Earticle

With the rapid spread of mass housing, such apartment, in the housing culture, many disputes over the management of mass housing have been occurred in our society. The first emerging issue regarding the management of mass housing was the residents’ opposition to unilateral operation of mass housing by developers or managements selected by such developers with the residents’ intention excluded. Corruption and irregularity frequently occur since most of apartment complexes conclude all matters through their own audit process due to the residents’ indifference to the management of mass housing, moral hazard of a representative association for residents, and management system assigned to resident autonomy, while it is common that members of a representative association for residents have been unappreciated due to the spread of a trend of mutual distrust despite their diligent and hard works. These problems have been mainly caused by excessive emphasis on decision-making focused on a representative association for residents based on a representative system underlining the effective management of mass housing. However, unlike in the past, it is not impossible for residents to directly participate in the management of mass housing with the development of IT technologies. However, in order to ensure that residents can communicate their intention regarding the management of mass housing, they need to exactly know information about the management of mass housing. In addition, a government as well as a representative association for residents needs to make a public notice from time to time for informing all information about the management of mass housing. For this, central governments as well as local governments need to newly establish an organization exclusively responsible for the management of mass housing. Above all, the management of mass housing must be improved in the direction of respecting individual resident’s intention. In order to achieve it, a representative association for residents should not be operated for its own benefit, but should be operated in the direction of respecting the collective opinions of residents and realizing them. While the role of government has put an emphasis on housing and construction, it is time for the government to put an emphasis on management rather than construction. Because the management of housing is a public service for promoting national people’s residence benefit, it should not be concluded as a clumsy logic of efficiency or moderate temporary expedient, but requires a forward-looking and innovative change of awareness.

「집합건물법」제23조는 집합건물과 구분소유관계가 성립되면 구분소 유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 규정한다. 이에 대하여「주택법」 시행령 제50조는 입주자들이 공동주택의 관리를 위해 동별 세대수에 비례 하여 공동주택관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자로 구성하 는 입주자대표회의를 규정한다. 양자는 모두 집합건물의 관리를 목적으로 하는 단체이면서 그 구성원 에서 차이를 보이고 있어 이론적으로나 실무적으로 많은 혼란을 야기하고 있어 양자의 지위를 명확히 할 필요가 있다. 따라서 본고에서는 일정한 규모의 공동주택을 하나의 지자체와 유사한 것으로 파악하여 관리단과 입 주자대표회의의 관계를 분석하여 다음과 같이 정리하였다. 첫째로, 집합건물법 과 주택법 의 관계를 일반법과 특별법의 관계로 파악하고, 주택법 상 관리에 관한 규정은 일정한 규모의 공동주택에서만 적용되는 것으로 보았다. 둘째로, 관리단과 입주자대표회의 성질에 대해서 관리단은 권리능력 없 는 사단이라고 볼 수 있으나 입주자대표회의는 공동주택의 의사결정기관 으로 파악하였다. 셋째, 입주자대표회의 대표기관성의 문제는「집합건물법」부칙 제6조에 의하여 구분소유자의 이해관계가 있는 사항에 대하여는 대표권이 제한되 는 것으로 보았다.

Management body(「Act on The ownership and management of Aggregate buildings」Article 23) and Representative Meeting for residents(「Enforcement Decree of the Housing Ac t」Article 50), Both of all are organizded for the purpose of Aggregate buildings management. but, that their members are different is causing a lot of confusion in the theory and practice. Therefore, it is necessary to clarify the status of both. In this paper, the authors understand both the relationship as follows: First, 「Act on The ownership and management of Aggregate buildings」and 「Housing Act」are in the relationship general law and special law, and the express provisions of housing manager which is be specified in the Housing Act only applied to more than the number of households prescribed by the Presidential Decree. Secondly, Management body can be viewed as a unincorporated association, but Representative Meeting for residents is the decision-making organ of management body. Third, with regard to the problem of Representative Meeting for residents' the representative agency, For the sectional owner's interests against the Representative Meeting for resident's representation is limited by Act on the ownship and management of aggregate buildings' addenda Article 6.

우리나라 집합건물의 관리체계는 집합건물과 집합(공동)주택을 현 격히 구별하면서 그 관리체계 또한 의무적 공법관리체계와 임의적 사 법관리체계로 분화한다. 이와 같은 현실은 우리나라 집합건물 건립의 역사와 관련한 것이지만, 어떻던 이와 같은 결과는 집합건물에 대한 공 사법 적용에 혼선을 주고, 특히 일정규모 이상의 공동(집합)주 택에 대하여는 지나친 공법적 규제를 가함으로서 구분소유자간의 자율적 관리를 침해하고 그 관리권침해에 대한 권리구제를 어렵게 하고 있을 뿐만 아니라, 동법 적용이 배제되는 집합건물에 대하여 는 관리의 공백을 주고 있다. 이 논문에서는 우리나라 집합건물의 관리법령의 역사와 그 내용을 분석하고, 그 적용에 따른 문제점을 제기하고, 이와 같은 문제를 해소 하기 위해서는 주택법이 적용되는 일정 규모 이상의 집합주택의 관리 에는 주택법 규정을 축소하여 집합건물법 의 적용을 유도하고, 또한 주택법 이 적용되지 않는 일정 규모 이하의 집합주택 또는 집합 건물 에 대하여는 집합건물법 을 개정 또는 특별 법률을 제정하여 오늘날 다양화․대형화 된 집합건물에 상응하는 관리체계를 확립할 필요가 있음을 주장하였다.

