Earticle

본 연구는 임대주택으로 건설하여 일정 시점이 경과한 이후 임차인에게 매각되는 이른 바 분양전환 임대주택과 관련한 이슈를 고찰한 것이다. 임대주택의 분양전환은 주택가격 이 상승한 2018년 이후 빠르게 증가하였다. 본고는 공공임대주택의 분양전환과 관련하 여 제도의 도입 취지와 과정, 관련 규정, 임대주택 건설 현황과 분양전환 현황, 분양가격 산정 현황 및 분쟁 사례 등을 검토하여 가격 결정의 쟁점 발생 원인을 파악하고, 정책점 시사점을 모색하기 위한 연구이다. 분쟁 사례를 통해 임대인인 개발회사와 임차인인 수 분양자 사이 갈등의 핵심은 분양가격의 문제로 파악된다. 구체적으로 주택가격 상승으로 발생한 개발이익을 누구에게 배분할 것인지가 문제의 본질이다. 현행 제도의 문제점 개 선을 위해서는 5년과 10년 임대주택의 분양전환가격 결정 기준이 같아야 하지만, 임대주 택 사업자의 건설위험 분산과 사업자 유인을 위해서는 최초 임대개시일 기준 감정평가액 과 만료일 기준 감정평가액의 산술평균을 조정 적용하도록 하는 대안도 검토할 수 있을 것이다. 감정평가의 독립성 유지와 공정한 감정평가를 위해서 협회추천제를 활용할 필요 가 있으며, 건설하자 문제를 가격 결정에 반영하기 위해서는 분양전환 전체 호수를 대상 으로 감정평가하도록 개선할 필요성이 있다.

This study examines the issues related to the ‘sale conversion’ of rental housing that is sold to tenants after a certain point has elapsed after being built as a rental house. The sales conversion of rental housing has increased rapidly since 2018 when housing prices rose. This study focuses on reviewing the purpose and process of introducing the system and regulations, the status of rental housing construction and sales conversion, and dispute cases, and finding out how to determinate the price. The conflict between the tenant and the lessor is how much the price will be. The key is to whom the development surplus generated by the rise in housing prices will be allocated. We argue that the criteria for calculating the conversion price of five-year or ten-year rental housing should be the same. An alternative could also be considered to apply the average of the appraised value at the initial date and the appraised value at the expiration date to hedge construction risks and to attract the potential developer. For fair appraisal, it is necessary to use the KAPA recommendation system. For reflect construction defects in pricing, it is necessary that all units should be appraised.

본 연구에서는 문재인 정부의 부동산 정책에 대한 거시적 평가를 위해 아파트 매매가격 을 종속변수로 하고 COFIX금리, 통화량, 소비자물가지수, 주택담보대출 금액 및 정책 변 수를 독립 변수로 사용하여 분석을 진행하였다. 그랜저 인과관계 분석 결과 아파트 매매가격은 정책변수와 소비자물가지수에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 부동산 가격의 변동은 부동산 정책과 밀접한 관련이 있으 며, 부동산 가격으로 인한 자산의 변동은 소비자 물가와 연동될 수 있음을 의미한다. 충격반응 결과 정책규제변수는 아파트 매매가격 하락을 유발하고 시중의 유동성자금의 증가는 부동산시장으로 옮겨와 아파트 매매가격 상승으로 이어진다. 저금리 기조에서 금 리는 아파트 상승에 직접적인 영향은 없었고 과도한 주택담보대출금액은 오히려 시장을 교란시키는 원인으로 통화량의 증가와 아파트 매매가격에 상승의 부정정인 주범으로 간 주된다. 따라서 부동산 시장은 경제적 측면과 사회적 측면의 역동적인 개념을 가지고 있 기 때문에 치밀한 정책 과정이 필요할 것이다.

In this study, for the macro evaluation of the real estate policy of the Moon Jae-in government, micro- and macro-analysis were conducted using the apartment sale price as a dependent variable and COFIX interest rate, money supply, consumer price index, mortgage amount, and policy variables as independent variables. proceeded. As a result of the Granger causal relationship analysis, the apartment sale price appears to have an effect on policy variables and the consumer price index. This means that changes in real estate prices are closely related to real estate policies, and changes in assets caused by real estate prices can be linked with consumer prices. As a result of the shock response, the policy regulatory variable causes the apartment sale price to fall, and an increase in the money supply leads to an increase in the apartment sale price. In the case of interest rates, it was found that there was little direct effect on the rise of apartment prices due to the low interest rates. However, the excessive amount of mortgages disturbed the market and had a negative effect on the sale price of apartments. Since the real estate market has a dynamic concept of economic and social aspects, a meticulous process of policy is required.

