Earticle

본 연구에서는 문재인 정부의 부동산 정책에 대한 거시적 평가를 위해 아파트 매매가격 을 종속변수로 하고 COFIX금리, 통화량, 소비자물가지수, 주택담보대출 금액 및 정책 변 수를 독립 변수로 사용하여 분석을 진행하였다. 그랜저 인과관계 분석 결과 아파트 매매가격은 정책변수와 소비자물가지수에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 부동산 가격의 변동은 부동산 정책과 밀접한 관련이 있으 며, 부동산 가격으로 인한 자산의 변동은 소비자 물가와 연동될 수 있음을 의미한다. 충격반응 결과 정책규제변수는 아파트 매매가격 하락을 유발하고 시중의 유동성자금의 증가는 부동산시장으로 옮겨와 아파트 매매가격 상승으로 이어진다. 저금리 기조에서 금 리는 아파트 상승에 직접적인 영향은 없었고 과도한 주택담보대출금액은 오히려 시장을 교란시키는 원인으로 통화량의 증가와 아파트 매매가격에 상승의 부정정인 주범으로 간 주된다. 따라서 부동산 시장은 경제적 측면과 사회적 측면의 역동적인 개념을 가지고 있 기 때문에 치밀한 정책 과정이 필요할 것이다.

In this study, for the macro evaluation of the real estate policy of the Moon Jae-in government, micro- and macro-analysis were conducted using the apartment sale price as a dependent variable and COFIX interest rate, money supply, consumer price index, mortgage amount, and policy variables as independent variables. proceeded. As a result of the Granger causal relationship analysis, the apartment sale price appears to have an effect on policy variables and the consumer price index. This means that changes in real estate prices are closely related to real estate policies, and changes in assets caused by real estate prices can be linked with consumer prices. As a result of the shock response, the policy regulatory variable causes the apartment sale price to fall, and an increase in the money supply leads to an increase in the apartment sale price. In the case of interest rates, it was found that there was little direct effect on the rise of apartment prices due to the low interest rates. However, the excessive amount of mortgages disturbed the market and had a negative effect on the sale price of apartments. Since the real estate market has a dynamic concept of economic and social aspects, a meticulous process of policy is required.

최근 경기침체기와 금리인상으로 대출을 받은 가계의 부담이 늘어나고 경제에 미치는 파급효과도 크게 나타나고 있다. 이로 인해 신규대출규제와 기존전환대출이 심사가 엄격 해지고 있어 자금순환이 병목된 상태이며 연체율도 높아지는 형태이다. 본 연구는 거시경제변수와 가계 및 주택담보대출을 통해 가계대출연체율에 관한 관계성 을 2008년 3월부터 2024년 3월까지 월별데이터를 사용하여 다변량시계열 분석프로세스 에 따라 단위근검정, 공적분검정, 그랜서인과관계 및 모형설정, 충격반응 및 분산분해 순 으로 진행하였다. 분석결과 가계부채연체율은 주택담보대출연채율과 밀접한 관련성이 존재하며 가계대출 금액과 주택담보대출금액과 통화량의 관계성도 높은 편이다. 충격반응분석 결과 초기 가계대출연체율과 동반상승은 주택담보대출연체율, 산업생산지 수, 소비자물가지수이며 가계대출금액, 주택담보대출금액, 금리, 통화량, 실업률은 반대의 개념을 가진다. 금리 상승이 가계부채연체율을 증가시킬 수 있으며 직접적인 원인으로 주택담보대출연 체율과는 밀접한 관계성이 나타나고 있어 정책과정에서 주택담보대출과 가계대출을 함께 관리하는 것이 시장의 흐름을 파악하는 주요요인으로 볼 수 있을 것이다.

