Earticle

본 연구는 이항로지스틱회귀모형을 이용하여 주요 소매업태 유형에 대해 소비자의 인 구통계, 인터넷·통신 이용, 소매업태간 방문 특성을 중심으로 소매업태 방문빈도에 미치는 영향을 고찰하였다. 분석 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 서울과 경기·인천지역에 있어서 인터넷·통신 이용이 대형마트와 전통시장의 이용빈 도에 부정적인 영향을 주었다. 반면에 백화점과 편의점의 경우는 긍정적인 영향을 주었다. 둘째, 경기·인천지역의 경우 서울지역과는 대조적으로 백화점과 중소형슈퍼마켓간 이 용빈도에 있어서 상쇄효과가 어느 정도 있었다. 이에 따라 중소형슈퍼마켓의 출점전략에 있어서 매우 유의할 필요성이 있다. 셋째, 서울과 경기·인천지역에서 편의점 이용빈도의 경우 남성 고객은 증가영향을 주었 다. 이에 따라 편의점 출점에 있어서 상권 내 남녀 구성비에 매우 유의할 필요성이 있다.

This study contemplated on the factors to impact on the frequency of customers’ visiting retailers. The analysis was based on the data collected on the three categories of customer demographics, customers’ usage of internet & telecommunications, and customer characteristics of visits within retailers by using a binay logistic regression model. The results of the analysis are as follows. Firstly, customers’ usage of internet & telecommunications showed a negative impact on the customers' visiting frequency for large-size discount stores and traditional markets in Seoul and Gyeonggi/Incheon regions. On the other hand, it showed a positive impact on the customers' visiting frequency for department stores and convenience stores. Secondly, there was a trade-off between department stores’ and small & mid-size supermarkets’ high visiting frequencies in Gyeonggi/Incheon regions as opposed to Seoul region. Accordingly, it is necessary to be very careful about the strategy of opening department stores. Thirdly, male customers showed an increasing impact on the customers' visiting frequency for convenience stores in the Seoul Metropolitan area. Therefore, it is necessary to pay attentation to the male and female composition within the trading area when opening a convenience store.

부동산 개발사업은 시행사, 건설사, 신탁사, 금융기관 등 수많은 이해관계자가 참여하고 대규모 자본이 투입된다. 이 때 부동산 PF가 가장 많이 활용되는 자금조달형태이다. 일반 적으로 부동산 PF는 시공사에 의존도가 높다 보니 사업 타당성 평가에 의존하기보다는 시 공사 지급보증에 의한 기업금융의 성격 갖고 대출이 실행된다. 이로 인해 중·소형 부동산 개발 사업의 경우 높은 신용등급과 도급순위를 갖는 건설사 선정이 현실적으로 어려워 PF 대출이 위축될 수 밖에 없었다. 그러나 최근 신탁업의 영역 확대로 신탁사가 건설사의 책 임준공과 미이행 시 채무인수 혹은 손해배상을 확약하는 역할을 대신하면서 시공사 선정 제약으로 기존 부동산 PF 구조로는 대출이 불가하던 사업장도 부동산 PF 대출이 가능한 영역으로 확대되었다. 신탁사 책임준공확약형 사업의 경우 시공사에 집중되던 위험부담이 타 참여자로 분산되므로 기존 부동산 PF와 참여자별로 위험을 인식하는 요소가 달라질 것 이다. 본 연구는 부동산 PF 대출에 신탁사 신용보강 지원의 새로운 금융구조가 활성화되 고 있는 시점에서 시의적절한 연구이며, 시공사 의존도가 높은 일반적인 부동산 PF 대출 과 다른 영역의 세분화된 시장을 분석했다는 데 차별성이 있다. 실증분석을 통해 신탁사의 책임준공확약형 사업을 대상으로 분석함에 따라, 일반 부동산 PF 사업장에 비해 상대적으 로 중·소형 규모인 사업장에 PF 대출이 실행될 때, 참여자들이 인식하는 위험요소를 분석 하고 참여자들의 특성을 확인할 수 있었다. 연구 결과, 동일 사업장을 바라보는 시각이 참 여자 별로 상이하고, 기존 시공사에 의존하던 금융기관의 위험인식 요인이 신탁사로 전가 된 것을 확인하였다. 그리고 위험을 인식하는 성향도 참여자 별로 다르게 나타나는 점을 확인할 수 있었다.

