Earticle

1960년대 이래 서울 마포에 국내 첫 단지형 아파트인 마포아파트가 들어선 이래로 우리나라는 아파트를 포함한 공동주택의 건설이 성장을 거듭하여, 오늘날 전체 주거의 70%를 넘고 있다. 공동주택은 주거를 안정시키는데 많은 기여를 하였으나, 몇 가지 문제점도 안고 있다. 공 동주택의 하자 발생 문제, 유지 및 보수문제, 층간소음 문제, 리모델링 관련 문제, 관리비 및 장기수선충당금 문제, 입주자대표회의 구성 및 운영 문제 등 공동주택의 관리, 운영 등에 관한 갈등이나 분쟁이 최근 에 많이 발생되어 불필요한 사회경제적 비용이 급증하고 있다. 따라서 이를 슬기롭게 해결할 필요가 있는데, 공동주택관리와 관련한 분쟁이 발생하는 경우 이를 분쟁조정위원회가 해결하고 있다. 분쟁조정을 잘 해결하기 위해서는 공동주택관리법 제36조 및 제37조, 제71조에 규정 된 법정 내용과 그 외에 통신시설 문제, 전자파 문제, 단지내 안전 문 제, 사람이 살아가는데 생겨나는 각종 사회적인 문제 등도 해결하기 위한 보다 실질적인 방안이 필요하다. 최근에는 거래 또는 당사자간 분쟁을 조정(mediation)을 통하여 해결하고자 하는 움직임이 국제적으 로도 확산되고 있어서 조정의 합의를 국내 관할지를 넘어서 제3국에서 도 집행이 가능하도록 하자는 노력이 결실을 맺고 있다. UN 국제상거 래법위원회(United Nations Commission on International Trade Law) 는 새로운 국제협약인 ‘조정으로부터 도출된 국제적 화해합의에 관한 유엔협약(United Nations Convention on International Settlement Agreement Resulting from Mediation)을 2017년 7월에 마무리하고, 2018년 12월 UN총회에서 채택되었다. 어찌하던 간에 우리는 앞으로 도 공동주택에서 계속 살아가야하기 때문에 거주자나 사용자를 중심으 로 하는 갈등과 분쟁과 관련하여 자체적으로 해결하거나 교육이나 연 수 등 현명한 방법이 필요하다고 하겠다. 본고에서는 최근에 문제가 많이 발생하는 층간소음에 관한 분쟁, 장기수선충당금에 관한 분쟁 및 입주자대표회의에 관한 분쟁의 해결을 중심으로 다루고자 한다.

Since the erection of the Mapo Apartment, the first apartment complex in Mapo-gu, Seoul in the 1960s, there has been a growth spurt of multi-family housing units in Korea, including apartment complexes, and they constitute over 70% of all residence types nowadays. A multi-family housing unit played a large role in stabilizing residence but it also poses many problems, including construction defects, maintenance and repair, upstairs noise, utility fees, long-term repair reserve, composition and operation of tenant representative and more, increasing unnecessary social costs. It is necessary to prudently resolve them, and disputes in connection to multi-family housing units is resolved by the dispute resolution committee. To resolve disputes, we need stipulations in articles 36, 37 and 71 in the Multi-Family Housing Management Act and other practical solutions for issues against communication facilities, EMP, facilities safety, and other social problems.

