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부동산경영 [Journal of the Korea Real Estate Management Review]

간행물 정보
  • 자료유형
    학술지
  • 발행기관
    한국부동산경영학회 [Korea Real Eatate Management Academy]
  • ISSN
    2288-7393
  • 간기
    반년간
  • 수록기간
    2010~2017
  • 주제분류
    사회과학 > 법학
  • 십진분류
    KDC 321 DDC 321
제16집 (16건)
No
1

소득 계층별 주거만족도 분석

권영수, 최완호, 송종철

한국부동산경영학회 부동산경영 제16집 2017.12 pp.7-32

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본 연구는 소득 계층별로 주거만족도에 어떠한 차이가 있으며, 주거만족도에 영향을 미치는 지에 대하여 다중회귀분석 방법으로 실증분석을 하여 시사점을 제시하는 데 있다. 실증분석결과는 다음과 같다. 첫째, 소득 계층별 주택의 안전성, 주택의 쾌적성, 주택의 내구성은 주택 만족도에 정(+)의 영향을 보였으며, 소득 계층별 주거환경 접근성, 주거환경 쾌적성, 주거환경 안전성도 주거환경 만족도에 정(+)의 영향을 미친 것으로 나타났다. 둘째, 최저소득 계층은 주택 안전성에 매우 취약하며, 주거환경 쾌적성과 주거환경 안전성도 다소 낮은 만족도를 나타냈다. 셋째, 모든 소득 계층에서 주거환경 접근성에 대한 만족도는 높은 반면에, 주택의 쾌적성은 현저히 낮아지는 것으로 나타났다. 이상의 분석에서 주택 내부의 환기와 일조가 방해되지 않는 도시계획이 요구되며, 주거취약 계층이 밀집한 도심지역 내 방범과 보행안전을 강화하는 정책적 배려가 필요하다.
The purpose of this study is to present the implications of the empirical analysis by the multiple regression analysis on the difference of the residential satisfaction by the income class and the effect on the residential satisfaction. The results of the empirical analysis are as follows. First, the safety, amenity and durability of housing by income level showed a positive (+) effect on the housing satisfaction, and the residential environment accessibility, residential environment comfort a positive (+) effect on the satisfaction of residential environment Second, the lowest income group is very vulnerable to housing safety, and the satisfaction with residential environment amenity and stability is somewhat low. Third, satisfaction of residential environment accessibility is high in all income groups, but the amenity of housing is remarkably decreased. In the above analysis, it is required that urban planning that does not interfere with ventilation and sunshine inside the house is needed, and policy consideration is needed to strengthen crime prevention and pedestrian safety in the downtown area where dwellers are concentrated.

6,400원

2

상가 지역권리금에 관한 권리금-월세 배율의 결정요인에 관한 연구

이영호, 류현욱, 금상수

한국부동산경영학회 부동산경영 제16집 2017.12 pp.33-48

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지역권리금은 임차인의 영업활동과 상권의 활성화에 따른 다양한 복합요인으로 형성된다. 이러한 지역권리금의 성격은 해당 상가의 임대료와 밀접한 관계를 가지고 있다. 본 연구는 임대료 대비 권리금 배율의 결정요인을 규명함으로써 상가의 지역권리금 산정기준에 대한 명확한 기준을 제시하고자 한다. 이를 위해 전국에 분포한 598동의 상가에 대한 권리금/연세 배율을 추정하기 위해 회귀분석을 실시하였다, 실증분석 결과, 시차요인, 지하철역 거리, 도로접면, 상권 성숙도, 경과년수, 임차 전용면적은 지역권리금/연세 배율에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 한편 서울 여부, 대지면적, 일반건물 유무, 임대료, 개별공시지가는 지역권리금/연세 배율에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 본 연구의 실증분석 결과는 최근 「상가임대차법」 개정으로 인한 지역권리금 평가기준에 대한 실무적 지침을 제시해 줄 것으로 판단된다.
Commercial real estate rental market in Korea shows relatively unique mechanism; diversity of rental distribution due to information asymmetry between owners and tenants and/or location factors. Besides, property premium (in other words, the ‘right’) paid between the tenants makes even more difficult to interpret the market trend. This study presents empirical analysis of determinant factors for regional premium-to-rent ratio. The relevant factors are calculated based on the attributes of location, physical status, rental contracts and assets, to which previous literatures referred. The test result shows the following implications; (i) it is necessary to increase the explanatory power of the model to improve the utilization of the analysis, (ii) as the relationship between the regional premium amount and the building lifecycle are influenced by particular variables, the mechanism of the relation can not easily be interpreted. The result provides useful information to the lawmakers for discussion of the Commercial Building Lease Protection Act as no practical indicator exists in current market. In the future study, it would be necessary to theoretically clarify the relation between the local premium and the property lifecycle through analyzing the actual data of the commercial lease contract along with the survey of various interested parties.

