Earticle

집합건물의 ‘관리비’에 관하여「집합건물법｣은 건물 공용부분의 관리에 관한 사항 및 그 비용의 부담을 규정 하고 있을 뿐 그 구체적 관리비의 내용에 관하여는 언급하지 아니한다. 그러나 주택법이 적용 또는 준용되는 공동주택에 관하여는 구체적인 관리비의 내역을 언급한다. 그렇다면, 이와 같은「주택법｣이 규정하는 ‘관리비’는 집합건물법이 예정하는 관리비와 어떤 차이를 가지는 비용인가. 그 관리비의 결정과 부담 및 체납관리비의 승계와 관련하여 중요한 의미를 가진다. 이 논문에서는 특히「주택법시행령｣이 규정하는 관리비의 내역을 중심으로 관리비의 의미와 부담을 정리하 고, 그 관리비 결정에 대한 사용자 참여의 필요성과 방안을 다음과 같이 제시하였다. (1) ‘관리비’란 공용부분과 구분소유자의 공유로 된 건물의 대지 또는 부속시설의 보존‧이용‧개량 및 변경을 위 한 경비는 물론이고 입주자의 공동생활의 안전 및 유지를 위한 제반의 비용을 포함하는 것으로 정의하였다. (2) 관리비를 공용부분의 보존 및 유지를 위한 경비, 입주자 공동생활의 안전 및 유지를 위한 경비, 공용부분 의 보존 및 공동생활의 안전 및 유지를 위한 공동의 경비, 및 관리비라 칭하지만 오로지 사용자 납부금의 성질 로서의 경비로 분류하여 그 중 구분소유자 부담의 관리비로서 공용부분의 보존을 위한 경비, 사용자 부담의 관리비로서공동의 이익을 위한 경비 및 납부금의 성질로서의 경비, 구분소유자와 사용자 공동부담의 관리비 로서 일반관리비(관리조직의 운영비)로 분류하였다. (3) 주택법상 공동주택인 집합건물의 관리에는 공용부분의 물적 관리와는 직접 관계없는 소위 사용자의 생활 에 요구되는 인적･물적 관리를 포함할 뿐만 아니라 관리비라고 칭하나 실질이 관리비와는 무관한 사용료, 예 컨대 전기료‧ 수도료‧ 난방비 등이 주된 관리로 되어 있어 사용자의 관리의사 결정에의 사용자 참여가 요구됨 을 지적하였다. (4) 관리비 결정에 사용자 참여의 방안으로「집합건물법」제40조 사용자(점유자)의견진술권의 한계를 보완 하는 의미에서 사용자에 의사개진위원회를 구성하여 관리위원회의 결의에 앞서 심의 또는 의결기관으로서 심 의 또는 의결을 거치도록 하는 방안을 주장하여 입법안을 제시하였다.

「Aggregate Buildings Law」regarding 'management fee' of aggregate buildings regulates merely on the management of the common areas of building and its burdened costs not mentioning about the specific contents of management fee. However, this law refers to the details of management fee of apartment building to which Housing Act applies or shall apply mutatis mutandis. Therefore, the management fee regulated by「Housing Act」has a significant meaning in relation to such issues as what different characteristics does it have apart from management fee prearranged by Aggregate Buildings Law?, making a decision on management fee, burdens and succession of default management fees. In this article, as shown below, I mainly suggest solutions and necessity of user participation when making a decision on nature and burdens of management fee based on a breakdown of management fee referred in 「Enforcement Decree of the Housing Act」. (1) 'Management fee' is defined as referring to fees for maintenance, utilization, renovation and alteration of site and attached facilities in the building designed as a section for common use and as a section for common use of sectional owners as well as general management fees for maintenance and safety of community life of the residents. (2) Usually, 'management fees' are referred to mean 'fees for maintenance of the section for common use' and joint fees for safety and maintenance of community life and conservation of the sections for common use. However, I sorted out a fee having a nature of payments by users. Among these, I categorized fees for maintenance of the sections for common use as management fees being beared on sectoral owners, fees for common interest as management fees being beared on users and as payments being beared on users, general management fees as management fees being beared jointly on both of sectional owner and user. (3) The management of aggregate building that is an apartment building in the housing act includes so called personnel and material management required for user's life, which has no direct relation with material management of the section for common use. However, I pointed out the necessity of user participation in decision -making of management of the users since the management of aggregate building also includes fees that has no relation with management such as electric light rates, water rates and heating expenses. (4) As a method for users to participate in decision-making of the management fees, I suggest a legislative bill to establish a Users Committee for Comments as consideration and reviewing organ where consideration and voting must be done before management committee reviews.