기업부동산(Corporate Real Estate) 및 환경·사회·지배구조(Environmental·Social· Governance)의 경영이 국내외 부동산개발사업에도 큰 관심을 끌고 있다. CRE 및 ESG 경영의 특성이 부동산신탁사업에 어떠한 영향을 미치는지에 관한 연구는 아직 미흡한 실 정이다. 본 연구는 CRE 및 ESG 경영 특성이 신탁사업에 미치는 영향에 관한 실증분석이 다. 연구결과는 다음과 같다. 첫째, 가치창조 및 미래투자의 CRE 경영 특성이 신탁사업에 양(+)의 영향을 미친다. 둘째, 선발주자의 CRE 경영 특성이 신탁사업에 양(+)의 영향을 미친다. 셋째, 부대시설 혼합(mix) 및 입체이용의 ESG 경영 특성이 신탁사업에 양(+)의 영향을 미친다. 넷째, 일자리 창출의 ESG 경영 특성이 신탁사업에 양(+)의 영향을 미친다. 다섯째, 지속 가능 개발의 ESG 경영 특성이 신탁사업에 양(+)의 영향을 미친다. 마지막으 로 신탁기업은 선발주자 전략을, 민간기업은 추격자 전략을, 공공기업은 후발주자 전략을 선호한다.

The management of corporate real estate(CRE) and environment·social· governance(ESG) is also drawing keen attention to real estate development projects at home and abroad. Research on how the characteristics of CRE and ESG management influence real estate trust projects is still insufficient. This study is an empirical analysis of real estate trust projects influenced by the management characteristics of CRE and ESG. The results of the study are as follows. First, the CRE management characteristics of value creation and future investment have a positive influence on real estate trust projects. Second, the CRE management characteristics of the first mover have a positive influence on real estate trust projects. Third, the ESG management characteristics of amenities mix and three-dimensional use have a positive influence on real estate trust projects. Fourth, the ESG management characteristics of job creation have a positive influence on real estate trust projects. Fourth, the ESG management characteristics of job creation have a positive influence on real estate trust projects. Fifth, the ESG management characteristics of sustainable development have a positive influence on real estate trust projects. Last but not least, trust companies prefer the strategy of the first mover, private companies prefer the strategy of the fast follower, and public companies prefer the strategy of the late mover.

생활체육시설은 체육 활동을 통해 육체적·정신적 건강 향상 욕구를 충족시키고 더불어 건강에 대한 관심을 충족하고자 하는 사람들의 주거지 선택에 영향을 미치는 주요 요소로 떠오르고 있다. 또한, 건강에 대한 관심은 보다 나은 삶의 질을 추구하는 사회개념의 확장 으로 인해 주거지 선택에 있어 삶의 질을 충족시키는 요소가 점차 중요해지고 있다. 대한민국의 경제가 빠르게 성장하며 국민소득 수준의 변화에 따른 가치관 변화, 건강한 삶에 대한 관심이 자연스럽게 증가하고 있다. 이러한 국민들의 건강에 대한 관심은 정신 적, 신체적으로보다 나은 삶의 질을 추구하게 되었으며, 이는 직주 근접의 중요성과 여가 시간 증가에 따른 주거만족을 원하는 사회현상을 보고 있다. 또한, 우리나라는 가계의 총 자산에서 부동산이 차지하는 비율이 높으며 가계 구성원의 다양한 요구사항을 충족하기 위한 주거 선택과정은 점차 중요한 자리를 차지하게 될 것이다. 따라서 본 연구는 설문조사를 통하여 부동산 선택에 있어 생활체육시설의 특성이 주거 만족과 주거선택에 미치는 관계를 로지스틱 회귀분석과 구조방정식 분석을 통해 연구를 진행하였다. 이를 통하여 생활체육시설의 운영·시설·입지 특성 3가지 요소가 주거만족과 주거선택에 영향을 준다는 것을 확인하였다.

As Korea's economy grows rapidly, values change, and the focus on healthy living naturally increases due to changes in national income levels. This focus on health has led to the pursuit of a better quality of life, both mentally and physically. We are seeing a social phenomenon that seeks residential satisfaction due to the importance of proximity to work and increased leisure time. In addition, real estate accounts for a high proportion of total household assets in Korea, and the residential selection process to meet the diverse needs of household members will become increasingly important. Therefore, this paper investigates the relationship between the characteristics of sports facilities and residential satisfaction, as well as future housing choices. This is done through logistic regression and structural equation modeling in real estate selection, using a survey. The results showed that the three factors of operation, facility, and location characteristics of sports facilities have an impact on residential satisfaction and future housing choices.

크라우드펀딩 일환으로 P2P대출은 개인과 소상공인, 소기업 대출의 대안 금융으로 부 상하면서, 국내의 경우 2016년부터 새로운 투자수단으로 인식되어 급성장하였다. 이에 초기 P2P대출 플랫폼의 대출 금융사고 등으로 투자자에 대한 보호가 절실하였고, 기존 규제 체계 미비점 등으로 인해 새로운 「온라인투자연계금융업 및 이용자 보호에 관한 법 률」이 2020년 8월에 제정되었다. 새로운 법규 제정으로 P2P대출 시장은 투자자 보호장치 강화 등으로 투자자들의 시장 에 대한 신뢰가 회복되는 가운데 재성장의 발판을 마련하였으나, 온투법 제정 이후에도 P2P대출 시장의 지속 가능한 성장을 위하여 규제 및 감독 법규상의 추가적인 보완 및 방안 강구가 필요한 시점이다. 본 연구는 그동안의 P2P대출을 위한 법규 및 규제 등에 대한 선행연구를 검토하고 이 를 바탕으로 P2P대출 플랫폼 및 투자자, 차입자로 구분하여 국내의 새로운 법규와 영국 및 미국, 일본 등 주요 해외 규제 사례를 비교 연구하였다. 그리고 현행 국내의 P2P대출 규제 및 법규 등에 대한 문제점을 언급하고 금융감독 당국의 정책 및 감독 방향으로서 단기적, 그리고 중장기적 방안을 제시하였다.