판례 및 다수설은 전유부분과 대지사용권과의 관계를 종속적 일체불가분의 관계로 파악하고 있다. 따라서 전유부분에만 설정된 저당권에 의하여 경매가 개시되더라도 저당권의 효력은 그 종된 권리인 대지사용권에도 미치므로 전유부분만을 경락받은 매수인은 대지사용권도 함께 취득하게 된다. 더 나아가 대법원 2001.09.04. 선고 2001다22604 판결은 경매법원이 전유부분에 대한 저당권을 실행하면서 대지지분에 대한 감정평가액을 반영하지 않은 채 최저매각가격을 정하여 경매절차를 진행한 경우에도 전유부분 뿐만 아니라 대지지분에 대한 이전등기를 경료 받은 매수인에게 원래의 대지지분권자는 대지지분에 대한 가액을 부당이득으로서 반환청구할 수 없다고 한다. 이것은 매수인이 전유부분의 대가만 지급하면 대지공유지분에 대한 대가를 지급하지 않아도 대지공유지분을 취득한다는 논리로서 일반인의 법감정으로는 도저히 이해하기 어렵다. 그럼에도 불구하고 판례가 이와 같은 태도를 취하는 것은 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있는 것으로 생각된다. 그렇다면 전유부분의 매수인은 언제나 종된 권리로서 이와 같은 대지사용권(대지공유지분권)을 취득하며 더욱이 대지지분에 대한 대가의 지급없이도 이러한 권리를 취득하는 것은 정당한가. 이에 대하여 최근의 유력한 견해들은 대지공유지분권이 전유부분의 종된 권리라는 것에 대해 의문을 제기한다. 대지사용권이 없는 구분소유자에 대하여 대지공유지분권자가 가지는 구분소유권 매도청구권(집합건물법 제7조)과 토지와 건물 중 토지에 대한 권리의 우위성을 인정하는 우리민법의 기본원칙에 따를 때 과연 대지에 대한 권리를 건물에 대한 권리의 종된 권리로 파악할 수 있는지는 의문이다. 더욱이 대지공유지분권의 무상이전과 그로 인해 대지공유지분권을 박탈당한 원래의 대지지분소유자에게 부당이득반환청구권도 인정되지 않는 것은 납득하기 어렵다. 이에 대지사용권의 개념을 판례와 달리 이해하는 방식으로 문제점을 해결하고자 한다. 즉 대지사용권을 대지에 대한 권리(대지공유지분권) 자체가 아니라 대지에 대한 권리 중 용익권능만을 대지사용권이라고 함으로써 대지사용권과 대지공유지분권을 분리하여 이해하는 것이다. 이에 따르면 전유부분에 대한 경매에서 매수인이 전유부분과 함께 대지사용권을 취득하더라도 대지사용권은 대지지분권이 아니라 대지에 대한 권리 중 용익권능만을 취득하므로 원래의 대지공유지분권자는 전유부분의 매수인에게 자신의 권리(대지공유지분권)를 빼앗기기 않게 되는 반면, 전유부분의 매수인은 전유부분의 소유를 위한 대지사용권을 취득함으로써 건물철거의 위험으로부터 해방된다. 이 경우에는 대지공유지분권의 박탈이 발생하지 않으므로 부당이득의 문제도 발생할 여지가 없다. 다만 이와 같은 경우에 대지공유지분권자는 용익권능이 제한되는 토지소유권을 취득하게 되나 그렇다고 하여 민법상의 물권법정주의에 반하는 새로운 물권의 창설로 보기는 힘들다. 왜냐하면 이 경우 소유권의 탄력성의 문제로 해결가능하기 때문이다. 이 글은 대법원 2001.09.04. 선고 2001다22604 판결을 계기로 일관되게 형성되어 온 ‘전유부분매수인의 대지사용권의 무상취득과 부당이득 부인’이라는 판례의 입장을 비판적으로 검토하고 이에 대한 대안으로서 대지사용권 개념을 재구성하였다.

Judicial precedents and majority theories view the right to use site as accessory right of the section for exclusive use. Therefore, a successful bidder acquires the right to use site as well as the section for exclusive use according to the d​ecision of successful bid in the auction procedure. Furthermore, according to Supreme Court Decision No. 22604 of 2001-Da, even if the auction court proceeds the auction procedure without reflecting the appraisal value of the share of site, so that the buyer acquires the right to use site as well as the section for exclusive use when a mortgage is executed for the section for exclusive use, the original land share owner can not claim the return of appraisal value of the land as unjust enrichment. It is hard to comprehend the legal basis that the buyer will receive land share ownership even if the buyer does not pay for the share of site if the buyer pays only the section for exclusive use. This paper questions the opinion of the judicial precedents which denies the original land share owner’s right for the compensation for unfair profits gained by the buyer when the buyer acquires only the section for exclusive use and restructures the concept of the right to use site as an alternative. In other words, the judicial precedents understand the right to use site as the right to the land, that is, the right of share of site but the researcher understands the concept of the right to use site as the right of using the site, not the right to the land (the right of share of site) and separates the right to use site from the right of share of site. In this way, the right to use site acquired by the buyer who in the auction procedure acquired only the section for exclusive use is merely the right of using the site according to the right to own the section for exclusive use, so that the original land share owner does not lose his ownership. Therefore, there is no possibility of a problem of unjust enrichment.

