Earticle

본 연구는 개별주택가격의 변동률에 영향을 미치는 각 지방자치단체가 가진 경제·사회 학적 요인이 어떤 것이 있고, 이들 요인이 개별주택가격변동률에 어느 정도 영향을 미치고 있는지를 밝혀 우리나라 부동산가격공시제도가 균형성을 확립하는데 기여하기 위한 것이 다. 연구를 위해 선행연구를 조사․분석하여 연구 모형을 작성하고 2가지 가설(총 6가지 상세 가설)을 설정하고 검증하였다. 검증 결과 제1가설에 속한 3개 가설 중 개별주택의 전년도 시장가격변동률과 해당 연도 의 표준주택가격 변동률은 개별주택가격변동률에 정(+)의 영향을 미칠 것이라는 제1-1가 설과 지방자치단체의 경제·사회학적 요인(지방자치단체장 특성, 지역경제특성, 지역사회특 성)은 개별주택가격변동률에 정(+) 또는 부(-)의 영향을 미칠 것이라는 제1-2가설은 부분 채택 되었으며, 정부의 정치적 요인은 개별주택가격변동률에 정(+) 또는 부(-)의 영향을 미 칠 것이라는 제1-3가설은 채택되었다. 또한 개별주택가격변동률에 영향을 미치는 경제·사 회학적 요인의 종류와 크기는 지역의 건축환경층수, 노후도, 견고성)에 따라 차별화될 수 있을 것이라는 제2가설과 3가지 하위가설은 모두 채택되었다. 이와 같은 가설검증 결과를 감안할 때 다음과 같은 3가지 시사점이 도출될 수 있다. 첫 째, 제1가설 검증 과정에서 개별주택가격에 ‘표준주택가격’의 영향력이 과다하게 큰 것으 로 나타났으며, 이로 인하여 개별특성이 많은 개별주택가격의 정밀성이 낮아질 가능성이 큰 문제점이 있다. 둘째, 제1-2가설의 검증 결과를 감안할 때 개별주택가격 변동률에 영향을 미치는 다양 한 요인 중 지방자치단체의 경제·사회학적 요인의 영향력의 합산 값은 다른 변수의 영향력 보다 매우 작은 것으로 나타났으며, 이는 전국적인 균형성 측면에서 바람직하다고 볼 수 있을 것이다. 셋째, 제1-3가설검증 결과를 볼 때 윤석열 정권에서의 부동산공시가격에 대한 의도적 하향 조정 정책이 큰 영향력을 미친 것으로 나타났으므로, 이 정책의 효과와 문제점에 대 한 보다 정밀한 분석이 필요할 것이다. 넷째, 제2가설검증 결과를 감안할 때 모든 지방자치단체에 공통적으로 적용해야 할 부 동산가격 공시제도의 균형성을 판단할 때는 이와 같은 건축환경 요인이 지닌 영향력을 감 안해야 할 것으로 판단된다. 다섯째, 제2가설검증 결과 개별주택가격변동률에 대한 지방자치단체장의 영향력은 주거 환경이 열등한 지역에 더 큰 영향을 미치고 있으므로 개별주택가격 제도의 형평성을 위해 서는 주거환경이 열악한 지역에 대한 보다 세밀한 관리가 필요할 것으로 생각된다.

The purpose of this study is to identify socioeconomic factors affecting reference housing price fluctuations in each local government. Ultimately, by uncovering the extent to which these factors influence reference housing price fluctuations, we aim to contribute to establishing a balanced real estate price disclosure system in Korea. As a result of hypothesis test, among the three hypotheses belonging to the first hypothesis, hypothesis 1-1, which states that the previous year's market price fluctuation rate of individual houses and the standard house price fluctuation rate of the relevant year will have a positive (+) effect on the reference house price fluctuation rate, and hypothesis 1-2, which states that the socioeconomic factors of local governments (characteristics of local government heads, regional economic characteristics, and community characteristics) have a positive (+) or negative (-) effect on the reference house price fluctuation rate, were partially accepted. Hypotheses 1-3, which state that government political factors will have a positive (+) or negative (-) effect on the rate of change in reference housing prices, were accepted. In addition, the second hypothesis and three sub-hypotheses, which state that the types and magnitudes of socioeconomic factors affecting the individual housing price fluctuation rate can be differentiated according to the regional building environment (the number of floors, aging degree and sturdiness), were all accepted. Considering the results of these hypothesis testing results, the following three implications can be drawn. First, the first hypothesis testing process revealed that the influence of the standard housing price on reference housing prices is excessively large. This poses a significant risk of reducing the precision of reference housing prices, which are characterized by numerous reference characteristics. Second, considering the results of the test of Hypotheses 1 and 2, the combined impact of local government socioeconomic factors on reference housing price fluctuations is significantly smaller than the impact of other variables. This can be considered desirable from a national perspective. Third, the results of Hypotheses 1-3 demonstrate that the Yoon Seok-yeol administration's intentional downward adjustment of real estate appraised values had a significant impact. Therefore, a more detailed analysis of the effectiveness and challenges of this policy is necessary. Fourth, considering the results of the second hypothesis test, it is believed that the influence of these architectural environmental factors should be taken into account when assessing the balance of the real estate price disclosure system to be applied commonly to all local governments. Fifth, the results of the second hypothesis test indicate that the influence of local government heads on reference housing price fluctuations is greater in areas with poorer housing conditions. Therefore, to ensure fairness in the reference housing price system, more detailed management of the areas with poor housing conditions is necessary.