4,900원

3

DCFR에서 숙박업자의 물건에 대한 책임

노종천

한국부동산경영학회 부동산경영 제16집 2017.12 pp.49-66

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숙박업자는 호텔에 체류하고 그 곳에서 숙박하는 모든 고객이 호텔에 가져온 물건에 대한 어떤 손해에 대하여, 또는 파손 또는 분실에 대하여 보관자로서 책임이 있다. 여기서 호텔에 가져온 물건과 관련하여 다음의 경우에는 그 물건을 숙박시설에 가져온 것으로 본다. 첫째 고객이 숙박시설을 이용하는 동안 물건이 호텔에 있는 경우, 둘째 고객이 호텔에서 숙박시설을 이용하는 기간 동안 숙박업자 또는 숙박업자가 그 행위에 대하여 책임을 지는 사람이 호텔 외에서 물건의 보관을 위탁받은 경우, 셋째, 고객이 호텔에서 숙박시설을 이용하기 전후의 합리적인 기간 동안 숙박업자 또는 숙박업자가 그 행위에 대하여 책임을 지는 자가 호텔의 안팎에서 보관을 위탁받은 경우 등이다. 숙박업자는 손해, 파손 또는 분실이 다음의 사유로 인한 때는 책임이 없다. 고객, 고객의 동반자, 고객의 피용자, 고객의 방문자에 의한 경우, 숙박업자가 통제할 수 없는 장애 또는 물건의 성질에 의한 경우이다. 숙박업자의 책임을 배제하거나 제한하는 조항은 만약 그것이 숙박업자 또는 그 행위에 대하여 숙박업자가 책임을 지는 자의 고의 또는 중과실의 행위로 인하여 손해, 파손 또는 분실을 초래한 경우에 책임을 배제하거나 제한하는 것이라면 제2권, 제9장, 제4절의 목적상 불공정하다. 손해, 파손 또는 분실이 숙박업자 또는 그 행위에 대하여 숙박업자가 책임을 지는 사람의 고의 또는 중과실의 행위로 야기 된 경우를 제외하고, 고객은 숙박업자에게 손해, 파손 또는 분실을 지체 없이 통지할 것이 요구된다. 고객이 숙박업자에게 지체 없이 통지 하지 아니한 경우, 숙박업자는 책임을 지지 않는다. 숙박업자는 상인으로서 숙박, 음식, 음료 및 요청된 서비스를 고객에게 이행한 것에 관하여 고객에게 갖는 대가적 권리가 만족될 때까지 물건을 유치할 권리를 갖는다. 본조는 숙박업자와 어떤 고객 간에 호텔로 가져온 어떤 물건이든 별개의 임치계약이 체결된 경우에는 적용되지 않는다. 별도의 임치계약은 물건이 숙박업자에 의해 보관이 수락되고 보관을 위해 인도된 경우에 성립한다.
A hotel-keeper is liable as a storer for any damage to, or destruction or loss of, a thing brought to the hotel by any guest who stays at the hotel and has sleeping accommodation there. For the purposes of that a thing is regarded as brought to the hotel. The first if it is at the hotel during the time when the guest has the use of sleeping accommodation there, The second if the hotel-keeper or a person for whose actions the hotel-keeper is responsible takes charge of it outside the hotel during the period for which the guest has the use of the sleeping accommodation at the hotel, The third if the hotel-keeper or a person for whose actions the hotel-keeper is responsible takes charge of it whether at the hotel or outside it during a reasonable period preceding or following the time when the guest has the use of sleeping accommodation at the hotel. The hotel-keeper is not liable in so far as the damage, destruction or loss is caused by a guest or any person accompanying, employed by or visiting the guest, an impediment beyond the hotel-keeper’s control or the nature of the thing. A term excluding or limiting the liability of the hotel-keeper is unfair for the purposes of Book II, Chapter 9, Section 4 if it excludes or limits liability in a case where the hotelkeeper, or a person for whose actions the hotel-keeper is responsible, causes the damage, destruction or loss intentionally or by way of grossly negligent conduct. Except where the damage, destruction or loss is caused intentionally or by way of grossly negligent conduct of the hotel-keeper or a person for whose actions the hotel-keeper is responsible, the guest is required to inform the hotel-keeper of the damage, destruction or loss without undue delay. If the guest fails to inform the hotel-keeper without undue delay, the hotel-keeper is not liable. The hotel-keeper has the right to withhold any thing referred to until the guest has satisfied any right the hotel-keeper has against the guest with respect to accommodation, food, drink and solicited services performed for the guest in the hotelkeeper’s professional capacity. This Article does not apply if and to the extent that a separate storage contract is concluded between the hotel-keeper and any guest for any thing brought to the hotel. A separate storage contract is concluded if a thing is handed over for storage to, and accepted for storage by, the hotel-keeper.

5,200원

4

개업공인중개사의 중개대상물 확인ㆍ설명 의무의 개선방안

한 마크 만균

한국부동산경영학회 부동산경영 제16집 2017.12 pp.67-82

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일반국민의 대다수는 부동산을 주요 재산으로 소유하거나 이용하고 있다. 그러나 정작 부동산의 거래에 관하여는 전문적인 지식을 갖고 있지 못하므로 부동산 거래시에는 그 분야의 전문가인 공인중개사(개업공인중개사)의 도움으로 거래를 성사 시킨다. 일반적인 부동산거래의 형태는 개업공인중개사에게 중개대상물에 대하여 전문적인 자료수집 및 분석을 하여 매수나 임차인에게 정확하게 설명케 하고 거래여부를 합리적으로 결정하게 한다. 거래에서 발생할 수 있는 거래사고 및 분쟁의 사전예방은 물론 사후 책임소재를 분명히 하기 위하여 개업공인중개사에게 중개대상물의 확인·설명의 의무를 부과하는 것이다. 본 연구는 개업공인중개사나 일반국민에게 아주 중요하게 인식되고 있는 중개대상물의 확인·설명제도에 대해 고찰하여 그 문제점과 개선방안을 제시함이다.
Since they has the knowledge, actually it receives the help of the real estate broker who is the expert of that field in the real estate transaction. It is special about the intermediation object, it dose data collection and analysis to the real estate broker and it make explain accurately to the buyer or tenant and determine from of the general real estate transaction of the transaction reasonably. It be able to happen in the transactions and impose the duty of the home inspection on the real estate broker in order to buyer and make clear the ex post fact to responsibility as well as the advanced prevention of the trouble. This study is the real estate brokerage but the consider about the home inspection object which is being recognized to the general public to be quite important and present that problem and improvement scheme.