구분소유권은 일반적으로 당해 건물에 구조상의 독립성, 이용상의 독립성, 그리고 소유자의 구분소유의 의사가 존재하는 경우에 등기행위 이전이라고 할지라도 성립한다. 즉 구분소유권의 성립을 위한 요건은 1동의 건물의 존재, 구조상․이용상의 독립성을 갖춘 구분건물의 존재, 구분행위의 존재 등을 필요로 함에 대한 이견은 없지만, 건축물대장등록 또는 등기와 같은 공시방법까지 갖추어야 하는 것인지는 논란이 있어 왔다. 우리 집합건물법은 일본의 구분소유법과 유사한 입법태도를 취한다. 즉 구분소유권의 성립에 있어서 등기를 요하고 있지는 않고, 단지 제3조 공용부분의 규정에서 규약으로 정해지는 공용부분에 대해서만 공용부분이라는 취지를 등기하도록 하고 있을 뿐이며 그 외의 건물부분에 대해서는 등기규정은 존재하고 있지 않다. 구분소유권의 성립에 있어 공시방법을 필요로 하는지에 관해서는 집합건물의 신축과 이미 있는 집합건물을 구분 소유하는 경우로 나눌 수 있다. 수인이 구분소유하기로 약정하고 건물을 신축하는 경우에 민법 제187조에 의한 법률규정에 의한 구분소유권의 취득으로서 등기․등록과 같은 공시방법을 갖추지 않더라도 구분행위가 완성된 시점에 구분소유권은 성립된다. 그러나 이미 완공된 1동의 건물을 구분하여 소유권을 성립시키고자 할 경우에는 구분행위에 의한 소유권의 변동은 법률행위에 의한 물권의 변동이므로 구분행위 이외에 성립요건주의를 취하는 현형 민법 제186조에 의하여 건축물대장에 등록되고 건물등기부에 구분소유자로 등기되어야 구분행위는 완성된다. 이는 기존 이미 완공된 1동의 건물을 구분해서 소유권을 성립시키고자 할 경우에는 법률행위로 인한 물권변동으로 구분소유권이 성립되기 위해서는 민법 제186조에 의해 등기와 같은 공시수단이 필요하고, 법률행위 이외의 건물의 신축에 의한 집합건물의 구분소유권은 민법 제187조에 의해 구분소유권은 구조상․이용상 독립성과 구분행위(등기․등록은 포함되지 않음)만으로 구분소유권이 성립된다는 것을 의미한다.

The right to divided ownership is generally said to constitute a right of divided ownership even before the act of registration if the building has architectural independence, independence of use, and the intention of the owner to separate the property. In other words, the requirement for the establishment of the right to divided ownership has not been disagreed with the need for the existence of buildings in the first section, the existence of separate buildings with independence in structure and usage, and the existence of such acts, but it has been debated whether the disclosure method such as registering or registering a building register has been adopted. Our Aggregated building law takes a similar legislative attitude to Japan's separate ownership law. In other words, registration is not required for the establishment of divided ownership rights, but only for the public sector defined by the regulations in Article 3 public sector, there is no registration requirement for the other building sector. The need for a disclosure method in the establishment of a right of divided ownership can be divided into the establishment of a new building and the divided ownership of an existing collective building. In the case of building a new building under which the person agrees to own separately, the right to separate the building shall be established upon completion of the acts, even if it does not constitute a disclosure method, such as registration and registration, as the acquisition of the right to divided ownership under the provisions of the Civil Code 187. However, to establish ownership by separating the already completed building of the building, the change in ownership by the act is a change in the rights of the objects by law, so the acts of distinction are not completed until they are registered in the register of buildings according to Article 186 of the Current Civil Act. In order to establish ownership by separating the existing completed buildings, the right to separate the existing buildings from the previous section is required by the public disclosure measures such as registration under Article 186 of the Civil Act, and the right to separate the buildings other than legal acts is only included in the category of ownership according to Article 187 of the Civil Act.

