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최근 시대적 화두가 되는 ESG로 기업이나 기관투자자는 투자의사결정 시 ESG 요인을 고려한다. 최근까지는 ESG를 주식·채권 같은 전통적인 투자자산의 전유물로 다뤄졌지만, 최근에는 부동산을 비롯한 대체투자에서 ESG 요인의 중요성이 대두되고 있다. 이 연구의 목적은 대표적인 수익형 부동산인 업무용빌딩 투자에 한정하여 전통적인 의 사결정 요인과 ESG 요인의 유형을 파악하고 각 요인의 중요도를 델파이분석을 통해 비교 분석 하는 것이다. 실증결과, 업무용빌딩 투자의사 결정 시 E요인은 ‘건물 친환경인증 등급’을 취득하는 방안이며 S요인에는 ‘이해관계자 소통 및 협력업체’ 등이 있었고 G요인에 있어서는 ‘경영 정보 공시’ 등의 중요도 순으로 분석되었다. 이는 기관투자자들에게 업무용빌딩 투자 의사결정에 있어서 전통적인 요인과 ESG 요 인의 중요성을 인식, 이를 적용함으로써 효율적인 자산관리가 필요함을 시사한다.

With ESG, which has become a hot topic in the times recently, companies and institutional investors consider ESG factors when making investment decisions. Until recently, ESG was treated as the exclusive property of traditional investment assets such as stocks and bonds, but recently, the importance of ESG factors has emerged in alternative investments including real estate. The purpose of this study is to identify the types of traditional decision-making factors and ESG factors and compare the importance of each factor through Delphi analysis, limited to investment in business buildings, a representative profitable real estate. As a result of the demonstration, when making decisions to invest in business buildings, the E factor was to acquire the 'Building Eco-Friendly Certification Grade', the S factor was 'Stakeholder Communication and Partner', and the G factor was analyzed in order of importance such as 'Disclosure of Management Information'. This suggests that institutional investors need efficient asset management by recognizing and applying the importance of traditional and ESG factors in making decisions to invest in business buildings.

최근 경기침체기와 금리인상으로 대출을 받은 가계의 부담이 늘어나고 경제에 미치는 파급효과도 크게 나타나고 있다. 이로 인해 신규대출규제와 기존전환대출이 심사가 엄격 해지고 있어 자금순환이 병목된 상태이며 연체율도 높아지는 형태이다. 본 연구는 거시경제변수와 가계 및 주택담보대출을 통해 가계대출연체율에 관한 관계성 을 2008년 3월부터 2024년 3월까지 월별데이터를 사용하여 다변량시계열 분석프로세스 에 따라 단위근검정, 공적분검정, 그랜서인과관계 및 모형설정, 충격반응 및 분산분해 순 으로 진행하였다. 분석결과 가계부채연체율은 주택담보대출연채율과 밀접한 관련성이 존재하며 가계대출 금액과 주택담보대출금액과 통화량의 관계성도 높은 편이다. 충격반응분석 결과 초기 가계대출연체율과 동반상승은 주택담보대출연체율, 산업생산지 수, 소비자물가지수이며 가계대출금액, 주택담보대출금액, 금리, 통화량, 실업률은 반대의 개념을 가진다. 금리 상승이 가계부채연체율을 증가시킬 수 있으며 직접적인 원인으로 주택담보대출연 체율과는 밀접한 관계성이 나타나고 있어 정책과정에서 주택담보대출과 가계대출을 함께 관리하는 것이 시장의 흐름을 파악하는 주요요인으로 볼 수 있을 것이다.

Recently, due to the economic recession and interest rate hikes, the burden on households that have taken out loans has increased, and the ripple effect on the economy has also been significant. As a result, new loan regulations and existing conversion loans are becoming more stringent, which has led to a bottleneck in the circulation of funds and an increase in the delinquency rate. This study used monthly data from March 2008 to March 2024 to examine the relationship between macroeconomic variables and household and housing mortgage loans and the household loan delinquency rate, and conducted the unit root test, cointegration test, Granger causality and model setting, impulse response, and variance decomposition in the multivariate time series analysis process. The analysis results show that the household debt delinquency rate is closely related to the housing mortgage loan delinquency rate, and the relationship between household loan amount, housing mortgage loan amount, and money supply is also high. The shock response analysis results show that the initial household loan delinquency rate and the accompanying increase are the housing loan delinquency rate, industrial production index, and consumer price index, while the household loan amount, housing loan amount, interest rate, money supply, and unemployment rate have opposite concepts. An increase in interest rates can increase the household debt delinquency rate, and there is a close relationship with the housing loan delinquency rate as a direct cause, so managing housing loan and household loans together in the policy process can be seen as a key factor in understanding the market flow. real estate prices can be linked with consumer prices.

