Earticle

상가건물 임차인 보호와 임대인과의 거래상 지위 향상을 위해 서는 투자의 회수, 영업적 권리와 이익 실현에 필요한 최소한의 임대차의 존속을 보장하는 것이 핵심이라고 할 것이다. 그러나 임차인 보호를 위하여 임차권의 효력을 강하게 하면 할수록 그 에 반비례하여 임대인 및 제3자의 지위는 약해질 수 밖에 없게 될 것이다. 이에 상가임대차법은 상가건물 임차권의 존속 보장 을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하면서도, 임차인 의 보호가치가 부정되는 경우에는 임대인이 임대차를 종료시킬 수 있도록 계약갱신거절권(제10조 제1항)과 즉시해지권(제10조 의8)을 부여하고 있다. 상가임대차보호법 제10조 제1항에 규정 된 계약갱신거절사유 중 즉시해지와의 관계가 문제되는 것은 제1호, 제4호 및 제5호의 사유이고, 이들은 모두 임차인의 신뢰 파괴행위가 있는 경우에 임대차계약을 종료시킬 수 있는 수단 이다. 우선, 상가임대차법 제10조 제1항 제1호의 해석과 관련하여, 상가건물 임차인이 차임 지급 날짜를 착오하여 차임 지급이 다 소 늦어졌다거나 또는 어려운 경제적 상황으로 인하여 차임 지 급을 지체하였다가 경기 회복 후 밀린 차임을 곧바로 지급하는 등 임대인과의 임대차관계를 평온하게 유지해온 경우에는 임대 인과 임차인 간의 신뢰관계가 깨졌다고 보기 어려울 것이다. 이 러한 경우까지 동법 제10조의8에 따라 상가건물 임대인이 임차 인의 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 한다면, 임차인에게는 임대차계약의 갱신 뿐만 아니라 권리금이나 시설투자 비용을 회수할 수 있는 기회까지 박탈당하는 불합리한 결과를 초래할수 있다. 따라서 상가건물 임대인에게 상가임대차법 제10조 제 1항 제1호 사유에 기한 계약갱신거절권을 행사할 수 있는지 여 부에 대하여는 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르 도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에 해당하는지 여부’ 뿐만 아니라 동 규정의 입법취지인 ‘임차인의 3기의 차임 지급 연체 로 인하여 임대차 계약 관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신 뢰가 깨어졌는지 여부’에 대한 실질적인 요건까지 충족하는 경 우에만 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 해석하는 것이 법의 취지에 보다 부합한다고 생각된다. 다음으로, 상가임대차법 제10조 제1항 제4호의 해석과 관련 하여, 건물 임차인의 무단전대의 경우 임대인의 민법 제629조 제2항에 기한 해지권에 관하여 전대를 한 과정, 전대부분의 비 율, 다시 전대를 할 우려의 유무 등을 고려하여 임대인에게 즉 시해지권을 인정하지 않으면 임대인의 이익이 침해된다고 인정 되지 않는 한 해지권을 부정하여야 한다는 견해를 참고하여, 상 가임대차법 제10조 제1항 제4호에 기한 계약갱신거절의 경우에 도 동일하게 해석할 수 있다고 생각된다. 또한, 민법 제632조가 건물 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 전대한 경우에는 전대를 이유로 임대차를 해지하지 못하도록 규정하고 있다는 점을 고려하여, 상가임대차법 제10조 제1항 제4호를 문언대로 만 해석하여 소부분 전대의 경우에도 임대인이 임차인의 계약 갱신요구를 거절할 수 있다고 해석하지는 않아야 할 것이다. 나 아가, 상가임대차법 제10조 제1항 제4호가 임대인에게 계약갱 신거절권을 부여한 이유가 임대인과 임차인 간의 신뢰관계가 파괴되었음을 그 배경으로 하고 있는 바, 이를 반대해석 한다면 어떠한 특별한 사정으로 인하여 임차인의 무단전대행위가 임대 인과 임차인 간의 신뢰관계를 파괴시키는 정도에 이르지 않은 경우에는 임대인에게 계약갱신거절권을 인정하여서는 아니될 것이다. 마지막으로, 상가임대차법 제10조 제1항 제5호의 해석과 관 련하여, 대법원이 건물 임차인의 선량한 관리자의 주의의무를 규정하고 있는 민법 제374조를 해석함에 있어 영업을 위한 개 조 차원에서 상가건물에 대한 훼손이 발생했다 하더라도 당해 영업을 위한 부득이한 조치로서 훼손 상태가 외부에서 크게 노 출되지 않으며 임대차관계 종료 후 어렵지 않게 원상회복이 가 능하다면 이는 임차인이 임차목적물의 전부 또는 일부를 고의 나 중대한 과실로 파손한 경우에 해당하지 않는다고 하는 점을 참고하여, 이와 같은 경우라면 임대인에게 상가임대차법 제10조 제1항 제5호에 기한 계약갱신거절권 또는 민법 제546조에 기한 즉시해지권이 인정된다고 보기 어려울 것이다. 요컨대, 임대인의 계약갱신거절사유가 상가임대차법 제10조 제1항 각 호의 규정으로 명시되어 있더라도, 임대인과 임차인 간의 신뢰관계가 파괴되지 않는다고 판단되는 범위의 임차인측 사정에 대하여서까지 법문언을 그대로 적용하여 임대인이 임차 인에 대하여 계약갱신거절권 또는 즉시해지권을 행사할 수 있 다고 해석하기보다는, 민법상 임대차계약과 관련한 판례를 통하 여 구현되어 온 구체적 타당성을 고려하여 개별 사안에 따라 탄력적으로 해석하는 것이 상가건물 임차인에 대하여 임차권의 존속 보장을 통하여 영업권과 이익을 보장하고자 하는 법의 취 지에도 보다 부합한다고 생각된다.

