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프랑스의 집합건물법은 구분소유를 ‘구분소유부분(lot)’이라는 개념 을 통해 설명하는데, 이는 한국이나 일본, 독일과 구분되는 프랑스집 합건물법의 특징이기도 하다. 이 논문에서는 ‘건물의 구분소유관계를 정하는 1965년 7월 10일 법률’의 내용을 중심으로 구분소유관계의 성 립요건에 대한 논의를 정리하기 위하여 프랑스 집합건물법상 구분소유부분(lot)의 개념을 비롯하여 전유부분 및 공용부분의 의미와 구분에 대해 알아본다. 또한 최근 법개정을 통해 명문으로 도입된 구분소유부 분의 정의(定義)와 ‘잠재적 구분소유부분(lot transitoire)’의 개념에 대해 설명한다. 프랑스 집합건물법에서는 구분소유부분을 형성함에 있어 전유부분 의 독립성보다는 공용부분과 전유부분의 불가분적 결합에 초점을 둔 다. 또한 구분소유의 대상이 될 건물을 1동의 건물에 한하지 않고 복 수의 건물로 구성된 건축단지 또는 복합부동산단지에까지 확대하여 구 분소유관계를 적용할 수 있도록 하고 있다. 한편 구분소유의 성립에서 구분행위를 별도로 요하지 않으며 아직 건축되지 않은 건물에 대해서 도 구분소유부분의 성립 및 구분소유관계의 개시를 인정하고 있다. 이 와 같이 프랑스 집합건물법상 구분소유와 관련된 주요 내용을 살펴보 고 한국의 집합건물법상 구분소유의 성립요건에서의 몇 가지 쟁점을 프랑스법상 구분소유와 비교하여 간단히 검토하였다.

Cet article a pour objet d'étudier les conditions d’existence de la structure de la copropriété, surtout le lot de copropriété et champ d’application en droit français, concernant surtout la réforme récente de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis par la loi ELAN. Le lot est un élément central et bien connu du fonctionnement d’une copropriété. Il se caractérise par un ensemble formé d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes. L’affectation et la consistance des lots sont indiqués dans le règlement de copropriété. La loi ELAN a le mérite d’apporter la définition du lot de copropriété. En outre une catégorie de lot, “lot transitoire” apparait dans le fonctionnement d’une copropriété. Lors de la construction d’un ensemble immobilier par tranche successive, il est nécessaire de créer des lots transitoires correspondant aux tranches de cet ensemble immobilier non construit mais destinés à accueillir des constructions. La soumission d’un immeuble au régime de la copropriété peut résulter d’opération diverse. Le statut de la copropriété s’applique impérativement et de plein droit à immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots. Et le statut de la copropriété est également applicable aux ensembles immobiliers complexes. Ainsi les fait générateurs de la mise en copropriété en droit français, surtout le lot et le champ d’application nous suggérai plusieurs solutions concernant le règlement de copropriété sur la construction d’un ensemble immobilier par tranche successive en droit coréen.

이 논문의 제목은 북한지역 아파트의 건설 및 이용절차와 통일 이 후의 과제라고 정하였다. 현재 남북한은 장기간 동안 상이한 정치 및 사회제도를 운영하고 있다는 점을 고려한다면, 장래 남북한의 통일과 정에서 다양한 법적 문제가 발생할 것으로 예견된다. 이와 관련하여 아파트는 대표적인 공동주택의 하나이다. 북한지역의 경우에도 아파트 는 편리한 주거시설로서 이용되고 있으며, 최근 대도시를 중심으로 아 파트 건설이 증가하고 있다. 본고에서는 북한에서 아파트가 어떠한 절 차에 따라 건설되는지에 대하여 검토하려고 한다. 그리고 현재 북한주 민은 국가소유의 아파트에 거주하고 있다. 따라서 남북한이 통일을 달 성한 후에 북한지역의 아파트에 거주하고 있는 북한주민을 어떠한 방 식으로 보호할 것인지를 검토할 필요가 있다.

