Earticle

본 연구는 공모상장 리츠 활성화를 위해 투자자의 리츠에 대한 인식변화를 분석하는 데 목적이 있다. 이를 위해 2016년 3월 정부의 리츠 육성정책방안 공표 시점을 전후로 뉴스, 블로그, 카페 소셜데이터 경향성과 의미연결성 분석을 위해 텍스트 마이닝을 수행하였다. 부동산과 리츠 키워드로 검색한 결과, 정부정책 발표 이전인 1기에는 부동산과 리츠를 포 괄하는 회사, 펀드, 자산, 사업, 주택 등 공통키워드가 상위순위로 나타났으나, 정책발표 이 후인 2기에는 상장, 공모 등의 키워드가 뉴스를 중심으로 변화되었다. 반면, 블로그와 카페 는 공동커뮤니티인 특성상 시간흐름에 따라 큰 변화가 없었다. 의미연결성 분석결과, 뉴스 와 블로그에서 2기에 들어 리츠가 공모, 배당, 증권, 상장 등 키워드를 중심으로 연결성이 두드러지게 나타나 리츠에 대한 인식이 제고되고 있음을 확인하였다. 매체별 특성은 뉴스 의 전달력에 비해 블로그와 카페에서의 속성상 기존 부동산의 부정적 이미지가 리츠 인식 확산에 장애가 되고 있음도 알수 있었다. 본 분석결과는 투자자의 리츠에 접근 활성화와 건 전한 투자시장 토대 마련을 위한 정책적, 제도적 시사점을 제시하였다는 데 의의가 있다.

The Purpose of this study is to analyze changes in investors' perception of REITs in order to activate public offering REITs. To this end, text mining was carried out to analyze news, blog, and Internet cafe social data trends and semantic connectivity around the time of the government's announcement of the REITs promotion policy in March 2016. As a result of searching with real estate and REITs keywords, common keywords including real estate and REITs were ranked high in the first period before the government policy announcement, but in the second period after the policy announcement, keywords such as listing and public offering were changed. On the other hand, blogs and Internet cafes have not changed much over time due to the nature of their joint communities. As a result of the semantic network analysis, it was confirmed that the REITs are highly connected with the keywords such as public offering, dividends, securities, and listing in the 2nd period on the news and the blogs and that the awareness of the REITs. Compared to the transmission power of news, the negative image of existing real estate on blogs and Internet cafes was also an obstacle to the spread of REITs awareness. The results of this analysis are meaningful in that they present policy and institutional implications for revitalizing investors' access to REITs and laying the foundation for a sound investment market.

본 연구는 재개발사업구역인 서울시 노량진뉴타운 1구역을 대상으로 동일 구역 내 공 동주택의 시차별 재개발사업 시 단계별 주택가격 결정요인을 파악하고자 한다. 2006년 1월 부터 2020년 12월까지 거래주택의 실거래가를 추출하여 통계적으로 유의미한 변수를 설정 하여 헤도닉 가격결정모형을 이용해 실증 분석하였다. 분석결과, 도로접면은 주택매매가격 에 정(+)의 영향을, 대지면적, 경과년수, 계약년수는 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났 다. 대지면적이 주택가격에 부(-)의 영향을 미치는 것은 조합원에 대한 주택 분양공급 조항 과 관련이 있다. 계약년수와 경과년수의 경우 사업진척도가 늦어짐에 따라 부동산가격의 하락과 최근에 주택매매가격의 상승 등의 영향으로 부(-)의 영향을 미치는 것으로 판단 된 다. 또한, 주택매매가격에 미치는 상대적인 영향력의 크기는 계약년수(-0.684), 대지면적 (-0.463), 도로접면(0.192), 경과년수(-0.094) 순으로 나타났다.