As part of crowdfunding, P2P(Peer-to-Peer) lending has begun to become alternative financing to consumers and small-sized companies. P2P lending in Korea has been regarded as a new investment for investors. Because of poor supervision, there were financial scandals of P2P platforms. Therefore, the new P2P Law (the Law for On-line Investment related Financing and Protection for Users) has been made in August, 2020. After the new law, investors started to recover trust to the market. However, for the sustainable growth, additional considerations for regulations and policies are needed on-going. Th study reviewed precedent studies and analyzed the overseas regulatory systems, and their systems have been compared with Korean system. And policy and regulatory considerations for P2P lending in Korea are newly guided, and finally both short-term and long-term regulations for P2P lending are systematically suggested.

본 연구에서는 최근의 부동산 시장 환경 변화에 따라 변화된 개업공인중개사의 직무만 족수준을 파악하고, 직무만족도에 영향을 미치는 요인을 실증분석하여 개선점을 도출해보 고자 하였다. 본 연구의 목적을 달성하기 위해 이론적 고찰 및 선행연구를 검토하였으며, 수도권과 대전광역시, 세종시에서 공인중개사사무소를 운영하는 개업공인중개사를 대상으로 설문 조사를 실시하였다. 중개시장 전망, 정부의 관여·감독, 동종업계 신뢰성, 사회적 인식, 경 력 등과 같은 요인들이 개업공인중개사의 직무만족에 영향을 미칠 것이라는 연구가설 아 래 실제 각각의 요인들이 개업공인중개사의 직무만족에 어떠한 영향을 미치는지를 살펴 보고자 하였다. 분석결과 중개시장 전망과 동종업계 신뢰성, 사회적 인식은 직무만족에 유의미하게 정 (+)의 영향을 미치는 것으로 나타났고, 경력은 직무만족에 유의미한 부(-)의 영향을 미치 는 것으로 나타났다. 이에 따라 자격취득 이후 전문성과 경쟁력 향상을 위한 연수교육제 도 개선과 부동산시장 환경 변화에 대응할 수 있는 제도적 여건 마련, 한국공인중개사협 회의 법정 단체화 등을 통한 합리적인 서비스 제공을 위한 노력을 제시하였다.

The purpose of this study is to identify the job satisfaction of new licensed real estate agents due to recent changes in the real estate market environment Also, this paper tried to look for improvements by empirically analyzing factors that affect job satisfaction. To achieve the purpose of this study, theoretical considerations and prior studies were reviewed, and a survey was conducted on licensed real estate agents operating in the Seoul metropolitan area, Daejeon City, and Sejong City. Under the research hypothesis that factors such as transfer of the brokerage market, government involvement and supervision, reliability of the same industry, social perception, and career will affect job satisfaction of licensed real estate agents, we tried to examine how each factor actually affects job satisfaction of licensed real estate agents. As a result of the analysis, it was found that the brokerage market outlook, reliability of the same industry, and social perception had a significant positive (+) effect on job satisfaction. The duration of career had a significant negative (-) effect on job satisfaction. Accordingly, to provide reasonable services, it is necessary to improve the training education system to improve expertise and competitiveness after obtaining qualifications, prepare institutional conditions to respond to changes in the real estate market environment, and legalize organization of the Korea Real Estate Agents Association.

본 연구에서는 노, 유 복합 실버타운의 중요한 결정 요소로 지적되는 인구통계학적 특 성 및 경제와 경영적 요인 그리고 서울 근교 남양주 일원의 입지와 접근성에 대하여 분석 해 보고 그 방안을 제시하였다. 356명을 조사하여 다음과 같은 결과를 얻었다. 첫째, 일반적으로 모든 사람이 노, 유 복합 실버타운의 개념을 이해하였으며, 기존 실버 타운보다는 노, 유 복합 실버타운의 선호도가 높았다(평균 3.47). 둘째, 노인 주거복지시설 중 가장 살기 좋은 곳은 노, 유 복합 실버타운이 48.6%로 가 장 많았고, 실버타운도 44.1%로 높은 비율을 보였다. 노, 유 복합 실버타운의 입 주방식 은 임대형이 60.1%로 가장 많았다. 또한 적정 보증금과 월세는 1억 5000~2억 원 /30~40만 원이 36.5%로 가장 많았고, 입지가 좋은 교외 및 도심 녹지는 가장 선호하는 것으로 나타났다. 또한 모든 연령에서 도시근교가 가장 많았으나, 연령이 높을수록 도시 근교를 더 선호하였다. 셋째, 노인·유아 복합 실버타운의 관리요인으로는 첫 번째, 입주비용이 4.46으로 가장 중요한 것으로 나타났다. 두 번째는 재무구조의 건전성이었고, 세 번째는 직원의 자질이 었다. 넷째, 노, 유 복합 실버타운에서 가장 필요한 부대시설은 노, 유 가 함께 즐길 수 있는 운동/체육시설과 치료시설 그리고 여가활동인 사랑방과 취미강좌가 많았고, 또한 노, 유 가 함께 어울려서 할 수 있는 정규적인 프로그램도 일주일에 2회 정도가 매우 적당한 것 으로 나타났다.

