Earticle

Home

부동산경영 [Journal of the Korea Real Estate Management Review]

간행물 정보
  • 자료유형
    학술지
  • 발행기관
    한국부동산경영학회 [Korea Real Eatate Management Academy]
  • ISSN
    2288-7393
  • 간기
    반년간
  • 수록기간
    2010~2018
  • 등재여부
    KCI 등재
  • 주제분류
    사회과학 > 법학
  • 십진분류
    KDC 321 DDC 321
제12집 (10건)
No
1

상가건물 업종제한 약정의 유효성

나병진

한국부동산경영학회 부동산경영 제12집 2015.12 pp.7-26

※ 기관로그인 시 무료 이용이 가능합니다.

집합건물로 지어진 상가건물에서 분양자와 수분양자 사이에 분양계약 내용중 업종제한 약정이 포함되는 경우가 있다. 이것은 분양자가 분양을 원활하게 하고 분양수익을 높이며, 입점상인에 대하여 특정 업종에 대한 독점적 이익을 보장하는 방편으로 활용되었다. 이러한 업종제한이 분양자와 수분양자 간에만 유효한 것이 아니라 이후 상가를 매수한 수분양자의 특정승계인, 임대차 계약을 체결한 임차인에게까지 업종제한의 효력이 미치는지에 대한 논란이 있다. 분양자와 수분양자 사이에 맺어진 업종제한 약정을 근거로 먼저 영업을 시작한 입점자가 후에 동일한 업종으로 영업을 하려는 입점자 및 그 특정 승계인, 임차인 등에게 영업금지청구를 구하는 소송이 많이 나타난다. 대법원 판례는 일관되게 분양자와 수분양자 사이의 업종제한 약정이 그 특정승계인 및 임차인에게까지 유효하다는 입장을 견지한다. 그러나 생각해 보면 이것은 당사자 사이의 채권적 계약을 너무 확대 해석하고 있음을 알 수 있다. 따라서 본고에서는 이러한 당사자 간의 업종제한 약정을 무제한, 무기한 인정할 것은 아니고, 이것을 공시토록하고 그 제한기간도 3년~5년으로 한정하여 사적자치에 입각한 시장경제질서를 원활히 하여야 한다고 본다.
Most purchase and sale agreement of shopping center to which Korean Act on the ownership and management of aggregate buildings applies include a provision that restricts type of business entity. This provision has been used to decrease among tenants who run a same or similar business, to facilitate tenants interest through their monopoly status, and to maintain the function the condominium by inviting various businesses to the tenants and used to increase owners interests by facilitating the contract for units to the owners. It is understood that, to secure effectiveness, such restrictions of business entity should be applied to parties for unit sale and a singular successor who is not unit owners association or leaseholders of units who are third parties. Moreover Korea supreme court has held that when the owner of condominium sells the leasehold to tenants by limiting the business type, there is an implied contract among tenants to follow the provision which restrict business category and a singular successor who leased unit. The restrictions of business category have been seriously dispute and will be dispute continuously among singular successors, tenants. I hope this article helps to make reasonable and balanced solution for the dispute.

5,500원

2

토지의 기대인플레이션 헷징에 관한 연구

최차순

한국부동산경영학회 부동산경영 제12집 2015.12 pp.27-44

※ 기관로그인 시 무료 이용이 가능합니다.

본 연구는 토지 투자가 기대인플레션에 헷지효과가 될 수 있는가에 대하여 FGLS방법으로 실증분석을 하여 시사점을 제시하는 데 있다. 실증분석결과는 다음과 같다. 첫째, 토지는 기대인플레이션에 대하여 음(-)의 부분헷지능력이 있는 것으로 분석되었다. 다만, 기대하지 못한 인플레이션에 대하는 부분적인 양(+)의 헷지능력을 보였으나, 유의성은 없는 것으로 나타났다. 둘째, 고 인플레이션 기간 동안 토지는 기대인플레이션에 대하여 음(-)의 헷지능력이 있는 것으로 분석되었다. 셋째, 주식은 기대하지 못한 인플레이션에 대하여 양(+)의 헷지수단이 될 수 있는 것으로 나타났다. 이상의 분석에서 기대 및 기대하지 못한 인플레이션에 토지가 유효한 투자수단이 될 수 없음을 시사한다.
The objective of this paper is to show an implications after the conclusion through an empirical analysis to have the ability of land is a hedge against the expected and unexpected inflation. The empirical results are as follows: First, Land has negative hedge against the expected inflation. But, Land has regarded as a weak hedge against the unexpected inflation, it is not significant. Second, Land has negative hedge against the expected inflation in the high inflation term. The conclusion of this paper show that land may not be the appropriate means of investment when the level of inflation rises.