This study aims to identify the factors that determine the housing price for each stage of the time phased redevelopment project difference for apartment houses in the same area, targeting the redevelopment project area, Noryangjin New Town District 1, in Seoul. From January 2006 to December 2020, the actual transaction price of transactional housing was extracted and statistically significant variables were set, and an empirical analysis was performed using the hedonic pricing model. As a result of the analysis, it was found that the road interface had a positive (+) effect on the home sales price, and a lot area, years passed and period of contract had a negative (-) effect. The fact that the land area has a negative (-) effect on the housing price is related to the provisions of the provision of housing pre-sale to members. In the case, period of contract and years passed, it is judged to have a negative (-) effect due to a decrease in real estate prices and a recent increase in home sales prices as the project progress is delayed. In addition, the magnitude of the relative influence on the home sale price was in the order, period of contract (-0.684), a lot area (-0.463), road junction (0.192), and years passed(-0.094).

본 연구는 헤도닉모형을 활용하여 정부의 제1차 부동산서비스산업 진흥 기본계획에 부 응하여 부동산중개업의 진흥과 더 나아가서는 우리나라 부동산서비스업의 진흥을 위한 학 문적 기반을 마련하기 위한 노력의 일환으로 시행된 것이다. 연구는 선행연구와 2019년 부동산실거래가격 정보와 2019년 12월 전국 중개사무소 주소 정보를 활용한 읍면동별 통계를 활용하여 연구모형을 작성하고 3가지 가설을 설정하며, 읍 면동별 중개사무소 헤도닉모형을 작성하여 시행하였다. 또한 작성된 모형을 근거로 가설 을 검증하였으며, 마지막에 검증 결과에 따른 시사점을 정리하였다. 검증 결과 중개사무소 숫자는 부동산거래량의 영향을 받을 것이라는 제1가설은 채택되 었으며, 중개사무소 숫자는 거래 되는 부동산의 유형에 따라 달리 영향을 받을 것이라는 제2가설도 채택되었다. 다만, 중개사무소에 대한 부동산거래량의 영향력은 지역에 따라 달 라질 것이라는 제3가설은 부분 채택되었다. 또한, 가설 검증과정에서의 분석 내용과 읍면동별 실거래가격 통계 내용을 종합하여 분 석한 결과 우리나라 부동산중개업의 육성을 위해서는 가망보수가 1천만원 대에 불과한 단 독주택시장이나 연립다세대주택 시장에 분포된 중개사무소를 가망보수가 9천만원대로 큰 토지시장으로 유인하는 정부의 정책 방향을 제시하였다.

This study aims to promote real estate brokerage business in accordance with the government's first basic plan for real estate service industry promotion. And it was implemented as part of an effort to lay the academic foundation for the promotion of the real estate service industry in Korea. In this study, a research model was prepared by using statistics by towns and villages using previous studies, real estate real estate transaction price information in 2019, and address information of brokerage offices nationwide in December 2019. And sets up three hypotheses, and hedonic model was prepared and implemented for each eup, myeon and dong agency office. As a result of the verification, the first hypothesis that the number of brokerage offices will be affected by the real estate transaction volume was adopted. And the second hypothesis was also adopted that the number of brokerage offices would be affected differently depending on the type of real estate traded. However, the third hypothesis that the influence of real estate transaction volume on brokerage offices will vary depending on region was partially adopted. In addition, the results were derived by synthesizing and analyzing the contents of the analysis in the hypothesis verification process and the actual transaction price statistics for each town, town, and village. In order to foster the real estate brokerage business in Korea, the government's policy direction was suggested to induce brokerage offices distributed in the single-family housing market or the multi-family housing market with a potential fee of only 10 million won to a large land market with a potential fee of 90 million won.

｢공인중개사법｣에는 최근 국제 부동산거래의 추세를 고려하여 영문서식의 중개대상물 확인・설명서도 마련하고 있지만, 기본적으로 국제적 부동산거래의 중개를 염두에 두고 있지 않다. 국제적 법률관계에서는 준거법 결정이 문제되는데, 먼저 ｢공인중개사법｣의 적 용 대상과 범위를 명확히 할 필요가 있다. 본고는 몇 가지 문제에 대하여｢공인중개사법｣의 적용 여부를 검토하였다. ｢공인중개사 법｣기본적으로 해외 부동산의 중개에는 적용되지 않는다고 해석된다. 이를 전제로 국제적 부동산거래의 중개에 있어서 특히 문제될 수 있는 중개사무소 개설 및 중개업 등록, 무등록 중개와 금지행위위반 등 ｢공인중개사법｣의 위반과 제재, 계약서 작성과 중개대상물확인・설명, 중개보수와 비용 등에 관한 ｢공인중개사법｣의 적용 문제를 검토하였다. 또한, 국제적 부동산거래와 중개를 위한 환경정비 방안에 대해서도 간단히 언급하였다. 다만, 국제적인 부동산거래의 중개와 관련한 ｢공인중개사법｣의 개정 방안, 실무상의 지침 마련 등에 관한 사항은 추후 연구 과제로 남겨 놓는다.