본 연구는 개발이익 환수방법 중 지자체의 자율에 맡겨져 운영되고 있는 공공기여가 지 역의 여건을 고려하여 형평성 있게 운영되어야 함을 전제로, 용도지역 변경에 따른 지가 변화와 공공기여율의 관계를 검증하고 합리적인 공공기여 방안을 제안하는 것을 목적으로 하였다. 이를 위해 전국에서 개발사업이 가장 많이 시행되는 경기도의 31개 시･군을 대상 으로 개발사업 전･후의 토지가격 및 공공이 제공받는 공공기여율을 산정, 비교하였다. 자연녹지지역과 제1종일반주거지역의 토지는 개발 전의 토지로, 제2종일반주거지역의 토지는 개발 후의 토지로 간주하여 시･군별 토지가격을 비교하였다. 시･군에 따라 자연녹 지지역의 대지가 제2종일반주거지역의 대지로 개발되면 최대 4.65배, 자연녹지지역의 임 야가 제2종일반주거지역의 대지로 개발되면 토지 가치가 최대 48.49배 상승한 것으로 나 타났다. 합리적 공공기여를 제공받기 위하여 “사전협상”을 도입한 경우 경기도에서 일괄적 으로 적용하는 기준보다 공공기여율이 낮은 것으로 나타났다. 자연녹지지역의 대지에서 개발이 시행되어 용도지역이 변경되면 개발 전 토지의 가격수준 에 따라 사업이 불가능한 경우, 사업추진 필요성이 감소하는 경우, 사업이 가능한 경우 등으 로 유형화되었다. 또한, 임야 등 토지 가치가 낮은 지목에서 개발이 시행되면 개발 후 토지 가치가 크게 증가하여 공공기여율을 높일 필요가 있는 것으로 나타났다. 토지 가치 상승분을 고려하여 공공기여를 받게 되면 지역 간 공공기여량의 격차를 감소시킬 수 있는 것으로 나타 나 공공기여 제도의 개선 필요성을 제안하였다. 개발이익 환수의 필요성은 사회적으로 인정 받고 있으므로, 공공기여를 보다 합리적이고 형평성 있게 운영하여야 난개발을 방지하고 공 공의 이익을 달성하는 실효성 있는 제도가 될 수 있을 것이다.

This study is based on the premise that public contributions, which are currently operated at the discretion of local governments, should be managed equitably while considering the regional conditions. So the purpose of this study is to examine the relationship between land price changes due to zoning changes and the public contribution rate, and to propose a reasonable public contribution plan. In Gyeonggi-do, natural green zones and Type 1 general residential zones were considered before development, and land in Type 2 general residential zones were considered after development, and their land prices were compared. The land value rose up to 4.65 times when the land in the natural green zones was developed as the land in Type 2 general residential zones, and up to 48.49 times when the forest in the natural green zones was developed as the land in Type 2 general residential zones. In the case of introducing pre-negotiation, less public contribution was calculated than the criteria applied collectively in Gyeonggi-do. When development is carried out on a site in a natural green zone and the zoning is changed, it is categorized as cases where the project is impossible according to the price level before development, cases where the need to promote the project decreases, and cases where the project is possible. If development is implemented in land areas with low land value, such as forests, it is necessary to improve the amount of public contribution. If public contributions are received by considering the increase in land value, the gap in public contributions between regions can be reduced. The need to recover development profits is socially recognized. So, it can be an effective system to prevent urban-sprawl and achieve public interests only when public contributions are operated reasonably and equitably.

본 연구는 반월·시화·남동 국가산업단지 내 입주한 제조기업을 대상으로 공장 특성이 경영성과인 매출액에 미치는 영향을 실증 분석하였다. 다중회귀분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 공장의 부동산 특성으로는 중로 이상 코너 도로접면과 지원시설 면적률은 매출액에 정(+) 영향을 미치고, 연면적과 고속도로 IC 거리는 부(-) 영향을 미치는 것으로 나타났 다. 둘째, 공장의 경영 특성으로는 입주 기간, 유형자산, 기업공개상장은 매출액에 정(+) 영향을 미치고, 종사자 수 및 경쟁업종 수는 부(-) 영향을 미치는 것으로 나타났다. 실증분석 결과, 경영적 시사점으로 제조기업은 고속도로 접근성 및 도로접면 중시, 지 원시설 확충, 최적 연면적 등의 부동산 전략과 함께 사업 지속기간, 종사자 수, 적정수준 의 경쟁 환경, 유형자산, 기업공개 등의 경영전략을 복합적으로 고려한 전략적 의사결정 이 필요할 것이다. 정책적 시사점으로 산업단지의 교통 접근성 개선, 지원시설확충, 노후 산업단지 재생, 산업(업종) 특화 및 연계산업 유치·육성과 함께 이를 실현하기 위한 규제 완화, 재정·세제·금융 지원, 인센티브제도 등 실질적이고 체감도 높은 정책 수단이 병행 되어야 한다. 따라서 본 연구 결과는 개별 제조기업 공장에 있어서 경쟁력 향상을 위한 부동산 의사 결정뿐만 아니라 경영적·운영적·전략적·지속적 의사결정을 위한 유용한 자료로 활용되기 를 기대한다.

