Earticle

집합건물법이 적용되는 상가의 경우 분양계약 내용에 업종제한이 포 함되는 경우가 대부분이다. 이는 상가 내 동일‧유사한 업종으로 인한 입주 상인 간 분쟁의 사전 예방과 그들의 독점적 지위 유지를 통해 공 동의 이익을 증진하고, 다양한 업종을 유치하여 상가의 원활한 기능을 유지하면서 분양자의 입장에서도 분양 활성화와 분양수익의 극대화를 위한 방편으로 이용되고 있다. 이와 같은 상가의 업종제한은 그 실효 성을 확보하기 위하여 분양계약 당사자나 집합건물법상 관리단의 구성 원이 아닌 특정승계인이나 점포 임차인인 제3자에게도 미친다고 보아 야 하는데, 대법원은 분양자가 수분양자를 상대로 점포별 업종을 정하여 분양한 경우 각 점포의 수 분양자들 사이에는 상호 묵시적으로 분양 계약에서 정한 업종준수의무를 수인하는 동의를 하였다고 보아야 하고, 그 점포를 매수한 특정승계인이나 임차인도 그러한 업종제한의무를 수 인할 것에 묵시적으로 동의한 것으로 보는 입장을 취하고 있다. 이 글 에서는 상가의 업종제한 효력과 관련하여 그동안 제시된 다양한 이론 들을 소개하였고, 실무상 주로 문제가 되는 업종제한 약정의 효력, 준 수기간, 영업금지청구권의 성질, 업종제한에 관한 관리단규약의 설정 및 변경절차, 그와 관련한 의결정족수, 특별한 영향을 받는 구분소유자 의 승낙여부, 업종제한규약 위반에 관한 단전‧단수의 유효성 등에 관하 여 그동안의 대법원 판례를 중심으로 정리하였다. 상가업종제한은 수분 양자 및 그 특별승계인, 임차인 사이에 이해관계가 첨예하게 대립하는 부분으로 여전히 다양한 형태의 분쟁이 발생하고 있다. 이 글이 이와 같은 분쟁의 합리적이고 균형 있는 해결에 도움이 되었으면 한다.

Most Purchase and Sale Agreement of shopping center to which Korean Condominium Act(Act On The Ownership And Management Of Aggregate Buildings) applies include a provision that restricts type of business entity. This provision has been used to decrease disputes among tenants who run a same or similar business, to facilitate tenants’ interests through their monopoly status, and to maintain the function the condominium by inviting various businesses to the tenants and used to increase owners’ interests by facilitating the contract for units to the owners. It is understood that, to secure effectiveness, such restrictions of business entity should be applied to parties for unit sale and a singular successor who is not unit owners’ association or leaseholders of units who are third parties. Moreover, Korean Supreme Court has held that when the owner of condominium sells the leasehold to tenants by limiting the business type, there is an implied contract among the tenants to follow the provision which restricts business category and a singular successor who purchased/leased the unit This article introduces various theories about the restrictions of business entity, the cases of Korean Supreme Court on the effect of contract for business category, periods which both contracting parties should follow by implied contract, nature of prohibitory injunctions not to run a business, process to make or change the bylaws of unit owners association, quorum for the process, whether the unit owners who may be affected by the covenant consented, and validity of power cut or water cut, etc. The restrictions of business category have been seriously disputed and will be disputed continuously among singular successors, tenants. I hope this article helps to make reasonable and balanced solution for the disputes.

임대주택법은 임대주택의 건설 및 관리를 통하여 무주택자의 주거안 정을 도모하고자 하는 취지에서 만들어졌다. 그렇지만 법의 제정 단계 에서 임대주택을 분양 전환할 수 있는 제도를 도입함으로써 임대주택 이 무주택자의 주거안정에 기여하는 것보다 경제적 이익을 얻는 방법 으로 변질되는 상황이 초래되기도 하였다. 이 글에서는 임대주택의 분양전환을 위한 요건 및 방법에 관한 임대 주택법 및 관련 법령의 내용을 살펴보았고, 임대주택의 분양과 관련한 판결의 내용도 검토해 보았는 바, 그 내용을 요약해서 정리하면 다음과 같다. 임대주택의 분양전환은 원칙적으로 임대사업자의 신청에 의하여 시 작되지만 예외적으로 임차인도 분양전환을 신청할 수 있고, 분양전환 을 받을 사람은 분양전환 당시의 임차인에 한정된다. 분양전환의 대상 이 되는 임대주택은 민간이 건설한 5년 또는 10년의 임대의무기간이 부과된 건설임대주택이며, 분양전환가격은 임대주택법과 시행령에서 정한 방법에 따라 정해지도록 되어 있다. 그렇지만 실제로는 무주택자가 아닌 임차인이 분양전환을 받을 수 있고, 분양전환가격의 결정도 임대사업자에 의하여 어느 정도 영향을 받는다는 점을 고려한다면 임대주택의 분양전환제도는 무주택자의 주 거안정이라는 법의 목적을 실현하는데 도움이 되지 못한다고 할 것이 다. 따라서 임대주택의 분양전환 내지 분양은 제한적으로만 인정할 필 요가 있으며, 임대주택과 관련된 법령을 정비함으로써 임차인들이 분 양전환에 관한 법률의 규정을 쉽게 이해할 수 있도록 할 필요가 있을 것이다.

