Earticle

집합건물법 제9조는 민법상 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하여 집합건물을 건축한 건축주와 시공자에게 하자보수 및 손해배상의 책임을 부담시키고 있다. 원래 민법상의 담보책임이 도급인과 수급인과의 관계에서 발생한다는 측면에서 집합건물법의 규정은 집합건물을 분양받은 구분소유자를 보호하기 위한 것이라 할 수 있다. 본 연구는 최근 선분양 후입주라는 집합건물의 특성으로 인하여 집합건물에서 발생하고 있는 민법상 하자담보 책임을 일반적인 채무불이행 책임과는 전혀 다른 성질로 규정하고, 적용하는 현행법에 대한 궁금증으로 출발하였으며, 집합건물의 하자담보 책임에 관한 연구로서 현행법상 집합건물의 하자담보 책임제도의 문제점을 살펴보고 개선안을 제시하는데 그 목적이 있다. 이를 위해 먼저 집합건물내 하자담보 책임에 대한 법적일반론에 대해 문헌적 고찰을 실시하고 집합건물내 하자담보 책임제도에 대해 살펴보았다. 또한 하자담보 책임에 관한 관계법령과 적용범위, 법적성격, 그리고 현행 집합건물법 규정취지 및 적용범위와 구체적인 담보책임의 내용에 대해 조사해 보고 집합건물법상의 한계점과 개선방안에 대해 3가지를 제시하였다. 첫째 집합건물 하자담보 책임의 범위를 명확히 하기 위해서는 민법의 매매, 도급에 관한 규정에 하자의 개념과 그 판단기 준에 관한 공적기준을 신설할 필요성이며, 두 번째는 집합건물의 하자담보 책임의 주체로 분양자 이외에 시공자를 명문화할 필요가 있는 점을 제안하였다. 마지막 세 번째는 집합건물의 담보책임뿐만 아니라 민법의 건축수급인의 담보책임 또한 강행규정화할 필요성에 대해 제안하였다.

According to Article 9 in Act on Ownership and Management of Condominium Buildings(hereinafter Act on Condominium Buildings), person who parcels out a building and constructor should bear the liability of repairing defect or compensation, based on the regulation of contractee’s liability for warranty in Civil Law. Compared to the fact that liability for warranty originally occurs between the contractor and contractee, it clearly shows that the article is to protect the owner who bought the condominium building. Especially, it allows owner to easily exercise his or her right by making the constructor, who did not have contractual relation to sectional owner, responsible for warranty. Therefore, this thesis examines the liability for warranty in the Act on Condominium Buildings and the relations between different responsibilities by comparing the different liabilities for warranty regulated in other acts such as Multi-Family Management Housing Act. It was concluded that regulation system relevant to the liability for warranty of condominium that is multi-family housing is very confusing. Thus, the way to integrate different responsibilities and regulate the liability for warranty is suggested in the thesis.

집합건물의 구분소유권이 성립하기 위해서는 객관적 요건인 건물의 1동성과 구조상·이 용상 독립성, 주관적 요건으로 처분권자의 구분행위가 필요하다. 집합건물법 제1조에 의 하면 ‘1동의 건물 중 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다’고 하여 객 관적 요건이 아닌 주관적 요건인 구분행위가 구분건물의 성립요건임을 분명히 하고 있다. 구분건물이 성립하면 대지권과 공유부분은 전유부분의 처분에 부종하게 되고 이에 이 해관계인들의 권리관계가 복잡하게 바뀌는 문제가 발생하여 법원에 많은 소송이 집중되 고 있으며 이에 따른 대법원 판례도 집적되고 있는 실정이다. 최근의 판례인 대판 2013. 1. 17. 선고 20다71578 판결 등을 살펴보면 대법원의 판결은 의사주의에 경도된 듯한 모습 을 취하고 있다. 구분건물의 성립에 대하여 구분행위가 기준이 된다는 점에는 동의하면 서도 그 구분행위의 성립에 대하여 처분권자의 의사만 확인하면 그것으로 구분행위로 인 정하자고 하면서, 심지어 분양광고만 가지고도 그것이 구분행위로서 확인 가능하다는 주 장까지 있는 실정이다. 우리 민법은 물권행위 특히 부동산 물권행위에 대하여 성립요건주의를 취하고 있으며 이는 다수의 시장 참여자에게 거래의 안전을 보장해 주고 정보의 약자인 일반인을 보호하 는 역할이 크다. 이 성립요건에 가장 중요한 것이 부동산 등기인바, 이것이 집합건물법에 명시적으로 규정되어 있지 않다고 하여 집합건물에는 성립요건주의의 예외로 되어야 한 다는 것은 아닐 것이다. 또 일부 의견은 등기대신 건축물 대장 등 대장이 시·군·구의 행정기관이 작성·관리하므 로 대장 등재시에 집합건물의 구분행위가 있는 것으로 하자고 주장한다. 일견 대법원의 의사주의 입장과 절충한 중용으로 볼 수도 있지만, 이는 성립요건주의의 본지에 부합하지 않는다고 생각된다. 다양한 매수자나 매도자가 참여하는 시장에서 질서를 확립하기 위해 서는 분명하고 단일한 기준이 필요하고 우리 민법은 그것이 부동산 공시로서 등기라고 분 명하게 선언하고 있는 것인 만큼 부동산 등기를 대신할 다른 어떠한 것도 결국 시장에서 의 정보 약자인 일반인들을 해하는 결과가 될 것이다. 결국 구분소유가 성립하려면 언제나 등기를 요하여야 하는 것이고, 구분소유권의 성립 시점은 등기시점으로 보아야 하는 것이다.

The unit ownership of a building represent the right to occupy a portion of the building as a separate dwelling, store, office, etc. The buildings with multi-unit ownerships are subdivided according to the intended purposes of them into apartment building, tenement house, store, or office building. Such building are as a whole call a Aggregate buildings. For being a Aggregate buildings, it needs to independent object factors of structure and using, and to subjective factors of divided owner`s intention. Now days, these subjective factors become more important. There are some arguments that these Aggregate buildings` property for divided own is kind of joint ownership such as sharing, joint ownership, and gesamteigentum because of a corporation act characteristic or has new properties which are unlike ordinary sharing, joint ownership, and gesamteigentum. However, it is not a new type of ownership but a sole ownership like existing ownership. Our Aggregate buildings` law referred to European countries` and Japanese one. However, since the roman, because of principle that building is belong to land, European tried to understand that the Aggregate buildings, the building and land formed as one thing, is a new different type of Reality. During accept the Aggregate buildings, hard law theory and many chimerical rules are made. According to our law, we have understudied that land and buildings are different things and have registered that way. So, I can sure that Aggregate buildings` exclusively part, common area, and land can be batch together for registering one stuff in Korea. If we reflect our law`s property and use advanced IT, we can post register of Aggregate buildings more accurately. If registration act and Aggregate buildings act are revised, Aggregate buildings trade security will improve. So, market can gain high trust.

