Earticle

본 연구는 헤도닉모형을 활용하여 현재 문제가 되고 있는 공동주택 공시가격 중 아파 트 공시가격의 현실화율 결정요인을 분석하여 정부의 공동주택 공시가격의 현실화 계획 의 원활한 이행을 돕기 위해 시작된 것이다. 연구는 선행연구를 조사․분석하여 연구 모형 을 작성하여 3가지 가설을 설정하고, 가설에 대한 입증을 위해 국토교통부에서 공시한 2019년도 전국 실거래가격 정보와 공동주택 공시가격 정보, 관련 통계 등을 활용하여 헤 도닉모형을 작성하였다. 작성된 모형을 근거로 가설을 검증하였으며, 마지막에 검증 결과 에 따른 시사점을 정리하였다. 검증 결과 실거래 아파트 거래요인에 따라 아파트 공시지가 현실화율은 차이가 있을 것이라는 제1가설은 채택되었으며, 실거래 아파트 개별요인에 따라 아파트 공시지가 현실 화율은 차이가 있을 것이라는 제2가설도 채택되었다. 다만, 실거래 아파트 지역요인에 따 라 아파트 공시지가 현실화율은 차이가 있을 것이라는 제3가설은 부분 채택되었다. 또한, 채택된 가설과 가설 검증과정에서의 분석 내용을 근거로 APT공시가현실화율에 영향을 미치는 외부요인 중 다음과 같은 14개 변수를 아파트 공시지가 현실화율에 대한 결정요인로 제시하였다. 거래요인은 거래단가, 저가더미, 계약시점이다. 개별요인은 건물 요인으로 전용면적, 층수, 저층더미, 1층더미, 고층더미, 신축건물더미, 30년초과더미이며, 단지요인은 단지최고층, 저층단지더미, 소규모단지더미이다. 그리고 지역요인은 가격변동율이다.

This study was initiated to help the smooth implementation of the government's plan for realization of the public housing announced price. To this end, the hedonic model is used to analyze the factors that determine the actualization rate of the publicly disclosed apartment announced prices among the publicly listed multi-unit house prices. The research researches and analyzes previous studies to create a research model to establish three hypotheses. In order to prove the hypothesis, a hedonic model was created using information on actual transaction prices, public housing prices, and related statistics published in 2019 by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport. The hypothesis was verified based on the created model, and the implications according to the verification results were finally summarized. As a result of the verification, the first hypothesis was adopted that there would be a difference in the realization rate of the publicly announced apartment land according to the transaction factors of the actual apartment transaction. And the second hypothesis was also adopted that there would be a difference in the rate of realization of the publicly announced apartment land according to the individual factors of the actual apartment transaction. However, the third hypothesis that there will be a difference in the rate of realization of the publicly announced apartment land according to the area factor of the actual apartment transaction was partially adopted. In addition, based on the hypothesis adopted and the analysis content in the hypothesis verification process, the following 14 variables among the external factors affecting the APT public price realization rate were presented as determinants of the realization rate, and the derived implications were separately summarized. And the implications derived from the analysis process were also summarized separately. Transaction factors: transaction unit price, low price dummy, contract date Individual factors: (building factor) Area of exclusive use, number of floors, low-rise dummy, first-story dummy, high-rise dummy, dummy of new buildings, dummy over 30 years old, (complex factor) top floor of complex, low-rise complex dummy, small-sized complex dummy. Regional factor: price change rate.

본 연구의 목적은 4차 산업혁명 시대에서 부동산산업의 발전 방향에 대한 올바른 방향 을 제시하는 것이다. 연구목적을 위해서 4차 산업혁명과 관련한 신기술을 접목한 프롭테크 기업들을 조사, 분석하였다. 본 연구자료는 2020년 기준이며, 국내 프롭테크 기업으로 한정 하였다. 분석결과, 프롭테크 기업들이 서울에 78%가 입지하고 있고, 매출액은 약 51%가 50억 이 내의 매출을 달성하는 것으로 분석되었다. 그리고 60%의 기업들이 50인 이하의 영세한 중 소규모의 기업을 운영하고 있는 것으로 분석되었다. 프롭테크 기업수명은 10년 이내의 기 업이 86개로 전체의 64%를 차지하고 있는 것으로 분석되었다. 회귀분석 결과, 독립변수로 활용한 부동산 산업분야 중 부동산개발, 부동산금융, 공유경 제 서비스 분야, 부동산시공, 빅데이터 분야, 주거 분야 등에서 유의미하게 분석되었다. 이 상과 같은 연구는 4차 산업혁명으로 인한 글로벌 부동산시장에 대응하여 우리나라 부동산 산업의 발전 방향성을 제시하는데 기초적인 자료로서 활용이 가능할 것으로 기대한다.