In the real estate development project, numerous stakeholders such as implementers, construction companies, trust companies, and financial institutions participate. Real estate PF is highly dependent on construction companies. As a result, in the case of small and medium-sized real estate development projects, PF loans were inevitably shrunk as it was practically difficult to select construction companies with high credit ratings and contraction rankings. However, with the recent expansion of the trust business, the trust company replaced the construction company's role, and the existing real estate PF structure has also expanded to areas where real estate PF loans are possible. Through empirical analysis, this study was able to analyze the risk factors recognized by participants when PF loans were implemented and confirm the characteristics of participants. As a result of the study, it was confirmed that the risk recognition factors of financial institutions that relied on existing contractors were transferred to trust companies. In addition, it was confirmed that the tendency to recognize risk also appeared differently for each participant.

국내에 리츠 도입 이후 리츠의 시장 규모가 점차 확대대고 있으며, 기관 및 개인 투자자 들의 대체투자처로서 간접투자시장의 한 부분을 이루고 있다. 본 연구는 리츠 투자 경험이 있는 부동산금융 및 비금융업 전문가를 대상으로 설문조사 를 실시하였으며, 구조 방정식 모델링을 활용하여 분석하였다. 분석결과에 따르면 투자상품의 안정성 확보가 중요하며 안정적인 투자환경 조성이 투자 성과로 이어져 상품 확대에 기여한다는 판단이다. 리츠는 자본시장 변동에 민감할 수 있고, 경기가 불안한 상황에서는 안정적인 기반을 통 한 투자환경이 더욱 강조될 수 있기 때문이다. 이 과정에서 적정 수익률을 기준으로 6~8% 의 요구수익률을 가지고 투자가 이뤄지고 있음을 알 수 있다.

Since the introduction of REITs in Korea, the size of the REITs market has gradually expanded, and it has formed an indirect investment market as an alternative investment asset for institutional and individual investors. This study conducted a survey of real estate finance and non-financial industry experts with experience in REITs investment, and analyzed using structural equation modeling. According to the analysis results, securing the stability of investment products is important, and creating a stable investment environment leads to investment performance, contributing to the scalability of investment. This is because REITs can be sensitive to changes in the capital market, and the investment environment through a stable base can be further emphasized in a situation where the economy is unstable. It can also be seen that investors are demanding a 6-8% return as an appropriate return.

본 연구는 스폰서 소유권이 상장리츠의 성과에 미치는 영향력을 조사한다. 아시아 리츠 는 스폰서 소유권을 특징으로 하는데, 이 구조에 의한 대리인 문제 발생 가능성이 경고되 어 왔다. 그러나 스폰서가 리츠에 자산을 공급해 성장을 돕는다는 평가도 공존하며, 관련 선행연구는 스폰서 소유권 관리를 통해 대리인 문제가 완화될 수 있음을 시사한다. 따라서 스폰서 소유권과 리츠 성과와의 관계는 실증연구의 관점에서 조사될 필요가 있다. 일반적으로 활용되는 4개의 자본시장 성과지표를 활용해 스폰서 소유권이 미치는 영향 력을 조사한 결과 모든 지표에서 스폰서 소유권이 일정한 수준까지 리츠의 성과에 긍정적 이라는 결과가 도출되었다. 나아가 이러한 관계가 스폰서 소유권이 증가함에 따라 체감하 고 있음을 보여주었다. 본 연구의 결과는 스폰서 소유권 구조를 활용해 한국 리츠 시장의 활성화를 도모하는 정책 당국과 스폰서 구조를 통해 리츠 산업에 참여하는 기업에게 중요 한 참고자료로 활용될 수 있다.