5,200원

3

에스크로우제도의 정착방안에 대한 인식 연구 - 공인중개사와 거래당사자를 중심으로-

최수길, 김천태

한국부동산경영학회 부동산경영 제12집 2015.12 pp.45-64

※ 기관로그인 시 무료 이용이 가능합니다.

중개업자들의 인식이 ‘현행 부동산안전거래 제도 미비로 거래사고를 경험’할 수 있다는데 동의하지 않을수록 에스크로우 서비스 채택확률이 낮아지고, 거래과정상 미래 위험인식 정도’가 낮을수록 에스크로우 채택확률이 낮아지며 ‘에스크로우 제도의 필요성’을 느끼지 못할수록 에스크로우 채택확률이 낮아지는 본 연구결과와 일치한다. 거래자의 경우, ‘현행 부동산안전거래 제도 미비로 거래사고를 경험’할 수 있다는데 동의하지 않을수록 에스크로우 서비스 채택확률이 낮아지고, ‘에스크로우 필요성’을 크게 느끼지 못할수록 에스크로우 채택확률이 낮아진다. 또한 ‘미국 등 정착요인’들이 한국에 필요하다고 느끼지 못할수록 에스크로우 채택확률이 낮아지는 것으로 나타났다. 의외의 결과로 ‘에스크로우 수수료’가 낮다고 인식할수록 에스크로우 채택확률이 낮은 것으로 나타났다. 이와 관련해서는 높은 만큼의 값어치가 존재할거라는 기대심리에 의한 것이 아닌가 하는 판단이 든다.
Though the escrow system may not be obligatory in advanced countries such as the US and the like, it has been established as it has been mostly used in real estate transactions. On the other hand, it has been introduced in Korea 10 years ago and its need has been recognized by many real estate specialists. It has been suspended because of early trials and errors, it is a point in time to present the concrete plan to establish it through the analysis of the US escrow system firmly established in society. This study attempted to compare and analyze establishment factor of the US escrow system operating at the level of real estate accident prevention and the factor impedimental to the escrow system in Korea, thereby eliciting its establishment factor appropriate to the Korean situation. And it attempted to present the plan to establishment the escrow system through the questionnaire research on real estate agents and transactors.

5,500원

4

부동산중개서비스품질이 소비자행태에 미치는 영향

김영철, 채현길

한국부동산경영학회 부동산경영 제12집 2015.12 pp.65-96

※ 기관로그인 시 무료 이용이 가능합니다.