In protecting the tenant of commercial building and improving its trading position in the transaction with the landlord, it is key to guarantee the continuation of lease at least for period required to recover the return on investment and realize business rights and profits. However, the stronger the effect of the right to lease to protect the tenant, the landlord and the third party’s status will inevitably weaken in reverse. In this regard, the Commercial Building Lease Protection Act (the “Act”) guarantees tenant’s right to request for contract renewal so that the tenant can continue its right to lease the commercial building, but at the same time, the Act stipulates the right to refuse the contract renewal (Article 10 (1)) and the right to immediately terminate the lease agreement (Article 10-8), granting a landlord the right to terminate the lease agreement when the reasons for protecting the tenant are denied. Among the legal grounds to refuse the request for contract renewal stipulated in Article 10 (1) of the Act, subparagraphs 1, 4 and 5 provides grounds to terminate the lease agreement when the tenant engages in any acts of destroying the trust relationship, which raise controversies over the right to immediately terminate the lease agreement. First of all, regarding interpretation of Article 10 (1) 1 of the Commercial Building Lease Protection Act, when the tenant of the commercial building has been in arrear with the rent as he/she misunderstands the due date of rent, or when the tenant somewhat delayed the payment of rent due to the difficult economic situations, but the tenant pays the overdue rent immediately after the economy recovers striving to maintain good lease relationship with the landlord, then it is hard to see that the trust relationship between the landlord and the tenant has been destroyed. Even in such case, if the landlord of a commercial building is allowed to refuse the tenant’s request for contract renewal pursuant to Article 10-8 of the Act, it can lead to unreasonable consequences that deprive the opportunities not only to renew the lease agreement but also to recover premium on the leased building or investments in facilities from the tenant. Accordingly, when interpreting whether or not the landlord of the commercial building can exercise the right to refuse contract renewal based on the grounds stipulated in Article 10 (1) 1 of the Act, the facts that “whether such tenant has been in arrears with an amount equivalent to three period of rent” as well as “whether such overdue rent equivalent to three period of rent has broken the trust relationship so as to terminate the lease agreement” should be considered, and it seems more consistent with the purpose of the Act to interpret that the landlord can refuse the tenant’s request for contract renewal only when the substantive requirements are met. Next, it is my opinion that the right to refuse the request for contract renewal based on Article 10 (1) 4 of the Commercial Building Lease Protection Act shall also be construed by referring to the opinion that even when the tenant subleases all or part of the leased building without the consent of the landlord, the landlord’s right to terminate the lease agreement shall be denied except for the case that it is acknowledged the interests of the landlord may be infringed unless the landlord’s right to immediately terminate