부동산 이중매매에서 다수설, 판례는 민법제103조를 적용하여 “목적 부동산을 타인에게 양도하였다는 사실을 알면서 매도인의 배임행위에 적극 가담하여 매수를 한 경우에는 그 계약은 사회질서에 반한 것으로서 절대적 무효라고 한다.” 그러나 민법 제103조는 사회질서에 반하는 법률행위의 내용을 법질서가 부정하여 그 효력발 생을 저지하는 데에 중점이 있고, 제3자를 보호하기 위한 규정이 아니다. 부동산 이중매매의 규제 법리의 기본방향은 제1매수인의 보호관점에서 접근하여야 한다. 제1매수인의 보호는 1차적으로 계약상 책임으로 보호하여 하고, 2차적으로 제2매수인의 행위가 위법성을 따는 경우에는 불법행위 책임으로 보호하여야 할 것이다. 이처럼 계약책임의 범위를 넘어 제1매수인을 보호하기 위해서는 일정한 범위에서 제2매수인의 희생이 필요하 다. 이때 제2매수인의 희생을 강요하기 위한 근거가 매도인의 배임행위에 적극 가담한 비난가능성이라고 볼 수 있다. 요컨대, 부동산 이중매매의 규제 법리는 제2매도인의 행위의 효력을 부정하는 것에 중점을 두어야 하는 것이 아니라, 제1매수인을 보호하는 방향으로 재구성하여야 한다.

Regarding dual transaction of real property, the majority opinion and judicial precedents argued and ruled, based on Article 103 of the Civil Act, that “if a purchaser is proactively involved in an act in violation of a seller’s duty even though such purchaser knew that such seller would transfer the real property for transaction to other person, any related contract is absolutely void because of violation of social order”. However, Article 103 of the Civil Act focuses on preventing the effect of any judicial act violated the social order through the negation of such judicial act by the law and order, but is not a provision for protecting any third party. The basic orientation of regulatory and legal principles regarding dual transaction of real property should be approached from the perspective of protecting the 1st purchaser. The 1st purchaser should be primarily protected under the principle of contractual liability, and also be secondarily protected under the principle of tort liability if the 2nd purchaser’s act is unlawful. As such, for protecting the 1st purchaser beyond the contractual liability, it is inevitable to victimize the 2nd purchaser to some extent. In such case, the basis for enforcing the 2nd purchaser’s sacrifice is the purchaser’s blamableness of proactive participation in an act in violation of a seller’s duty. In summary, the regulatory and legal principles regarding dual transaction of real property do not focus on the negation of the effect of the 2nd seller’s acts, but are reorganized in the direction of protecting the 1st purchaser.

