Earticle

본 연구에서는 인구구조 변화가 주택가격에 미치는 영향에 대해 공적분 분석기법인 DOLS( Dynamic Ordinary Least Squares)모형과 일반모형인 OLS(Ordinary Least Squares) 모형을 이용해 장기적인 측면에서 비교분석 하였다. 분석에 사용된 자료는 2000년부터 2022년까지 노인부양비율, 1인 및 2인 가구수비율, 1인당국민소득 증가율 연간 시계열 자 료이다. 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 주택가격과 노인부양비율, 1인 및 2인 가구수비 율, 1인당 국민소득 증가율 간에는 공적분 관계가 존재하는 것으로 나타났다. 둘째, OLS 모형의 경우 추정 계수가 통계적으로 유의하지 아니하였다. 그러나 공적분 분석기법인 DOLS 모형의 경우 모든 변수가 1% 유의수준에서 통계적으로 유의한 것으로 나타났다. 이는 설명변수와 오차항 사이에 내생성이 존재 할 가능성이 높은 경우 OLS 모형보다 DOLS 모형의 추정량이 장기적으로 우수함을 나타낸다. 셋째, 노인부양비율은 주택가격 에 음(-)의 영향을, 1인 및 2인 가구수비율은 주택가격에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 인구구조의 변화가 주택가격에 중요한 변수라는 것을 의미한다. 따라서 주택정책의 실효성을 높이기 위해서 인구구조의 변화를 기반으로 한 예측 및 평가 시뮬 레이션을 구축하여 선재적으로 주택정책을 수행할 필요성이 있다.

This study analyzes the impact of demographic changes on house prices in the long run using the Dynamic Ordinary Least Squares (DOLS) model and the Ordinary Least Squares (OLS) model. The data used for the analysis consists of annual time series data from 2000 to 2022, including the elderly dependency ratio, the percentage of single-person and two-person households, and the annual growth rate of per capita gross national income. The results of the analysis are as follows. First, it is found that there exists a cointegration relationship between housing prices and variables such as the elderly dependency ratio, the percentage of single-person and two-person households, and the annual growth rate of per capita gross national income. Second, the estimated coefficients in the OLS model are not statistically significant. However, in the DOLS model, which is a co-integration technique, all variables are found to be statistically significant at the 1% significance level. This indicates that the estimates from the DOLS model are superior to the OLS model in the long run when endogeneity between the explanatory variables and the error term is likely to be present. Third, we find that the elderly dependency ratio has a negative effect on house prices, while the percentage of single-person and two-person households has a positive impact on housing prices. This suggests that demographic change is an important variable for housing prices. Therefore, in order to improve the effectiveness of housing policies, it is necessary to build a prediction and evaluation simulation based on the change of demographic structure and conduct housing policies in advance.

본 연구는 금융기관의 서비스품질이 고객만족도와 고객충성도에 미치는 영향 분석에 관 한 연구로서 최근 금융기관을 이용 하는 고객들의 금융기관 서비스품질에 대한 이슈가 증 가하고 있으며, 아를 통해 금융기관의 서비스품질이 이용 고객들의 고객만족도와 고객충 성도에 어떠한 영향을 미치는지에 대하여 분석하는데 의의를 둔다. 그 결과로 첫째, 유형성은 고객만족도에 정(+)의 영향을 미쳤고. 둘째, 확신성은 고객만 족도에 정(+)의 영향을 미쳤으며, 셋째, 공감성은 고객만족도에 정(+)의 영향을 미쳤고, 넷 째, 고객만족도는 고객충성도에 정(+)의 영향을 미쳤다. 그러나 신뢰성과 반응성은 고객만 족도에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서 금융기관은 서비스품질에 대한 수요조사와 자기반성을 통해 변화 할 필요가 있 다.

This study is a study on the analysis of the effect of service quality of financial institutions on customer satisfaction and customer loyalty. Recently, the issue of service quality of financial institutions among customers using financial institutions is increasing, and through A, service quality of financial institutions The purpose of this study is to analyze how this affects customer satisfaction and customer loyalty. As a result, first, tangibility had a positive (+) effect on customer satisfaction. Second, certainty had a positive (+) effect on customer satisfaction, third, empathy had a positive (+) effect on customer satisfaction, and fourth, customer satisfaction had a positive (+) effect on customer loyalty. However, reliability and responsiveness were found to have a negative (-) effect on customer satisfaction. Therefore, financial institutions need to change through demand survey and self-reflection on service quality.

