Earticle

본 연구에서는 ARIMA, ARIMA-GARCH, ARIMA-RS 모형들의 토지가격 예측력을 비교하였다. 분석에 사용된 자료는 1987년 1분기부터 2022년 1분기까지 토지가격지수 이며, 예측시계별로 표본내(in-sample)와 표본외(out-of-sample) 예측력을 추정하였 다. 예측력은 평균제곱오차제곱근(RMSFE)와 평균절대오차(MAFE)를 적용하였고 각 모 형들의 예측력이 통계적 유의성이 있는지 여부에 대해 DM 검정 수행하였다. 분석 결과 는 다음과 같다. 첫째, 표본내외의 모든 시계에서 ARIMA(1,1,0)-GARCH 모형의 예측 력 가장 우수하게 나타났다. 둘째, 표본내에서는 ARIMA(1,1,0) 모형의 예측력이 ARIMA(2,1,0) 모형보다 상대적으로 더 우수하게 나타났지만, 표본외에서는 반대로 나 타났다. 또한 표본내에서는 ARIMA(3,1,0)-RS 모형의 예측력이 ARIMA(1,1,0)-RS 모 형의 예측력보다 상대적으로 더 우수하게 나타났지만, 표본외에는 반대로 나타났다. 셋 째, 표본내외의 모든 예측시계에서 국면전환모형(RSM)예측력이 현저히 떨어지는 것으 로 나타났다. 부동산시장의 안정화를 위해 이분산성의 특징을 잘 표착할 수 있는 ARIMA(1,1,0)-GARCH 모형을 예측 모형의 대안으로 고려할 필요성이 있다.

The Purpose of this paper is to compare different models’ forecasting performance of ARIMA, ARIMA-GARCH, ARIMA-RS models in Korean land market covering the period from the first quarter of 1987 to the first quarter of 2022. I carry out in-sample and out-of-sample forecasting power to Korean land price index. For the comparison of forecast powers, I calculate root mean squared forecast errors and mean absoute forecast errors for each forecasting horizon of the second quarter of 2021 to the first quarter of 2022. I test the statistical signification of the predictive comparison results using DM test. The empirical results are as follows: First, the forecasting power of the ARIMA(1,1,0)-GARCH model is the best in all horzions in- and out-of-sample. Second, within the sample, the forecasting power of the ARIMA(1,0) model is relatively better than that of the ARIMA(2,1,0) model, but outside the sample, it is the opposite. In addition, within the sample, the forecasting power of the ARIMA(3,1,0)-RS model is relatively better than that of the ARIMA(1,0)-RS model, but it is contrary to the sample. Third, it is found that the predictive power of the regime-switching model(RSM) is significantly decreased in all predictive horzions in- and out-of-sample. In order to stabilize the real estate market, it is necessary to consider the ARIMA(1,0)-GARCH model as an alternative to the prediction model.

전원주택 선택에 따른 주거만족은 경제성장과 함께 삶의 질을 선호하는 주거선택의 다양성에 기인하고 있다. 본 연구에서는 노후의 여유로운 삶의 추구, 코로나팬데믹으로 인한 재택증가 등 사회가 다변화되면서 새로운 주거 선택지로 떠오르는 전원주택의 주거 만족과 지속적 거주의향에 관해 거주자의 설문을 통해 주거만족에 영향관계를 분석하고 향후 주거형식의 정착을 위한 제언을 주고자 실증분석을 진행하였다. 분석결과 전원주택에서의 주거만족에 정(+)의 영향을 주는 요인은 물리적특성, 환경특 성, 입지특성, 경제특성으로 나타나며 이중 주거만족에 가장 영향성이 큰 요인은 도심과 의 거리 등 입지특성으로 분석되었다. 지속적 거주의향에 정(+)의 영향을 주는 요인은 물리적특성, 환경특성, 입지특성, 경 제특성으로 나타나며 입지특성은 가장 중요한 지속적 거주의향에 영향을 주고 있다. 경 제특성 또한 영향이 매우 큰 것으로 나타나 전원주택선택을 통한 주거만족과 지속적 거 주의향은 생활의 편리성과 자금조달 등 현실적인 구매에 대한 경제적인 요인으로 귀결 된다. 전원주택의 주거만족이 높아질수록 지속적 거주의향은 높아짐에 따라 이들의 관계성 은 매우 높은 것으로 볼 수 있다. 전원주택 선택에서 가장 중요한 것은 도심의 인프라를 영위하면서 도심의 폐쇄적인 양 적성장이 아닌 삶의 질적인 면을 고려하는 것이 가장 중요하며, 새로운 전원주택지 개발 에 있어서도 이러한 주거특성을 반영해야 할 것으로 판단된다.

Housing satisfaction with rural housing choices is due to the diversity of housing choices that favor quality of life along with economic growth. In this study, we conducted an empirical analysis to analyze the relationship affecting housing satisfaction through a survey of residents on the residential satisfaction and the continued direction of residence in rural housing that is emerging as a new housing option as society diversifies such as the pursuit of a leisurely life in old age and the increase in housing due to the coronavirus pandemic, and to give suggestions for the settlement of the housing type in the future. As a result of the analysis, the factors that affect the residential satisfaction and the continuous residence orientation in rural housing are shown to be physical characteristics, environmental characteristics, location characteristics, and economic characteristics, and the higher the housing satisfaction, the higher the direction of continuous residence.

