Earticle

본 연구는 주택 경매시장을 GARCH모형과 딥러닝 모형을 이용해 추정한 후 예측력의 우수성을 판별하고자 한다. 사용변수는 아파트경매낙찰가율, 아파트매매가격지수, 아파트 낙찰율, 회사채수익률, 소비자물가지수와 건축허가현황 주거용으로 하였고 공간적 범위는 서울시로, 시간적 범위는 2002년 1월부터 2019년 11월까지로 설정하여 분석하였다. 분석결 과, 딥러닝 모형의 평균오차(MSE)와 평균제곱근오차(RMSE)는 각각 38.095와 6.172로 나타 났고 GARCH모형의 평균오차(MSE)와 평균제곱근오차(RMSE)는 각각 42.867, 6.547로 나 타나 GARCH모형 보다 딥러닝 모형의 예측력이 더 우수한 것을 실증적으로 확인하였다. 또한, 아파트경매낙찰가율이 급격히 하락한 2019년 2월부터 2019년 3월에 딥러닝 모형의 예측력은 정확한 반면 GARCH모형으로 예측한 결과는 비교적 평활하게 나타났다.

The purpose of this study is to estimate the superiority of predictive power after estimating the housing auction market using GARCH model and deep learning model. The variables used were apartment auction bid rate, apartment sales price index, apartment bid rate, corporate bond yield, consumer price index, and building permit status. The spatial range was set to Seoul, and the time range was set from January 2002 to November 2019. The results showed that the mean error (MSE) and root mean square error (RMSE) of the deep learning model were 38.095 and 6.172, and the mean error (MSE) and mean root error (RMSE) of the GARCH model were 42.867 and 6.547. It is confirmed empirically that the deep learning RNN model has better predictive power than the GARCH model. In particular, from February 2019 to March 2019, when the apartment auction bid rate fell sharply, the deep learning model predicted accurate, while the GARCH model predicted relatively smooth results.

본 연구는 헤도닉가격모형을 활용하여 현재 우리나라 부동산가격공시제도의 가장 핵심 이 되고 있는 공동주택가격과 공시지가의 상호 인과성을 점검하고, 더 나아가 공동주택가 격 공시제도의 지역별 형평성이 인정될 수 있는지를 점검함으로써 부동산가격공시제도의 발전에 기여하기 위한 것이다. 연구는 우선 선행연구를 조사․분석하여 연구 모형을 작성하 여 3가지 가설을 설정하고, 가설에 대한 입증을 위해 국토교통부에서 공시한 2019년도 전 국 공동주택가격 정보와 개별공시지가, 건축물대장 표제부 정보를 활용하여 헤도닉가격모 형을 작성하였다. 작성된 모형을 근거로 가설을 검증하였으며, 마지막에 검증 결과에 따른 시사점을 정리하였다. 가설 중 지역요인과 건물개별요인은 지역별 공동주택가격에 영향을 미칠 것이라는 제1 가설은 채택되었다. 또한, 지역요인과 건물개별요인이 공동주택가격에 대해 미치는 영향은 지역별로 차별화 될 것이라는 제2가설도 채택되었으나 동시에 지역별 차별화 가능성이 발 견되었다. 지역요인과 건물개별요인이 공동주택가격에 대해 미치는 영향력의 비율은 토지· 건물 배분비율과 유사할 것이라는 제3가설은 기각되었다. 결국 현행 공동주택가격 공시 체 계에 지역별 불균형 문제가 내재되어 있을 가능성이 높으므로 신속하게 개선방안을 마련 해야 할 것이다.

This study analyzes the regional equity of the multi-unit house price disclosure system in order to contribute to the improvement of the real estate price disclosure system. For equity analysis, we analysis the mutual causality of the multi-unit house price and the individual public land price, which are the core of the current real estate price disclosure system. First, three hypotheses are set by investigating and analyzing prior studies and preparing research models. In order to prove the hypothesis, the study created a hedonic price model using information on the nationwide multi-unit house price announced by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport for 2019, individual land prices, and column for title of building register. Last, Based on the model, the hypothesis was verified and the implications according to the verification results were summarized. Among the hypotheses, the first hypothesis was adopted that regional factors and individual building factors would affect the price of multi-unit houses by region. And The second hypothesis that the effect of regional factors and individual building factors on multi-unit house prices will be differentiated by region was also adopted. At the same time, the possibility of regional differentiation was also discovered. The third hypothesis that the ratio of the influence of regional factors and individual building factors on the price of multi-family houses will be component ratio of land and building was rejected. In the end, it was estimated that there is a high possibility that regional imbalances are inherent in the public noticed system of multi-unit house price.