The title of this thesis is “Construction and Use Procedure of Apartment in North Korea and Tasks after Unification”. If South and North Korea unify in the future, I think they will develop more economically than now. However, South Korea and North Korea have shown great differences in political and social systems over the long term. In this regard, apartments are one of the common apartment houses. Even in North Korea, apartments are convenient residential facilities, and construction of apartments has been increasing recently. In this article, I will examine how the apartment is constructed in North Korea. North Koreans now live in state-owned apartments. Therefore, it is necessary to examine how to protect North Koreans living in apartments in North Korea after unification.

현재 우리나라의 이슈 중의 하나는 사회적 가치 실현이다. 사회적 가치 실현은 공공분야에서 민간영역으로까지 확대되고 있다. 결국, 사회적 가치는 사회 모든 영역에서 공공의 이익과 공동체 발전에 기여하는 가치이다. 「사회적 가치법(안)」상의 사회적 가치 유형은 총 13가지가 있으 나, 「집합건물법」상에 위의 13가지의 사회적 가치 유형이 모두 적용 되는 것이 아니라, 그 중 「집합건물법」과 관련하여 가장 중심이 되 어야 하는 사회적 가치 유형을 선정하여야 할 것이다. 이러한 선정을 거쳐 「집합건물법」의 제도개선을 검토하여야 한다. 즉, 「집합건물 법」과 관계가 깊은 사회적 가치는 인권, 안전, 참여, 공동체 등이 있 다. 결국 「사회적 가치법(안)」과 「집합건물법」은 일정한 정도 관 계가 있다. 사회적 가치를 기준으로 하여 인권에 대해서는 목적조항 신설 방안, 안전에 대해서는 공적 규제 강화, 참여에 대해서는 의사결정 구조의 강화, 공동체에 대해서는 집합건물 관리체계 개선에 대한 「집합건물 법」의 제도개선의 방향성을 설정할 수 있다.

One of the current issues in Korea is the realization of social value. The realization of social value is expanding from the public sector to the private sector. There are 13 types of social value in the Social Value Act, but 13 types of social value are not applied to the Condominium Buildings Act. Among, the social value type that should be the most central in relation to the Condominium Buildings Act should be selected. Through such selection, the system improvement of the Condominium Buildings Act should be reviewed. In other words, social values that are deeply related to the Condominium Buildings Act include human rights, safety, participation, and community. In the end, the Social Value Law and the Condominium Buildings Act have a certain degree of relationship. It is necessary to regulate the purpose clause for human rights based on social value and to strengthen public regulations for safety. In addition, for participation, the direction of the system improvement of the Condominium Buildings Act for strengthening the decision-making structure and improving the collective building management system should be set.

본 연구는 정부가 자율주택정비사업 활성화를 위해 추구하는 목적 과 현실적으로 부딪히는 문제점이 무엇인가를 연구하기 위해 주택도시 보증공사의 융자신청현황과 보도자료, 법·제도적 문제점을 분석하여 개선방안을 제시하는데 연구의 목적이 있다. 연구결과, 정부는 첫째, 주차문제해결을 위해 빈집 및 노후주택을 매입하여 노상·노외주차장을 설치해주거나 건폐율·용적률의 탄력적 적 용으로 주차대수 확보가 필요하였다. 둘째, 사업지에 선순위물권이 있 을 경우 장기저리의 금융지원 확대가 필요하다. 셋째, 부정형필지·맹 지·협소필지로 인한 난개발 해소는 이웃과 연접하여 건설할 경우 개발 이익 확보의 특례를 주거나 1인 사업 확대 방안이 모색되었다. 넷째, 큰 규모 정비사업과 같이 신탁등기를 할 수 있어야 한다. 다섯째, 건 축물 높이제한은 용적거래 또는 용도지역에 따른 건폐율·용적률을 탄 력적으로 조정할 필요가 있다. 여섯째, 홍보부족 해소와 주민들의 인 식 변화를 위해 도시재생전문가를 육성하여 정기적인 교육과 대중매체 를 활용한 직·간접적인 홍보가 필요하다. 일곱째, 조건 없는 1인사업자 확대와 지방자치단체와 연계한 체계적인 주택관리가 필요하다. 더불어 사업성이 떨어지는 1·2종전용주거지역이나 1종일반주거지역·특별보호 지역 등에서도 자율주택정비사업을 시행할 수 있도록 제도적으로 뒷받 침되어야 한다.