the agreement is admitted considering the process of sublease, ratio of subleased part of the commercial building and concerns over re-sublease pursuant to Article 629 (2) (Restriction on Assignment of Right of Lease and Sub-lease) of the Civil Law. In addition, in accordance with Article 632 of the Civil Law which stipulates that “in case where a tenant allows a third person to use small part of the leased building, the lease agreement may not be terminated on the ground of sublease”, it shall not be interpreted that the landlord may refuse the tenant’s request for contract renewal for the reason of sublease by constructing Article 10 (1) of the Act only as it is written. Furthermore, Article 10 (1) 4 of the Act which grants the landlord the right to refuse the request for contract renewal is based on the ground that the trust relationship between the landlord and the tenant has been destroyed. In other words, if the tenant’s act of subleasing the leased building without the consent of landlord has not been led to the destruction of trust relationship between the landlord and the tenant, the landlord’s right to refuse the request for contract renewal should not be admitted. Lastly, with respect to the interpretation of Article 10 (1) 5 of the Commercial Building Lease Protection Act, when the supreme court interpreted Article 374 of the Civil Law which stipulates the “Duty of Obligor to Deliver Specific Thing with Good Manager’s Care”, the Court determined that even if damage to a commercial building occurs in the course of remodeling the building for business, if the damage is not materially exposed to the outside as it is an unavoidable measure for the business, and if it is possible to easily restore it to its original state after termination of the lease agreement, then it shall not fall under the cases where such tenant has destroyed all or part of the building intentionally or by gross negligence. Taken such determination into consideration, it would be difficult to see that the landlord’s right to refuse the request for contract renewal under Article 10 (1) 5 of the Act or the right to immediately terminate the agreement under Article 546 of the Civil Law can be admitted. In short, even if the landlord is granted the right to refuse the request for contract renewal based on the legal grounds stipulated in each subparagraph of Article 10 (1) of the Act, instead of interpreting that the landlord may exercise the rights to refuse the request for contract renewal or immediately terminate the lease agreement against the tenant by applying the legal language, interpreting it flexibly according to individual cases in consideration of the specific relevance that has been implemented through legal precedents related to lease agreement under the Civil Law more conforms with the purpose of the Act to protect goodwill and interests of tenant by guaranteeing the continuation of the right to lease to the extent that it does not destroy the trust relationship between landlord and tenant.