International real estate transactions are often mediated by licensed real estate agents, who are experts in real estate transactions because of different legal systems or common practices of transactions in each country. The “Licensed Real Estate Agents Act” prepares a written confirmation and specification of the mediation objects in English format, considering the recent trends of international real estate transactions, but basically, does not keep the mediation of international real estate transactions in view. It is interpreted that the “Licensed Real Estate Agents Act” does not apply to the mediation of real estate abroad in light of the purpose of its enactment, etc. On this presumption, this study reviewed the issues such as the opening of real estate offices, brokerage registration, violations and sanctions by the “Licensed Real Estate Agents Act” like unregistered mediation and the violation of prohibited acts, etc., the application of the “Licensed Real Estate Agents Act,” the preparation of a contract, the confirmation and specification of the mediation objects, and application of the “Licensed Real Estate Agents Act” to brokerage commission and cost of which may be problematic particularly in the mediation of international real estate transactions. Also, this study briefly mentioned an environmental maintenance plan for international real estate transactions and mediation. However, the matters concerning the preparation of guidelines for the revision of the “Licensed Real Estate Agents Act” and guidelines for practices, concerning the mediation of international real estate transactions are left as future tasks.

부동산 경매시장의 기존 연구는 법원경매정보의 낙찰가율을 통상적으로 사용한다. 그러나 그 낙찰가율은 감정평가 시점과 낙찰가격 결정일 간의 시차 때문에 낙찰가율이 부동산 시장 참여자들의 의사결정에 하나의 지표로 활용하기에는 한계가 있다. 이러한 인식에서, 본 연구는 시점수정한 경매낙찰가율과 경매정보의 경매낙찰가율에 미치는 각각의 영향요 인에 대한 비교연구를 통하여 서울시 아파트 경매시장의 경매낙찰가율에 영향을 미치는 요인을 규명하였다. 그 검증결과는 다음과 같다. 첫째, 실거래가격지수변동률은 시점 수정 한 낙찰가율에 부(-)의 영향을 미치고, 법원경매정보의 낙찰가율에는 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 매매거래량, 지가변동률, 경과연수는 낙찰가율에 정(+)의 영향 을 미치는 것으로 나타났다.

Existing studies on the real estate auction market commonly use the auction successful bid price of court auction. However, there is a limitation on using the auction successful bid price rate as an indicator for real estate market participant's decision-making due to the time difference between the timing of appraisal and the date of pricing the auction bid. From this perspective, this study identified the factors affecting the auction successful bid price rate in the Seoul apartment auction market through comparative verification regarding the factors affecting both the time-adjusted auction successful bid price rate and that of the court auction. The results of the analysis are as follows. First, it was found that the rate of change in the actual transaction price index had a negative (-) effect on the corrected auction winning price rate, however, a significant positive (+) effect on the auction winning price rate of the court auction information. Second, it was found that trading volume, change rate of land price, and elapsed years, had a positive(+) effect on the auction winning price rate.

COVID-19로 인한 불확실성은 사회 구성원 모두에게 다양한 영향을 끼쳤다. 특히 사회 적 거리두기와 비대면 소통으로 요약할 수 있다. COVID-19 관련 대책은 ‘공간’에 대한 관 점의 변화가 필요함을 말해준다. 재난 및 안전 문제에 관한 공간적 포괄성은 취약한 사회 집단의 최소 삶의 질을 유지하는 역할을 하기 때문이다. 또한, 모든 지역 및 계층에 대한 사회안전망에 대한 액세스를 보장하는 역할을 하기 때문이다. 보건, 의료, 질병, 예방, 방재 분야에 공간적 포괄성이 구축되어야 하는 이유이고, 나아가 이러한 분야에서의 공공성을 더욱 강화해야 한다고 주장하는 것이다. COVID-19 이후 포괄성에 대한 인식은 더욱 새로 워졌다. 과거 취약계층 배제와 기회의 측면에서 포괄성이 논의되었다면, 이제는 포괄성과 배제는 생존과 직결하여 더욱 중요하게 다루어야 한다는 것이다. 강조하면, 재난 및 안전 분야에서 공간적 포괄성은 더욱 중요하게 다루어질 필요가 있다.