전용사용권은 공용부분이나 대지를 구분소유자 또는 제3자가 단독으로 사용할 수 있는 권리이다. 전용사용권은 구분소유자의 전용사용권과 제3자의 전용사용권으로 구분해 볼 수 있다. 구분소유자의 전용사용권은 공용부분이나 대지에 대한 지분권과 다른 구분소유자의 사용금지청구권이 결합된 권리라고 볼 수 있다. 사용금지청구권의 근거는 규약이나 집회의 결의 또는 모든 구분소유자의 합의이다. 제3자의 전용사용권은 공용부분이나 대지에 대한 임차권이라고 볼 수 있다. 전용사용권은 집회의 결의나 규약에 의해서 설정되거나, 분양자가 전용사용권과 전유부분을 함께 분양하면서 이를 분양계약에 반영하여 모든 구분소유자들의 합의에 기초하여 설정되기도 한다. 전용사용권은 전유부분과 일체로 취급된다. 구분소유자의 전용사용권은 지분권과 다른 구분소유자에 대한 사용금지청구권이 결합한 형태인데, 공용부분이나 대지의 지분권은 전유부분과 일체성을 갖는다. 그리고 사용금지청구권의 근거가 되는 규약이나 집회의 결의도 특별승계인을 구속한다. 또한 공용부분이나 대지의 관리에 관한 구분소유자의 합의는 공유자의 공유물 관리에 관한 특약이며 특별승계인에게 승계된다. 따라서 구분소유자의 전용사용권은 전유부분과 일체로 처분된다. 다만 제3자의 전용사용권은 임차권에 해당하므로 관리단이나 구분소유자의 동의가 없으면 제3자에게 이전될 수 없다.

A right of exclusive use is the right of a unit-owner or a third party to use the site or common elements without the interference from the other. The right of exclusive use of a unit-owner is different from that of a third party from a legal perspective. The right of a unit-owner is the combination of the interests of the site or common elements with the right to prevent the other unit-owner from using that site or common elements. The bylaws of a condominium, the resolution of meeting of the unit-owners, or the unanimous agreement of unit-owners may be the legal basis for the right to prevent the use of the other unit-owners. The right of a third party to use the specified parts of the site or common elements is a right of lease. The right of exclusive use may be established by the bylaws of a condominium or the resolution of the meeting of unit-owners, or may be set on the basis of unanimous agreement of all unit-owners, which they reached by signing the contract with the developer who plans to sell the unit of condominium with the right of exclusive use for it. The unit-owner’s right of exclusive use is a combination of the right to prevent the use of the other unit-owner and the interest in the site or the common elements of the condominium which is unseparable from the unit, so the right of exclusive use is treated as an integral part of the unit of condominium. Bylaws of the condominium or the resolution of the meeting of unit owners and the unanimous agreement of the unit-owners has the effect on the third party, the successor of the unit also has the right of exclusive use for it and he can claim it to a third party. The right of exclusive use of a third party, however, is right of lease of the site or common elements, so can not be transferred to the other without the consent of the association of the unit-owners or the agreement of the unit owners.