We investigate the effects of sponsor ownership on listed REITs. Many Asian REIT studies are concerned about an agency problem by sponsors. Agency problem incurs several costs, and it reduces the interests of shareholders. If the stock market is rational, it will reflect agency cost to stock price. Therefore, agency problem by sponsor affects stock performance. According to the traditional agency theory, managerial ownership alleviates an agency problem. Our empirical findings suggest a non-linear relationship between sponsor ownership and stock market performance. An increase in sponsor ownership is related to higher performance. However, the opposite effects when its ownership crosses the vertex. This result is consistent in four- stock market performance proxies.

사회가 급격하게 변화, 발전함에 따라 제도가 이를 뒷받침하지 못하고 있는 사례는 곳 곳에서 발견된다. 부동산 임대차 관계에서도 최근 양 당사자 사이의 분쟁이 갈수록 많아 져 지난 2019년 주택임대차법과 상가임대차법의 개정을 통해 임대차 분쟁조정위원회의 설치를 규정하였다. 하지만, 임대차 분쟁조정제도에 대한 피신청인의 참여율이 상대적으 로 낮아 조정사건 자체가 각하되는 경우가 많다. 피신청인의 참여율이 낮은 이유는 대표 적으로 조정제도에 대한 이해의 부족으로 인한 것이다. 선행연구를 살펴보면 피신청인의 조정 참여의지가 낮고, 이를 강제할 방법이 없기 때문에 조정 전치주의 도입을 주장하였 고 이미 법안도 발의되어 있는 상태이다. 본 연구는 양 당사자가 조정에 참여해 조정안에 합의해 조정서를 작성한 경우, 이 조정서의 효력 규정을 강제집행을 승낙하는 취지의 합 의가 있는 경우에만 그 합의 내용대로 강제집행 할 수 있도록 하는 것이 아니라, 조정에 대한 합의가 이루어진 모든 부분에 대하여 조정조서의 내용은 ｢민사소송법｣에 따른 재판 상 화해와 동일한 효력을 갖는다는 상가임대차법 등의 법률 개정안을 통해, 임대차 분쟁 조정제도의 집행력을 강화하고 임대차 분쟁조정제도의 신뢰를 높여, 제도 활용을 높일 필 요가 있음을 제안하고 있다.

As society changes and develops rapidly, we can find not a few cases that some social systems do not support in many places. In the real estate lease relationships, the disputes between the two parties increased in recent years, and the Lease Dispute Mediation Committee was established through the revision of the Housing Lease Act and the Commercial Lease Act in 2019. However, the rate of the respondents‘ participation in the lease dispute settlement system is relatively low, and many mediation cases are often dismissed. The reason why the respondents participation rate is low is due to the lack of understanding of the mediation system. Previous studies argued that as applicants’ willingness to participate in the mediation is low and there is no way to enforce it, the mediation pre-emptionism should be introduced. This study suggests that in case both parties participate in a mediation, agree to the mediation plan and write up a mediation letter, that is, not only if there is an agreement to accept the enforcement of the mediation letter, the trust of the lease dispute mediation system as well as the utilization of the system should be increased by having the same force as a judicial reconciliation for all parts of the agreement, not only if there is an agreement to accept the enforcement of the mediation letter.

본 연구는 공인중개사의 직무만족이 업무몰입 및 서비스가치의 관계를 실증분석을 함 으로써 업무몰입에 영향을 미치는 직무만족 요인을 도출하고, 공인중개사의 업무몰입이 서비스가치에 미치는 영향에 설명하는 가설적 모형을 구축하여 검증하는데 목적이 있다. 이러한 연구의 목적을 달성하기 위해 현재 서울시와 경기도 지역에서 부동산중개업에 종 사하고 있는 개업공인중개사와 소속공인중개사 240명을 대상으로 직무만족이 업무몰입과 서비스가치에 미치는 영향을 통계적으로 분석하였다. 그 결과 공인중개사의 내재적 만족과 외재적 만족은 업무몰입에 유의한 영향력을 미치 는 것으로 나타났다. 또한, 업무몰입은 고객의 서비스가치에 영향을 미치는 것으로 분석 되었다. 따라서 공인중개사의 업무몰입을 제고하기 위해서는 내재적 만족과 외재적 만족 요인 을 제고하여야 한다. 공인중개사 본인의 업무몰입이 향상될수록 공인중개사의 직무만족 은 높아지고, 공인중개사의 업무몰입이 선행되어야 고객에 대한 서비스가치 증대로 이어 질 수 있을 것이다. 이를 위해 공인중개사는 본인의 내재·외재적 만족을 위한 노력과 업무 몰입을 통해 고객의 서비스가치를 높이기 위한 노력이 필요하다 할 것이다.

