Earticle

2020년 집합건물법 개정은 한편으로는 2012년 개정의 연장선에 서 파악할 수 있지만, 다른 한편으로는 그 사이에 드러난 법률 운영 의 문제점을 보완하고 새롭게 드러난 문제에 입법적으로 대체하기 위한 것으로 이해할 수 있다. 이번 개정을 추진한 정부(법무부)가 내건 목표는 관리체계의 원활화와 투명화를 제고한다는 것이었는 데, 이에 따라서 이번 개정의 내용을 원활화 조치와 투명화 조치로 나누어서 이해해볼 수 있다. 이 글에서는 이 가운데 원활화 조치 중 이른바 생활형 분쟁에 대한 규정을 제외한 나머지 규정에 대하여 그 내용과 한계를 살펴보았다. 우선 개정의 배경으로서 집합건물의 관리에서 일반적으로 입법자에 의한 원활화 조치가 필요한 이유와 구체적으로 개정 전 집합건물법에서 추가적인 원활화 조치가 필요 했던 이유를 살펴보았다. 이어서 개별적인 개정 법률의 내용을 구 분점포의 최소면적기준 삭제(제1조의2 제1항 제2호 삭제, 제54조 제1항 제3호 개정), 공용부분 변경의 의결정족수 완화(제15조 제1 항), 리모델링 요건 신설(제15조의2 신설), 관리인의 선임신고와 임시관리인 도입(제24조 제6항 신설, 제24조의2 신설)의 순서대로 검토하고 논평하였다.

The 2020 reform of the Korean Sectional Title Act(hereafter ‘Act’) can be understood as an extension of the previous 2012 reform of the Act on the one hand, and as a legislative reaction to the latest problems that have appeared so far on the other hand. The Korean Ministry of Justice officially identified two goals of this reform: facilitation and transparency of multi-unit buildings management. Accordingly, this article classifies the additional or revised articles of the new Act into the measures for facilitation and the ones for transparency, and scrutinizes contents and limits of the former, leaving out the articles concerning nuisance conflicts. Hence, discussed are the general necessity of facilitation measures in multi-unit schemes as well as their special necessity in the current legislative situation in Korea(Part Ⅱ). Then, analysed and commented are the reform issues as follow: abolition of the minimum size standard of multi-unit shops(Article 1-2 (1) 2 abolished, Article 54 (1) 3 amended), decreasing the quorum for changing common property(Article 15 (1) amended), introducing remodeling procedure(Article 15-2 enacted), and establishing manager registration system as well as provisional manager(Articles 24 (6) and 24-2 enacted).

집합건물법에 관리인 선임신고제도를 도입한 것은 관리인의 개념을 분명히 하고 대외적으로 관리인의 존재를 명확하게 인식할 수 있도록 한다는 점에서 긍정적으로 평가할 수 있다. 또한 관리인은 집합건물법 에 따라 여러 의무를 부담하고 있고, 이러한 의무를 이행하지 않는 경우 에 과태료가 부과될 수 있는데, 관리인 선임신고제도를 통해서 관리인 여부를 쉽게 알 수 있으므로 관리인의 업무수행을 소관청이 감독할 수 있는 길이 열렸다. 그러나 관리인 선임신고제도가 정착하기 위해서는 앞으로 논의를 통해서 해결되어야 할 쟁점들이 많이 있다. 첫째, 신고 수리여부를 정하는 담당 공무원이 어느 범위에서 관리인 선임신고를 수리해야 하는지 문제될 수 있다. 형식적인 심사만 한다고 하지만, 형식적인 심사의 내용 자체가 실질적인 심사에 가깝기 때문이 다. 이 문제는 담당 공무원의 집합건물에 대한 교육문제와 관리인 선임 의 적법성 여부 판단에 대한 전문가의 자문을 제도화하는 문제와 관련 되어 있다. 둘째, 위탁관리회사나 그 임직원, 관리사무소장이 관리인이 될 수 있 는지 여부에 대한 기준도 확립될 필요가 있다. 위탁관리회사나 그 임직 원, 관리사무소장이 관리인이 되는 것은 자기계약이나 쌍방대리가 금지 된다는 점에서 바람직하지 않지만, 앞으로 이 문제에 대한 충분한 논의 가 이루어질 필요가 있다. 셋째, 일부공용부분 관리단의 개념을 인정할 것인지 여부와 일부공용 부분 관리단의 관리인의 경우에도 선임신고를 수리할지 여부가 문제될 수 있다. 일부공용부분의 개념이 아직 분명히 확립되지 않았고 실제로 일부공용부분이 법적으로 고려되지 않는 경우가 많다는 점을 고려한다 면 일부공용부분 관리단의 경우에는 관리인 선임신고를 수리하지 않는 것이 타당하다. 넷째, 공동주택관리법과 유통산업발전법과 관련하여 소규모공동주 택의 입주자대표회의 회장을 관리인으로 인정할 것인지, 집합건물인 대 규모점포의 관리인의 선임신고를 수리해야 하는지 등의 문제가 발생할 수 있다. 소규모공동주택은 장차 집합건물법이 아니라 공동주택관리법 에 따라 관리되는 것이 타당하며, 집합건물법에 따라 관리되고 관리인 선임을 신고하도록 하는 것은 바람직하지 않다. 실제로 소규모 공동주 택은 공동주택관리법에 따라 관리되는 것이 일반적이기 때문이다. 그리 고 대규모점포의 경우에는 대규모점포관리자와 상관없이 관리인 선임 신고를 수리하도록 집합건물법을 개정하는 것이 타당하다.

