Earticle

아파트를 비롯한 공동주택의 관리와 관련한 사회적 관심이 증가하고 있다. 그 근간에는 아파트관리의 불투명성이라는 문제가 주류를 차지하고 있어서 공동주택 관리의 부정적인 측면을 부각시켰다고 할 수 있다. 특히 행정기관에서 실시한 공동주택 관리 실태조사는 부정단속 적발이라는 측면이 컸다. 그런데 지자체의 실태조사는 공동주택단지의 특성이나 정황에 관계없이 「주택관리업자 및 사업자선정지침」의 조항만을 근거로 부적정 여부를 판단하고 있다는 점에서 입주자대표회의의 자율성이나 효율적인 관리를 위한 의사결정은 배제되는 측면이 있다. 2016년 8월 12일 시행 예정인 「공동주택관리법」은 공동주택을 투명하고 안전하고 효율적으로 관리하기 위하여 “공동주택의 관리에 관한 사항을 정함으로써 공동주택을 투명하고 안전하며 효율적으로 관리할 수 있게 하여 국민의 주거수준 향상에 이바지함을 목적”으로 하고 있고 동 법 내에서는 전문관리에 대해 규정하고 있다. 법에서 규정하는 전문관리 규정을 근거로 관리현장에서 전문관리를 실시하게 되는데 사실상 전문관리의 주체를 결정하는 입주자대표회의의 자율적인 의사결정은 인정되고 있지 않은 현실이다. 본 고에서는 주택관리법령에서 규정하는 전문성과 공동주택 관리현장에 전문성이 최대한 발휘될 수 있는 조건이 무엇인지 고찰해보았다. 전문관리를 지향하는 이유는 단지마다 다른 상황 하에서 최대한 적합하고 효율적인 방법을 통해 관리를 실시함으로써 건물의 안전, 비용의 경제성, 입주자의 삶의 질 향상을 도모하는 것일 것이다. 당면과제와 개선방안으로 공동주택 관련 법령에서는 입주자의 재산과 안전을 보호하기 위하여 필수적인 사항을 규정하고 실무상 참고할 내용은 유연하게 현장에서 참고할 수 있도록 분류할 필요가 있을 것이다. 그러기 위해서는 관련법령, 특히 공동주택관리법과 집합건물법 간에 충돌하는 조항들을 재정비하여 관리책임이 있는 주체, 전문주체들이 정상적인 기능을 할 수 있도록 하여야 할 것이며, 전문성을 제한하는 입주자의 의사결정 제한, 상황을 고려하지 않은 무분별한 행정처분 등은 개선되어야 할 것이다. 궁극적으로는 입주자들이 거주하는 단지의 관리를 위하여 의견을 개진하고 참여하는 자세, 관리에 대해서 공동의 책임이 있다는 의식을 가져야 할 것이고 관리의 전문주체 또한 전문가로서의 자질, 윤리성, 능력 등을 갖추어 입주자와의 원활한 소통 하에서 전문성을 발휘할 수 있도록 하여야 한다.

Multi-family Housing Management Act has been enforced since 12th August 2016. The aim of this act is to manage multi-family housing with transparency, safety and effectively. The act regulates professional maintenance. Professional maintenance is executed based on the act. In reality, however, it is not accepted that autonomic decision making by home owners’ association which is able to choose management professional. In this paper, it is considered that what is called the professionalism under the act and under what circumstance maximizes the professionalism at site. Challenges and feasible proposals are as following. Under the law, the necessities should be regulated and the others are categorized as the references at site. For that, the conflict between Multi-Family Housing Management Act and Aggregate Building Law has to be settled down. This is to help management professional function as usual. It has to be improved, for example, limited professionalism due to lack of decision making right by the residents and indiscreet administrative measures. Most of all, the residents have to take a responsibility for the housing management by putting forward an opinion for the community. Management professional also have to equip professionalism, ethics, capability and etc. Good communication skills would be one of many virtue of the professionalism.