본 연구는 초고령사회로의 급진적 이행 속에서 자립 가능한 고령자에게 적합한 중간형 주거복지모델이 한국에 부족하다는 문제의식에서 출발하였다. 미국·일본·유럽에서 정착한 어시스트리빙(Assisted Living)을 한국 현실에 맞춰 도입하기 위해, 고령자의 기능 수준에 근거한 수요 층위를 전국 단위 데이터로 실증 규명하는 것을 핵심 목표로 설정하였다. 방법적으로는 「2023년 노인실태조사」를 활용하여 ADL·IADL, 주관적 건강(SRH), 만성 질환 수를 주요 지표로 삼고, 결측을 제외한 완전사례 N=309에 대해 사후층화 가중치 (f_wgt1)와 복합표본설계(STRATA, PSU)를 반영하였다. 척도 신뢰도·타당도(α, KMO, Bartlett)를 검증한 뒤, Ward→k-means 절차와 엘보·실루엣 기준으로 최적 군집 수 k=3 을 채택하였다. 군집 간 차이는 가중 ANOVA·Rao–Scott χ², 적정 사후검정(Tukey /Games–Howell), 다중비교 보정(FDR, q=0.10)으로 검증하였다. 분석 결과, 고령자는 자가관리형–경증지원형–중등도지원형으로 유형화되었다. 자가관리 형은 기능 제약·건강 부담이 낮아 여가·사회참여 중심(삶의 질 제고형) 서비스 선호가 강 하고, 경증지원형은 IADL 취약(교통·금융·식사·세탁·디지털 등)으로 경량 방문(1–2시간)+ 이동·금융·디지털 지원의 생활보조형 패키지 수요가 높다. 중등도지원형은 ADL·IADL 제 약과 다중질환이 동반되어 24시간 응급대응·방문간호·재활·약물관리·주치의/약국 연계가 포함된 상시 통합돌봄이 필수적이다. 서비스 필요도(응급호출·생활지원·의료지원·여가프 로그램) 4개 영역 모두에서 군집 간 차이는 p<0.001로 유의하였으며, 기능–건강–서비스 수요가 하나의 축으로 정렬되어 자가관리 → 경증 → 중등도로 갈수록 ‘예방/사회참여 → 생활보조→응급·의료’의 무게중심이 일관되게 이동하는 패턴이 확인되었다. 정책적으로는 (1) 3단 차등 서비스 구조(자가관리/경증/중등도), (2) 2–6주 주기의 ‘증강 –복귀(stepped-up/stepped-down)’ 운영 규칙, (3) PDCA·KPI·P4P를 결합한 성과관리 를 제안한다. 이는 ‘시설 수용’ 중심에서 자율성·선택권·연속돌봄으로 패러다임을 전환하 는 한국형 어시스트리빙의 기본 골격이 될 것이다. 아울러 도입 초기 단계에서는 기존 ‘도 입 방안’ 연구가 제시한 법·정책 로드맵에 정합하게 제도 정의–대상 요건–최소 기준을 명 료화하고, 운영 모듈 표준화–공공·민간 역할 분담을 동시 설계하는 접근이 바람직하다. 학술적으로는, 해외에서 축적된 기능 기반 분류 프레임(ADL·IADL)을 전국 대표 데이터 에 적용해 한국 고령자의 수요 층위를 정량적으로 제시했고, ‘수요’를 의향·선호·필요로 조작화하여 정책 설계가 바로 참조 가능한 분석 단위를 제공하였다. 한계로는 횡단면 데이터의 제약(기능 변화의 동태 미포착), 자기보고 편향, 직접적 WTP 부재가 있으며, 패널 결합(전이·경로 분석), 행정 데이터 연계, DCE 기반 요금/모듈 설계 검증, 리모델링형 다 지점 파일럿이 후속 과제로 제시된다.

This study begins from the problem that, amid Korea’s rapid transition to a super-aged society, there remains a shortage of mid-tier housing-welfare models suitable for older adults who can still live independently. To adapt Assisted Living—established in the United States, Japan, and Europe—to the Korean context, the study’s core objective is to empirically identify demand strata based on older adults’ functional status using nationally representative data. Methodologically, we use the 2023 Korean Survey of the Elderly, taking ADL/IADL, subjective health (SRH), and the number of chronic conditions as key indicators, and analyze complete cases (N=309) with post-stratification weights (f_wgt1) and a complex survey design (STRATA, PSU). After verifying scale reliability and validity (α, KMO, Bartlett), we apply a Ward → k-means procedure and determine the optimal number of clusters (k = 3) using the elbow and silhouette criteria. Between-cluster differences are tested with weighted ANOVA and the Rao–Scott χ², appropriate post-hoc tests (Tukey/Games–Howell), and FDR (q = 0.10) for multiple-comparison control. The analysis classifies older adults into self-managing, mild-support, and moderate-support groups. The self-managing group shows low functional limitations and health burden, with strong preferences for quality-of-life– enhancing services (e.g., leisure and social participation). The mild-support group exhibits IADL vulnerabilities (transport, finances, meal prep, laundry, digital tasks), indicating demand for light home-visits (1–2 hours) plus mobility/financial/digital assistance. The moderate-support group faces ADL/IADL constraints with multimorbidity, requiring around-the-clock integrated care combining emergency response, home nursing, rehabilitation, medication management, and primary care/pharmacy linkage. Across four service domains (emergency call, daily-living support, medical support, leisure programs), between-cluster differences are significant (p < 0.001); function–health–service demand align on a single axis, with the center of gravity shifting consistently from prevention/social participation → daily-living support → emergency/medical care as one moves from self-managing to mild- and then moderate-support. Policy recommendations are: (1) a three-tiered service architecture (self-managing/mild/moderate); (2) a stepped-up/stepped-down operating rule on a 2–6-week cycle; and (3) performance management that combines PDCA, KPIs, and P4P. Together these elements provide the core framework for a Korean model of Assisted Living that shifts the paradigm from facility-based placement to autonomy, choice, and a continuum of care. In the early implementation phase, it is advisable to align with the existing legal-policy roadmap, clarifying statutory definitions, eligibility, and minimum standards, and co-designing standardized operating modules and public– private role allocation. Academically, this study applies a function-based classification framework (ADL/IADL) to nationally representative data to quantify demand strata among Korean older adults, and it operationalizes “demand” as intention, preference, and need, thereby offering an analytic unit that policy design can directly reference. Limitations include the cross-sectional nature of the data (limiting the capture of functional change), self-report bias, and the absence of direct WTP measures. Future work should include panel data integration (transition/path analyses), linkage with administrative records, DCE-based pricing/module design validation, and multi-site, small-scale remodeling pilots.

