Earticle

오늘날 국민의 70%이상이 공동주택에 거주하고 있고, 노후화된 공동주택의 수가 증가함에 따라 공동주택의 유지 및 관리가 공동주택의 공급보다 중요해지고 있다. 이번 연구를 통하여 우리나라의 선진화된 공동주택 관리제도를 검토하고 개선해야 할 문제들에 대하여 검토하고자 한다. 체계적인 공동주택관리를 위하여 공동주택관리법을 제정하였고, 관리 투명성 확보를 위해 외부회계감사, 관리사무소장에 대한 부당간섭 배제 규정을 신설했다. 또한 체계적인 관리를 위하여 주택관리사에 의한 관리를 하고 공동주택관리지원기구를 신설했다. 이러한 선진화된 공동주택관리제도가 있음에도 불구하고 개선 할 사항이 존재한다. 우선 혼합주택단지의 관리 문제가 있고, 주택관리업자 및 사업자 선정지침의 문제가 존재한다. 마지막으로 관리의 사각지대에 있는 비의무관리단지의 문제가 있다. 선진화된 제도는 더욱 발전시키고 개선할 점은 해결하려는 제도적인 노력이 필요하다.

The management of apartment houses is more important than apartment supply, these days. Because the number of aged apartment is increasing steadily as well as 70% of citizens live apartment houses. There is system, outstanding management of them, in Korea. This study reviews the system and the improvements. To manage it systematically, the multi-family housing management law is issued. To ensure transparency, An audit is introduced and the rule of unreasonable interference exclusion to housing managers. Professional housing managers manage apartment as well as the organization of apartment managing support is made, for systematical housing managing. Although there is the advanced system, there are some improvements. There are some problems in social-mixed apartment and the guidelines of selecting outsourcing agents. Finally, there are big problems in small apartments because, they are no managements. It is important to develop the advanced housing management system and to solve the problems.

맨션관리사제도가 일본의 맨션에서 관리의 원활화에 있어 중요한 지위로 부각되고 있는 이유는 다음과 같다. 첫째, 집합건물 특히 맨션을 중심으로 하는 거주의 물리적 환경이 상당히 노후화되고 있어 이러한 물리적 노후화에 대응하기 위해 하여 실무적 및 기술적 전문성을 가지는 자의 출현이 시급하게 요청되고 있다. 둘째, 건물의 물리적 부분의 노후화 뿐 만아니라 거주하는 구분소유자 및 입주자도 고령화하고 있어. 즉, 거주하는 구분소유자 및 입주자의 고령화는 건물의 물리적 노후화에 대한 실제적 관리의 현실화로 유연하게 이어지지 못하는 단점을 내포하고 있기 때문에 외부 전문가의 지원이 필요하다. 셋째, 물리적 노후화에 대응해서는, 우리나라의 경우 재건축 사업으로 노후화에 대응하여 맞서왔다고 할 수 있겠으나, 일본의 경우에는 좀처럼 재건축 사업 결의가 정족수에 이르지 못하는 경우가 많고 또 리모델링 사업도 일반화가 안 되고 있기 때문에 그 형상을 현상 유지하여야 하는 맨션이 대부분에 있으면서, 여기에 대응하는 관리조합 및 구분소유자 등의 有識者的 지혜는 거기에 크게 미치지 못하고 있어 결국 외부적 지원을 필요로 할 수밖에 없는 현상이 도래한 것에 있다. 따라서, 맨션관리사에 대해 거는 일반의 기대가 현실은 높지 않거나 또는 맨션관리사 자체의 전문적 지식의 외연이 넓지 않은 것이 일차적인 문제가 되고 있음은 분명하나, 결국에는 맨션이 당면하고 있는 크게 세 가지의 문제점, 즉 물리적 노후화, 구분소유자의 고령화 등의 문제로 인해 맨션관리사의 관리에 대한 직접적 참여도는 증가할 수밖에 없을 것으로 예측해 본다.