In this study, the factors pointed out as important determinants for the complex silver town of the elderly and young children were studied. In other words, the demographic characteristics, economic and management factors, location and accessibility of Namyangju near Seoul were analyzed, and the measures were presented. 356 people were surveyed and the following results were obtained. First, in general, everyone understood the concept of a complex silver town of the elderly and young children. Complex silver towns for the elderly and young children were more popular (average 3.47) than existing silver towns. Second, among the residential welfare facilities for the elderly, the most desirable places to live were silver towns for the elderly and infants with 48.6%, and silver towns also showed a high rate with 44.1%. In terms of the move-in method desired by the elderly and young children in the complex silver town, the rental type was the most common at 60.1%. Also, in terms of appropriate deposit and monthly rent, 150-200 million won/300,000-400,000 won was the most at 36.5%, and green areas in the suburbs and within the city were most preferred in suitable locations. Third, as for the management factors for the elderly and young children's complex silver town, first, the move-in cost was found to be the most important at 4.46. The second was the soundness of the financial structure, and the third was the quality of employees.

본 연구는 주거취약층인 국민임대주택 거주자들의 주거만족도에 사회복지서비스 환경 이 영향을 미치고 있는지 여부를 검증하여, 공공임대주택 공급계획과 주거복지 서비스의 효율성을 도모하고, 주거취약계층의 주거권 보장에 기여하기 위하여 시행되었다. 연구를 위해 우선 선행연구를 조사․분석하여 연구 모형을 작성하고 3가지 가설을 설정하였으며, 하남시 소재 국민임대주택단지 거주자를 대상으로 설문조사를 실시하여 다중회귀모형을 작성하였다. 이 모형을 근거로 가설을 검증하였으며, 검증 결과에 따른 시사점을 정리하 였다. 검증 결과 복지시설요인은 국민임대주택 거주자의 주거만족도에 정의 영향을 미칠 것 이라는 제1가설과, 복지시설요인은 국민임대주택 거주자의 추천의도에 정의 영향을 미칠 것이라는 제2가설은 채택되었다. 다만, 국민임대주택 거주자의 주거만족도 결정요인과 추천의도 결정요인은 유사할 것이라는 제3가설은 부분 채택되었다. 가설 검증 결과를 감안하여 3가지 시사점을 정리하였다. 첫째, 공공임대주택의 건설에 서 사회복지서비스와의 연계성을 더욱 강화하는 것이 바람직할 것이다. 둘째, 주거만족도 와 관련된 연구에서는 정부 주도의 주거만족도 조사로 인한 과잉 응답 가능성을 감안하여 추천의도 등 대체 변수를 채용하는 것이 바람직할 것이다. 셋째, 공적 자료를 분석할 때에 는 주거만족도에 대한 과잉 응답 가능성을 감안하여 분석하는 것이 필요할 것이다. 본 연구는 복지시설요인이 국민임대주택 거주자의 주거만족도에 상당한 영향을 미치 고 있음을 밝힌 점에서 연구의 기여도가 인정된다고 볼 수 있다. 또한 공적 자료에 과잉 주거만족도가 포함될 가능성도 밝힌 점에서도 기여도가 인정될 수 있을 것이다.

This study was conducted to determine whether the social welfare service environment has an impact on the housing satisfaction of residents of national rental housing, in order to promote the efficiency of the government's public rental housing supply plan and housing welfare service plan, and to contribute to the guarantee of housing rights for vulnerable populations. To conduct the study, a research model was developed based on a review and analysis of previous studies, and three hypotheses were established. A survey was conducted on residents of government-subsidized rental housing in Hanam City to develop a multiple regression model for hypothesis testing. The hypotheses were then verified based on the developed model, and implications based on the verification results were summarized. The results showed that the welfare facility factor was adopted as the first hypothesis, which stated that it would have a significant impact on the housing satisfaction of residents of government-subsidized rental housing. The second hypothesis, which stated that the welfare facility factor would affect the intention to recommend government-subsidized rental housing, was also adopted. However, the third hypothesis, which stated that the determinants of housing satisfaction and intention to recommend government-subsidized rental housing would be similar, was partially adopted. Based on the results of hypothesis testing, three implications were summarized. First, as social welfare services become more deeply involved in the daily lives of low-income residents, it is desirable to further enhance the linkage between public rental housing construction and social welfare services. Second, in housing satisfaction-related studies, it is desirable to consider the possibility of excessive response due to continued government-led housing satisfaction surveys and to consider the use of alternative variables such as willingness to recommend. Third, when analyzing public data such as the Ministry of Land, Infrastructure and Transport's housing survey data or the Seoul city public rental housing resident panel survey data, it is necessary to consider the possibility of excessive housing satisfaction responses and to conduct analysis accordingly. This study's contribution can be acknowledged in revealing that the welfare facility factor, which was overlooked in previous research, significantly affects the housing satisfaction of residents of government-subsidized rental housing. Additionally, the contribution can be acknowledged in revealing the possibility of over-response in housing satisfaction in public data that many previous studies are using.