The uncertainty resulting from COVID-19 has had various effects on all members of society. In particular, measures related to the Coronavirus, which can be boiled down to social distancing and non-face-to-face communication, highlight the necessity to discuss a change in perspective toward ‘space’ – the base of life. Spatial inclusivity with regard to the disaster and safety issue serves to maintain the minimum quality of life for vulnerable social groups in particular. Furthermore, it serves to guarantee access to the social safety net for all regions and classes. Therefore, spatial inclusivity must be built in the fields of health, medical care, disease prevention, and disaster prevention, and furthermore, it is necessary to further reinforce publicness in these fields. COVID-19 has renewed the perception toward inclusivity. If inclusivity was discussed in terms of exclusion and opportunity for vulnerable social groups in the past, inclusivity and exclusion now are issues directly related to survival. Hence, spatial inclusivity in the disaster and safety field must be treated with more importance.

본 연구는 공익사업 생활대책제도의 문제점을 도출한 후 이를 토대로 하여 개선방안을 모색함으로써 국민의 재산권 및 생활권을 충실히 보호하고 공익사업을 효율적으로 추진하 는 데에 기여함에 목적이 있다. 이를 위하여 우선적으로 공익사업 생활대책의 법리를 해석 하기 위하여 법이론적 접근을 시도하였고, 다음으로 공익사업 생활대책의 실태를 분석하 기 위하여 실시사례분석, 분쟁사례분석, 판례분석 등을 실시하였으며, 마지막으로 법리해 석과 실태분석을 종합하여 공익사업 생활대책제도의 문제점을 도출한 후 이를 토대로 하 여 개선방안을 모색하였다. 공익사업의 생활대책에 관하여 정당보상의 실현의 관점에서 생활대책의 형평성 측면과 공익사업의 원활성 측면을 중심으로 법제도적인 문제점을 도출하고 개선방안을 모색한 결 과 다음과 같은 개선방안이 강구되었다. 첫째로, 생활대책의 내용의 형평성을 확보하기 위해서는 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취 득 및 보상에 관한 법률｣에 생활대책의 수립·실시에 관한 근거 규정을 신설하여야 한다. 둘째로, 생활대책대상자의 형평성을 확보하기 위해서는 생활대책대상자의 범위를 협의 계약을 체결하고 스스로 이주한 자에 한정시키지 않고 수용재결을 받은 자도 포함시켜야 한다. 마지막으로, 이주민들이 다른 업종의 직업으로 원활하게 전환할 수 있도록 지원하기 위 해서는 우선고용·취업알선에 앞서서 전문적인 직업훈련이 선행되어야 한다.

The purpose of this study is to contribute to the efficient promotion of public works and to faithfully protect the people's property rights and living rights by deriving the issues of living measure system of public works in Korea and seeking the improvements based on this. To this purpose, the jurisprudential approach was first attempted to interpret the legal principles of living measure of public works. Next, the implementation case analysis, dispute case analysis, and precedent analysis were conducted to analyze the actual condition of living measure of public works. After deriving the issues of living measure system of public works by combining the legal principles interpretation and actual condition analysis, the improvements were sought based on this. From the perspective of realizing justified compensation in relation to the living measure system of public works, the following improvements were devised as the result of deriving legal and institutional issues focusing on the equity aspect of living measure and the smoothness aspect of public works, and seeking the improvements. First, in order to secure the equity of contents of living measure, the basic regulations for establishment and implementation of living measure should be newly established in the ｢Act on the Acquisition and Compensation of Land for Public Works, etc.｣. Second, in order to secure the equity of living measure targets, the scope of living measure targets should not be limited to those who have entered into the consultation contracts and migrated by themselves, but also include those who have been judged the expropriation decision. Lastly, in order to support the migrants to smoothly convert to the other vocations, the professional vocational training should be preceded by the preferential hiring and job placement.