The following are the reasons for which the mansion manager system is emerging as important position in facilitating the mansion management in Japan. First, the physical environment of residence centering especially on mansion in aggregate buildings is being considerably deteriorated, thereby being urgently demanded the appearance of a person who has practical and technological expertise in order to cope with this physical deterioration. Second, it is getting aging even in individual owners and residents who are dwelling, as well as the deterioration in physical part of a building. That is to say, the aging in the individual owners and residents who are dwelling is including a demerit that fails to lead flexibly to the realization of actual management on physical deterioration of a building, thereby requiring an external expert's support. Third, in terms of coping with physical aging, the reconstruction project in our country can be said to have stood against in response to the deterioration. But as for Japan, there are many cases that a reconstruction project resolution rarely meets the quorum. Also, even a remodeling project is being not generalized. Hence, the greater part includes a mansion that needs to maintain the status quo in its shape. Meanwhile, the intelligent wisdom in the management union and individual owners of coping with this is failing to greatly satisfy it. Ultimately, the phenomenon that cannot help requiring external support arrived. Consequently, it is clear that the general expectation for a mansion manager is not high in reality or that it is clear that the narrow extension of own professional knowledge in a mansion manager is the primary issue. However, it is predicted to result in being inevitably increased a mansion manager's direct participation level in administration owing to largely three problems that mansion is facing, namely, to the problems such as physical deterioration and individual owners' aging.

공동주택의 관리는 주택법과 집합건물법에서 이원적으로 규율하고 있다. 집합건물법은 구분소유에서, 출발하여 관리도 소유권에 기초한 관리를 상정한 것이다. 반면에 주택법은 사업계획승인을 받아 건설된 공동주택의 관리에 관한 사항을 규정한 것으로, 공법적인 규율이다. 집합건물법에서는 관리단이나 관리인이 집합건물의 관리를 담당하는데 반하여, 주택법은 공동주택의 관리를 입주자대표회의를 통하여 자치관리 또는 위탁관리를 하고 있다. 집합건물법의 관리규정은 구분소유건물이면 모두 그 적용대상으로 적용범위에 제한이 없으며, 사적자치에 기반을 두고 있다. 반면에 주택법에서는 일정 규모 이상의 공동주택에 대해서 의무적 관리를 규정하고 있고, 공동주택의 효율적인 관리를 통한 국민의 주거수준 향상을 목적으로 하고 있다. 주택법에서는 일정한 규모 이상의 공동주택에 의무적 관리를 도입함에 따라 입주자대표회의에 의한 관리가 현실적으로 활발히 이루어짐에 반하여, 집합건물법상의 관리단은 재건축을 하는 경우를 제외하고 활동이 거의 없는 실정이다. 본 연구에서는 집합건물법과 주택법에서의 공동주택 관리 주체에 관한 법적 성질을 중심으로 그 관리체계를 비교한 것이다.

Management of collective housing is regulated dualistically by the Housing Act and the Act on the ownership and management of Aggregate Building. The Act on the ownership and management of Aggregate Building, starting off from the concept of sectional ownership, is a law introducing the right of management based on ownership. On the other hand, the Housing Act is a public regulation defining items regarding management of collective housing constructed on the approval of business plans. Whereas a managing group or a custodian is in charge of managing aggregate buildings in the Act on the ownership and management of Aggregate Building, the Housing Act manages collective housing through self-government by the Council of Occupants’ Representatives or through consigned administration. The management rules of the Act on the ownership and management of Aggregate Building is based on private autonomy, and has no limits in its application range as all partitioned ownership buildings are subject to the Act. However, the Housing Act defines obligatory management on collective housing larger than a certain scale, and aims for the promotion of national housing conditions through efficient management of collective housing. While management based on the Council of Occupants’ Representatives is practically and actively carried out in the Housing act as obligatory management is introduced on collective housing larger than a specific size, the managing group based on the Act on the ownership and management of Aggregate Buildings has in effect no activities except cases of reconstruction. This is a comparative study analyzing the managing system of the Act on the ownership and management of Aggregate Buildings and the Housing Act, focusing on the legal nature of the principal managing agent of collective housing.