이 연구는 청년 1인 가구를 중심으로 사회적 ·경제적· 지역적 특성 등 변수가 주택 점 유형태에 미치는 영향을 분석한 것이다. 실증분석 결과는 다음과 같다. 주택 점유형태 측면에서 30대가 차가에 거주할 비중이 줄고 있다. 성별로는 남성이 여성 보다 자가 구매 비율이 높다. 학력에서는 대졸 이상이, 근로형태에서는 사무직이 자가를 더 많이 보유한 비율이 높다. 본 연구의 정책적 함의는 다음과 같다. 첫째, 청년 가구의 자가 구매효율을 높이기 위해서는 미래 장기소득으로 상환능력이 충분 한 청년 가구의 LTV를 완화하고 총부채원리금상환비율인 DSR을 유지하되 청년가구의 금융규제를 일부 완화하는 방안이 필요하다. 둘째, 주택 공급 부족에 따른 부동산 시장 상황을 반영해 윤정부의 공약인 250만 가구의 주택 공급을 달성하기 위해서는 부동산 규제 완화가 필요하다. 자연녹지 지역 거주자에 대한 주거비 지원과 자연녹지 지역 개발, 국유지와 방치된 사유지의 활용, 역세권의 기존 주택을 활용, 청년주택 사업 등을 통해 충분한 주택공급이 이뤄져야 한다. 이 연구의 한계 는 청년기본법에 근거한 1인 청년 가구만을 연구대상으로 한정한 점이고, 향후 복지의 사 각지대에 놓여 있는 중장년 1인가구의 급증에 대해서도 추가연구가 필요하다.

This study analyzes the effect of variables such as social, economic, and regional characteristics on the types of housing occupancy, focusing onthe single-person households of young people. The results of the empirical analysis are as follows: In terms of tapys of housing occupancy, the proportion of 30s who living in a rented house is decreasing. In the perspective of gender, young adult males show a higher purchase rate of their own house than that of young adult females. In terms of educational background, college graduates show the highest rate of their own house purchase. In terms of work types, white color workers show the highest rate of their own house purchase. The policy implications of this study are as follows: First, in order to increase the purchase efficiency of youth’s own house, it is necessary to loosen the LTV regulations of young households who hold sufficient repayment ability with long-term fature income or to partially ease them for young households, maintaining the regulations on debt service ratio(DSR) Second, the real estate market deregulation is required to achieve the Yun administration’s pledge of the supply of 2.5 million housing, considering the real estate market triggered by the shortage of housing supplyy. Sufficient housing supply should be made through both the support of housing expenses for the residents in natural greens and the develoment of the areas, the utilization of state-owned lands and abandoned private lands, the utilization of the existing houses in station areas, and the housing projects for the young, etc. The limitation of this study is to target at only young households based on the Framework Act on Youth, not to encompass the households characteristics of middle-aged and elderly class placed in the dead zone of welfare.

본 연구의 목적은 한국 소매시장에서 대형 할인점의 특성과 소매기업의 점포선택과의 관계를 검증하고, 소매기업의 점포선택의 차별화된 전략을 확인하는 데 있다. 본 연구의 주요 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 토지건물의 특성에서, 대규모 점포, 주차 편의 점포, 표준점포는 다국적 소매기업의 점포선택에는 정(+)의 영향을 미치지만, 국내 소매기업의 점포선택에는 부(-)의 영향을 미친다. 둘째, 상권입지의 특성에서, 독점입지 및 택지지구는 다국적 소매기업 점포선택에는 부(-)의 영향을 미치지만, 국내 소매기업의 점포선택에는 정(+)의 영향을 미친다. 셋째, 경쟁·경영의 특성에서, 전통시장의 인접, 입찰방식 및 인수 합병(M&A_merger and acquisition)은 다국적 소매기업의 점포선택에는 정(+)의 영향 을 미치지만, 국내 소매기업의 점포선택에는 부(-)의 영향을 미친다. 마지막으로, 소매기업 의 점포선택 차별화 전략을 요약하면, 홈플러스는 표준 점포, 결절 입지, 전통시장 인접, 입찰방식 및 M&A의 빠른 추격자 전략을 선택하였다. 이마트는 전략 포맷(다양화), 외곽 입지 및 자체 개발의 선발 주자 전략을 선택하였다. 롯데마트는 표준 점포, 독점입지 및 전철역 인접한 입지, 이종 집적입지의 후발 주자 전략을 선택하였다.