With the rapid spread of mass housing, such apartment, in the housing culture, many disputes over the management of mass housing have been occurred in our society. The first emerging issue regarding the management of mass housing was the residents' opposition to unilateral operation of mass housing by developers or managements selected by such developers with the residents' intention excluded. Corruption and irregularity frequently occur since most of apartment complexes conclude all matters through their own audit process due to the residents' indifference to the management of mass housing, moral hazard of a representative association for residents, and management system assigned to resident autonomy. Above all, the management of mass housing must be improved in the direction of respecting individual resident's intention. In order to achieve it, a representative association for residents should not be operated for its own benefit, but should be operated in the direction of respecting the collective opinions of residents and realizing them. While the role of government has put an emphasis on management rather then construction, it is time for government to put an emphasis on management rather than construction. Because the management of housing is a public service for promoting national people's residence benefit, it should not be conclude as a clumsy logic of efficiency or moderate temporary expedient, but requires a forward-looking and innovative change of awareness.

집합건물법 20조는 “전유부분과 대지사용권의 일체성”이라는 제목 하에 집 합건물 전유부분과 대지사용권의 분리를 금하고 있다. 이를 “전유부분과 대지 사용권의 일체성” 내지 “분리처분금지”원칙이라고 한다. 입법취지는, 구분건 물에 관해 전유부분의 소유권과 대지사용권이 일체로서 거래되는 거래관행을 반영하여 양자의 괴리로 발생할 수 있는 법적 분쟁을 방지함과 아울러, 분리처분을 허용할 경우 구분건물 대지등기부에 대해 발생할 수 있는 복잡다단한 권리관계를 막을 수 없게 된다는 두 가지 점에서 찾고 있다. 판례는 전유부분과 분리될 수 없는 대지사용권의 “처분”개념을 단순히 법률 행위로만 한정하지 않고 강제집행의 개념까지 포함해서 해석하고 있어, 집합 건물법 부지에 대한 집행실무에 있어 집합건물법 20조가 적절히 감안될 필요 가 있다. 이 글에서는, 집합건물법 20조에서 정하는 “대지사용권”과 금지되는 “처분” 의 의미를 논한 다음, 실무상 가장 논란이 첨예한 “처분이 제한되는 시점”, 즉 “대지사용권 성립시점”을 중심으로 논의한다.

Article 20 of the Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings provides, under the title “Indivisibility of Section of Exclusive Ownership and Right to Use Site,” that sections of exclusive ownership and the right to use site may not be severed from each other in disposing of each. This is known as the principle of “indivisibility of section of exclusive ownership and right to use site,” or “prohibition of separate disposition.” The legislative intent is to reflect the transactional practice of disposing of sections of exclusive ownership and right to use site as one, thereby preventing any legal disputes that may arise from separation of the two, and to forestall complications of legal rights in aggregate building registries that may arise should such separate disposition be allowed. The court cases do not limit the “disposition” of site-use rights that may not be severed from sections of exclusive ownership to legal acts but also includes within that term forcible enforcement, meaning Article 20 of the Act needs to be considered in execution against aggregate building sites. This paper discusses the meanings of “right to use land” and the forbidden “disposition” as provided in Article 20 of the Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings, and focuses on the area of greatest disagreement in the field, namely the point at which such disposition is forbidden, that is the point at which the right to use site is established.

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하, 집합건물법)」은 1984년 시행된 이래 처음으로 전면적인 대개정 작업이 이루어졌다. 법률 제정 후, 거의 30년 만의 개정되었다. 집합건물법의 개정 내용 중 특히 ‘관리위원회의 설립’에 관한 내용을 중심으로 살펴보면, 집합건물법에서의 관리위원회의 설립 규정의 입법 취지는 공동주택 및 상업용 건물을 포함하는 집합건물에서의 효율적인 관리 운영을 더욱 가능하도록 함은 물론, 나아가 기존의 관리단(집합건물법)과 입주자대표회의(주택법) 간에 발생 또는 지적되어 왔던 법률지 지위 및 체계의 문제점 등에 관한 사항들에 대해서 관리운영주체에 대한 법률질서를 조정 및 확정하고, 집합건물에 관한 법률체계에 있어서 집합건물법의 기본법적 성격을 더욱 뚜렷이 하는 집합건물법 개정위원회 및 법무부의 입법적 기대가 투영된 것에 있다. 본 논문에서는 특히 공동주택의 관리운영의 주체 선정에 관련하는 최신의 판례를 소재로 하여 공동주택의 관리 현상을 파악하고, 집합건물법의 관리단과 주택법의 입주자대표회의 간의 이상의 문제점들에 관한 지적 및 검토 등에 관하여 고찰을 진행하며, 나아가 최종적으로 2013년 개정집합건물법에서의 관리위원회에 대하여 검토하는 것을 목적으로 한다. 2013 개정 집합건물법에서의 관리위원회 규정 신설은 공동주택은 물론 집합건물 전체에서의 관리의 원활화, 용이(容易)화 등은 물론이고 관리주체의 적극적인 관리 참여의 유도 등의 관리 전반에 관한 정돈(整頓)이 이루어 진 것으로 평가할 수 있을 것이다. 나아가, 집합건물법의 관리단과 주택법의 입주자대표회의 간의 법률적 지위 및 운영의 겹침 등의 현실적 문제가 명확하게 해소되고 있지 않은 현실에서 집합건물법에서 관리위원회의 규정을 신설하여 운영하도록 한 것은 무엇보다도 관리위원회가 입주자대표회의를 포섭(包攝)하는 기관으로 설정을 한 것이고 따라서 자연스럽게 관리주체에 있어서는 상업용 집합건물 뿐만 아니라 공동주택에서도 관리단이 현실적으로 존재하고 또 실질적인 기능이 가능하도록 한 입법의도가 있다고 볼 수 있다. 결국 법률의 지위에 있어서도 집합건물법이 주택법의 상위법 내지 기본법적 지위 및 성질의 유지 또는 기능이 완성되도록 하고자 하는 개정위원회와 법무부의 입법 입도가 개정법을 통해 완성된 것으로 판단할 수 있을 것이다.