This study deduces job satisfaction factors that affect work commitment by empirically analyzing the relationship between job satisfaction of real estate agents and service value, and a hypothetical model explaining the effect of real estate agents' work commitment on service value. The purpose is to build and verify. In order to achieve the purpose of this study, the effect of job satisfaction on work commitment and service value was statistically analyzed for 240 real estate brokers who are currently engaged in real estate brokerage business in Seoul and Gyeonggi Province. As a result, it was found that the intrinsic and extrinsic satisfaction of real estate agents had a significant effect on work commitment. In addition, it was analyzed that work commitment affects the service value of customers. Therefore, in order to enhance the work immersion of real estate agents, intrinsic and extrinsic satisfaction factors must be improved. As the real estate agent's own work commitment improves, the real estate agent's job satisfaction will increase. For this purpose, real estate agents will need to make efforts to increase the service value of their customers through their efforts for intrinsic and extrinsic satisfaction and immersion in their work.

지속가능한 도시의 일환인 생태도시에 관한 많은 연구가 있었으나, 한국형 생태도시를 육 성하는 데는 미흡하여 풍수를 활용하는 방안이 연구되기 시작하였다. 본 논문에서는 창원 등 의 지자체에서 활용되고 있는 생태도시 지표를 종합하고, 이들 지표 중 풍수와의 연관성이 있 는 지표를 추출하고 이들 지표와 연계될 수 있는 풍수 생태도시 지표를 경관, 오픈스페이스, 생태네트워크, 물, 도로, 문화컨텐츠 이상 6개 영역에 걸쳐 개발하고 이들 지표를 1기 신도시 중의 하나인 일산신도시에 적용해 봄으로써 지표의 유용성을 확인할 수 있었다. 고려와 조선 의 수도를 결정하는 데 결정적인 역할을 한 도시의 입지와 개발에 관련된 우리 전통의 논리이 자 사상인 풍수가 현대 도시계획 분야에서 보다 더 적극적으로 활용되기 위해서는 풍수의 모 호성을 최대한 배제하는 동시에 전통 풍수 논리의 유연성을 확보할 수 있는 풍수의 현대화 작업을 진행해야 할 것이다.

Although many researches have been conducted on Ecocity, one of the sustainable city models, fostering a Korean tailored Ecocity has proven to be difficult, therefore study into how to use Fengshui theory has begun. In this article, a pool of Fengshui-Ecocity indicators spanning six areas of 'skyline', 'open space,' 'ecological network,' 'water,' 'road,' and 'cultural contents' has been generated by integrating indicators utilised by municipalities such as Changwon and then extracting relevant indicators to Fengshui. The application of these indicators to Ilsan new city, one of the first phase new cities, has demonstrated the utility of this pool of indicators. The traditional Fengshui philosophy played an important part in selecting and developing capital cities of Koryo and Chosun dynasties. For its application to contemporary urban planning, a modernisation work of the Fengshui theory should begin by assuring flexibility of the traditional Fengshui theory's logics while avoiding ambiguity.