This study empirically analyzes the impact of factory characteristics on business performance—specifically, sales revenue—of manufacturing firms located in the Banwol, Sihwa, and Namdong national industrial complexes. The results of the multiple regression analysis are as follows. First, in terms of real estate characteristics, location on a corner lot facing roads classified as medium or wider and the support facility area ratio had a positive (+) effect on sales revenue, while total floor area and distance from highway interchanges had a negative (−) effect. Second, in terms of managerial characteristics, the duration of occupancy in the industrial complex, tangible assets, and public listing (IPO) had a positive (+) effect, whereas the number of employees and the number of competing firms in the same industry had a negative (−) effect on sales revenue. Based on the empirical findings, the managerial implication is that manufacturing firms should make strategic decisions that comprehensively consider both real estate and managerial strategies. Real estate strategies should prioritize highway accessibility, secure advantageous road frontage, expand support facilities, and optimize floor area, while managerial strategies should include long-term planning for occupancy duration, workforce size, competitive intensity, tangible asset investment, and IPO strategies. From a policy perspective, improvements in transportation infrastructure, expansion of support facilities, regeneration of aging industrial complexes, and the promotion of specialized and interconnected industries within industrial zones are essential. These must be accompanied by practical and impactful policy instruments such as deregulation, fiscal, tax, and financial support, as well as incentive programs. Accordingly, the results of this study are expected to serve as a valuable reference not only for making real estate decisions that enhance the competitiveness of individual manufacturing plants, but also for supporting managerial, operational, strategic, and sustainable decision-making within the manufacturing sector.

본 연구는 하이엔드 부동산의 주거만족도에 대한 것으로 이를 오피스텔과 아파트로 분 류하고 각 유형별 주거만족도의 차이와 영향요인을 실증분석하였다. 연구를 위해 선정사 례 입주민 총314명을 대상으로 설문조사를 실시하였으며, 최종적으로 선정된 유효설문 (301개)를 분석자료로 활용하였다. 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 하이엔드 주거용부동산 중 오피스텔(4.37)은 아파트 (3.98)에 비해 주거만족도가 높은 것으로 나타났다. 둘째, 하이엔드 주거용부동산은 쇼핑 센터 접근성, 층수, 브랜드가치, F&B서비스, 맴버십 휘트니스, 보안시설 등의 요인이 주거 만족도에 긍정적인(+) 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 오피스텔의 경우 직장과의 접근성(exp  =2.812)이 가장 중요한 요인으로 분석되었으며, 교육시설 접근성은 영향 력이 없거나 미미한 것으로 나타났다. 넷째, 아파트의 경우 층수(exp  =2.788), 전용면 적(exp  =2.812), 브랜드가치(exp  =2.602) 등이 중요 영향요인으로 분석되었다. 한 편, 이웃과의 교류는 exp  가 0.012로 주거만족도에 부정적(-) 영향력을 미치고 있는 것으로 나타났으며, 이는 Kangari(2005)의 연구와 상반된 결과이다. 본 연구는 하이엔드 부동산의 주거만족도에 영향요인을 명확히 하고, 시장수요에 대한 특성을 이해하는데 기여할 것으로 기대된다. 다만, 특정 지역을 대상으로 연구가 이루어진 점, 일반 주거용부동산과 비교를 통해 특성을 명확히 할 필요가 있다는 점에서 한계를 지 닌다. 추후 폭넓은 자료확보를 통해 보완이 필요한 것이다.

This study examined residential satisfaction in high-end real estate by categorizing properties into officetels and apartments and by empirically analyzing the differences in satisfaction levels by each type and factors influencing on the satisfaction of each type. The findings are as follows. First, among high-end residential properties, residential satisfaction was higher in officetels(4.37) than in apartments(3.98). Second, factors such as proximity to shopping centers, floor level, brand value, F&B services, membership-based fitness facilities, and security systems were found to have a positive impact on residential satisfaction. Third, in the case of officetels, proximity to the workplace(exp(β)= 2.812) was identified as the most critical factor, while accessibility to educational facilities had little to no influence. Fourth, for apartments, key influencing factors included floor level(exp(β) =2.788) Meanwhile, interaction with neighbors had a negative effect on residential satisfaction (exp(β)=0.012) This study contributes to clarifying the factors influencing residential satisfaction in high-end real estate and provides insights into market demand characteristics. However, this study is limited by its focus on a specific region and the lack of a comparative analysis with general residential properties. Future research should address these limitations by incorporating a broader dataset for further validation.