본 논문은 지가를 이용하여 우리나라 대경권(대구.경북)의 현황과 공간구조를 분석하였다. 분석의 진행과정은 각 기초지역의 지가를 먼저 산정하고 이를 근거로 지역지가의 현황과 지가 총액 등 1차적 자료를 완성하였다. 지역분석의 내용으로는 1980~2014년까지 지가를 기준으로한 지역의 집중과 분산, 지역 간의 차등성 등을 동태적으로 분석하였고, 공간구조도를 작성하였다. 지역의 중심을 분석하고, 대상지역의 집중과 분산을 파악하기 위하여 표준편차거리를 산정하였다. 그 결과 1980년에서 2010년까지 지역중심이 서쪽으로 이동하는 것을 확인하였다. 세로축 Y축을 기준으로는 지역중심이 남하와 북상이 번갈아 이루어지고 있었다. 지역 간 집중과 분산의 정도를 나태내는 차등성을 기준으로 1990년까지는 차등성이 약화되고 분산이 일어났으나 1990년대 이후에는 다시 집중이 이루어지고 있었다.

This study analyzed the structure and situation of the target area based on the variable land prices of the Dae-Gyeong region(Daegu-Gyeongbuk) area. First, the current situation was analyzed based on the land prices to prepare the land price map for the Honam area and visually express the regional difference in land prices. In the fundamental process of analysis, the land prices of each region were first calculated to complete the primary data of regional land prices and total land prices. In order to analyze the dynamic changes based on the land price data from 1980 to 2014, the structural changes based on the annual fluctuation of land prices were approached and analyzed from various perspectives. As a result, it was found that significant increases in the land prices or changes in the space structure were only found in the 1980s and there has not been any significant change in space structure or fluctuation in the land prices since then. Then, the centrality of metropolitan area was analyzed based on the land prices to find that there were significant changes and transfers only in the 1980s and 1990s. The standard deviation of distance was only concentrated entering the 90s from the 80s and concentration has hardly occurred since then.

2015년 5월 13일부터 시행된 상가건물임대차보호법 (이하 “상임법”) 제10조의 5는 유통산업발전법상의 대규모점포나 준대규모점포의 경우에는 권리금 회수기회를 보호하는 상임법 제10조의 4의 적용을 배제하고 있어, 전통시장을 포함한 대규모점포나 준대규모점포에서 임차하여 영업을 하고 있는 임차인들은 획일적으로 권리금 회수기회를 보호받지 못하게 되었다. 대규모점포는 유통산업발전법 제2조 제3호에서 정의하고 있으며, 동법 별표에서는 대규모점포를 업태에 따라 분류하고 있다. 대규모점포는 분양여부에 따라 분류할 수 있으며, 구체적으로 대규모점포개설자가 소유하는 ‘직영매장’과 ‘임대매장’ 그리고 대규모점포가 분양되어 개인이 소유하는 매장인 ‘분양매장’으로 분류할 수 있다. 상임법이 임차인의 권리금 회수기회를 보호하는 이유는 권리금 회수기회 보호를 통해 임대인과 임차인 사이의 협상력 불균형을 해소하고 임차인의 영업을 보호하기 위한 것이다. 대규모점포가 권리금의 회수기회 보호범위에서 획일적으로 제외된 것은 입법과정에서 대규모점포의 개념에 대한 오해에서 비롯된 측면이 있다. 대규모점포의 경우 매장의 효율적인 관리를 위해 권리금 회수기회의 적용 제외의 필요성이 논의되었으나, 대규모점포에서 ‘직영매장’과 달리 일부 ‘임대매장’과 ‘분양매장’의 경우 권리금회수기회를 보호할 필요성이 있다는 점을 인식하지 못하였으며, 전통시장이 대규모점포에 포함된다는 점도 인식하지 못하였던 것 같다. 또한 실태조사가 선행되어야 한다는 이유로 권리금회수기회를 보호할 필요가 있는 ‘분양매장’까지 포함하여 대규모점포를 보호범위에서 제외하였다. 상임법 제10조의 5는 유통산업발전법상의 대규모점포나 준대규모점포를 획일적으로 제외하여 임차인의 영업을 보호할 필요성이 있는 대규모점포의 일부 ‘임대매장’과 ‘분양매장’을 권리금회수기회의 보호범위에 포함하지 못하는 문제점이 있다. 매장이 분양된 대규모점포의 경우 각 매장의 수분양자가 단독으로 소유권을 취득하며, 수분양자로부터 매장을 임차한 임차인은 스스로 영업을 형성하여 영업활동을 하게 되므로 권리금 회수기회를 보호할 필요가 있다. 따라서 상임법 제10조의 5는 권리금회수기회의 보호범위에 대규모점포의 분양매장을 포함시키고 직영매장이나 임대매장은 보호범위에서 제외하는 방향으로 개정할 필요가 있다. 또한 일부 임대매장의 경우 대규모점포개설자의 영업과 상관없이 독자적인 영업을 형성한 경우가 있을 수 있으므로, 분양매장 뿐 아니라 일부 임대배장을 권리금회수기회의 보호범위에 포함시키는 방향으로 상임법 제10조의5를 개정할 필요가 있다.