The Aggregate Buildings Law(ABL) has been enforced without any particular revision, however, Aggregate Buildings not only increased in quantity, but also seen many changes on scale and form. To solve such problems caused by the gap between law and reality, in this dissertation propose some reform measure for the Aggregate Buildings Law. New enactment of proceedings to remove the relation of divided ownerships, House register of divided building is demanded to compensate the defect of Art. 54. It should be demand to make an entry of representative and management mode etc. with government notices of exclusively owned part in the register(Art. 54, clause 2) for the reinforcement of Management Division's status, and should be newly enacted articles to be equipped with professional management and equipment. A special Act should be enacted about the management of an aggregate building complex to unify judicial substances on the Housing Act to the judicial system.

우리나라는 집합건물은 오늘날 집합건물은 1970년대부터 주로 공동주택을 중심으로 건립되면서 국민의 아파트에 대한 선호도 상승, 주거안정대책 추진정책 등과 맞물리면서 꾸준히 증가하여 오늘날은 국민의 절반 이상이 거주하는 주된 주거형태로 부상한 것은 물론이고, 그형태에서도 아파트․빌라․연립주택에서 나아가 상가아파트, 상가와 아파트가 결합된 주상복합건물 또는 공장용아파트, 오피스텔 등 다양할 뿐만 아니라 그 규모면에서도 대형화․집단화하고 있다. 또한, 집합건물의 관리에 관하여는 집합건물과 집합(공동)주택을 구별하여 전자에 대하여는 집합건물법 을 중심으로 임의적․자연적 관리체계로, 후자에 대하여는 주택법 을 중심으로 강제적․조직적 관리체계로 규정한다. 그 결과 관리의 실태에서는 집합건물법 을 적용 받는 집합건물에서는 아애 집합건물법의 적용을 인식하지 않거나 관리체계를 외면하고, 주택법 이 적용되는 일정 규모 이상의 집합주택 또한 법정의 관리체계가 준수되고 있는 것도 아니다. 이 논문에서는 우리나라 집합건물의 현황과 관리형태 및 관리관련법령 적용의 실태를 파악하여 그 문제점을 분석하고 개선점을 제시하였다.

The Aggregate Buildings Law(ABL) has been enforced without any particular revision since April 2. 1984. Today, however, Aggregate Buildings not only increased in quantity, but also seen many changes on scale and form. As this unexpected phenomenon at the time of enactment, this Law has many loophole in application and conflict with other laws. It should be demand to make an entry of representative and management mode etc. with government notices of exclusively owned part in the register(Art. 54, clause 2) for the reinforcement of Management Division's status, and should be newly enacted articles to be equipped with professional management and equipment. A special Act should be enacted about the management of an aggregate building complex to unify judicial substances on the Housing Act to the judicial system.

도시개발사업 도중에 사업권이 이양되면 양도자와 양수자간 합의를 하게 되는데 합의가 이루어지지 않을 경우 사업권의 가치평가에 문제점이 생기게 된다. 본 연구는 도시개발사업의 시행단계별 가치를 객관적으로 산정하여 사업권 이양에 따른 분쟁을 방지할 수 있는 객관적 자료로서 활용될 수 있게 함으로써 도시개발사업을 활성화하는데 목적이 있다. 건설회사(시공사)집단을 전문가를 대상으로 AHP기법을 이용한 전문가설문조사를 통해 도시개발사업의 시행단계별 가중치를 분석하였고, 동천구역을 사례로 시행단계별 토지가격의 비중을 분석해 설문조사의 가중치와 비교해 보았다. 설문에서는 실시계획단계>구역지정단계>사업시행단계의 순으로 가중치가 분석되었고, 동천구역의 경우 실시계획단계>사업시행단계>구역지정단계 순으로 토지가격의 비중이 높게 나타났다. 이러한 차이는 엄부기여도를 어떻게 고려할 것인가에 대한 추가 연구가 필요함을 시사한다.

When License is transferred during the Urban development projects, Transferor and the assignee is generally agreed. If no agreement is reached, the valuation of licenses to be brings problems. The purpose of this study, is to calculate the objective value of the urban development project at a particular stage of a project. Objective data as to avoid conflict is utilized. Urban development projects will invigorate Construction Company (Contractor) has established an expert group the AHP survey. As experts in urban development will be calculated the value of the urban development project at a particular stage. Practical examples are the Dongcheon development project calculating the value of land prices. The weights of the survey with the value of land prices in Dongcheon development project were compared. In survey Execution Plan step > Zone Designation step > Implementing a Project step was analyzed by weight. In Dongcheon development project Execution Plan step > Implementing a Project step > Zone Designation step was analyzed by value of land prices.