본 연구는 『부동산경영』 학술지에 2010년부터 2024년까지 게재된 총 346편의 논문 초 록을 대상으로 텍스트마이닝 기법을 적용하여 연구 경향을 분석한다. 분석 절차는 텍스트 전처리를 거쳐 단어 빈도 분석(TF), 가중치 분석(TF-IDF), 연어 분석(N-gram), 네트워크 분석, 그리고 CONCOR 군집 분석의 5단계로 구성된다. 분석 결과, ‘주택’, ‘중개’, ‘정책’, ‘지역’, ‘사업’ 등의 단어가 중심 키워드로 도출되고있으며, 이는 『부동산경영』이 실무 중 심의 주제뿐 아니라 정책적·제도적 논의도 병행하고 있음을 보여준다. 특히 N-gram 및 네트워크 분석에서는 ‘개업 중개’, ‘상가 건물 임대차보호법’, ‘정책–주 택’, ‘서울–지역’ 등 중개업 실무와 법·제도, 지역사회 기반 정책 간의 복합적 연결성이 있 음을 보여준다. CONCOR 분석에서는 총 8개의 의미 군집이 도출되고 있으며, 이는 지역 개발, 주거복지, 법적 절차, 중개 서비스, 시장경제 등으로 주제별로 분류된다. 각 군집은 개별적으로 독립된 주제를 형성하면서도 상호 보완적으로 부동산학 전반의 구조를 설명해 주고 있다. 본 연구는 『부동산경영』이 창간 이후 실무와 제도, 정책, 사회적 가치 등을 통합적으로 다루며 부동산학의 응용성과 학문적 깊이를 동시에 확장해 나가고 있음을 실증적으로 확 인한 데에 의의가 있다.

This study examines the research trends of Journal of the Korea Real Estate Management Review by applying text mining techniques to the abstracts of 346 article published from 2010 to 2024. The analysis follows a five-stage process, including text preprocessing, Term Frequency (TF), Term Frequency-Inverse Document Frequency (TF-IDF), N-gram, network analysis, and CONCOR clustering. The results reveal that terms such as “housing,” “brokerage,” “policy,” “region,” and “business” are the most frequent and weighted keywords, reflecting a research focus on both field practices and policy perspectives. N-gram and network analysis uncover connections such as “broker registration,” “commercial lease law,” and “Seoul–region,” emphasizing the interplay between brokerage, law, and regional policy. The CONCOR analysis yields eight semantic clusters categorized into regional development, housing welfare, legal process, brokerage services, and market economy. These findings demonstrate how the journal evolves into a platform that integrates practical, business legal systems and policy dimensions of real estate, offering insights for future academic improvement.

본 연구는 도시재생사업이 상권 활성화에 미치는 효과를 실증적으로 분석하고자 상업 시설 생존 데이터를 바탕으로 생존분석을 진행하였다. 규모, 층수, 위치, 업종의 네 가지 요소를 중심으로 상업생존율을 도출하고, 이를 도시재생 개별사업과 연계하여 사업 유형 별 효과를 비교·분석하였다. 분석 결과, 운천·신봉동과 우암동은 일반근린형과 중심시가지형 사업지로서 모든 요소 에서 상업생존율이 증가하여, 도시재생사업이 상권 활성화에 긍정적으로 기여했음을 확인 할 수 있었다. 내덕1동은 주거지지원형 사업임에도 불구하고 전반적인 생존율이 소폭 상 승하여, 상권 활성화에 일정 수준 기여하였음을 확인하였다. 이를 통해 일반근린형과 중 심시가지형은 상권 활성화 효과가 높고, 주거지지원형의 경우 상권 활성화 효과가 다소 낮음을 확인하였다. 본 연구는 도시재생사업 유형에 따른 효과와 상권이 가진 특성을 반영할 수 있는 분석 방법을 활용하였다는 점, 도시재생사업의 사업 전체를 평가한 것이 아닌, 개별사업과 연 계·해석하여 상권 활성화 효과를 분석했다는 점에서 시사점을 갖는다.