본 연구의 목적은 공인중개사사무소에서 제공하는 중개서비스품질 구성요인들이 소비자행태에 어떠한 영향을 주는가를 밝혀내는 것이다. 이러한 연구결과는 부동산중개업의 경쟁력을 제고시키는 시사점을 도출할 수 있다. 중개서비스품질구성요인은 공인중개사가 제공하는 품질로서 소비자의 만족도에 따라 재방문 및 추천 등의 소비자행동이 이루어짐을 가정하였다. 그 결과는 첫째 공인중개사사무소의 규모와 위치의 편리성을 규정한 입지요인은 고객만족도에 유의미한 영항을 미치지 못하는 것으로 분석되었다. 하지만, 부동산거래에서 직무요인과 성과요인은 고객만족도에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 특히, 성과요인은 직무요인보다 영향력의 정도가 상대적으로 높아 고객만족도에 중요한 요인임을 알 수 있다. 이것은 고객만족에 직무요인과 성과요인의 영향력이 매우 높기 때문에 입지요인이 가지는 고유한 영향력이 저하된 것으로 판단된다. 그리고 중개서비스품질을 이용하는 고객은 공인중개사사무소의 상호나 외관의 매력적 요인 및 가시성이 좋은 장소, 공인중개사사무소의 면적 등에 대해서는 관심이 적은 것으로 나타났다. 반면에 소비자는 희망하는 부동산물건의 거래금액이 크고, 빈번히 거래되는 물건이 아니므로 고객은 재산증식이나 사용수익을 위한 부동산의 권리관계나 공·사법상의 규제 상황 등에 대한 공인중개사의 전문성 등 직무요인을 중시하는 것으로 나타났다.
The purpose of this study is that the intermediate quality factor provided by the participating firm configuration would reveal the How does affect consumer behavior. These findings can be drawn implications for improving the competitiveness of real estate brokerage. Configuring Quality of mediation factors are assumed to yirueojim consumer behavior, such as re-visit and recommend, depending on customer satisfaction as the quality provided by the realtor. The result is the convenience of location factors specified size and location of the first realtor offices has been analyzed that do not have a significant younghang customer satisfaction. However, in a real estate transaction job factors and performance factors it was analyzed to affect customer satisfaction. In particular, the performance factor is the degree of influence can be seen that more job factor is relatively high, an important factor in customer satisfaction. It is expected that due to a very high impact factors of job satisfaction and performance factors in this unique location factors influence this has decreased. And brokerage customers using the quality factor is attractive, and a good place for mutual visibility or appearance of the participating offices, etc. for the participating area office showed little interest. On the other hand consumers are big and transaction of real estate objects in hope, not a thing that frequently deal Customers are the property of the estate for the proliferation and use money right relationship or empty, expertise, such as job factors realtor for such regulatory situations judicial showed that values.

7,300원

5

통일 독일을 통해 본 통일 남북한 주택정책의 방향

이진홍, 권호근

한국부동산경영학회 부동산경영 제12집 2015.12 pp.97-114

※ 기관로그인 시 무료 이용이 가능합니다.

통일한국의 주택 정책 수립을 위해 우리보다 먼저 분단되었다가 통일을 이룩한 독일의 경우를 바탕으로 주택정책에 대한 분석, 한계 및 새로운 독일의 주택 정책의 문제를 조사하고 그것의 의미를 통해 한국의 주택정책을 수립하고자 하였다. 첫째로, 주택사유화 부문에서 현재의 점유자를 대상으로 유상사유화가 바람직할 것이고 둘째로, 주거환경개선 부문에서 낙후된 지역의 주택에 대한 재개발 및 현대화 조치와 개·보수 사업을 통해서 주거환경을 개선시키는 작업이 이루어야 한다.
Firstly, the compensation way for now occupier in the privatization is proposed from the viewpoint of the stabilization on the dwelling condition and giving opportunities that north korea can save up real property. Secondly, the modernization sector is much important to inhabitants in the aspect of quality of living, in east germany a great many houses should repair through modernization programs or renewal projects for the improvement of residential environment, than again in west new housing construction and supplies are more important than modernization program, because removal inhabitants from east to west recently have been increasing and its consequence brings to demand condition in excess of housing supplies.

5,200원

6

미분양주택의 수요자특성이 주거만족도 및 투자가치에 미치는 영향

이광균, 박혜웅

한국부동산경영학회 부동산경영 제12집 2015.12 pp.115-140

※ 기관로그인 시 무료 이용이 가능합니다.