본 연구는 부동산중개업을 영위하고 있는 개업공인중개사를 대상으로 감정노동과 직무 스트레스 요인을 도출하고 이에 대한 개업공인중개사의 이직의도를 설명하는 가설적 모형 을 구축하여 검증하는데 목적이 있다. 이러한 연구의 목적을 달성하기 위해 개업공인중개사의 감정노동과 직무스트레스 요인 을 도출하여 서울지역 개업공인중개사 158명을 대상으로 이직의도에 미치는 영향을 통계 적으로 분석하였다. 그 결과 개업공인중개사의 감정노동과 직무스트레스는 통계적으로 유의한 영향을 미치 는 것으로 분석되었다. 따라서 개업공인중개사의 감정노동과 직무스트레스로 인한 이직의 도를 줄이기 위해서는 첫째, 개업공인중개사에게 고객(거래당사자)에 대한 응대방법, 부동 산계약 체결을 위한 협상기술, 마케킹 방법 등의 교육이 필요하며, 둘째, 부동산계약서 작 성, 부동산중개대상물 확인·설명 및 작성, 중개사고 예방 등 중개업무에 대한 불안감 등을 줄이기 위해 공인중개사협회 등에서 전문교육을 실시하는 것이 대안이 될 것이다.

This study is to draw conclusion of what causes licensed real estate agents’ emotional labor and job stress and to establish hypothetical model which explains their turnover intention. In order to achieve the study’s purpose, I have derived the emotional labor and job stress factors of real estate agents and statistically analyzed the effects on the turnover intention of 158 individual real estate agents in Seoul. As a result, it was analyzed that the emotional labor and job stress of a real estate agent had a statistically significant effect. The followings are measures to reduce the intention to turn over due to emotional labor and job stress of licensed real estate agents. First, it requires that real estate agents learn how to respond to customers, how to negotiate in the process of real estate contracts, and how to make marketing. Second, taking various specialty education programs run by qualified institution such as Korea Association of Realtors can be an alternative measure to reduce fear and anxiety of doing brokerage job, such as making the contracts, identifying and explaining real estate brokerage objects, and preventing brokerage accidents.

본 연구는 공장 이전적지 개발사업에 내재되어 있는 리스크 요인을 도출하고 중요도를 평가하는데 목적이 있다. 이를 위해 개발사업 단계를 개발사업 전 평가단계, 개발사업 준비 및 인·허가 단계, 개발단계의 3단계로 구분하고 각 사업의 리스크를 단계별·속성별·요인별 로 구분하여 체계를 구축하였다. 분석 결과에 따르면 사업단계별 중요도는 개발사업 전 평가단계, 개발사업 준비 및 인· 허가 단계, 개발단계 순으로 개발사업 전 평가단계가 가장 중요하다고 할 수 있다. Fuzzy – AHP 보정 종합 중요도의 결과에 따르면 공법적 사법적 규제 미확인(용도지역 변경 불가), 사업기간의 적합성 미흡(수요 및 이전재원을 고려한 단계별 개발), 도시계획시 설 변경·결정, 공장 이전부지 확보 실패, 개발규모 설정의 오류(수요를 고려한 적정 개발규 모) 순으로 산정되어 AHP 종합 순위도와 유사한 것을 알 수 있다.

The purpose of this study is to draw risk factors and evaluate the importance of each factor of the development business of factory site relocation. Phases of development consists of (1)Pre-development business assessment phase, (2) Development business preparation and licensing phase, and (3) Development phase and risk factors for each phase were examined by stage, attribute, and factors. According to the analysis result, important phases are in order of Pre-development business assessment phase, Development business preparation and licensing phase, Development phase. Therefore, pre-development business assessment phase is the most important phase. According to the analysis result of the Fuzzy-AHP adjusted important factors, important phases are in order of unidentified judicial regulation (restricted change of zoning regulation), unsuitable business period (the phasing of land developing with consideration of demand and financial resource), and alteration or confirmation of urban planning facilities, failure to secure factory relocation site, and misspecification of development scale (setting optimal development scale through the consideration for demand). Its importance order appears to be similar to the importance order of AHP relative importance factors.