현행 공인중개사법에 따르면, 부동산거래시 공인중개사로 인 한 손해를 배상하기 위한 보험 및 공제가 운영되고 있다. 그러 나 앞의 현재 시행 중인 법 제30조의 손해배상을 위한 보험 및 공제 등의 제도가 피해자인 소비자의 재산적 손실에 실질적인 도움이 되는지 살펴볼 필요가 있다. 우선 법 제30조가 가지는 주요한 문제점 중 하나가 법이 정한 보험 또는 공제금액이 현 실에서 발생할 수 있는 부동산 거래에서 발생할 수 있는 피해 를 보전할 수 있을 정도로 충분하지 않다는 것이다. 또 다른 문 제는 법 등에는 보험금 또는 공제금 신청을 위한 소멸시효에 관한 내용을 규정하고 있지 않다는 점이다. 이런 문제점을 해결 하기 위하여, 법 내지 법 시행령에 최소한 손해배상의 보상은 “보상청구 건당” 일정 금액 이상으로 보장될 수 있어야 한다. 그리고 손해배상 및 공제의 최소 가입금액의 상향이 필요하다. 이러한 현실화를 위하여 전국을 4개 구역(서울특별시, 과밀억제 권역, 광역시 및 기타지역 등)으로 나누어서 주택임대차 보증금 의 반환범위 기준을 설정하는 주택임대차보호법을 참고하여, 중 개사고에 따른 손해배상금액도 거래 현실을 고려하여 차별적으 로 설정하는 것이 합리적이라 판단된다. 현행 법은 손해배상청 구권의 소멸시효에 관한 내용을 두고 있지 아니하고, 공제약관 에서 해당 청구권의 소멸시효 기간을 2년으로 규정하고 있다. 그러나 민법상의 불법행위에 관한 소멸시효 기간(민법 제766 조)이나, 상법(제664조)의 보험금 손해배상청구권의 소멸시효 에 관한 입법태도를 볼 때, 청구권 소멸시효기간이 3년으로 연 장되어야 한다. 손해배상청구권의 소멸시효 기산점도“공제금 청 구권자가 공제사고의 발생을 알았거나 알 수 있었던 때”로 개정 되어야 한다.

According to the current Real Estate Brokers Act, real estate agents are forced to purchase insurance or mutual aid to compensate for damage caused by real estate brokerage. However, it is necessary to examine whether “insurance and mutual aid” for damages under Article 30 of Licensed Real Estate Agents Act are of practical help to the property loss of Consumer. One of the major problems with Article 30 is that “insurance and mutual aid” amount prescribed by the Act is not sufficient to cover the damage that may occur in real estate transactions. Another problem is that the Act does not stipulate the statute of limitations for claiming insurance and mutual aid. In order to solve this problem, Damage compensation according to the Act or the Enforcement Decree should be guaranteed to exceed a certain amount “per claim for compensation”. In addition, it is necessary to increase the minimum subscription amount for insurance and mutual aid. Like the Housing Lease Protection Act, the amount of compensation for damages caused by a brokerage accident should be set to be regionally differentiated in consideration of the realities of the transaction. The Act does not provide for the extinctive prescription period of the right to damages claim, and the Terms in mutual aid stipulates that the extinctive prescription period is two years. However, in view of the extinctive prescription on torts under the Korea Civil Act or the extinctive prescription under the Commercial Act, the extinctive prescription period for a claim compensation for damage should be extended to three years. The starting point of the Extinction period of the right to claim compensation for damage should also be amended to “when the claimant knew or could have known that the mutual aid accident occurred”.