4,900원

5

부동산거래에 있어서 쌍방중개에 관한 소고

김학환

한국부동산경영학회 부동산경영 제16집 2017.12 pp.83-101

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부동산거래에서 쌍방중개는 개업공인중개사가 동시에 거래당사자 양자를 중개하는 것이다. 쌍방중개로 주택을 구입하는 경우 장점과 단점이 있다. 전체적으로 쌍방중개관계는 공인중개사가 중개의뢰인에 대해 요구되는 충실의무 때문에 법적 문제가 제기된다. 미국과 독일에서는 쌍방중개를 오랫동안 제한하여 왔다. 미국과 독일법에서는 정보에 기한 거래당사자의 동의를 얻은 경우에 쌍방중개를 허용하고 있다. 본고에서는 공동중개의 원칙을 확립하고, 쌍방중개를 제한할 것을 제언하였다. 공인중개사법 제29조의 기본윤리와 부합하기 위해서는 쌍방중개는 제한되어야 한다. 쌍방중개에 대한 제한은 공인중개사법을 개정하여 쌍방중개의 범위와 허용되는 쌍방중개, 허용되는 쌍방중개에서 중개의뢰인에 대한 동의의 절차와 방법, 제한의 위반에 대한 효과 등에 관하여 법에 규정하여 명확하게 하는 것이 바람직한 방법이라고 본다.
Dual agency in a real estate transaction means a practicing licensed real estate agent represents both the seller and the buyer in the same transaction. There are both advantages and disadvantages to buying a house through dual agency. Overall, dual agency relationships can cause legal issues because real estate agents are bound by fiduciary duties, which require undivided loyalty to clients. In the United States and Germany, the dual agency has been limited by law for a long time. The United States and Germany laws allow real estate brokers to act as dual agents if they first get the informed consent of both parties. This paper suggests the establishment of the principles of single agency or multi-agencies and the limitation of the dual agency. In order to comply with the Basic Ethical Principles of Article 29 of the LICENSED REAL ESTATE AGENTS ACT, dual agency relationship must be limited.

5,400원

6

공동주택 경과연수에 의한 평가시스템 개선방안에 관한 연구

차용섭, 박인

한국부동산경영학회 부동산경영 제16집 2017.12 pp.103-134

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본 연구는 신축기부터 재건축기까지 아파트 관리에 필요한 서비스에 대한 연구이고, 지금까지는 아파트 관리에 관한 논문 중에서도 거의 찾아보기 힘들 정도로 드물다. 모범 아파트 단지 관리 및 우수한 아파트 단지 관리에 관한 지침은 상을 주기위한 것이지만 아파트 관리 평가 시스템에 대한 연구는 상뿐 아니라 아파트의 수명에도 영향을 미친다. 본 연구의 아파트 관리 분류는 다음과 같다. 신축기, 리모델링전기, 리모델링기, 재건축전기, 재건축기아파트의 경과연수에 따른 분류로 특별한 특징이 있다. 첫째, 아파트의 경과연수에 따른 관리 서비스는 아파트의 수명 연장을 위하여 아파트가 필요로 하는 관리 방법이 요청되기 때문에 필요하다. 둘째, 비계획적인 관리로 인한 불필요한 비용을 줄이기 위한 예방적 관리 서비스는 사람들이 아파트로 이주하는 원인이 된다. 셋째, 이 관리 서비스는 저렴한 비용으로 높은 효율성을 얻을 수 있다. 그러나 이전 연구는 아파트의 경과연수에 따른 평가 시스템을 도입하지 못했다. 따라서 본 연구에서는 아파트의 경과연수에 따른 평가 시스템을 구축하였다. 그러나 아파트의 경과연수에 따른 평가 시스템은 많은 연구와 충분한 연구가 필요하다.
This study is a study on the services needed for apartment management from the new era to the reconstruction period. Until now, it is rarely found in the papers about apartment management. Although the guidelines on managing good apartment complexes and managing excellent apartment complexes are intended to be rewarded, studies on apartment management assessment systems have an impact on the lifespan of apartments as well as on top. The apartment management classification of this study is as follows. There are special characteristics in the classification according to the elapsed years of the new apartment, remodeling electricity, remodeler, reconstruction electricity, reconstruction apartment. First, the management service according to the length of the apartment is necessary because the management method required by the apartment is required to extend the life of the apartment. Second, preventive management services to reduce the unnecessary costs of unplanned management cause people to move to an apartment. Third, this management service can achieve high efficiency at low cost. However, previous studies failed to introduce an evaluation system based on the elapsed years of apartments. Therefore, in this study, an evaluation system based on the elapsed years of apartments was constructed. However, the evaluation system according to the elapsed years of the apartment requires much research and sufficient study.