사례 분석 결과 첫째, 고령친화 집수리는 자립 노인, 반자립/반의존 노인 및 의존 노인 에 적합한 집수리 모델로 적합하다. 둘째, 고령친화 집수리 사업은 기존 집수리에서 적용하기 어려웠던 정리수납 서비스 연계, 온열 기구 설치, 입식 가구 설치를 포함하는 등 주 택의 물리적 환경과 거주자의 상황을 고려한 다양한 요소를 적용할 수 있었다. 셋째, 고령 친화 집수리 사업을 통해 고령자의 행위별 자립도가 전반적으로 향상된 것으로 나타났다. 이에 정책적 시사점은 다음과 같다. 첫째, 고령자의 노화에 대응하는 사후관리 차원의 주거환경개선뿐만 아니라, 안전사고를 예방하며, 현재와 같은 자립생활을 가능한 오랫동 안 지속할 수 있도록 하는 예방 차원의 집수리가 가능하다. 이는 노인들의 시설 입소를 지연하고 지역사회 내 계속 거주를 지원하여 궁극적으로 공적 부양 부담이 줄어들 수 있 다. 둘째, 고령자 행위를 기반으로 한 고령친화 집수리 항목 도출 과정이 노인을 대상으로 하는 집수리 사업에 적극적으로 적용되어야 하며, 이러한 행위분석을 기초로 한 향후 자 립도 외에 안전성, 편리성 등의 지표를 추가하여 집수리 사업 후의 효과와 의의에 대해 정교하게 살펴볼 필요가 있다. 마지막으로 집수리 후 1년 이후의 추적조사를 통해 지금 현장에서 적용되고 있는 집수리 항목들이 어떤 의미를 내포하는지 분석해볼 필요가 있다.

The case analysis showed that, first, age-friendly home modification is a suitable home modification model for independent, semi-independent, and dependent seniors. Second, the age-friendly home modification project was able to apply various factors that took into account the physical environment of the house and the situation of the residents, such as connecting to organizing services, installing heating appliances, and installing standing furniture. Third, it was found that the independence of the elderly by behavior was generally improved through the age-friendly home modification project. The policy implications are as follows: First, it is possible to improve the housing environment not only as a reactive measure to respond to the aging of the elderly, but also as a preventive measure to prevent safety accidents and enable them to continue living independently for as long as possible. This can delay the need for institutionalization and support the elderly to remain in the community, ultimately reducing the burden on the public purse. Second, the process of deriving age-friendly home modification items based on the behavior of the elderly should be actively applied to home modification projects targeting the elderly, and it is necessary to elaborate on the effects and significance of home modification projects by adding indicators such as safety and convenience in addition to future independence based on such behavioral analysis. Finally, it is necessary to analyze the implications of the home modification items currently being applied in the field through a follow-up survey one year after home modification.

이 연구는 부동산중개사고의 예방을 위하여 중개절차와 중개제도를 비교하여 AHP 및 Fuzzy-AHP 분석을 진행하였다. AHP 분석결과와 Fuzzy-AHP 분석 결과는 중요도의 비 교에 있어서 유사한 중요도를 보여주고 있다. Fuzzy–AHP 분석의 결과를 살펴보면 전속중개의 활성화가 가장 높은 중요도를 보여주 고 있으며, 일반중개계약서 작성의 의무화, 전자계약서의 강화, 일반시민의 교육의 필요 성, 공인중개사 교육의 강화순으로 중요도를 확인하였다. 부동산중개사고의 예방을 위하 여 중개절차에서 계약서작성에 관련되는 부분이 중요도가 높은 순으로 확인되었다. 중개 절차에 관련되는 전속중개, 일반중개계약서작성의 의무화, 전자계약서의 작성이 부동산중 개사고를 예방할 수 있는 중요한 요인으로 측정되었다.

This study conducted AHP and Fuzzy-AHP analysis by comparing brokerage procedures and brokerage systems to prevent real estate brokerage accidents. The AHP analysis results and the Fuzzy-AHP analysis results show similar level of importance when comparing priorities. The results of the Fuzzy-AHP analysis show that the activation of exclusive brokerage shows the highest importance, in the order of mandatory preparation of general brokerage contracts, strengthening electronic contracts, the need for education of ordinary citizens, and strengthening education of licensed real estate agents. In order to prevent accidents in real estate brokerage, the parts related to the preparation in the brokerage procedure were confirmed to be of high importance. Exclusive brokerage services related to brokerage procedures, mandatory preparation of general brokerage contracts, and electronic contract preparation were identified as important factors in preventing real estate brokerage accidents.

최근 가구 분화가 활발히 이루어지고 개인의 성향을 강조하는 경향이 두드러짐에 따라 새로운 주거유형으로 정착하고 있는 소형주거유형인 오피스텔의 주거만족도를 측정하고 그 영향력을 분석하고자 한다. 또한 타인의 추천의사를 통해 주택유형을 수립할 수 있는 방향을 제시하기 위해 설문조사를 실시하였다. 구조방정식을 통해 분석한 결과 주거만족도에 영향을 미치는 요인으로는 내부적 특성 이 가장 높게 평가되었으며, 그 다음으로 외부적 특성, 사회경제적 특성, 경영특성 순으로 평가되었다. 추천의도에 영향을 미치는 요인으로는 내부적 특성이 가장 높게 평가되었으며, 사회경 제적 특성, 외부적 특성, 경영특성 순으로 분석되었다. 그리고 주거만족도는 추천의도에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 결국 주택의 대용으로 1-2가구의 생활을 영위하는 오피스텔은 건물의 외적인 면도 중 요하지만 휴식의 가치를 느낄 수 있는 부분이 가장 중요한 것으로 파악되어 향후 오피스 텔은 내부벽의 강화, 복도의 울림 예방 등을 통해 공간의 분리를 추구해야 할 것이다. 또한 향후 지속적인 가구의 분화가 일어날 것으로 판단되어 오피스텔 건축과 주거에 관 한 연구가 지속적으로 진행되어야 할 것이다.