This study aims to analyze the relationships between the retailers’ store choice and the characteristics of hypermarket stores and to identify the differentiated store choice strategies of retailers. The main results of the analysis of this study are as follows; First, in relation to the characteristics of land and buildings, large-scale store, parking convenience store, and standard stores have a positive (+) influence on the store choice of transnational retailers(TNRs); On the other hand, they have a negative (-) influence on the store choice of Korean incumbent retailers(KIRs). Second, in relation to the characteristics of trade areas and locations, exclusive location and residential districts have a negative (-) influence on the store choice of TNRs; On the other hand, they have a positive (+) influence on the store choice of KIRs. Third, in relation to the characteristics of competition and management, proximity to traditional markets, bidding methods, and M&A(Merger and Acquisition) have a positive (+) influence on the store choice of TNRs; On the other hand, they have a negative (-) influence on the store choice of KIRs. Last but not least, in the view of the differentiated strategies of the retailers, Homeplus used the fast follower strategies such as standard stores, nodular locations, proximity to traditional markets, and bidding methods and M&A. Emart used the first-mover strategies such as strategic formats(diversification), suburban locations and organic growth. Lottemart used the latecomer strategies such as standard stores, a monopoly location and proximity to a subway station, heterogeneous agglomeration locations.

도시재생사업에서의 민간참여와 민간투자 필요성이 지속적으로 제기되고 있으나, 이를 촉진할 수 있는 세율인하, 세액감면 등 조세지원 수단은 아직까지 국내 세법 체계에 도입 되지 않고 있다. 따라서 관련 세법의 개정과 신설을 위한 구체적인 대안 논의가 필요한 시점이다. 이에 본 연구에서는 실제 사업계획을 대상으로 조세감면 조건에 따른 시뮬레 이션 분석을 실시하고 사업성 변화를 검토한 후, 양도소득세, 취득세, 재산세 및 과밀부 담금 제도개선을 위한 방향을 제시하였다. 본 연구결과는 아직까지 공공주도로 추진되고 있는 국내 도시재생사업 분야에서 앞으로 도시재생법에 따른 민간참여 도시재생사업 촉 진을 위한 세제지원체계를 마련하는데 기여할 수 있을 것으로 기대된다.

Although the need for public-private partnerships and private investment in urban regeneration projects has been constantly raised, tax benefits such as tax rate reduction, tax deduction have not yet been introduced in taxation system. Therefore, it is time to discuss specific alternatives for the revision and establishment of related taxation systems. After review feasibility changes of a regeneration project as well as simulation analysis based on tax reduction schemes, this study provides a series of effective improvement alternatives of capital gains tax, acquisition tax, property tax, and charges for overcrowding. The results of this study will contribute to building up a basic frame for tax breaks in promoting private business-led urban regeneration under the act of urban regeneration.

본 연구에서는 충청남도의 11개 일반근린형 재생사업 실태를 분석하고, 사업계획에 대한 중요도 분석을 통해 계획의 우선순위를 파악하였다. 이를 통해 일반근린형 도시재 생 사업의 선정과 추진 시 고려해야 할 계획방향을 도출하는데 목적을 두고 진행되었으 며, 그 결과를 정리하면 다음과 같다. 첫째, 일반근린형은 골목상권과 주거지가 혼재되어 있어 생활환경 측면에서는 환경개 선이 가장 중요한 사업으로 조사되었고, 경제환경 측면에서는 지역적 특성을 되살린 테 마·특화거리 조성, 지역공동체활성화 측면에서는 거버넌스 구축이 우선되어야 한다. 둘째, 상대적중요도에서는 경제환경 측면의 중요도가 높은 것으로 파악되었으며, 특히 기반시설과 주거환경, 인프라 조성과 정주환경 강화 순으로 중요도가 높은 것으로 조사 되었고 인프라의 조성과 개선이 시급하다고 설문의 응답자들은 판단하고 있다. 셋째, 재생사업의 측면과 부문 간 가중치를 반영한 전체 중요도는 기반시설 부문과 인 프라 조성 전략이 가장 높은 것으로 파악되었으며, 도시재생을 위해서는 지역활성화, 지 역특화 전략과 함께 거버넌스 구축도 주요하게 고려해야 하는 항목으로 조사되었다. 반 면, 주민역량강화와 지역 활성화 프로그램 운영, 마을 활동가 육성·지원 전략은 사업의 중요도와 우선순위가 상대적으로 낮은 것으로 분석되었다.

The purpose of this study is to suggest a direction for the selection of urban regeneration projects through analysis of the current status and importance of urban regeneration projects in Korea. The results of this study are summarized as follows. First, in terms of living environment, the improvement of the local environment has been shown to be the most important undertaking, which is attributed to the decline of most domestic urban regeneration projects. In terms of the economic environment, the creation of specialized spaces, the construction of specialized spaces, and the linkage of local resources are required for urban regeneration. Second, in terms of relative importance, the importance of economic environment such as infrastructure expansion, infrastructure creation, and settlement environment improvement was found to be high. In addition, the respondents of the survey judged that the creation and improvement of urban infrastructure is urgent. Third, it was identified that the infrastructure sector and the infrastructure creation strategy had the highest overall importance, reflecting the weight of the aspect of the regeneration project and the sectors. For urban regeneration, regional revitalization, regional specialization strategies, and establishment of governance were also investigated as major considerations.