It should be positively assessed to introduce the reporting system of the appointment of condominium manager in the Korea Condominium Act(‘KCA’), in that it enables the persons concerned to identify the manager and clarifies the concept of the manager of the condominium which means the representative of the unit-owner but is sometimes confused with the management staff. In addition, it is now possible for the authority concerned to supervise the manager doing his duties and charge the manager the penalty for the failure to fulfill the obligations in KCA, which was impossible because of the difficulty of identifying the manager of condominium. However, there are many issues that need to be resolved for the settlement of the reporting system of the appointment of manager. First, it may be problematic to what extent the officials in charge should accept the reports on the appointment of the manager. Although the officials have no choice but to accept the report of the appointment of the manger and has no power to examine the legitimacy of the qualification of the manager, they should examine the application and the documentary evidence, which is difficult even to the legal experts because of the complexity of the rules concerning the condominium. Thus it is necessary to train the official in charge to have a knowledge on legal and practical information about the appointment of the managers. Second, it is necessary to resolve the dispute of whether a management company or its executive member or employees can be elected as a manager of a condominium. It is not desirable for a management company, its executive members and employees to be appointed as a manager of condominium, because they are the contracting parties of the management contract or employment contract and they should represent both the unit-owners and the management company if they are appointed as manager, which is contrary to the civil law and condominium law. Third, it may be questionable whether the unit-owners who share the partial common area can establish the association of unit-owners for the partial common area('partial common area association'), and the authority concerned should accept the reports on the appointment of the managers for the partial common area association. The concept of partial common area are controversial and the criteria of discrimination between the partial and the whole common area are not established.

집합건물법은 1985년 제정되어 시행된 이래 수차례 개정을 통하여 혁신적이고 선진적인 입법을 계속해 왔다. 특히 우리가 처한 현 실문제를 조속히 해결하기 위하여 우리만의 고유한 규정을 마련하 기도 하였다. 대표적으로 상가건물 구분소유권 성립에 관한 규정으 로서 법 제1조의2를 들 수 있다. 법 제1조의2는 상가건물의 구분점 포의 성립요건을 완화하기 위한 목적으로 2003년 신설되었다. 다만 그 입법 과정에서 절충적, 과도기적 장치로 그 규정 제1항 제1호 용 도제한, 제2호 면적제한 조항이 도입되었다가 2020년 개정을 통하 여 법 제1조의2 제1항 제2호 면적제한 조항이 삭제되었다. 당초의 법 제1조의2의 입법목적을 고려하면 제1호의 용도 제한 조항도 향 후 삭제되는 것이 바람직할 것이라 사료된다. 한편 상가건물의 구 분소유권에 관한 법 제1조의2가 도입되었다 하더라도, 법 제1조로 대표되는 구분소유권 성립에 관한 법리 발전은 계속되어야만 한다. 법 제1조 및 법 제1조의2를 아우르는 구분소유권 법리에 관한 충실 한 이론적 논의는, 결국 우리 대법원의 보다 세밀한 판례법리 형성 에 기초가 될 것이고, 이는 곧 우리가 마주한 그리고 마주하게 될 현실문제를 통일적이고 안정적으로 풀어내 줄 열쇠가 될 것이기 때문이다.

Since the enactment and enforcement in 1985, Act on Ownership and Management of Aggregate Buildings(hereinafter the ‘Act’) has been innovative and advanced through several amendments. Especially, to quickly solve the real problems, We have established our own rule, that is the Article 1-2. The Article 1-2 of the Act amended in 2003. It provides that partitioned stores or sectioned stores could be the object of ownership. But It was under conditions on act-use restriction; commercial facilities and transportation facilities and floor space restriction; not less than 1,000㎡. Through the 2020 amendment, floor space restriction clause has been deleted. Considering the legislative purpose of Article 1-2, It is desirable that act-use restriction clause is also deleted. Even if Article 1-2 of the Act is enacted, The doctrine on the sectional ownership of Article 1 of the Act should continue to develop. The doctrine development will be the basis for the formation of more detailed case law of the Supreme Court and the key to stably solve the real problems we face and will face.

이 논문의 제목은 “통일 후 북한지역 공업지구 재편 및 활성화를 위한 입법방향에 관한 연구”라고 정하였다. 1950년에 남북한의 분 단이 시작된 이후부터 현재에 이르기까지 남한과 북한은 전혀 상이한 정치 및 경제제도를 운영하고 있다. 그러므로 장래 남북한이 통 일을 달성하게 된다면, 북한지역의 공업지구도 자본주의 시장경제 체제에 부합되는 재편과정에서 다양한 문제가 발생할 수 있다. 만 약 통일한국이 북한지역의 공업지구를 합리적으로 재편하게 된다 면, 북한지역의 경제는 보다 활성화될 것이며, 통일한국은 균형적 발전을 이룩할 것으로 생각한다. 이 논문에서는 통일 후 북한지역 공업지구의 재편에 관한 법률의 제정과정에서 고려되어야 하는 입 법방향에 대하여 검토하였다.

