Earticle

부동산평가절차에서 감정은 헌법상 정당한 보상의 원칙 내지는 법 률상 재산권 보호의 원칙에 입각하여 합리적 전보가액을 산정하는 전 문적 절차이다. 그러나 이러한 부동산 감정평가절차에서 전문 감정인 이 평가한 '시가 상당액'이 법원의 사실인정절차에서는 원칙적으로 구속력을 갖지는 아니하며, 오로지 법관의 자유심증에 의존하고 있다. 그러므로 감정평가의 전제가 되는 사실자료에 대한 부족과 오류는 감 정의 정당성에도 문제를 야기하지만 종국에는 법원에서의 사실오인의 문제로서 위법한 판결이 되어 재평가의 문제를 남기게 된다. 따라서 본고에서는 정당한 보상평가액을 산출함에 있어서 중요한 자료가 되는 사실자료의 수집․제출에 대한 필요성을 강조하고, 나아가 법원의 사실인정에 공정성을 확보하기 위한 그 개선점을 지적하였 다. (1) 감정평가단계에서 감정대상 목적물에 대한 이해관계인이 적극 적으로 자료를 제출하고 의견을 진술할 기회가 실질적으로 보장되어야 한다. (2) 감정평가절차에서 당사자의 이의가 있는 경우 감정인은 당사자 의 참여하에 당시 감정의 전제가 된 사실자료를 전면 조사․검증토록 하여 감정절차의 민주성 및 공정성을 확보하여야 한다.

Real estate appraisal is a professional procedure estimating reasonable supplement price based on the constitutional principle of due compensation or legal principle of property protection rights. But, as a rule, It is not the market price equivalent amount which is evaluated by professional appraiser but the free conviction of judge to have a binding power in real estate appraisal procedure. Therefore insufficiency and error of actual data which becomes to prior condition to real estate appraisal bring about not only reappraisal issue, resulting from illegal judgement caused by a mistake of fact but also justice issue on appraisal. This paper emphasis on the necessity of collection and submission about actual data which becomes to important material to figure out appropriate appraised value for compensation, and furthermore, points out some improvements to secure fairness in finding of facts in court. (1) The opportunity to hands in data aggressively and states opinion about the appraisal object for interested party should be practically guaranteed during appraisal procedure. (2) If there is an objection of the party concerned in appraisal process, appraiser should insurance democracy and fairness of appraisal process by way of a full scale investigation and verification of actual data which was prior condition to real estate appraisal with the participation of the party concerned.

감정평가관계자의 법적 지위는 그 감정평가가 공적감정평가인가 사적 감정평가인가에 따라서 달라진다. 사적 감정평가영역에서는 감정평가업무 수주에 있어서 부당경쟁을 일으키고, 불공정행위를 유발시키고 있으며, 공적 감정평가영역에서는 공신력 및 객관성에 대한 의구심이 발생하고 있으며, 보상평가에 있어서는 특히 민원이 발생하여 공권력과 충돌을 일으키는 등 심각한 사회문제를 야기하고 있다. 이러한 문제점을 해결하기 위한 대안적 방법은 법제도적 측면에서 본다면, 첫째, 「부동산감정평가에 관한 법률」에서 분리하여 감정평가의 전문자격사법인 감정평가사법을 제정하여야 한다. 둘째, 공익사업시행자의 감정평가의뢰 및 감정평가업자의 선정을 감정평가사법에 통일적으로 규정하여 감정평가업의 공정성에 대한 의구심을 갖지 않도록 하여야 한다. 셋째, 한국감정원의 업권도 그 근거를 마련하여 한국감정평가사협회의 소속회원사로서 다른 감정평가법인과 동일한 권리․의무를 갖도록 하여야 할 것이다.

Llegal status of appraisal business operators different when it comes to appraisal. These things are subject to change with public appraisal and private appraisal. A province of private appraisal bring about that cut a person's throat on receiving appraisal businesses, induce unfair trade practices. A public of private appraisal bring about that cause a doubt public trust and a lack of objectivity. A compensation appraisal bring about that become an object of public concern popular enmity and a clash of views exercise of public power. These problem to solve, we are hoping what the new government in these problem to solve will help in our legal work. First, we will have to be established by law of appraisal for an expert a certificate of qualification. Secondly, we will have to rarely care what the man in the compensation appraisal operations thinks that a selection of appraisal business operators and a value. Therefore law of a real estate appraiser should be edited to be as to separated "Public Notice of Values and Appraisal of Real Estate Act" Third, Korea Appraisal Board belong to Korea Association of Property Appraisers with the other appraisal company. Therefore the business in Korea Appraisal Board´s charge shall have to taking immediate action to protect right and duty as the same the other appraisal company.