회암사에 반영된 풍수적 특징을 살펴보면 풍수이론의 용ㆍ혈ㆍ사ㆍ수 구분 중 용(龍)은 현무봉과 주룡이 배역한 용의 뒷면이다. 혈(穴)은 평지가 아닌 가파른 경사의 계곡을 계단 식으로 만든 혈판이며, 백호는 혈처에 등을 돌린 배역한 용의 뒷면으로 청룡이 직선으로 내려가는 사룡이다. 혈판을 중심으로 물이 양쪽으로 분산되어 흐르는 양파도국(兩波到局) 의 지기가 흩어지고 설기 당하는 지세다. 사신사 중 옥대사(玉帶砂)의 안산만으로는 장풍국(藏風局)의 보국을 이루지 못하였다. 물 길은 혈처를 관통하는 작은 물길이 있으나 혈판 좌우에서 큰 물길이 앞으로 곧장 직류하는 산수동거(山水同去)로 혈처의 지기가 흩어지고 생기까지 씻어 내려가고 있다. 특히 주산 양 쪽에서 발원하는 물이 전면에서 직거하고 바람의 직풍을 초래하여 바람의 속도가 매우 빨 라 땅의 기운(氣運)이 분산(分散)되어 생기(生氣)가 모일 수 없는 지기가 부족한 땅에 자리 를 잡고 있었다. 사찰이 폐사가 된 것은 풍수의 기본적인 용ㆍ혈ㆍ사ㆍ수의 지형조건을 모 두 갖추지 못하였기 때문으로 분석되었다.

Looking at feng shui characteristics reflected in hoe-am-sa, Yong is the back of Yong where hyeon-mu-bong and Juryong were cast among Yong·Hyeol·Sa·Su in the Feng Shui theory. Hyeol is not a flat ground, but a hyeol-pan with a cascade of steep valleys. There is sa-lyong going down. In this situation, the luck of the land where the water was dispersed and flowing around the hyeol-pan yang-pa-do-gug was scattered, and the fate of fate was at stake. The sa-sin-sa og-dae-sa an-san alone was unable to complete the jang-pung-gug bo-gug. The waterway has a small waterway that penetrates the hyeol-cheo, but the hyeol-pan is scattered around the san-su-dong-geo where the large waterway goes straight on the left and right of the hyeol-pan washed down to freshness. In particular, the water coming from the ju-san direction causes ziggo and wind jikpun from the front, and the wind speed is very high, and the luck of the earth is dispersed and the life cannot be collected. Was done on the land that was scarce. It was analyzed that the inspection came to us because it did not have all the topographical conditions of Feng Shui's basic Yong and Hyeol and Sa and Su.

블록체인 기반의 부동산 거래시스템은 향후 부동산 시장과 부동산산업에 커다란 변화를 가져올 것이다. 국제간의 부동산중개를 성공한 미국 Propy의 사례에서 블록체인 기술 채택의 운영상 장 벽으로는 블록체인 부동산거래시스템으로 전환비용, 데이터 보안, 책임의 문제를 정의할 필요가 있다. 규제적 장벽으로는 법적 프레임워크 및 기술 투명성, 스마트계약의 집행 가 능성, 기록제거의 권리 등의 규정이 필요하다. 사회적 장벽으로는 블록체인 부동산 거래시 스템의 혁신기술 수용과 부동산 거래조직의 변화, 대중의 거부, PropTech와 Blockchain 데 이터 윤리의 문제 등을 극복하여야 한다. 이러한 문제점을 개선하여 블록체인 기반의 부동산 거래가 정착하기 위해서는 법률의 제정, 제도의 변화, 국민의식의 변화, 소유권법과 조세법의 규정, 운영관할권의 정립 등 많 은 준비가 이루어져야 안정적으로 정착할 수 있다. 국가와 기업, 국민 모두 4차 산업의 변화에 따른 가치사슬의 영향을 극대화하기 위해서 는 변화에 대한 전략을 수립하여 수용하여야 한다. 현재 정부가 추진하고 있는 블록체인 부동산 거래 시범사업을 성공적으로 정착하기 위해서는 Propy의 시사점을 반영하여야 할 것이다.

The blockchain-based real estate transaction system will bring a great change to the real estate market and real estate industry in the future. In the case of Propy in the United States, which succeeded in international real estate brokerage, it is necessary to define the issues of conversion cost, data security and responsibility as a blockchain real estate transaction system as an operational barrier to the adoption of blockchain technology. Regulatory barriers include legal framework and technology transparency, the possibility of smart contract enforcement, and the right to remove records. As a social barrier, it is necessary to overcome the problems of adopting innovative technologies in the blockchain real estate transaction system, changing the real estate transaction organization, public rejection, and problems with PropTech and Blockchain data ethics. In order to improve these problems and settle blockchain-based real estate transactions, a lot of preparations must be made, such as enactment of laws, changes in institutions, changes in national consciousness, provisions of ownership and tax laws, and establishment of operational jurisdiction. In order to maximize the impact of the value chain due to changes in the 4th industry, both countries, businesses, and citizens must establish and accept strategies for change. Propy's implications should be reflected in order to successfully settle a blockchain real estate transaction pilot project currently being promoted by the government.

