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헌법재판소는, 헌재 2020. 7. 16. 2018헌바242, 508(병합)결정(이 하 ‘대상결정’이라 한다)을 통하여 임대차 목적물인 상가건물이 유 통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포의 일부인 경우 임차인의 권리금 회수기회 보호 등에 관한 구 ‘상가건물 임대차보호법(이하 ’ 상가임대차법‘이라 한다)’ 제10조의4를 적용하지 않도록 하는 상가 임대차법 제10조의5 제1호 중 대규모 점포에 관한 부분(이하 ‘심판 대상조항’이라 한다)이 대규모점포 상가임차인들의 재산권을 침해 하지 않는다고 결정하였다. 권리금에 대한 사회적 문제로 인하여 상가임대차법에 권리금에 관한 규정이 신설되었으나, 그 형평을 판 단함에는 임대인과 임차인뿐만 아니라 신규임차인의 사정도 고려 되어야 할 것이다. 이것은 임차인이 사회적 약자라는 접근방식이 아닌 권리금에 있어서 임대인, 임차인, 신규임차인이 되려는 자 사 이의 이해조정의 관점에서 바라볼 필요가 있다. 권리금 관련 규정 이 입법되었음에도, 그 내용 적용에 있어서는 실제 기존 임차인의 이익을 추구하는 면이 크다는 점을 생각한다면, 임차인의 권리금 회수기회 보호의 적용 범위에 예외를 인정하는 대상결정의 내용이 상당 부분 설득력이 있다. 그러나 임대차 목적물이 대규모점포에 속한다는 사정이 임차인의 권리금 회수기회 보호를 전면적으로 제 한할 만큼의 요소가 될 수 있는지에 관하여는 비판적 검토가 계속 되어야 할 것이다. 입법론적으로 대규모점포의 특성을 고려하여 권 리금 회수기회를 방해하는 사유를 수정하거나 그 보호의무의 예외 사유를 추가하는 방법으로 보다 덜 제한적인 조치를 선택할 것을 제안해본다.

The constitutional court ruled that the part relating to large-scale stores of the Article 10-5, subparagraph 1 of the former Commercial Building Lease Protection Act(hereinafter referred as ‘the clause subject to decision’) does not infringe the property right of lessee in large-scale stores through the Constitutional Court Decision 2018Hun-Ba242, 508(consolidated) Decided July 16, 2020(hereinafter referred as ‘the decision’) The constitutional court explained the reasons for the decision as follows. The clause subject to decision sets the scope of protection for the opportunity to recoup the Store Premium. In the case of large-scale stores, the lessor forms, maintains, and manages the commercial district with enormous cost and effort, and the lessee has an aspect of doing business using the reputation or customers formed as a result. Therefore, it is necessary to harmonize with the status of the lessor in consideration of these characteristics when applying the provisions for protecting the opportunity to recoup the Store Premium in a large-scale store. The decision of the constitutional court can be partially accepted in its conclusion, but there is a question whether the reason for this is insufficient to reflect the characteristics of the Premium, especially the Store Premium. Therefore, it is necessary to continue a critical review as to whether the fact that the rental object belongs to a large-scale store can be a factor enough to limit the protection of the lessee's right to recoup the Store Premium. Considering the characteristics of large-scale stores from a legislative perspective, it is suggested that a less restrictive measure be selected by modifying the reasons that impede the opportunity to recoup the Store Premium or adding an exception to the duty of lessor to protect the opportunity of recoup the store premium.

재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수함으로써 주택가격의 안 정과 사회적 형평을 도모하여 국민경제의 건전한 발전과 사회통합에 이 바지함을 목적으로 하는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」(재건축이 익환수법)이 2006년에 제정되었다. 이 법에 의한 재건축부담금의 부과 가 2018년부터 이루어졌고, 재산권 침해 등의 이유로 이 법에 대한 헌 법소원이 제기되었으나 헌법재판소는 2019년 12월에 합헌이라고 결정 하였다. 그러나 개발이익 환수제도는 근본적으로는 헨리 조지의 지대조세제를 완화된 형태로 적용한 것이고, 우리나라는 이러한 영국의 개발이익 환수법제를 받아들였다고 할 수 있는데, 이는 토지 또는 주택소유자의 소유권에서 개발권을 분리하여 사실상 무상 국유화하는 것이고, 재건축 부담금은 본질적으로는 집합건물의 구분소유자인 개인이 사실상 상당 부분 국유재산이 된 자신의 집합건물에 대한 사용료라고 하겠다. 이러 한 것은 사실상 개인의 재산권을 국가가 보상 없이 수용한 것과 같다. 따라서 이렇게 개인의 재산권을 침해하는 재건축이익환수법은 폐지되 어야 한다.