중국은 2007년 3월 국유재산권과 사유재산권의 동등한 보호를 명문화한 「물권법」이 제정되었다. 「동법」은 제5편 제19장, 제247조 및 부칙으로 규정되고, 그 중 제2편(소유권) 제6장은 ‘건축물구분소유권’ 을 규정하고 있다. 본고는 중국 「물권법」이 규정한 건축물구분소유권에 관한 규정을 우리나라 「집합건물법」등과 비교 분석하여 다음과 같이 그 특징을 지적하였다. (1) 건축물 내의 주택․영업용 건물 등 전유부분에 대한 소유권을 인정하여 전유소유권으로 보호한다. (2) 공용부분의 공유권과 더불어 주차장 및 차고에 관한 독립규정을 두고 있다. (3) 건물의 전유권 및 공유권과 독립한 공동관리권을 구분소유자의 의무 아닌 권리로 규정한다. (4) 건물의 개축 또는 재건축권을 관리권의 일환으로 하여 전유부분 건축물의 면적과 구분소유자 3분의 2이상의 다수로 결정한다. (5) 건물사용위반행위자에 대한 물권적 구제권을 인정하나 단체적 특별조치규정은 두고 있지 아니한다.

March 2007, China established ‘the Law of Realty' which was provided protection of equity between state-owned property and private property rights. This Low is composed of 5 parts, 19 chapters, 247 atticles and supplementary provision. Among the rest, 'Divided Ownership of building' is prescribed in second part(ownership), 6th chapter. To this dissertation, povisions about Divided Ownership of building which was prescribed in the Law of Realty of China and Condominium Law of Korea etc. were compared and analyzed. This dissertation refers afterwords. (1) A part of unit possession, a residence in a building, business building etc., is recognized as a ownership and shall be protected by 'Unit Ownership. (2) In addition 'Common Ownership' of a shared part, is prescribed independent provisions about the parking lot and garage. (3) Unit Ownership and Common Ownership of a building and a independental joint control right are interpreted with not a duty but a right of the divided owner. (4) The right of remodeling and reconstruction of the building is regarded as a control right and decided at majority of above 2/3 of divided owners and the area of building. (5) The relief right, based on real right, against a person of use violation of the building is recognized, but the collective special care provision is not prescribed.

최근 집합건물의 소유 및 관리를 둘러싸고 그 건물의 특성 때문에 많은 분쟁 등이 발생하고 있음은 주지의 사실이다. 즉, 구분소유자간의 첨예한 이해대립 등 때문에 충분히 그 분쟁을 예상할 수 있음을 부인할 수 없다. 그래서 과거부터 구분소유자가 집합건물의 소유와 관리 등에 있어서 준수하여야할 규범이 필요하여 우리나라의 경우 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(1984년 4월 10일 법률 제3725호)을 제정하였지만 그 법률 자체만으로는 위와 같은 모든 분쟁을 해결할수 없어 스스로 필요한 자치규범의 제정을 많은 부분에서 주문하고 있다. 하지만 우리의 현실은 다른 선진국들과 달리 그다지 자치규범의 제정 및 활용이 미약하다. 이러한 상황에서 이 글은 자치규범인 규약의 중요성을 강조할 뿐만 아니라 민주주의의 꽃에 해당하는 개별적ㆍ구체적인 규약의 활용을 강조하고자 그 필요성, 외국의 상황 등을 중심으로 우리에게도 유익함을 정리하였다.

We must manage a building, the site and the attached facilities with indispensability jointly in a condominium but surrounding the use and possession of it. But Because of the interest opposition between unit owners, we can predict to dispute occurs in full degree. We have needed the rule that an unit owner must obey about the mangement and use of the codominium and the condominium law have enacted clauses that if the law didn`t regulate the matter which manage the condominium between unit owners, an association can decide it as an agreement. Accordining to the condominium law we can make the agreement, bylaw etc in a range protecting it. but the utilization of the management agreement is very formal practically in our country. And the management of condominium tends to depend on the Housing Act and its An enforcement order. So condominium act is not used like other countries. But in spite of this situation, I want to emphasize making and practical use of it. Because It`s the model that is very important cultivating inhabitants consciousness so that it is assumed that it is the core of the self- government model. We must study it a little more to be able to become the space where it can be incarnated an idea of the welfare as the life space that a condominium is happy. And an effort for making and the spread of subdivided substantial agreements is needed acutely. So I write this article.