전원주택 선택은 과거 노후에 평화로운 삶을 지향하는 노년세대가 주를 이루었지만 근 래에는 일과 생활의 균형을 찾는 워라벨 기조, 반려동물과의 균형있는 삶 등 다양한 요인 으로 인해 전원주택을 선택하고 있다. 본 연구는 이러한 전원주택을 선택하는 주요 요인 을 파악하기 위해 전문가 집단을 대상으로 설문을 진행하여 실증분석을 진행하였다. 분석결과 AHP분석의 종합중요도를 산출한 결과 대도시(서울 등)와의 접근성, 공간 구 조 및 편리성, 분양(매매)가격, 단지규모, 자금조달(대출 등) 순으로 중요도가 나타나며, 통 풍과 환기, 이웃과의 관계성, 경작용지 유무(텃밭 등), 대중교통의 연계성, 수목 및 자연환 경 순으로 중요도가 낮게 평가되고 있다. Fuzzy-AHP분석결과 대도시(서울 등)와의 접근성이 가장 높았으며 이는 AHP결과와도 같은 결과를 보이고 있다. 결국 전원주택 선택은 대도시와 밀접한 장소로서 거주와 업무 가 가능한 지역이 우선이 되는 것으로 볼 수 있으며, 전원주택지의 선택속성에서 내부적 으로는 편리성 기반의 공간구조 활용성이 뛰어나고 외형적으로 단지의 위치 등 입지요건 이 충분히 반영되어야 한다는 것이다. 따라서 대도시와의 연관성을 통해 일과 휴식의 병 행이 이루어져야 한다는 것이다.

An empirical analysis was conducted by conducting a survey targeting a group of experts in order to identify the main factors for choosing a country house. Comprehensively, both Fuzzy-AHP results and AHP results show that accessibility to large cities is the most important aspect, and there is no significant difference in the order of importance. Therefore, in the selection attributes of rural housing sites, it is necessary to have excellent usability of the spatial structure based on convenience internally and to fully reflect the location requirements such as the location of the complex externally. The amount of individual trees, ventilation, and vegetable gardens for self-care are incidental selection attributes of rural residential areas, and an important factor is that work and rest should be balanced through connection with large cities.

본 연구에서는 정부의 부동산공시가격 현실화 정책이 발표한 것과 같이 추진되었는지 여부와 현실화로 인하여 부동산공시가격의 조세 형평성(수평적, 수직적)이 얼마나 개선되 었는지에 대하여 분석하고, 바람직한 정책 추진을 위한 방향을 제시하기 위하여 수행되었 다. 이를 위해 과거 5년간의 전국의 공동주택과 단독주택, 토지의 공시가격과 실거래가격 자료를 수집하였으며, 선행연구를 조사하여 조세 형평성 분석을 위한 최적의 방법론을 선 정하고 3가지 가설을 설정하였다. 가설 입증을 위하여 수집된 부동산공시가격의 실거래가 반영률을 계산하고, 수정된 사분위수범위 방법에 따라 이상치를 제거하였으며, 분위계수 (COD)를 통해 수평적 형평성을 분석하고, Clapp모형을 적용하여 수직적 형평성을 분석하 였으며, 수직적 형평성 분석 과정에서는 분위회귀분석을 하였다. 분석 결과에 따라 가설을 검증하고, 검증 과정에서 분석된 결과를 감안하여 부동산공시가격 현실화 정책의 개선 방 안을 제시하였다. 검증 결과 최근 3년간 부동산공시가격 실거래가반영률은 매년 상승하였을 것이라는 제1 가설은 연립빌라와 토지의 공시가격에서는 채택되었으나, 아파트와 단독주택 공시가격에 서는 채택되지 않았다(부분 채택). 실거래가반영률 상승에 따라 부동산공시가격의 수평적 형평성은 매년 개선되었을 것이라는 제2가설의 경우 연립주택과 토지 공시가격은 채택되 고 아파트와 단독주택은 기각되었으며, 실거래가격이 30억원 이상인 가격대에서는 기각되었다(부분 채택). 또한, 거래가반영률 상승에 따라 부동산공시가격의 수직적 형평성은 매년 개선되었을 것이라는 제3가설은 실거래가격을 기준으로 구분한 대부분의 분위에서 수직적 형평성 문제가 소폭 완화되기는 했으나, 0.05분위와 0.95분위에서는 매년 역진적 형평성 문 제가 심화되고 있는 것으로 나타나 부분 채택되었다. 기타 연구 결과를 활용하여 다양한 부동산공시가격 현실화 정책 개선방안을 제시하였 다. 그 첫 번째는 단독주택에 대한 현실화율은 개별주택가격을, 토지에 대한 현실화율은 개별공시지가를 기준으로 산정하는 것이 바람직하다는 것이며, 두 번째는 발표한 균형성 지수(COD)와 계산된 COD의 차이가 크므로 산정 기준을 재점검해봐야 한다는 것이다. 셋 째는 정부의 발표와는 반대로 연립빌라와 토지 공시지가의 현실화율이 감소하고 있으므로 재점검이 필요하고, 넷째는 시․군․구청장이 공시하는 단독주택과 토지의 현실화율이나 수 평적 형평성에 문제가 있으므로 정부에서는 시․군․구의 공시가격 산정에 대해 보다 적극적 으로 개입해야 하며, 다섯째는 공시지가 산정 과정에서 수직적 형평성도 감안해야 한다는 것이다. 마지막으로는 실거래가격 공개에는 공시가격을 병기하는 등이 방법을 통해 공시 가격의 활용도를 높이는 방안도 함께 제안하였다.