This study aims to suggest improvement plans by analyzing the Korea Housing & Urban Guarantee Corporation’s loan application conditions and press release and the legal and institutional problems in order to study the objectives sought by the government for the revitalization of autonomous housing and the practical difficulties. From the research results, first, in order to solve the parking problems, the government needed to provide on-street parking facilities and off-street parking areas by purchasing vacant houses and deteriorated residential areas or to secure a greater number of parking lots through the flexible application of the building-to-land ratio and floor area ratio. Second, expanded financial support with long-term low interest was needed in the case when the senior real right is present in the project site. Third, for resolving the sprawling development issue due to the irregular parcels, landlocked lands, and narrow parcels, when constructing by connected with the neighborhood, the solutions including provision of special cases regarding securement of development benefit and expansion of one-person business were sought. Fourth, trust registration must be done for large scale maintenance businesses, etc. Fifth, regarding height restriction, flexible adjustment of the building-to-land ratio and floor area ratio was needed according to the capacity transaction or use area. Sixth, in order to resolve the insufficient level of promotion and change the resident cognition, provision of regular educational sessions and direct and indirect promotion through the mass media was necessary by fostering urban regeneration experts. Seventh, unconditional expansion of one-person businesses and systematic housing management that is connected with the local government were required. Moreover, there must be institutional support so that the autonomous housing can be implemented in class 1&2 residential areas, class 1 general residential areas, and specially protected areas that have low business value.