건축물은 시대를 살아가는 사람들의 삶을 담는 그릇이라 말한다. 우리의 거주는 집과 일터, 이웃을 포함하는 존재로부터 형성된 유기적관계로 시작된다. 삶을 담은 도시라는 물리적 공간은 인구 급증으로 주택의 대량공급의 필요성이 증가되었고, 이는 다세대·다가구 주택과 연립주택 및 아파트 등 집단적 주택공급을 가져왔다. 현재의 주거는 공급자에 의해서 외형이 좌우되며, 또한 공급자의 행위는 건축설계라는 선행요인에 뒤따르는 결과로 해석될 수 있다. 현재 서울의 주거환 경과 문화를 들여다보면 경제성장에 따라 주택보급률이 높아졌으며, 삶의 질이나 환경이 다양해 지고 복잡해지고 있으며, 다양한 주거형식이 만들어지고 있다. 2000년대 이후 1인가구의 증가, 고령층의 증가, 베이비붐세대의 은퇴 등 사회생활양식의 변화 에 따라 도시형생활주택, 오피스텔(준주택), 청년주택, 신혼부부, 실버주택 등 기존과 다른 주거환 경이 등장하고 있다. 시대의 변화에 따라 거주자의 Needs를 파악하고, 주거환경의 본질적 물음에 대해 기존의 양적공급위주의 주거환경의 변화를 인식하고, 인간 삶에 대한 본질을 담은 주거환경 에 대해 외부 구성요인과 건축계획요인으로 연구·분석하여, 주거환경에 삶의 질 향상을 위한 현 재주거환경의 개선방향 및 새롭게 공급되는 주거환경에 우선적으로 고려해야 할 요인들을 밝혀 내고, 향후 도시민의 건강한 삶과 복지향상을 위해 인간 삶의 본질을 담은 주거환경이 만들어지길 기대한다.

Our residence begins with organic relationships formed from beings, including homes, workplaces, and neighbors. The physical space of a city that contains life has increased the need for mass supply of housing due to the rapid increase in population, which has resulted in collective housing supply such as multi-family and multi-family houses, townhouses and apartments. The current housing is shaped by the supplier. Also, the supplier's behavior can be interpreted as a result of following the leading factors of architectural design. Looking into the current residential environment and culture of Seoul, the housing supply rate has increased due to economic growth, the quality of life and environment has been diversified and complicated, and various types of housing have been created. Since the 2000s, the number of single households has increased, the number of older people has increased, and the retirement of the baby boomers,etc. as the social life style has changed, urban residential housing, officetels(semi-housing), youth housing, newlyweds, and elderly housing have appeared. Knowing the needs of residents as the times change, By researching and analyzing the residential environment that contains the essence of human life as external components and architectural planning factors, In order to improve the quality of life in the residential environment, the improvement direction of the current residential environment and the factors to be considered in the newly supplied residential environment are first identified, In the future, it is expected that a residential environment containing the essence of human life will be created to improve the health and welfare of urban residents.

사법상의 권리에 관한 시적 한계를 구현하는 소멸시효와 제척기간은 공법상에도 적용 될 필요성이 있다. 그러나 공인중개사법에서는 행정제재처분 중 업무정지처분에 대해서만 제척기간을 규정하고 있다. 본 연구에서는 공인중개사법상 행정제재처분의 시적 한계에 관하여 제기될 수 있는 3가 지 문제를 검토하였다. 첫째, 공인중개사법 제39조 제3항과 제40조의 해석상 문제이다. 둘째, 업무정지처분 이외 다른 행정제재처분에도 시적 한계를 확대하는 것이 타당한가 하는 문제이다. 셋째, 행정기본법이 제정되어 제척기간이 일반규정으로 도입되는 경우, 공인중개사법의 행정제재처분에는 어떻게 적용될 것인지가 문제된다. 입법론적으로 바람직한 것은 공인중개사법상 행정제재처분 일반에 관한 제척기간을 구 체적으로 규정할 필요가 있다. 행정기본법이 제정되면 동법에서 규정한 제척기간이 일반법으로서 공인중개사법에도 적용된다. 그러나 공인중개사법의 입법취지, 의무위반의 경중과 비난가능성 등을 고려하 여 공인중개사법에 행정제재처분의 종류별로 제척기간에 관한 구체적 규정을 두는 것이 바람직하다.