집합건물의 관리주체에 대한 법적 지위를 살펴보기 위하여 먼저 집합건물관리에 관한 법령을 검토하고, 관련 법상 관리주체의 법적지위를 살펴본다. 따라서 집합건물관리에 관한 법령은 집합건물법, 주택법과 임대주택 법을 중심으로 관리주체의 법적 지위를 살펴본다. 이어서 이에 대한 문제점을 적시하고, 그 개선방안을 제시 하고자 한다. 그 문제점과 해결방안에 제시하기 위하여 첫째, 집합건물법상 관리대상과 주택법 및 임대주택법상 관리대상 을 구분하여 살펴본다. 둘째, 집합건물법상 관리주체(관리단 및 관리인)와 주택법과 임대주택법상 관리주체를 구분하여 검토한다. 셋째, 주택법상 입주자대표회의와 임대주택법상 임차인대표회의를 구분하여 설명한다. 본고에서 문제점으로 적시되고 있는 것은 관리대상이 통일되어 있지 않은 점, 해당법에 불분명한 관리주체의 법적 명시, 관리주체에 대한 불분명한 업무집행경계 등을 거론할 수 있다. 이의 개선방안으로는 관련법상 관 리대상의 규정을 통일화할 필요가 있고, 관리주체의 정의를 명확 그리고 일원화하고, 그 업무집행당사자와 업 무집행범위 또한 명확하게 규정할 필요가 있으며, 의결기관의 대표기관의 구성 및 그 직무내용을 구체화할 필 요가 있다. 종국적으로 위 문제점을 개선하기 위해서는 실정법상 애매모호한 표현을 배제하고, 정확하고 명확히 그 개념 과 범위를 규정에 표현할 필요가 있의며, 관련법상 관리주체 및 업무집행범위를 분명하게 규정함으로써 상호 관리주체 사이에 업무협조에 통한 효율화를 높이고, 위법과 부당한 업무를 저지할 수 있는 효과가 있을 것이다.

For the study about the comparison on the management authority’s legal position of congregate building, at first the related legal contents of the congregate building need to be considered and then the management authority’s legal position of congregate building will be examined. Concretely, the management authority’s legal position of congregate building might be searched base on the congregate building act, the house act and the rental house act. Through the research related problems and those solutions will be provided. For this the management object on above three acts, the management authority(management meeting and manager) and the representative meeting of the resident or the hirer on three acts. The ununique of the management authority, non-accord of the management authority with related acts and the uncertain of the business territory of the management authority can be mentioned as problems. The legal unique of the management authority, the legal concept of the management authority and the legal definiteness on the management party and his business territory could be commented as solution of these problems. Finally, the legal clear statement and the legal clear business territory and management authority have to also be regulated as solution of these problems on related acts.

｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제2조 제5호에서 집합건물의 대지는 “전유부분이 속하는 1동의 건물 이 있는 토지와 제4조 규정에 의하여 규약으로 정한 건물의 대지로 한다.”고 규정하고 있다. 즉 법률에서 규정 하고 있는 집합건물 대지에는 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지와 규약으로 정한 건물의 대지로 된 다. 그럼에도 불구하고 집합건물에 관련한 논문 및 문헌은 물론이고 판례 중에서도 법정대지라는 개념을 칭하고 그 의미를 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지와 동일한 개념으로 사용하나 견해가 일치하는 것은 아 니다. 그러나 법정대지라는 개념은 그 성립에서는 물론이고, 그 범위에 따른 구분소유자 간의 대지사용권의 행사 및 분할 여부 등과 관련하여 중요한 의미를 가진다. 본고에서는 먼저 법정대지라는 용어가 사용된 유래와 그 의미를 살펴, 기존에서 사용하고 있는 법정대지에 대 한 문제점을 지적하여 진정한 의미의 법정대지의 의미를 제시함으로써 향후「집합건물법｣과 관련한 모든 문 헌에서 진정한 집합건물 법정대지의 개념이 사용되어 질 수 있도록 하였다.

In the Item 5 of Article 2 of the「Act on the ownership and management of aggregate buildings」, site for aggregate buildings is stipulated as “land on which a building to which the section for exclusive use belongs is located” and “land which becomes the site for building” pursuant to Article 4, which means site for aggregate buildings enacted by the law is classified into two types. Notwithstanding the above, not only theses and publications but judicial precedents term only the former a “Beopjungdaeji”. That is a misnomer. It is because that the「Act on the ownership and management of aggregate buildings」define both the former and the latter as a site for aggregate buildings. In addition, the term “Beopjungdaeji” uses the meaning of “Beopjung” as one that is prescribed by law, but it is another example of misuse. This study points out wrong expression of “Beopjungdaeji” used in existing theses and publications and discusses the true meaning of the term.