The purpose of this study is to present the direction of development of the real estate industry in the era of the Fourth Industrial Revolution. For the purpose of research, prop-tech companies that incorporate new technologies related to the Fourth Industrial Revolution were investigated and analyzed. This research material is based on 2020 and is limited to domestic prop-tech enterprises. As a result of the analysis, prop-tech companies account for 78% of Seoul, and about 51% of sales achieve less than 5 billion won. It was analyzed that 60 percent of companies run small and medium-sized companies with less than 50 employees. With regards to PropTech life expectancy, 86 companies are in business for less than 10 years and account for 64% of the sample used in this paper. As a result of the regression analysis, the real estate development, real estate financing, sharing economy services, real estate construction, big data, housing among the real estate industry fields used as independent variables were significantly analyzed. The above-mentioned research is expected to be used as basic data to present the development direction of the Korean real estate industry in response to the global real estate market caused by the Fourth Industrial Revolution.

본 연구는 벡터자기회귀모형과 머신러닝 ELM 모형을 이용하여 오피스 임대료 예측력 이 우수한 모형을 파악하고자 한다. 본 연구에서는 오피스 임대료, 공실률, 회사채수익률, 산업생산지수와 건축착공실적을 변수로 사용하였으며 시간적 범위는 2003년 2분기부터 2014년 4분기까지로, 공간적 범위는 서울시 도심권역, 강남권역, 마포/여의도권역으로 설 정하였다. 분석결과, 지역별로 일부분 차이는 존재하였으나 대체적으로 오피스 임대료는 회사채수익률과 건축착공실적 충격에 부(-)의 반응을 나타낸 반면 공실률과 산업생산지수 충격에는 정(+)의 반응을 나타냈다. 머신러닝 ELM모형과 VAR모형의 평균제곱오차(MSE), 평균제곱근오차(RMSE) 및 평균절대백분율오차(MAPE)를 비교 분석한 결과, 머신러닝의 ELM모형의 예측력이 VAR모형보다 우수함을 실증적으로 알 수가 있었고 예측기간 초기 의 예측력이 우수하다는 것을 알수가 있었다.

In this study, office rent rate is predicted using vector autoregression(VAR) model and extreme learning machine(ELM), and a model with excellent predictive power is to be identified. The variables used in this study are office rent rate, vacancy rate, industrial production index, corporate bond yield and construction start performance. The temporal range is from the 2nd quarter of 2003 to the 4th quarter of 2014, and the spatial range is the downtown area, Gangnam area, Mapo/Yeouido area in Seoul. As a result of analysis, there were some differences by region, but generally, office rental rates showed a negative (-) response to the impact of corporate bond yield and construction start performance, while the vacancy rate and industrial production index impact showed a positive (+) response. . As a result of comparing and analyzing the root mean square error (RMSE), mean square error (MSE) and mean absolute percent error (MAPE) of ELM model and VAR model, it was empirically shown that the predictive power of the ELM model is superior to the VAR model. And the predictive power of the initial period of the prediction period was excellent.

본 연구는 개업공인중개사의 직업의식과 직무만족의 관계를 규명하는데 목적을 두고 실시하였다. 이러한 연구 목적을 달성하기 위해 개업공인중개사의 직업의식 요인을 도출 하여 서울지역 개업공인중개사 184명을 대상으로 직무만족에 미치는 영향을 통계적으로 분석하였다. 그 결과 개업공인중개사의 직업의식에 대해 직무긍지와 직무헌신 요인이 통계적으로 유의한 영향력을 미치는 것으로 분석되었다. 하지만 전문성 요인은 직무만족에 영향을 미 치는 않는 것으로 분석되었다. 따라서 개업공인중개사의 직업의식을 높이기 위해서는 첫째, 개업공인중개사는 직업에 대해 긍지와 자부심, 직업을 통한 보람, 성취감과 즐거움, 업 무의 계속성을 제고하여야 한다. 둘째, 개업공인중개사는 부동산중개업을 평생직업으로 보람을 느끼고, 단순한 돈 벌이로 생각하지 않고, 당연히 내가 할 일이라고 생각하며, 고 객을 위해 열과 성의를 다하고, 앞으로도 공인중개사 업무를 계속할 수 있도록 직무만족 을 위한 교육 등이 필요하다 할 것이다.