For the first time since the ‘law on possession and management of aggregate buildings(revised on June 19, 2013, hereunder called the Aggregate Buildings Law)’ was enforced in 1984, the full-scale drastic revision work was formed on June 19, 2013. It is the revision in nearly about 30 years after having been enacted the law. As for the revision contents of the aggregate buildings law, its specific contents have been introduced in the meantime through documents, thereby being omitted. The purpose of this study is to proceed with describing focusing especially on the contents on 'establishment of management commission' out of the revision contents. The foundation of the management commission regulations in the 2013 revised aggregate buildings law will be able to be evaluated to have been arranged the whole of management such as inducing the management subject's positive management participation as well as making management smooth and easy in the whole aggregate buildings including the condominium. Furthermore, in reality of being not clearly solved realistic problems such as the legal status and the operational overlapping between the management division in the aggregate buildings law and the Resident Representative Meetings in Housing Act, what the aggregate buildings law allowed the management commission regulations to be founded is what established the management commission as institution of embracing the Resident Representative Meetings. Accordingly, the management division realistically exists naturally even in the condominium as well as the aggregate buildings for commerce in terms of the management subject. Also, it can be considered to have legislative intention in order to be available for substantial function. Consequently, it will be able to be judged to be completed through the revised law the legislative intention in the revision committee and the Justice Department of allowing the aggregate buildings law to maintain status and property based on the upper level law or the basic law of the housing Act, and to be completed function even in the legal status.

집합건물의 분양자에게 견고한 건축을 유도하고, 건설된 집합건물의 소유자를 적극적으로 보호하기 위하여 수급인의 담보책임에 관한 사항을 민법 제 667조 내지 671조의 규정을 적용하고 있다. 또한 이를 강행규정화하기 위하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 2012.12.18.일 개정하였다. 그러나 공동주택은 주택법에 의해 허가, 건서ㄹ, 분양되어 관리되고 있어, 집합건물법의 규정과 대립되는 경우에는 어느 법률을 우선 적용할 것인가가 중요하다. 법률의 특성을 살펴보면 집합건물법은 건물의 구분소유권을 관리하는 사법에 해당되며 주택법은 국민의 주거권을 다루는 절차법으로서 공법이 된다. 또한 두 법률을 관장하는 주무부서 역시 정부조직법 제27조와 제37조에 따라 각 사무를 관장토록 하고 있다. 이처럼 법의 특성과 주무부서의 업무성격이 다른 법률을 동일한 집합건물에 적용함에 있어 업무의 혼란이 예상되므로 신중한 검토와 접근이 필요하다. 따라서 본 연구에서는 최근 개정된 집합건물법의 하자담보책임을 파악하고, 관련법과의 비교분석을 통해 집합건축물의 합리적인 하자담보책임방안을 제시하고자 한다.

At the moment, the regulation of Article 667 or 671 of the ‘Civil Code’ on contractor`s warranty liability is being applied to encourage sellers of aggregate buildings to construct sturdy buildings and protect owners of constructed aggregate buildings, aggressively. Moreover, the government revised the ‘Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings’ on December 10th 2012 to make this compulsory. But apartment houses are permitted, constructed and sold, on the basis of the ‘Housing Act’, so it is important to decide which law th apply by priority, when in confrontation with the regulation of the ‘Aggregate Buildings Law’. Also, as the competent Ministries to control the two laws, the ministry of Justice and the Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs handle each affair according to the Article 27 and 37 of the National Government Organization Act, respectively. As above, for applying the laws with different characteristics of works of the competent Ministries to the same aggregate buildings, careful consideration and approach are required, since it might bring confusion to the affairs. Therefore, this study aims to suggest a plan for the rational warranty liability of aggregate buildings by analyzing the warranty liability of the recently revised Aggregate Buildings Law and comparing it to related laws.

최근 부동산개발의 경향은 부동산을 통한 경제적 이익의 극대화를 위해 대규모 상업용 집합건물(대형쇼핑센타 등)의 건설이 주를 이루고 있다. 이런 배경에는 아파트 등 공동주택에 집중되던 부동산 투자의 형태 가 수익형 부동산의 투자로 쏠리는 소비자의 성향과 그 궤를 같이한다. 소규모 자본의 투자로 경제적 이익을 극대화하기 위하여 상업용 부동산 에 투자하는 소비자들이 소형 상가보다는 대규모 상가에서 투자대비 경 제적 수익이 크다는 점에 착안하여, 대규모 상가건물을 구획하여 분양하 는 것을 선호하게 되었다. 이렇게 구획하여 분양된 구분점포는 경제적 거래대상으로 활발히 거래되고 있으며, 좋은 위치나 용도를 가진 점포의 경우는 임차인의 선택이 활발한 실정이다. 특히 최근의 상가건물 개발에 서는 백화점 형태와 같은 개방형 구분점포(오픈상가)로 구획하여 분양하 는 경우를 자주 접하게 된다. 우리나라 민법의 규정상 일물일권주의(一物一權主義) 원칙에 따라 하 나의 건물은 하나의 소유권이 있음이 원칙이다. 그러나 집합건물의 권리 관계는 민법상 구분소유권에 관한 규정(제215조)과 이 규정을 보완한 특별법으로 1984년 제정된 “집합건물의 소유 및 관리에 관한법률”이 있 다. 당초 집합건물법은 주거용 건물(특히 아파트 등 공동주택)에 치중하 여 구분소유권의 문제해결에 주안점을 두고 제·개정이 이루어 졌으나, 시 대의 변화에 부응하며 건축된 대규모 상업용 집합건물의 경우는 이용형 태와 건축구조의 특수성에 따른 구분소유권이 불합리하게 적용되는 여러 문제점을 안고 있었다. 여기서 나타나는 상가건물의 구분소유권에 대한 불합리한 권리관계를 해결하기 위해서 집합건물법을 개정(제1조의 2 신 설)하여 일정한 요건을 구비한 상업용 집합건물에 대하여 그 요건을 완 화하는 규정을 신설하게 되었다. 그러나 사회·경제적 변화에 따른 유통문화의 발전 으로 동법에서 규정한 여러 기준들과 상이한 구분점포(오픈상 가)의 구분소유권에 관련된 여러 법적 문제점이 발생하고 있으며, 관련 분쟁에서 법원의 판결도 계속 변경되고 있는 실정이다. 구분소유권이 발생한 근본적 원인이 토지의 효율적 이용과 경제적 이익의 극대화를 위한 부동산개발에서 시작되었다는 전제를 앞세우면, 구 분소유권의 문제를 부동산개발과 관련시켜 검토하고 분석하는 이유를 찾 을 수 있을 것이다. 집합건물법의 단초가 공동주택의 건립에서 시작되었 기에 공동주택의 구분소유권은 어느 정도 법제화가 완성된 단계라고 할 수 있을 것이다. 그러나 상가건물의 건립과 분양에 따른 구분소유권에서 구분소유권의 전제조건인 구조상독립성과 이용상 독립성의 경계는 무의 미해진 것이 현실이다. 수익형 상가건물에서 구분점포(오픈상가)의 구분 소유권은 구분 폐지와 합체 등의 잦은 변경으로 법제도적인 충돌이 많음 을 판례 등을 통해서 알 수 있다. 이러한 이유로 현재의 경제적 상황과 이해관계에 따라 변하게 되는 구분소유권의 개념의 발생 원인을 부동산 개발의 측면에서 검토하기 위해서는 부동산개발의 프로세스를 살펴보고, 특히 대형 상가건물의 매장구성, 즉 상가점포의 구분소유의 대상이 되는 각각의 점포는 어떤 기준과 방법으로 설계되고 구획되는지를 고찰해 보 아야 할 것이다. 상가건물의 구분소유권에 관한 분쟁을 미연에 방지하기 위해서는 부동산개발의 초기 단계부터 법제도적인 선제적 방안을 강구한 다면 상가건물의 분양에 따른 수분양자의 소유권을 보호하고 거래비용을 최소화하게 될 것이며 또한 구분소유권에 대한 법적 분쟁도 줄어들게 될 것이다.