The constructed rental housing is a sort of Rental housing that is constructed for the purpose of lease by a rental business operator. But after the lapse of an obligatory rental period, a rental business operator makes conversion for sale in lots of rental housing. In case rental business operator makes convention for sale in lots of rental housing, he shall make convention for sale in lots to a lessee who does not own any house in his name and has lived in the relevant rental house until such house is converted for sale in lots from the date of occupancy of the house. And he makes convention for sale in lots at the price for conversion for sale in lots prescribed by Presidential Decree under paragraph 10. However the rental housing is sold out to lessee who has already own his house occasionally, the price is too expensive to the lessee who shall buy the rental house. Therefore I think conversion for sale in lots of rental housing is restricted for the lessee who cannot purchase the rental house.

중국은 1978년 개혁개방정책을 실시한 이래 경제적 성장뿐만 아니 라 법제 건설에 있어서도 사회주의 법적 체계를 형성하는데 박차를 가 하였다. 그리하여 2007년에는「물권법｣을 제정하고 동법에서 <건축물 구분소유권>제도를 규정하였다. 동법 제정 후 건축물구분소유권법에 대한 여러 측면의 논의가 있었 지만 아직 까지는 법 규정의 일반적 해석과 문제점을 제기하는데 머물 고 있다. 따라서 제정법을 상대로 법해석을 한다거나 또는 학자들의 의론을 대상으로 법리를 형성하기에는 아직 미흡하다. 본고에서는 중국구분소유권법을 현재의 상태로 인식하여 전유부분 소유권, 공용부분소유권, 공동관리권의 순으로 분석하여 일본의 구분소 유권법과 비교하면서 그 특징을 제시하였다.

中国于1978年实施了改革开放以来，一方面在经济上急速增长，另一方面在 法制建设方面也形成了具有中国特设的社会主义法制体系。于是2007年颁布 了《物权法》，物权法当中规定了《建筑物区分所有权》。距今为止关于区 分所有权制度存在不少议论，但是大部分是法规定的一般解释及一些问题的 提出。所以仅仅针对制定法进行法律解释或者基于学者们的议论研究区分所 有权理论的形成是不够充分。因此，在于建筑物区分所有权制度的研究，分 析和了解我国区分所有权发制度的现状是不可避免的。 本论文通过对专有部分的所有权、共用部分的共有权及共同管理权的考 察，和日本法进行比较研究，明确我国区分所有权制度的权利构造和特征。

우리 ｢민법｣ 제185조는 ‘물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.’라고 규정하고. 같은 법 제186조는 “법 률행위로 인한 물권변동은 등기하여야 효력이 생긴다.”라고 하여 물권 법정주의를 취함과 동시에 법률행위로 인한 물권변동은 등기를 효력요 건으로 한다. 그러면서도 최근의 판례는 ‘…… 집합건물의 건축자가 그 대지를 매수하고도 아직 소유권이전등기를 경료받지 아니하였다고 하 여도 매매계약의 이행으로 대지를 인도받아 그 지상에 집합건물을 건 축하여 점유한 자에 대하여 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권 을 가지는 것’이라 판시하여 집합건물의 미등기 대지사용권을 물권적 지위로 인정한다. 본고에서는 이와 같이 판례가 인정하는 집합건물의 미등기 대지사용 권을 새로운 물권적 지위로 보호할 수 있을 것인지 살펴 그 인정여부 와 한계를 제시하였다.