Extinctive prescription and exclusion period that realize the temporal limitation regarding rights in private law require to be applied to public law. Nevertheless licensed real estate agents act prescribes exclusion period only for suspension of service measure among administrative restriction measures. This study examined three types of issues that can be raised about the temporal limitation for administrative restriction measures for licensed real estate agents act. Firstly, it is an issue of interpretation of article 39 clause 3 and 40 of licensed real estate agents act. Secondly, a problem whether to extend temporal limitation to other administrative restriction measures apart from suspension of service measure is valid or not. Thirdly, in the case in which exclusion period is introduced to the general rules as basic administrative law, how it will be applied to the administrative restriction measures for licensed real estate agents act becomes problematic. Advisable de lege ferenda would be to specifically require the exclusion period for the general administrative restriction measures for licensed real estate agents act. When basic administrative law is established the same exclusion period is applied to the licensed real estate agents act as a general law. Yet it is desirable to place concrete regulations about exclusion period by administrative restriction measures types considering the purpose of the legislation of the licensed real estate agents act, the importance of the violation of obligations and the possiblity of criticism.

재개발사업 원주민을 대상으로 재정착 의향에 관한 실증연구를 실시하였다. 첫째, 재정착 의향에 대한 교차분석 결과는 다음과 같다. 비경제적 요인에 해당하는 세대주의 연령이 낮을수록, 가구구성원 수가 많을수록, 거주 주택 보유기간이 짧을수록 재정착하겠다는 비율이 높게 나타났다. 이는 세대주의 연령이 높을수록, 1~2인 가구와 같이 가구구성원 수가 적은 고령층 가구구성원일수록, 주택 보유 기간이 긴 고령층일수록, 재개발사업에 따른 공동주택보다는 단독주택을 더 선호하는 결과 가 반영된 것이라 판단된다. 경제적 요인에 해당하는 월소득이 클수록, 보유자산이 많을수록, 다가구주택·아파트·상 가주택에 거주할수록, 거주주택 규모가 클수록, 거주주택 대지면적이 클수록 재정착하겠다 는 비율이 높게 나타났다. 이는 원주민의 경제적 자산규모가 클수록 추가분담금 납부에 대 한 부담보다는 저렴한 조합원 분양가에 따른 단기 시세차익과 주거환경 개선으로 인한 장 기 양도차익을 선택한 결과라 판단된다. 둘째, 재정착의향에 관한 로지스틱 회귀분석 결과는 다음과 같다. 가구특성 모형에서는 보유자산 규모, 주택특성 모형에서는 거주주택 보유기간, 거주주택 유형 변수가 다른 변수에 비해 재정착에 미치는 영향력이 큰 것으로 분석되었다. 그리고 원주민특성 모형에서는 가구주 연령, 가구주 월소득, 거주주택 유형, 거주주택 대지면적 변 수가 유의하게 나타났으며, 가구주 연령이 낮을수록, 가구주 월소득이 클수록, 감정평가 산 정금액이 높게 책정되는 다가구주택·아파트·상가주택에 거주할수록, 거주주택 대지면적이 클수록 원주민의 재정착에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 본 연구는 재개발사업 재정착률이 조합원의 추가분담금에 전적으로 좌우된다는 사실을 재확인하였다.

An empirical study on the intention of resettlement was conducted for original inhabitant of the redevelopment project. First, the results of the cross-analysis of the intent of resettlement are as follows. The lower the age of household owners, the higher the number of household members, and the shorter the period of housing ownership, the higher the percentage of resettlement. This reflects the result that the higher the age of the household owner, the lower the number of household members, the older the household members such as one or two people, and the longer the housing period, the more likely the older the household members prefer single-family houses to apartments according to redevelopment projects. The higher the monthly income, the higher the assets held, the greater the number of multi-family houses, apartments, and commercial houses, the larger the size of residential houses, and the larger the area of residential housing, the higher the rate of resettlement. This is believed to be the result of choosing short-term capital gains from the sale price of the members and long-term capital gains from the improvement of the residential environment rather than the burden of paying additional contributions to the greater the economic assets of original inhabitant. Second, logistic regression results regarding the intention of resettlement are as follows. In the household characteristics model, the size of the assets and in the housing characteristics model, the length of residence and the type of residential housing had a greater influence on resettlement than other variables. And in the original inhabitant characteristic model, the variables of the household owner's age, the monthly income of the household owner, the type of residential housing, and the land area of the residential house were significant, and the lower the household owner's age, the greater the monthly income of the household owner, the higher the appraised value, the greater the greater the residential housing site, the more the positive the resettlement of original inhabitant. This study reaffirmed that the resettlement rate of redevelopment projects depends entirely on the additional share of expense of redevelopment syndicate members.