유통업체간 필요 이상의 과도한 경쟁을 벌이고 있는 상황에서 대형할인점의 매출(단위면적효율)에 미치는 입 지결정 요인을 파악하고 그 영향력을 실증적으로 조사 분석하여 점포의 최적입지 선정 및 효율적인 운영을 위 한 자료로 활용하고자 한다. 이를 위해 서울과 경기도에 소재하는 160개의 대형할인점을 대상으로 매출에 미 치는 입지 결정요인을 도출, 분석을 수행하기 위한 측정지표를 마련하여 지역에 따른 점포 매출의 차이와 매 출에 영향을 미치는 변수들 간의 상호 관련성 그리고 입지 결정요인의 영향력을 파악하고자 하였다. 분석 결과, 단위면적 효율에서 강남권과 경기도 대도시 및 중소도시 간, 비강남권과 경기도 대도시 간에 유의 미한 차이가 있었으나, 나머지 지역 간에는 유의미한 차이가 없었다. 상관분석에서는 인구수, 직장인수, 1일 유동인구, 층, 공시지가, 영업면적, 건물용도, 집객시설, 경과년수, 지하철역, 주변용도, 도심지, 구도시가 단 위면적 효율에 영향을 주는 것으로 분석되었다. 또한 단위면적 효율에 미치는 영향력을 파악하기 위한 회귀분 석 결과 인구수, 1일 유동인구, 층, 공시지가, 영업면적, 경과년수, 지하철, 주변용도, 경쟁업체 등이 의미 있는 영향을 미치는 것으로 나타났다. 연구 결과와 관련하여 향 후 고려해야할 사항을 살펴보면, 영업면적이 작을수록 단위면적 효율이 큰 것으로 나타났으므로 향후 입지선정시 점포 규모를 적정하게 하는 것이 필요하며, 단위면적 효율이 높은 서울 강남권 등에 추가 입점을 신중히 고려할 필요가 있을 것이다. 또한, 1층 이외의 비교적 저렴한 비용의 점포 위치 선정 및 향후 점포입점시 거주인구, 1일 유동인구와 함께 직장인수를 중요하게 고려할 필요가 있을 것으로 보인다.

Given that an excessive competition has been carried on among distribution companies, the purpose of the study is to be used as a reference material for selecting the best location of a store and its effective operation by figuring out locational determinant factors that affect sales (efficiency per unit area) of large discount stores and conducting empirical analysis on its impacts. In order to achieve such goals, measurement index has been arranged in order to draw locational determinant factors that affect sales targeting 160 large discount stores located in Seoul and Gyunggi-do and to perform analysis accordingly. The purpose was to reveal correlation between factors affecting sales and sales disparity of stores according to location, and to discover the influential power of locational determinant factors. As a result of analysis, meaningful distinction has been detected between Gangnam area and mid to large cities in Gyunggi-do; and between non-Gangnam area and big cities in Gyunggi-do. However, meaningful distinction has not been discovered among the rest regions. In the correlation analysis, it has been revealed that some factors affect efficiency per unit area, such as population, the number of office workers, transient population per day, floors, official land value, sales area, building use, attraction facility, elapsed year, subway station, neighboring land use, downtown area, and old towns. In addition, according to regression analysis to determine influence affecting the unit area efficiency, following factors were found to be meaningful: population, transient population per day, floors, official land value, sales area, elapsed year, subway station, neighboring use, and competitors. Consideration that should be taken into account going forward in connection with the result of the study includes efficiency per unit area, which was found to get higher as the size of store gets smaller. Therefore, it is important to carefully decide on the size of a store when selecting a location henceforth. Furthermore, it is necessary to delicately consider additional entries into Gangnam area, Seoul where efficiency per unit area is found to be high. Also, it was concluded that one needs to select a relatively reasonable location other than 1st floor. and then allow for population, transient population per day, and the number of office workers when signing for a store henceforward.