This study is to define relationship of occupational consciousness and job satisfaction of licensed real estate agents. To achieve the objective, after deriving occupational consciousness factors, a survey was conducted on 184 certified real estate agents in Seoul, and the effects of these factors on job satisfaction were statistically analyzed. According to the survey, it was analyzed that the factors of pride and commitment to work have a significant influence on occupational consciousness. On the other hand, professionalism factor wasn't shown to affect job satisfaction. The following results were obtained in order to increase the occupational consciousness of the real estate agent. First, real estate agents need to enhance their pride in their job, rewards through their job, a sense of accomplishment and enjoyment, and continuity of work. Second, they should feel rewarded by considering real estate brokerage as a lifelong job, not mere a money making, and do their job with sincerity for customers. Also professional education and training to increase job satisfaction are required for them to continue working in real estate brokerage.

본 연구는 민간임대주택 활성화를 위해 기업형 민간임대주택 리츠의 수익성에 영향을 미치는 요인을 파악하고 정책적 시사점을 도출하고자 하였다. 2020년 8월 기준 국내에 설 정되어 있는 민간임대주택 리츠 중 영속형 상장리츠로 발전할 수 있는 2개의 사례를 선정 하여 분석을 실시하였다. 몬테카를로 시뮬레이션으로 수익성에 대한 민감도 분석을 하였 으며 수익성의 결과값은 Equity IRR과 운영기간 중 평균배당수익률로 하였다. 분석 결과, Equtiy IRR에 크게 영향을 미치는 요인은 용적률, 매각가정 상승률, 공사비였 다. 운영기간 평균배당수익률에 영향을 크게 미치는 요인은 최초임대료와 운영단계 조달 금리였다. 개발단계 조달금리나 임대료 인상률 등이 미치는 영향을 미미하였다. 임대주택이 계속 공급·안정되기 위해서는 기업형 민간임대주택 리츠가 상장될 수 있을 만한 배당수익률 확보가 필요하다. 적정하게 배당이 될 만한 수익성을 확보하기 위해서는 운영기간 중 조달금리를 낮출 수 있도록 하고 임대료에 대해 자율권을 인정하는 정책이 필요하다.

The purpose of this study is to identify the influencing factors of the enterprise type rental housing REITs and draw policy implication to activate private rental housing. Two REITs that can become listed persistent REITs has been selected among the enterprise type rental housing REITs that is set as of AUG 2020. Sensitivity analysis on profitability using Monte-Carlo Simulation was performed and the result is organized as Equity IRR and average dividend yield. The factors affecting Equity IRR the most were the floor area ratio, sales price rise rate and construction cost, The factors affecting the profitability during operation stage were the initial rental fee and the interest rate at operation stage Adequate profitability for the enterprise type rental housing REITS to be listed is essential for stable and continuous supply of rental housing. To secure profitability, policies to lower interest rate at operation stage and to accept autonomous rental fee adjustment are needed.

외환위기 및 금융위기를 전후하여 저금리 추세로 수익형 부동산이나 오피스텔 등으로 투자의 다양성은 확대되고 있으나, 그 이면에 임대인과 임차인의 갈등은 갈수록 심화되고 사회 문제화 되어 이를 해결하기 위한 상가임대차 분쟁조정위원회의 역할이 커지고 있다. 본 연구는 조정위원회에서의 임대료 분쟁을 해결하기 위한 시사점을 제시하고자 서울시 전역 25개 자치구를 대상으로 주요상권 내의 핵심거리에 위치한 상가임대차 조사 자료를 분석하였다. 연구방법으로는 SPSS 22와 교차분석, 일원분산분석(one-way ANOVA), 그룹별 평균차이 분석 및 다중회귀분석을 실시하였다. 임대료 실증분석 결과 권역과 업종간 그룹별 임대료의 평균차이가 있으며, 계약특성, 건물특성, 입지특성, 업종특성 등의 독립변수가 통상임대료의 종속변수에 정(+) 또는 부(-) 의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 그러므로 조정위원회에서는 이를 기초로 채권적 청구 권의 법률적 판단뿐만 아니라 계약특성, 건물특성, 입지특성, 업종특성 등 주변 특성을 고 려하여 당사자가 합리적으로 수용할 수 있는 조정안을 제시할 필요가 있다.