지식재산권은 재산적 가치를 가지는 중요한 매개체가 되었다. 그리고 이를 활용한 정책금융이나 자본력이 부족한 기업의 간 접적 지원책의 필요성이 대두되었다. 지식재산권을 활용한 금융 산업이 성장하고 있지만, 여전히 부동산과 신용을 중심으로 이 루어지고 있다. 지식재산권담보권의 활성화를 위해서는 문제점 을 검토, 개선방안의 제시가 필요하다. 첫째, 이중담보권의 문제가 있다. 미술저작물은 소유권과 저 작재산권이 분리된다. 따라서 이중담보권의 설정이 가능하다. 그로 인해서 담보권에 대한 권리관계의 파악이 어렵다. 그리고 담보물의 멸실로 인한 피해는 지식재산권담보권자에게 미친다. 이를 해결하기 위해서, 미술품등록부를 도입하여 미술품의 소유 권과 저작권의 공시를 강화시킴으로써 이중담보권의 문제를 해 결한다. 두 번째로, 담보권 등록원부의 분리되어 있다. 다양한 담보목 적물을 소유하고 있더라도 별도의 담보권을 설정해야 한다. 따 라서 사회적, 경제적 비용의 소비가 가중된다. 또한 상호관련된 동산과 지식재산권을 나누어 개별적으로 가치평가가 이루어지 기 때문에 제대로 된 가치평가가 이루어질 수 없다. 따라서 일 괄담보권과 이를 등기할 수 있는 통합담보등기의 시행하여, 다 른 종류의 담보목적물이라도 함께 가치평가를 하고 일괄적으로 담보권을 설정하여 등기할 수 있도록 해야 한다. 마지막으로, 지식재산권담보권의 사적실행을 허용하지 않는 문제점이 있었다. 따라서 채무불이행의 발생 시에는 법원의 경 매 절차를 따라야 한다. 지식재산권의 특성상 오히려 법원의 경매 절차보다 빠르게 담보권 실행의 필요성이 존재한다. 또한 정 부의 정책의 일환으로 시행되고 있는 ‘지식재산권 담보대출의 회수지원’은 결국 사적실행과 유사하다. 따라서 지식재산권담보 권에 있어서도 사적실행이 가능하도록, 「동산ㆍ채권 등의 담보 에 관한 법률」 제61조의 개정이 필요하다.

Intellectual property rights have become an important medium of property value. And indirect support measures for companies with insufficient financial and capital capacity are needed. Although the financial industry using intellectual property rights is growing, it is still centered on real estate and credit.In order to revitalize intellectual property security rights, it is necessary to examine the problems and present measures to improve them. First, there is a problem of double security rights. The ownership and property rights of art works are separated. Therefore, it is possible to set up a double security interest. Therefore, it is difficult to grasp the relationship between the rights to the security interest. And if the collateral is lost, the damage will go to the intellectual property security interest holder. To solve this problem, we will introduce an art registry. In other words, it will strengthen the publication of art ownership and copyright, and solve the problem of dual security rights. Second, the security registry is separated. Even if you own a variety of collateral objects, you must set up a separate collateral right. Therefore, socioeconomic cost consumption increases. In addition, proper value evaluation cannot be carried out because interrelated property and intellectual property rights are separately evaluated. Therefore, the registration of lump-sum collateral and consolidated collateral shall be implemented. In other words, it evaluates the value with other types of collateral objects and registers the collateral right. Finally, there was the problem of not allowing Exercise of private security right. Therefore, in the event of default, you must follow the court auction procedures. Because of the nature of intellectual property rights, it is necessary to exercise the security rights earlier than the court auction procedures. In addition, "Support for the Recovery of Intellectual Property Collateral Loans," which is part of the government's policy, is similar to Exercise of private security right. Therefore, it is necessary to amend Article 61 of 「the Act on the Security of Movables and Bonds」.

생태문명건설은 국민의 행복한 생활과 밀접한 관계가 있다. 생태환경 보호 및 자원의 합리적 이용이라는 이념과 민법을 적 절히 결합해 많은 사람이 자발적으로 생태환경 보호에 동참할 것을 호소하는 것은 바람직하고 미래지향적인 선택이다. 녹색원 칙의 해당 기본원칙은 “녹색의 이념”을 민법에 도입하여 모든 민사활동 준수와 사법 판단의 준칙이 되게 함으로써 민법 가치 체계의 발전에 중대한 영향을 미쳐 중국 민법의 사회화·생태화 추세가 더욱 두드러지고 있다. 녹색원칙은 새로운 원칙으로서 기타 기본원칙과 서로 의존하면서 국민의 환경보호의식을 녹색 화하고 경제발전을 녹색화하는 기능을 지니고 있다. 또한 중국 민법전은 녹색원칙과 잘 연계할 필요가 있으며, 녹색원칙이 민 법전 각 편제에 충분히 구현되고, 민법전 각 편제에 실제로 법 에 의거할 수 있도록 실현해야 한다. 녹색원칙의 의의는 부정할 수 없지만, 그것은 사법적 실무에 적용하는데 아직도 많은 도전 에 직면하고 있다. 현재 녹색원칙의 내용이 비교적 모호하여 적 용과정에서 관련 규칙이 없어 실행하기 어렵고, 사법 적용과정 에서 명확한 기준이 없으며, 동시에 구체적인 법규 간에도 균형 과 조율이 어렵다. 그러므로 녹색원칙이 직면한 어려움을 타개 하기 위하여 입법은 그 내포를 명확히 하는 데로부터 시작하고, 사법 실무에서 법관의 자유재량권을 적절히 제한하고 사례지도 를 강화하는 방향으로 보완해야 하며, 동시에 관련 적용기준을 세분화하고 공익소송제도를 보완하여 절차제도의 보장을 제공 하고 통일되고 조화된 법률체계를 구축할 필요가 있다.