본 연구에서는 아파트에 있어서 브랜드가 갖는 의미와 그 구성요소를 밝혀 아파트 브랜 드의 의미를 이해하고 브랜드를 고려하여 아파트의 가치를 파악하는데 시사점을 제공하 고자 한다. 서울, 경기도, 인천의 거주자를 대상으로 AHP 조사를 실행하여 소비자가 가지고 있는 아파트 브랜드의 구성요소와 그 중요도를 파악하였다. 분석 결과, ‘기업에 대한 인식’이 가장 중요한 요소였고, 그 다음으로 ‘공간 및 시설’, ‘차별화’, ‘경제성’, ‘건물’, ‘주변환경’ 순이었다. AHP 분석으로 도출한 상·하위 계층의 중요도 곱한 종합 우선순위에서는 첫 번 째 인식 요소는 ‘기업의 규모’이었으며, 그 다음으로 ‘분양 평수’, ‘고급/귀족적 이미지’, ‘기업 이미지;’, ‘매매/전세 용이성’의 순으로 나타났다. 본 연구는 기존에 면밀하게 검토되지 않았던 아파트 브랜드에 대한 소비자 인식 상, 상·하위 요소들을 구분하여 그 요소들이 어떤 우선순위를 가지고 있는지 검토하였으며, 아파트 브랜드에 대한 이해를 명확히 하는데 도움이 될 것이다.

This study is designed to find out the meanings of brands and the components of them in the apartments in order to understand the meaning of an apartment brand and provide people with the implications in appreciating the value of an apartment. For this purpose, this study adopted the AHP research methodology to conduct on residents in Seoul, Gyeonggi-do, and Incheon to understand the components of an apartment brand and their priorities recognized by the consumers. This study focused on the classification of consumer's recognitions of apartment brands into upper factors and lower ones, and their priorities. The findings would be helpful for people to clearly understand apartment brands.

이 연구는 주거선택 결정요인의 중요도를 AHP 분석을 통해 각 요인의 상대적 중요도 를 밝혀 그 평가체계의 이론적 토대를 제안하고, 아파트 거주자를 대상으로 하여 어떠한 요소들이 주거선택 결정요인으로 작용하는지 분석하였다. 이 연구의 결과는 다음과 같다. 첫째, 아파트에 거주하고 있는 수요자들은 주거지 선택 시 미래요인보다 현재 요인을 더 중요하게 인식하는 것으로 나타났다. 둘째, 수요자의 특성에 따라 주거지에 대한 인식이 다른 것으로 분석되었다. 성별, 연 령대, 결혼상태, 미성년 자녀 수, 가족 구성원 수, 소득수준, 거주유형, 현재 주거지역에 따라 주거지에 대한 인식이 다른 것으로 분석되었다. 이상과 같은 연구 결과를 종합하여 보면, 수요자들은 기본적으로 현재 요인에 대해 더 중요하게 인식하고 있지만, 여성, 높은 소득수준, 자가 거주, 서울 강남권에 거주 하는 경 우에는 미래요인을 더욱 중요시하는 것으로 분석되었다.

The purpose of this study is to conduct an AHP analysis on the factors that determine the satisfaction level of the people who made a choice on their place of residence and identify their relative importance to suggest a theoretical basis of their evaluation system. This study was conducted with the residents of apartments, and the researcher examined the theoretical background on what kind of factors were in play when they made a choice on their place of residence and how satisfied they were with their decisions. This was followed by the identification of a system of the decision-making factors with their residences based on existing study results. The findings in this study were as follows; First, the potential buyers who were living in an apartment considered the present factor to be more important compared to the future factor. Second, based on the characteristics of the potential buyers, their awareness on the place of the residence turned out to be different. Gender, age, marital status, number of minor children, number of people in the family, income level, type of residence, and the location of their current residences were found to make a difference in terms of their awareness on their place of residence. In conclusion, potential buyers valued the present factors more importantly in general, while females, those with a higher income level, homeowners, or those who lived in Gangnam district of Seoul valued future factors more.

부동산거래신고는 계약체결일로부터 30일 이내에 하여야 하는데, 계약체결일의 기준을 어떻게 볼 것인가가 문제이다. 거래실무에서 많이 행하여지고 있는 가계약이 체결된 경우 가 특히 문제로 된다. 가계약을 기준으로 한다면, 가계약의 계약체결일이 소급하게 되어 본계약의 계약체결 일을 기준으로 신고한 경우, 허위 내지 지연 거래신고를 한 것으로 되어 과태료가 부과 된다. 본고에서는 개업공인중개사의 거래신고를 중심으로 가계약이 계약체결일의 기준으로 되는 경우의 문제점과 그 개선방안에 관해서 검토하였다. 가계약이 계약체결일의 기준으로 되는 경우의 법적 불안정 초래 등의 문제는 입법론적 해결을 할 수도 있다. 그러나 입법론적 해결 전이라도 거래당사사가 아니면서도 별다른 반대급부도 없이 거래신고의무를 지는 개업공인중개사에게 불이익이 발생하지 않도록 필 요한 조치를 취할 필요가 있다.