부동산 시장이 어려운 시기에는 보수적 투자가 지속되기 때문에 안정적인 수익을 기 대할 수 있는 우량자산에 투자 쏠림현상이 발생하게 되는데 이때 규모를 축소한 상업용 중에서 중소형 빌딩에 대한 투자가 각광 받게 되고 차별화된 자산관리가 더욱 중요하게 된다. 연구결과는 다음과 같다. 첫째, 일반적 특성은 특성의 차이에 따라 유의한 차이가 있었 다. 둘째, 관리운영 특성, 서비스 특성, 비용 특성, 시설 특성이 재계약 여부에 영향을 미 쳤다. 셋째, 자산관리 특성 중 환경 특성을 제외하고 유의미한 것으로 나타났다. 따라서 중소형 빌딩 자산관리 특성의 서비스 질이 높아지면 높아질수록 임차인의 만족 도가 높아지는 직접적인 영향을 미치는 그것으로 확인되어 자산관리 특성에 대한 지속적 이고 체계적인 서비스가 제공돼야 함을 확인할 수 있었다. 본 연구는 중소형 빌딩의 자산관리 특성이 재계약 여부에 미치는 서비스적인 요인과 함 께 임차인 만족도를 높이기 위해서는 어떤 요인이 제공되어야 하는지 확인하는 분석 연구 라고 볼 수 있다.

In difficult times in the real estate market, conservative investment continues, so there is a concentration of investment in quality assets that can be expected to generate stable profits. At this time, investment in small and medium-sized buildings among commercial buildings with reduced size is in the spotlight, and differentiated asset management becomes more important. The results of the study are as follows. First, there were significant differences in general characteristics depending on the differences in characteristics. Second, management and operation characteristics, service characteristics, cost characteristics, and facility characteristics affected the possibility of renewal contracts. Third, all asset management characteristics except environmental characteristics were significant. Therefore, it was confirmed that the higher the service quality of asset management characteristics of small and medium-sized buildings, the higher the satisfaction of tenants, which directly affected the need for continuous and systematic services for asset management characteristics.

본 연구의 목적은 부동산학을 전공하는 대학생의 자기 조절 학습이 취업 준비 정도에 미치는 영향을 분석하고, 대학생의 취업 혹은 진로 설계를 지원하기 위한 시사점을 도출 하는 것이다. 자기 조절 학습과 관련된 외생 변인으로는 ‘성취 추구성’과 ‘내재적 동기’를 설정하고 취업 준비 정도와 관련된 내생 변인으로는 ‘구직 목표 설정’과 ‘구직 정보 탐색’ 을 설정하였다. 구조 방정식 모형을 적용하여 설문조사를 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, ‘성취 추구성’은 취업 준비 정도의 변인 ‘구직 목표 설정’과 ‘구직 정보 탐색’에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 성취 추구성이 높은 학생은 취직보다는 다른 진로 분야에 관심이 큰 것으로 해석되어, 이에 맞는 진로 설계 지원이 필요함을 시사한다. 둘째, ‘내재적 동기’는 취업 준비 정도의 변인 ‘구직 목표 설정’과 ‘구직 정보 탐색’에 양 (+)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 내재적 동기가 높은 학생에 대해서는 취업 역량 강화를 위한 교육과정 및 취업 지원 프로그램을 대학이 제공할 필요가 있음을 시사한다.

The purpose of this paper is to analyze the influence of self-regulated learning(SRL) on the employment preparation of university students majoring in real estate science, and to suggest implications to support their job-seeking planning or career development paths. This study defines ‘achievement seeking’ and ‘intrinsic motivation’ as exogenous variables related to SRL, and ‘employment goal setting’ and ‘job information searching’ as endogenous variables related to job preparation. The results of questionnaire analysis using the structural equation model are as follows: First, ‘achievement seeking’ has a negative (-) influence on ‘employment goal setting’ as well as ‘job information searching’, the endogenous variables of job preparation. It may be interpreted that the students of strong achievement seeking type are more interested in other fields than in employment. It can imply that university authorities should provide them with systematic career development support systems to meet their various needs. Second, ‘intrinsic motivation’ has a positive (+) influence on both ‘employment goal setting’ and ‘job information searching’, the endogenous variables of job preparation. It may be interpreted that the students having high intrinsic motivation are more interested in employment. It can imply that university authorities should provide them with curriculums and employment support programs to strengthen their readiness of employment competency.

본 연구는 수도권과 지방간 양극화와 차별화가 심화되는 가운데 지역 하위시장인 부산시 부산진구 동일 자치구내 가격상위지역인 부전동과 가격하위지역인 초읍동의 아파트 가격 결정요인과 특성을 브랜드 가치를 포함해 미시적 관점에서 실증 분석하고자 한다. 이에 가 격상승기가 시작된 시점인 2019년부터 2024년까지 실거래건수 전수를 대상으로 연도별 횡 단면 다중회귀분석을 실시하였다. 분석 결과, 통계적으로 유의미한 변수 중 특히 아파트 브랜드변수는 가격상위지역인 부전 동에서는 2019년과 2020년 부(-)의 영향에서 2021년 정(+)의 영향으로 변화되어 가격상승 기에만 영향을 미쳤다. 반면 가격하위지역인 초읍동은 가격상승기 2019년에 부(-)의 영향 에서 2021년 정(+)의 영향으로 변화된 후에 가격하락기인 2023년 2024년도 정(+)의 영향 으로 가격하락기에 브랜드 영향력이 높아지는 것으로 확인되었다. 이는 재개발 입주 등의 효과가 아파트가격에 반영된 결과라고 해석할 수 있다, 이러한 결과는 지방소멸위기가 높아 지고 있는 지방하위시장의 정비 사업에 패스트 트렉(fast track)으로 지역 맞춤형 주택정책 등 정책적 시사점과 지역 인프라를 반영한 부동산시장 마케팅 소구점으로 활용 가능함을 제언하였다.