본 연구는 주거취약층인 영구임대주택과 국민임대주택 거주자들의 주거만족도에 사회 복지서비스 환경이 영향을 주고 있는지 여부를 밝혀, 공공임대주택 공급계획과 주거복지 서비스의 효율성을 도모하고, 주거취약계층의 주거권 보장에 기여하기 위하여 시행되었다. 연구를 위해 우선 선행연구를 조사, 분석하여 연구 모형을 작성하고 4가지 가설을 설정하 였으며, 영구임대주택과 국민임대주택이 혼재한 하남시 소재 미사13단지 거주자를 대상으 로 설문조사를 실시하여 다중회귀모형을 작성하였다. 이 모형을 근거로 가설을 검증하였 으며, 검증 결과에 따른 시사점을 정리하였다. 검증 결과 복지시설요인은 영구임대주택 거주자의 주거만족도에 긍정적 영향을 미칠 것 이라는 제1가설과, 복지시설요인은 영구임대주택 거주자의 추천의도에 정의 영향을 미칠 것이라는 제2가설, 복지시설요인이 주거만족도에 미치는 영향력은 국민임대주택 거주자보 다는 영구임대주택 거주자가 더 클 것이라는 제4가설이 모두 채택되었다. 다만, 국민임대 주택 거주자의 주거만족도 결정요인과 추천의도 결정요인은 유사할 것이라는 제3가설은 기각되었다. 가설 검증 결과를 감안하여 3가지 시사점을 정리하였다. 첫째, 공공임대주택의 건설에서 사회복지서비스와의 연계성을 더욱 강화하는 것이 바람직할 것이다. 둘째, 공공임대주택이 집중된 지역에서 사회복지시설을 배치할 때는 영구임대주택 등 상대적 저소득층의 접근성 을 고려해야 할 것이다. 셋째, 주거만족도와 관련된 연구에서는 계속되는 정부 주도의 주 거만족도 조사로 인한 과잉 응답 가능성을 감안하여 추천의도 등 대체 변수의 채용 가능 성도 검토해보는 것이 바람직할 것이다. 본 연구는 복지시설요인이 공공임대주택 거주자의 주거만족도에 상당한 영향을 미치고 있고, 저소득층일수록 그 영향력이 크다는 것을 밝힌 점에서 연구의 기여도가 인정된다고 볼 수 있다. 또한 공적 자료에 과잉 주거만족도가 포함될 가능성도 밝힌 점에서도 기여도 가 인정될 수 있을 것이다.

This study was conducted to examine whether the social welfare service environment affects the housing satisfaction of residents in public rental housing and national rental housing. The aim is to contribute to the efficiency of public rental housing supply plans and improve housing rights for vulnerable populations. For the research, I analyzed previous studies to develop a research model and formulated four hypotheses. Subsequently, we conducted a survey targeting residents of the Misa New Town 13th complex in Hanam, where both permanent rental housing and national rental housing coexist. Then, I developed a multiple regression model based on a previous research model. Using this model, we have verified the hypotheses and summarized the implications based on the verification results. The verification results accepted three hypotheses. Hypothesis 1 was accepted, indicating that factors related to welfare facilities have a positive effect on the housing satisfaction of residents in permanent rental housing. Hypothesis 2 was accepted, indicating that welfare facility factors will significantly impact the residents' intention to recommend permanent rental housing. Hypothesis 4 was accepted, which stated that the influence of welfare facility factors on housing satisfaction would be greater for residents of permanent rental housing than for residents of national rental housing. However, Hypothesis 3, which stated that the determinants of housing satisfaction for residents of national rental housing would be similar to those for residents of permanent rental housing, was rejected. Considering the results of hypothesis testing, three implications were summarized. First, it is desirable to further strengthen the connection between social welfare services and the development of public rental housing. Second, when locating social welfare facilities in areas with a high concentration of public rental housing, it is important to consider the accessibility for vulnerable groups, including permanent residents of rental housing. Third, when conducting research on housing satisfaction, it is advisable to consider incorporating alternative variables, such as the intention to recommend. This will help address the potential issue of excessive response bias that may arise from the ongoing government-led housing satisfaction survey.

풍수지리(風水地理)는 불교와 승려인 도선국사에 의해 많은 발전과 계승을 통하여 현재 까지도 사찰(암자)을 창건 및 리모델링 등의 행위를 하고자 할 때는 가장 먼저 고려해야 한다. 이 연구는 전문가들 자문을 받아 선행연구의 근거로 관측변수를 구성 하였다. 분석결과, 측정변수 (1) 비보 풍수지리의 관측변수 3-3, 3-2는 건축(전각)물로 입지 위에 불상, 탑, 건축물 등을 짓고 입지의 단점을 보완하기 위해 인위적으로 고치는 방법으로 입지에 영향을 미치는 것으로 해석할 수 있다. 측정변수 (2) 풍수지리의 관측변수 1-1은 풍수지리 와 조망을 통해 사찰 본연의 수행과 심리적 안정에 영향을 미치는 것으로 해석할 수 있다. 측정변수 (3) 건축(전각)의 관측변수 1-4는 땅의 형상으로 전각의 배치에 중요한 역할을 한 다. 또 한 4-7은 비보 풍수지리의 도로에 신설을 통해 입지의 안정과 기(氣) 에너지 흐름을 조절하여 사찰(암자)에 영향을 미치는 것으로 해석할 수 있다. 측정변수 (4) 입지는 지리적 인 환경과 지기, 수맥, 주변 환경 등을 고려하며 풍수지리의 원리를 통해 사찰 전각의 배치 및 방향을 결정한다. 이를 통해 풍수지리, 건축(전각), 비보 풍수지리의 요인을 고려하여 입 지 선정과 입지의 보완 및 공간배치를 고려할 수 있다.