Recently, due to the economic recession and interest rate hikes, the burden on households that have taken out loans has increased, and the ripple effect on the economy has also been significant. As a result, new loan regulations and existing conversion loans are becoming more stringent, which has led to a bottleneck in the circulation of funds and an increase in the delinquency rate. This study used monthly data from March 2008 to March 2024 to examine the relationship between macroeconomic variables and household and housing mortgage loans and the household loan delinquency rate, and conducted the unit root test, cointegration test, Granger causality and model setting, impulse response, and variance decomposition in the multivariate time series analysis process. The analysis results show that the household debt delinquency rate is closely related to the housing mortgage loan delinquency rate, and the relationship between household loan amount, housing mortgage loan amount, and money supply is also high. The shock response analysis results show that the initial household loan delinquency rate and the accompanying increase are the housing loan delinquency rate, industrial production index, and consumer price index, while the household loan amount, housing loan amount, interest rate, money supply, and unemployment rate have opposite concepts. An increase in interest rates can increase the household debt delinquency rate, and there is a close relationship with the housing loan delinquency rate as a direct cause, so managing housing loan and household loans together in the policy process can be seen as a key factor in understanding the market flow. real estate prices can be linked with consumer prices.

최근 정부는 전세사기의 피해를 예방하고 직접적인 원인을 파악하여 빠른 해결을 위해 피해자들에게 저금리로 대출을 해주거나 공공임대주택에 거주할 수 있는 자격을 부여하 는 대책을 발표하였지만, 주도적이고 단기적인 대책 위주로 시장의 자정 능력을 통한 대 책이 필요하였다. 이에 본 연구는 전문가의 자정 능력을 바탕으로 정책을 제시할 목적으 로 전문가집단을 구분하여 분석하였다. 분석 결과, 중개대상물의 확인⋅설명과 임차인의 재산권 보호를 위한 제도를 개선해야 한다. 둘째, 전문가집단이 한국공인중개사협회는 부 동산 매물 및 시세 등 정보를 제공하는 체계를 구축하여 국민의 알권리와 정보의 비대칭 을 해소하는 의무를 수행해야 한다. 셋째, 전문가의 직업윤리 제고를 위해 자율적이고 객 관적인 윤리규정을 개선해야 한다. 넷째, 전문성 향상을 위한 교육시스템을 개선해야 한다. 이를 위하여 실무교육과 전문교육 및 연수 교육에 대한 프로그램을 실무에 맞게 보완 해야 한다. 이를 통하여 투명한 직업윤리와 전문성이 강화된 전문가와 정보의 비대칭을 최소화하여 국민의 신뢰를 극복해야 한다.

Recently, the government announced measures to prevent the damage from lease fraud identify the direct cause and quickly resolve it by providing low-interest loans to victims or granting them eligibility to live in public rental housing. However, market-based measures through the market’s self-regulation ability were needed, rather than proactive and short-term measures. For this purpose, this study analyzed the expert group by dividing it into groups to suggest policies based on the self-regulation ability of experts. As a result of the analysis, it is necessary to improve the system for verifying and explaining the mediation target and protecting the property rights of tenants. Secondly, the Korea Association of Realestators provide information such as real estate listings and prices, establish a system to provide information, and perform the duty of resolving the right to know and information asymmetry of the people. Third, it is necessary to improve the self-regulatory and objective ethical standards to enhance the professional ethics of experts. Fourth, it is necessary to improve the education system to enhance professionalism. To this end, the programs for practical education, professional education, and training education should be supplemented to suit the practice. Through this, transparent professional ethics and professionalism should be strengthened, and information asymmetry should be minimized to overcome the trust of the people.

이 연구는 청년 1인 가구를 중심으로 사회적 ·경제적· 지역적 특성 등 변수가 주택 점 유형태에 미치는 영향을 분석한 것이다. 실증분석 결과는 다음과 같다. 주택 점유형태 측면에서 30대가 차가에 거주할 비중이 줄고 있다. 성별로는 남성이 여성 보다 자가 구매 비율이 높다. 학력에서는 대졸 이상이, 근로형태에서는 사무직이 자가를 더 많이 보유한 비율이 높다. 본 연구의 정책적 함의는 다음과 같다. 첫째, 청년 가구의 자가 구매효율을 높이기 위해서는 미래 장기소득으로 상환능력이 충분 한 청년 가구의 LTV를 완화하고 총부채원리금상환비율인 DSR을 유지하되 청년가구의 금융규제를 일부 완화하는 방안이 필요하다. 둘째, 주택 공급 부족에 따른 부동산 시장 상황을 반영해 윤정부의 공약인 250만 가구의 주택 공급을 달성하기 위해서는 부동산 규제 완화가 필요하다. 자연녹지 지역 거주자에 대한 주거비 지원과 자연녹지 지역 개발, 국유지와 방치된 사유지의 활용, 역세권의 기존 주택을 활용, 청년주택 사업 등을 통해 충분한 주택공급이 이뤄져야 한다. 이 연구의 한계 는 청년기본법에 근거한 1인 청년 가구만을 연구대상으로 한정한 점이고, 향후 복지의 사 각지대에 놓여 있는 중장년 1인가구의 급증에 대해서도 추가연구가 필요하다.