2014. 9. Korean government reported the final amendment of the "Commercial Building Lease Protection Act"("CBLPA"), which was aiming at the security of tenure of a tenancy indirectly. In 2015. 6. the amendment passed the Parliament. The contents of this amendment are as follows. First, the landlord has no obligation to renew at the end of a tenancy. However if he/she refuses to renew, the tenant shall have the chance to dispose of his/her business and recoup the investment into the premises and the business. Second, if the landlord refuses to renew, he/she has to cooperate with the tenant for the assignment of the business by way of entering into a new tenancy with the one who would be an assignee of the present tenant's business. Third, if the landlord refuses to renew and to allow a new tenancy to the one who would be an assignee of the tenant's business, he should compensate the tenant's loss for quitting the premises. The protection scheme of CBLPA is not applied to the shops in the superstore which is defined in the “Distribution Industry Development Act"("DIDA"). There is, however no ground for the exception. Where the shops of the superstore are sold in lots, the rules for the protection of the business tenant should be applied to the business tenancy of these shops.

이 연구는 부동산과 문화컨테츠가 융복합된 문화지구의 지가에 영향을 주는 요인을 실증적으로 제시하는 것이 목적이다. 이 연구는 패션 및 문화시설의 집적지로서 국내 및 해외에 알려진 서울시 신사동 가로수길의 지가와 거시 및 미시경제 변수를 사용하여 지가에 영향을 주는 요인을 실증적으로 보였다. 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 2008년 이후 전국 지가의 추이는 시간의 흐름에 따라 상승하는 비정상시계열이다. 2008년에는 금융위기 등의 충격으로 토지가격이 하락하였으나 신사동 가로수길의 평균 지가의 경우에는 2008년, 2010년에는 지가가 하락하였지만 전체적으로는 지속적으로 상승하였다. 둘째, 평균 지가와 시계열상 상관관계가 가장 높은 변수는 전국 아파트 전세가격지수, 지가지수, 상업용부동산의 임대료, 주택담보대출금리이다. 특이한 점은 소비자물가지수, 상업용 부동산의 임대료, 부동산관리비는 지가와는 정(+)의 상관관계를 보여 부동산시장에서 상가임대료와 부동산관리비가 증가할수록, 이자율이 감소할수록 문화융복합부동산의 지가는 증가함을 보였다. 셋째, 시차가 2인 경우, 가로수길 평균 지가는 신사동 평균 지가의 원인변수이다. 따라서, 주택담보대출이자율과 가로수길의 평균 지가에는 상호영향을 주는 관계이다. 넷째, 서울시 강남구 신사동 가로수길의 평균 지가는 방문객수과 정(+)의 상관관계를 보였으며 통계적으로 유의한 결과를 보였다.

The purpose of this study is to understand about the factors that affecting the price of a Real estate-based Storytelling in Seoul using by the time series data at the individual, local, and national levels. This study adopts Vector auto-Regressive to analyze the factors that affecting the price of a real estate-based storytelling. The results indicate that the average regional land price, the mortgage bond yield, and number of visitor variables are expected to have an influence on a real estate-based storytelling. According to the result of this study, the selective dependant variables representing location, real estate and capital market is derived. In summary, average regional land price, mortgage bond yield, number of visitor variables are chosen to be used in establishing the VAR model by testing the Granger-Sims causality. Using the VAR model for the price of a real estate-based storytelling, it is found that the number of visitors to a real estate-base storytelling be one of the important explanatory variables.

본 연구는 민사집행규칙 제59조 제1호에서 ‘채무자는 경매 매수신청을 할 수 없다’는 규정이 ‘유치권자가 신청한 경매’에 있어서도 적용이 되는지 여부에 대하여 연구의 방향을 정하였다. ‘유치권자가 신청한 경매’는 신청인이 유치권의 대상인 부동산에 대해 유치를 장기간 하게되는 부담으로부터 유치권자를 해방시키는 것을 주된 목적으로 하여 이루어지게 된다. 그러한 점 등으로 인해 ‘유치권자가 신청한 경매’는 강제경매나 임의경매에서와 같은 동일한 의미에서의 채무자가 존재하는 것은 아니라고 볼 수 있다. 결론적으로 ‘유치권자가 신청한 경매’의 경우 채무자에게 매수신고를 허용하면 채무자는 유치권의 피담보채권에 해당하는 금전을 집행법원에 매각대금으로 납부하여야 하고, 이렇게 되면 채무자는 유치권의 피담보채권을 상환한 것과 같은 결론을 도출할 수 있을 것이다. 따라서 ‘유치권자가 신청한 경매’의 경우에 소유자인 채무자는 매각절차에서 매수신청을 할 수 있다고 보아야 할 것이다.