This study aims to empirically analyze the determinants and characteristics of apartment prices in Bujeon-dong, a top-tier price area, and Choeup-dong, a lower-priced area, from a micro perspective, including brand value, amid intensifying polarization and differentiation between the metropolitan area and provinces. Accordingly, a cross-sectional multiple regression analysis was conducted for the total number of actual transactions by year from 2019 to 2024, when the price increase period began. As a result of the analysis, among the statistically significant variables, the apartment brand variable changed from negative (-) in 2019 and 2020 to positive (+) in 2021 in Bujeon-dong, the top price region, affecting only the price increase. period. On the other hand, it was confirmed that Choeup-dong, a sub-region of prices, changed from negative (-) in 2019 to positive (+) in 2021 during the price increase period and then increased its brand influence during the price decline period in 2023 due to the positive (+) effect in 2024. This can be interpreted as a result of reflecting the effects of redevelopment occupancy in apartment prices. This result suggested that it can be used as a fast track for policy implications such as regional customized housing policies and real estate market marketing appeal reflecting local infrastructure for local sub-market maintenance projects, which are on the rise in local extinction

본 연구는 대규모 공공개발사업 주변 지역의 투기적 거래와 지가상승으로 발생하는 토 지시장 교란 행위를 모니터링하고 토지거래허가구역 지정제도의 적절하고 합리적인 운영 을 위해 토지 이상거래의 시공간적 특성을 분석하였다. 세종시의 실거래 자료를 활용해 공 간분석기법으로 이상거래의 특성을 분석하였다. 공시지가 대비 거래가격의 비율로 이상거 래를 판단하였고, 거래가격비율을 행정리 단위로 6개월 단위 이동 방식으로 나눈 제3사분 위를 사용하였다. 분석결과, 법인이 개인에게 매도하는 지분거래인 임야에서 매우 높은 가 격으로 거래가 이루어졌으며, LISA 분석으로 비정상적인 토지거래가 인접한 지역과 함께 발생하는 것을 확인하였다. 또한, 이상거래의 발생은 시간이 지날수록 점차 확산 되었다. 공시지가 대비 거래가격비율을 이용한 시공간적 특성은 대규모 공공개발의 초기단계에서 모니터링 수단으로 이용될 수 있으며, 모니터링을 통해 초기 단계의 이상거래에 대해 조사 체계 구축으로 행정적 규제 및 조치로 시장 교란 행위를 방지하고 공공개발의 효율성을 높 일 수 있음을 확인하였다.

This study monitored land market disruptions caused by speculative transactions and land price increases in areas surrounding large-scale public development projects. It analyzed the spatiotemporal characteristics of abnormal land transactions to ensure the proper and rational operation of the land transaction permission system. Using actual transaction data from Sejong City, spatial analysis techniques were employed to examine the characteristics of abnormal transactions. The ratio of the transaction price to the officially announced land price was used as an indicator to identify abnormal transactions, and the third quartile of this ratio was applied using a six-month moving window method at the administrative 'ri' unit level. The analysis revealed that forest land, transacted as co-owner shares from corporations to individuals, was traded at significantly high prices. Additionally, the LISA analysis confirmed that abnormal land transactions occurred alongside neighboring regions. Furthermore, the occurrence of abnormal transactions gradually expanded over time. The spatiotemporal characteristics of transaction price ratios relative to officially announced land prices can serve as a monitoring tool in the early stages of large-scale public development. Through such monitoring, an investigative framework can be established in the early phase to implement administrative regulations and measures, thereby preventing market disruptions and enhancing the efficiency of public development.

본 연구는 인구감소·도시축소시대에 있어 성장관리계획구역에서의 성장관리지표의 변 화를 살펴보고, 바람직한 성장관리계획구역 관리 방안을 제시하고자 하였다. 연구 결과는 아래와 같다. 첫째, 성장관리계획구역의 종류별로 인구 및 지가, 건축물 수 변동 등을 살펴 본 결과, 이들 지표 중 하나 이상과 관계가 있으면 성장관리계획구역이 지정되고 있다. 둘 째, 성장관리계획구역의 종류별로 인구 변화 등을 살펴본 결과 행위제한이 강화되는 일반 형 성장관리계획구역에서 인구와 지가는 감소 내지는 하락하였다. 그러나 같은 기간 건축 물 수는 증가하였다. 이는 유도형 성장관리계획구역과 달리 건축물의 신축이나 용도변경 이 억제되는 일반형 성장관리계획구역에서의 현상이라 보기 어려운 것으로 일반형 성장관 리계획구역에 대한 관리가 시급함을 시사한다. 셋째, 비시가화지역은 자연경관 보호, 양호 한 농경지 및 산지보호 등을 적극적으로 이행해야 되는 지역임을 고려해 볼 때 비시가화지 역에 성장관리계획구역이라는 명목으로 건축물 수가 급격히 증가되는 현상에 대해서는 재 고할 필요가 있다.

The purpose of this study is to suggest appropriate management measures for growth management planning zones in an era of population decline and urban contraction. The results of the study are as follows. First, when examining changes in population, land prices, and the number of buildings by type of growth management planning zone, it is found that a growth management planning zone is designated if it is related to one or more of these indicators. Second, when examining population changes by type of growth management planning zone, population and land prices decreased or declined in general growth management planning zones, where activity restrictions are strengthened. However, the number of buildings increased during the same period. Third, considering that non-urbanized areas are regions where natural landscape preservation, good farmland, and mountain protection must be actively implemented, it is necessary to reconsider the phenomenon of a rapid increase in the number of buildings in non-urbanized areas under the name of growth management planning zones.