대규모점포란 여러 개의 매장이 상시 운영되고 매장면적의 합계가 3,000㎡ 이상인 경우를 말한다. 매장의 분양 여부에 따라 대규모점포를 구분해 볼 수 있는데, 매장이 분양되지 않은 경우에는 대규모점포개설자가, 매장이 분양된 경우에는 대규모점포관리자가 관리하게 된다. 매장면적의 1/2 이상을 직영하는 자가 있다면 그 자가 대규모점포를 관리하고, 그렇지 않다면 입점상인들의 동의를 얻어 설립된 법인, 협동조합, 사업협동조합이 대규모점포관리자가 된다. 판례에 따르면 대규모점포관리자는 대규모점포를 관리하기 위한 관리비를 징수할 수 있으며, 관리비 징수에 있어서 집합건물관리단이나 입주자대표회의에 준하는 지위를 갖는다. 대규모점포관리자의 관리권한에 대해서 많은 분쟁이 발생하고 있는데, 그 분쟁의 원인은 입점상인의 관리에 관한 의사반영이 법적으로 보장되지 않는다는 점, 투명하고 공정하고 합리적인 관리에 관한 규정이 없다는 점에서 찾을 수 있다. 매장이 분양된 대규모점포의 관리체제를 개선하기 위해서는 먼저 매장이 분양된 대규모점포도 두 가지로 구분해 볼 필요가 있다. 매장이 분양된 대규모점포는 집합건물인 경우와 그렇지 않은 경우로 구분해 볼 수 있다. 전자를 대규모구분점포라고 부를 수 있다. 대규모구분점포의 관리가 합리적으로 이루어지기 위해서는 첫째, 입점상인 전원으로 구성된 단체에 의해서 관리가 이루어진다는 방식을 취할 필요가 있다. 이렇게 되면 입점상인들이 규약을 설정하고 주기적으로 대표자를 선출하여 관리가 이루어지기 때문에 입점상인들의 의사와 이익에 부합하도록 관리가 이루어질 수 있을 것이다. 둘째, 대규모구분점포의 관리에 관하여 법률적 기술적 지식을 갖춘 전문가가 참여하도록 할 필요가 있다. 셋째, 관리비 부과내역의 세분화, 수선충당금의 적립방식, 구분소유자에게 부과할 수 있는 관리비의 내용, 회계처리 방식 등 관리에 관한 상세한 규정을 둠으로써 관리권한이 남용될 여지를 줄일 필요가 있다. 넷째, 행정청이 관리에 관한 법규정들의 준수 여부를 감독할 수 있도록 함으로써 분쟁을 사전에 예방할 필요가 있다. 매장이 분양된 대규모점포이지만 시장과 같이 집합건물에 해당하지 않는 경우에는 입점상인 단체를 통한 관리와 전문적인 관리제도를 도입할 필요성은 크지 않다. 다만 관리에 관한 상세한 규정과 행정적 감독은 집합건물이 아닌 매장이 분양된 대규모구분점포의 경우에도 적용될 필요가 있다.

“Superstore” means a group of stores which are continuously run and the total area of which is at least 3,000㎡. The maintenance and the management of the superstore is performed by the superstore operator which has registered the opening of a superstore. Where the shops of the superstore are sold in lots, the superstore manager plays the role of maintaining and managing the superstore instead of the superstore operator. The one which directly runs at least half the area of salesrooms shall be the superstore manager. In other cases, the corporation, the cooperative or the business cooperative shall be the superstore manager with the agreement of commercial occupants of the shops. Where the superstore, of which the shops are sold in lots, is a building, it is a large commercial condominium which is hard to find in other countries except in Korea. The problems of the management of the large commercial condominium are that the commercial occupants have no right to participate in the affairs of the management and the maintenance of the superstore, and that there is no standard or rule for the maintenance and management. To settle the problems of the management of large commercial condominium, the “Distribution Industry Development Act”should be reformed in four ways. First, all the commercial occupants who have the interest of the management and pay the management expenses have the right to participate in the affairs of the superstore manager. Second, the expert who has a technical and legal knowledge about the management of the building should be the assist of the superstore manager in managing the large commercial condominium. Third, there should be the legal standards and rules about the management expenses. Forth, the authority concerned should supervise the observance of the rules and standards about the management.