The construction of ecological civilization is closely related to people's happiness. It is undoubtedly a wise and forward-looking choice to combine the concepts of ecological protection and rational use of resources with civil law, so as to call for more people to spontaneously participate in the protection of the ecological environment. The birth of this basic principle, referred to as the Green Principle, has introduced the concept of "green" into civil law, making it a guideline for all civil activities and private law judgments, and has had a significant impact on the development of the value system of civil law, making the trend of socialization and ecology of Chinese civil law more and more prominent. As a newborn principle, the green principle is interdependent with other basic principles and has the function of making citizens' awareness of environmental protection green and economic development green. It is also necessary for each sub-part of the Civil Code to be connected with the "green principles" and to fully reflect the "green principles" in each sub-part of the Civil Code, so that they can be effectively realized in each sub-part of the Civil Code. "Green Principles Green principles for the traditional civil law theory of innovation, has a deep theoretical basis and important practical value. The significance of the green principle is undeniable, but its application in judicial practice there are still many challenges. Due to the abstract and vague provisions of the green principle in China's legislation, the relevant system in judicial practice is not perfect, and the implementation is difficult, the green principle faces various difficulties in the implementation. At present, there is no clear and unified definition of green principles in China, the connotation is vague, and the lack of supporting rules for the implementation of green principles in the process of application is difficult. In order to break through the dilemma faced by the green principle, the legislation should start from clarifying its connotation, and improve the judicial practice in the direction of moderately limiting the discretion of judges and strengthening case guidance, as well as refining the relevant application standards, improving the public interest litigation system to provide procedural system protection, and striving to establish a unified and coordinated legal system.

개정 주택임대차보호법을 통하여 새롭게 도입된 임차인의 갱 신요구권은 그 불명확한 기준으로 인해, 실제에 있어 많은 갈등 을 일으키고, 법원은 동일한 사안에 대하여 상반된 판결을 하여 매우 혼란스러운 상황이다. 아직 하급심 판결만이 존재하는 현 재 상황으로는 앞으로도 분쟁은 계속되고, 관련판결들이 이어질 것이다. 대법원 판결에 의해 정리되기 전에도, 그리고 법의 개 정이라는 정치적 해결의 가능성이 여전히 존재하고 있기는 하 지만, 본 논문에서는, 이 문제가 임차인의 주거권 보호를 위해 소유자의 권리를 제한함으로써 촉발된 것이라는 점을 지적하고, 지나치게 입법취지만을 강조하는 입장에 문제가 있음을 논의해 보았다. 비록 법의 불명확성의 문제가 크기는 하나, 조속히 그 기준이 마련되어 지금의 혼란이 해소될 수 있기를, 그것에 이 연구가 조금이라도 기여하기를 기대한다.