This study analyzes the effect of variables such as social, economic, and regional characteristics on the types of housing occupancy, focusing onthe single-person households of young people. The results of the empirical analysis are as follows: In terms of tapys of housing occupancy, the proportion of 30s who living in a rented house is decreasing. In the perspective of gender, young adult males show a higher purchase rate of their own house than that of young adult females. In terms of educational background, college graduates show the highest rate of their own house purchase. In terms of work types, white color workers show the highest rate of their own house purchase. The policy implications of this study are as follows: First, in order to increase the purchase efficiency of youth’s own house, it is necessary to loosen the LTV regulations of young households who hold sufficient repayment ability with long-term fature income or to partially ease them for young households, maintaining the regulations on debt service ratio(DSR) Second, the real estate market deregulation is required to achieve the Yun administration’s pledge of the supply of 2.5 million housing, considering the real estate market triggered by the shortage of housing supplyy. Sufficient housing supply should be made through both the support of housing expenses for the residents in natural greens and the develoment of the areas, the utilization of state-owned lands and abandoned private lands, the utilization of the existing houses in station areas, and the housing projects for the young, etc. The limitation of this study is to target at only young households based on the Framework Act on Youth, not to encompass the households characteristics of middle-aged and elderly class placed in the dead zone of welfare.

본 연구는 하이엔드 부동산의 주거만족도에 대한 것으로 이를 오피스텔과 아파트로 분 류하고 각 유형별 주거만족도의 차이와 영향요인을 실증분석하였다. 연구를 위해 선정사 례 입주민 총314명을 대상으로 설문조사를 실시하였으며, 최종적으로 선정된 유효설문 (301개)를 분석자료로 활용하였다. 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 하이엔드 주거용부동산 중 오피스텔(4.37)은 아파트 (3.98)에 비해 주거만족도가 높은 것으로 나타났다. 둘째, 하이엔드 주거용부동산은 쇼핑 센터 접근성, 층수, 브랜드가치, F&B서비스, 맴버십 휘트니스, 보안시설 등의 요인이 주거 만족도에 긍정적인(+) 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 오피스텔의 경우 직장과의 접근성(exp  =2.812)이 가장 중요한 요인으로 분석되었으며, 교육시설 접근성은 영향 력이 없거나 미미한 것으로 나타났다. 넷째, 아파트의 경우 층수(exp  =2.788), 전용면 적(exp  =2.812), 브랜드가치(exp  =2.602) 등이 중요 영향요인으로 분석되었다. 한 편, 이웃과의 교류는 exp  가 0.012로 주거만족도에 부정적(-) 영향력을 미치고 있는 것으로 나타났으며, 이는 Kangari(2005)의 연구와 상반된 결과이다. 본 연구는 하이엔드 부동산의 주거만족도에 영향요인을 명확히 하고, 시장수요에 대한 특성을 이해하는데 기여할 것으로 기대된다. 다만, 특정 지역을 대상으로 연구가 이루어진 점, 일반 주거용부동산과 비교를 통해 특성을 명확히 할 필요가 있다는 점에서 한계를 지 닌다. 추후 폭넓은 자료확보를 통해 보완이 필요한 것이다.

This study examined residential satisfaction in high-end real estate by categorizing properties into officetels and apartments and by empirically analyzing the differences in satisfaction levels by each type and factors influencing on the satisfaction of each type. The findings are as follows. First, among high-end residential properties, residential satisfaction was higher in officetels(4.37) than in apartments(3.98). Second, factors such as proximity to shopping centers, floor level, brand value, F&B services, membership-based fitness facilities, and security systems were found to have a positive impact on residential satisfaction. Third, in the case of officetels, proximity to the workplace(exp(β)= 2.812) was identified as the most critical factor, while accessibility to educational facilities had little to no influence. Fourth, for apartments, key influencing factors included floor level(exp(β) =2.788) Meanwhile, interaction with neighbors had a negative effect on residential satisfaction (exp(β)=0.012) This study contributes to clarifying the factors influencing residential satisfaction in high-end real estate and provides insights into market demand characteristics. However, this study is limited by its focus on a specific region and the lack of a comparative analysis with general residential properties. Future research should address these limitations by incorporating a broader dataset for further validation.