The “Restitution of Excess Rebuilding Gains Act”, which aims to achieve the stabilization of housing prices and social equality and to contribute to the sound growth of the national economy and social integration by retrieving excess gains yielded from housing rebuilding projects, was enacted in 2006. Rebuilding charges under this act were imposed from 2018, and a constitutional complaint was filed against this act for reasons such as infringement of property rights, but the Constitutional Court ruled that it was constitutional in December 2019. However, the restitution of development gains system is basically the application of Henry George's land-value taxation in a relaxed form, and it can be said that Korea's the restitution of development gains system accepted the UK's the restitution of development gains system. In fact, it is the nationalization of individual development rights without compensation, and the rebuilding charges is essentially a rent for use of the building. Therefore, Restitution of Excess Rebuilding Gains Act, which infringes on individual property rights, should be abolished.

양도담보는 소유권 이전의 방식에 의하여 채권을 담보하는 제도 이다. 양도담보에서 채무자는 금전채권의 담보를 목적으로 채권자 에게 소유권을 이전하는데, 이때 문제가 되는 것은 ‘소유권 이전’의 법적 원인을 무엇으로 볼 것인가이다. 소유권의 이전은 대표적인 출연행위로서, 모든 출연행위는 법적 원인을 필요로 하고, 이것에 의해서 출연이 정당화된다. 양도담보는 채권담보라는 경제적 목적 을 넘어서서 ‘소유권’이라는 법적 권능을 채권자에게 이전한다. 이 러한 경제적 목적과 법적 형식 사이의 괴리 때문에 이것이 허위표 시로서 무효가 아닌가라는 의심이 제기된 적도 있다. 이에 대해 독 일에서는 이를 신탁행위이론으로 설명하는 견해가 제시되었다. 이 는 우리의 학설과 판례에도 영향을 미쳐 양도담보를 ‘신탁적 소유 권 이전’으로 보는 것이 판례와 다수설이었다. 그러나 가등기담보 등에 관한 법률이 제정되면서 신탁행위이론을 통해 해결해 왔던 양 도담보의 원인문제에 대해 새로운 상황이 생겼다. 가등기담보법에 서 채권자에게 인정하는 권리를 담보권으로 보는 견해가 현재 다수 를 이루고 있다. 그러나 담보권으로 보는 경우에는 물권법정주의와 충돌을 일으키므로 타당하지 않다. 그리고 신탁행위이론에 의하더 라도 가등기담보법은 충분히 설명가능하고, 이렇게 보는 것이 물권 법정주의 및 당사자의사에도 부합할 것이다. 가령 판례가 인정하고 있는 ‘담보목적에 의한 제한’, 혹은 ‘종국적, 확정적이지 않은 소유 권 이전’은 채무자와 채권자 사이의 채권적 관계로 해결하면 족하 다. 그리고 악의의 제3자가 소유권을 상실하는 것은 가등기담보법 에 의해 강행성이 인정되는 ‘정산절차의 합의내용’이 소유권 이전 의 법적 원인인 담보약속에 영향을 미쳐서 생긴 효과로 보면 될 것이다.

A Transfer security is the security of bonds by means of transfer of ownership. In transfer security, the debtor transfers ownership to the creditor for the purpose of collateralizing the monetary claim. At this point, the question is what to consider the legal cause of the ‘transfer of ownership’. A transfer of ownership is a typical act of contribution, and every act of contribution requires a legal cause, thereby justifying the contribution. A transfer security goes beyond the economic purpose of security for bonds and transfers the legal power of “ownership” to the creditor. Due to the discrepancy between the economic purpose and the legal form, doubts have been raised that this is invalid as a false statement. In Germany, a view was proposed to explain this as a theory of trust transfer of ownership. This had an impact on our theories and precedents, and there were many precedents and theories that viewed transfer security as a 'trust transfer of ownership'. However, as the Provisional Registration Security Act was enacted, a new situation arose regarding the legal cause of transfer security, which had been solved through a trust theory. Currently, the majority view that the right granted to creditors in the Provisional Registration Security Act is a security right. However, in the case of a security right, it is not valid because it conflicts with the numerus clausus of property rights. And even according to a trust theory, the Provisional Registration Security Act is sufficiently explanatory, and this view would also be consistent with the numerus clausus of property rights and the intention of the parties. For example, ‘restriction by the purpose of security’ or ‘indefinitive transfer of ownership’ recognized by precedents is sufficient to resolve with the obligatory relationship between the debtor and the creditor. And the loss of ownership by a malicious third party can be seen as the result of the 'agreement of adjustment procedure' enforced by the Provisional Registration Security Act affecting the promise of security, the legal cause of transfer of ownership.