첫째, 고소득/투자수익 미분양 주택의 수요자의 경우 주택의 분양 목적이 실 거주보다 투자에 가깝기 때문에 나타나는 것으로 판단할 수 있다. 따라서 ‘가격할인’이 제일 높은 부분효용 값을 나타내고 있다. 둘째, 자녀동거/중년층 수요자의 해석 결과이다. 이는 일반 분양아파트와 구분되는 특성으로 미분양 주택인 만큼 살아보고 구매를 결정하거나 향후 계약조건이 보다 좋게 변경될 경우 이를 소급 적용해주는 것을 의미한다. 이러한 특전은 미분양 주택을 선택하는데 추가로 기회를 주는 것이기 때문에 선호하는 것으로 해석된다. 셋째, 맞벌이/신혼부부 수요자 특성이다. 가격할인은 가구의 직업이 임금 근로자라는 특성을 살펴보았을 때 미분양 주택의 분양의 경우 가격할인을 했을 때 일반 주택의 분양보다 경제적 부담이 적기 때문이다. 다음으로 미분양 특전도 가구주의 연령이 20~39세로 상대적으로 적기 때문으로 해석할 수 있다. 이는 해당 연령이 라이프 스타일로 보면 대부분 주택구입 시기이므로 에프터 리빙제나 계약조건 보장제 등을 통해 상대적으로 부담이 적은 가격으로 살아 볼 수 있다는 것에 선호하고 있는 것으로 판단된다. 반면 ‘홍보 및 고객관리’에 대한 부분은 지속적인 홍보와 마케팅, 고객에 대한 관리 등으로 포기할 수 있는 선호 요인으로 판단된다.
First, Consumers with High income/Return on investment recognize real estate marketing as most important factor. However, satisfaction is on third-rank. There is a relative difference. Second, the brand, equipments and facilities were relatively well built. As these are considered to be a essential factors in implementing unsold apartments marketing for relevant type, Comfort with eco-friendly, Convenience of the plant and equipment, The internal environment and Interior of the housing should be considered during the homebuilding industry. Finally, In the case of dual-income/rookie, the importance and satisfaction was dewan to the top priority on the ‘policies and system’ than any other consumer types. Therefore, when considering the marketing strategy, this sector should consider strategies such as the ‘financial assistance, deregulation, tax breaks.’ first. because dual-income/rookie consumers have a relatively economical disadvantage. Living environment was considered as marginal. However this sector was deemed sufficient due to the high satisfaction of consumers. The importance is rated number two and satisfaction is rated on a third rank. It means that strategic complements to the real estate marketing is required, especially for plan and quality of marketing.

6,400원

7

인터넷 부동산 정보의 신뢰도 제고를 위한 제도적 개선과제에 관한 연구

한상훈

한국부동산경영학회 부동산경영 제12집 2015.12 pp.141-166

※ 기관로그인 시 무료 이용이 가능합니다.

부동산의 부동의 특징 때문에 구매자의 현장답사는 필수적인 과정이다. 그런데 최근에 와서 주요 부동산 포털사이트에서 부동산에 관한 거의 모든 정보를 찾을 수 있게 되면서 부동산정보는 국민경제에 필수적인 기본정보가 되었다. 하지만 일부 부동산 포털사이트의 허위 매물과 부정확한 시세정보는 인터넷에서 제공하는 부동산 정보 전체의 신뢰도를 낮추는 문제를 야기하고 있다. 이러한 문제점에 관하여 본 연구는 인터넷 정보는 인터넷에 접속하는 불특정다수에게 시간과 공간적 제약 없이 일률적으로 공개되어지는 특성 등에 따라서 공익 목적을 위하여 사용하는 물적 수단인 공물로 간주됨을 제시하였으며, 인터넷 부동산 정보의 신뢰도 제고를 위한 법적 개선 방안으로 중장기적인 관점에서 다양한 부동산 정보의 표준화를 시행해 나감으로써 부동산정보 상호 간의 호환성을 높일 수 있는 방안을 강구하면서, 부동산 포털사이트들의 부동산 정보제공 서비스에 대하여 현재 개별법에서 각각 따로 규정하고 있는 관련 규정을 통·폐합하여 하나의 단일화된 법률을 제정하는 방안을 검토할 것을 제안하였다.
The improvement of the information technology such as Internet brought a tremendous effects on real estate market. Due to its own characters as of local distinctiveness and individuality people who want to have market value for anticipating property must visit the place of the property to get useful information regarding to the property. But now thanks to the Internet it becomes possible to have the necessary information about the property at every decision making step in their home. That is, Internet not only reduces the cost of real estate information but saves time for searching and reviewing market value for the property. Although this change is very global, domestic real estate information industries seem to be slow on adapting such change because of their limited financial and human resources. Moreover, it is not uncommon to see faked information regarding selling property provided by some small real estate information services. Based on these circumstances this study reviews the natures of real estate information and legal elements that impede the development of real estate information services. Finally, this study argues that to solve the these problems real estate information service companies including major real estate portal enterprises needs to improve the credibility and quality of their services based on legal standards while government needs to amend existing regulations for real estate information services simultaneously.