In this study, it was checked whether the government's public real estate price realization policy was implemented as announced. In addition, we analyzed how much the tax equity (horizontal and vertical) of the announced real estate price has improved due to the realization. And it was carried out to suggest a direction for desirable policy implementation. For this purpose, data on publicly announced prices and actual transaction prices of apartment houses, detached houses, and land across the country for the past five years were collected. Then, by examining previous studies, the optimal methodology for tax equity analysis was selected and three hypotheses were established. In order to prove the hypothesis, the actual transaction price reflection ratio of the official real estate prices collected was calculated. And outliers were removed according to the modified interquartile range method. And horizontal equity was analyzed through the coefficient of quantile (COD). And vertical equity was analyzed by applying the Clapp model. In the process of vertical equity analysis, quantile regression analysis was performed. Test the hypothesis according to the analysis result. In addition, in consideration of the results analyzed during the verification process, a plan for improving the realization of the announced real estate price policy was suggested. The verification result is as follows. Hypothesis 1 (the rate of reflection of real transaction prices in real estate prices for the past 3 years has risen every year) was partially adopted. Hypothesis 2 (horizontal equity of public real estate prices improved every year due to an increase in the reflection rate of actual transaction prices) was also partially adopted. In addition, the third hypothesis (the vertical equity of the announced real estate price would have improved every year due to the increase in the reflection rate of the actual transaction price) was also partially adopted. Using the results of other studies, various measures to improve the realization of published real estate prices are suggested as follows. The first is that it is desirable to calculate the realization rate for detached houses based on the individual house price and the realization rate for land based on the official individual land price. Second, since the difference between the announced balance index (COD) and the calculated COD is large, the calculation criteria should be reexamined. Third, a re-examination is necessary because the realization rate of the townhouse villa and the official land price is decreasing. Fourth, since there is a problem in the realization rate or horizontal equity of detached houses and land, the government should intervene more actively in the calculation of the published price of Si/Gun/Gu. In addition, it is necessary to disclose the actual transaction price data including the published price.

본 연구는 한국, 미국, 일본 주택시장의 가격변동에 나타나는 경기순환 국면을 식별 하고자 각국의 주택매매가격지수 자료를 이용해 2-상태 마코프 국면전환 모형으로 실증 분석하였다. 분석결과, 첫째, 각 국의 주택매매가격 변동률은 부동산가격 경기순환 국면 에 따라 큰 차이를 보였고, 동일한 국면이라 하더라도 국가별로 지역별 특성을 보이는 것으로 나타났다. 둘째, 국가별로 확장기, 수축기의 상승률이 다르게 나타나고, 수축기가 유지될 확률이 국가별로 정도의 차이는 있으나 확장기보다 2.5배 크게 나타났다. 셋째, 확장기에 한국, 미국, 일본의 오차항의 분산이 수축기보다 큰 것으로 나타났다. 이는 확 장기에 각국별 가격 변동성이 크게 나타난 반면 수축기에는 변동이 낮은 것으로 나타나 자산으로서 주택의 가격변동성이 하방경직적인 것으로 추정되었다. 정보통신의 고속화 로 국제 부동산시장의 동조화가 점점 가속화되고 있어 국내외 경기국면을 지속적으로 모니터링해 주택시장을 안정화시킬 수 있는 주택정책을 수행할 필요성이 있다.