이 연구는 서울시의 주요상권에 위치한 프랜차이즈 커피전문점의 상가임대사례를 이용하여 상가권리금의 모형을 구축하는 것이 목적이다. 이 논문은 커피전문점의 상가의 성과, 상권수준에서의 상가임대료, 지역경제가 상가권리금에 미치는 효과를 다루었다. 상가임대료 및 상가의 매출이 상가권리금의 중요한 결정요인이라는 것을 우리의 연구에서 다음과 같이 보였다. 첫째, 프랜차이즈 커피전문점의 상가권리금과 매출액사이에는 높은 정(+)의 상관관계가 있으며 3.3㎡당 상가매출액 및 상가월세, 상가보증금은 3.3㎡당 상가권리금을 추정할 때 통계적으로 유의한 영향력 있는 독립변수로 나타났다. 상가임대료는 커피전문점의 상가권리금을 결정할 때와 사업 창업의 과정에서 중요한 비용이라는 것을 의미한다. 둘째, 상가보증금과 상권내의 스타벅스 커피점의 수는 상가권리금의 결정에서 중요하다. 셋째, 상가면적은 상가권리금에 정(+)의 효과를 주는 것으로 나타났다. 요약하면, 커피전문점이 입지 및 상점의 특징이 상가권리금에 영향을 준다는 연구가설을 채택한다.

The objective of this research is to develop a model of the goodwill of coffee store by using franchised coffee store leases in Seoul. The article deals with the impact coffee stores’ the performances, retail rents at the market level, local economic base on the coffee store's goodwill. Our results show that the important goodwill determinants are retail rents and store sales as follows, First, there is a high positive correlation between the goodwill and the performances, the monthly rents and the deposit money are shown to be statistically significant variables in estimating the goodwill per 3.3㎡. It means that the retail rent is empirically important an independent variable in determining the goodwill and as the major costs in the process of starting the business. Second, the deposit money per 3.3㎡ and number of number of Starbucks stores in the retail trade areas are important in determining the goodwill. Third, the size of the shop has the impacts on the goodwill per 3.3㎡ positively. In summary, this paper adopts the research hypothesis that location and property of the characteristics, which is located in the coffee stores have the impacts on the goodwill.

지난 몇 년간 건축물의 안전성 문제로 논란이 되어왔던 공동주택의 수직증축 리모델링 제도가 4월 25일부터 전면 시행되었다. 이번 시행으로 아파트는 3개 층을 수직증축 할 수 있게 되었고, 가구수도 15%까지 늘릴 수 있게 되었다. 또한 전용면적 85㎡이하 아파트는 40%, 85㎡초과 아파트는 30%까지 전용면적을 확장할 수 있게 되었다. 그리고 85㎡초과 아파트는 1가구를 2가구로 세대구분을 할 수 있게 되어 임대수익을 얻을 수 있게 되 었다. 조합원들은 수직증축 리모델링 사업을 통해 분담금을 줄일 수 있고, 자산가치가 높아지고, 부족한 편의시설을 확충할 수 있어 시장이 활성화 될 것이라는 기대감이 높아지고 있다. 그러나 수직증축 리모델링이 활성화되기 위해서는 사업과정에서의 불합리한 규정과 임대수익을 얻을 수 있는 세대구분에 대한 규제를 완화해 주어야 한다. 본 연구는 수직증축 리모델링의 본격적인 시행으로 나타나고 있는 활성화의 문제점과 활성화 방안을 제시하였다.

The system of renovation for vertical expansion that has been controversial for a few years due to safety of buildings was completely put into effect since April 25th. With implementation of this renovation for vertical expansion, 3 more floors could be vertically expanded for apartment houses, and the number of households also can be increased up to 15%. Besides, the apartment house less than 85㎡ for arear of exclusive use can increase its area for exclusive use up to 40% and the apartment house exceeding 85㎡ up to 30%. And the apartment houses exceeding 85㎡ for area of exclusive use can divide one household into two households so that they can make a profit from renting their houses. Members of an association are expecting that a market could be revitalized since they can reduce their alloted charges through the renovation project for vertical expansion, asset value is raised and insufficient amenities can be supplemented. However, unreasonable regulations in the process of progressing projects and regulations on households division that people can make a profit should be mitigated in order to revitalize renovation of vertical expansion. This study is problems of revitalization that are created due to full-fledged implementation of renovation for vertical expansion and a plan for revitalization were suggested.