The purpose of this study is to understand the effects of urban regeneration projects in terms of revitalizing commercial districts. While existing studies have primarily relied on general evaluation indicators to assess such effects, this study employs survival analysis using data on the survival status and duration of commercial facilities, enabling an evaluation that reflects the specific characteristics of commercial districts. Commercial survival rates were derived based on four key factors—industry type, size, floor level, and location—and were analyzed in relation to individual urban regeneration sub-projects. In the cases of Uncheon·Sinbong-dong and Uam-dong, all four factors showed increased commercial survival rates, indicating that the urban regeneration projects positively contributed to the revitalization of commercial activity in these areas. Although Naedeok 1-dong was the subject of a residential support type project, a slight increase in commercial survival was observed across all four factors, suggesting that the project had a limited but meaningful impact on commercial revitalization. Overall, it was found that the general neighborhood type and central urban district type projects demonstrated a higher revitalization effect, whereas the residential support type showed comparatively lower effectiveness. This study has implications in that it applies an analytical method capable of capturing both the effects of urban regeneration and the inherent characteristics of commercial districts. Moreover, by interpreting the impact of individual sub-projects rather than assessing urban regeneration projects as a whole, the study offers a more nuanced understanding of how specific interventions influence commercial sustainability.

본 연구의 목적은 건설사업관리 설계VE의 운용방법을 개선하기 위해 단계별 문제점 도 출 및 활성화 방안을 제시하였다. 기능, 성능, 비용 등 모든 요소에 균등 향상을 위한 대안 마련으로 결론에 도달하였으며, 단계별 주요 활성화 방안은 1) 준비단계에서 현장견학 및 오리엔테이션 강화와 설계·시공VE 인증 자격자 구성 및 해당 기술 전문 유자격자를 선정 하고, 2) 분석단계에서는 사전 기능별 Risk분석 방안과 설계 관련 자료를 제공하고, VE 전문교육기관에서 제안서(VECP) 작성방법 교육 이수자 등을 활용토록하고, 3) 실행단계 에서는 VE제안 최종 채택방법·발표와 교육을 이수한 전문가를 선임하여 후속조치와 실행 계획을 수립하고 데이터 관리와 시스템화를 추구하여야 한다. 4) VE수행 전문가에 적정한 대가 기준을 마련하고, 100억 원 미만의 소규모 공공 공사에 대한 설계VE 실행방안을 마 련하도록 제시하였다. 5) 마지막으로 설계공모, 기본설계 등의 시행 및 설계의 경제성 등 검토에 관한 지침 등을 개정 설계VE 업무수행자와 검토조직은 공정에 맞는 전문 기술사가 VE 교육을 이수한 후 자격을 취득한 자가 프로젝트를 수행하도록 지침을 개정하여 VE 품 질을 확보토록 제시하였다.

The purpose of this study was to suggest efforts to improve and activate the capabilities of VE in order to improve construction project management. , performance, performance, etc., which can be reduced to a function adjustment function, and the main activities are as follows: 1) strengthening field visits and port-entering in the stage, organizing design and construction VE certification qualifications and selecting qualified technical experts, 2) providing preliminary risk analysis by function and design-related data in the analysis stage, and utilizing those who have completed the proposal (VECP) writing method at VE specialized training institutions, etc. 3) In the execution stage, the final adoption method of the VE proposal, presentation, and experts who have completed training should be selected to establish follow-up measures and implementation plans and pursue data management and systemization. 4) It was suggested to establish appropriate compensation standards for VE performing experts and to prepare design VE implementation plans for small-scale public works projects worth less than 10 billion won. 5) Finally, it was suggested to revise the guidelines on the implementation of design competitions, basic designs, etc. and reviews of the economic feasibility of designs, etc. The design VE work performers and review organizations were suggested to revise the guidelines so that projects are performed by qualified, expert engineers who have completed VE training appropriate for the process, and thereby secure VE quality.