7,300원

7

입주자대표회의의 지위 개선에 관한 고찰

이홍장, 박세창

한국부동산경영학회 부동산경영 제16집 2017.12 pp.135-156

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공동주택은 단독주택과는 달리 공용부분의 관리를 전제로 분양한다. 그리하여 정부는 공동주택의 보다 투명하고 안전하며, 효율적으로 관리할 수 있도록 함을 목적으로 하는 「공동주택관리법」을 마련하고 있다. 동법상 관리체계는 관리기관으로서 입주자대표회의와 관리사무소장을 요건으로 하여 ‘자치관리’의 경우에는 관리사무소장이 입주민을 대표하여 관리하고, ‘위탁관리’의 경우에는 주택관리업자가 관리사무소장을 배치하여 관리하는 관리체계라 할 수 있다. 그리하여 동법은 관리업무의 집행을 관리사무소장에 집중하고 입주자대표회의의 지위에 대하여는 명확하지 못한 태도를 취하고 있어 입주민과 업무집행자 간에 갈등을 초래하고 있다. 따라서 「공동주택관리법」상 입주자대표회의의 지위를 검토하여 그 개선점을 제시할 필요가 있다. 그리하여 이 논문에서는 입주자대표회의의 지위 개선점으로 먼저 관리단에 갈음하는 지위를 부여하는 동시에 권리능력 없는 사단으로서 실체를 갖추어 활동토록 하고, 「공동주택관리법」이 정의한 ‘관리주체’는 관리업무를 주도적으로 집행하는 자를 기준으로 정의할 것이 아니라, 관리 이익의 귀속 또는 비용부담의 귀속자로 정의하여 자치관리이든 위탁관리이든을 불문하고 입주자대표회의로 하도록 하였다. 또한, 입주자대표회의는 자치관리와 위탁관리를 불문하고 입주자집회, 소위 관리단 집회의 의사결정기관으로서 그 집회 결의에 갈음할 의결기관으로서의 구성과 지위를 부여하여야 하고, 의결사항에 대하여도 관리규약, 관리비, 시설의 운영에 관한 사항 등으로 한정할 것이 아니라, 「규약」으로 달리 위임한 사항을 제외하고는 관리권 전반에 미치도록 하여 의결기관으로서 정당성을 확보하도록 하였다. 그 밖에도 관리단으로서의 입주자대표회의를 법인으로 하여 관리업무집행에 원활을 기하는 동시에 관리에 대한 책임을 명확히 하고, 입주자대표회의 단체를 공익법인으로 법정화하여 공동주택의 효율적 관리를 위한 제도와 기술의 연구는 물론이고, 관리의 잘못으로 발생하는 책임의 분담을 기할 수 있도록 제시하였다.
Unlike a single-family housing, multi-family housings are sold on the premise of management of the common part. Thus, the government has enacted the “Multi-Family Housing Management Act" in order to make it’s management more transparent, safe and efficient. On this Act, as a management agency, the council of occupants' representatives and head of the management office shall be required, and management system is in the case of 'Autonomous Management', by the head of the management office is managed on behalf of occupants, and in the case of 'Management Entrusted', by the head of the management office who is placed by the housing management service provider. Thus, the Act has caused conflicts between residents and management executives. because focuses on the administration of administrative duties in head of the management office and unclear the status of the council of occupants' representatives. Therefore, it is necessary to review the status of the council of occupants' representatives under the Multi-Family Housing Management Act and propose improvement points. In this paper, several improvements on status of the council of occupants' representatives are suggested as follows. First, it should be given the same status as the management body, at the same time, the entity should be made up as an ‘Association which is not a juristic person’, and the management entity shall be defined as the beneficiary of the management benefit or cost burden, not defined based on the person who executes the management, to be for the council of occupants' representatives, regardless of 'Autonomous Management' or 'Management Entrusted'. To the council of occupants' representatives, regardless of 'Autonomous Management' or 'Management Entrusted' shall be given the composition and status as a legislative organ, as the ‘Meeting of Occupants’(so-called ’Meeting of Management Body’). and the objects of resolution should not be limited to management contracts, management fees, and matters related to the operation of facilities, but should be expanded to cover the entire management rights so as to secure legitimacy as a legislative organ. In addition, council of occupants' representatives should be legalized as a public benefit corporation clear responsibility for management and share responsibilities arising from mismanagement.

5,800원

8

지역사회 노인요양시설의 활성화를 위한 요양보호사의 직무만족에 미치는 업무환경영향요인 연구

김윤균, 금상욱, 곽미정

한국부동산경영학회 부동산경영 제16집 2017.12 pp.157-190

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본 논문은 장기요양제도의 도입에 따라 요양보호사의 업무환경이 직무만족에 미치는 영향에 관하여 특히 요양보호사의 임파워먼트가 가지는 매개효과를 살펴보았다. 연구결과 첫째, 업무환경의 업무정체성, 업무피드백이 요양보호사의 관계 임파워먼트에 유의미한 영향을 주는 것으로 조사되었다. 둘째, 요양보호사의 업무환경이 직무만족의 보수대우 만족에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 요양보호사의 업무환경의 하위요인인 업무피드백이 동료관계 만족에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 넷째, 요양보호사의 임파워먼트가 직무만족의 보수대우 만족에 미치는 매개효과는 임파워먼트가 직무만족의 보수대우 만족에 영향을 주고 있었고, 동료관계의 만족에 요양보호사의 관계 임파워먼트, 개인 임파워먼트가 동료와의 관계만족에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 한편 임파워먼트의 하위요인 모두 직무자체 만족에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 그 밖에 요양보호사의 업무 환경이 직무 만족에 미치는 영향에 있어서 임파워먼트의 매개효과에 있어서는, 업무환경과 보수 및 대우 만족에 업무환경의 업무정체성, 업무자율성, 업무피드백이 요양보호사의 직무만족에 긍정적인 영향을 준다는 것을 알 수 있었다. 그리고 업무환경과 보수대우 만족과의 관계에서 관계 임파워먼트의 매개역할에 대한 분석 결과 업무정체성, 업무자율성, 업무피드백과 보수대우 만족 간의 관계에서 부분매개 조건을 충족하고 있는 것으로 나타났다. 또한 업무환경과 동료관계 만족의 관계에서 관계 임파워먼트의 매개의 역할은 임파워먼트가 업무정체성, 업무자율성, 업무피드백과 동료관계 만족 간의 관계에서 부분매개인 것으로 나타났다. 그 밖에 업무환경과 직무자체 만족과 관계에서 관계 임파워먼트의 매개역할을 분석한 결과 관계 임파워먼트는 업무정체성, 업무자율성, 업무피드백과 직무자체 만족 간의 관계에서 부분매개 조건을 충족하고 있는 것으로 나타났고, 업무환경과 보수대우 만족에서 개인 임파워먼트의 매개역할은 업무자율성, 업무피드백과 보수대우 만족 간의 부분매개인 것으로 분석되어 요양보호사의 이에 대한 고려가 필요함을 알 수 있었다. 이는 업무환경이 요양보호사의 직무만족에 긍정적인 역할을 한다는 연구에 이어서 요양보호사의 임파워먼트의 중요성을 함의하고 있다.
This paper examined mediating effect of empowerment of care worker in connection with influence of work environment to level of satisfaction with work for them with the introduction of a long-term care system. As a result of this study firstly it was found that work identity of work environment and work feedback had significant influence on relevant empowerment of care worker. Secondly it appeared that work environment of care worker has positive influence to remuneration satisfaction and work satisfaction. Thirdly, in terms of mediating effect by empowerment of care worker on satisfaction of remuneration and work satisfaction there was such effect. It appeared that relationship empowerment of care worker and personal empowerment has positive influence on satisfactory relationship with their colleagues. On the other hand it was found that all of subordinate factors of empowerment has positive influence to satisfaction of duties itself. Other than that in terms of influence of care worker's work environment to satisfaction of works and in terms of mediating effect of empowerment it was found that to work environment, satisfaction in remuneration and treatment work identity, work self autonomy and work feedback have positive influence. And result of analysis of mediating effect of empowerment related to relationship of work environment and satisfaction of remuneration level it was found that it satisfied partial mediating conditions related to work identity, work self-autonomy, work feedback and satisfaction with remuneration. Also in terms of relationship with satisfaction of work environment and relationship with colleagues role of mediation of relevant empowerment was partial in terms of relationship to work identity, work self autonomy, work feedback and satisfaction with colleagues. Result of analysis of mediating role of relevant empowerment in connection with work environment and satisfaction with work itself it was found that relevant empowerment satisfied conditions in connection with relationship of work identity, work self autonomy, work feedback and satisfaction with work itself. It was found mediating role of personal empowerment in relationship of work environment and satisfaction with remuneration treatment had partial mediation among work autonomy, work feedback and satisfaction with remuneration and treatment. Thus it was found there was need for consideration of care worker. Thus this study signifies importance of empowerment of care worker in connection with foregoing study which showed work environment plays positive role for job satisfaction of the care worker.