The new tenant's right to request renewal through the revised Housing Lease Protection Act causes a lot of conflict in practice due to its unclear standard, and the courts are in a very confusing situation with conflicting judgments on the same matter. In the current situation, where only lower court judgments exist, disputes will continue in the future, and related judgments will follow. Although the possibility of a political solution still exists before it was settled by the Supreme Court ruling, this paper points out that this problem was triggered by limiting the owner's right to protect the tenant's housing rights, and for the position that excessively emphasizes only the legislative purpose, other positions may exist. Although the problem of ambiguity of the law is large, it is hoped that the standard will be established as soon as possible so that the current confusion can be resolved, and it is hoped that this study will contribute even a little to it.

대다수의 국민이 공동주택에 거주하고 있는 현실에서, 공동주 택인 집합건물의 관리에 관한 법제는 다른 어떤 법률보다도 국 민들의 생활과 밀접하다고 할 것이다. 그러나 집합건물법 및 공 동주택관리법령에는 일반인의 입장에서는 물론 관련 분야의 실 무자들에게도 이해하기 힘든 용어가 산재되어 있어 이에 대한 개선의 필요성이 있다. 본고에서는 종래 집합건물법 및 공동주택관리법 등에서 사용 되고 있는 기본 용어가 실무적으로 오해의 소지가 있거나 현실 적으로 괴리의 문제가 있다고 생각하여, 이들 용어에 대한 정비 의 필요성을 제기하고 그 개선방안에 대하여 고찰하였다. 먼저 공동주택관리법에서는 별도로 ‘관리주체’에 대하여 정의 규정을 두고 있어 ‘관리의 주체’라는 개념과 혼용으로 인한 오 해의 소지가 있는 바, 동법에서 규정하고 있는 ‘관리주체’의 지 위에 있는 자들의 역할은 공동주택의 관리에서 입주자대표회의 의 의결기능과 구분하여 관리행위의 수행 내지는 집행이라는 역할을 분담함으로써 전문지식과 기술을 활용하여 관리행정의 기능이라는 본연의 업무를 수행토록 하고자 함에 있다고 할 것 이므로, 관리사무소장을 비롯한 공동주택관리법상의 ‘관리주체’ 는 관리전담기관 내지는 관리행정기관으로서 역할 수행에 적합 하도록 용어의 수정하여 ‘관리기관’ 정도로 개선하는 방법도 고 려해 볼 만하다. 또한 집합건물법에서의 집합건물의 ‘관리인’은 관리의 주체로 서의 관리단의 대표, 즉 소유자단체의 대표자로서 집합건물을 관리하는 자로 규율되므로, 일상적으로 이해되는 관리인 즉, 타인의 지시를 받아서 타인의 재산을 관리하는 자와는 본질적으 로 그 권한과 지위에서 차이가 있다. 이는 일반인으로서는 통상 ‘관리인’에 대하여 시설관리업무를 거주자로부터 수탁받아 수행하는 자로서, 종래 수위 내지는 경 비원으로 이해하는 것이 일반적이기 때문에, 집합건물의 구분소 유자의 재산을 관리주체로서 관리하는 자로서 ‘관리인’이 그 주 체라고 이해하는 것은 어색할 수밖에 없으므로, 이러한 오해를 방지하기 위해서 집합건물법에서 ‘관리인’이라는 표현 대신에 ‘관리단회장’이라는 용어를 사용하는 방안을 고려해 볼 수 있을 것이다.

In Korea, the majority of citizens live in multi-family housing such as apartments. Accordingly, the law on the management of condominium building which are multi-family housing, is closer to the lives of the people than any other law. However, in the Condominium Building Act and the Multi-family Housing Management Act, terms that are difficult to understand not only from the perspective of the general public but also from the practitioners in related fields are scattered, so there is a need for improvement. Since basic terms used in the conventional the Condominium Building Act and the Multi-family Housing Management Act are practically misleading or have problems with gaps in reality, this paper raised the need for maintenance of the these terms and considered ways to improve them. As a specific content for this, the concept of the terms 'management entity' and 'manager' was reviewed, and the use of replaced terms was suggested for appropriate use of these terms. Legal terms should be common sense terms that the general public can easily understand and the use of the term should not be separated from daily life. Otherwise, the people do not have trust in the legitimacy of the law. As reviewed in this paper, it is necessary to amend the terms related to the parties to the management of condominium building which are multi-family housing, Through suitable for practical legal relations, unnecessary misunderstandings and disputes can be fundamentally resolved, and furthermore, it will be reborn as a reliable condominium building management legislation.