대법원 2018. 7. 12. 선고 2017다291517, 291524 판결의 대상사건 은 주상복합형 집합건물의 일부가 대규모점포로 사용된 경우이다. 이 사건에서 분양시점부터 대규모점포관리자에 의하여 전체 건물이 관리 되던 중 집합건물법상 관리인이 선임되어 대규모점포관리자와 관리인 사이의 권한관계에 관한 분쟁이었다. 또 주차장 등 공용부분의 관리 및 수익금의 귀속도 문제되었다. 주상복합형 집합건물의 일부가 대규 모점포로 사용되는 경우에는 유통산업발전법의 대규모점포등관리인과 집합건물법의 관리단이라는 2가지 관리주체가 병존한다. 동 판결에서 는 양 주체의 권한관계를 분명히 판사하지는 않았다. 향후 양립하는 2 가지 관리조직사이의 법적 분쟁을 원활히 할 수 있는 구체적인 기준이 확립되어야 할 것이다. 대규모점포관리자는 “상거래질서의 확립, 소비자의 안전유지와 소비 자 및 인근 지역주민의 피해·불만의 신속한 처리, 그 밖에 대규모점포 등을 유지·관리하기 위하여 필요한 업무”를 행하며, 구분소유건물의 관 리는 관리단의 업무이다. 관리비와 관련하여서는 각각의 관리주체의 업무와 관련된 관리비는 각각의 관리주체가 부과·징수하는 것으로 보 아야 한다. 따라서 ‘대규모점포의 유지·관리 비용으로서 관리비’는 대규 모점포관리자가 부과·징수하고, 구분소유건물의 소유에 기한 관리에 관 계된 관리비는 관리단이 징수하는 것을 보아야 한다.

Supreme Court 2018. 12. 12. Decision 2017 Da 291517, 291524. The judgment is the case that a part of the mixed-use residential building is used as a superstore store. In this case, since the whole building was managed by the manager of superstore from the time of sale, a manager was appointed under Act on Ownership and Management of Condominium Buildings, and it was a dispute over the authority relationship between the manager of superstore and the management team. In addition, management of co-owned part such as parking lot and attribution of profit were problem. When a part of a residential complex is used as a superstore, there are two kinds of management bodies, such as a manager of superstore by Distribution Industry Development Act, and a management team of Act on Ownership and Management of Condominium Buildings. The decision did not explicitly judge the authority relationship between the two entities. Specific standards should be established to facilitate legal disputes between the two compatible management organizations. Manager of superstore shall perform “Establishment of commercial transaction order, Maintenance of the safety of consumers and prompt handling of losses and grievances suffered by consumers and residents in the neighborhood, Other affairs necessary to maintain a superstore, etc.”. Management of Condominium Buildings is the task of the management team. In management fees, each management entity shall impose and collect administrative expenses related to their work Therefore, as a maintenance cost for a superstore, management fees are imposed and collected by a manager of superstore. The management fee for management of condominium buildings shall be collected by the management team.