In this study, as household differentiation is actively taking place and the tendency to emphasize individual tendencies is prominent, we measured the housing satisfaction of officetels, which are small housing types, and analyzed their influence, and decided to change the housing type to a new housing type through the recommendation intention of others. A survey was conducted to suggest a direction that could be established. As a result of analyzing through structural equations, internal characteristics were evaluated the most as factors affecting housing satisfaction, followed by external characteristics, socio-economic characteristics, and management characteristics. As for the factors affecting recommendation intention, internal characteristics were evaluated the most, and socio-economic characteristics, external characteristics, and management characteristics were analyzed in order. And it appears that housing satisfaction has an effect on recommendation intention. In the end, for officetels, where 1-2 households live as a substitute for housing, the exterior of the building is important, but the part where you can feel the value of rest is the most important. You will have to pursue the separation of space. In addition, it is judged that continuous division of households will occur in the future, so research on officetel architecture and housing should be continuously conducted.

본 연구는 주택가격의 변화가 무주택자를 포함한 전체 국민의 주거만족도의 결정에 어 떤 영향을 미치고 있으며, 이러한 영향이 주택의 소유 여부나 경제적 계층에 따라 차별화 될 것인지 규명함으로써 관련 연구의 발전과 정부의 주거복지 정책의 수립과 집행에 기 여하기 위하여 시행되었다. 연구를 위해 우선 선행연구를 조사ㆍ분석하여 연구 모형을 작성하고 3가지 가설을 설정하였으며, 가설에 대한 입증을 위해 총 16연간에 걸쳐 수집 된 한국복지패널조사자료를 활용한 다중회귀분석을 실시하고, 검증된 가설을 근거로 연 구에 따른 시사점을 정리하였다. 검증 결과 주택가격변동은 주택소유자와 무주택자의 주거만족도에 정(+)의 영향을 미 칠 것이라는 제1가설은 기각되었고, 주택가격변동의 주거만족도에 대한 영향력은 주택소 유자와 무주택자가 차별화 될 것이라는 제2가설과 거주자의 소득이나 보유자산의 크기에 따라 주택가격변동의 주거만족도에 대한 영향력은 차별화 될 것이라는 제3가설은 모두 채택되었다. 이와 같은 가설 입증 과정에서 주택가격변동은 주택소유자보다는 무주택자 의 주거만족도에 더 큰 부정적 영향을 미칠 수 있다는 점도 발견하였다. 또한 가설 검증 결과를 감안하여 3가지 시사점을 정리하였다. 첫째, 주택시장의 가격 에 대한 각종 연구와 정부 정책에서는 주택소유자뿐만 아니라 무주택자에 대한 배려도 반드시 필요하다. 둘째, 주거권 보장을 위한 정부의 주거복지정책은 주택소유 계층 보다 는 무주택 계층에 대해 조금 더 배려함으로써 국민의 주거만족도 증진에 더 큰 효과를 기대할 수 있을 것이다. 셋째, 주택가격변동이 주거만족도에 미치는 영향은 소득수준이 높거나 보유자산액이 많을수록 크다는 점을 감안하여 주거권 보장을 위한 정부의 주거복 지정책은 정책수요계층의 소득과 보유자산에 따라 차별적으로 계획되고 시행되는 것이 바람직할 것이다. 또한 학계에서도 주거만족도 관련 연구를 진행 할 때 소득과 자산의 차 별성을 반영할 경우 보다 좀 더 현실성 높은 연구가 진행될 수 있을 것이다. 본 연구는 주택소유자 뿐만 아니라 무주택자까지 포함하여 주택가격변동에 따른 주거 만족도의 변화 영향을 분석하였으며, 모든 응답자들에게 적용 가능한 주택가격변동 변수 를 발견하여 연구에 활용했다는 점에서 연구의 기여도가 인정된다. 또한 다양한 소득 및 자산 보유 계층별 분석 방법론을 제시한 점에서도 기여도가 인정될 수 있을 것이다.