우리나라 집합건물의 재건축 관련 법률은 재건축 건물의 요건으로「집 합건물법」은 건물의 멸실․훼손은 물론이고, 그 밖의 사정, 즉 건물가액 에 비해 과다한 수선․복구비나 관리비용의 소요, 현저한 효용의 증가를 들고,「도시정비법」은 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖 의 안전사고의 우려가 있는 건축물, 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 소재하고, 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 그에 소요되는 비용에 비하여 효용의 현저한 증가가 예상 되는 건축물, 도시미관의 저해, 건축물의 기능적 결함, 부실시공 또는 노 후화로 인한 구조적 결함 등으로 인하여 철거가 불가피한 건축물을 든다. 또한, 재건축결의의 요건에 관하여도「집합건물법」은 관리단 집회의 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수를 내용으로 한다. 이와 같이 우리나라 집합건물 재건축 관련 법률은 재건축 건물의 요건 에 관하여는 비교적 엄격히 규정하면서도 그 결의요건에 관하여는 구분 소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수를 내용으로 하고 있을 뿐 그 요건이나 절차 등에 관하여는 통상 관리권의 연장선상으로 다루어 관 리단 집회에 의하게 하고 있을 뿐이며, 구체적 요건을 정하고 있지 아니 하다. 따라서 본고에서는 재건축을 희망하는 구분소유자와 재건축에 반대 하는 소수자의 권리 아닌 이익 보호를 조절하기 위한 다음의 개선점을 주장하였다. (1) 재건축결의요건인 건물의 요건으로서 건물의 멸실․훼손 및 그 밖 의 사정, 즉 건물가액에 비해 과다한 수선․복구비나 관리비용의 소요 및 현저한 효용의 증가는 각개 독립적 요건으로 판단하여야 하고, 재건축허 가 또는 인가의 요건으로의 건물의 안전진단은 재건축의 필요적 요건으 로 할 것은 아니다. (2) 재건축결의요건으로서 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수는 최저한의 법정요건으로서 이를 완화한 규약의 효력을 인정할 수 없고, 또한 이를 서면으로 추완한 재건축결의의 효력을 인정하여서는 아 니 된다. (3) 재건축결의를 위한 집회의 개최는 필요적 요건이며 통상 관리단 집회와는 달리 반드시 적법한 절차에 따라 소집된 집회되어야 한다. (4) 재건축결의에는 재건축비용항목과 그 산정기준은 구체적으로 제시 하여 결의토록 하여 재건축 분쟁의 소지를 미연에 방지토록 하여야 한다.

As a requirement, the korean 'Congregate Building Law' demand not only damage or loss of the building, but also other matters, that are consumption of more expensive price of repair or recovery and management fee than the building's value. And the 'City Development Law' demand a building, that could collapse because of a damage or sectional destruction or could happen negligent accident, the location of a building, that is in bad living environment, a building, that could be expected significant increase of the building's value compared to cost, if it is demolished and newly builted, a injury of the urban beauty, a functional defects of the building, a building that should be demolished because of the poor construction or a structural weakness from deterioration. Thus, about the requirement of resolution for reconstruction , 'Congregate Building Law' remand a majority not less than four fifths of both the sectional owners and voting rights by the management body meeting Korean Acts about Reconstruction of Congregate Building are strictly prescribed about the requirement of the building, but not prescribed about the requirement of resolution for reconstruction, except the article, agreement over four fifths of both the sectional owners and voting rights by the management body meeting. About that is not prescribed specific requirements, but by management body meeting is decided as the common right of management. Accordingly, this dissertation make a counterproposal not for the sectional owners, who vote for a reconstruction or minority of people, who oppose, but to regulate equitable profit. (1) The Requirement of Building, as the requirement of resolution for reconstruction, Damage or Loss of the building and other matters, that are consumption of more expensive price of repair or recovery and management fee than the building's value, should be judged individually as a independent requirement. And a Safety Diagnosis of the building as a requirement of permission or authorization for the reconstruction, is not necessary to be demanded as a necessary requirement for the reconstruction. (2) As the requirement of resolution for reconstruction, the majority, more than four fifths of both the sectional owners and voting rights, should not be relaxed as a minimum legal requirements, and a resolution for the reconstruction, that is accomplishmented subsequently with in written form, should not be in effect (3) The Meetings held for a resolution for the reconstruction is a necessary requirement, and must be convened according to legal procedures unlike a normal gathering of management. (4) By a resolution for the reconstruction, an item of expenses for the reconstruction, and it's rate base should be specifically adduced to prevent a possession of the dispute by the reconstruction.