6,400원

8

사회적 혼합단지개발 및 운영의 문제점과 개선방안 - 캐나다 사회적 혼합사례연구와 비교하여 -

박인

한국부동산경영학회 부동산경영 제12집 2015.12 pp.167-196

※ 기관로그인 시 무료 이용이 가능합니다.

서울시가 추진해온 임대와 분양을 섞는 사회적 혼합을 도입한지 12년이 경과되었다. 하지만 사회적 혼합에 따른 분쟁과 쟁점이 사회적 이슈로 떠오르지만 이에 대한 대안은 많지 않다. 사회적 혼합을 추진하면서 발생하는 갈등, 먼저 조성된 사회적 혼합 단지의 각종 민원, 주택관리상의 문제점, 사회적 혼합을 위한 프로그램과 예산 부족, 신규단지 개발에서 나타나는 단지배치 등 여러 문제점이 있어 사회적 혼합에 대한 재평가가 요구되고 있다. 현재 서울시가 당면한 문제는 기존 단지의 관리상의 문제와 특히 신규 개발하는 단지에 적용하는 사회적 혼합에 대한 문제와 갈등의 요소는 계속 존재하고 있다. 캐나다의 사회적 혼합의 30년 경험의 사례연구에서 주는 시사점을 찾아 해결책을 모색해 보았다. 캐나다의 신규 사회적 혼합단지개발을 성공적으로 수행한 사례에서는 사회적 혼합의 정책, 계획과 디자인의 단계별로 고려하여야 할 요소들을 분석하였다. 이에 서울시가 당면한 사회적 혼합에서 제기되거나 이슈화되는 쟁점들에 대해 사회적 혼합정책, 사업적 혼합계획, 사회적 혼합디자인, 사회적 혼합단지관리의 개선 그리고 사회적 혼합단지거주자의 인식개선을 위해 고려하여할 내용들을 제시하였다.
Seoul Metropolitan Government has implemented social mix housing supply for 12years to exclude problems resulted from the social segregation and exclusion. Since then, there are many disputes on the management of Social Mix housing and new development for Social Mix complex that are more complicated than ordinary housing development. Based on the 30years’ experience of Canada, for the new Social Mix development, we need to consider that policy, pan & design for Social Mix complex development are well analyzed and prepared to result in success. Therefore, I analysed existing Social Mix housing complex and policy for the past and suggest a integrated system for new development each stage of policy, plan and design respectively.

7,000원

9

상가건물임대차의 권리금 보호제도에 대한 비판적 고찰

김대명

한국부동산경영학회 부동산경영 제12집 2015.12 pp.197-224

※ 기관로그인 시 무료 이용이 가능합니다.