Feng shui geography should be considered first when attempting to build and remodel a temple (hermitage) to this day through the development and succession of Buddhism and Buddhist monk Doseon State Temple. This study was consulted by experts and composed observation variables as the basis for previous studies. As a result of the analysis, the observation variables 3-3 and 3-2 of Vivo Feng Shui Geography can be interpreted as affecting the location by artificially fixing Buddha statues, towers, and buildings on the location as architectural (pavilions). Measurement variable (2) Observation variable 1-1 of feng shui geography can be interpreted as affecting the temple's natural performance and psychological stability through feng shui and views. Measurement variable (3) The observed variables 1-4 of the building (pavilions) are the shape of the ground and play an important role in the arrangement of the pavilions. In addition, 4-7 can be interpreted as affecting temples (hermites) by controlling the stability of the location and the flow of energy through the establishment of a new road in Bibo Feng Shui. Measurement variables (4) The location takes into account the geographical environment, land, water vein, and surrounding environment, and determines the arrangement and direction of the temple hall through the principle of feng shui. Through this, it is possible to consider the selection of locations, supplementation of locations, and spatial arrangement in consideration of factors such as feng shui, architecture (pavilions), and non-feng shui.

최근에는 수익형 부동산을 선호하여 보유기간 동안의 운영수익(Operating income)을 중 요시하게 됨에 따라 건축물의 효율적인 유지관리의 필요성이 제기되었고 경제성 측면에 서 많은 비중을 차지하는 인건비 절감은 중요한 이슈가 되고 있다. 본 연구에서는 단순선형회귀분석을 통하여 서울시 내에 위치한 일정규모 이상의 오피 스빌딩의 건축연면적이 관리인원에 미치는 영향을 분석하였으며 연구결과는 다음과 같다. 첫째, 건물연면적과 관리인원 간에는 정(+)의 관계가 확인되었으며, 건물연면적 규모별로 회귀계수에 의한 평균 관리인원과 기존 평균 관리인원 간의 차이가 어느 정도인지를 확인 할 수 있었다. 둘째, 건물연면적 규모에 따른 1인당 관리면적의 최대값과 평균값 차이 또 는 최대값과 최소값의 차이 비교를 통하여 각 관리분야별 1인당 관리면적의 편차를 확인 할 수 있었다. 본 연구결과는 건축물의 효율적인 유지관리와 경제성 측면에서 가장 큰 이 슈가 되고 있는 인건비 절감을 위한 적절한 관리인력 운영에 시사점을 제시하였다는 점에 서 의의가 있다.

Recently, with the preference for profitable real estate and the emphasis on operating income during ownership period, the need for efficient maintenance of buildings has been raised, and the reduction of labor cost which accounts for a large portion in terms of economic efficiency, has become an important issue. In this study, the effect of the total floor area of office buildings over a certain size located in Seoul on the number of management personnel was analyzed through simple linear regression analysis, and the research results are as follows. First, a positive relationship was confirmed between the total floor area of the buildings and the number of management personnel, and it was possible to determine the extent of the difference between the average number of management personnel based on the regression coefficient and the existing average number of management personnel by size of the total building floor area. Second, it was possible to confirm the deviation in the management area per person in each management work field by comparing the difference between the maximum and average values or the maximum and minimum values of the management area per person according to the total floor area of the buildings. The results of this study are significant in that they suggest implications for the efficient management of buildings and the appropriate operation of management personnel to reduce labor costs, which are the biggest issues in terms of economic feasibility.

최근 정부는 전세사기의 피해를 예방하고 직접적인 원인을 파악하여 빠른 해결을 위해 피해자들에게 저금리로 대출을 해주거나 공공임대주택에 거주할 수 있는 자격을 부여하 는 대책을 발표하였지만, 주도적이고 단기적인 대책 위주로 시장의 자정 능력을 통한 대 책이 필요하였다. 이에 본 연구는 전문가의 자정 능력을 바탕으로 정책을 제시할 목적으 로 전문가집단을 구분하여 분석하였다. 분석 결과, 중개대상물의 확인⋅설명과 임차인의 재산권 보호를 위한 제도를 개선해야 한다. 둘째, 전문가집단이 한국공인중개사협회는 부 동산 매물 및 시세 등 정보를 제공하는 체계를 구축하여 국민의 알권리와 정보의 비대칭 을 해소하는 의무를 수행해야 한다. 셋째, 전문가의 직업윤리 제고를 위해 자율적이고 객 관적인 윤리규정을 개선해야 한다. 넷째, 전문성 향상을 위한 교육시스템을 개선해야 한다. 이를 위하여 실무교육과 전문교육 및 연수 교육에 대한 프로그램을 실무에 맞게 보완 해야 한다. 이를 통하여 투명한 직업윤리와 전문성이 강화된 전문가와 정보의 비대칭을 최소화하여 국민의 신뢰를 극복해야 한다.