이 연구는 4차 산업혁명의 배경아래 부동산중개자격제도에 대한 적응적 발전 방안을 모 색하였다. 이 연구를 통해 제시된 적응적 발전방안은 다음과 같다. 첫째, 미래사회 변화에 따른 학문적 특성을 반영한 평생교육체계를 구축하고 선행되어야 한다. 둘째, 자격시험을 검정형에서 과정평가형 체계로 단계적으로 전환되어야 한다. 이에 대해 과정평가형 시험을 도입 및 전환하여 중장기적인 전문성을 갖춘 공인중개사가 배출 될 수 있도록 유도해야 한다. 셋째, 과정평가형 프로세스에 실무 경력 필수 요건을 제도화하여야 한다. 실무 경력 없 이 중개시장에 발을 들이는 것은 중개시장의 진입장벽을 낮출 뿐만 아니라 중개서비스의 질을 저하시키기 때문이다. 넷째, 중개업자 보수교육 및 미개업자 유지교육 제도를 도입하는 것이다. 개업자 및 미개업 상태인 공인중개사를 위한 맞춤형 보수교육이 도입되어야 한 다. 다섯째, 공인중개사 자격시험 문제 출제에 있어 환경 변화를 고려한 출제 방식과 출제 문항이 개선되어야 한다. 단순 암기식으로 평가하는 것이 아닌 실무 이해식 문제풀이를 지향하여 전문가로서 자격을 취득할 수 있는 자격문제의 고도화를 추진해야 한다. 여섯째, 과정평가 및 실무교육에 대한 기관 인증제도를 도입해야 한다. 전문가를 대상으로 한 교육인 만큼 기관 인증제도를 도입하여 미래사회 변화에 대응하는 전문성을 갖출 수 있도록 해야 한다. 끝으로 부동산중개업자의 윤리의식을 평가할 수 있는 시험과목 및 평가체계가 추가 되어야 한다. 중개업 윤리의 형성에는 상당한 기간이 소요되기 때문이다.

This study sought an adaptive development plan for the real estate brokerage qualification system under the background of the Fourth Industrial Revolution. The adaptive development measures presented in this study are as follows. First, a lifelong education system that reflects academic characteristics according to changes in future society should be established and preceded. Second, the qualification test should be phased out from the test type to the process evaluation system. Third, the essential requirements for working experience should be institutionalized in the process evaluation process. Fourth, introducing a system of brokerage remuneration education and unopened maintenance education. Customized remuneration education for the opening and the unopened real estate agent shall be introduced. Fifth, in the question of qualification examination for licensed real estate agent, the method of examination and the questions given in consideration of environmental changes shall be improved. It is necessary to promote the upgrading of the qualification problem that can be qualified as an expert by aiming at solving practical understanding problems rather than simply memorizing them. Sixth, the institution certification system for course evaluation and practical education should be introduced. Finally, a test subject and evaluation system should be added to assess the ethics of real estate agents. This is because it takes a considerable period of time to form brokerage ethics.

본 연구는 다중회귀분석과 베이지안 네크워크를 이용해 수도권 상가 낙찰가율에 영향을 미치는 요인을 실증분석하였다. 종속변수는 상가낙찰가율로 독립변수는 상가낙찰율, 회사 채수익률, 산업생산지수, 상업용 건축물착공현황과 경제심리지수로 설정하였다, 시간적 범 위는 2003년 1월부터 2019년 12월까지로 하였고 공간적 범위는 수도권인 서울, 경기, 인천 으로 설정하였다. 실증분석결과, 서울시 상가낙찰가율에 상업용 건축물착공현황이 가장 많은 영향을 미치고 경기도 상가낙찰가율에는 회사채수익률이 가장 많은 영향을 미치고 경 제심리지수도 많은 영향을 미치는 것을 알 수가 있었다. 인천 상가낙찰가율에는 경기도 상 가낙찰가율이 영향을 가장 많이 미치고 산업생산지수가 그 다음으로 많은 영향을 미치는 것으로 나타났다. 지역별로 상가 낙찰가율에 영향을 미치는 요인은 차이가 있지만 전반적 으로 경제성장, 공급과 유동성이 많은 영향을 미치고 인근 지역의 낙찰가율도 영향을 미치는 것으로 알 수 있었다.