The transaction of real estate must be reported within 30 days from the date of contract, and how to determine when the contract is made is still questionable. It is particularly problematic when a provisional contract which is, in fact, widely made in the practice of transactions is concluded. If provisional contract is set as a criterion, the date of provisional contract is applied retroactively, and when the report is filed with the date of contract as a criterion, a fine will be imposed because it is regarded as a false or delayed report on the transaction. Focusing on the reports on transactions filed by licensed real estate agents, this study has investigated the problems of the cases in which provisional contract becomes the criterion for the date of contract and solutions for them. We may be able to solve such problems as legal instability resulted from the cases in which provisional contract becomes the criterion for the date of contract grounded on the theory of legislation. Even before the legislative resolution, however, it is needed to take necessary measures to prevent any disadvantages of licensed real estate agents who are not trading parties but obligated to report the transactions without any counter benefits.

본 연구는 양도소득세제의 문제점들이 조세행정의 효율성에 미치는 영향을 분석하기 위해 일반인과 부동산 관련 전문직 종사자들을 대상으로 설문조사를 실시하였으며, 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 양도소득세제의 문제점들이 조세 관련 행정비용을 증대시킬 것이라는 <가설1> 은 지지되는 것으로 나타났다. 양도소득세제의 문제점들로 제시된 4개 항목 모두가 조세 관련 행정비용 증대에 유의한 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 둘째, 양도소득세제의 문제점들이 조세의 회피나 포탈을 증가시킬 것이라는 <가설 2> 는 항목별로 다르게 나타났다. 비과세나 감면규정의 복잡성, 양도소득세율의 빈번한 변경 과 복잡성은 통계적으로 유의미한 결과를 도출했으나 장기보유특별공제 항목에 대한 이 해의 어려움과 양도소득세율 계산과정의 복잡성은 통계적으로 무의미하게 나타났다. 이는 조세의 회피나 포탈이 윤리적으로 문제가 될 뿐만 아니라 단순한 이해의 어려움과 계산과 정의 복잡성이 조세의 회피나 포탈에 직접적 영향을 주기에는 무리가 있다는 사람들의 인 식을 반영한 결과로 판단된다. 마지막으로 조세행정의 효율성을 저하시키는 요인으로 제시된 조세 관련 행정비용의 증대와 조세의 회피나 포탈의 증가는 모두 조세행정의 효율성을 저하시키는 것으로 분석 되었다. 본 연구의 한계점으로는 부동산 관련 조세 중에서 양도소득세만을 대상으로 하였다는 것이다. 향후 모든 부동산조세를 망라한 문제점들을 살펴보고 다른 조세들과의 연관성에 서 조세제도의 개선방향이 이루어져야 할 것으로 생각된다.

This study conducted a survey on the general public and real estate professionals to analyze the effects of the problems of the capital gains tax system on the efficiency of tax administration. The results of the analysis are as follows. First, it was found that <Hypothesis 1> that the problems of the capital gains tax system would increase administrative costs related to taxation was supported. All four items presented as problems with the capital gains tax system were analyzed to have a significant impact on the increase in tax-related administrative costs. Second, <Hypothesis 2> that the problems of the capital gains tax system would increase tax evasion or portals appeared different for each item. The complexity of non-taxation or exemption regulations and frequent changes and complexity of the capital gains tax rate resulted in statistically significant results, but the difficulty in understanding the special deduction for long-term holdings and the complexity of the calculation process of the capital gains tax rate were statistically insignificant. This is judged to be a result of reflecting people's perception that tax evasion or portal is not only ethically problematic, but that the difficulty of simple understanding and the complexity of the calculation process is too difficult to directly affect tax avoidance or portal. Lastly, the increase in tax-related administrative costs and the increase in tax evasion or portals suggested as factors that reduce the efficiency of tax administration were analyzed to decrease the efficiency of tax administration. A limitation of this study is that only capital gains tax among real estate-related taxes is targeted. In the future, it is necessary to examine the problems covering all real estate taxes and to improve the tax system in relation to other taxes.

일본은 2014년 5월 일본창성회의가 「소멸가능성도시(消滅可能性都市) 896 리스트」를 발표하였고, 이를 계기로 일본 내 인구감소의 심각성에 대한 국민들의 관심도 급격히 증 가하게 되었다. 이를 기점으로 일본은 지방도시의 소멸을 방지하기 위해 정부차원의 정책 인 지방창생전락을 수립하고 추진하고 있지만 거의 10년이 지난 지금까지도 정책의 가시 적인 효과는 나타나지 않고 지방도시인구의 감소와 지방도시소멸의 공포는 지속되고 있 다. 현재 한국의 상황이 일본의 상황보다 더욱 심각한 단계로 지적되고 있어 현시점에서 일본의 정책에 대해 살펴보는 것은 큰 의미가 있다고 생각된다. 연구결과는 다음과 같다. 먼저 지방도시소멸의 정책방향은 첫째, 지방도시 소멸이라는 불편한 진실을 정확하고 냉정하게 인식한다는 것, 둘째 관련 정책은 가능한 빠르게 추진 할수록 효과가 크게 나타날 수 있다는 것, 셋째 정책의 기본은 젊은이와 여성이 활약할 수 있는 사회를 재구축하는 것이다. 마지막으로 지방도시소멸에 대한 정책의 목표는 첫 째 희망출산율의 실현하고 둘째 대도시로 젊은층 인구유출 흐름의 대전환을 수행하는 것 이다.