On the Civil Law, Article 185 provides that ‘No real right can be created at will other than ones provided for by law or customary law’ and Article 186 provides that ‘The acquisition, loss of, or any alteration in, a real right by a juristic act over an immovable takes effect upon its registration’, so registration demanded as an effect requirements of changes in Real Rights over Immovables. On a precedent, builder had purchased the Land Area, still have not received registration of ownership transfer can have essential right unlike simple a possessory right, who built an Aggregate Building on the Land Area. It seems that admit the position of non-registered Right to use Land Area of the Aggregate building similar as a real right. In this paper, investigate if non-registered Right to use Land Area of an Aggregate Building, on a precedent admitted, could be admitted as a new real right, suggest comments and it’s limit.

｢집합건물법｣ 제1조는 “1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.”라 고 하여 1동의 건물을 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물 로서 사용될 수 있음을 전제로 그 각 부분을 각각 소유권의 목적으로 할 수 있음을 규정한다. 따라서 동조에 의한 건물의 구분소유가 성립 하기 위해서는 먼저 건물이 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있어야 하고, 또한 물리적으로 구분된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다는데 학설․판 례가 일치한다. 그러면서도 집합건물 또는 구분소유권의 성립요건으로서 건물의 물리적 독립성과 별개로 요구되는 건물의 ‘구분행위’란 어떤 행위를 의미하는가에 대하여 일치된 견해를 보이지 못하고, 이로 인 한 구분소유권의 성립 및 대지사용권의 성립시기에 혼선을 주고 있다. 본고에서는 집합(구분)건물의 성립 또는 구분소유권의 성립요건으로서 구분행위의 의미와 성질 및 구분행위에 따른 구분소유권의 성립 시기를 지금까지의 학설과 판례를 고찰하여 필자의 견해를 제시하였 다.

On the Aggregate Buildings Law(ABL), Article 1. provides that, ‘when several parts of a building is used independently on structural accept, each part can be the object of ownership in accordance with this law’ ABL provide that each part, independently divided, can be the object of ownership, under the premise that could be used independently as a building. To be the Divided Ownership, first of all each parts of a building, on a structural specific divided, should be used as a separate building, and should be a Division Action on the Building, for the purpose of purchase the Divided Ownership of the physically separated part of the building. In this regard is consistent with. But there are disagreements on a meaning of Division action on a Building that is required separate to the physical independence. So cause confusion on the decision existence time of the Divided Ownership and the Right to use Land Area. In this paper, present an opinion about significance and a property of the Division action on a Building, as a necessary requirement of a Divided Ownership or existence of an Aggregate Building and existence time of the Divided Ownership.

부동산매매에서 매수인은 금융기관에서 대출을 받아 매매대금을 지급 하는 경우가 많다. 대출특약은 매수인이 예정하고 있던 조건으로 대출을 받지 못할 경우에 대비한 매매계약서상 특약조항이다. 즉, 매수인이 대 출을 받지 못할 경우 매매계약을 무효로 할 수 있다. 그러나 매매계약에 대출특약이 있는 경우 그 대출을 받지 못한 원인, 매수인의 대출신청 및 노력의무 인정여부, 대출특약의 적용여부 및 그 효과 등을 둘러싸고 분 쟁이 발생할 수 있다. 본고에서는 대출특약조항에 관해 해석상 제기되는 제 문제를 검토하 여, 부동산거래 실무상 발생할 수 있는 분쟁의 해결에 참고가 될 수 있도록 하였다.

A loan rider refers to an additional provision added to a real estate sale and purchase contract with a purpose to prepare for a contingency when the purchaser fails to receive a loan which was planned with certain conditions. That is, if the purchaser fails to receive the loan (in the case of nonfulfillment of the loan), the sale and purchase contract can be nullified. However, in the interpretation of the contract, issues about the definition of nonfulfillment of the loan, issues about whether to recognize the purchaser's application for loan and the effort to fulfill the obligation, and issues about the effect of the loan rider can be raised. Therefore, this study explores various issues in the interpretation of provisions on loan riders. This study also has the purpose of providing resources for the settlement of disputes that can be raised in real estate transaction practices.