Recently, the government announced measures to prevent the damage from lease fraud identify the direct cause and quickly resolve it by providing low-interest loans to victims or granting them eligibility to live in public rental housing. However, market-based measures through the market’s self-regulation ability were needed, rather than proactive and short-term measures. For this purpose, this study analyzed the expert group by dividing it into groups to suggest policies based on the self-regulation ability of experts. As a result of the analysis, it is necessary to improve the system for verifying and explaining the mediation target and protecting the property rights of tenants. Secondly, the Korea Association of Realestators provide information such as real estate listings and prices, establish a system to provide information, and perform the duty of resolving the right to know and information asymmetry of the people. Third, it is necessary to improve the self-regulatory and objective ethical standards to enhance the professional ethics of experts. Fourth, it is necessary to improve the education system to enhance professionalism. To this end, the programs for practical education, professional education, and training education should be supplemented to suit the practice. Through this, transparent professional ethics and professionalism should be strengthened, and information asymmetry should be minimized to overcome the trust of the people.

상가임대차에서 분쟁을 줄이기 위한 가장 좋은 방법은 양 당사자가 서로 양보와 타협으 로 임대차 관계를 유지해 나가는 것이지만 당사자 간 의사의 합치가 어려운 경우 분쟁이 발생하기도 한다. 본 연구에서는 이러한 분쟁을 완화하기 위해 다음과 같이 개선 방안을 제시한다. 먼저, ｢상가임대차법｣의 개정을 통한 분쟁을 완화하는 방법이다. 이를 위해 환산보증금 제도의 폐지와 임차인의 해지 통고 기간규정 신설, 준대규모 점포의 권리금 회수기회의 보 호 등에 관한 개정이 필요하다. 다음으로 분쟁조정제도를 활성화가 필요하다. 이를 위한 제도개선 방법으로는 조정 전치주의 제도의 도입과, 광역 지방자치단체의 분쟁조정제도 의무화 및 표준계약서의 활용, 그리고, 수리 보증제도의 신설이다. 마지막으로 교육제도의 개정 또는 신설이 필요한데, 이는 고교교육과정에 부동산 관련 기초적인 교육을 하고, 각종 창업교육에 상가임대차 관련 교육과정을 추가하는 것이다.

The best way to reduce disputes in commercial leases is for the two parties to maintain a lease relationship through concessions and compromises, but disputes may arise if it is difficult to agree between the parties. In this study, the following improvement measures are proposed to alleviate these disputes. First, it is a method of alleviating disputes through the revision of the Commercial Lease Act. To this end, it is necessary to revise the abolition of the conversion deposit system, the establishment of a notification period for termination of tenants, and the protection of the opportunity to recover the premium of a quasi-large store. Next, it is necessary to revitalize the dispute mediation system. Methods of improving the system are the introduction of a mediation prepositional system, the mandatory dispute mediation system of metropolitan local governments, the use of standard contracts, and the establishment of a repair guarantee system. Finally, the education system needs to be revised or newly established, which is to provide basic real estate-related education to the high school curriculum and add commercial lease-related education to various start-up education.

지방자치단체에 등록된 주택관리업자에게 위탁·관리하도록 되어 있는 의무관리대상 공 동주택을 제외한 집합건물의 경우 부실관리업체의 관리비 과다 부과, 내역 비공개, 전문 성이 있는 총괄 관리책임자의 부재 등으로 집합건물 관리의 투명성, 전문성, 책임성을 담 보하기가 어렵다. 본 연구에서는 이러한 문제인식하에 국내외 집합건물 관리체계 및 제도 로부터 시사점을 도출하였고 세미나, 공청회 발표자료, 보고서, 관계자 인터뷰 등을 통하 여 집합건물 관리의 문제점을 확인하여 개선방안을 제시하였다. 본 연구에서 제안한 집합건물 관리의 개선방안은 다음과 같다. 첫째, 관리주체의 관리 업무에 대해 행정청의 감독이 가능하도록 집합건물관리업 등록제도를 도입할 것을 제안 하였다. 둘째, 전문적인 관리서비스를 제공하기 위해서 집합건물관리에 필요한 지식, 실무 경험 등을 갖춘 전문관리사 제도를 도입할 것을 제안하였다, 셋째, 관리주체에게 집합건 물관리에 필요한 자문, 교육, 상담 등을 제공할 수 있도록 관할 행정청 부속기관으로서 집 합건물관리 지원센터(가칭)를 설립할 것을 제안하였다.

