Finally, the system must be improved to supply permanent, national and long-term rentals which are the types of real public rental housing.

이 연구의 목적은 상권의 사업체 집적이 상가권리금에 영향을 주는 효과를 분석하는 데 있다. 통상 우리나라 부동산시장에서 거래되는 상가권리금은 상점의 매출액에 많은 영향을 받는다. 그래서 상가권리금을 산정할 때, 상권의 매출액에 많은 영향을 미치는 상권내의 동종 및 이종(異種) 사업체간의 보완 및 경쟁관계를 고려하여 결정해야 한다. 이 연구 결과는 다음과 같이 요약할 수 있다. 첫째, 서울시에서 전통적으로 도심의 기능을 담당하는 서울시 중구는 상가매매가격과 상가권리금이 모두가 높다. 둘째, 상권의 성격에 따라 집적된 사업체의 종류와 상가권리금의 수준이 차이가 있다. 서울시 송파구와 동대문구에서는 과일가게가 많으면서 상가권리금도 높다. 그리고 pc방은 많은데 상가권리금이 낮은 지역은 서울시 강서구와 강동구이다. 흥미롭게, 미용실이 군집해 있는 서울시 강남구, 송파구, 성북구, 중랑구는 상가권리금도 높게 형성되었다. 아울러, 제과점이 많은 곳에 해당하는 강남구, 송파구, 마포구, 관악구, 광진구도 상대적으로 상가권리금이 높았다. 따라서 부동산감정평가사, 부동산자산관리자 등은 상가권리금을 산정할 때 상가임대료, 상권내의 경쟁 및 보완업체의 밀집도를 고려해야 한다.

The objective of this paper is to investigate the factors determining the goodwill of stores by using 1,000 commercial lease cases at 25 retail trade areas in Seoul. The focus is on analyzing that the stores’ the sales, store location and retail trade area characteristics affects the store's goodwill. The major findings are as follows. First, the Firms agglomeration and the economic base positively affects the goodwill. also the major business of the retail trade-area and the compatibility of the store are shown to be statistically significant variables in estimating the goodwill per 3.3㎡. It means that the compatibility of the firm is empirically important an independent variable in determining the goodwill and as the major costs in the process of setting retail rents and goodwill. Second, the more the firms is located in the retail areas, the higher the goodwill are assessed. In summary, this study adopts the research hypothesis that retail trade area, location, store of the characteristics have the effects on the goodwill.

향후 부동산등기제도의 방향성과 관련하여서는 부동산디지털등기신청 등과 관련한 새로운 제도의 도입과 관련 행정정보시스템과의 연계에 있어서 좀 더 면밀한 법적 관점에서의 검토가 필요하다. 이러한 검토에 있어서 그 기준이 되는 것은 국민의 재산권 보호에 중심을 두어야 할 것이다. 이를 위해서 관련 법률 등에서 기관 간에 전산정보자료의 교환 등에 대한 강행성을 부여할 필요가 있을 것이다. 그리고 부동산디지털등기제도에 대한 현행 법제에 대한 개선방안과 관련하여서는 ①등기의 효력발생시기를 디지털화된 등기부방식에서의 접근하고, ②부동산거래신고제도와 관련하여서는 전문자격자 대리인에 의한 거래금액신고시에도 매매당사자의 확인 절차 등을 두는 방안이 필요하다. ③부동산종합공부제도의 도입과 관련하여서는 새로운 법률의 제정의 의한 입법화가 타당하다.

In relation to the directional nature of a future real estate registration system, it is necessary to review both the introduction of new system relating to a declaration for the real estate digital registration and the connection of relevant administrative information system in the closer legal viewpoint. The basis for this review shall be focused on the protection of the people's property rights. It is necessary to grant the compulsoriness to the exchange of computerized information & data between organizations in relevant laws. Furthermore, with regard to the improvement plan of current legal system about the real estate digital registration system, ① the effectiveness time of a registration can be accessible in a digitalized register type, and ② it is necessary to make a plan in which the confirmation procedure of parties to a sale is implemented by a professional agent even in the declaration of transactional amount in relation to a real estate transaction declaration system. ③ With regard to the introduction of a comprehensive public booking system of a real estate, it is reasonable to implement a legal system by the enactment of a new law.

중국은 사회주의 시장경제의 완비단계에서 기업파산법의 역할이 매우 중요하게 되었다. 그동안 중국은 상당수의 국유기업이 파산상태에 이르렀으나 이를 극복하기 위한 구조조정이나 퇴출을 위한 제도가 미비하고 절차가 합리적이 못하여, 국가경제의 개혁과 성장을 저해하였으며, 정책적 파산 등 행정기관이 파산절차에 대하여 과도한 간섭을 함으로써 경영의 효율성을 떨어뜨린다는 비판이 제기되었다. 사회가 발전함에 따라 파산법의 입법취지도 채권자와 채무자의 이익의 균형 내지는 채권자 및 채무자와 사회이익이 균형되도록 변천되어 왔는데, 회생제도의 성립은 파산법이 사회가치를 지향한 획기적인 발전이라고 할 수 있다. 즉 파산원인이 발생하였으나 구제할 가치와 회생가능성이 있는 채무자가 제도적으로 파산을 면할 수 있다면 그것은 채권자나 채무자는 물론 사회전체 모두에게 긍정적인 의미가 있다. 이러한 측면에서 중국의 회생제도(重整制度)는 기업을 살리고 파산을 예방하는 법률제도인데, 회생(重整)은 채무변제와 기업개편, 사적 권리보호와 사회이익이 조화되는 특성을 가지고 있다. 중국 기업파산법의 개정시에 개인기업과 자연인의 파산에 대한 부분이 누락된 것은 아쉬운 점이다. 그러나 중국 파산법은 우리나라나 일본 및 독일 등 대륙법계 국가는 물론 미국 등 코먼로 국가들의 여러 법제들을 모두 참고하여 이전보다 합법적이고 타당한 근거를 담고 있다. 중국에서 기업파산법이 개정되어 합리적인 회생절차의 운용이 예상되고는 있으나 법률제도와 현실 사이에는 상당한 괴리감이 있는 것이 사실이다. 우리나라 기업들이 파산을 염두에 두고 신청을 하는 경우에도 먼저 회생제도를 이용하여 파산을 면하거나 회사가 재생될 수 있도록 법적 조치를 한다면 더 좋은 기회를 맞게 될 것이다.

Role of the Enterprise Bankruptcy Law becomes very important at the completion stage of the Chinese socialist market economy. In the meantime, a fair number of Chinese state-owned enterprises fell under bankruptcy situation but criticism has been raised that a system for structure readjustment or liquidation to overcome the situation is incomplete and the procedures are unreasonable. However, pursuant to development of international society, the bankruptcy Law has been changed to balance interest between creditor and debtor or to balance public interests. China also reflected it and amended the bankruptcy law to supplement its revival program. Revival program is a legal system to save an enterprise and to prevent bankruptcy and revival has features to harmonize debt repayment, business reorganization, private right protection, and public interests. Chinese Enterprise Bankruptcy Law was amended, so it is expected operation of reasonable rehabilitation procedure will be made but it is true that there is a considerable gap between legal system and reality. It would be a good opportunity for our companies to take legal actions to avoid or to be revived using revival program first if they intend to file an application for bankruptcy.