오늘날 세계의 각 국가들은 낙후된 도시문제를 해결하기 위하여 다 양한 재개발 방식을 동원하고 있다. 우리나라의 재개발은 수요가 많은 아파트 위주의 재개발 방식을 취하고 있는데 비해, 일본의 경우 주거․ 상업․업무․문화 등 복합기능의 재개발 방식으로 추진되고 있다. 이처럼 한국과 일본은 재개발에 관한 법규와 제도 등이 유사하면서도 재개발 방식에서는 차이를 보이고 있다. 본 연구에서는 재개발에 관한 법규와 제도가 유사하면서도 재개발 방식에 차이를 보이고 있는 한국과 일본 의 재개발 특징에 대해 연구 하였다. 특히, 일본의 성공적인 재개발 사 례로 주목받고 있는 록본기 힐스, 에비스가든 플레이스, 시오도메 도시 재개발 사례를 비교 분석하여 특징을 알아보았다. 이를 통하여 향후 우리나라 도시재개발의 발전 방향에 대한 시사점을 제시하였다.

These days, every country has adopted various redevelopment methods to resolve the problems in backwarded urban area. While redevelopment projects in Korea focus on apartments with abundant demand from households, Japanese redevelopment projects take the form of complex redevelopment comprising multi-functions of residential, commercial, business and cultures. As such, Korea and Japan have adopted similar laws and regulations on redevelopment but show much difference in redevelopment methods. This study researched the characteristics of redevelopment in Korea and Japan showing different redevelopment methodology despite of similar laws and regulations. Especially, this study comparatively analyzed the characteristics of Roppongi Hills, Evisu Garden Place, Shiodome redevelopment cases highlighted as the most successful redevelopment achievements in Japan. Through this analysisand comparison, this study presents the implications for the future direction of Korean urban redevelopment projects.

용산참사 이후 다양한 관점에서 권리금보호를 위한 입법적 방안이 제시되어왔다. 우리나라에서의 권리금을 둘러싼 분쟁은 영업용 부동 산뿐만 아니라 사무실, 토지, 공공주택 등의 임차권의 양도나 전대에 까지 확대되어 수요가 높은 임차공간이라면 어디든지 권리금이 수수 되고 있으며, 금액 역시 토지나 건물의 용익대가와는 별개로 차임보 다 많은 액수로 지급되는 경우가 많아 큰 사회문제가 되고 있다. 권 리금의 보상여부 관하여 학설 및 판례의 견해도 대립하고 있다. 따 라서 본 연구의 연구범위로 상가건물임대차상 권리금문제를 계약자 유 내지 판례로 해결하는 것이 바람직한지 여부, 입법적으로 해결하 는 것이 바람직한지, 다른 해결방안은 없는지의 부분에 대한 판단은 논외로 하기로 하고 다양하게 발생할 수 있는 권리금에 관한 문제 중 상가집합건물을 재건축에 있어 임대인과 임차인간의 권리금 보호 방안에 한정하여 연구를 진행하기로 한다. 이를 위해 먼저 상가집합건물의 재건축 및 권리금에 대한 일반적인 내용을 살펴본 후 상가집합건물의 재건축시 임대인과 임차인간, 임 차인과 전차인간 발생할 수 있는 문제에 대한 구체적인 해결방안을 제시한다.

In this article, we first summarized the existing legal system and the arguments as to what the foregift is, and further looked into the precedents on this matter. In a general transaction of foregift, a new tenant would be expected to replace her/his previous tenant. The structure of the foregift transaction cannot be sustained, unless the previous tenant can expect the certainty of receiving new foregift from a new tenant. However, when it comes to the protection of the foregift transaction, Korean court's rulings on the issue were limited by so-called 'extraordinary circumstances' test, which covers only exceptionally unfair extortion cases. Furthermore, those rulings only permitted tenants' claims for the restitution of already given foregift to the leaseholder; but the court did not accept the claims for the right of opportunity to retrieve the foregift, which is generally expected by parties participating in the foregift transaction. The tragic incident in Yong-San redevelopment area, Seoul, 2009, in part is attributable to the misunderstanding and absence of the protection for the foregifttransaction. Thus, we conducted extensive in-depth interviews with various foregift transaction parties like merchants (tenants), buliding owner, real estate agents and tried to analyze the true nature of the foregift, combining existing studies and the voices of the actual practices. As a result, we came to the conclusion that court's rulings of so-called ‘extraordinary circumstances’ test need to be adopted to redevelopment and reconstruction cases. The key money can be interpreted in the relationship within the market, influencing on the origination and the fluctuation of the key money. From a new shop tenant’s standpoint, this study pointed out the tradition of paying premium is unreasonable because key money can fluctuate or become extinct by the relationship in the market. In addition, the study implies that merely complying with the lease agreement can establish a new lease practice without the need for paying key money