Collective buildings except apartments, which management is entrusted to a housing management company registered with the local government are difficult to ensure the transparency, expertise and accountability of collective building management due to excessive management fees imposed by insolvent or small management companies, non-disclosure of details, and the absence of a general management manager with expertise. In this study, in recognition of these problems, implications were drawn from domestic and foreign collective building management systems. The problems in collective building management are recognized through seminars, public hearing presentations, reports, and interviews with persons in charge of related affairs, and suggested improvement measures. The improvement measures for collective building management proposed in this study are as follows. First, it was proposed to introduce a registration system for collective building management businesses to enable the administrative agency to supervise the management tasks of management company. Second, in order to provide professional management services, it was proposed to introduce a system of building management specialist equipped with the knowledge and practical experience necessary for collective building management. Third, it was proposed to establish the Collective Building Management Support Center (tentative name) as an affiliated organization of administrative office to provide management company with advice, education, and counseling necessary for collective building management.

현재 우리나라 부동산 세제의 현황과 특징을 살펴보면, 그 동안 우리나라의 부동산세 제는 부동산 투기억제라는 경제·사회정책적 문제의 해결을 위한 수단으로 주로 이용되 어 왔으며, 부동산 관련 행위마다 여러 가지 세목이 적용되는 등 부동산 관련 세제 또한 매우 복잡하고 다양하게 구성되어 있으며, 출범하는 정부마다 예측가능한 조세행정에 역행하였으며, 중앙정부 위주의 세제 개편으로 지방자체단체는 상대적으로 소극적이고 부차적인 역할을 수행해 왔다. 본 연구는 향후 부동산세제 개편시 안정적이고 건전한 재정운영을 위한 폭 넓은 세원 의 확대, 복잡한 부동산세제의 단순화, 납세자의 대한 예측가능한 납세행정을 통한 신뢰 성 회복, 지방차치단체로의 세원 이양 및 세제 개편시 부차적 역할 탈피 등의 제안을 하고자 한다.

After analyzing the current tax policy centered on Korea's real estate tax system, the current status and characteristics of real estate-related taxes, and comparative analysis of real estate-related taxes with major advanced countries, this study intends to propose a desirable direction for future real estate-related tax reform in Korea. Looking at the current status and characteristics of Korea's real estate tax system, Korea's real estate tax system has been mainly used as a means to solve the economic and social policy problem of suppressing real estate speculation, and real estate-related taxes are also very complex and diverse, and each government that was launched ran counter to predictable tax administration, and local government has played a relatively passive and secondary role due to the central government-centered tax reform. Based on the characteristics of the real estate tax system in Korea, this study would like to propose the following contents when reorganizing the real estate-related tax system in the future. The suggestions for this study are expanding a wide range of tax sources for stable and sound financial management when reorganizing the real estate tax system in the future, simplifying the complex real estate tax system, restoring reliability through predictable tax administration for taxpayers, transferring tax sources to local governments and breaking away from secondary roles in tax reform and so on.

본 연구는 경기도 성남시 수정구 소재 신흥동과 태평동 재개발 구역 연립주택 및 다세 대 주택의 가격 결정요인에 관한 연구로서 최근 3년간의 거래 사례 787건을 추출하여 통 계적으로 유의미한 독립변수를 설정하고 헤도닉 가격 결정 모형을 이용해 실증 분석했다. 선행연구를 조사하여 재개발 구역 내 가격 결정요인에 영향을 주는 독립변수를 5가지 선 정하여 5가지 가설을 설정하였다. 분석 결과 첫째, 건물 전용면적은 실거래 금액에 정(+)의 영향을 주는 것으로 분석하였 다. 둘째, 대지권 면적은 실거래 금액에 정(+)의 영향을 미쳤고, 셋째, 건물 경과 연수는 실거래 금액에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 넷째, 공시지가는 실거래 금액에 정(+)의 영향을 미쳤다. 그러나 도로접면은 실거래 금액에 유의미한 통계적 영향이 없는 것으로 나타났다. 또한, 주택 실거래 금액에 미치는 상대적인 영향력의 크기는 경과연수(-0.402), 대지권면 적(0.242), 건물 전용면적(0.197), 공시지가(0.112)의 순으로 나타났다.

This study developed the influence of price determining factors on rowhouses and multi-family houses of redevelopment areas located in Sinheung-dong and Taepyeong-dong, Sujeong-gu, Seongnam-si, Gyeonggi-do, Republic of Korea. Statistically significant variables were analyzed by using a hedonic price determination model based on extracted 787 transaction cases over the recent three years. After investigating previous studies, five hypotheses were established by selecting five independent variables that affect the price determinants of multi-family housing in the redevelopment areas. The results of this study are as follows; Fist, the exclusive private area of a building has a positive (+) effect on the market price of the property. Second, the right of land area has a positive (+) effect on the market price of the property. Third, the age of a building has a negative (-) effect on the market price of the property. Fourth, the official land price has a positive (+) effect on the market price of the property. However, the closeness to a road has no significant statistical effect on the market price of the property. In addition, the relative influence on the market price of a house is in the order of the age of a building (-0.402), the right of land area (0.242), the exclusive private area of a building (0.197), and the official land price (0.112).