부동산 개발사업은 시행사, 건설사, 신탁사, 금융기관 등 수많은 이해관계자가 참여하고 대규모 자본이 투입된다. 이 때 부동산 PF가 가장 많이 활용되는 자금조달형태이다. 일반 적으로 부동산 PF는 시공사에 의존도가 높다 보니 사업 타당성 평가에 의존하기보다는 시 공사 지급보증에 의한 기업금융의 성격 갖고 대출이 실행된다. 이로 인해 중·소형 부동산 개발 사업의 경우 높은 신용등급과 도급순위를 갖는 건설사 선정이 현실적으로 어려워 PF 대출이 위축될 수 밖에 없었다. 그러나 최근 신탁업의 영역 확대로 신탁사가 건설사의 책 임준공과 미이행 시 채무인수 혹은 손해배상을 확약하는 역할을 대신하면서 시공사 선정 제약으로 기존 부동산 PF 구조로는 대출이 불가하던 사업장도 부동산 PF 대출이 가능한 영역으로 확대되었다. 신탁사 책임준공확약형 사업의 경우 시공사에 집중되던 위험부담이 타 참여자로 분산되므로 기존 부동산 PF와 참여자별로 위험을 인식하는 요소가 달라질 것 이다. 본 연구는 부동산 PF 대출에 신탁사 신용보강 지원의 새로운 금융구조가 활성화되 고 있는 시점에서 시의적절한 연구이며, 시공사 의존도가 높은 일반적인 부동산 PF 대출 과 다른 영역의 세분화된 시장을 분석했다는 데 차별성이 있다. 실증분석을 통해 신탁사의 책임준공확약형 사업을 대상으로 분석함에 따라, 일반 부동산 PF 사업장에 비해 상대적으 로 중·소형 규모인 사업장에 PF 대출이 실행될 때, 참여자들이 인식하는 위험요소를 분석 하고 참여자들의 특성을 확인할 수 있었다. 연구 결과, 동일 사업장을 바라보는 시각이 참 여자 별로 상이하고, 기존 시공사에 의존하던 금융기관의 위험인식 요인이 신탁사로 전가 된 것을 확인하였다. 그리고 위험을 인식하는 성향도 참여자 별로 다르게 나타나는 점을 확인할 수 있었다.

In the real estate development project, numerous stakeholders such as implementers, construction companies, trust companies, and financial institutions participate. Real estate PF is highly dependent on construction companies. As a result, in the case of small and medium-sized real estate development projects, PF loans were inevitably shrunk as it was practically difficult to select construction companies with high credit ratings and contraction rankings. However, with the recent expansion of the trust business, the trust company replaced the construction company's role, and the existing real estate PF structure has also expanded to areas where real estate PF loans are possible. Through empirical analysis, this study was able to analyze the risk factors recognized by participants when PF loans were implemented and confirm the characteristics of participants. As a result of the study, it was confirmed that the risk recognition factors of financial institutions that relied on existing contractors were transferred to trust companies. In addition, it was confirmed that the tendency to recognize risk also appeared differently for each participant.