본 연구는 초고령사회로 진입한 한국의 고령자 주거정책을 부동산학적 관점에서 재검토 하고, 일본의 서비스연계형 고령자 주택(Service-Linked Housing for the Elderly, SLHE) 제도를 비교 분석함으로써 한국형 고령자 주거정책의 새로운 방향을 제시하고자 하였다. 연구 결과, 한국의 고령자 주거정책은 공공 임대 중심의 복지정책에 머물러 있으 며, 고령자의 부동산 자산을 활용할 수 있는 유동화 체계와 민간 참여 기반의 복합형 주거 모델이 미비함을 확인하였다. 이에 반해 일본의 SLHE는 주거·의료·돌봄을 통합한 등록형 민간 참여 제도로 발전하여, 고령자의 주거 안정과 지역 경제 순환을 동시에 달성하고 있 다. 본 연구는 이러한 일본의 제도적 경험을 바탕으로, 주택연금 자동 연계 시스템, 민간 참여 인센티브, 지역 포괄 케어 연계 등 한국형 SLHE 도입의 필요성을 제언하였다. 이는 부동산 자산의 유동화를 통해 고령자의 삶의 질 향상과 국가 경제의 지속 가능성을 확보할 수 있는 실질적 정책 대안으로 평가된다.

This study aims to reexamine Korea’s elderly housing policy from a real estate perspective and to propose a new direction for sustainable housing models by analyzing Japan’s Service-Linked Housing for the Elderly (SLHE) system. Despite Korea’s rapid transition into a super-aged society, current housing policies remain largely welfare-oriented, focusing on low-income groups and lacking an integrated framework for asset-based liquidity and private sector participation. In contrast, Japan’s SLHE system—established under the 2011 revision of the Act on Stable Housing for the Elderly—has evolved into a comprehensive, registration-based scheme that integrates housing, medical, and care services through public-private collaboration. This study finds that the SLHE system enhances residential stability, promotes competition-driven service quality, and revitalizes local economies by converting elderly-owned housing assets into liquid and productive capital. Based on comparative institutional analysis, this paper suggests key policy directions for Korea: (1) introduction of a registration-type service-linked housing system, (2) automatic linkage between housing pensions and rent payments, and (3) incentive mechanisms for private sector participation through tax benefits and financing support. These findings highlight that the integration of real estate finance and welfare policies can create a sustainable policy infrastructure, transforming elderly housing from a welfare expenditure into a productive asset system that contributes to economic circulation and social sustainability.

본 연구는 지방공기업 신규 투자사업 타당성 검토 제도의 운영 실태를 실증적으로 분석 하고 제도 개선 방안을 제시하는 데 목적이 있다. 2017~2023년 7개년 동안 지방공기업 평가원이 수행한 신규 투자사업 타당성 검토 204건을 대상으로, 연도 및 사업유형별 결과 와 삼중 평가 체계(경제성·재무성·정책성) 관점 등에서 분석하였다. 분석 결과, 기각률은 2017년 13.89%에서 2022년 63.33%로 크게 상승한 뒤 2023년 53.85%로 다소 하락했 으며, 연도별·유형별 편차가 확인되었다. 특히 사업유형별로는 분양주택의 기각률이 58.82%로 높고, 택지개발은 18.18%로 낮아 유형 특성이 결과에 유의미하게 작용하였다. 평가 기준별 통과율은 경제성(B/C≥1) 23.04%, 재무성(PI≥1) 73.04%, 정책성(평균 이상) 94.12%로 나타났으며, 임대주택은 경 제성보다 정책성이 우선되는 차별적 성격이 확인되었다. 이러한 결과를 토대로 사회적 할인율 현실화, 사업유형별 차등 평가 체계 도입, 정량적 종합평가 방식으로의 전환, 공공주택 신규사업 타당성 평가 면제 등의 개선 방안을 제안하 였다. 본 연구는 최근의 고기각률 추세와 유형별 이질성을 동시에 조명함으로써, 지방공기 업 투자사업 심사의 공정성·효율성·정책 목표 부합성 간 균형을 위한 실천적 함의를 제공 하는데 의미가 있다.

This study aims to empirically analyze the operational status of the feasibility review system for the new investment projects of local public enterprises and to propose institutional improvement measures. Drawing on 204 feasibility review cases conducted by the Korea Local Public Enterprise Evaluation Institute between 2017 and 2023, the study examines outcomes by year and project type through a tripartite evaluation framework—economic, financial, and policy feasibility. The analysis indicates that the rejection rate increased markedly from 13.89% in 2017 to 63.33% in 2022 before moderating to 53.85% in 2023, with notable variations across years and project types. By type, sales housing projects exhibited a high rejection rate of 58.82%, whereas residential land development showed a low rate of 18.18%, implying that type-specific characteristics meaningfully influence outcomes. Pass rates by criterion were 23.04% for economic feasibility (B/C≥1), 73.04% for financial feasibility (PI≥1), and 94.12% for policy feasibility (at or above average), and rental housing displayed a differentiated pattern in which policy considerations take precedence over economic feasibility. Based on these findings, we propose improvement measures including recalibrating the social discount rate, introducing differentiated evaluation schemes by project type, transitioning to a quantitatively integrated composite evaluation method, and exempting new public housing projects from feasibility reviews. By concurrently illuminating the recent trend of high rejection rates and cross-type heterogeneity, this study offers practical implications for balancing fairness, efficiency, and alignment with policy objectives in the screening of investment projects by local public enterprises.