최근 코로나바이러스 이후, 금리인상에 따른 부동산 거래시장 침체와 프롭테크 업체 성 장으로 개업공인중개사의 폐업이 증가하고 매출이 감소하는 등 부동산 중개업 시장이 경 제적으로 어렵지만, 의무위반에 따른 과태료 부과기준과 금액은 다른 전문자격사와 비교 하면 불합리한 현실이다. 이에, 본 연구는 중개대상물의 표시・광고의무의 과태료 부과 기준과 체계 등을 합리적으로 개선하기 위해 다른 자격사의 과태료 부과기준과 부과 금액 을 비교하여 정부와 협회로 구분한 개선방안을 제시하였다. 정부는 다른 전문자격사와의 형평성을 고려하여 시행령과 고시의 과태료 부과체계를 재검토해야 한다. 특히, 과태료 최고한도 금액을 위반행위 경중에 따른 기준으로 설정하 고 위반행위의 횟수와 단계적인 반납의무 지연 등은 위반한 기간 또는 횟수에 따라 단계 적으로 부과하여야 한다. 또한, 중개사무소 개설등록시 의무가입과 개설등록의 권한을 협회에 부여하여 자율적 규제를 하도록 독려해야 한다. 협회는 자율적 규제를 위하여 회원에 대한 고도의 윤리규정을 제정하여 준수하고, 위반 하면 제재를 가하며 중개대상물의 표시・광고에 대해서도 자체적인 규정을 마련해야 한 다. 또한, 정보공개시스템을 갖추어 매물 등록과 현황이 아닌 국민의 알권리에 부응하는 시장분석 및 수요예측 등 정보를 제공하여 개업공인중개사만이 아닌 국민을 위한 공공성 격의 기관으로 도약할 것을 제안한다.

After the recent coronavirus, the real estate brokerage market is economically difficult, with the real estate transaction market stagnating due to interest rate hikes and the growth of proptech companies increasing the closure of licensed real estate agents and decreasing sales, but the standards and amount of fines for violating obligations are unreasonable compared to other qualified professionals. Accordingly, this study proposed an improvement plan divided into the government and association by comparing the fines imposed by other qualified companies and the amount imposed to reasonably improve the standards and systems for imposing fines for display and advertising obligations of brokerage objects. The government should review the system for imposing fines under the enforcement decree and notification in consideration of equity with other professional qualifiers. In particular, the maximum amount of fines shall be set as a standard for the severity of the violation, and the number of violations and delays in the obligation to return them in stages shall be imposed according to the period or number of violations. In addition, when registering the opening of a brokerage office, the association should be given the authority to register for mandatory registration and opening to encourage autonomous regulation. For voluntary regulation, the association shall establish and comply with high-level ethical regulations for members, impose sanctions for violations, and prepare its own regulations for the display and advertisement of brokerage objects. It is also proposed to establish an information disclosure system to leap to a public institution not only for licensed real estate agents but also for the public by providing information such as market analysis and demand forecasting in response to the public's right to know, not the registration and status of sales.

본 연구는 전통시장 상가임대료 결정요인들에 대한 실증적 분석을 바탕으로 정책적 대 안을 제시하는 것을 목적으로 한다. 서울시 전통시장 상가임대료 결정요인을 도출하기 위 해 헤도닉 가격함수 모형을 이용한 다중회귀분석을 실시하였다. 분석 결과, 점포임대료 결 정에 미치는 영향은 점포면적(-)이 가장 크고, 다음은 주변상가임대료(+), 점포매출액(+), 개업률(+), 공시지가(-), 소득분위(-), 시장고객수(+), 주민연령(-), 시장건물층수(-), 아파트수 (-), 점포주나이(-), 프랜차이즈커피숍수(+), 편의점수(-), 폐업률(-)의 순으로 나타났다. 정책 적 제안으로 첫째, 권리금 회수에 어려움을 겪고 있는 임차 상인을 위한 권리금 감정평가 지원 제도 마련, 둘째, 시설지원사업 추진 시 임대료 동결약속 이행규정 마련, 셋째, 대기업 편의점과 프랜차이즈커피숍의 무분별한 출점에 따른 전통시장 보호제도 마련이 필요함을 제시하였다.

The purpose of this study is to examine which factors affect rent decisions through an empirical analysis on the determinants of commercial rents in traditional markets, and to present policy suggestions for government. For empirical analysis, multiple regression analysis was conducted using the hedonic price function model on the effect of independent variables. From the results of the analysis, the effect on store rent was store area (-) the largest and followed by store sales (+), store sales (+), store opening rate (+), public land price (-), market customer (+), resident age (-), store owner age (-), franchise coffee shop (+), convenience store(-), closure rate(-). The following implications are drawn from the results. First, it is necessary to prepare a premium appraisal support system for tenants who may have difficulty recovering the premium. Second, when promoting facility support projects, it is necessary for the government to implement regulations for rent freezing. Third, it is necessary to alleviate the burden of start-up rent by supplying public rental stores to young people or vulnerable groups wishing to start a business in the traditional market. In addition, in order to protect the traditional markets from the indiscriminate launch of large franchises and convenience stores, it is necessary to establish a system to restrict new openings around the traditional markets, and to designate holidays, and develop indicators and pre-alarm systems to measure gentrification risk.