본 연구는 한국의 신규 아파트 분양과 전매제도의 고찰을 통하여 부족한 점을 도출하고 캐나다의 신규 주택 분양과 전매제도에 대한 비교 분석을 통하여 한국의 신규 아파트 분 양과 전매제도의 선진화를 지향 할 수 있도록 하였으며, 특히 신규주택에 대한 보증보험의 중요성에 대한 고찰을 하였다. 연구결과, 입주자모집공고는 각 국가별 사회 환경에 따라 다르지만 분양회사는 분양과 입주에 대한 책임과 의무가 있게 된다. 한국에서 전매는 주요도시에서 법적으로 금지되어 있다. 그러나 신규 아파트의 입주권 및 분양권의 전매는 여전히 존재하며 일부 부동산중개 인들은 불법 전매로 인해 검거되기도 한다. 전매는 적절한 절차에 따라 가능하도록 해야 하며, 분양회사가 준비한 전매계약서에 양도인과 양수인, 부동산중개사가 서명하고 분양회 사의 승인을 받도록 해야 한다. 이에 따라 전매차액은 양성화되고 특별소득세의 부과 대상 이 되어야 한다. 신규주택의 보증과 관련하여 보증회사는 일반인에게 신규주택 보증프로 그램에 포함된 구성요소와 각 세부작업을 검토하고 이해할 수 있도록 상세 지침 책자를 배포할 수 있어야 한다.

This study aims to derive the shortcomings and to enhance the pre-construction apartment sales and assignment system in Korea through a comparative analysis of the Canadian system. In particular, all the element of the new home warranty insurance should be in the arms reach of the public and be detailed. As a result, the recruitment advertizement differs depending on the social environment of each country. The developers have responsibilities and obligations to recruit, but the assignment is legally prohibited in Korea. The resale of the right to occupancy or move-in the pre-construction apartment still exists and some of real estate agents were said to be arrested because of the illegal assignments. It needs that the assignment be allowed with the proper procedure including the Agreement form be prepared by the company and be signed by both the assignor and assignee and the real estate agents(if needs) as well, and to be approved by the developer. The gain shall be exposed and subjected to the special income tax. With respect to the new home warranty, the warranty company should prepare guideline booklets in order for the ordinary people can review and understand what components and works are included in the new home warranty programs.

강제집행권원에 기한 정당한 법집행은 법치국가의 모습을 보여주는 하나의 단면적인 예가 될 수 있다. 그런 연장선에서 채권자의 권리가 사실적으로 실현되는 부동산 인도집 행에 있어서도 예외가 될 수 없을 것이다. 그런데 최근 인도집행에서 거주자의 인권보 호, 특히 주거권이 논의되기 시작하고, 이에 따라 채무자에 대한 보호조치 등을 강구할 것을 내용으로 한 민사집행법의 개정을 권고하는 국가인권위원회의 의견표명이 결정되 고, 대법원에서 ｢부동산 인도집행 지침｣을 제정하기에 이르렀다. 따라서 이 연구는 그 입법적 개정에 앞서 인도집행이 진행되는 과정인, 최고절차, 본 집행실시, 동산매각의 3단계에서 거주자의 인권침해가 예상되는 쟁점사안을 중심으로 살펴보고 그 문제점에 대한 나름의 대안을 제시하였다. 어디까지나 인권관련 규범은 집행처분 등의 실천원리로 작용되어야 하고, 따라서 당 연히 채권자의 권리보호에 지장이 없이 채무자의 거주자인권이 보호되는 이익균형의 관 점에서 고려되어야 할 것이다. 나아가 이를 바탕으로 더욱 활발한 본격적인 논의가 이루 어져 원만한 부동산 인도집행이 이루어지길 기대한다.