이 연구의 목적은 발달장애인의 도전적 행동 완화에 미치는 원예활동 프로그램의 효과 를 분석하는 데 있다. A시 B구 주간활동센터를 이용하는 발달장애인 6명을 대상으로, MAS로 파악한 개인별 동기에 맞춘 맞춤형 예방 전략과 인지 수준에 적합한 흥미·감각 자극 중심의 원예활동 프 로그램을 주 2회, 총 10회기에 걸쳐 실시하였다. 연구 결과, 프로그램 참여 전보다 도전적 행동 빈도가 유의미하게 감소했으며, 질적 분 석에서는 평균 1.18회 감소, 양적 분석(대응표본 t검정)에서도 통계적으로 유의한 감소 (t=-2.201, p<.05)가 확인되었다. 이러한 결과는 도전적 행동을 단순히 억제하기보다 그 기능을 이해하고 사회적으로 수 용 가능한 방식으로 지원하는 긍정적 행동지원의 실제 적용 사례로서, 발달장애인의 사회 성 향상과 직업 재활 가능성을 시사한다.

The purpose of this study was to analyze the effects of a horticultural activity program on reducing challenging behaviors in adults with developmental disabilities. The program was implemented twice a week for a total of ten sessions with six participants attending a day activity center in District B, City A. Based on the Motivation Assessment Scale (MAS), individualized preventive strategies were developed according to each participant’s motivational factors, and activities were designed to provide sensory and interest-based stimulation appropriate to their cognitive levels. The results indicated a significant reduction in the frequency of challenging behaviors compared to before program participation. Qualitative analysis showed an average decrease of 1.18 occurrences, and quantitative analysis (paired t-test) also revealed a statistically significant reduction (t = -2.201, p < .05). These findings suggest that understanding the function of challenging behaviors and supporting them through socially acceptable and positive behavioral strategies can effectively enhance social skills and promote vocational rehabilitation potential among individuals with developmental disabilities.

본 연구는 도시재생을 위한 다양한 방법론적 접근의 하나로 미래 핵심 산업으로 대두 되고 있는 스마트팜의 도입에 주목했다. 스마트팜을 활용할 경우 정보기술(IT)을 기반으 로 유휴 토지와 폐건물을 활용해 농작물을 생산함으로써 도시 유휴 공간의 입체적 활용 과 함께 관련 일자리 창출에도 이바지할 수 있다. 스마트팜을 도시재생에 활용하기 위해서는 다양한 요인의 충족이 필요하겠지만 무엇보다도 시민들의 참여와 수용 의사가 중요 하다고 판단한다. 이에 본 연구는 시민들의 수용 의도에 초점을 두고 선행연구를 바탕으 로 독립 변수로 성과 기대, 공공 지원, 촉진 조건을 매개 변수로 개인 혁신성을 도출했다. 연구 방법은 부산, 울산, 경남에 거주하는 일반 시민들을 대상으로 온라인 설문으로 수집 한 319부의 설문 자료를 구조 방정식 모형(SEM)을 통해 분석했다. 실증분석 결과 촉진 조건, 성과 기대, 공공 지원은 모두 개인 혁신성과 수용 의도에 정(+)의 영향을 미쳤으며, 개인 혁신성은 수용 의도에 유의한 매개 효과를 나타냈다. 이는 도시재생에서 스마트팜 수용성 확산을 위해서는 통합기술 수용이론의 핵심 변수인 성과 기대와 촉진 조건, 공공 사업의 특성상 제도적, 재정적 공공 지원이 중요함을 시사한다. 특히 새로운 기술수용에 필요한 개인의 혁신성은 공공사업에 대한 적용에서도 여전히 핵심적 요인임을 확인할 수 있었다. 본 연구는 도시재생 정책에서 스마트팜을 활용하기 위한 기초 자료 및 시민들의 수용성을 높이기 위한 실증적 근거로 활용될 수 있을 것이다. 이를 시작으로 도시재생과 스마트팜 두 분야의 융합 연구에 대한 다양한 방법론적 접근이 이루어질 수 있기를 기대한다.

This study focused on citizens' willingness of smart farms, which are emerging as a key future industry, as one of the various methodological approaches to urban regeneration. While various factors must be met for smart farms to contribute to urban regeneration, citizens' participation and acceptance are paramount. Accordingly, this study focused on citizens' willingness to adopt smart farms in urban regeneration. Drawing on prior researches, it derives individual innovativeness, a mediating variable, from performance expectations, facilitating conditions, and public support, independent variables. The research method involved analyzing 319 online questionnaires collected from citizens living in Busan, Ulsan, and Gyeongnam using structural equation modeling (SEM). Empirical analysis results show that facilitating conditions, performance expectations, and public support all have positive effects on individual innovativeness and adoption intention, with individual innovativeness demonstrating a significant mediating effect on adoption intention. This suggests that performance expectations and facilitating conditions, key variables of integrated technology acceptance theory, along with institutional and financial public support, given the nature of public projects, are crucial for expanding smart farm adoption in urban regeneration. In particular, we confirm that individual innovation, necessary for the adoption of innovative technologies, remains a key factor in their application to public projects. This study can serve as basic data for utilizing smart farms in urban regeneration policies and as empirical evidence for increasing public acceptance. We hope that this study will serve as a starting point for diverse methodological approaches to convergence research in the fields of urban regeneration and smart farms.