본 연구는 2009년부터 2020년까지 11년간 거래자료를 이용하여 서울시 CBD와 KBD 권 역에 소재하는 중소형빌딩의 특성가격모형을 비조건부 분위회귀방법으로 분석하였다. 분 석결과, OLS 결과에서 특성 변수들이 매매가격에 미치는 부(-)와 정(+)의 효과가 각각의 특성 변수들 내 전 분위에서 동일 방향으로 나타나지만, 매매가격 분포에서는 각 특성들의 영향력이 동일하게 평가되지 않으며 역동적 모습을 보이는 것으로 산출되었다. 본 연구의 주요 결과를 정리하면 첫째, 수익특성인 임대료는 전 분위에서 유효한 정(+) 의 효과를 보이며, 저 분위에서 고 분위로 갈수록 임대료 증가에 따른 단위면적(㎡)당 매매 가격에 대한 영향력이 증가한다. 둘째, 접근특성에서 도로 꺾임 횟수와 이동거리는 전 분 위에서 부(-)의 효과를 보이며, 특히 10% 분위에서 가장 크게 하락하고 고 분위로 갈수록 영향력이 감소한다. 셋째, 건물특성 중 대지면적은 저 분위에서 고 분위로 갈수록 하락률이 증가하고, 특히 빌딩연령은 고 분위의 빌딩일수록 재건축·리모델링의 효과로 빌딩연령 이 단축된다. 이와 같이 특성 변수들의 매매가격 분포에 따라 일정한 방향으로 나타나는 결과도 있지만, 빌딩연령과 같이 변곡점이 분위에 따라 확연하게 달리 나타나는 것을 분위 회귀분석으로 확인된다. 본 연구는 학술적으로 중소형빌딩의 가격대별로 그 특성의 영향력이 다르다는 것을 방 대한 자료를 이용하여 경험적으로 보여준 의의가 것에 그 의의가 있다고 판단한다.

Using transaction data for 11 years from 2009 to 2020, this study analyzed the Hedonic Price Model of small and medium-sized buildings located in the CBD and KBD areas of Seoul as a Un-conditional Quantile Regression method. As a result of the analysis, it was calculated that the negative (-) and positive (+) effects of the characteristic variables on the transaction price appear in the same direction in all quantiles within each characteristic variable, but the influence of each characteristic was not evaluated equally in the distribution of the transaction price and showed a dynamic appearance. To summarize the main results of this study, first, rent, a profit characteristic, shows a positive (+) effect in all quantiles, and the influence on the transaction price per unit area (㎡) increases as the rent increases from low to high. Second, in terms of access characteristics, the number of road turns and actual travel distance have a negative (-) effect in the entire quintile, especially in the 10% quintile, and the influence decreases as it goes above the top. Third, among the characteristics of the building, the land area increases from low to high, and in particular, the building age decreases due to the effect of reconstruction and remodeling as the building age increases. As such, there are results that appear in a certain direction depending on the distribution of the transaction price of the characteristic variables, but quantile regression analysis confirms that the inflection point is clearly different depending on the quantiles, such as building age. This study is considered to be meaningful in demonstrating empirically using vast amounts of data that the influence of the characteristics varies academically by price range of small and medium-sized buildings.

본 연구에서는 주택시장의 변동성의 상호 연계성을 다변량 GARCH 모형의 CCCGARCH( 1,1) 모형과 DCC-GARCH(1,1) 모형을 이용해 분석하였다. 본 연구의 사용변수는 전국, 서울, 비수도권과 서울 강북권, 강남권의 아파트 매매가격, 단독주택 매매가격, 연립 주택 매매가격이며, 시간적 범위는 2004년 1월부터 2023년 7월까지로 설정하였다. 실증분석 결과, 전국 아파트, 단독주택과 연립주택 매매가격모형에서 서울과 전국 매매가격 수익률 간의 상관계수값이 모든 주택유형에서 비수도권과 전국, 비수도권과 서울 간의 상관계수 값보다 큰 것으로 나타났다. 서울의 아파트, 단독주택과 연립주택 매매가격모형에서는 강남 과 강북의 수익률 간의 상관계수값의 크기가 아파트, 연립주택, 단독주택 순으로 높게 나타 나 아파트 매매가격의 강남과 강북의 동조화 현상을 알 수 있었다. CCC-GARCH 모형과 DCC-GARCH 모형의 분석결과는 대체로 유사하게 나타났고 모든 지역에서 아파트의 상관 계수값이 대체로 높게 나타났고 연립주택이 단독주택보다는 상관계수값이 높게 나타났다.