부동산거래는 국민경제생활에서 차지하는 비중이 중요하기 때문에 부동산거래에 있어 공정한 거래가 이루어 질 수 있도록 해야 한다. 또한 부동산은 동산 등과 달리 그 경제적 가치가 매우 크기 때문에 부동산거래질서가 안정적으로 이루어질 수 있도록 공인중개사의 불공정행위를 감독해야할 필요성이 크다. 더욱이 국토해양부에 부동산친목회의 담합 등으로 인한 부동산거래질서가 심각하게 훼손되고 있다는 민원이 급증하자 2012년 8월 20일 ⌜공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법규⌟ 개정안이 공포되었다. 그러 나 공인중개사에 의해 이루어지는 전세담합, 매물정보 독점, 조세회피, 매매가격담합 등과 같은 수많은 문제 들이 아직도 근절되지 않고 발생하고 있음에 따라 부동산거래질서가 심각하게 파괴되고 있다. 뿐만 아니라, 부동산과 경기침체기로 인하여 국민의 주거안정, 국민경제활성화 등과 관련해 부동산시장의 안정화가 필요한 상황에서 일부 부동산중개업자친목회를 중심으로 업자 간의 공정한 경쟁을 막고 담함, 자기거래 등으로 인해 독점화하는 현상이 더욱 은밀하게 확산되고 있다. 이와 같이 공인중개사불공정행위에 대한 불충분한 감독으로 인하여 부동산거래질서가 불공정하고 불투명해 지는 것을 충분하게 방지하고 있지 못하고 있는 것이 작금의 현실이며, 심각하게 우려할만한 상황이다. 따라 서 여전히 공인중개사의 불공정행위가 급격하게 증가되고 있음에 따라 부동산거래시장에서의 공인중개사 불 공정행위에 대한 적절하고도 법제도적인 대처가 시급한 실정이다. 그러므로 본 연구에서는 공인중개사 불공정행위의 실태를 분석하고 공인중개사불공정행위와 관련하여, 우리 헌법 제119조가 천명한 시장비배의 남용을 방지하고 경제주체간의 조화, 경제민주화 실현을 위한 규제와 조 정을 위하여 제정된 하위 법률인 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」과 ⌜독점규제 및 공정 거래에 관한 법률」을 살펴보고 아울러 부동산거래에 있어 공인중개사 불공정행위의 문제점을 검토하여 이를 통한 공인중개사 불공정행위 감독에 대한 국가의 입법적 과제를 제시하였다.

Since real estate transactions are accounted for in the economic life of the people, it is important to make a fair transaction possible. Unlike movable assets, the economic value of real estate is so large that it may be necessary to make real estate transactions reliable via the management and supervision of the unfair acts of realtor. Moreover, the Ministry of Land has been received surging complaints that real estate transaction are being damaged by means of fixing a social gathering. An amendment was promulgated as August 20, 2012 of Report on the business and real estate transactions realtor Act. However, there still are a number of problems such as charter made ​​by the realtor fixing, exclusive sale information, tax evasion, trafficking and price-fixing. These problems are not eradicated at all, which resulted in a serious destruction of real estate transactions. Due to the downturn of the real estate economy, people's housing stability and national economy is required in relation to the stabilization of the situation in the real estate market. Unfair privatization is spreading stealthily more and more by way of fixing social gatherings and unfair competitions among suppliers. Thus, the situation is seriously worrying because of inadequate management and supervision. It is true that a real estate transaction is becoming unfair and opaque. So it is very urgent to have a proper legal framwork regarding unfair trading practices of realtors because unfair transactions are still being increased rapidly according to the real estate market. Therefore I will review on 'Act concerning Report of Purchases or Sales of Real Estate Property and the Real Estate Agents' and ' the Monopoly Regulation and Fair Trade Act'. In addition, I will examine the issue of unfair transactions of realtor real estate. This research will allow me to contribute to the establishment of fair real estate transactions by proposing a national legislation task regarding the supervision and administration of the unfair real estate transactions.