본 연구는 급속한 고령화와 고령층 자산의 부동산 편중 문제에 대응하는 핵심 노후 소득 보장 수단인 주택연금의 가입 결정 요인을 실증적으로 분석하고자 하였다. 이를 위해 2011년부터 2023년까지 13년간의 재정패널조사(NaSTaB) 데이터를 활용하였으며, 패널 데이터 분석 시 발생하는 관찰되지 않는 개인의 이질성과 우발적 모수 문제를 효과적으로 통제하기 위해 편의 수정 고정효과 패널 로지스틱 회귀분석(BIFE)을 적용하였다. BIFE 모형 분석 결과, 개인의 고유 특성을 엄밀히 통제한 후에도 연령의 증가, 가구원 수의 감소, 총자산의 증가는 주택연금 가입 확률을 유의하게 높이는 핵심 동태적 요인으로 확인되었다. 또한, 여성과 대졸 이상 고학력자의 가입 선호도가 유의하게 높게 나타났다. 반면, 주택담보대출 잔액 증가는 가입 확률을 낮추는 경향을 보였다. 특히, 임의효과 모형 에서 유의했던 혼인상태 등 일부 변수가 고정효과 모형에서는 유의하지 않게 나타나, 관찰 되지 않는 개인의 이질성을 통제하는 본 연구 방법론의 중요성을 실증적으로 확인하였다. 이러한 결과는 주택연금 가입이 특정 시점의 상태보다는 생애주기에 따른 변화와 밀접 하게 연관된 동태적 의사결정임을 시사한다. 본 연구는 분석 결과를 토대로 가구 생애주기 변화를 고려한 맞춤형 정보 제공, 자산 및 부채 수준을 반영한 상품 설계, 그리고 인구 집 단별 차별화된 소통 전략 등 주택연금 제도 활성화를 위한 정책적 시사점을 제시하였다.

TThis study analyzes the determinants of reverse mortgage enrollment, a key income tool for the elderly in a rapidly aging society. Using panel data from the National Survey of Tax and Benefit (NaSTaB) from 2011 to 2023, this research employs a Bias-Corrected Fixed Effects (BIFE) logistic regression model. This methodological approach effectively controls for unobserved individual heterogeneity and corrects for the incidental parameters problem inherent in non-linear panel models, thereby enhancing the reliability of the estimates. The BIFE analysis reveals that the probability of reverse mortgage enrollment is a dynamic decision closely tied to life-cycle changes. Specifically, the probability significantly increases with advances in age, decreases in family size (e.g., children leaving home), and increases in total assets. Furthermore, individuals who are female and have higher education (college or above) show a significantly stronger preference for enrollment. Conversely, a higher outstanding mortgage balance tends to lower the enrollment probability. Notably, variables such as marital status, which were significant in random-effects models, lost significance under the BIFE model. This highlights the critical importance of controlling for time-invariant unobserved heterogeneity in analyzing enrollment decisions. The findings suggest that policies aimed at activating the reverse mortgage market should adopt a dynamic perspective, focusing on tailored information and services that correspond to households' life-cycle transitions and asset/debt dynamics.

본 연구는 서울의 대규모 역세권 개발지 3곳 사례를 분석하고 우리나라 역세권 개발사 업의 활성화를 위한 공공과 민간의 역할 정립 방안을 모색하였다. 분석 결과, 광운대 역세권과 서울역 북부 역세권은 민간이 중심이 된 개발로 추진되었지 만, 사업 지연, 공공성 부족, 단기 수익 위주의 계획이라는 문제에 직면했다. 반면 용산 역 세권은 초기에 민간 중심 PF방식으로 추진되었다가 실패했으나, 최근 코레일과 SH가 공 동 시행자로 참여하는 공공 주도형 개발로 전환되면서 다시 추진력을 얻고 있다. 이 변화 는 과거 실패가 민간 사업의 단기 수익 추구 등 구조적 한계 때문이었으며, 철도기관이 주 도할 때 장기적 안정성과 공공성을 보장할 수 있다는 점을 확인하였다. 공공이 기반시설과 인허가를 선행적으로 책임지고, 민간은 자본과 운영 효율성을 제공하는 방식으로 역할을 분담할 때, 양측의 장점이 시너지를 발휘할 수 있다.

This study examines the development projects of three large-scale rail station areas in Seoul to suggest for setting up the roles of the public and the private sectors in revitalizing such projects in Korea. The projects of Gwangwoon University Station area and Seoul Station North area, both of which were primarily driven by private developers, faced delays, lack of public benefits, and short-term profit-oriented planning. cases. By contrast, Yongsan Station project, which initially failed under a private-led PF model, regained momentum after being converted into a public-led scheme jointly implemented by KORAIL and SH Corporation. This transition underscores the structural limitations of private-led approaches. And it demonstrates that long-term stability and public interest are more effectively secured under railway agency leadership.

본 연구는 국토교통부 주거실태조사(2020–2023)를 통합분석하여 임차인의 임차불안이 주거이동 의향에 미치는 영향을 권역별(수도권, 부·울·경, 대구·경북, 충남·세종·대전, 광 주·전라)로 비교·검증하고 정책적 시사점을 도출하고자 한다. 분석 결과, 가구원수·부채·총자산·월평균 경상소득 등은 대체로 주거이동 의향을 촉진 (정(+))했으며, 가구주 연령과 기초생활수급자 여부는 주거이동을 억제(부(-))하는 것으로 나타났다. 전세 거주는 광주·전라를 제외한 권역에서, 아파트 거주는 일부 권역에서 주거 이동을 증가시키는 경향을 보였다. 임차불안 관련 변수에서는 확정일자·전세권설정·보증보험 가입 등 보증금 회수 안전장 치가 전반적으로 주거이동 의향을 낮추는(부(-)) 효과를 보였고, 권역별로 유의성이 다른 것으로 나타났다. 임대료 상승에 대한 불안은 대부분 권역에서 주거이동을 촉진(정(+))했 으나, 보증금 미반환 우려는 특히 수도권에서 주거이동을 억제(부(-))하는 것으로 확인되었다.