In this study, the relationship of volatility in the housing market was analyzed using the CCC-GARCH(1,1) model and the DCC-GARCH(1,1) model. The variables used in this study are apartment sales prices, single-family home sales prices, and townhouse sales prices across the nationwide, Seoul, non-metropolitan areas, Seoul's Gangbuk area, and Gangnam area, and the time range is set from January 2004 to July 2023. As a result of the empirical analysis, in the national housing sales price model, the correlation coefficient between Seoul and nationwide sales price returns was found to be larger than the correlation coefficient between non-metropolitan areas and the entire country and between non-metropolitan areas and Seoul for all housing types. In the sales price model for apartments, single-family homes, and townhouses in Seoul, the size of the correlation coefficient between the returns in Gangnam and Gangbuk was found to be higher in the order of apartments, townhouses, and single-family homes, showing the phenomenon of synchronization of apartment sales prices between Gangnam and Gangbuk. The analysis results of the CCC-GARCH model and the DCC-GARCH model were generally similar, the correlation coefficient values of apartments were generally higher, and the correlation coefficient values of townhouses were higher than those of single-family homes.

주택시장에서 소비자의 심리적 요인의 중요성이 커지고 있다. 이에 본 연구에서는 주택 소유자를 대상으로 소비자 심리 요인인 현재 및 향후 부동산경기 인식, 향후 부동산 완화 정책 기대감이 주택구매 의사에 미치는 영향을 살펴보고 주택시장에서 중요한 역할을 하 고 있는 주택담보대출 금리를 하락기와 상승기 나누어 분석하였다. 분석결과 주택담보대출 금리가 하락했던 2019년~2020년도에는 맞벌이 여부, 가구 총 수입, 현재 주택 구입시 대출 여부, 현재 거주 주택 형태, 향후 1년 동안 부동산 상승 전망, 향후 부동산 규제정책 완화 기대감이 주요 요인으로 나타났다. 주택담보대출 금리가 상승 했던 2021년~2022년도에는 연령, 학력, 고등학생 이하 자녀 수, 맞벌이 여부, 현재 주택 거주 기간, 향후 1년 동안 부동산 상승 전망, 향후 부동산 규제정책 완화 기대감이 영향을 미치는 것으로 나타나 두 시기에 차이를 보이고 있다. 그러나 두 시기 모두 향후 부동산 시장에 대한 전망과 부동산 규제정책 완화 기대감이 긍정적일수록 주택을 구매할 확률이 높게 나타나 소비자 심리가 중요한 요인임을 의미한다.

In this study, we investigated the influence of consumer psychological factors, including perceptions of the current and future real estate economy and expectations of future real estate easing policies, on home purchase intentions among homeowners. Additionally, we analyzed mortgage rates, which hold a crucial role in the housing market, by categorizing them into periods of decline and increase. The analysis revealed that during 2019 and 2020, a period marked by declining mortgage rates, the primary determinants were dual-income status, total household income, borrowing status for home purchases, current housing type, expectations of real estate appreciation in the coming year, and expectations of future real estate regulatory policy easing. Conversely, during 2021 and 2022, when mortgage rates were on the rise, influential factors included age, education, the number of children below high school age, dual-income status, length of time in the current home, expectations of real estate appreciation in the next year, and expectations of future real estate regulatory policy easing. Nevertheless, in both time frames, a more optimistic outlook for the future real estate market and the expectation of relaxed real estate regulations were associated with a higher probability of home purchase, underscoring the significance of consumer sentiment.

본 연구는 코로나-19로 나빠진 철도운영기관의 철도경영환경을 개선하기 위하여 부대사업수익에 영향을 미치는 철도역 특성 요인과 관계를 분석 하고, 부대사업수익을 높이는 철도역 개발 및 운영방안을 제안하는 것이다. 연구대상은 수도권 광역철도 163개역 이고, 연구모형은 다중회귀분석과 이항 로지스트 회귀분석을 적용하였다. 분석결과 철도역의 부동산 특성과 운영 특성은 부대사업수익에 영향을 미친다. 그리고 복합역사는 부지가격이 높고, 콘코스면적이 넓고, 환승역사이고, 운영자산의 역사를 선호하는 것으로 나타났다. 마지막으로 부대사업수익과 관련 철도역 개발 및 운영 방안은 철도역은 도시지역에 다양하게 공간을 활용되도록 개발하고, 철도역의 소유자와 운영자를 일원화 하여 이용객 수와 수익을 늘리는 운영을 하여야 한다.

In order to enhance the railway management environment of railway operating institutions, which has been negatively impacted by COVID-19, this study examines the characteristics and relationships of railway stations that influence ancillary business profits. Additionally, it proposes a plan for the development and operation of railway stations to increase ancillary business profits. The study focused on 163 metropolitan railway stations. The research model employed multiple regression analysis and binomial logistic regression analysis. As a result of the analysis, the characteristics of the real estate and the operation of the railway station have an impact on the profits generated from ancillary businesses. In addition, it was found that complex stations prefer a high land price, a large concourse area, transfer stations, and stations with the same operator and owner. Lastly, a development and operation plan for railway stations should be established to maximize subsidiary business profits. This plan should aim to utilize railway stations in multiple ways within urban areas. Additionally, it is important to unify the ownership and operation of railway stations to increase the number of users and overall profits.