Recently, the trend of real estate development is mainly made up of construction of large scale commercial aggregate building (large shopping center, etc.) in order to maximize economic profit from the development of the real estate. This type of real estate investment is consistent with the current change in the investment trend of consumers from the investment in apartment to that of profit-making real estate. The investors tend to invest more in the large scale commercial buildings and divide them for sale, taking into consideration the fact that investment in large commercial buildings is likely to generate more economic profit than the small commercial buildings as a way to maximize economic profit from the investment of small capital. The commercial buildings that are divided and sold are actively traded for economic profits and in the case of stores with good location or use, they are more preferred by tenants. Especially, in the development of commercial buildings in recent years, more investments are made in the open type divided shopping malls (open malls) such as department stores for their division and sales. The provisions of the Civil Code of Korea has one principle saying that one building has one ownership in accordance with the principle of "one ownership exists for one real property.” However, there is a provision (Article 215) on the Divided Ownership in the Civil Code and "Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings" established in 1984 as a special law supplementing it with respect to the provisions on the right over aggregate buildings. As the previous laws on the aggregate buildings focused on residential buildings only such as collective houses especially apartments, they were not proper for application to the large commercial aggregate buildings which were built according to the demand of time though they had been revised several times before, thus resulting in the application of unreasonable provisions on the divided ownership to the currently constructed buildings having special structure. To solve the unreasonable relation of the rights over the divided ownership over the commercial buildings appearing due to the obsolete provisions of the related laws, there has been revisions of the Act on Aggregate Buildings (new provision of Article 1-2), thus alleviating the provision applicable to the commercial buildings. However, due to the developing distribution practices resulting from social and economic changes, there have been various legal problems related to the divided ownership of the various divided shops (open malls) and the judgements also have varied depending on the disputes. If we suppose that the concept of the divided ownership starts for the efficient use of land and maximization of economic profit from the real estate, we can find reasons why the issue of division ownership is to be examined and analyzed in relation to the real estate development. As the onset of the aggregate building law started from the construction of the apartment, it can be said that the divided ownership of the apartment is at the stage of completion in terms of the legal formation. But, it is true that the boundary in the independence and usability between buildings has become meaningless as long as it is related to the divided ownership in the construction and sale of a commercial buildings. It can be found from precedents that there have been many legal conflicts in the divided ownership of the divided shops (open shops) or the profit-making commercial buildings due to the frequent changes in the divided ownership of laws such as abolition and merging. Therefore, in order to examine the cause of the concept of divided ownership which changes depending on the current economic situation and interests from the perspective of real property development, it is necessary to study the process of property development and especially as to how the shops in the large commercial buildings are divided in ownership and which criteria and methods are used for the division of the large commercial buildings for each shop. If the legal preemptive measures are taken at the early stage of the real estate development in order to prevent dispute on the divisional ownership of the commercial buildings, the ownership of the buyers of the real estate would be protected and the transactions cost would be reduced to the minimum. In addition, the legal disputes would be reduced.

집합건물로 지어진 상가건물에서 분양자와 수분양자 사이에 분양계약 내용중 업종제한 약정이 포함되는 경우가 있다. 이것은 분양자가 분양을 원활하게 하고 분양수익을 높이며, 입점상인에 대하여 특정 업종에 대한 독점적 이익을 보장하는 방편으로 활용되었다. 이러한 업종제한이 분양자와 수분양자 간에만 유효한 것이 아니라 이후 상가를 매수한 수분양자의 특정승계인, 임대차 계약을 체결한 임차인에게까지 업종제한의 효력이 미치는지에 대한 논란이 있다. 분양자와 수분양자 사이에 맺어진 업종제한 약정을 근거로 먼저 영업을 시작한 입점자가 후에 동일한 업종으로 영업을 하려는 입점자 및 그 특정 승계인, 임차인 등에게 영업금지청구를 구하는 소송이 많이 나타난다. 대법원 판례는 일관되게 분양자와 수분양자 사이의 업종제한 약정이 그 특정승계인 및 임차인에게까지 유효하다는 입장을 견지한다. 그러나 생각해 보면 이것은 당사자 사이의 채권적 계약을 너무 확대 해석하고 있음을 알 수 있다. 따라서 본고에서는 이러한 당사자 간의 업종제한 약정을 무제한, 무기한 인정할 것은 아니고, 이것을 공시토록하고 그 제한기간도 3년～5년으로 한정하여 사적자치에 입각한 시장경제질서를 원활히 하여야 한다고 본다.