In Japan, in May 2014, the Japan Creation Conference announced the 「896 List of Potential Cities」. With this as a starting point, Japan has established and implemented a government-level policy called “Local Creation Strategy” to prevent the disappearance of local cities. of fear persists. The current situation in Korea is pointed out to be more serious than that in Japan, so it is very meaningful to look into Japan's policy at this point. The research results are as follows. First, the policy direction of local city annihilation is that the first is to recognize the inconvenient truth of local city annihilation accurately and soberly, secondly that related policies can be more effective the sooner they are pursued, and third, the basic principle of the policy is that young people and women It is about rebuilding a society that can be active. Lastly, the goal of the policy on the annihilation of local cities is to first realize the desired fertility rate and secondly to carry out a great transition of the outflow of young people to large cities.

본 연구는 철도역과 열차 이용객이 역무기능과 편의기능을 제공하고 이용하는 상호 연 관성이 있으므로 철도역 특성이 이용객 수에 어떤 영향인 있는지 관계성을 연구하였다. 연구대상은 한국철도공사가 운영하는 수도권광역 철도역사 163개역이다, 연구모형은 다중회귀모형으로 철도역 특성이 독립변수이고 이용객 수가 종속변수이며, 15개의 가설을 설정하고 실증분석 하였다. 연구결과 철도역 특성과 이용객 수는 통계적으로 유의하였다. 철도역 특성 중 용도지 역(공업·주거·녹지)과 지가(개별공시지가), 연면적·건축년도(경과년수), 복합역사(근생역 사·복합역사)가 이용객 수에 통계적으로 유의하고 정(+)의 영향력이 있었다. 즉 철도역과 이용객의 관계성과 관련요소들이 확인 되었다. 향후 철도기관은 철도경영환경 개선을 위하여 철도역 개발과 운영시 이용객 수를 증대 할 수 있는 전략방안이 필요하고, 나아가 철도역의 자산가치적·수익적 관계성 등 철도경 영환경 개선과 관련 확장된 연구도 필요하다.

Railroad stations and train users are related to each other by providing and using station service and convenience functions. Therefore, this study investigated the relationship between railway station characteristics and the number of passengers. The subject of this study is 163 railway stations in the metropolitan area operated by Korea Railroad Corporation. The research model is a multiple regression model. The railway station characteristics are the independent variable, the number of passengers is the dependent variable, and 15 hypotheses were established and empirically analyzed. The results of this study showed that the characteristics of railway stations and the number of passengers were statistically significant. In detail, among the characteristics of railway stations, land use (industrial/residential/green land), land price (individually announced land price), total floor area, construction year (elapsed years), and complex station (neighborhood living facilities/complex station) were statistically significant and was a positive (+) influence. In other words, the relationship between railway stations and passengers was confirmed. In the future, railway institutions need a strategic plan to increase the number of passengers in the development and operation of railway stations in order to improve the railway management environment.

사회가 복잡하고 다양해짐에 따라 개업공인중개사의 부동산 거래계약 과정에서도 다양 한 분쟁이 발생한다. 이에 따른 손해 및 분쟁을 방지하고자 「공인중개사법」에서는 개업공 인중개사의 중대대상물에 관한 확인·설명 의무를 규정하고 있다. 이에 따라 「공인중개사 법 시행규칙」 별지서식 제20호 내지 제20호의4에서는 주거용 건축물, 비주거용 건축물, 토지, 입목·광업재단·공장재단으로 구분하여 부동산 거래계약서 작성 시 함께 작성하여 중개의뢰인에게 교부하도록 하고 있다. 본 연구에서는 「공인중개사법 시행규칙」 별지 제 20호 서식 중개대상물 확인·설명서[Ⅰ] (주거용 건축물)의 서식을 중심으로 문제점과 개선 방안에 관해 연구결과를 도출하였다. 첫째, 선순위 임대차 권리관계 확인에 관하여 개업공인중개사는 확정일자 부여기관에 해당 주택에 관한 임대차정보 제공을 요청할 수 있도록 법률 개정이 필요하고, 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 확정일자 부여기관에 직접 요청한 서류를 첨부하거나, 개업공인 중개사에게 위임장을 제출하여 직접 확인할 수 있게 하는 방법의 개선사항을 제안하였다. 둘째, 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율에 관해 현재 매수인의 주택 수를 매수인이 직 접 밝혀 이에 대하여 개업공인중개사가 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율을 확인·설명 하도록 하였다. 셋째, 시설물 등의 상태와 환경조건에 관하여 점유자가 있는 경우 현실적 으로 정확한 파악이 어렵다. 이는 개업공인중개사와 중개의뢰인이 함께 확인한 사항을 기 재하거나, 매수인(임차인)의 부담으로 해당 분야 전문가의 확인서를 요청할 수 있도록 제 안하였다. 마지막으로, 확인·설명이 필요한 추가 사항은 관리비의 구체적인 사항과 관리비 에 포함되는 개별 항목을 확인·설명하도록 하였고, 해당 주택에 인터넷, 유선 TV 등을 연 결함에 있어 건물 자체적으로 제한 사항이 있는지를 확인·설명하도록 하였다. 본 연구에서는 「공인중개사법 시행규칙」 별지 제20호 서식 중개대상물 확인·설명서[Ⅰ] (주거용 건축물)의 서식만을 살펴보았는데 향후 연구에서는 모든 중개대상물 확인·설명서 에 관한 사항을 보다 명확한 근거를 가지고 확인·설명할 수 있는 방향으로 개선하는 부분 에 관한 연구가 필요하다.