Before and after the foreign exchange crisis and the financial crisis, the diversity of investment is expanding into profitable real estate and officetels due to the trend of low interest rates, but the conflict between lessors and lessees is getting worse and more social problems, and the Commercial Lease Dispute Mediation Committee to resolve them. The role of is growing. In order to present implications for resolving the rent dispute in the mediation committee, this study analyzed the data on the survey of commercial leases located in key streets in major commercial districts in 25 autonomous districts across Seoul. As research methods, SPSS 22, cross-analysis, one-way ANOVA, mean difference analysis by group, and multiple regression analysis were performed. Based on the results of this study, the mediation committee needs to propose a mediation proposal that the parties can reasonably accept, considering not only the legal judgment of the claim on credit, but also the surrounding characteristics such as contract characteristics, building characteristics, location characteristics, and business type characteristics. Furthermore, for the trust of lessors and lessees, it is necessary to propose a systematic adjustment plan collectively by selecting an adjustment base for the role of the rental standard site or introducing a data accumulation system through mandatory reporting of lease contracts.

공인중개사법상의 일반중개계약은 그 도입취지와 어긋나는 내용으로 규정되어 있다. 따 라서 본고에서는 일반중개계약에 대하여 계약으로서의 약화된 법적 구속력을 강화시키고, 전속중개계약제도의 활성화에도 기여할 수 있는 개선방안을 제시하였다. 개업공인중개사의 중개대상물에 대한 표시광고와 관련하여 중개의뢰인에게도 부동산거 래성립시의 통지의무를 부여하고, 중복 중개의뢰에 대한 명시의무를 부여하여 무분별한 중개의뢰로 중개계약의 구속력이 사실상 형해화되는 것을 통제할 필요가 있다. 이를 위해 공인중개사법의 일반중개계약에 관한 규정을 개정할 필요가 있다. 중개계약 의 서면화와 명시의무 있는 일반중개계약을 도입하여 전속중개계약의 활성화를 위한 가교 역할을 하도록 하는 것이 바람직하다.

The Licensed Real Estate Agents Act stipulates provisions incompatible with the initial purpose of introducing general brokerage contract. This article proposed improved ways to build a legal binding force of general brokerage contract and further boost exclusive brokerage contract. With regard to labeling and advertising of brokerage by real estate agents, provisions must be made so that agents are required to comply with a duty to notify the conclusion of real estate transactions to customers as well as a duty to disclose dual brokerage cases. Thus, it is necessary to take control of laying a framework in establishing a legal binding force of brokerage contract arising from indiscriminate brokerage cases. In this regard, introducing an amendment to provisions relating to general brokerage contract in the Licensed Real Estate Agents Act is necessary. It is advisable that the introduction of general brokerage contract containing requirements to sign brokerage contract in writing as well as a duty to disclose contract would serve as a bridge in revitalizing exclusive brokerage contract.

본 연구는 웨딩업체 선택특성이 고객만족도와 행동의도에 미치는 영향을 규명하고자 하였다. 본 연구의 결과는 다음과 같다. 첫째, 웨딩업체 선택특성이 고객만족에 미치는 영향을 검증한 결과, 웨딩업체 선택특성 은 고객만족에 긍정적 영향을 주는 것으로 조사되었다. 둘째, 웨딩업체 선택특성은 행동 의도에 미치는 영향을 검증한 결과, 추천의도와 재이용의도에 있어 웨딩업체 업무 서비스 특성, 사업경영 특성, 물리적 특성, 대표자 특성, 관계 특성이 유의미한 긍정적 영향을 미 치는 것으로 분석되었다. 셋째, 고객만족이 행동의도에 미치는 영향을 검증한 결과, 추천 의도와 재이용의도에 있어 고객이 인지하는 고객만족이 행동의도에 유의미한 긍정적 영 향을 미치는 것으로 분석되었다. 따라서 고객의 정보를 일반화하기보다 다양한 개별성을 고려한 개별적 고객맞춤 특화 한 조화로운 사업전략이 필요하며, 고객의 정보시스템을 다각도에서 분석하여 고객만족 이 최우선이 될 수 있도록 고객접전 서비스를 강화한 전방위적인 사업전략을 모색하여야 한다.

The study was based on 283 cases of wedding service clients who have visited office to get service or have received service. The purpose of the study is to understand what factors of wedding service affect the client satisfaction and their choice. Below is the result of the research. First, the selected features bring positive effects on the client satisfaction. Second, the wedding service’s business management, location, representatives, and relationships with clients have positive correlation with whether the client will use the service again or recommend it. Third, the client’s awareness of their own satisfaction brings positive impact on their decisions to use the service again or recommend it. It is needed to understand the changing trend in client’s needs and each client’s individual values to provide them the best service.