Most purchase and sale agreement of shopping center to which Korean Act on the ownership and management of aggregate buildings applies include a provision that restricts type of business entity. This provision has been used to decrease among tenants who run a same or similar business, to facilitate tenants interest through their monopoly status, and to maintain the function the condominium by inviting various businesses to the tenants and used to increase owners interests by facilitating the contract for units to the owners. It is understood that, to secure effectiveness, such restrictions of business entity should be applied to parties for unit sale and a singular successor who is not unit owners association or leaseholders of units who are third parties. Moreover Korea supreme court has held that when the owner of condominium sells the leasehold to tenants by limiting the business type, there is an implied contract among tenants to follow the provision which restrict business category and a singular successor who leased unit. The restrictions of business category have been seriously dispute and will be dispute continuously among singular successors, tenants. I hope this article helps to make reasonable and balanced solution for the dispute.

집합건물 분양계약은 일반적으로 장차 완성될 집합건물의 구분소유권의 양도하기로 하는 매매계약과 집합건물을 완성해야 하는 도급계약의 두 성질을 갖고 있는 혼합계약이라고 할 수 있다. 따라서 집합건물 분양계약은 매매계약과 도급계약의 성질을 가지고 있는데, 우리나라의 경우에는 수분양자의 보호 등을 위하여 집합건물 분양자의 하자담보책임에 관하여 주택법 또는 집합건물법의 제9조에서 민법 제667조 내지 671조의 수급인의 하자담보책임규정을 준용하도록 하고 있다. 따라서 수분양자는 집합건물의 하자를 이유로 분양자를 상대로 주택법 또는 집합건물법 제9조에 의하여 준용되는 민법 제667조 내지 제671조를 근거로 하여 하자보수청구 및 손해배상청구, 계약해제 등을 청구할 수 있다. 이와 관련하여 집합건물과 관련한 현행 법령의 문제점들을 면밀하게 파악한다면 장래에 정립될 법제도는 보다 합리적이고 실질적 정의에 합치될 수 있을 것이다.

In general, the contract for the sale of an aggregate building may be said to be a combination of the sale contract for assignment of the separate ownership of the aggregate building to be subsequently completed and the construction contract for completion of the said aggregate building. Thus, the contract for the sale of an aggregate building has the nature of both a sale contract and a construction contract. Therefore, Housing Act or Article 9 of 'the Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings'(hereinafter referred to as "Act") provides that the provisions regarding the contractor′s warranty liability set forth in Articles 667 through 671 of the Civil Code shall apply mutatis mutandis to the warranty liability of the seller of aggregate buildings for the purpose of protecting purchasers thereof or otherwise. Accordingly, purchasers should be entitled to request repair and replacement under the warranty clause or dissolution of the contract, claim damages or reduction of payment, etc. against the seller, on account of any defect of relevant aggregate building, pursuant to Articles 667 through 671 of the Civil Code, which Article 9 of the Act provides are applicable mutatis mutandis to the warranty liability under the Act or Housing Act. A thorough examination of present legal problems connected with aggregate buildings can lead to a future legal system that is more rational and accords with substantial justice.

이 논문의 제목은 취득시효제도와 집합건물의 구분소유라고 하였다. 특정한 법제도가 만들어진 이후에 어떠한 법적 문제들이 어느 정도 발생할 것인지를 특정한 시점에서 정확하게 예측한다는 것은 사실상 용이하지 않다고 보아야 한다. 그러함에도 불구하고 당해 법제도의 시행으로 인하여 장래에 지속적으로 불합리한 결과가 발생할 가능성이 있다면 그러한 결과의 발생을 최소화할 수 있는 다양한 방안들이 꾸준하게 모색되어야 할 것이다. 이와 관련하여 현행 민법 제245조는 다음과 같이 규정하고 있다. (1) 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다. (2) 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.” 이렇게 현행 민법은 의사주의를 폐기하고 형식주의를 채택하고 있으면서 등기부 취득시효와 동등하게 점유취득시효를 인정하고 있고, 점유취득시효를 인정하면서도 의사주의를 취하고 있는 국가의 민법과 달리 그 요건으로서 등기를 요구하고 있어 많은 문제점이 야기되고 있다. 최근 대법원은 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 집합건물을 구분소유한 사람은 등기함으로써 대지의 소유권을 취득할 수 있다고 판시하였다. 그런데 구분소유제도는 다수의 이해관계인이 1동 건물을 불가결하게 이용하고 있다는 점에서 새롭게 창출된 제도이며, 그 특수성을 고려하여 적지 않은 문제가 발생하고 있다. 따라서 종래에 발생하였던 다양한 법적 문제점들을 면밀하게 분석한다면, 장래에 정립될 구분소유제도는 조금 더 합리적이고 실질적 정의에 합치될 가능성이 높다. 구분소유의 대상인 집합건물은 당해 건물이 완성되기 전에 분양계약을 체결하는 경우가 적지 않는데, 이와 관련하여 대법원은 구분소유의 성립여부와 관련하여 종래의 입장을 변경하였다. 이 논문에서 저자는 점유취득시효제도와 관련한 내용 중에서 특히 부동산 점유취득시효제도에 있어서 존재이유와 집합건물의 구분소유 등과 관련한 법적 문제점 및 그 개선방안을 검토하였다.

The title of this thesis is “Acquisition Prescription System and the Divided Ownership of Aggregate Buildings”. It would be difficult at the present moment to predict exactly what problems may arise in the future. However, there should be efforts to find solutions for problems related to regulation of public order so that the risk of causing unreasonable consequences can be minimized. Civil law article 245(Period for Acquiring Ownership of Immovables by Possession) is prescribing (1) A person who has for twenty years peaceably and openly held possession of an immovable with an intention to own it, shall acquire the ownership by making registration thereof. (2) A person, who has made registration as the owner of an immovable and has for ten years peaceably and openly held possession of an immovable with the intent to own it, shall acquire the ownership of such immovable if his possession is in good faith and without negligence. Our Civil Law takes "Erklrungstheorie(Formalism)" and equally admits the prescription by registration and the occupancy prescription alike. Unlike other countries' Civil Law that takes "Willenstheorie" and admits the occupancy prescription, it also requires registration as the qualification of the occupancy prescription. Because of this reason, many problems are caused. Since the divided ownership system is something that is being newly developed, a thorough examination of past problems can lead to a future's adhesion contract system that is more rational and accords with substantial justice. There are an argument for contract of sale, an assertion for contract for any construction work and an opinion for special contract in the discussion of legal nature of sales contract before the completion of aggregate buildings. I explained about the main contents of acquisitive prescription system and dealt with the important contents of the acquisitive prescription system of real property and suggested especially the problems and improvements in connection with the divided ownership of aggregate buildings and the reason for being in the acquisitive prescription of real property.