공동주택의 관리는 집합건물법에 근거한 소유권을 중심의 관리 와 공동주택관리법에 기한 입주자 중심의 관리로 구분할 수 있다. 그런데, 공동주택관리법에서 의무관리대상인 공동주택을 제한함으 로서 소규모 공동주택의 경우에 입주자 중심의 관리 공백이 발생한 다. 이를 보완하기 위하여 집합건물법의 개정을 통하여 집합건물법 에 임차인 등 입주자 관리를 보완하려는 시도가 있었다. 그러나 이러한 시도는 법체계상 부조화를 초래한다. 집합건물법과 공동주택 관리법은 각각 구분소유권 보호와 입주자를 중심의 관리라는 본연 의 역할에 충실하는 방향으로 개정되어야 한다. 본 연구에서는 공동주택관리법의 적용범위 제한으로 생활관리 규정 의 흠결이 있는 소규모 공동주택의 임차인 등을 위하여 최근 집합 건물법의 관리를 확대하는 방향으로 입법이 행하여지고 있는 바, 이는 문제의 소지가 있음을 지적하였다.

The management of Multi-Family Housing can be divided into ownership-centered management based on ‘Act on Ownership and Management of Condominium Buildings’ and occupant-centered management based on ‘Multi-Family Housing Management Act’. However, in the case of small-scale multi-family housing, there is a resident-centered management gap by restricting the Multi-family housing subject to compulsory management in Multi-Family Housing Management Act. In order to supplement this, an attempt was made to supplement the management of tenants and other occupants in Act on Ownership and Management of Condominium Buildings through the revision of Act. However, these attempts lead to inconsistencies in the legal system. ‘Act on Ownership and Management of Condominium Buildings’ and ‘Multi-Family Housing Management Act’ should be amended in a direction that is faithful to their original roles of protection of separate ownership and occupant-centered management, respectively. This study pointed out the tipping point where legislation is being implemented in the direction of expanding the management of Act on Ownership and Management of Condominium Buildings. For tenants of small Multi-Family Housing with deficiencies in the living management regulations, etc, because the scope of application of Multi-Family Housing Management Act is limited.

초기 도시정비법은 조합만을 시행 주체로 하였으나, 조합임원의 전문성 부족 및 각종 비리 등으로 인해 사업은 장기화되었다. 정부 는 이러한 문제점을 해소하기 위해 2016년 개정된 도시 및 주거환 경정비법 및 2018년 제정된 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법의 제정하였으며, 부동산개발에 전문지식을 갖춘 신탁사의 도시 정비사업 참여를 가능하게 하였다. 이러한 시장의 요구와 수익원천 의 다변화를 필요로 하는 신탁사는 도시정비사업을 블루오션으로 인식하여 공격적인 영업활동을 전개하고 있다. 신탁세제의 선진화 방안으로 개정된 부가가치세법은 신탁사가 지정 개발자(시행자) 방식으로 도시정비사업에 참여할 경우, 신탁 사를 납세의무자로 하였다. 이러한 신탁사의 도시정비시장은 확대 되는 반면, 부가가치세법에 개정에 따른 조세 관리를 위한 신탁사 의 준비는 상당히 미흡한 실정이다. 이러한 점을 고려하여 부동산 신탁 구조의 정비사업과 관련 개정 부가가치세법을 분석하고 도시정비에 참여하는 신탁사의 부가가 치세 관리 모델을 구축함으로써 도시정비사업을 투명하게 관리하 고, 업무에 대한 효율성을 증대시키고자 하였다.

In the early days, the Urban Maintenance Act was implemented only by the urban development corporations, but the project was prolonged due to the lack of professionalism and various irregularities of urban development corporations executives. In order to solve these problems, the government enacted the Urban and Residential Environment Improvement Act 2016 and the Special Act on the Improvement of Empty and Small-Sized Houses in 2018, enabling real estate trust company with expertise in real estate development to participate in urban improvement projects. Trust company that require diversification of market demands and revenue sources are actively engaged in business activities by recognizing urban maintenance projects as blue ocean. The Value-added Tax Act, which was revised to advance the trust tax system, made the trust company a tax obligation when the trust company participates in urban maintenance projects through designated developers (executors). While these trusts' urban refurbishment markets are expanding, the trusts' preparations for tax management under the revised VAT Act are quite inadequate. In consideration of this, it was intended to transparently manage urban maintenance projects and increase efficiency of work by analyzing the real estate trust structure and the revised VAT Act and establishing a VAT management model for trusts participating in urban maintenance.