일본은 2014년 5월 일본창성회의가 「소멸가능성도시(消滅可能性都市) 896 리스트」를 발표하였고, 이를 계기로 일본 내 인구감소의 심각성에 대한 국민들의 관심도 급격히 증 가하게 되었다. 이를 기점으로 일본은 지방도시의 소멸을 방지하기 위해 정부차원의 정책 인 지방창생전락을 수립하고 추진하고 있지만 거의 10년이 지난 지금까지도 정책의 가시 적인 효과는 나타나지 않고 지방도시인구의 감소와 지방도시소멸의 공포는 지속되고 있 다. 현재 한국의 상황이 일본의 상황보다 더욱 심각한 단계로 지적되고 있어 현시점에서 일본의 정책에 대해 살펴보는 것은 큰 의미가 있다고 생각된다. 연구결과는 다음과 같다. 먼저 지방도시소멸의 정책방향은 첫째, 지방도시 소멸이라는 불편한 진실을 정확하고 냉정하게 인식한다는 것, 둘째 관련 정책은 가능한 빠르게 추진 할수록 효과가 크게 나타날 수 있다는 것, 셋째 정책의 기본은 젊은이와 여성이 활약할 수 있는 사회를 재구축하는 것이다. 마지막으로 지방도시소멸에 대한 정책의 목표는 첫 째 희망출산율의 실현하고 둘째 대도시로 젊은층 인구유출 흐름의 대전환을 수행하는 것 이다.

In Japan, in May 2014, the Japan Creation Conference announced the 「896 List of Potential Cities」. With this as a starting point, Japan has established and implemented a government-level policy called “Local Creation Strategy” to prevent the disappearance of local cities. of fear persists. The current situation in Korea is pointed out to be more serious than that in Japan, so it is very meaningful to look into Japan's policy at this point. The research results are as follows. First, the policy direction of local city annihilation is that the first is to recognize the inconvenient truth of local city annihilation accurately and soberly, secondly that related policies can be more effective the sooner they are pursued, and third, the basic principle of the policy is that young people and women It is about rebuilding a society that can be active. Lastly, the goal of the policy on the annihilation of local cities is to first realize the desired fertility rate and secondly to carry out a great transition of the outflow of young people to large cities.

본 연구는 1인 청년세대의 주거환경특성이 주거만족도에 미치는 영향 분석에 관한 연 구로서 최근 비혼 가구 등의 증가로 1인 청년세대에 대한 이슈가 증가하고 있으며, 선행 연구 등의 부족으로 청년세대들의 주거실태를 분석하고, 거주하고 있는 주거환경이 주거 만족도에 어떠한 영향을 미치는지에 대하여 분석하는데 의의를 둔다. 그 결과로 첫째, 임대료와 관리비 등 경제상황요인에 영향을 미치는 주거환경 요인들은 실내공간요인과 실내환경요인으로 나타났으며, 정(+)의 영향을 미쳤다. 둘째, 공공시설과 공원시설 등 주변환경요인에 영향을 미치는 주거환경 요인들은 주거건물요인, 주거입지요 인, 실내공간요인으로 나타났으며, 주거건물요인과 실내공간요인은 정(+)의 영향을 미쳤 으며, 주거입지요인은 부(-)의 영향을 미쳤다. 셋째, 청년세대 1인 가구의 주거환경이 주 거만족도에 영향을 미치는 세부 주거환경요인으로는 실내공간요인으로 정(+)의 방향으로 주거만족도에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서 1인 청년세대를 위한 주거만족도를 위해서 수요조사 등의 다양한 절차를 동해 정책적 제안을 할 필요가 있다.

This study is a study on the analysis of the impact of the residential environment characteristics of the single-person young generation on housing satisfaction. Recently, issues regarding the single-person young generation are increasing due to the increase in non-married households. The purpose of this course is to analyze the current state of housing and how the living environment affects residential satisfaction. As a result, first, the residential environmental factors that affect economic situation factors such as rent and management costs were found to be indoor space factors and indoor environmental factors, and had a positive (+) effect. Second, residential environment factors that affect surrounding environmental factors, such as public facilities and park facilities, appeared as residential building factors, residential location factors, and indoor space factors, and residential building factors and indoor space factors had a positive (+) effect. and the residential location factor had a negative (-) effect. Third, it was found that the residential environment of young single-person households affected the residential satisfaction in a positive (+) direction as the indoor space factor as a detailed residential environmental factor that affected the residential satisfaction. Therefore, it is necessary to make policy proposals through various procedures such as a demand survey for housing satisfaction for the single-person young generation.