본 연구는 한국경제의 체질변화, 한국 부동산시장의 환경변화을 감안해 ’한국주택금 융공사‘와 ’주택도시보증공사‘의 기능과 역할을 재검토하고 그 개선방안들을 고찰하는 데 그 목적이 있다. 개선방안은 단기적 업무개선과 장기적 구조조정방안으로 나누어 제시하였다. 양 기관의 단기적 업무개선방안은 다음과 같다. 첫째, 주택금융과 관련한 업무의 개선방안이다. 이와 관련해 한국주택금융공사는 주 택소비자 금융, 주택도시보증공사는 주택공급자 금융으로 각각 업무를 특화할 필요성이 있다. 둘째, 주택 관련 보증업무의 개선방안이다. 보증 관련 업무는 주택도시보증공사가 전 담하는 것이 바람직하나 이는 관련 법률의 개정이 필요해 당장은 곤란하다. 그러므로 양 기관의 업무협력을 통해 주택도시보증공사가 보증업무를 전담하게 하고, 중장기적으로 법률 개정을 통해 이를 뒷받침해야 할 것이다. 장기적 구조조정 방안을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 한국주택금융공사는 주택금융과 이와 관련된 MBS 발행 업무 그리고 주택연금 관련 업무에, 주택도시보증공사는 주택 및 건축물 분양보증을 비롯한 보증 업무를 전담 해 업무의 전문화를 도모해야 한다. 이를 위해서는 한국주택금융공사가 ‘주택도시기금’ 을, 주택도시보증공사가 ‘주택금융신용보증기금’을 각각 전담해야 하는데 이를 위해서 는 관련 법률의 개정이 필요하다. 둘째, 양 기관의 업무 중 민간과의 경쟁체제 도입이나 이양 등을 추진할 필요가 있다. 주택도시보증공사가 독점하는 주택분양보증 업무와 주택도시기금이 담당하는 주택공급 자에 대한 금융지원은 민간과의 경쟁체제 도입이 필요하다. 그리고 주택공급자에 대한 자금지원은 ‘프로젝트 파이낸싱’ 등 민간부문을 적극 활용해야 한다. 주택도시보증공사 는 민간 건설회사에 대한 직접적 자금지원보다는 ‘프로젝트 파이낸싱’등을 통한 자금지 원에 보증을 해주는 간접적 역할을 담당하는 것이 바람직하다. 마지막으로 양 기관의 통합도 장기적으로 검토해야 할 것이다. 과거 ‘이명박 정부’ 당 시 ‘한국토지공사’와 ‘대한주택공사’가 통합한 사례가 있으므로 이를 참조하여 양 기관 의 통합도 장기적으로 추진할 필요가 있다.

The purpose of this study is to review the functions and roles of Korea Housing Finance Corporation and Korea Housing & Urban Guarantee Corporation and to consider the improvement plans. Short-Term Business Improvement Plans for Both Agencies. First, Korea Housing Finance Corporation needs to specialize in housing consumer finance and Korea Housing & Urban Guarantee Corporation needs to specialize in housing supplier finance. Second, through the cooperation of the two organizations, the Housing and Urban Guarantee Corporation should be dedicated to the guarantee work, and it should be supported through the amendment of the law in the medium to long term. long-term restructuring plan. First, the Korea Housing Finance Corporation should specialize in housing finance, MBS issuance and housing pension related services, and the Housing Guarantee Corporation should specialize in guarantee work. Second, financial support for housing suppliers requires the introduction of a competitive system with the private sector. Finally, the integration of the two institutions should be reviewed in the long term.

국토교통부는 「공인중개사법」 제30조에 따른 공인중개사의 손해배상책임 분쟁을 임대 차분쟁조정위원회의 조정 대상에 포함하는 개정을 하였다. 그러나 이러한 개정은 임대차분쟁조정제도의 본래 취지와 중개사고 분쟁의 성격에 부합 하지 않으며, 조정 결과의 집행력 부족, 공제금 지급 절차의 복잡성, 고의적 중개사고 유발 가능성 등 실효성에 대한 우려가 제기된다. 이에 본 논문은 공인중개사의 손해배상책임 분쟁이 주택임대차분쟁조정위원회 및 상가 건물임대차분쟁조정위원회의 조정 대상에 적합한지를 검토한 것이다. 이에 본 연구는 외국의 유사 제도를 참고하고, 현행법상 조정제도의 한계를 분석하여 공 인중개사 관련 분쟁의 처리 방안을 모색하였다. 결론적으로, 이러한 분쟁은 「공인중개사 법」에 명시되어 별도의 중개사고 분쟁조정 제도로 규율될 필요가 있다. 특히, 공제금 지급과 연계된 자율적인 조정기구를 한국공인중개사협회 내에 설치하고, 그 법적 근거를 명확히 하는 방안이 요구된다. 아울러, 일본의 사례처럼 불만 해결에서 보 상 절차로 이어지는 2단계 절차를 제도화하는 방안도 도입을 검토할 필요가 있다. 이는 중 개사고에 대한 분쟁 해결의 실효성을 높이고, 중개업의 신뢰성을 제고하는 데 기여할 수 있을 것이다.