현 문재인 정부가 2017년 발표한 국정과제에서는 사회적 가치에 대한 실현을 강조하고 있다. 부동산 영역에서도 예외는 아니어서 주거복지에 대한 관심이 증가하고 있으며, 이를 수행하는 공기업들 역시 사회적 역할에 대한 고민과 창출하고 있는 사회적 가치의 측정에 대하여 고민하고 있다. 이러한 사회적 변화에 따라 본 연구는 현재 논의되고 있는 사회적 가치의 개념 및 측정에 대하여 살펴보고 이러한 내용이 부동산 공기업에 적용되는 상황에 대하여 고찰하였다. 이를 위하여 주거복지를 실현하기 위해 설립된 국내 대표적 부동산 공기업 두 곳의 사 회적 가치 측정 항목과 결과를 비교분석 하였으며, 특징을 분석하였다. 이를 통하여 사회 적 가치 측정을 위한 기준의 수립과 측정방법에 대하여 방향을 제안하였다. 또한 사회적 가치의 추구가 부동산 영역에 정착되기 위한 과제를 제시하였다

In 2017, the current government announced a national agenda, emphasizing the realization of social values. The real estate industry is no exception, and interest in residential welfare is increasing. In addition, Public companies that do this are also concerned about the social role and the measurement of the social value they are creating. In response to these social changes, this study examined the concepts and measures of social values currently being discussed, and examined the situation in which these contents were applied to real estate public enterprises. For this purpose, the social value measurement items and results of two major real estate public corporations established to realize housing welfare were compared and analyzed. Through this, the direction was proposed for establishing standards for measuring social values and measuring methods. It also presented a task for the pursuit of social values to settle in the real estate sector.

우리나라는 국제수지의 균형‧ 통화가치의 안정과 외화자금의 효율적인 운용을 목적으로 1961년 12월31일 외국환관리법을 제정하였다. 따라서 해외부동산투자 자료를 1986년부터 2016년까지 통계수치로 부동산 직접투자 실적변화와 관련 외환정책변화를 살펴보았고, 해 외직접투자와 주요 거시경제변수(GDP, Kospi, 환율, 국내금리 등)와의 상관관계분석을 통 하여 유의성을 검토하였다. 연구결과 그동안 정부의 해외부동산 직접투자에 대한 규제 일 변도적인 정책 시행은 국제수지 균형유지 및 경제 안정화에 있어서 매우 긍정적인 효과를 가진 것으로 평가되며, 거시경제지표와 관련, GDP, 환율, 국내금리, 조세부담률은 기업의 해외부동산 직접순투자액에 유의한 영향을 미치는 반면, 부동산 점유율, KOSPI 지수 등은 기업의 해외부동산 직접순투자액에 대한 영향이 유의하지 않은 것으로 나타났다.

Korea enacted the Foreign Exchange Management Act on December 31, 1961 for the purpose of balancing the balance of balance of payments, stabilization of currency value and efficient management of foreign currency funds. Therefore, the changes in real estate direct investment performance and related foreign exchange policy changes were examined using foreign real estate investment data from 1986 to 2016. The correlation between foreign direct investment and major macroeconomic variables (GDP, Kospi, exchange rate, domestic interest rate, etc.) Significance was reviewed through relationship analysis. As a result of the study, the government's univariate policy enforcement on foreign real estate direct investment has been evaluated to have a very positive effect on maintaining the balance of the balance of payments and stabilizing the economy. While the burden ratio had a significant effect on the company’s net direct investment in foreign real estate, the real estate market share and KOSPI index did not have a significant effect on the company’s net direct investment in overseas real estate.

본 연구는 대학이 지역사회에 미치는 파급력과 지방대학의 절대적 위험요소인 학령인구 감소에 착안하여 대학 정원 감축이 본격화되는 시점에서 진행되었다. 지방대학 주변 원룸 공급자 관점에 입각하여 향후 10년 간 진행 될 지방대학 정원 감소 비율을 예측하고 원룸 공실률에 추가 반영하였다. 대학가 주변 원룸 사업성 진단은 연도별 추정된 원룸 영업 수 지를 바탕으로 순현재가치(NPV)와 내부수익률(IRR)을 산출 후 기존에 보장되었던 수익률 과 비교분석을 병행하였고, 결과에 따른 대응방안을 제시하였다. 대학과의 거리 차이에 따라 표본 원룸 3곳 선정 후 수익률 분석 결과, 자기자본 투입 비율이 낮을수록, 대학과의 거리가 멀수록 공실률 증가에 따른 재무건전성이 악화되었다. 또한 대학 정원 감소에 기인한 대학가 주변 원룸 수요 하락과 공급 초과 현상은 적정 수준 에서 일치되므로 경쟁력이 약한 원룸은 임대사업으로서의 투자 타당성을 확보하지 못하였 고 시장 원리에 따라 도태될 위기에 직면하였다. 따라서 지역사회와 대학 간 산학연계를 활용한 상생방안을 논의와 별개로 세부적 접근 을 통해 지역사회 경제 주체 중 하나인 대학가 주변 원룸 공급자의 위험 요인을 환기시키 고 사회적 혼란 이전에 용도변경을 통한 사업 전환의 필요성을 확인하였다.