Based on the compulsory execution, the rightful execution of the law can be an example of a country under the rule of law. As an extension, there would be no exception in the execution of delivery, in which the rights of the involved parties are factually formed. However, regarding the real estate delivery execution, the residential right which is the protection of human rights for the residents has emerged as one of the topics to be discussed. Consequentially, the necessity of revising the Civil Execution Act, which contains the measures to protect debtors, has been announced publicly by the National Human Rights Commission of Korea. This study investigates issues that can provoke human rights abuse of residents during three steps of execution forewarning, which are procedures of real estate delivery execution, main execution, and movables auction, and suggests alternatives to cope with the identified weaknesses. Rules regarding human rights should be applied as practical principles and should be considered from a balanced viewpoint where the rights of creditors as well as the residential rights of debtors are protected. The authors hope that this work will encourage more active discussions around these issues and that it will help enforce amicable real estate delivery executions.

In Korea, brokerage firms have been managing the traditional brokerage commission split model, but the United States has been seeking continuous development of brokerage firms by developing various brokerage commission models for the survival and expansion of brokers. Keller Williams and eXp Realty introduced cloud brokerage to reduce fixed costs, to reduce broker acquisition costs, and incentives to strengthen broker belonging. In particular, there are many implications of the eXp Realty revenue sharing model, which has little initial franchise cost, and is a cloud-based real estate brokerage program that divides profits with expert support without fees for desks and tasks. It encourages start-ups and intermediaries with unique models that give incentives to real estate agents and brokers. It also develops models of three ways in which real estate agents and intermediaries generate revenue, providing real estate sales, revenue sharing and shareholder revenue. It offers a revenue-sharing program that allows real estate agents and brokers to receive both revenue and common stock incentives. In addition, real estate brokers and agents build their own businesses by owning direct equity as shareholders and business partners. In particular, it has revolutionized the existing real estate brokerage model by providing an opportunity for compensation for common stock. Cloud-based brokerage operated by brokers provides maximum value to real estate agents and brokers while building a global brand. The management method of these real estate brokerage firms has many implications for domestic brokerage firms.

2013년 제정된 ｢녹색건축물조성지원법｣에 따른 녹색건축인증제도 시행과 그린리모델 링, 제로에너지건축물로 대표되는 ‘2050 탄소중립을 위한 녹색건축 활성화 방안’ 발표 등으 로 친환경가치에 대한 사회적 수요와 이를 반영한 감정평가에 대한 필요성이 커지고 있다. 이에 본 연구에서는 친환경가치(Value of Green)의 객관적 평가와 감정평가 반영의 필요성 을 검토하고, 이를 바탕으로 친환경녹색건축물의 적정가치 평가방안을 모색해보았다. 이를 위해 한국과 주요국의 녹색건축물 감정평가제도 등을 검토하고, 감정평가사를 대상으로 설문조사를 실시하여 친환경가치 인식 수준과 감정평가 실태를 분석하였다. 이를 토대로 감정평가 기법은 3방식 중심 녹색건축물의 감정평가 대안을 제시하고, 제도적으로는 친환 경가치 감정평가 실무기준제정, 친환경건축물 신축표준단가표 및 관련 매뉴얼 작성․배포, 친환경건축물평가 감정평가정보 구축 의무화 등을 대안으로 제시하였다.

The social demand and need for the appraisal for the Value of Green have been increased by enforcement of Certification of Green Buildings in accordance with the ｢Green Buildings Construction Support Act｣ in 2013. These social attention also has been generated by 'Net Zero Emissions by 2050' according to Green-Remodeling and Zero-Energy Building. Therefore, the authors studied the objective evaluation and needs for reflection on the appraisal of 'Value of Green'. We also sought to find the appraisal method of the reasonable and fair market value of green buildings. This paper aims to analyze the appraisal system for Green Buildings in Republic of Korea and other major countries. In addition, this paper suggests the alternative appraisal of Green Buildings and the establishment of standards for appraisal practice for 'Value of Green', the production and distribution of unit price tables for new construction and manual, and the DB construction of green buildings appraisal cases.