이 논문은 토지임차인이 행사하는 지상물매수청구권의 상대방에 대 한 연구이다. 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차 기 간이 만료하였을 때, 건물 기타 공작물이 현존한 경우에는 임차인은 임대인을 상대로 임대차의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 위 갱신 을 거절할 때에는 임차인은 임대인을 상대로 상당한 가액으로 위 건물 기타 공작물의 매수를 청구할 수 있다(민법 제643조, 제283조). 이 경우 건물의 소유를 목적으로 한 토지임차인이 행사하는 건물매수청구 권의 상대방은 기간 만료로 인한 임차권 소멸 당시의 「토지 소유자인 임대인」이라고 해석한다. 판례도 건물의 소유를 목적으로 한 토지임 차인의 건물매수청구권 행사의 상대방은 통상의 경우 기간의 만료로 인한 임차권 소멸 당시 토지소유자인 임대인이라고 판시하고 있다. 소 유권을 상실한 임대인을 상대로 매수청구권을 행사하게 되면 취득한 지상물로 토지를 점유할 권원이 없어 철거의무나 손해배상 등을 부담 하게 될 수 있다는 점에서 임대인에게 가혹할 뿐만 아니라 사회경제적 으로도 존속할 수 없는 지상물의 매수청구권을 인정할 실익이 별로 없 다는 점을 강조한다. 그렇지만, 민법 제643조가 규정하고 있는 임차인의 건물 등 지상시 설에 대한 매수청구권은 어디까지나 임차인을 보호하기 위한 내용으로 파악할 것이지, 임대인과 토지 소유권자의 관계까지 고려하여 임차인 의 희생을 강요할 수는 없을 것이다. 민법전 초안에도 분명히 임대인 을 매수청구권의 상대방으로 규정하고 있었다. 비교법적인 관점에서 우리 민법 643조와 유사한 규정을 두고 있는 일본의 차지차가법도 상 대방을 차지권설정자라고 규정하고 있다. 따라서 매수청구권의 당사자 는 민법전의 규정에 충실하게 해석하여 청구권자는 원칙적으로 임차권 소멸 당시 임차 토지상의 건물 등 지상시설의 소유자인 임차인이 되겠 지만, 그 상대방은 임차권 소멸 당시의 임대인이면 충분한 것이지 소 유권자인 임대인이라고 해석할 필요는 없다고 본다. 본 사안의 연구 대상 판결이 「건물 등의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임대차 기간이 만료되거나 기간을 정하지 않은 임대차의 해지통고로 임차권이 소멸한 경우에 임차인은 민법 제643조에 따 라 임대인에게 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있다. 임 차인의 지상물매수청구권은 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가 치를 보존하고 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로부터 임차인을 보 호하기 위한 것」이라고 판시한 부분 까지는 타당하지만, 「원칙적으 로 임차권 소멸 당시에 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사할 수 있다」는 부분은 재고의 여지가 있다고 본다. 특히 소유권자인 임 대인이라는 내용에 집착한 나머지 임대차계약을 체결한 임차인이 임대 차계약의 목적물인 토지의 소유권자인지 여부를 중점적으로 살피게 된 결과, 임대인과 토지 소유자와의 명의신탁 여부 까지 언급하게 되면서 임차인의 매수청구권을 배척하게 되었다는 점은 아쉬움이 남는 대목이 다. 이 부분은 민법 제643조 규정에 충실하게 매수청구권은 「원칙적 으로 임차권 소멸 당시의 임대인을 상대로 행사할 수 있다」고 해석함 이 민법 초안의 내용이나 비교법적인 견지에서 일본의 차지차가법의 내용 등을 감안할 때, 더욱 합리적인 해석이라고 할 것이다.

The provisions of Article 283 shall apply mutatis mutandis to buildings, trees, or any other facilities on land remaining after the expiration of the period of the lease of land where the object is to own a building or any other structure, or is for planting, collecting salt, and stock farming(article 643). In this case, the other party to the right to purchase a building, trees, or any other facilities on land remaining after the expiration of the period of the lease of land that is exercised by the landowner for the purpose of ownership of the building shall be construed as the "landowner's tenant" at the time of the expiration of the lease right. The Supreme Court precedent also states that the other side of the landowner's right to purchase buildings aimed at owning the building is the landowner at the time the lease rights expire due to the expiration of the period. It emphasizes that exercising the right to buy a landowner's right to claim land that is not only harsh to the tenant but also socially and economically unsustainable does not have much practical benefits. However, the right to purchase land-based facilities such as rental buildings, as stipulated in Article 643 of the Civil Act, will be identified to the extent that it is intended to protect the tenants, and it will not be possible to force the tenant to make sacrifices considering the relationship between the tenant and the landowner. The draft civil law also clearly defined the leaseholder as the counterpart of the right to buy. From a comparative point of view, Japan's Land Housing Lease Act, which has a similar regulation as Article 643 of the Korean Civil Act, also stipulates that the other party is the right-setter. Therefore, the other party of the right to buy the right is sufficient if it is the lessee at the time of the expiration of the right to lease by faithfully interpreting the provisions of the Civil Code. In principle, it is open to reconsideration that the judgment under study on this issue determines that the tenant with the ownership of the land may be the other party to the right to buy the land at the time of the lease right's demise. It is not reasonable to focus on whether the lessee who enters into the lease with the remaining adherence to the title of the owner, the landlord, is the owner of the land that is the object of the lease contract. The right to buy is more reasonable, given the contents of the draft civil law or the contents of Japan's lease law from a comparative point of view, which is interpreted as “in principle, it can be exercised against tenants at the time of the demise of the lease rights.”