This study was carried out at the point when college quota reduction began in earnest by focusing on the impact of universities on the local community and the reduction of the student-age population, an absolute risk factor for local universities. Based on the perspective of studio providers around local universities, the percentage of local university quota reductions that will take place over the next 10 years was predicted and further reflected in the studio vacancy rate. The diagnosis of one-room business feasibility around colleges was conducted after net present value(NPV) and internal rate of return (IRR) that were calculated based on the estimated one-room operating income for each year, and then a comparative analysis was carried out with the previously guaranteed rate of return. Finally, a countermeasure according to the results was presented. According to the difference in distance from the university, after selecting 3 sample studios and analyzing the returns, the lower the capital input ratio and the farther away from the university, the worse the financial soundness due to the increase in the vacancy rate. In addition, the decline in demand for one-rooms around the university district due to the decrease in the number of colleges and excess supply of the one-rooms around the university are consistent at an appropriate level, so one-rooms with weak competitiveness have not secured the feasibility of investment as a rental business ,and faced a crisis of being eliminated according to market principles. Therefore, a detailed approach was made to awaken the risk factors of the one-room supplier around the university through a detailed approach to the win-win plan using industry-academia linkages between local communities and universities. Also, before social chaos, the necessity of business conversion through alteration of the purpose of use was confirmed and recommended.

최근 일본은 저출산·고령화로 인한 인구감소와 “도쿄권 일극집중” 등으로 인해 지방도 시의 인구가 급속히 감소하고 있으며 특히 중심적 생산활동 인구인 젊은 층의 급속한 감 소로 지방도시의 경제상황이 점점 어려워지고 있어 지방도시의 쇠퇴가 크게 우려되는 가 운데 “지방도시 소멸론”까지 대두되고 있는 상황이다. 일본은 이러한 문제를 해결하기 위 한 목적으로 2014년부터 지방 도시재생 정책을 추진하고 있다. 본 연구는 이러한 일본 지 방 도시재생 추진배경, 추진목적, 추진내용 등 일본의 지방도시재생의 체계에 대해서 살 펴보았다. 연구결과는 다음과 같다. 첫째 일본의 지방도시재생은 도쿄의 일극중심을 시정하고, 지 방의 인구감소를 저지하며, 일본 전체에 활력을 향상시키기 위한 목적으로 추진되고 있는 도시재생정책의 하나이다. 둘째, 일본의 지방 도시재생 정책은 제1기 장기비전과 종합전 략이 2014년 수립되어 2019년까지 5년 간 1단계로 추진되었고 2019년 12월에는 제2기 장 기비전과 종합전략이 수립되어 2020년부터 2단계로 추진되고 있다. 셋째, 제1기 장기비전 과 종합전략은 국가와 지방으로 나누어서 수립되고 있다.

Recently, the economic situations of local cities are becoming more difficult especially due to the rapid decline of young generation (generally thought to be responsible for the main economic production driver) as well as the low birth rate, aging population, and “High Population Density in Tokyo” phenomenon, causing the great concern about the decline of local cities, or so-called the "Local City Extinction Theory", in result. Accordingly, Japan has been promoting local urban regeneration policy since 2014 with the aim to solve above-mentioned problems. This study focused on the system of local urban regeneration in Japan, including the background, purpose, and content of urban regeneration promotion in Japan. The results are as follows: First, Japan's local urban regeneration is one of the urban policies to rectify high population density in Tokyo, to restrain the population decline in local cities, and to improve the vitality throughout Japan. Second, Japan's local urban regeneration policy was established as the first long-term vision and comprehensive strategy in 2014, and was implemented as the primary stage for five years until 2019. In December 2019, the second long-term vision and comprehensive strategy were established and implemented as the secondary stage from 2020. Third, the first long-term vision and comprehensive strategy are being established by dividing into national and local regions.