3자간 등기명의신탁에서 수탁자가 임의로 신탁부동산에 근저 당권을 설정하더라도, 부동산실명법상 수탁자 명의등기는 무효 이므로 그 신탁부동산의 소유권은 매도인에게 속한다. 그러나 이때의 소유권은 부동산실명법 제4조 제3항에 의해 근저당권자 는 보호되므로, 완전한 소유권이 아닌 근저당권의 부담이 있는 소유권이다. 그리고 수탁자와 신탁자 사이의 매매계약은 유효하 여 수탁자는 여전히 신탁자에게 완전한 소유권을 이전등기할 의무를 부담하고 있다. 대상판결 다수의견은 매도인이 매매대금을 이미 수령하였고, 이를 신탁자에게 반환할 필요가 없으므로 매도인은 실질적인 손 해를 입지 않는다고 한다. 그러나 예외적인 경우이기는 하지만 매도인이 수탁자에게 소유권이전등기 경료 후 매매대금을 지급 받기로 한 경우에, 매도인이 매매대금을 받기 전에 수탁자의 근 저당권설정이 있다면 매도인에게 실질적인 손해가 있다고 보아 야 할 것이다. 그리고 수탁자가 신탁부동산의 소유명의를 제3자 에게 이전하면서, 매도인과 신탁자 사이의 매매가액보다 더 높은 금액으로 제3자에게 처분하는 경우도 있다. 이러한 경우에 그 높은 금액만큼의 이익까지도 신탁자가 부당이득반환청구권 행사 로 향유할 수 있다면, 이는 결과적으로 명의신탁된 부동산의 소 유권이나 명의신탁에 따른 이익을 신탁자가 갖는 것을 금지하고 자 하는 부동산실명법의 목적이나 취지에도 반하는 것이다. 3자간 명의신탁에서 신탁자와 수탁자 사이의 법률관계와 신 탁자의 부당이득반환청구를 부정하고 부동산실명법의 목적과 취지에 부합되는 대상판결의 반대의견이 타당하다고 할 것이다.

The purpose of this Act is to contribute to the sound development of the national economy through the prevention of antisocial acts, such as speculation, evasion of taxes and acts circumventing laws, etc. which abuse the real estate registration system, the normalization of real estate transactions, and the stabilization of real estate prices, by having any ownership and other real rights to real estate registered under the names of those having real rights so as to conform to the substantial relation of rights. No person shall register any real right to real estate under the name of the title trustee pursuant to the title trust agreement. Any title trust agreement shall be null and void. Any change in the real rights to any real estate by a registration made under the title trust agreement shall be null and void. These invalidity shall not be effective in respect of any third person. The Supreme Court says that the seller does not suffer substantial losses because the seller has already received the purchase price and there is no need to return it to the trustee. However, if the seller decides to receive the purchase price from the trustee after the transfer of ownership has been completed, if the trustee establishes a mortgage right before the seller receives the sale price, it should be considered that there is a substantial loss to the seller. In addition, there are cases where the trustee transfers the title of ownership of the trust real estate to a third party, and disposes it to a third party at an amount higher than the sale price between the seller and the trustee. In this case, if the trustee can enjoy even a high amount of profit through the exercise of the right to request the return of unreasonable profits, as a result, the purpose of the Real Name Real Estate Act is to prohibit the trustee from taking ownership of the real estate entrusted in the title trust or the profits from the title trust. or contrary to the purpose.