This study was initiated to find out how changes in housing prices affect the determination of the housing satisfaction of the entire population, including the renters. And it was also conducted to find out whether these effects would be differentiated according to home ownership or economic class. For the study, first of all, previous studies were investigated and analyzed to create a research model and three hypotheses were established. In addition, to prove the hypothesis, a multiple regression analysis was conducted using the Korea Welfare Panel study data collected over a total of 16 years, and the implications of the study were summarized based on the verified hypotheses. As a result of the verification, the first hypothesis that changes in housing prices would have a positive (+) effect on housing satisfaction of homeowners and renters was rejected. However, the second hypothesis was adopted that the effect of housing price changes on housing satisfaction would be differentiated between homeowners and houseless persons. The third hypothesis was also adopted, which states that the influence of housing price fluctuations on housing satisfaction will be differentiated according to the size of residents' income or assets. In this process, it was also found that housing price fluctuations can have a greater negative impact on the housing satisfaction of renters than homeowners. Considering the results of hypothesis verification, three implications were summarized. First, consideration for not only homeowners but also renters is essential in various studies on prices in the housing market and government policies. Second, if the government's housing welfare policy to guarantee housing rights is more considerate of the renter group than homeowner group, it can contribute more to the improvement of people's housing satisfaction. Third, the effect of housing price fluctuations on housing satisfaction is greater when the income level is higher or the amount of assets held is higher. Therefore, it would be desirable for the government's housing welfare policy to guarantee housing rights to be discriminated and implemented according to the income and assets of the class in need of the policy. And in the academic world, when conducting research on housing satisfaction, more realistic research can be conducted than when the distinction between income and assets is reflected. This study contributed to the development of the study in that it analyzed the impact of changes in housing satisfaction according to housing price changes, including not only homeowners but also renters. The contribution is also acknowledged in that housing price change variables applicable to all respondents were used in the study. In addition, contributions can be recognized in that the analysis methodology for each income and asset holding class was presented.

서울시 중소형 빌딩의 약 60%는 준공된 지 25년을 초과함에 따라 건물의 기능 회복과 미관 개선을 위한 리모델링이 시급한 상황이다. 중소형 빌딩 리모델링은 건물의 기능과 미관을 신축에 준한 상태로 회복시켜 내용연수를 30여년 연장할 수 있는 대안이라는 인 식의 전환이 일어나고 있다. 그러나 중소형 빌딩 리모델링의 공종과 위험도 관련 연구가 미흡하여 리모델링의 리스크 관리가 어려운 상황이다. 본 연구의 주요 결과를 종합하면 첫째, 선행연구 검토 및 전문가 집단과 FGI를 통하여 중소형 빌딩 리모델링의 표준적인 공종 20개를 연구 최초로 설정·유형화하였고, 각 공종 에 대하여 조작적으로 정의하였다. 특히 리모델링에만 존재하는 공종인 골조증설공사, 보수보강공사, E/V 신설공사, 주차시설증설공사를 본 연구를 통하여 리모델링의 주요 공 종으로 설정하였다. 둘째, 본 연구의 중분류 5단계에 대한 상대적 위험도 분석 결과, 준 비·보강단계가 가장 위험한 요인으로 분석되었다. 셋째, 본 연구에서 설정한 20개 공종 에 대한 종합 위험도 분석 결과, 철거공사와 보수보강공사, 골조증설공사, E/V 신설공사 의 위험도가 높았다.

As about 60% of small and medium-sized buildings in Seoul are older than 25 years, it is urgent to remodel them to improve their functions and aesthetics. Remodeling is emerging as an alternative that can extend the durable years by more than 30 years to the condition equivalent to new construction. Nevertheless, researches on the types and risk of remodeling works in small and medium-sized buildings are not sufficient, and risk management in remodeling is difficult. To sum up the main results of this study, first, 20 standard construction types of small and medium-sized building remodeling were set up and categorized for the first time on this issue as an initial study, and each construction type was manipulatively defined. In particular, this study set frame expansion work, repair reinforcement work, E/V construction work, and parking facility expansion work which exist only in remodeling as major construction types of remodeling. Second, the result of analyzing the relative risk of the five stages shows that the preparation and reinforcement stage was the most dangerous. Third, the result of the comprehensive risk analysis of the 20 construction types reveals that the risk of demolition work, repair and reinforcement work, frame expansion work, and E/V construction work was high.

본 연구는 1인 청년세대의 주거환경특성이 주거만족도에 미치는 영향 분석에 관한 연 구로서 최근 비혼 가구 등의 증가로 1인 청년세대에 대한 이슈가 증가하고 있으며, 선행 연구 등의 부족으로 청년세대들의 주거실태를 분석하고, 거주하고 있는 주거환경이 주거 만족도에 어떠한 영향을 미치는지에 대하여 분석하는데 의의를 둔다. 그 결과로 첫째, 임대료와 관리비 등 경제상황요인에 영향을 미치는 주거환경 요인들은 실내공간요인과 실내환경요인으로 나타났으며, 정(+)의 영향을 미쳤다. 둘째, 공공시설과 공원시설 등 주변환경요인에 영향을 미치는 주거환경 요인들은 주거건물요인, 주거입지요 인, 실내공간요인으로 나타났으며, 주거건물요인과 실내공간요인은 정(+)의 영향을 미쳤 으며, 주거입지요인은 부(-)의 영향을 미쳤다. 셋째, 청년세대 1인 가구의 주거환경이 주 거만족도에 영향을 미치는 세부 주거환경요인으로는 실내공간요인으로 정(+)의 방향으로 주거만족도에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서 1인 청년세대를 위한 주거만족도를 위해서 수요조사 등의 다양한 절차를 동해 정책적 제안을 할 필요가 있다.