The division of North and South Korea began in 1950. From then on to the present, South Korea and North Korea have operated completely different political and economic systems. If South Korea and North Korea become unified, the industrial district in North Korea must be reorganized. I think that if the industrial district in North Korea is reorganized reasonably, the economy in North Korea will be active. This paper reviewed the law on the reorganization of industrial districts in North Korea after unification.

아파트분양에 있어 ‘선분양후시공’을 관행으로 하는 우리의 경우 허위과장의 아파트광고로 인한 문제는 주변에서 많이 볼 수 있고, 이에 대한 대법원의 판결도 지속적으로 나오고 있다. 이 경우에 있어 피해자 구제에 대한 우리법의 거의 모든 제도 가 동원되었다고 할 수 있다. 그렇기에 개별제도들의 문제 뿐 만 아니라 각 제도들간의 관계에 대한 문제도 동시에 확인될 수 있다. 계약책임의 인정을 이유로 다른 책임의 성립을 부정한다거나, 마땅히 고려되어야 할 요소가 있음에도 불구하고 이를 고려하지 않은 채 적절한 구제책을 앗아버리는 결과는 우리법제도의 통일적 운용은 물론, 이 경우에 피해자인 수분 양자의 권리구제에도 타당하지 못하다. 따라서 계약위반에 따 른 책임이 인정되는 경우에도 다른 책임의 성립, 특히 불법행 위를 바탕으로 한 손해배상책임도 인정될 수 있으며, 표시광 고행위의 위법성을 바탕으로 하여 사기취소 이외에도 착오취 소를 통한 계약의 취소가 고려될 수 있음을 주장하였고, 무엇 보다 그 위법성 판단에 있어서는 불법행위와 특별법의 규정까 지 고려하여 통일적으로 이루어져야 함을 지적하였다.

In the case of our practice of “pre-sale post-construction” in apartment sales, problems caused by false or exaggerated apartment advertisements can be seen in many surroundings, and the Supreme Court's ruling on this is consistently coming out. In this case, it can be said that almost all systems of the Korean law for relief of victims were mobilized. Therefore, not only the problems of individual institutions, but also the problems of the relationship between the institutions can be identified at the same time. The result of denying the establishment of other responsibilities on the grounds of acknowledging contract responsibilities, or depriving appropriate remedies without taking them into account despite the fact that there are factors that should be considered have a negative effect on not only the unified operation of the Korean legal system, but also the victims in this case. Therefore other responsibilities, especially liability for damages based on law of torts should be recognized even if liability for breach of contract is established. Also rescission of contract could be considered based on illegal act inducing mistake. Above all, in determining its illegality, it should be done in a unified manner, taking into account the provisions of illegal acts and special laws.

논문의 제목은 “집합건물 공용부분의 무단점유와 부당이득- 대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결 -” 이라 고 정하였다. 현행 민법 제741조는 “법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가 한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.”라고 규정하고 있다. 이와 관 련하여 집합건물 공용부분을 무단 점유할 경우에 종래 대법원 판례 는 집합건물의 공용부분이 구조상 점포로 사용하는 등 별개의 용도 로 사용하거나 임대할 수 있는 대상이 아니므로 특별한 사정이 없 는 한 구분소유자 중 일부가 권원 없이 이를 점유·사용하더라도 다 른 구분소유자에게 차임 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하다 고 볼 수 없다고 판시하였다. 그런데 대상판결은 정당한 권원 없이 공용부분을 사용할 경우에 부당이득이 인정될 수 있는 것으로 판시 함으로서 종래의 판결을 변경하였다. 이번 대상판결은 관련 분쟁에 대하여 합리적 논거를 제시하는 부분도 있지만, 일부 쟁점의 경우 에는 확대해석하게 된다면 타당성을 결여한 부분도 있는 것으로 보 이므로 이를 유형화하여 검토하였다.

The title of this thesis is “The Occupation Without Permission and Unjust Enrichment of the Section for Common Use of Condominium Buildings - Supreme Court en banc Decision 2017Da220774 Decided May 21, 2020-”. Article 741 (Definition of Unjust Enrichment) of the Civil Code stipulates that a person who without any legal ground derives a benefit from the property or services of another and thereby causes loss to the latter shall be bound to return such benefit. Meanwhile, with regard to the unauthorized occupation of the section for common use of condominium buildings, the existing precedents of the Supreme Court have determined that the section for common use of condominium buildings is not subject to the use or lease for other purposes such as stores structurally, and thus even if some of the sectional owners occupied or used the section without any legal ground, this cannot be seen to have caused damage such as the loss of profits equivalent to rent to other sectional owners unless there are special circumstance. The subject case, which altered the previous decisions of the Supreme Court, is expected to resolve the problems related to the indiscreet use without permission of the section for common use, contribute to a fair solution of disputes.