본 연구는 서울 지역을 대상으로 부동산 시장 및 거시 경제적 요인이 상가경매 낙찰가율 에 미치는 영향을 분석하였다. 이를 위해 벡터오차수정모형(VEC) 모형을 이용하였다. 분석 모형으로 종속변수는 상가 낙찰가율, 독립변수는 아파트 가격지수, 상가낙찰률, 회사채수익 률, 산업생산지수로 설정하였다. VECM 모형 추정결과 산업생산지수는 장기적으로 상가 낙 찰가율에 통계적으로 유의한 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한 충격반응분석 결과, 회사채수익률과 아파트 가격지수가 상가 낙찰가율에 큰 영향력을 미치는 것으로 나 타났다. 또한, 회사채수익률의 경우 상가 낙찰가율에 정(+)의 영향을 미치지만, 아파트 가격 은 부(-)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 그리고 회사채수익률, 아파트 가격지수, 산업 생산지수 순으로 설명력이 높은 것으로 분석되었으며, 이외 상가낙찰률의 설명력은 미미한 것으로 도출되었다. 이러한 분석결과는 향후 상가 경매시장의 안정적인 운영을 위해서는 부동산 시장과 거시 경제적 여건을 종합적으로 고려할 필요가 있음을 시사한다.

This study analyzed the impact of the real estate market and macroeconomic factors on the retail property bid price ratio in Seoul. For this, a vector error correction model (VEC) was used. As an analysis model, the dependent variables were set as the retail property bid price ratio, the independent variables as the apartment price index, the bid ratio for retail property, the corporate bond yield, and the industrial production index. Estimates of the VECM model show that the industrial production index has a statistically significant negative effect on the winning bid price ratio in the long run. Also, impulse response analysis shows that corporate bond yield and the apartment price index have a significant impact on the retail property bid price ratio. In addition, it was analyzed that the corporate bond yield has a positive effect on the retail property bid price ratio, but the apartment price has a negative effect on the retail property bid price ratio. In addition, it was analyzed that the explanatory power was high in the order of corporate bond yield, apartment price index, and industrial production index. while the explanatory power of the bid ratio for retail property was insignificant. These analysis results suggest that the real estate market and macroeconomic conditions will need to be comprehensively considered for the stable operation of the auction market in the future.

본 연구에서는 한·미·일 리츠 주식시장에 도착하는 정보에 따라 주가변동성의 비대칭 적 반응을 GJR-MA(1) 모형을 이용하여 실증적으로 비교 분석하였다. 분석결과, 첫째로 한국과 미국의 리츠 주식시장에서 GJR-MA(1) 모형이 정보에 대한 비대칭적 반응을 분석 하는 모형으로 적절한 것으로 나타났다. 둘째로 한국은 주가변동성의 비대칭적 반응이 5% 유의수준에서 음의 값을 보였고, 미국은 1% 유의수준에서 양의 값을 보였다. 그러나 일본은 양의 값을 보였으나 유의하지 않는 것으로 나타났다. 이는 한국 리츠 시장에서는 나쁜 뉴스보다 좋은 뉴스가 주가 변동성을 더 증가시키고, 미국은 나쁜 뉴스가 좋은 뉴 스보다 리츠 주가변동성을 더 증가시킨다는 것을 의미한다. 셋째로 한국과 미국의 예기 치못한 수익률 -5%에서 5%까지에 대한 조건부 주가변동성의 비대칭 기울기의 크기는, 한국은 악재보다 호재에서 약 2배 정도 높게 나타났고, 미국은 호재보다 악재에서 약 2 배 정도 높게 나타났다. 따라서 주식시장에 도착하는 정보의 식별이 중요하다.

This paper examines the empirical relations between information transmissions and REITs stock market volatility, the differences of asymmetric effect of information on arriving in Korea, U.S. and Japanese REITs stock markets using the GJR-MA(1) model. The result of the study is as follows. First, In the Korean and U.S. stock markets, the GJR-MA model was found to be suitable for analyzing asymmetric effect of news. Second, Korea showed negative values at 5% significance level in asymmetric effect of REITs stock price volatility, while U.S. showed positive values at 1% significance level. However, Japan showed a positive value but showed no significance. Empirical evidence suggests that in the Korean REITs market, good news increases stock price volatility more than bad news, and in U.S., bad news increases stock price volatility more than good news. Third, the conditional volatility in terms of unexpected returns of -5% to 5% was about twice as high in good news in korea, and was about twice as high in bad news in U.S. Therefore, it is important to distinguish the information that arrives on the stock market.