7,600원

9

주택법상 지역주택조합사업 리스크관리 방안에 관한 연구

이남근, 서영천, 엄수원

한국부동산경영학회 부동산경영 제16집 2017.12 pp.191-226

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지역주택조합 아파트 사업은 일반적으로 건설회사가 진행하는 프로젝트파이낸싱(PF)을 이용한 금융조달을 통해 이루어지는 것이 아니라, 조합원을 사전 모집한 뒤 모집된 분담금으로 토지매입 및 건축비를 충당하여 진행하는 사업방식으로 사업비 부담이 적어 일반분양 아파트에 비해 사업 진행이 쉽고, 분양가가 타 사업에 비하여 저렴하고, 청약 요건이 필요치 않은 장점이 있어 전국적으로 200여개 이상 사업이 진행 중이다. 그러나, 제도적 취지와는 달리 지역주택조합 사업은 투명성 및 전문성 부족으로 인해 조합 간부의 권한 남용과 비리, 조합간부와 업무대행사 및 시공사간 담합, 조합간부와 조합원 간 정보의 비교류, 그리고 지역주택조합을 관리하는 공공기관의 지원 및 법률적 제도 미비 등의 다양한 요인으로 사업기간이 장기화되는 사례가 많았다. 또한, 조합과 업무대행사 간 결탁, 그리고 전문적이고 체계적이지 못한 의사결정에 의해 사업비용이 증가하여 조합원에게 금전적인 부담과 함께 여러 부작용을 유발하게 하기도 한다. 본 연구에서는 지역주택조합사업의 리스크 관리방안을 중심으로 지역주택조합제도가 갖고 있는 제도적인 문제에 대하여 보완점을 선행연구를 통해 살펴보고, 지역주택조합사업의 추진과정에서 조합구성 단계, 시행 및 착공 단계, 준공 및 청산·해산 단계에서 발생하는 리스크 및 관리방안을 전문가 그룹의 설문을 통해 도출하여, 사업진행 과정에서 중요시되는 리스크에 대한 관리방안을 제시하여 지역주택조합사업 안정화에 함축적인 의미를 제공하는데 본 연구의 목적이 있다.
The apartment projects of the local housing associations have the method of the project that proceeds by replenishing the land purchase and architectural costs with the share of the expenses that had been recruited after recruiting the members of the associations prior hand without any financial procurement through the project financing (PF). Because the burden of the project costs is small, the apartment prices are inexpensive compared to the ordinary lot-out apartments. And, compared to the other maintenance projects, the project implementation procedure is relatively simple compared to the other maintenance projects. And owing to the strong points that are free from the application requirements and others of the like, over 200 projects have been in progress nationwide. Regarding the systematic problems possessed by the local housing association system and centered on the plans for the management of the risks of the local housing association projects, the points to be supplemented are taken a look at through an advanced research. And, in the process of the pursuit for a local housing association project, it is intended to draw the risks that take place in the phase of the organization of the association, the phase of the execution and the beginning of the construction, and the phase of the completion of the construction, the settlement, and the dissolution and the management plans through a questionnaire survey of an expert group. Also, although the local housing association system has been implemented by being systematically supplemented with the amendment of the Housing Act on June 3, 2017, the purpose of this research is to provide the implicit meaning regarding the improvement and the vitalization of the local housing association projects system by presenting a plan for the management of the risk, which have been considered to be important in the process of the progress of a project by a local housing association.