아파트 분양시장이 공급자시장에서 수요자시장으로 변화하면서 아파트 개발업자간의 경쟁도 심해지고 수익성 악화로 인한 건설업계 및 시행업계 구조 재편을 초래하였다. 따라 서 아파트개발 사업을 주도하는 건설업체와 시행사는 위기의식 속에서 효율적인 분양마케 팅 수행을 위해 노력하고 있으나, 우리나라의 선 분양시스템 하에서는 지역별로 미분양 및 미입주가 발생할 수 밖에 없고 사업성에도 크게 영향을 미칠 수밖에 없다. 이러한 환경 속 에서 아파트개발사업의 성공을 위해서는 미분양을 최소화하기 위한 마케팅강화가 필수적 인 바, 이에 분양마케팅을 수행하는 현장전문가의 영업노하우와 분양업계의 체계화된 교 육시스템 도입의 필요성을 인지하고 분양마케팅의 개선방안을 찾고자 하였다. 이에 본 연 구는 미분양아파트의 발생요인을 도출하고 이러한 특성요인들이 개발사업에 미치는 영향을 살펴보고 체계화된 분양마케팅방안을 제시하고자 실증분석 및 설문조사를 실시하였는 데 실증분석의 결과 미분양의 주요원인은, ‘부동산 경기침체’와 ‘높은 분양가’로 나타났다. 분양시스템의 전문화와 관련해서는 분양상담사들은 스스로가 전문성에 대해 의문을 갖고 있으며, 체계적인 교육을 받지 못함으로 인해 능동적이고 다양한 마케팅 기법을 창출하지 도 못하고 있었다. 지식은 현장경험으로 습득이 가능하지만 시장변화에 대응하는 기획활 동능력은 체계적이고 지속적인 교육과 시스템 확립을 통해서만 습득이 가능하다는걸 증명해 주었다.

Entering a decrease in population and an age of low growth, urban regeneration projects began to emerge in Korea. Recently, enactment of ‘Special Law on Vitalization and Support of Urban Regeneration’ has paved the way for promoting urban regeneration projects. It is essential that local residents participate in promoting the project for urban generation. Accordingly, this study aims to explore the ways to push forward a urban regeneration project, utilizing co-operative which has recently been an issue as its successful plan. This study aims to investigate the cases of housing co-operative in foreign countries, deducing implications, and to propose utilization plans of housing co-operative as new means of citizen participation in urban regeneration project in Korea. First, introduce the system that can manage, repair and renovate deteriorated house in the low-floor residence area like apartments by utilizing housing co-operative that takes charge of housing maintenance in the type same as the existing happy house project. Second, supply the housing in various kinds and sizes utilizing housing co-operative that can perform role of supply and house development. Third, provide welfare and residence to the old who live in old downtown, utilizing the residence welfare co-operative. To realize such proposal, it is required to recognize housing co-operative as new means of resident participation in the pursuit of urban regeneration project and to have institutional supports including diverse legal incentive, finance and financial support.

이 연구는 서울과 경기, 인천지역의 주택가격 순환변동 주기를 파악하고 이에 영향을 미 치는 요인을 분석하고자 하였다. 이를 위해 2003년 11월부터 2020년 7월까지의 아파트매매 가격지수와 전세가격지수, 3년 만기 회사채 금리, 통화량, 소비자물가지수 자료를 활용하 여 HP 필터와 베이지안 VAR 모형으로 분석하였다. 분석결과 주택가격 순환주기는 서울과 경기 4회, 인천 3회로 나타났으며, 서울은 확장기가 수축기보다 장기간 이어지지만, 경기와 인천은 확장기보다 수축기가 장기적인 것으로 나타났다. 또한, 주택가격 순환변동에는 전 세가격지수, 회사채수익률, 통화량이 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 지역별로 영향요인의 차이를 보였다. 이는 정부의 부동산 정책이 일관된 규제중심의 정책보다는 지 역별로 세분화하여 수립하는 것이 필요하다는 점을 시사하고 있다.

The purpose of this study is to analyze the cycle variation of housing sales price in Seoul, Gyeonggi, and Incheon and the factors that influence them. For the purpose, the apartment sales price index, rent price index, 3-year corporate bond interest rate, currency volume, and consumer price index data from November 2003 to July 2020 were used to analyze HP filter and Bayesian VAR model. As a result of the analysis, the housing sales price were 4 cycle variations in Seoul and Gyeonggi and 3 cycle variations in Incheon. In Seoul, the expansion period lasted longer than the contraction period, but the contraction period was longer in Gyeonggi and Incheon. In addition, it was found that the rent price index, corporate bond yield, and currency volume had a significant influence on the cycle variation of housing sales price, and there were differences in influence factors by region. This suggests that the government's real estate policy needs to be subdivided and established by region rather than a consistent regulatory-oriented policy.