As society becomes more complex and diverse, various disputes arise in the real estate transaction contract process of licensed real estate brokers. In order to prevent damages and disputes, the Licensed Real Estate Agents Act stipulates the obligation to confirm and explain important objects of licensed real estate agents. In this study, research results were derived on problems and improvement measures, focusing on the format of Form 20 of the Enforcement Rule of the Licensed Real Estate Agents Act, attached Form 20 (I) (residential buildings). First, it is necessary to improve the system so that licensed real estate agents can confirm the relationship of senior lease rights. Second, the buyer directly revealed the number of houses regarding the tax to be borne at the time of acquisition, and then the type and tax rate to be borne by the licensed real estate agent at the time of acquisition were checked and explained. Third, it was suggested that the authorized real estate agent and the parties to the transaction could write down the confirmation of the facilities and environmental conditions, or request a confirmation letter from an expert in the field at the expense of the buyer or tenant. Finally, additional matters that need to be checked and explained were to check and explain whether there were any restrictions on the building itself in connecting matters related to management costs and the Internet and wired TV. In future studies, it is necessary to study the part of improving matters related to the identification and description of all intermediary objects in a direction that can be confirmed and explained with a clearer basis.

본 연구는 소규모주택재건축사업의 주민 선호도에 대해 설문을 통한 실증분석으로 사 업 가능 예정지역 주민 선호도 제고를 위한 개선방안을 제시하였다. 분석 결과 첫째, 추진 주체 요인의 유의도는 ⅰ) 조합 임원의 전문성 확보, ⅱ) 조합과 조합장의 공정한 관리, ⅲ) 협력업체 간 이해관계 관리 요인에서 유의미한 결과를 보였으 므로 조합 임원의 전문성 확보 및 조합과 조합장의 공정한 관리, 협력업체 간 이해관계 관리에 중점 하여 사업계획에 반영토록 한다. 둘째, 세금 및 제도 지원 요인의 유의도는 ⅰ) 각종 부담금 지원 필요성, ⅱ) 행정절차의 간소화 필요성 요인에서 유의미한 결과를 보였으므로 각종 부담금 지원 필요성 및 행정절 차의 간소화 필요성을 사업계획에 반영토록 한다. 셋째, 주거환경개선 요인의 유의도는 ⅰ) 조경기준 완화 필요성, ⅱ) 건폐율 기준 완화 필요성, ⅲ) 건물 높이 제한 완화 필요성 요인에서 유의미한 결과를 보였으므로 조경기준 완화 필요성과 건폐율 기준 완화 필요성 및 건물 높이제한 완화를 사업계획에 반영토록 한다. 넷째, 법률지원 요인의 유의도는 ⅰ) 미동의자의 매도 청구 문제, ⅱ) 조합설립 동의요 건 개선 요인에서 유의미한 결과를 보였으므로 미동의자의 매 도청구 문제 및 조합설립 동의요건 개선을 사업계획에 반영토록 한다. 사업 주체는 위와 같이 소규모주택재건축사업 계획 시 주민 선호도 분석을 참조하여 사 업계획에 반영할 것을 제언한다.

This study suggested improvement measures to enhance the preference of residents in areas where projects are scheduled to be possible through empirical analysis on the preference of residents in small-scale housing reconstruction projects. As a result of the analysis, the significance of the factors of the promotion entity was significant in ⅰ) securing the expertise of union executives, ⅱ) fair management of union and union leaders, and ⅲ) managing interests among suppliers It shall focus on securing the expertise of union executives, fair management of union leaders, and management of interests among partners, and reflect them in the business plan. Second, the significance of tax and institutional support factors was significant in i) the necessity of supporting various levies, and ⅱ) the necessity of simplifying administrative procedures The necessity of supporting various levies and the need to simplify administrative procedures are reflected in the project plan. Third, the significance of the factors for improving the residential environment is i) the need to ease landscape standards, ⅱ) the need to relax the standards of the building rate, ⅲ) The results were significant in the need to ease building height restrictions The need to ease the landscape standards, the need to ease the construction rate standards, and the easing of building height restrictions should be reflected in the project plan. Fourth, the significance of legal aid factors is i) the issue of an un-consented person's request for sale, ⅱ) Significant results were shown in the factors for improving the consent requirements for the establishment of the union The improvement of the sales request problem of the non-consented person and the requirements for consent to establish a union are reflected in the business plan. When planning a small-scale housing reconstruction project as above, the project entity suggests that it should refer to the analysis of residents' preferences and reflect it in the project plan.