This study empirically analyzed the factors influencing the retail property aution price ratio in the metropolitan area using multiple regression analysis and Bayesian network approach. The dependent variable was set as the auction price ratio, and the independent variables were set as the auction ratio, corporate bond yield, industrial production index, commercial building construction, and economic sentiment index. The time range was from January 2003 to December 2019, and the spatial range was Seoul, Gyeonggi and Incheon. It was found that commercial building construction had the most influence in Seoul, corporate bond yield had the most influence in Gyeonggi-do, and the economic sentiment index also had a great influence. It was found that the Gyeonggi-do auction price ratio had the most influence on the Incheon auction price ratio, followed by the industrial production index. Although there are differences in factors affecting the auction price ratio for each region, it was found that overall, economic growth, supply and liquidity have a great influence, and the auction price ratio in the neighbor region also has an effect.

본 연구는 서울 도심 단독주택의 용도변경 현상에 대한 이론적 토대를 지대이론을 통해 살펴보았고, 서울시 마포구 연남동의 단독주택거래사례를 바탕으로 헤도닉 가격모형을 사 용하여 용도변경 특성이 단독주택 실거래가격에 미치는 영향을 실증분석 하였다. 연구의 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, 용도지역 변수가 통제된 상황에서 용도 특성이 주택의 실 거래가격을 설명하는 가장 중요한 독립변수에 해당하는 것으로 확인된다. 구체적으로 단순 보유 단독주택에 비해 다가구주택은 24%, 리모델링을 통해 주상용 주택이나 상업용 부동 산으로 용도변경하기 위해 매입된 주택은 38%, 철거 후 신축을 위해 매입된 주택은 36%, 이미 용도가 주상용인 주택은 60%의 프리미엄이 시장에서 지불되고 있으며, 모두 통계적 으로 유의하다. 둘째, 리모델링이나 신축을 통하여 단독주택의 용도변경을 하는 경우 그 유 형을 주거용보다는 주상용 주택이나 상업용 부동산으로 용도변경을 위해 매입할 때 보다 높은 프리미엄을 지불하고 있는 것으로 확인되며, 모두 통계적으로 유의하다. 셋째, 용적률 이 1% 상승할 때마다 가격 프리미엄이 약 0.1% 상승하며, 건폐율이 1%상승할 때마다 약 0.7%의 프리미엄이 지불되고 있는 것으로 분석된다. 넷째, 용도와 건폐율과 같은 개발밀도 와 관련한 변수 이외에도 도로의 폭이 주택의 실거래가격을 설명하는 중요한 변수에 해당 하는 것으로 확인된다.

Based on the bid-rent theory, this paper investigates theoretical study on the usage conversion of the single family housings. Using a hedonic regression model, this paper examines an empirical test on the effect of conversion of the single family housing prices with the single family housing transaction data in Yunnam-dong, Mapo-gu, Seoul. The major findings are summarized as below: first, everything being controlled, the usage attribute is a statistically significant factor to explain the effect of conversion on the housing prices. More specifically, the buyers pay 24%/㎡ premium for multi-family housings, 38%/㎡ premium for remodeling housings, 36%/㎡ premium for rebuilding after demolishment housings, and 60%/㎡ premium for mixed-use housings compared to hold-as-is-housings. Second, when restricting the data set to the cases of remodeling or rebuilding after demolishment, the buyers pay statistically significant higher premium for conversions into mixed-use and commercial use than for residential use. Third, as the floor-area-ratio increases 1%, the housing price premium increases 0.1%/㎡, and as the building-land-ratio increases 1%, the housing price premium increases 0.7%/㎡. Lastly, along with the density factors such as FAR(Floor Area Ratio) and BLR(Building Land Ratio), the width of the road is also a statistically significant factor to explain the single family housing prices.

