Earticle

영국은 역사적 특수성으로 독창적인 집합건물의 주거제도가 형성되어 왔다. 영국의 집합건물 거주관계는 Leasehold와 Commonhold라는 2가지 유형의 법제도가 존재한다. Leasehold는 ‘봉건제’에 근거한 것으로 여러 가지 문제를 발생하였고 flat 입주자는 Leasehold flat에 만족하지 못하였다. 따라서 Commonhold and Leasehold Reform Act 2002에서 Commonhold라는 새로운 권리를 도입하였다. Commonhold는 미국과 대륙국가의 Condominium과 계층적 소유권에 기초한 새로운 형태의 권리이다. Commonhold Act는 2002년에 입법되었으나 2004년부터 시행되었으며, flat 입주자에게 장기 임대가 아닌 부동산소유권을 실질적으로 부여하는 것을 목표로 하였다. Commonhold은 Leasehold에 비하여 장점이 많이 있다. Leasehold는 기간만료로 소멸되거나 기간 연장을 위하여 비용이 소요됨에 반하여 Commonhold는 소멸되지 않는다. Commonhold는 표준규칙 및 규정이 적용되므로 운영이 투명하고 관리비용이 저렴하다. Commonhold는 Landlord에 의하여 관리되는 대신에 flat 소유자들이 공동으로 관리한다. Commonhold가 성립되면 입주자들은 자신의 전유부분을 소유하게 되며, 모든 입주자들은 자동으로 Commonhold Association에 대하여 의무를 부담한다. Commonhold는 많은 장점에도 불구하고 거의 이용되지 않고 있다. 분양된 Commonhold는 약 20건에 불과하다.

Because of its historical specificity, the UK has a unique residential system of condominium buildings. There are two types of legislation in the United Kingdom: Leasehold and Commonhold. Flat owners have long complained about the “feudal” system of leasehold, so when the Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 introduced commonhold ownership. Commonhold was a new form of title based on US and continental forms of condominium or “strata” ownership. Commonhold was introduced in 2002 with the first properties being able to be sold this way in 2004. It aimed to give flat owners real ownership of their properties rather than just a long lease. Commonhold has a number of advantages over leasehold. Ownership doesn’t run out – leases expire and as they do extending them can be costly. Standard rules and regulations apply – which should make conveyancing simpler and cheaper. Having a stake in the wider building – instead of being managed by a landlord, owners run shared areas together. With a commonhold set-up, residents own their own properties or “units” but also have obligations to a Commonhold Association to which all residents in the block automatically belong. But commonhold has died a slow, invisible death. It’s difficult to find any up-to-date figures about the number of commonhold units sold, but there appears to only be about 20 developments at the last count.

공유재산 개발사업이란 「공유재산 및 물품관리법」에 의거하여 기존의 공유재산을 일반재산으로 환원한 후 이를 당초의 목적과 취지에 따라 개발, 사용 수익하는 일련의 단계를 말한다. 현재 지방자치단체는 노후시설 개발을 통해 부지의 효용성과 가치를 증대시키고, 동시에 재정 부담을 줄이기 위해 「사회간접자본시설에 대한 민간투자 사업법」에 따른 개발방식을 확대하고 있다. 그러나 민간자본을 통한 공유재산 개발은 공익성을 저해하는 문제와 함께 사업의 손실이 공공에 귀속되는 문제점을 초래하는 바 민간의 자본투자에 기대는 기존의 소극적 개발 방식에서 벗어나 다양한 개발모델을 통해 공익과 수익을 동시에 창출하는 방안을 강구하여야 한다. 본 연구는 공유재산 개발의 대표적인 사업방식인 민간투자사업, 기부對 양여 사업, 위탁개발사업의 구체적인 사례와 개별 개발방식의 절차와 시행방안, 문제점, 재원조달 방안 등을 비교 분석하여 공유재산개발의 발전 방안을 모색하고, 이를 바탕으로 공유재산 개발사업의 활성화를 위한 정책 대안을 제시하고자 한다. 특히 민관협력 개발사업의 새로운 모델로 ‘확정 지분형 공유재산 개발’방식을 제안한다.

Shared property development project refers to a sequence of stages in which the existing shared property is reduced to general property under the Public Property Management Act, and developed and returned according to its purpose and purpose. Currently, local municipal governments have expanded and developed private equity infrastructure under the Private Investment Projects Act to enhance the effectiveness and value of their sites and relieve the financial burden by developing outdated facilities. However, since the development of public property through private capital presents problems that are detrimental to the public interest, expectations on the private capital should be generated through the various development models. This study examines the development of procedures, implementation plans, problems and financing plans for individual development methods in relation to the specific examples of private investment projects, donation to other projects, and entrusted development projects, which are representative business methods for developing shared assets. It also proposes a method to develop a ‘Confirmed equity method development’ as a new model for public-private cooperation development projects along with the development plan for a entrusted development project that is assessed as an alternative to the existing privately led property development projects.