비도시지역에서의 토지이용규제는 용도지역제와 토지이용규제 등급제도에 따라 토지 의 이용행위를 제한하고 있다. 그러나 용도지역 구분체계는 합리성이 부족하고, 등급제 도는 등급 구분평가 방법과 법제적 효력의 문제가 있다. 이로 인해 비도시지역 안에서 토지이용규제 시 보전과 개발의 공간적 가치 충돌이 빈번하게 일어나고 있으며, 행위제 한과 관련한 사회적 갈등과 함께 사유재산권 침해의 논란이 있다. 이 연구에서는 비도시지역의 토지이용규제 체계에 대한 문헌조사와 법제 분석을 통 하여 근원적인 문제점을 도출하고, 실증 사례와 함께 법제적 쟁점을 제시하고자 한다. 연구 결과, △용도지역제와 토지이용규제 등급제도의 법적 효력 문제, △등급제도의 효 율성 문제, 보전가치와 개발가치의 공간적 충돌 문제, △토지공개념과 사유재산권 침해 문제, △인허가 과정 장기화와 불명확성 문제 등을 법제적 쟁점으로 제기하였다. 개선방 안으로 비도시지역의 용도지역 구분체계의 재편과 토지이용규제 체계의 단순화 및 법적 효력 마련의 필요성을 제안하였다.

Land use regulations for non-urban area restrict the land use according to the zoning system and hierarchy system of the regulations. However, the classification system of the zoning system is not reasonable and there are problems with the classification system and the legal effect. Hence, when the land use is regulated for rural areas, conflicts of spatial values of conservation and development frequently occur, and social conflicts and inequality related to the restrictions arise. In this study, the main objectives are to discuss the fundamental problems and present legal issues along with practical examples through the legislation analysis and the literature review on land use regulation system for non-urban area. The results show the problems on several points: the legal effect of the zoning system and hierarchy system of land use regulations, efficiency of the hierarchy system, the spatial conflict between conservation and development, guarantee of property rights and infringement of the private property rights, and prolonged regulatory barriers and uncertainty. The necessity of reorganization of the classification system for land use regulations for rural areas and simplification and establishment of the legal effect of land use regulations were suggested as an improvement. The results regarding the land use regulation system for non-urban area will provide an insight into the improved classification system of zoning in rural areas.

이 연구에서 사용된 자료는 한국감정평가협회가 제공하는 1989년부터 2014년까지의 분 당선 통과지역의 월별 지가변동률, 연도별 ㎡당 평균 개별공시지가의 지역분석결과이다. 그리고 연구의 공간적 범위는 서울시 강남구와 양재역 주변의 역세권 지역으로 한정했다. 그 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 신분당선 지하철 개발은 지하철 노선에서의 이격 거리에 따라 지가의 상승폭이 다르게 나타났다. 둘째, 지하철 개발이 지가에 미친 시차적 파급효과는 지하철개발사업의 공정에 따라 시차적으로 발생하였다. 지하철 개발계획이 발 표된 시점(2002년)과 1년이 경과한 시점(2003년)에서 양재동의 ㎡당 평균 표준지 공시지가 의 변동률을 비교하였을 때, 연 20%의 상승률을 나타났다. 이로써 볼 때 지하철 건설은 많은 인구를 집중시켜 주변의 지가를 상당수준 끌어올리는 것은 사실이다. 물론 이들 인구 집중현상은 교퉁상의 편의성을 기대한 결과라 할 수 있다.

he data used in this study are the regional analysis results of the monthly land price change rate of the Bundang Line passing area from 1989 to 2014 provided by the Korea Appraisal Association, and the average individual publicly announced land price per ㎡ per year. In addition, the spatial scope of the study was limited to the station area around Gangnam-gu and Yangjae Station in Seoul. The results are summarized as follows. First, in the development of the subway line on the Sinbundang line, the rise in land price was different depending on the separation distance from the subway line. Second, the parallax ripple effect of subway development on land prices occurred chronologically according to the process of the subway development project. When comparing the rate of change in the average standard land price per square meter of Yangjae-dong at the time the subway development plan was announced (2002) and one year passed (2003), the annual increase rate was 20%. In view of this, it is true that the construction of the subway concentrates a large population and raises the land price of the surrounding area considerably. Of course, these population concentration phenomena can be said to be the result of expecting the convenience of a bridge.