7,900원

10

도시정비사업의 공공관리제도 평가요인에 관한 연구

최종환, 이춘원

한국부동산경영학회 부동산경영 제16집 2017.12 pp.227-243

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본 연구는 도시정비사업과 관련된 선행연구를 통하여 공공관리제도의 평가요인을 사업계획 수립, 조직운영, 구성원참여, 사후관리 분야로 도출하였다. 그리고 각 요인에서 중요도를 분석하여 공공관리제도가 앞으로 나아갈 방향을 제시하고자 하였다. 평가요인의 분야별 중요도를 분석한 결과는 다음과 같다. 가장 중요하게 도출된 분야가 사후관리 분야이며, 그 다음은 사업계획 수립, 조직운영, 구성원참여 분야의 순이다. 이는 공공관리자제도가 시작단계도 중요하겠지만, 사업은 계속 진행되므로 해당사업의 사후관리도 중요하기 때문에 사후관리를 지속할 수 있는 방향으로 제도를 개선하여야 한다. 또한, 평가요인 분야별 중요를 살펴보면, 사업계획수립 분야는 사업 시 안정적 사업구조 조성이고, 조직운영분야에 있어서는 공공관리자제도의 초기 초입 목적인 조합업무의 투명한 운영유도이다. 그리고 구성원참여분야는 사업운영에 따른 제반비용을 절감하는 것, 사후관리 분야는 자족성 있는 지역발전의 유도로 나타났다.
This study derived the evaluation factors for the public management system into the establishment of project plan, operation of organization, participation of members, and follow-up management based on preceding studies on urban redevelopment projects. The importance in each factor was analyzed to suggest the future directions for public management system. The results of analyzing the importance of the evaluation factors are as follows; The most important area was follow-up management, followed by establishment of project plan, operation of organization, and participation of members, in respective order. Although the commencement of a project is important in public management system, the follow-up management for the project is also important, and therefore, the system needs to be improved in the direction of continuing the follow-up management. Regarding the importance in each evaluation factor, the importance in the establishment of project plan appeared to be the development of a stable business structure during the implementation of a project while that in the operation of organization was the inducement of transparency in the operation of the association which is the initial purpose of the public management system. The importance in the participation of members area was the reduction of overall expenses following the operation of the project and that in the follow-up management was the inducement of self-sufficient local development.

5,100원

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한ㆍ중 FTA 시대에 한·중 농산물 교역의 현황과 문제점, 그리고 한국의 대응 방안

김기운

한국부동산경영학회 부동산경영 제16집 2017.12 pp.245-263

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본 연구는 한·중 농산물 거래의 현황과 문제점을 살펴보았다. 그 문제점으로는 농산물 교역에 있어 우리나라의 적자 문제를 제기하였다. 또한, 한·중 FTA 체결 이후에 언론에 보도된 중국산 농산물의 불법유통 사례를 조사하여 불법유통된 농산물의 위생 및 식품안전 문제, 품질문제, 그리고 검역문제를 제기하였다. 본 연구에서는 한·중 농산물 교역을 활성화시키면서 우리나의의 교역적자를 극복할 수 있는 방안, 농산물 교역에 따른 검역문제, 중국 농산물의 위생과 안전 문제 등을 해결 방안으로 7 가지, 즉 양국의 농산물 검역제도 강화, 현실에 맞는 관세법 개정과 중국인 보따리상에 대한 관리·감독 강화 대책 수립, 양국의 무역마찰을 해소하기 위한 전문기관 설립 및 농산물 분야의 중국 전문가 육성, FTA 활용에 어려움을 겪는 수출 중소기업을 위한 유관 정부기관의 적극적인 지원, 농수축산물을 전문으로 하는 중개기구 설립, 국내 농산물의 품질향상을 통한 경쟁력 제고, 비교우위 품목 개발과 중국 유통망 확대 등을 제안하고 있다.
This research discusses the current state and problems of agricultural products trade between Korea and China in the era of Korea-China FTA, and draws several problems related to their sanitation, safety and quality through analyzing a few press releases about both sanitation problems and illegal distribution of agricultural products imported from China.. And this paper suggests not only Korea’s correspondence strategies to solve those problems, but also some solutions to activate desirable agricultural products trade between Korea and China.

5,400원

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부동산 중개서비스의 고객만족도 결정요인에 관한 연구

박태영, 이석원, 정기순

한국부동산경영학회 부동산경영 제16집 2017.12 pp.265-292

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부동산 중개시장은 IMF이후 외국계 부동산종합법인들의 진출이 빠르게 진행되고 있고, 대형빌딩 등 고가의 상품 거래를 독식함에 따라 국내 유사중개기관들도 난립하는 형태이다. 또한 2015년 이후 중개보수 인하, 변호사 등 타 업역에서 중개업 진출, 편의점보다 많은 10만명 가량의 인력, 중개업소 평균 종사자 1.3명의 영세성, 부동산 종합서비스회사 및 주택임대관리회사 등의 중개업 진출 요구 등이 지속되며, 개업 중개업소의 경쟁이 날로 심화되고 있다. 이러한 배경에서 부동산 중개시장이 다양한 형태로 진입이 가속화됨에 따라 경쟁이 치열해 지고 수입원이 감소되고 등 시장성이 위축되는 가운데 중개업소의 지속적 수입원을 창출하는 방안으로 기존 중개영업에서 중요시 하는 입지요소, 전문성, 선관업무, 신뢰 및 서비스 제공 뿐 만아니라, 고객과의 밀접한 접촉을 통해 진행하는 고객관리의 중요성을 인지하고, 지속적인 고객관리를 통해 고객의 만족여부 및 향후 추천과 방문의사를 종합적으로 파악하기 위해 다차원 설문지를 작성하여 배포하고, 구조방정식 모형을 이용하여 기존의 입지요소 등 연구항목과 더불어 고객관리에 대한 연구를 추가하여 실증검증을 진행하고자 한다. 구조방정식분석을 통한 결과에서 9가지 요인에 대한 만족도에 미치는 영향은 입지요소, 신뢰성, 고객관계유지 부분이 유의한 결과로 전통적인 입지요소 뿐 만 아니라 고객과의 신뢰 속에서 지속적 고객을 유지하는 것이 만족도와 지속적인 거래의향 그리고 향후 타인에 추천의향까지도 영향을 주는 것으로 나타났다.
Ever since the IMF crisis, the entries into the real estate brokerage market by the general real estate corporations have been proceeding quickly. And, because of their monopolization of the high-priced product transactions, including those of the large-sized buildings and others of the like, the similar brokerage agencies in Korea, too, have been flooding. Also, ever since the year 2015, the competition among the business opening brokerage agencies has been getting fiercer everyday because of the continuation of the lowering of the brokerage remuneration, the entries into the brokerage business by the other work areas, the manpower of around 100,000 people, which is more than the convenience stores, the smallness of the average number of the workers at the brokerage agencies at 1.3 persons, the demands for the entry into the brokerage business by the general, real estate service companies, the housing lease management companies, etc., and others of the like. With such a background, according to the acceleration of the entry of the real estate brokerage market into the diverse forms, while the marketability has been contracting, including the competition getting fierce, the sources of the incomes getting reduced, etc., as a plan for creating the continued sources of income of the brokerage agencies, not only the site factors, the expertise, the work of taking care, the trust, and the provision of the service, which are considered to be important in the existing brokerage business, but, also, through the close contacts with the customers, the importance of the customer management that has been proceeded with must be recognized. And, in order to comprehensively understand whether or not the customers are satisfied, the future recommendations, and the intentions to visit through the continuous customer management, a multi-level survey questionnaire shall be written and distributed. And, by using the structural equation model, in addition to the research items, including the previously existent site factors and others of the like, by adding a research on the customer management, it is intended to proceed with an empirical verification. In the results that came out through the structural equation analysis, it appeared that, regarding the influence on the level of satisfaction in relation to the 9 factors, the parts of the site factors, the reliability, and the maintenance of the customer relationship were the significant results. It appeared that, not only the traditional site factors, but, also, the maintenance of the continued customers within the trust with the customers have the influences on the level of satisfaction, the intention to engage in the transactions continuously, and the intention to make the recommendations to the others in the future, too.