공동주택에 거주하는 다수의 구분소유자는 물리적 일체성을 이루는 건물에서 생활을 영위하고 있다는 점에서 단독주택의 소유자보다 고도의 주의의무를 부담하게 된다. 공동주택은 크게 전유부분과 공용부분으로 나눌 수 있다. 공동주택의 구분소유자들이 각자 자신들의 소유권만을 제한 없이 행사한다면, 그들은 모두 자신의 부동산을 오히려 제대로 이용할 수 없거나 서로의 이익이 충돌할 가능성이 있게 되므로, 그 사용을 ‘공동이익’이라는 이름으로 이용의 조절을 꾀할 필요성이 있을 것이다. 공동의 이익에 반하는 행위는 일반적으로 당해행위의 필요성의 정도, 행위자가 받는 이익, 타인이 받은 불이익 종류와 정도, 다른 피해회피의 가능성 등 여러 사정을 종합하여 사회통념에 의하여 결정된다. 본고는 공동의 이익에 반하는 행위를 전유부분의 사용방법과 공용부분의 사용방법으로 유형별로 분류하여 살펴보고, 그 의무위반에 대한 사법상 해결방안을 검토하는 것을 그 목적으로 한다. 공동주택에 거주하는 점유자는 구분소유권자사이의 사회통념에 의해서 결정되는 정해진 원칙의 준수의무를 부담한다. 이의 사용에는 공용부분의 사용이나 전유부분의 사용 모두에 요구되는 공동의 이익을 위한 권리나 의무의 이행에 신의성실의 원칙이 적용될 것이다. 공동주택관리규약에 공동이익을 위반한 행위에 관한 구체적인 내용을 적시하고 그 위반에 대한 책임을 명시하는 것은 보다 쾌적하게 주거생활을 영위할 수 있도록 할 것이고 공동주택의 이용자 상호간의 분쟁을 사전에 차단하는 효과와 분쟁이 발생하였을 경우에 그에 대한 해결방안 등을 마련하는 계기가 될 것이다.

In the point that multiple individual owners residing in co-housing live their life in the building with physical unity, they have a higher level of duty of care than owners of detached housing. Co-housing is divided into private sector and common sector. If individual owners of co-housing execute their ownership of partitioned property without restriction, they will be unable to use their real property properly, or will be able to face the conflict of profit. Therefore, the use needs to be controlled in the name of 'common profit'. An act that opposes common profit is determined by social norm, in comprehensive consideration of an extent of the necessity of the act, the profit of an actor, a type and extent of disadvantage that others have, and the possibility of other types of damage avoidance. The purpose of this thesis is to classify acts opposing common profit in the categories of the use method of private sector and the use method of common sector, and look into judicial solutions to violation of the duty of care. Occupants that reside in co-housing should comply with the principle given and determined by social norm of individual owners. For the use, the principle of good faith will be applied to execution of rights and duties for common profit which is needed in the uses of both common sector and private sector. By describing detailed matters about that acts violating common profit in management rules of co-housing and clarifying relevant measures in order for more comfort co-housing and profit of all co-housing residents, it will be necessary to prevent disputes of co-housing users and come up with solutions to disputes.

공사가 중단된 건물이나 농촌의 폐교, 도시 내 빈집 등 사용되지 않는 건축물들은 장기간 방치되어 자연 경관을 훼손하고 각종 범죄 장소로 이용될 우려가 크다. 특히 정비사업지구의 개발이 지연되면서 다수의 폐·공가가 발생하고 있는 추세여서 이러한 지역들이 우범지대로 전락할 우려가 더욱 높아지고 있다. 이와 관련하여 국가가 직접적으로 개인의 재산에 개입할 수 있는 근거가 있는 법령은 「공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별법」뿐이고, 다른 관련 법령에서는 철거범위 내에서만 관여할 수 있어 미사용 건축물의 활용방안이 미흡한 실정이다. 「공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별법」 또한 전체 조문이 14개에 불과하여 실제로 많은 사례에 적용하기에는 한계가 있을 것이므로 추가적인 연구가 필요하다. 이에 해외사례를 참고하여 방치건축물에 대한 제도적 정비가 필요하다 생각된다.