본 연구의 목적은 (구)청주시와 (구)청원군이 2014년 7월 1일 이후 통합청주시로 출범한 이래로 상당구, 흥덕구, 서원구, 청원구로 행정구역이 확장되었는데, 이러한 청주시 4개구 행정구역별 각각의 상가 매매가격 및 전용면적당 매매가격에 유의한 영향을 주는 요인이 무엇인지를 우선 살펴보고, 이러한 유의한 요인 중 가장 영향력이 높은 것들을 파악하고자 한다. 분석 결과 청주시 통합(2014년 7월 1일)에 따른 4개구 행정구역별 상가의 매매가격에 영 향을 주는 특성변수에서는 공통적으로, 토지특성인 공시지가, 대지면적이 영향을 미치고 있고, 건물특성인 해당 층, 주차대수, 승강기 수, 거래시점의 경과연수가 영향을 미치며, 입 지특성인 현대백화점과의 거리, 연도별 거래특성인 2017년, 2018년 거래 등이 중요한 변수로 영향을 주고 있다. 또한 공통적으로, 전용면적당 매매가격에 영향을 주는 특성변수에서 는 토지특성인 정형(정방형, 가장형, 세장형), 대지면적, 건물특성인 해당 층, 승강기 수, 입 지특성인 현대백화점과의 거리 등이 중요한 변수로 영향을 미치고 있다. 본 연구의 시사점은 청주시 상가의 매매가격에 영향을 미치는 요인을 실증분석을 통해 확인할 수 있었고, 특히, 연도별 거래특성에서 2017년, 2018년 거래에서 긍정적인 영향으로 그 당시 개발효과가 있다는 것을 입증하였다. 마지막으로, 본 연구와 관련된 선행연구가 많 지 않은 상황에서, 본 연구를 통해서 청주시 통합으로 인한 상가 매매시장의 변화를 파악하는데 있어 시사점을 제시하고자 한다.

The purpose of this study is to examine and analyze the factors of characteristic variables that affect the sales price of each mall and the selling price per dedicated area of each of the four administrative districts in Cheongju-si, Cheongju-si. As a result of the analysis, in the characteristic variables affecting the sales price of shopping districts in the four administrative districts according to the integration of Cheongju City (July 1, 2014), the publicly announced land price, the land area, the corresponding floor, the number of parking lots, the number of elevators, The important factors are the number of years passed at the time of the transaction, the distance from the Hyundai Department Store, which is a location characteristic, and the transaction characteristics for each year, such as 2017 and 2018. In the characteristic variables that affect the transaction price per dedicated area, the land characteristics such as regular (square, impersonation, and elongation), land area, building floors, the number of elevators, and the distance from the Hyundai Department Store, which are characteristics, are important variables. It is affecting.

본 연구는 통계청의 ‘2018년 가계금융·복지조사’ 금융부문 조사가구 9,379개의 데이터 를 이용하여 가계의 소득분위에 따른 자산선택 특성을 파악하고, 여유자금 운용방법 및 자산운용 선호 차이를 비교·분석하였다. 부동산자산 선택행동 특성 분석결과는 소득분위가 높을수록 부동산 투자의향이 높았 다. 부동산에 투자하지 않겠다는 주된 이유’는 부동산 가격 불확실성, 정보부족, 금융자 산투자 세금의 부담 기타 순으로 나타났다. 부동산 투자목적은 자산증식, 내집마련, 노후대책 , 가계자금 마련 순으로 나타났다. 부동산 투자목적은 소득분위가 낮을수록 내집 마련으로, 소득분위가 높을수록 자산증식으로 나타났다. 여유자금 운용방법에 대한 카이 스퀘어 검정 결과는 금융자산투자, 부동산투자(26.3%), 부채상환 선호 순서가 나타났다. 지나친 부동산 자산 비중은 낮출 필요가 있으며 부동산 이외에 다른 대체 투자수단이 부족하므로 투자 수단의 다양화가 필요하다. 자산 차원에서 부의 대물림 추측과 관련하 여 조세 형평을 위한 세원확보 노력과 유동성 투자상품의 다양한 개발과 획기적인 개선, 부동산 정책수단도 요구된다. 이상의 ‘소득분위에 따른 자산선택 특성에 관한 연구’ 분석결과, 소득분위는 가계자산 선택 및 투자행동에 영향을 미치고 있음을 확인하였다.

This study used 9,379 data from 9,379 households in the Financial Sector of Household Finance and Welfare Survey of the National Statistical Office. According to the analysis of the characteristics of real estate asset selection behavior, the higher the income category, the higher the willingness to invest in real estate. The purpose of real estate investment was in order of asset growth, provision of house, retirement measures, and household fund. The purpose of real estate investment was to establish a house with a lower income tier, and to grow assets with a higher income tier. The results of the chi square test on the method of managing the surplus funds showed financial asset investment, real estate investment, and preference for debt repayment. Too much real estate assets need to be lowered, and there is a lack of alternative investment means other than real estate. At the asset level, efforts to secure tax sources for tax equity, development of various liquidity investment products, significant improvements, and real estate policy measures are also required. As a result of the above analysis on the characteristics of asset selection according to income decile, it was confirmed that income quartile influences household asset selection and investment behavior.