부동산물권변동의 공시제도로서 등기제도는 현재의 부동산소유자가 누군인가를 공시하는 법제도이다. 등기제도가 추구하는 이상은 권리변동의 정확성인데, 이것은 등기제도가 가지고 있는 현실적인 문제점이기도 하다. 특히 한국에 있어서 집합건물의 구분소유와 공시제도는 장구한 역사와 함께 한국에서 발 전되어 온 전통적인 제도라기보다는 오히려 근대법의 수용과 함께 새롭게 창출되어진 근대적 사회제도라는 점에서 종래에 발생한 문제점을 면밀하게 파악한다면, 장래에 정립될 법제도는 보다 합리적이고 실질적 정의에 합치될 수 있을 것으로 보여 진다.

The registration system as a public notification system of real rights over immovables is a legal system whereby the current real estate owners are made public. The ideal pursued by the registration system is the precision of rights alteration, which in turn is the source of its problem. I think that partitioned ownership and public notification of aggregate buildings in Korea is not a traditional system which has evolved along with a long history in korea but is a modern social system that is being newly developed along with the adoption of modern law, a thorough examination of past problems can lead to a future legal system that is more rational and accords with substantial justice.

집합건물의 공유대지사용권의 분쟁에 관하여 판례는「집합건물법」제11조에서 “공유자는 공용부분을 그 용 도에 따라 사용할 수 있다.” 라고 규정한 것을 유추 적용하여 집합건물의 대지사용권의 공유관계는「민법」제 263조의 적용을 정면으로 배척한다. 그렇다면, 집합건물의 대지사용권의 공유관계에「집합건물법」제11조를 적용하여「민법」제263조의 적용을 배척할 수 있는가. 본고에서는 ｢집합건물법｣의 체계와 준용규정, 제11조 의 취지, 점유권원의 성질 및 「집합건물법」제3절 제22조의 취지 등을 고찰하여 판례 적용의 부당성을 지적 하였다.

The Aggregate Buildings Law state a use and beneficiary right of common parts of the Building, but not that of Land Area(Article 11). Than, how can distinguish between 'Right to use Land Area' of the 'Aggregate Buildings Law' and 'Right of Land Area' of the 'Real Estate Registry Law', and for using and profiting of land area of a building is not only this article, but also 263 of the 'Civil Law'. In this paper, define that The Land Area Right is a officially in register announced Right, which can't be separated from Exclusively Owned Part to dispose among the Right to use Land Area. And for a use and beneficiary right of the Land Area of a Building to own the Exclusively Owned Part should be applied article 263 of the 'Civil Law'.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법원에는 대표적으로 민법 및 집 합건물법은 물론 그 외에 주택법 이 보충적 법원이 된다. 그러나 각 법원간의 상호관계는 명확히 정립되어 있지 않다. 본고에서 구분소유자의 소유 및 관리에 관한 권리․의무관계를 명 확히 하기 위해 법원 상호간의 관계를 다음과 같이 고찰하였다. (1) 집합건물법 은 민법의 부속 법률로서 원칙적으로 민법 의 규 정을 보완한다. 그러나 집합건물법의 특별규정은 민법의 규정에 정면 으로 충돌하는 범위에서 우선한다. (2) 집합건물법 규정 상호간에는 동법에 특별한 규정이 없는 이상 일반법인 민법이 적용된다. 따라서 집합건물법 제3절 대지사용권의 행사에는 동법 제2절 공용부분에 관한 제10조 내지 제13조는 적용되지 아니하고. 민법 공 유에 관한 제263조 등의 규정이 원칙적으로 적 용된다. (3) 집합건물법 은 민법의 부속 법률로서, 주택법 은 일반 공법으 로서 집합건물의 관리에 관하여 상호 보완적 법원으로서 기능한다. (4) 공동주택이 집합건물인 이상 집합건물법 은 당연히 적용되며. 주택법 의 적용을 받는 일정 규모 이상의 공동주택에도 당연히 적용 된다. 또한, 공동주택의 관리에 관한 주택법 상 공동주택의 관리방법 과 기준은 집합건물법이 그 방법과 기준에 정함이 없거나 반하지 않 는 범위에서 보충 적용된다. 다만, 공동주택의 하자에 대한 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법이 정한 범위에서 우선 적용되나 그 구속력의 근거는 주택법 이 아니라 집합건물법 부칙 제6조 단서가 된다.

Not only 'the Civil Law' and 'the Aggregate Buildings Law (ABL)', but also 'the Housing Act' can be a source of the law about possession and management of an aggregate building, but their mutual relations have been not clearly established. To establish clear-cut lines of divided owner's rights and duties, in this dissertation consider mutual relations between laws as follows: (1) 'The Aggregate Buildings Law(ABL)' is in principle supplementary to regulations of 'the Civil Law', but an express provision of ABL takes precedence over 'the Civil Law' in the range of conflicts. (2) Unless there are special provisions, between mutual regulations of 'the Aggregate Buildings Law(ABL)' are applied by 'the Civil Law', that is a general law (3) 'The Aggregate Buildings Law(ABL)', as an attached law of 'the Civil Law' and 'the Housing Act', as a public law perform the function mutually complementary about management of aggregate buildings. (4) As multi-family housing is also an aggregate building, should be applied by 'ABL' and it apply also to over a certain size of multi-family housing, that is subject to 'the Housing Act'. Thus, methods and standards of multi-family housing on 'the Housing Act' applies supplementary to 'ABL', if not contrary or not regulated.