본 연구는 도시기반시설 중 선호시설과 비선호시설이 주택가격에 어떤 영향을 주는 지 분석하였다. 본 연구의 공간적 범위는 대전광역시를 원도심(대덕구, 동구, 중구)과 신도심 (서구, 유성구)으로 설정하였으며 시간적 범위는 2021년부터 2023으로 설정하였다. 헤도 닉 가격모형의 이중로그모형을 사용해 실증분석을 수행하였다. 실증분석 결과, 전반적으로 대전광역시, 원도심, 신도심의 아파트 특성 변수 중 평, 주차 공간, 층, 세대수는 아파트 매매가격에 긍정적 효과를 미쳤으며, 경과년도는 부정적 효과 를 미치는 것으로 나타났다. 교육시설에서 초등·고등학교와 중심학원가 최단거리는 가까 울수록, 일반교과 학원수는 증가할수록, 중학교 최단거리는 멀수록, 지하철역 최단거리는 가까울수록, 편의시설 중 백화점과 대형마트 최단거리는 가까울수록, 편의점수는 증가할수 록, 병원은 감소할수록, 철도시설과 고속도로 최단거리는 가까울수록, 변전소는 멀수록, 쓰레기소각장과 자원활용센터 최단거리는 멀수록 아파트 매매가격이 상승하는 것으로 나타났다. 원도심과 신도심의 도시기반시설이 주택시장에 미치는 영향에 각각 다르게 나타났다.

This study analyzed the impact of preferred and non-preferred urban infrastructure on housing prices. The spatial scope of the study focused on Daejeon Metropolitan City, dividing it into the old downtown area (Daedeok-gu, Dong-gu, Jung-gu) and the new downtown area (Seo-gu, Yuseong-gu). The temporal scope spanned from 2021 to 2023. An empirical analysis was conducted using a double-log hedonic pricing model. The results of the empirical analysis indicated that, overall, in Daejeon Metropolitan City, the old downtown, and the new downtown, apartment characteristics such as unit size, parking spaces, floor level, and the number of households positively influenced apartment sales prices, while the number of years since construction had a negative effect. Among educational facilities, closer proximity to elementary and high schools and major cram school districts positively affected apartment prices, as did an increase in the number of general academic academies. Conversely, greater distance from middle schools was associated with higher prices. Proximity to subway stations, department stores, and large supermarkets, along with an increase in the number of convenience stores, also contributed to higher apartment prices. However, an increase in the number of hospitals negatively impacted prices. Furthermore, closer proximity to railway facilities and highways, and greater distance from substations, waste incineration plants, and resource recycling centers, correlated with higher apartment prices. The study found that the influence of urban infrastructure on the housing market differed significantly between the old and new downtown areas.

본 연구는 도시재생사업으로 인한 젠트리피케이션 현상의 국내외 사례를 살펴 대응 방 안을 도출하고자 하였다. 젠트리피케이션은 외부 자본 유입으로 인한 원주민들의 이주로 공동체 해체 등의 문제점을 가지고 있다. 프랑스는 대규모상업기능 정책 시행으로 인하여 젠트리피케이션 현상을 겪었으며, 중앙 정부의 정책과 비탈 카르티에 정책을 통하여 극복하였다. 영국은 해크니 프로젝트와 쇼디 치개발신탁을 통한 민관합동 대응으로 창조적 도시재생을 이루었다. 미국은 기존 쇠락한 지역을 젠트리피케이션을 통한 지역 활성화의 기회로 활용하였다. 일본 또한 민관협동 체 제 구축을 통하여 이를 극복하였다. 국내에서는 성수동에서 젠트리피케이션 대응을 효과 적으로 하였으나, 경리단길 등은 아직 해결되지 않고 있다. 해외 사례를 통하여 우리나라 에 효과적인 젠트리피케이션 대응방안을 마련해야 한다.

The purpose of this study is to examine the domestic and foreign cases of gentrification phenomenon caused by urban regeneration and to find a countermeasure. Gentrification has problems such as demolition of communities due to migration of foreign capital due to inflow of external capital. France has undergone a gentrification phenomenon due to the implementation of large-scale commercial function policies, overcame through central government policies and vital Cartier policies, and the UK has achieved creative urban revitalization through joint public-private partnerships with the Hackney Project and the Shoddit Development Trust . The United States utilized the existing declining area as an opportunity for regional revitalization through gentrification, and Japan overcame it through the establishment of a civil cooperation system. In Korea, we tried to cope with gentrification in Seongsu-dong, but it has not been solved yet. Through overseas cases, it is time for effective measures against gentrification in Korea.