This study set up the direction of research about whether or not the regulation, 'A debtor can not apply for auction purchase application' apply to auction under a lien in Civil Execution Rules article 59 No. 1. In this research, a method of study is chosen by analyzing existing main literature, precedent and scholar's opinion of yes or no purchase application permission for debtor on auction under a lien to get new interpretation and task for this. auction under a lien is made from burden that auction applicant attract for a long time for property that is object of lien. and the goal is liberation of Lien holder. With such situations, a debtor doesn't exist in ‘action proposed by lien holder‘ in identical meaning such as Compulsory auction or auction for exercise, etc. of security right. In conclusion, in the case of auction under a lien if someone allows a debtor to report on purchase, the debtor have to pay money equivalent to Secured claim of Lien with Price paid at successful bid. if things come to this stage, the debtor will be abe to draw conclusion that Secured claim is repaid. So in the case of auction under a lien we can see like this : the owner, a debtor can report on purchase at Auction procedure.

공동주택 내 층간소음분쟁은 1990년대 후반 공동주택이 고층화되면서 공동주택 건설시 바닥재질을 기포콘크리트로 바꾸면서 대두되기 시작하였다. 이와 함께 주거환경의 질에 대한 기대치는 높아진 반면, 공동주택의 사용문화나 이웃 간의 배려심은 그 기대수준에 못 따르는 현실, 방바닥생활을 중심으로 하는 거주문화도 분쟁발생의 원인으로 꼽힌다. 공동주택에서 발생하는 층간소음은 공동주택의 바닥 내지 천정구조와 위층 세대구성원에 따라 좌우된다고 볼 수 있다. 또한 층간소음은 한시적이고, 시간대에 따라 다른 영향을 미치는 상대성, 피해의 입증이 어렵다는 특징을 가진다. 위와 같은 사실들을 바탕으로 외국의 관련 규정들을 참고하여, 공동주택 층간소음의 분쟁해결 기준으로 제시되고 있는 현행 규정들을 살폈다. 그리고 향후 지속적인 규정의 정비가 요구됨을 적시하였다. 또한 소송 및 조정사례 등 구체적인 적용례들을 알아보았다. 이를 토대로 자치규약을 통한 방법, 환경부의 이웃사이센터 및 국토교통부의 우리가(家) 함께 행복지원센터와 환경분쟁조정위원회 등에 의한 조정의 방법, 소송에 의한 분쟁해결방법을 나누어 고찰하였다. 다만 이때 고려되어야 할 것은 층간소음은 이웃 간 발생하는 갈등이라는 점과 상린관계자인 이웃세대 간에 소음을 줄이려는 자발적 노력이 기본적으로 전제될 필요가 있음이다.

Since the 1990s, collective residential buildings in Korea have been constructed taller than before, and air-entrained concrete has been used as flooring material. Noise between the floors of collective residential buildings has gradually become a social issue. People today generally expect higher residential living standards than has existed in the past, but standards have not reached the level expected by the culture. Disputes over noise between floors also occur because of the culture mainly living on the ground floor of a multi-story home in Korea. In the other words, noise disputes between floors occur because of both the structure of the floors and people's living patterns. Noise complaints are classified as those reported at the time of the incident, whether the incident occurred during the day or at night. Also it is very difficult to prove, from the nature of the noise between the floors. This article examines the legal standards for noise regulation between floors in countries like Japan, Germany, and the United States (especially New York). It then compares the present Korean regulations with other countries' regulations on noise between floors. Through this comparison, we ask to Korean government continuous reorganizing about regulations on noise between floors. Also it was studied a concrete application of solutions to resolve disputes through a suit or reconciliation. Studying these cases, we divided three types: solving by an autonomous covenant; a reconciliation through "Neighborhood Center", "Happy Support Center Together With Our House" or "Environmental Dispute Adjustment Committee"; and a suit. Merely stating that noise between floors is considered one form of dispute resolution causes conflict among neighbors, so that residents have to make an effort to reduce noise.