본고는 북한지역에 소재하고 있는 공동주택과 일반건물 중에서 구분소유권의 객체로 귀속시킬 수 있는 건물의 소유문제를 검토한 것이다. 장래 남북한의 통일과정에서 어떠한 법적 문제가 구체적으로 발생할 것인지를 정확하게 예측 내지 예단하는 것은 일정한 한계가 있다. 그러나 사회질서를 합리적으로 규율할 목적으로 만들어진 것이 법 제도이므로, 그 시행과정에서 불합리한 문제점들이 발생되지 않도록 위험성을 최소화시킬 수 있는 방안들이 지속적으로 모색될 필요가 있다. 특히 구분소유제도는 집합건물을 규율하기 위하여 창출된 제도라는 점에서 종래에 그 특수성을 반영하여 발생한 법적 문제점에 대하여 면밀한 분석을 하게 된다면, 장래 통일한국의 구분소유제도는 보다 합리적이면서 실질적 정의에 부합될 가능성이 높을 것으로 생각한다. 남한의 경우를 살펴보면, 지속적인 경제발전과 인구의 도시집중화로 인하여 공동주택을 포함한 주택의 수요가 급증하게 되었고, 대도시를 중심으로 아파트와 같은 집합건물도 상당할 정도도 증가하게 되었다. 이러한 집합건물의 증가속도에 따라 법적 분쟁도 점진적으로 증가하고 있는 실정이다. 본고는 통일 후 북한지역에서도 자연스럽게 발생할 수 있는 공동주택 및 기타 건물의 소유권 귀속과 관련한 법적 쟁점 중에서 특히 집합건물로의 전환문제 및 구분소유권의 귀속과정에서 발생할 수 있는 몇 가지 법적 문제점에 대하여 검토하였다

The title of this thesis is ‘The Issue of the Ownership of Aggregate Buildings in North Korea’. It would be difficult at the present moment to predict exactly what problems may arise in the future. However, there should be efforts to find solutions for problems related to regulation of public order so that the risk of causing unreasonable consequences can be minimized. With rapid economic development and industrialization, the gravitation of the population into cities, the expansion of the nuclear family, and the absolute lack of constructing land have explosively increased demand for condominium including apartment in urban areas. Therefore, the supply of condominium have been accelerated. Such a fact shows that A Korean residence style enter the age of condominium on the full scale. I explained about the main contents of the divided ownership system and suggested especially the problems and improvements in connection with the Ownership of Aggregate Buildings in North Korea.

현재 저조한 실적을 보이고 있는 집합건물법상 분쟁조정제도를 개선하기 위해서는 위 분쟁조정의 실태를 분석하고 그 실적이 저조한 원인을 찾아내어 분쟁조정의 활성화를 위한 방안을 마련하는 것이 필요하다. 필자는 본고에서 최근 집합건물법 개정위원회가 개정안을 마련하는 과정에서 검토한 내용을 소개하면서, 이와 관련된 개인적인 견해를 간략하게 밝혔다. 먼저, 현행법상 합의 성립으로 간주하는 조정의 효력을 재판상 화해와 같은 것으로 끌어올릴 것인지, 아니면 조정의 효력에 대한 현행법의 태도를 유지하면서도 조정가능성을 높이기 위한 ‘조정위원회의 적극적인 개입’수단으로서 당사자 또는 관리인의 출석을 강제하거나 조정위원회에 조사 및 자료제출권을 부여할 것인지를 다루었다. 그리고 분쟁조정의 대상에 소음·진동·악취 등 공동생활과 관련된 분쟁을 포함시키면서 위 분쟁의 해결에서 관리인의 역할을 강화하고, 관리인에게 분쟁해결에 필요한 조치를 취할 의무와 분쟁조정에 필요한 조사권한을 부여할 것인지 등에 관한 내용을 다루었다. 마지막으로 집합건물법이 사적자치의 원칙에 충실한 민사특별법의 지위를 굳히기 위하여 분쟁의 자율적 해결에 기초한 조정제도를 활성화하는 것은 공법적인 행정규제를 최소화하기 위해서라도 필요한 작업이라는 필자의 견해를 밝힘으로써 본고를 마무리하였다.

This paper examines the current mediation system of disputes in Aggregate Buildings Act(hereinafter ‘the Act’), analyzes causes of low successful rate in that mediations and suggests to reform that system. Aggregate Building Dispute Mediation Committees are made according to the revision in 2012 of the Act. However, in spite of the recent increase in numbers of the disputes, the performance of mediations are disappointing. To boost successful mediation, I suggest that the committee should compel attendance of the administrator and have the power to demand materials concerned in the hands of the parties concerned. In addition, to reflect incremental disputes surrounding environmental problems such as noises between floors, I examine the role of administrator to help resolve disputes and carry out necessary measures. I think that invigorating mediation system rooted in autonomous dispute resolutions is necessary for the Act to stand under the principle of private autonomy, balancing with public interventions.

우리나라 집합건물의 관리체계는 집합건물과 집합(공동)주택을 현 격히 구별하면서 그 관리체계 또한 의무적 공법관리체계와 임의적 사 법관리체계로 분화한다. 이와 같은 현실은 우리나라 집합건물 건립의 역사와 관련한 것이지만, 어떻던 이와 같은 결과는 집합건물에 대한 공 사법 적용에 혼선을 주고, 특히 일정규모 이상의 공동(집합)주 택에 대하여는 지나친 공법적 규제를 가함으로서 구분소유자간의 자율적 관리를 침해하고 그 관리권침해에 대한 권리구제를 어렵게 하고 있을 뿐만 아니라, 동법 적용이 배제되는 집합건물에 대하여 는 관리의 공백을 주고 있다. 이 논문에서는 우리나라 집합건물의 관리법령의 역사와 그 내용을 분석하고, 그 적용에 따른 문제점을 제기하고, 이와 같은 문제를 해소 하기 위해서는 주택법이 적용되는 일정 규모 이상의 집합주택의 관리 에는 주택법 규정을 축소하여 집합건물법 의 적용을 유도하고, 또한 주택법 이 적용되지 않는 일정 규모 이하의 집합주택 또는 집합 건물 에 대하여는 집합건물법 을 개정 또는 특별 법률을 제정하여 오늘날 다양화․대형화 된 집합건물에 상응하는 관리체계를 확립할 필요가 있음을 주장하였다.