본 연구는 공공임대주택의 우선분양 전환권을 갖는 임차인의 자격요건에 대해 공공임 대주택 관련 법률상의 지위에 대해 알아보고자 한다. 우선 분양전환 시 적용되는 우선 분 양전환권을 취득할 수 있는 임차인의 자격요건이 구체적으로 명시되어야 한다. 우선 분양 전환권 취득에 필요한 임차인의 자격요건을 판별하는 과정에서 많은 분쟁이 일어나고 있 다. 이러한 문제는 법적 분쟁으로 이어지고 있다. 이러한 갈등을 해결하기 위해 공공임대 주택과 관련된 법 규정이 명확하며 구체적인 지침으로 보완되어야 할 필요가 있다. 하지만 제도상의 자격요건과 실무상 운영되는 자격요건과 차이가 존재하기 때문에 공 공임대주택의 연도별 분양전환실적, 분양전환 사례 현황을 파악하고, 이를 토대로 분양전 환 사례분석을 할 필요성이 있는 상황이지만, 이를 충분히 파악하지 못한 한계가 있다. 이 러한 측면에서 향후 보다 많은 사례분석과 설문조사 등을 통하여 자격관련 다양한 쟁점을 발굴하고, 이에 대한 원인과 대책을 마련하는 연구가 필요하다고 할 것이다.

This study seeks to find out the legal status related to public rental housing regarding the qualifications of the lessee who has the right to preferentially convert public rental housing. Qualifications for the lessee to acquire the preferential conversion right, which is applied in the case of preferential conversion, must be specified in detail. First of all, many disputes are occurring in the process of determining the qualifications of the lessee necessary for acquiring the right to sell out. These issues are leading to legal disputes. In order to resolve these conflicts, it is necessary to supplement the legal regulations related to public rental housing with clear and specific guidelines. However, since there is a difference between the qualification requirements in the system and the qualification requirements in practice, there is a need to identify the annual sales conversion performance of public rental housing and the current status of sales conversion cases, and analyze the sales conversion cases based on this. There are limitations that have not been fully understood. In this respect, it will be necessary to conduct research to discover various issues related to qualifications through more case studies and surveys, and to prepare causes and countermeasures.

본 연구는 지역별 거품의 시점 및 지속기간을 추정하고 거품이 존재하는 시기에 어떠한 요인이 주요했는지 서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산, 경기지역을 대상으로 분석 하였다. 이때 지난 몇 년간 유동성이 풍부해진 상황 및 누적된 가계부채를 감안하여 이와 관련한 변수로 한정하여 분석하였다. 분석기간은 자료구득의 한계를 고려하여 2003년 10월부터 2021년 1월이다. 분석결과는 다음과 같다. 첫 번째로 모든 지역에서 두 번 이상(2개월 이상 지속기준)의 거품시기가 나타났으며 서울이 가장 많았고 부산이 가장 적었다. 나머지 지역은 대체로 4번 이상의 거품이 나타났다. 그리고 부의 거품은 모든 지역에서 1번 이상 나타났으며 서 울, 인천을 제외하고 나머지 지역은 글로벌 금융위기 전후로 나타났다. 부의 거품 지속기 간은 서울, 인천, 대구, 대전이 광주, 울산, 경기는 그 외 지역보다 길게 나타났다. 정의 거품 지속기간에서 정의 거품시기가 길게 나타난 지역은 서울, 광주, 대구, 울산이었다. 정의 거품지속기간과 부의 거품지속기간을 비교해보면 대체로 부의 거품 지속기간이 정 의 거품시기보다 짧게 지속되는 것으로 나타났는데 부의 거품이 정의 거품보다 보다 민감 함을 유추해볼 수 있다. 두 번째로 한계효과분석결과 대체로 주택매매가격의 증가는 거품 발생확률을 높였으며 가계대출 및 금리상승 거품발생확률을 낮추는 것으로 나타났다. 이 러한 결과는 지역별로 다르게 나타났는데 주택매매가격은 비수도권에서 거품발생확률에 더 크게 영향을 미쳤고 통계적 유의성을 보인 지역을 기준으로 가계대출 증가율은 대구를 제외한 수도권에서 더 크게 영향을 미쳤다.

This study estimated the date and duration of the bubble and analyzed what factors were important during bubble episodes in apartment market in Korea from October 2003 to January 2021. Main results were as follows. First, more than two bubble episode appeared in all regions and the negative bubble episode appeared more than once in all regions. It was found that the negative bubble episode generally lasted shorter than that of the positive bubble episode. Second, as a result of the marginal effect analysis it was found that housing sales prices generally increased the probability of bubble and household loan growth and interest rates lowered the probability of bubble. These results differed by regions, with housing sales prices having a greater impact on the probability of bubble occurrence in the non-metropolitan, and household loan growth having a greater impact on the metropolitan.