도시재생뉴딜사업은 2014년부터 공모를 통해 도시재생뉴딜 시범 사업지를 선정해 오고 있으며, 도시재생뉴딜사업의 공모 유형은 기존의 일반근린형, 중심시가지형, 경제기반형에 우리동네살리기와 주거지원형을 추가한 총 5가지 유형이 있다. 하지만 기본적으로 이들 5가지 유형들은 대부분 대도시 중심의 기존 시가지의 재정비에 초점이 맞추어져 있으며, 지방중소도시들에 대해서는 계속적으로 성장하거나 성장할 수도 있다는 전제하에 추진되고 있다. 일본의 경우 저출산·고령화로 인해 확산된 시가지가 더 이상 과거와 현재의 의료·복지·교육지원·상업 등 생활서비스의 제공이 곤란해짐에 따라 2014년 8월 「도시재생특별조치법」의 일부개정을 통해 복지·의료·상업 등 생활서비스 기능과 거주를 집약시킨 콤팩트시티사업을 추진하고 있다. 따라서 현 시점에서 일본의 콤팩트시티 추진사업에 대한 연구는 향후 한국의 지방중소도시에 대한 도시재생뉴딜정책의 수립 및 사업 방식을 모색하는데 의미가 있을 것으로 생각된다. 본 연구는 이러한 연구의 필요성을 배경으로 첫째, 콤팩트시티 추진사업의 구조를 고찰하고, 둘째, 콤팩트시티 추진사업의 사업 방식을 분석하여 한국의 지방중소도시의 도시재생사업 정책 수립과 사업 방식 수립에 기초자료를 제공하고자 한다.

Since 2014, urban regeneration new deal projects have selected their own pilot project sites by means of public contests, whose types are classified as 5 following categories: general neighborhood type, central urban type, economy-based type, hometown revival type, and residential origin type. However, these 5 types are mostly focused on the renewal of pre-existing urban districts while, toward the local small/medium cities, they are being implemented under the assumptions that such cities will continuously grow. In case of Japan, the ever-expanding central urban districts could not supply the adequate civic service (which include medical service, welfare, education and commercial service) any more, due to diverse social problems such as low birthrates and aging societies. Accordingly, Japan initiated 'Compact City Projects', whose goal is to aggregate above-mentioned civic services and housing functions in one place by partial amendment on 「the Act of Urban Regeneration Special Measures」in August, 2014. Accordingly, studies on Japanese Compact City Projects may contribute decisive implications of how urban regeneration new deal policies should be guided on local small/medium cities. This study, understanding of such academic needs, aims to provide the basis of policy guidances for urban regeneration projects especially on those local small/medium cities by (1) scrutinizing structures of compact city projects and (2) businesss types of compact city projects.

공동주택의 관리방식은 사업주체관리, 자치관리, 위탁관리로 구분할 수 있다. 가장 단순한 관리방식은 아파트입주자대표회의에 의한 직접관리 아파트의 입주자대표회의가 매달 입주민들로부터 관리비를 징수하여 공동의 경비, 하자보수, 청소 등의 업무를 담당할 인력을 직접 채용하고, 지휘ㆍ감독하는 관리방식이다. 이나 공동주택 관리업무가 점점 다양해지고 전문화되어 업무의 외주화가 본격적으로 이루어졌다. 입주자대표회의도 근로자를 직접 채용하여 공동주택을 관리하기보다는 건물의 관리만을 전문적으로 하는 업체와 계약을 체결하여 관리를 위탁하는 방식이 선호되는 추세로 변모하고 있다. 공동주택의 위탁과정이 보다 전문화, 고도화, 복잡화 될수록 입주자대표회의, 관리사무소, 주택관리업자 당사자 간 관리의 기구 구성 및 운영, 책임을 둘러싸고 많은 분쟁이 발생한다. 공동주택의 관리 당사자 간 발생하는 문제 중 하나가 입주자대표회의가 주택관리업자의 선정권한을 보유하고 있다는 점을 기화로, 관리소장의 임면에 관한 사항은 물론 직원의 선발, 급여나 근무조건, 업무에 대한 지휘감독권을 행사하는 것이다. 공동주택의 위탁관리가 법적으로 어떻게 규율되어 있는가에 관하여 살펴보고, 입주자대표회의가 관리업자의 권한을 대신하는 행사하는 경우 발생하는 문제점과 이에 대한 개선책을 제안해 보도록 한다. 또한 위탁관리의 주체를 구분하여 현행 법령체계 하 위탁방식의 문제점 및 개선방안을 제시해 보기로 한다. 나아가 현행 공동주택의 관리를 위해 마련되어 있는 법률은 집합건물법과 공동주택관리법이다. 양 법률의 입법 취지와 목적, 법이 규율하는 대상 및 범위가 상이함에도 양자의 관계를 오인하여 체계 및 용어 등이 잘못 사용된 경우가 있다. 대표적인 것이 공동주택의 관리주체에 관한 것이다. 관리의 주체에 대한 혼동은 법체계의 혼란을 가져오고 자칫 입법취지(공동주택관리법을 별도로 마련한 이유) 자체를 형해화시킬 우려가 있기 때문에 이에 대한 명확한 정리가 필요하다.

This paper is The Housing Act, the Law on Possession and Management of a Gathering Building, and Standard Apartment Management Rule are representative provision of law which can regulate Resident Committee. In particular, the revised Housing Act is focused in that it contains obligation of outside accounting audit about management authority’s accounting management in order to cut off the apartment management corruption, the disclosure of management expense through the Management and Information System of Apartment Buildings, obligation of electronic bidding system at the selection of property management contractors and service providers, consolidation of penalty for misbehavers and local governments command disobeyers, and education reinforcement of Resident Representatives Meetings and heads of management for professionalism and ethics. an agement of Aggregate Building is based on private autonomy, and has no limits in its application range as all partitioned ownership buildings are subject to the Act. However, the Housing Act defines obligatory management on collective housing larger than a certain scale, and aims for the promotion of national housing conditions through efficient management of collective housing. While management based on the Council of Occupants’ Representatives is practically and actively carried out in the Housing act as obligatory management is introduced on group based on the Act on the ownership and management of Aggregate Buildings has in effect no activities except cases of reconstruction.