This paper is to model changes in business regime by using Korea, US and Japan apartment sale price indics with a two-state Markov regime switching model. As a result of the analysis, First, the rate of change in housing sales prices in each country showed a large difference according to the business cycles of housing sales prices, and even in the same regime, it was found that each country showed regional characteristics. Second, the mean growth rate of the expansion and contraction periods was different for each country, and the probability of maintaining the contractions period differed by country, but it was 2.5 times larger than that of the expansions period. Third, it was found that the variance of the error terms in Korea, US, and Japan was greater than the contraction period during the expansion period. It was found that the price volatility of each country was large during the expansion period, while the volatility was low during the contraction period. Therefore, it was estimated that the price volatility of housing as an asset was downward rigid. As the pace of information and communication is accelerating the coupling of the international real estate market, it is necessary to carry out housing policies that can stabilize the housing market by continuously monitoring domestic and foreign real estate business cycles.

도시개발은 도시의 건전한 발전을 도모하고 공공복리의 증진에 기여함을 목적으로 한다. 도시개발사업의 근거법인 도시개발법은 도시 토지의 공급방안으로 민간에 의한 도시개발사업을 도입한 점이 가장 큰 제도적 성과로 평가된다. 그런데 최근 LH 직원의 부동산 투기사태와 대장동 사건으로 인하여 도시개발사업의 공공성에 관한 사회적 의구심이 크게 높아지고 있다. 도시개발사업의 공공성은 사업인정에 의해 확인된다. 그런데 토지보상법은 개별법률을 근거로 수용권을 설정할 수 있게 하는 사업인정 의제 규정을 두고 있어서 사업인정에 의한 도시개발사업의 공공성 판단의 절차를 생략할 수 있도록 허용하고 있다. 사업인정과 관련한 외국 사례분석 결과, 프랑스의 공익 선언과 일본의 사업인정 등은 개발사업의 공공성이 인정되는 경우에만 개인의 재산을 강제로 취득하는 것을 허용하고 있으나 우리나라의 사업인정 의제 규정과 같은 규정을 두고 있지 않다. 현재의 사업인정 의제제도는 수용권을 필요로 하는 개발사업의 공공성 판단의 기능을 악화시키고 있음이 분명한 만큼 사업인정 의제 규정의 개선이 시급하게 요구되고 있다. 이런 배경에서 본 연구는 도시개발사업의 인가 혹은 허가 를 결정함에 있어서 해당 사업에서 기대할 수 있는 공익적 효과와 예상되는 부정적 효과에 대한 비교형량을 실시하고, 이에 근거한 공공성 판단을 기존 사업인정 의제 절차에 필수적으로 포함하는 방향으로 기존 사업인정 의제 제도의 개선이 필요함을 제시하였다. 또한 본 연구는 사업인정 의제된 공익사업의 공공성 판단의 실효성을 제고하기 위해서는 공익사업 유형별로 고도화된 공공성 판단 기준을 마련하여 중앙토지수용위원회의 공공성 판단에 관한 정당성 강화함으로써 궁극적으로 도시개발사업의 공공성을 강화해 나가야함을 제시하였다.

Urban development aims to contribute promoting public welfare and healthy growth of the city. In order to implement urban development it is necessary to set the legal structure for the development. Urban Development Act is considered as a basic law for urban development projects. The most outstanding achievement of the law was the introduction of private urban development project to provide large scale urban residential land within very short period. However, because of the case of speculation in real estate by the employee of LH and Dae Jang Dong urban development project social suspicion about the publicity of urban development project has been soared. The publicity of urban development is verified by project approval. But current Land Compensation Act stipulates that the project that an accept or use land etc. has to conform to the projects listed on the Appendix under Article 4 paragraph 8 of the Act. This study shows that French and Japan also maintaining Project Approval but Project deemed Project Approval. In addition this study confirms that Project deemed Project Approval may deteriorate the performance of publicity of public interest project and it is necessary to regulate the unbalance between Project Approval and Project deemed Project Approval in the current the Land Compensation Act.