임차인이 권리금을 지급한 상가임대차계약에 있어서 임대차관계가 종료된 후 권리금을 반환받지 못하게 되면 그 피해는 심각하게 된다. 이러한 점을 고려하여 2001. 12. 29. 상가건물임대차보호법을 제정할 때 상가건물 임차인에게 5년의 범위 내에서 계약갱신요구권을 부여하여 영업개시일부터 최소한의 임차기간을 보장함으로써 임차인의 권리금 회수기회를 보장하고자 하였다. 그러나 권리금에 대한 직접적인 규정이 없어, 임차인이 권리금을 안정적으로 회수하는 데는 미흡하다는 논의가 있어 오던 중, 2015. 5. 13. 상가임대차법이 개정되면서 권리금에 관한 정의규정과 권리금회수기회보장에 관한 규정 등 8개의 조문이 신설되어 시행되고 있다. 이번 개정을 통하여 임차인은 그 동안 법으로 보호받지 못했던 권리금을 보호받을 수 있게 되는 등 권리금과 관련된 많은 문제를 해결할 수 있을 것으로 기대되지만, 개정된 법의 내용에 여러 가지 문제점이 여전히 남아 있다. 이 연구는 상가권리금의 의의와 법적 성질 등 권리금에 대한 일반적 고찰을 바탕으로 상가건물임대차보호법이 개정되면서 신설된 권리금 보호규정에 관한 주요 내용을 고찰한 후, 권리금의 정의 규정과 차임연체와 해지에 관한 규정으로 임차인의 권리금 보호가 제 기능을 할 수 있는가의 여부 등에 대한 문제 등 개정 상가건물임대차보호법의 주요 내용에 대한 쟁점들을 비판적으로 고찰한 후, 그 해결방안을 제시하고 권리금과 관련한 제도개선이 어떠한 방향으로 나아가야 할 것인지를 제시하고 있다.
A significant damage can occur when tenants do not receive foregift after the commercial building lease for which the foregift was paid for is over. Considering this factor, an effort to guarantee tenants a chance to collect foregift was made during the legislation of the 2001. 12. 29. Commercial Building Lease Protection Act. By guaranteeing the minimum period of lease starting from the first day of business, commercial building tenants were given with the Right of Request for Contract Renewal within five years. However, since there were no regulations directly on foregift, there had been discussions on the fact that the existent regulations were insufficient to enable tenants to collect foregift smoothly. When the 2015. 5. 13 Commercial Building Lease Protection Act was revised, eight provisions, including the definition of foregift and regulations regarding the guaranteed payback opportunity of foregift, were established and are currently being enforced. Many problems regarding foregift are expected to be resolved through the new revision. For instance, tenants are provided with protection on foregift, which had not been protected by law. However, many issues still remain even in the revised regulations. This study investigates the main content of the Protection Provisions of Foregift, which was established as the Commercial Building Lease Protection Act was revised, through general investigation on foregift, such as the definition and the legal nature of foregift. In addition, the paper provides a critical analysis on the main content of the Commercial Building Lease Protection Act, such as whether tenants’ foregift can be protected through the definition of foregift and regulations on delayed rent or termination of rent. Possible solutions for aforementioned problems and how regulations on foregift can be improved in the future are also provided.

6,700원

10

임대차존속기간의 위헌결정에 따른 대체 입법안 연구

노종천

한국부동산경영학회 부동산경영 제12집 2015.12 pp.225-242

※ 기관로그인 시 무료 이용이 가능합니다.

헌법재판소는 민법 제651조제1항에 대하여 위헌결정을 하였다. 따라서 동조는 그 효력이 상실되었고 이에 따라 대체 입법이 요구되고 있다. 이 연구는 헌법재판소의 위헌결정의 내용을 분석하고, 합리적 대체 입법안을 마련하여 제시함으로써 입법 공백상태를 해소하는 것을 연구의 목적으로 하였다. 그 목적에 따라 논리타당한 대안적 입법안을 모색하였고, 그 성과로 수정안을 제시하였다. 이 수정안은 헌법재판소의 위헌결정에 따르는 취지에 부합하기 때문에, 위헌성 논의를 종식시킬 수 있고, 장기간에 따른 사정변경의 원칙도 반영할 수 있는 의미를 갖는다. 향후 대체입법안의 입안과정에서 자료로 활용될 수 있을 것으로 기대한다.
The Constitutional Court was unconstitutional decisions regarding Article 651 paragraph 1 of the Civil Code. Therefore, its effects were tune loss has been required to replace legislation accordingly. The purpose of this study is to address legislative the deficiency state, through that analyzes the unconstitutional decision of Constitutional Court, and By presenting a reasonable Replaced legislation. This theory looking for a valid alternative legislation according to the purpose, proposed amendments to Article 651. Forward, I expect to be able to be utilized as useful resources, when we work the replacement legislation on the article 651.

5,200원

 
페이지 저장