본 연구는 서울을 대상으로 대도시의 주거환경이 주민들의 심리적·정신적 건강에 미치는 영향을 분석하였다. 질병관리본부가 조사한 지역사회건강조사 자료를 이용하여 지역특성이 주민들의 자기건강평가, 스트레스, 우울감에 미치는 맥락효과를 분석한 연구결과는 다음과 같다. 첫째, 지역사회건강조사를 토대로 주관적 건강평가, 스트레스, 우울감의 세 가지 종속변수의 변동에 영향을 미치는 독립변수를 분석한 결과, 건강의 유형에 따라 차이는 있지만 개인적 특성 차이가 대부분을 차지하고 있는 반면 지역 간 특성차이는 크지 않았다. 이는 우리나라 대도시에 있어서는 지역환경에 따른 개인건강의 차이가 크지 않다는 것을 의미하고 이는 지역환경의 영향이 적다는 것을 의미한다고 볼 수 있다. 둘째, 비록 지역특성의 차이가 건강에 미치는 영향이 적을지라도 몇 가지 유의미한 변수가 있었다. 본 연구 결과 스트레스의 경우 문화시설과 지역안전성, 그리고 의료시설이 유의미한 변수이고, 우울감의 경우 주택가격과 영세가구의 비율 그리고 안전성이 유의미한 변수인 것으로 나타났다. 따라서 심리적ㆍ정신적 건강에 중요한 지역특성은 주택특성, 사회경제적 특성, 안전성, 그리고 건강집합자원이 중요한 요인인 것으로 나타났다. 한편 개인 및 가구특성과 관련하여 심리ㆍ정신건강에 영향을 미치는 요인은 질병별로 차이가 있는 바 우울감의 경우 성별, 가구원수, 기초생활수급여부, 질병여부, 교육수준, 그리고 배우자 유무 등인 것으로 나타났다. 본 논문은 이와 같은 분석결과를 바탕으로 우리나라 대도시의 지역사회 건강정책과 관련한 시사점을 제시하였다. 먼저 사회적 혼합정책을 통하여 슬럼발생을 원천적으로 방지할 필요가 있다. 그동안 우리나라 대도시에서는 일부 지역에 저소득 영세민이 집단적으로 거주하는 취약지역이 자연적으로 발생하거나 저소득계층을 위한 장기임대주택을 집단적으로 형성하는 정책을 추진해 왔는데 이는 사회적 배제와 소외감을 야기하고 나아가 우울감과 같은 정신건강에도 영향을 미치므로 근린의 사회적 포용정책을 통하여 열악한 취약근린이 형성되는 것을 방지할 필요가 있다. 그리고 취약지역의 주거환경을 개선하는 것이 필요하다. 주택가격은 건강에 영향을 미치는 중요한 요인의 하나로 나타났다는데 주택가격이 높다는 것은 주거환경이 좋다는 것을 의미한다. 따라서 주택의 사회적, 물리적 환경을 개선하는 작업이 필요하다. 그리고 마지막으로 지역의 범죄발생 위협을 감소시킴으로써 안전성을 확보할 필요가 있다. 외국의 사례에서 많이 볼 수 있는 것처럼 범죄에 취약한 지역의 주민들은 심리와 정신건강 측면에서 많은 고통을 안게 된다. 우리나라의 지역사회 안전이 외국과 같은 수준으로 나쁜 정도는 아니지만 점점 악화되어 가는 경향이 있고 이는 주민들의 건강에도 영향을 미칠 수 있으므로 보다 적극적인 대책을 마련할 필요가 있다.

It has long been recognized that health is directly associated with personal household factors. However, since 1930’s there has been an ongoing debate regarding whether there are contextual effects or neighborhood effects on the health of adults in large metropolitan area. It has been suggested that the effects are prominent in the metropolitan areas in the United States. In Korea too there has been a limited number of research on the issue but the analysis results regarding whether there are the contextual effects or not indicate inconclusive. In this regard, this study attempted to examine the presence of contextual effects of the residential environment on self-rated health, stress, and depressive symptoms of adults in Seoul Metropolitan City with the hierarchical linear model. In the analysis this study used the data of ‘community health survey’ by Korea Centers for Disease Control & Prevention(KCDC) for the health diagnosis and the personal and household characteristics. To test the contextual effects the neighborhoods were defined by Gu districts and data of the 25 districts from a variety of secondary sources provided by Seoul City and Korean Statistical Information Service (KOSIS) were employed. The analysis results indicated that the contextual effects of residental environment on the self-rated health, stress and depression symptoms were minimal compared to personal and household characteristics. In particular ICCs of the unconditional models indicated less than 1%. Even if ICCs were low, among the three health diagnosis depressive symptoms appeared to be the most influenced by neighborhood characteristics. The analysis results of the hierarchical linear model showed that even of the contextual effects of the residential environment were low, some variables such as housing price, socioeconomic characteristics, safety, and collective heath resources of the neighbors were significant for the psycho-mental health. Also, the variables of personal and household characteristics in the 1st level that were significant differed by health diagnosis. In the case of depression symptoms the variables such as gender, number of household member, social security, experience of serious illness, educational attainment and spouse were significant. Based on the analysis this study suggested reasons why the contextual effects were so low in the large metropolitan areas such as Seoul city. Also, this study discusses policy implications for the analysis. In particular the social mix policy, improvement of housing conditions of the disadvantaged neighborhoods and security from crime were suggested to be important policy instruments for the health of adults in the neighborhood context.