Structure of Halt Construction and closed down school of rural, the vacant house in the city, etc., is to detract from the natural landscape by being left a long period of time, the possibility to be used as the location of the various types of crime is greater. especially, Development of maintenance district is delayed. so the number of deserted house has occur. thus a risk that these areas will fall to the outskirts is further increased. Country is directly related to this, laws and regulations that there is evidence that can intervene in private property is only the "special law on Arrangement of construction work interruption long left the building.". In other laws, it is possible to participate only in a range of removal, use solution of the building unused is insufficient. "special law on Arrangement of construction work interruption long left the building." also has just 14 articles, It’s too hard to apply on case. therefore it need to develop a system maintenance of deserted building that refer to foreign Case.

집합건물법은 제정 당시부터 담보책임기간을 10년으로 규정하고 있었다. 반면에 그 당시 공동주택관리령은 담보책임기간을 1~2년으로 규정하고 있었다. 두 법의 부조화에도 불구하고 실무적으로는 집합건물법이 아닌 공동주택관리령이 공동주택의 하자에 따른 담보책임기간의 기준이 되었다. 그러나 2004년 대법원 판결에 의해서 공동주택의 하자에 있어서도 집합건물법의 10년의 하자담보책임기간이 적용된다는 점이 분명하게 되었고 이 판결의 결과에 대해서 건설업계의 반발이 있었다. 이런 반발은 공동주택의 하자담보책임에 대해서는 집합건물법이 아닌 주택법이 적용된다는 2005년 주택법과 집합건물법의 개정으로 이어지게 되었다. 표면적으로는 문제가 해결된 것 같아 보였지만 공동주택의 하자담보책임에 대해서 주택법이 적용된다는 법개정은 문제점을 포함하고 있었다. 먼저 주택법상의 담보책임에 관한 규정은 손해배상이나 계약해제와 같은 구제수단에 대한 규정을 두고 있지 않다. 그리고 주택법은 하자발생기간이라는 표현을 사용하고 있었을 뿐만 아니라 기산점도 구분소유자들이 하자여부를 판단할 수 있는 인도시점이 아니라 사용검사나 사용승인 시점이었다. 따라서 주택법은 공동주택의 하자담보책임에 관한 근거규정이 될 수 없었다. 2005년 집합건물법과 주택법의 문제점은 2012년 집합건물법과 주택법이 개정으로 해결되었다. 2012년 법개정에 의해서 공동주택의 하자담보책임에 대해서 집합건물법이 우선적으로 적용되도록 되었고 그 외의 범위에서만 주택법이 적용되도록 되었다. 그리고 집합건물법이 모든 하자에 대해서 10년의 담보책임기간을 규정하고 있다는 비판을 고려하여 집합건물법은 하자담보책임기간을 세분화하였다. 이로써 하자담보책임기간에 관하여 오랜 기간 동안 있었던 집합건물법과 주택법의 모순은 해결되었다.

The limitation period of the liability for the defects in the original Condominium Act was 10 years. Meanwhile at that time the limitation period of the Decree of the Management of the Collective Housing was 1~2 years. Eventhough there was a disharmony between two laws, practically the limitation period of the Decree of the Management of the Collective Housing was accepted as a standard period. However in 2004 Supreme Court's decision declared that the limitation period of the liability for the defects in collective housing was 10 years according to the Condominium Act. Construction firms strongly protested against the decision, and in 2005 the Condominium Act and the Housing Act were so revised that the Housing Act should apply to the liability of the defects of the collective housing instead of the Condominium Act. Superficially the problems seemed to be solved, but the revision of 2005 had serious problems. Most of all, the rules about the liability of defect in the Housing Act could not be the general principles, because there was no rule for damage or rescission for the defects of the collective housing. The problems of the revision of 2005 were fixed by the revision of the Condominium Act in 2012 which gave the Condominium Act the priority over the liability of the defects of the collective housing and subdivided the limitation period according to the type of defects.