The Ministry of Land, Infrastructure and Transport of Korea recently amended the Certified Real Estate Agents Act to include damage liability disputes involving certified real estate agents under the jurisdiction of the Housing Lease Dispute Conciliation Committee and the Commercial Building Dispute Conciliation Committee. However, this legislative change raises concerns regarding its consistency with the original intent of the lease dispute conciliation system and the distinctive nature of real estate agent-related disputes. Issues such as the lack of enforceability of conciliation outcomes, the complexity of compensation procedures, and the potential for intentional misconduct by agents challenge the practical effectiveness of the reform. This study examines whether damage liability disputes involving real estate agents are suitable for conciliation by these lease dispute committees. By analyzing the limitations of the current legal framework and referencing similar systems in other countries, this paper explores alternative approaches for resolving such disputes more appropriately. The study concludes that these disputes should be specifically addressed in the Certified Real Estate Agents Act and managed through a separate conciliation system tailored to real estate agent malpractice. In particular, it proposes establishing an autonomous conciliation body within the Korea Association of Realestators, directly linked to the compensation system and supported by a clear legal foundation. Furthermore, drawing on the Japanese model, a two-step process—beginning with complaint resolution and leading to compensation—is recommended to enhance the efficiency and reliability of dispute resolution in real estate transactions.

본 연구에서는 10년 공공임대 리츠의 법적 성질을 살펴보고 분양전환계약에 따른 분납 대금이 지방세법상 취득세의 과세대상인 연부취득에 해당되는지에 대한 법리적인 검토 후 그에 대한 구체적인 개선방안을 제시하고자 하였다. 10년 공공임대 리츠의 분양전환에 따른 분납계약의 법적 성질은 연부매매계약으로 볼 수 없고 임차인의 지위에서 분양대금 완납을 전제로 소유권을 취득할 수 있는 매수인의 권리를 보장받은 것에 불과한 것으로 보아야 한다. 따라서 분납대금을 취득세 과세대상에서 제외하도록 지방세법상 연부취득의 개념을 명확하게 규정하는 것이 필요하다. 연부취득에서 제외시켜 취득세 과세를 배제하 는 것은 가장 명료한 방법이지만 세원 잠식의 우려가 있고 10년 공공임대 리츠 외에 분납 대상인 다른 취득세 과세대상자산(예 : 토지, 건축물, 선박, 항공기 등)과의 과세의 형평성 등에 비추어 비판이 있을 수 있다. 이러한 비판을 고려하여 10년 공공임대 리츠의 분양전 환 계약시 분납금액을 지방세법상 연부취득에 포함하는 경우 현행 연부취득에 대한 취득 세 과세제도를 경제적 실질에 부합하도록 개선하여야 한다. 먼저 연부취득의 취득시기는 유상승계취득의 일반적인 취득시기인 최종 연부금 지급일과 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날로 하고, 과세표준도 최종 연부금 지급일까지의 각 연부금액의 합계액으로 산정하 도록 개선하는 것이 필요하다. 또한 납세자의 부담을 최소화하면서 연부취득으로 인한 조 세채권을 조기에 확보하는 방법으로 예정신고제도와 특별징수제도를 도입하고 아울러 제 도 도입의 실효성 확보를 위하여 연부금에 대한 취득세 감면제도의 도입을 아울러 제안하 였다.

This study examines the legal nature of the 10-year public rental Real Estate Investment Trusts (REITs) and conducts a legal review on whether installment payments made under conversion-to-sale agreements constitute "installment acquisition" subject to acquisition tax under the Local Tax Act. Based on this analysis, the study proposes specific policy improvements. The installment contracts entered into as part of the conversion to sale of 10-year public rental REITs cannot be regarded as installment sales contracts. Rather, they should be understood as merely guaranteeing the tenant the right to acquire ownership upon full payment of the purchase price, without altering their legal status as tenants. Accordingly, the concept of “installment acquisition” under the Local Tax Act must be clearly defined so that such installment payments are excluded from the acquisition tax base. While excluding these installment payments from the acquisition tax base would be the most straightforward approach, such a measure may raise concerns about erosion of the tax base and lead to criticism regarding fairness in taxation, especially when compared to other types of assets subject to acquisition tax through installment payments (e.g., land, buildings, vessels, aircraft, etc.). Taking these criticisms into account, if installment payments made under conversion-to-sale agreements in 10-year public rental REITs are to be treated as installment acquisitions under the Local Tax Act, the current acquisition tax regime must be fundamentally reformed to better reflect economic substance. Specifically, the acquisition date for installment acquisitions should be defined as the earlier of either the date of final installment payment or the date of registration of ownership transfer, in line with the general rules for acquisitions through value exchange. In addition, the tax base should be calculated as the sum of all installment payments made up to the date of final payment. Furthermore, in order to minimize the burden on taxpayers while enabling the government to secure tax claims early, the introduction of a pre-reporting system and a special withholding system is proposed. To enhance the effectiveness of these reforms, the study also suggests introducing a tax reduction or exemption scheme for acquisition tax on installment payments.