민법 제320조 제1항은 유치권의 피담보채권의 범위에 관하여 “그물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권”을 규정한다. 따라서 동법이 규정한 이 무엇을 의미하는가에 대하여 학설․판례가 상이한 태도를 보이고 있을 뿐만 아니라, 획일적 기준을 제시하지 못하고 있다. 또한, 최근의 판례는 건물 및 대지에 거액의 근저당권․전세권․가압류등기 등이 설정되어 있는 등으로 부동산에 관한 경매절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서 건물 부분에 공사도급계약을 하고 점유한 유치권 행사자에 민법 제320조 제2항의 ‘불법행위로 인한 점유’로서 유치권 성립을 배척하거나 신의칙에 반하여 허용될 수 없는 것이라 판시한다. 본고는 이와 같은 학설․판례에 대하여 우리 민법상 유치권은 다른 입법례와는 달리 “그 물건에 관하여 생긴 채권”이라고 한 점과 유치권이 담보목적인 물권이라는 점을 들어 쌍무계약상 동시이행의 항변권과는 달리 비록 물건의 반환청구권과 동일한 법률관계 또는 동일한 사실관계로부터 발생한 채권을 포함시키는 경우라고 하더라도 채무자가 다른 담보를 제공하여 그 유치권의 소멸을 청구할 수 있는 경우로 한정하여야 할 것을 지적하였다. 또한, 최근의 판례가 들고 있는 부동산에 관한 경매절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서 건물 부분에 공사도급계약을 하고 점유한 점유자에 대한 민법 제320조 제2항의 ‘불법행위로 인한 점유’ 또는 신의칙에 의한 배척은 법리의 오류는 물론이고, 우리 민법이 법정담보물권으로서의 유치권의 지위를 위태롭게 하는 것으로서 재고할 필요가 있음을 지적하였다.

Ueber den Bereich der Pfandschuldforderung des Zurueck -behaltungsrechts, §320 Ⅱ bestimmt "Eine Forderung, die wegen der Sache order des Wertpapiers zusteht". Das Praezdens und die Lehren sind sich darueber einig, was ein Zurueckbehaltungsrecht, das der Artikel besitimmt, bedeutet. dass eine Forderung entwickelt sich aus einer Sache als die unmittelbare Ursache. Aber die sind sich darueber noch nicht einig, ob ein Zurueckbehaltungsrecht entsteht, wenn eine Forderung, das der Artikel bedeutet, sich mit der Rueckforderung der Sache aus der gleiche Tatsachenverhaeltnisse oder Rechtsverhaeltnisse entwickelt. Besonders, das Praezedens gibt zu, dass ein Zurueck -behaltungsrecht entsteht, wenn eine Sache und Grundforderung sich miteinander verbinden. ob die durch einen Vertrag verursacht wird oder die Verzugsgeldentschaedigung wegen nicht erfuellt. So das Praezedens und die Majoritaetstheorie beurteilen das Zurueckbehaltungsrecht des korenishen Zivilrechts als Realrecht im Gegensatz zu anderen Gesetzgebungen. Und Bereich der Pfandschuldforderung von Entstehung des Zurueckbehaltungs -rechts wird nach nur die Zusammenhang mit dem Objekt und der Forlderung urteiltet, weil sie es uebergesehen haben, dass sie die nicht als die Forderung, die aus dieser Sache stammt, sondern als die Forderung, die ueber diese Sache entsteht urteiltet haetten. Zurueckbehaltungsrecht wird im Gegensatz zur Einrede des nichterfuellten Vertrags, die in der beiderseitige Vertrag entsteht, das Erloeschen des Zurueckbehaltungsrechts wegen der anderen Sicherheitsleistung zugegeben. Obwohl die forderung, die sich mit der Rueckforderung der Sache aus der gleiche Tatsachenverhaeltnisse oder Rechts -verhaeltnisse entwickelt, ist indem enthalten. Wenn ein Schuldner mit andere Sicherheitsleistung auf der Erloesung Anspruch erhebt, weil die Forderung auf die Sicherheit der Forderung zielt, beschraenkt werden soll.