6,700원

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서울시 상업지역의 기술적 효율성에 관한 연구

박인

한국부동산경영학회 부동산경영 제16집 2017.12 pp.293-323

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서울시 상업지역의 지역별 불균형 문제가 계속 제기되면서 도시계획 입안권을 가진 25개 자치구는 상업지역의 확대를 요구하여 서울시의회가 이 문제에 대한 개선방안 마련에 나서고 있다. 지역별 불균형에 대한 측정이 명확하지 않아 토지이용과 상업활동을 측정하기 위하여 자료포락분석방법(DEA)을 사용하였다. 시간의 변화에 따른 특성을 살펴보기 위하여 서울시 25개구의 상업활동에 대해 1995년과 2015년을 각각 측정하여 기술적 효용지수로 비교하여 분석하였다. 시간변화에 따른 변화과정에서 나타나는 특징으로 상업활동의 기술적 효율성은 시간경과에 따라 몇몇 지역에서 커다란 변화를 보이고 있는데 송파구(46.38%), 금천구(24.81%), 영등포구(10.71%)의 상대적 상업활동이 증가하였고 반면에 관악구(-9.79%)와 종로구(-7.93%)는 감소하였다. 상업활동에 영향을 미친 요인으로는 종사자수와 상업용 건물연면적이 회귀분석에서 유의미하게 나타났다. 중구는 기간의 변동 없이 상업활동의 상대적 효율성 100을 유지하고 있어 전통적인 CBD이론에서 설명하고 있는 상업활동의 중심지성향은 유지되고 있음을 살펴볼 수 있다. 2015년도의 상업활동 효율성지수는 1995년도에 비하여 상대적 효율성지수의 격차가 줄어든 지역이 많다는 것은 경제성장에 따라 구별 상업활동이 활성화되었음을 알 수 있다. 이는 토지이용에 중요한 시사점을 주는 것으로 토지이용계획에 있어 지역별 중심지활성화를 위한 전략을 마련할 때 상대적 상업활동의 변화과정과 향후 성장가능성이 있는 지역을 특화할 필요가 있다.
As the imbalance between autotomous Gus in the commercial areas in Seoul continues to be raised, 25 autonomous Gus with urban planning rights are demanding expansion of commercial areas, and the city council is making efforts to improve the problem. The measurement of regional imbalances was not clear, so Data Envelope Analysis (DEA) was used to measure land use and commercial activity. In order to investigate the characteristics of the change with time, the commercial activities of 25 Gus in Seoul were measured by 1995 and 2015, respectively. The technical efficiency of commercial activity shows a great change in some Gus over time. The relative commercial activities of Songpa-gu (46.38%), Geumcheon-gu (24.81%) and Yeongdeungpo-gu (10.71% (-9.79%) and Jongno-gu (-7.93%), respectively. Factors affecting commercial activities were the number of workers and the total floor area of ​​commercial buildings. It can be seen that the central tendency of commercial activities described in the traditional CBD theory is maintained because Jung-gu maintains the relative efficiency of commercial activities 100 without changing the period. The commercial activity efficiency index of 2015 shows that there are many Gus where the gap of relative efficiency index has decreased compared to 1995, indicating that Gu’s commercial activities have been activated. This provides important implications for land use. When developing a strategy for revitalizing Sub-CBD in land use planning, it is necessary to specialize areas of change in relative commercial activity and areas with potential future growth.

7,200원

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부동산 공동중개 파트너의 특성요인과 장기지향성에 관한 연구

공재옥, 김재태

한국부동산경영학회 부동산경영 제16집 2017.12 pp.325-354

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본 연구는 부동산 공동중개 파트너의 특성요인과 만족성 및 장기지향성에 관한 연구이다. 현대의 산업은 정보력과 자본력을 가진 대기업 위주의 산업구조로 급속히 전환되어가고 있다. 이러한 틈새에서 영세사업자라 할 수 있는 개인 개업공인중개사가 살아남는 방법은 매물에 대한 정보를 신속히 소화해 내는 것이다. 좋은 부동산매물이 있어도 매수자를 찾는데 시간을 허비한다면 정보의 가치가 속도와 비례하는 현대사회에서 도태되기 쉽다. 좋은 부동산매물을 빠르게 매각하는 방법은 공동중개 파트너를 많이 그리고 신뢰성있게 관리해 장기지향관계를 형성해 놓는 것이다. 본 논문이 검증하였듯이 만족성과 장기지향성에 영향을 미치는 특성요인은 협력성, 전문성, 유대성이다. 기회주의적 행동을 배제하고 전문성을 갖추고 유대관계를 잘 관리하고 일에 협력적일 때 공인중개사사무소의 경영은 안정적으로 성장해 나갈 것이다.
This study is a study on the characteristics, satisfaction and long - term orientation of real estate brokerage partners. The modern industry is rapidly transforming into an industrial structure focused on large companies with information and capital. In such a niche, a Private realtor who can be said to be a small business operator can survive by quickly digesting information about the property. Even with good real estate properties, if you spend time searching for buyers, the value of information is likely to be taken away from modern society which is proportional to speed. A quick way to sell good real estate is to build a long-term relationship by managing a lot of real estate joint brokerage partners. As demonstrated in this paper, the characteristics that affect satisfaction and long - term orientation are cooperation, professionalism, and bonded relationship. When the opportunistic behavior is excluded, professionalism is maintained, the relationship is well managed, and the business cooperates with the worker, the management of the real estate agency will grow steadily.