This study integrates data from the Korean Housing Survey (2020–2023) to empirically examine the effects of tenants’ housing insecurity on their residential mobility intentions, comparing the results across five major regions: the Seoul Metropolitan Area, Busan·Ulsan·Gyeongnam, Daegu·Gyeongbuk, Chungnam·Sejong·Daejeon, and Gwangju–Jeolla. The analysis reveals that household size, debt, total assets, and average monthly income generally promote residential mobility intentions, whereas the age of the household head and receipt of basic livelihood benefits suppress them. Living in chonse housing increases the likelihood of moving in all regions except Gwangju·Jeolla, and apartment residence shows a similar positive effect in certain regions. Regarding variables related to rent insecurity, deposit recovery safeguards, such as fixed dates, leasehold rights, and deposit insurance, generally had a negative effect on lowering the intention to move, and the significance varied by region. While anxiety about rising rents promoted (positively) residential mobility in most regions, concerns about non-return of deposits were found to inhibit (negatively) residential mobility, particularly in the metropolitan area.

본 연구는 수도권 주택시장을 대상으로 최근의 급격한 인구구조 및 경제환경의 변화와 주택의 매매심리가 주택매매거래량에 미치는 영향을 분석하였다. 자료는 한국부동산원, 통 계청, 한국은행 등의 분기별 통계를 활용하였고, 시간가변적 특성을 고려하여 벡터오차수 정모형(VECM)을 적용하여 분석하였다. 분석 결과, 주택매매소비심리는 단기적으로 거래 량에 민감하게 반응하였으나, 시간의 경과에 따라 그 효과는 빠르게 약화되었다. 반대로 소비자물가지수와 노령화지수는 장기적으로 점진적 영향력을 확보하는 구조적 요인으로 작용하였다. 출산율과 경제성장률은 상대적으로 낮은 설명력을 보였다. 한편, 이자율은 단 기와 중기 주택매매량 변동을 설명하는 핵심 변수로 확인되어 금리 변동이 시장 거래에 미 치는 영향력이 크게 나타났다. 본 연구의 결과는 주택시장 수요 변동성을 이해하고, 향후 시장 전망 및 정책 수립을 위한 기초자료로 활용될 수 있다는 점에서 그 의의가 있을것으 로 판단된다. 아울러 실증결과에 근거하여, 단·중기에는 금리 충격과 단기 심리변동에 대 응하는 금융·세제의 미세조정이 필요하다. 장기적으로는 물가와 고령화에 맞춘 지역별 맞 춤형 공급·관리 전략과 생애주기형 수요관리 체계를 병행해야 한다. 이러한 증거기반 접근 은 거래량의 급등락을 완화하고 정책의 예측가능성을 높이는 데 기여할 것이다.

This study examines how rapid demographic shifts, macroeconomic conditions, and housing-market sentiment affect housing transaction volumes in the Seoul Metropolitan Area. Using quarterly data from the Korea Real Estate Board, Statistics Korea, and the Bank of Korea, we apply a Vector Error Correction Model (VECM) to account for time-series properties. The results indicate that interest rates are the most influential driver of short- to medium-term fluctuations in transactions, while market sentiment exerts a strong but short-lived impact. In contrast, the consumer price index and the aging index gain explanatory power over the long run, functioning as structural determinants. Fertility and economic growth show relatively limited explanatory power throughout the forecast horizon. Policy implications derived from the evidence are threefold. First, during high-rate episodes, rule-based mortgage policies—such as facilitated conversion to long-term fixed rates and calibrated LTV/DSR cushions for first-time owner-occupiers—can mitigate abrupt drops in transactions. Second, since sentiment shocks are transitory, transparent regional dashboards and temporary, narrowly targeted transaction-cost adjustments can smooth short-term volatility without fueling speculation. Third, long-term strategies should tailor regional housing supply and management to inflation and population aging—expanding senior-friendly small units, retrofit programs, and reverse-mortgage options, while indexing selective public programs to input-cost pressures. Collectively, these evidence-linked measures help dampen boom-bust swings in transactions and enhance the predictability of housing policies.

이 연구는 수도권 신도시인 광교와 동탄의 유휴 상업시설을 대상으로, Adaptive Reuse Potential(ARP) 모델을 한국의 제도적 환경에 맞게 조정한 K-ARP 모델을 구축하고 이를 적용하여 시니어 레지던스로의 전환 가능성을 실증적으로 분석하였다. 이연구에서는물리 적·입지적·시장적·제도적 요인을 종합한 ARP 평가와 순현재가치(NPV) 분석을 통합함으 로써 전환 시점(ORP)과 경제적 타당성을 동시에 판단하였다. 분석결과, 역세권에 위치한 자산들은 ARP 점수가 높아 최적 전환 시점에 도달해 있었으며, 혼합형·중형 규모의 개발 모델은 높은 수익성과 빠른 투자회수 기간을 보였다. 반면 비역세권 자산은 제도적⦁시장 적 조건의 개선 없이는 단기 전환이 어렵다는 한계가 확인되었다. 또한 ARP-NPV 매트릭 스는 전환 시기와 정책개입 우선순위를 분명하게 식별할 수 있는 도구로 기능하였다. 이 연구는 유휴 상업시설의 고령친화 복합주거 전환에 있어 제도유연성, 정책금융, 운영모델 혁신, 공공-민간 협력(PPP)의 중요성을 제시하며, 향후 신도시 내 유휴자산 순환체계 구축 을 위한 정책적·실천적 시사점을 제공하는데 의의를 갖는다.

This study evaluates the potential conversion of idle commercial facilities in the new towns of Gwanggyo and Dongtan into senior residences using a Koreanized Adaptive Reuse Potential (K-ARP) model. The model integrates ARP assessment with Net Present Value (NPV) analysis to determine the Optimal Reuse Point (ORP) and economic feasibility. Results show that transit-accessible assets display strong conversion potential, while mixed-medium scale models also perform well financially. Off-transit assets face constraints that limit short-term conversion unless institutional and market conditions improve. The ARP–NPV matrix identifies conversion timing and policy priorities. The study highlights regulatory flexibility, policy finance, innovative operational models, and public–private partnerships (PPP) as essential for transforming idle commercial assets into age-friendly residential facilities and establishing sustainable asset-circulation systems in new towns.