판례에 따르면 재건축 비용의 분담에 관한 사항은 구분소유자들로 하여금 상당한 비용을 부담하면서 재건축에 참가할 것인지, 아니면 시 가에 의하여 구분소유권 등을 매도하고 재건축에 참가하지 않을 것인 지를 선택하는 기준이 되는 것이고, 재건축 결의의 내용 중 가장 중요 하고 본질적인 부분으로서, 재건축의 실행단계에서 다시 비용 분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 산출기준을 정하 여야 하고 이를 정하지 아니한 재건축 결의는 특별한 사정이 없는 한 무효라고 판시하고 있다. 그러나 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제47조 제3항은 ‘건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 개산액’이라고만 정하고 있을 뿐, 재건축에 소요되는 비용 개산액의 구체적인 범위나 산정기준, 개산액의 분담에 관한 구체적인 기준 등에 대하여는 정하고 있지 아니하다. 비용개산액에 대한 포괄적인 산정은 나중에 최초에 정한 비용개산액의 변동이 있는 경우에 무슨 항목이, 무슨 사유로, 얼 마나 증감하게 되었는지에 대하여 재건축조합원들이 검증을 할 수 있 는 방법을 사전에 차단함으로써 재건축에 참여하는 조합원들의 권리 침해의 가능성을 내포하고 있으며, 경우에 따라서는 재건축조합장과 시공사의 결탁에 의한 조합원들의 피해가 발생할 가능성도 있을 수 있는바, 이러한 분쟁을 미연에 방지하고, 조합원들에게 어느 정도의 비용을 부담해서 어느 정도의 신축건물을 소유할 수 있는지에 대한 투명한 비용근거를 제시함으로써 재건축에 참여하는 조합원들의 사유 재산권을 보호할 필요성이 있다고 할 것이다. 이 논문은 집합건물재건축에 있어서 비용개산액 산정에 대한 실제 적인 사례와 판례의 경향을 살펴보고, 나아가 구체적으로 비용개산액 에 포함시켜야할 항목이 무엇인지, 그 산정기준은 어떻게 정해야 하는 지에 대하여 살펴봄으로써, 재건축결의단계에서 조합원들로 하여금 어느 정도 비용을 부 담할 것인가를 사전에 합리적으로 예상할 수 있는 기준을 제시할 수 있도록 해줄 뿐만 아니라, 재건축진행단계에서 예상 치 못한 설계변경이나 공법의 변경, 이로 인한 공사비의 증감이 있는 경우에 무엇 때문에 어느 정도의 부담액에 변동이 생겼는지를 합리적으로 가늠하게 해주는 척도를 제공하는데 도움이 된다고 할 것인바, 이를 통하여 조합원의 사유재산권을 보호하고, 시공사와 조합원 혹은 조합원 상호간 갈등과 불화로 인한 사회적인 비용과 손실을 줄이는 역할도 수행할 것으로 기대한다.

According to a Precedent, the subject related to sharing rebuilding expense become the creteria to section owners whether participate the rebuilding with paying appropriate expense or not with selling section ownership with the current price, and furthermore, as the most important and essential part among rebuilding resolutions, an allotted amount or calculation standard should be determined in rebuilding execution phase so far no more agreement needed which is about sharing rebuilding expenditure, if not, rebuilding resolution regarded as not valid as long as there is no particular situation. But overall estimation of rough amount expense prevents union members from verifing changed items, reasons, and how much changed when there is fluctuation in original level that it contains the possibility of infringement of union members right, and sometimes, damage occurs to union members by way of collusion between union president and construction company. Thus, There is strong necessity for union members to protect their property right and to prevent dispute. and this could be through showing the transparent expense standard. This paper presents for creteria about rough amount of expense and estimation standard for rebuilding on congregate Buildings, so that, not only union members rationally anticipate their burden in rebuilding execution phase but also let them understand the changed amount of expense when there is unpredicted change in design and construction method during rebuilding. Finally, this paper contributes to protect private ownership of property right and reduce social cost and loss by way of prevent conflict between union members and construction company or union members each other.