본 연구는 급속한 고령화에 대응하여 고령자의 자립성과 삶의 질을 보장할 수 있는 새로 운 주거복지 모델로서 어시스트리빙(Assisted Living)의 국내 도입 가능성을 모색하였다. 이를 위해 미국, 일본, 유럽 등 고령사회 선도국가의 어시스트리빙 제도와 운영 사례를 비 교 분석하고, 고령자의 기능 수준 변화에 유연하게 대응할 수 있는 중간형 주거서비스 구 조의 필요성을 제기하였다. 또한 국내 제도적 여건을 진단하고, 건축기준, 운영체계, 재정 구조 측면의 개선 방향을 도출하였다. 민간과 공공의 역할을 분담하는 협력 운영 모델도 제안하였다. 특히 현행 노인복지제도 내에서 어시스트리빙 개념의 부재와 민간 실버타운 중심의 공 급 구조가 갖는 한계를 지적하며, 제도적 정비의 필요성을 강조하였다. 이를 바탕으로 고 령자의 기능 수준별 서비스 설계, 지역사회 내 돌봄 연계, 지속가능한 운영체계 마련 등 구체적 실천 전략을 함께 제시하였다. 본 연구는 한국형 어시스트리빙 모델의 실현을 위한 기초자료를 제공하며, 고령친화적 주거서비스 정책의 다층화와 제도화를 위한 전략적 방향을 제시하였다.

This study explores the feasibility of introducing the Assisted Living model in Korea as a new form of residential welfare system that ensures autonomy and quality of life for older adults amid rapid population aging. To this end, the systems and operational cases of assisted living in leading aging societies —including the United States, Japan, and European countries—were comparatively analyzed. The study emphasizes the need for an intermediate housing service structure that can flexibly respond to functional changes among older adults. It also examines the current institutional conditions in Korea and proposes improvements in architectural standards, operational systems, and financial structures. A cooperative operational model between the public and private sectors is additionally suggested. In particular, the study highlights the limitations of the current elderly welfare system in Korea, which lacks a formal concept of assisted living and is dominated by private-sector silver towns. It underscores the need for institutional reform and presents actionable strategies, including function-based service design, integrated community-based care, and sustainable management systems. This research offers foundational data for the realization of a Korean-style assisted living model and provides strategic direction for the multi-layered institutionalization of age-friendly housing service policies.

최근 중소형 빌딩시장은 투자 주체와 방식의 변화로 인해 토지가치 형성 요인에 대한 정밀한 실증 분석의 필요성이 높아지고 있다. 본 연구는 서울 강남구를 사례로 감정평가 기준의 단위면적당 토지가치를 종속변수로 설정하고, 빌딩의 물리적 특성, 입지 특성, 거 래 주체 특성 등을 중심으로 토지가치에 미치는 영향을 분석하였다. 분석 방법으로는 헤도 닉 가격 모형을 활용하였으며, 총 313개의 표본에 대해 회귀분석을 수행하였다. 실증 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 빌딩 특성의 초과 용적률은 토지가치에 정(+)의 영향을 미치지만, 토지 면적 및 토지 형상은 부(-)의 영향을 미친다. 둘째, 입지 특성인 지 하철 접근성, 상업지역 여부, 접도 조건은 토지가치에 모두 정(+)의 영향을 미쳤다. 마지막 으로 거래 주체 특성인 법인 소유 여부, 1층 임차인 업종은 토지가치에 정(+)의 영향을 미 치지만, 상경 투자는 토지가치에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서, 중소형 빌딩의 투자자는 초과 용적률 활용, 접근성 등의 입지, 앵커테넌트 유치, 법인투자 등의 전 략적 선택이 필요할 것이다. 본 연구는 기존 실거래가 중심의 분석에서 벗어나 감정평가 기반 토지가치 자료를 활용함으로써, 중소형 빌딩 가치 분석에 있어 보다 구체적이고 차별 화된 실증적 근거를 제공한다.

This study analyzes the determinants of land value per unit area in small and mid-sized buildings by using appraisal-based data from 313 sample cases collected in Seoul’s Gangnam-gu. A hedonic price model is applied to examine how physical, locational, and ownership-related characteristics influence land value. The findings show that locational characteristics: subway proximity (−), commercial zoning (+), and wide road frontage (+), and transaction characteristics: corporate ownership (+), local buyers (−), and retail/restaurant tenants (+), have significant effects. In contrast, most physical attributes show no meaningful impact, except for land size (−), irregular shape (+), and unused floor area ratio (+). These results suggest that accessibility, development potential, and usage patterns weigh more heavily than structural features in determining land value. By using appraisal-based unit land prices, this study highlights value-based rather than purely price-driven analysis and provides implications for investment strategy and urban policy.