7,000원

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중ㆍ고령 1인가구의 자산, 부채, 행복에 관한 연구 - 국민노후보장패널 데이터를 이용하여 -

반승주, 김재태

한국부동산경영학회 부동산경영 제16집 2017.12 pp.355-384

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우리사회는 전 연령층에서 1인 가구 증가와 고령화로 인한 중·고령자 1인 가구의 증가가 심각한 현상에 직면하고 있다. 이러한 시점에서 본 연구는 중·고령자 1인 가구의 자산과 자산의 대부분인 부동산자산의 특성, 부채에 대한 특성과 영향을 미치는 변인들에 대하여 알아보고 자산과 부채가 행복에는 어떠한 영향을 미치는지를 분석하였다. 자산과 부채, 행복에 미치는 영향요인이 각 연령대 가구별로 다르게 분석됨으로써 앞으로 1인 가구의 특성은 다양하게 조명될 수 있음을 알 수 있었고, 또한 인간이 인생을 살아가면서 생활의 만족을 느끼고 행복한 여생을 보내기 위해서는 경제적인 생활안정이 우선시 되어야 함을 알 수 있었다. 따라서 우리나라 중·고령 1인 가구의 안정적인 삶을 위해, 특히 경제적으로 열악한 중·고령자 1인 가구를 고려한 사회적. 정책적 분석과 선제적 대응이 필요한 것으로 생각된다. 현재거주하고 있는 주택이 자산의 대부분인 금융자산과 소득이 별로 없는 가구의 경제적 안정을 위한 대책으로 최소한의 생활비를 지원해주는 공적연금이나 주택연금에 대한 연구와 정책 등도 필요할 것이다.
Our society currently faces serious problems on the increase of solo households in all age group and solo households of the middle-aged and the elderly by population aging. Under the circumstances, this study analyzes the characteristics of real estate assets as well as the characteristics and effects of liabilities in that the majority of the assets of solo households of the middle-aged and the elderly consists of real estate. And, this study examines the effects of assets and liabilities on satisfaction with life. It is found from the study that assets, liabilities impact of satisfaction with life are in different ways by each age group, and accordingly characteristics of solo households will be illuminated in various ways. In addition, it is indicated that economic stability is important by priority to live a contented life for the rest of life. Accordingly, for the stable life of solo households of the middle-aged and the elderly, not only a social and political analysis but also a preemptive action are required in consideration of the economically poor middle-aged and the elderly.

7,000원

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자율주택정비사업 활성화를 위한 건축협정제도의 중요요인 분석 연구

이종혁, 이재우

한국부동산경영학회 부동산경영 제16집 2017.12 pp.385-407

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건축협정제도는 2014년 법 시행이후 2017년 8월까지 인허가 된 사례가 13건에 불과할 정도로 자율주택정비를 위한 제도로써 정부의 기대에 미치지 못하고 있다. 이러한 과정에서 자율주택정비를 위한 건축협정제도의 활용 방안에 대한 중요요인을 분석하는 것은 의미가 있다. 본 연구에서는 자율주택정비 활성화를 위한 건축협정제도의 중요 요인을 분석하기 위하여 4개의 상위계층과 16개의 하위계층을 요인간의 중요도를 분석해 보았다. 그 결과 건축협정제도의 활성화를 위해서는 상위계층에서는 재무금융지원정책이 가장 중요한 요인으로 분석되었다. 또한 하위계층에서는 준공후 임대 및 매매 지원제도, 진출입로 통합적용을 통한 맹지 정비, 정비능력없는 원주민의 사업타당성 인허가 시공지원, 협정구역 내 도시계획시설부지 선매수 요인이 각 상위계층별 하위계층 요인 간에 가장 중요한 요인으로 도출되었다. 그리고 16개요인 간 전체요인별 중요에서는 준공후 임대 및 매매지원정책이 1위이고, 원주민 경제적 어려움 해결을 위한 용적거래 활성화가 2위, 협정구역내 도시계획시설부지 선매수가 3위로 분석되었다. 결과적으로 자율주택정비를 위한 건축협정제도 활성화를 위해서는 재무금융 지원정책과 지방정부의 활성화 지원정책이 가장 중요한 요인으로 분석되었다.
Since the establishment of the building agreement system in 2014, the state has promoted pilot projects and made best practices, and hoped for revitalization of the old city center autonomous housing renewal through utilization of the building agreement system. In this study, we analyzed the importance of the four higher layers and 16 sub-layer in order to analyze the key factors of the building agreement system for activating the autonomous housing renewal. As a result, the higher layers was analyzed financial financing policy as the most important factor in the formation of the in order to activate the building agreement system. In addition, each sub-layer was found to be the most important fact in the lease and sale support system after the completion, support for the improvement of a land without road through integrated application of entry and exit, support for construction of permissible licenses and permits of indigenous people without ability to maintain, site priority acquisition of urban planning facilities in the project area. And 16 important factors in overall factors are the first place of lease and sale support policy after completion, and floor area ratio transfer activation for solving the economic difficulties of the indigenous people is ranked second.

6,000원

 
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