부동산 개발사업자들이 소규모 개발사업을 실행하려 할 때 다른 산업에 비해 투자재원 확보 등이 어려운 상황에서 크라우드 펀딩과 부동산 P2P대출에 대한 관심이 높다. 이러한 배경에서 본 연구에서는 부동산개발사업의 투자 재원으로 크라우드 펀딩의 적용에 따른 효과를 살펴보았다. 크라우드 펀딩을 이용한 부동산개발사업의적용에 따른 효과는 용이하게 자금을 조달할 수 있다는 점, 대중 참여에 의한 사업의 투명성 제고와 위험 분산의 효과, 투자비용의 절감 효과, 소규모 부동산개발 시장의 성장 등을 들 수 있다. 부동산 크라우드 펀딩은 30-40세대의 젊은 세대가 다른 세대에 비해 인터넷에 대한 접근이 유리하고 온라인결제에 대한 거부감이 적기 때문에 투자자로 등장할 가능성이 높다. 이 세대들은 부동산 크라우드 펀딩 초기단계에 레저ㆍ숙박 분야와 소형 임대주택에 관심이 높아 성장세를 주도할 것이다.

Real estate development businesses are highly interested in crowd-funding P2P lending and real estate in difficult situations, such as securing investment resources compared to other industries when trying to run a small-scale development projects. In this study Against this backdrop, the investment fund of the real estate development project examined the effects of the application of crowd-funding. Effects of the application of real estate development projects using crowd-funding will facilitate its ability to raise funds, improve transparency of business due to public participation and effectiveness of risk diversification, reduce the investment cost-effective, small-scale real estate development market growth, May be mentioned. Real Estate crowd-funding is likely to emerge as the younger generation of 30-40s investors because of the reluctance on the glass, and online payment access to the Internet than any other generation. This generation will have to increase the interest in the leisure and hotel sector and small rental properties in real estate crowd-funding early stage led growth.

본 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 중소형빌딩투자자를 투자행동요인과 부동산 특성요인 두 가지로 나누어, 중소형빌딩투자자 특성별 투자선호특성의 우선순위를 분석한 결과 투자선호특성 중 투자행동요인이 부동산특성요인보다 중요한 것으로 나타났다. 둘째, 수익성, 안전성, 위험성, 규제완화, 입지특성, 시설특성 등 여섯 가지 세부 속성수준을 분석한 결과 전체 중소형빌딩투자자의 경우에 투자에 따른 부동산 자산의 수익성을 가장 우선 적으로 고려하고 있는 것을 나타났다. 셋째, 본 연구에서 정의한 중소형빌딩특성요인인 부동산 자산의 입지특성 및 시설특성은 투자 선호에 있어 상대적으로 중요한 것으로 나타났다. 넷째, 중소형빌딩투자자 특성별 투자선호특성에 따라 투자지향적 투자자는 수익성을, 안전추구형의 경우에 위험성을, 자산유지형의 경우에는 위험성을 우선순위로 고려하고 있는 것으로 나타났다. 이상의 결과를 종합하여 볼 때 중소형빌딩부동산 투자자의 학력, 연령, 월평균 소득과 같은 일반적인 특성과 선호하는 투자형태의 부동산 투자 특성에 따라 선호하는 부동산 특성요인에 상이한 차이를 보이고 있는 것으로 나타났으며, 도출된 우선순위 또한 중소형빌딩투자자의 특성에 따라 차이를 보이고 있는 것을 확인할 수 있다.

The result of this study may be summarized as follows. First, as a result of analyzing the order of priority in investment preference property in all small and medium building investors, among the investment preference factors, the investment behavior factor was more significant than the real estate property factor. Second, as a result of analyzing the detail property, the profitability of real estate property under the investment by small and medium building investors was prioritized. Third, the locational property and facility property of real estate, or a small and medium building property factor defined in this study, were shown to be relatively important in investment preference. Fourth, under the investment preference property in each property of small and medium building investor, the investment-oriented investor prioritizes profitability, the safety-oriented investor prioritizes risk, and the asset-maintaining investor prioritizes risk. In conclusion, there is a difference between general property such as academic achievement, background, and monthly income of small and medium building real estate investor and real estate property factor preferred under the real estate investment property of investment type, and there is also a difference of extracted order of priority under the property of small and medium building investor.