This study is a study on the analysis of the impact of the residential environment characteristics of the single-person young generation on housing satisfaction. Recently, issues regarding the single-person young generation are increasing due to the increase in non-married households. The purpose of this course is to analyze the current state of housing and how the living environment affects residential satisfaction. As a result, first, the residential environmental factors that affect economic situation factors such as rent and management costs were found to be indoor space factors and indoor environmental factors, and had a positive (+) effect. Second, residential environment factors that affect surrounding environmental factors, such as public facilities and park facilities, appeared as residential building factors, residential location factors, and indoor space factors, and residential building factors and indoor space factors had a positive (+) effect. and the residential location factor had a negative (-) effect. Third, it was found that the residential environment of young single-person households affected the residential satisfaction in a positive (+) direction as the indoor space factor as a detailed residential environmental factor that affected the residential satisfaction. Therefore, it is necessary to make policy proposals through various procedures such as a demand survey for housing satisfaction for the single-person young generation.

본 연구는 주택시장과 오피스 시장의 동학적 상관관계를 벡터자기회귀모형(VAR)을 이 용하여 분석하였다. 본 연구에서 사용하는 변수는 오피스 임대가격, 오피스 매매가격, 아 파트 매매가격, 아파트 전세가격이며, 시간적 범위는 2001년 1분기부터 2021년 1분기까 지이고 공간적 범위는 서울시로 설정하였다. 충격반응 분석결과, 아파트 매매가격이 오피 스 임대가격에 주는 충격, 오피스 임대가격이 아파트 매매가격에 주는 충격, 아파트 전세 가격이 오피스 임대가격에 주는 충격, 오피스 임대가격이 아파트 전세가격에 주는 충격은 모두 정(+)의 반응을 보였다. 또한, 아파트 매매가격이 오피스 매매가격에 주는 충격, 오 피스 매매가격이 아파트 매매가격에 주는 충격, 아파트 전세가격이 오피스 매매가격에 주 는 충격, 오피스 매매가격이 아파트 전세가격에 주는 충격은 모두 정(+)의 반응을 보였다. VAR모형의 추정결과도 충격반응분석의 결과와 대체로 일치하였고 주택시장과 오피스 시 장은 동학적 상관관계가 있다는 것을 실증적으로 확인하였다.

This study empirically analyzed the dynamic correlation between the housing market and the office market using a vector autoregressive model (VAR). The variables are office rental price, office sales price, apartment sales price, and apartment jeonsei price. As a result of the impulse-response analysis, the impact of apartment sales price on office rental price, the impact of office rental price on apartment jeonsei price, the impact of apartment jeonsei price on office rental price, and the impact of office rental price on apartment jeonsei price are all showed a positive (+) reaction. The impact of the apartment sales price on the office sales price, the impact of the office sales price on the apartment sales price, the impact of the apartment jeonsei price on the office sales price, and the impact of the office sales price on the apartment jeonsei price are all positive. The estimation results of the VAR model were generally consistent with the results of the impulse response analysis, and it was found that there was a dynamic correlation between the housing market and the office market.

본 연구의 목적은 서울시 소재 상가임대료 결정요인을 코로나 19 이전인 2019년과 영 업 제한 조치 해지 이후인 2022년의 시기로 구분해 이에 영향을 주는 변수를 실증적으로 제시하고 시기별 차이를 비교하는 것이다. 연구결과에 의하면, 2019년 평균 전환차임은 6.461만원/㎡이고, 2022년 평균 전환차임은 6.848만원/㎡이다. 이에 비해 매출액은 2019년 38.511만원/㎡이고, 2022년 평균 매출액은 12.367만원/㎡이다. 분석결과 2022년 코로나 19 영업 제한 해지 이후 상가 전환차임 결정요인에 권리금이 매우 중요 한 변수로 나타났으며, 이전보다 영업시간의 제한을 받은 이후 전용관리비가 주는 영향 은 상대적으로 매우 낮아졌다. 또한, 2019년에 유의하지 않았던 상가내 위치와 출입구버 스, 성별의 변수는 2022년에는 유의한 변수로 나타났다. 본 연구는 코로나 19 전후 시기의 임대료 결정요인을 분석하여 대규모 감염병이 임대 료에 어떠한 영향을 미치는지를 분석하였다. 그리하여, 향후 대규모 감염병 등으로 인한 영업 제한이 발생하면 임대료 결정에 영향을 미치는 요인을 제시해, 임대인과 임차인이 임대료 관련 분쟁을 줄여가면서 임대료를 결정하는 데 도움을 줄 것이다.

The purpose of this study is to empirically identify the variables that influence the determinants of rent for commercial stores in Seoul. The study divides the variables into two periods: before COVID-19 in 2019 and after the cancellation of business restrictions in 2022. According to the study's findings, the average conversion difference in 2019 was 64,610won/ ㎡, while in 2022, it increased to an average of 68,480won/㎡. On the other hand, the sales price was 385,110won/㎡ in 2019, while the average sales price increased to 123,670won/㎡ in 2022. After conducting the analysis, it was found that premiums played a significant role in determining store conversion rent following the lifting of COVID-19 business restrictions in 2022. On the other hand, the impact of exclusive management costs was relatively low due to limited business hours. Furthermore, it was discovered that the variables of location, entrance, bus, and gender in the shopping mall, which were not significant in 2019, have become significant variables in 2022. This study examines the factors that influence rent prices before and after the COVID-19 pandemic, and investigates the impact of large-scale infectious diseases on rental rates.