The Aggregate Buildings Law(ABL) has been enforced without any particular revision, however, Aggregate Buildings not only increased in quantity, but also seen many changes on scale and form. To solve such problems caused by the gap between law and reality, in this dissertation propose some reform measure for the Aggregate Buildings Law. New enactment of proceedings to remove the relation of divided ownerships, House register of divided building is demanded to compensate the defect of Art. 54. It should be demand to make an entry of representative and management mode etc. with government notices of exclusively owned part in the register(Art. 54, clause 2) for the reinforcement of Management Division's status, and should be newly enacted articles to be equipped with professional management and equipment. A special Act should be enacted about the management of an aggregate building complex to unify judicial substances on the Housing Act to the judicial system.

우리나라 집합건물법은 1984.4.10. 제정되어 현재까지 별다른 개정 없이 시행되고 있다. 그러나 오늘날 집합건물은 양적으로 증가된 것은 물론이고, 그 규모와 형태에서도 많은 변화를 보이고 있다. 이와 같은 현상은 우리나라 집합건물법의 제정당시에는 예상하지 못하였던 것으로 그 적용에 허점을 보이고 있을 뿐만 아니라, 다른 법령과 관계에서도 많은 충돌을 가져오고 있다. 따라서 본 연구에서는 이러한 법과 현실의 괴리를 극복하기 위하여 지금까지 다툼이 된 학 설과 판례 및 타 법령과의 관계를 토대로 집합건물법의 개정 및 개선 방향을 다음과 같이 제시하였다. (1) 집합건물법 제1장 “건물의 구분소유”에서 다음과 같이 개정 또는 신설이 요구된다. 제1절 총칙 제9조 담보책임에 관한 주택법과 관계를 규정한 부칙 제6조 단서규정의 개정 또는 삭제, 제2절 “공용부분” 제15조 제1항 공용부분 변경에 관한 동조 단서 제1호의 개정 및 제18조에 관련한 체납관리비채권에 대한 관리주체의 유치권을 인정할 입법의 신설, 제3절 “대지사용권”에서 대지소유권과 사용권의 구별 및 대지권의 등기를 위한 근거규정의 신설 및「민법」제263조가 적용 여부의 명시 화를 위한 규정의 신설, 제4절 “관리단 및 집회”에서 관리단의 실체화를 위한 제23조 제1항 의 개정 및 집합건물의 관리단에 소유자에 갈음할 점유자의 법적 지 위를 부여할 규정의 신설, 제5절 “규약 및 집회”에서 관리단 규약의 제정의무화 및 표준관리 규약의 마련을 위한 제28조 제1항의 개정 및 관리단의 사무의 집행을 위한 간이한 집회결의를 위한 제31조의 개정, 제7절 재건축 및 복구에서 재건축권을 관리 권과 구별된 재건축 주체와 재건축결의 절차의 담보 및 집합건물의 구분소유관계 해소(解消)절차의 신설, 제3장 “구분건물의 가옥대장”에서 관리단과 관리형태, 공동생활관 계의 규칙에 관한 사항, 기타 부담에 관한 사항 등을 공시할 제54조 의 보완이 요구된다. (2) 관리단의 실체화의 실현과 지위의 강화를 제도화하기 위하여 구 분소유건물의 성립에 제54조 제2항 전유부분을 표시할 용지에 전유부 분의 공시사항과 함께 관리단의 대표와 관리형태 등을 등록하도록 하 여야 하고, 관리사무의 집행에 일정 규모이상 또는 기능화 된 집합건 물에서는 전문관리 인력과 장비를 관리조직의 요건으로 할 규정을 신 설하여야 한다. 또한, 관리단 집회(集會)에 관하여도 그 결의요건의 현실화․효율화 를 위한 방안으로 대단위 단지 집합건물에서는 관리단 집회에 갈음할 대표관리단회의를 구성하여 관리단 집회의 결의에 갈음하게 할 규정 을 신설하여야 한다. (3) 집합건물의 단지관리를 위한 특별 법률을 제정하여 주택법 상 내용을 사법상 체계로 담아 획일화하여야 한다.

The Aggregate Buildings Law(ABL) has been enforced without any particular revision since April 2. 1984. Today, however, Aggregate Buildings not only increased in quantity, but also seen many changes on scale and form. As this unexpected phenomenon at the time of enactment, this Law has many loophole in application and conflict with other laws. To solve such problems caused by the gap between law and reality, in this dissertation propose some reform measure for the Aggregate Buildings Law. (1) On ABL Chapter 1. (Divided Ownership of the Building) is demanded a revision or new enactment as follows. On Paragraph 1.(General provisions): Revision or rescission of Art. 9 (The relation between the Housing Act about a responsibility for security) and proviso of Art. 6, On Paragraph 2.(Part of common space): Revision of Item 1 of Art. 15, clause 1 (proviso about a alteration of part of common space) and new enactment of an administrator's lien about the receivables(fail to payed maintenance cost), On Paragraph 3.(Right to use Land Area): Discrimination between Ownership of land area and Right to use of land area ; and new enactment of Based regulation for the registration of right of land area and to apply the Art. 263 of the 'Civil Law' On Paragraph 4.(Management Division and Meeting): Revision of Art. 23, clause 1 to substantiate a management division and new enactment to qualify an occupant for the legal status worthy of the owner at the management division, On Paragraph 5.(Agreement and Meetig): Revision of Art. 28, clause 1 to demand management division's mandatory enactment of agreement and Art. 31 for simplify resolution of meeting, On Paragraph 7.(Reconstruction and Restoration): New enactment of proceedings to remove the relation of divided ownerships, On Chapter 3.(House register of divided building) is demanded to compensate the defect of Art. 54. (2) It should be demand to make an entry of representative and management mode etc. with government notices of exclusively owned part in the register(Art. 54, clause 2) for the reinforcement of Management Division's status, and should be newly enacted articles to be equipped with professional management and equipment. (3) A special Act should be enacted about the management of an aggregate building complex to unify judicial substances on the Housing Act to the judicial system.

이 논문은 그 제목을 집합건물의 관리와 관련한 몇 가지 법적 문제라고 정하였다. 장래에 어떠한 법적 문제가 발생할 것인지를 현재의 시점에서 정확하게 예측하는 것은 일정한 한계가 있다. 그러나 사회질서를 규율할 목적으로 만들어진 것이 법 제도이므로, 불합리한 결과가 발생되지 않도록 그 위험성을 최소화할 수 있는 방안들이 꾸준하게 모색될 필요가 있다. 특히 구분소유제도는 새롭게 창출된 제도라는 점에서 종래에 발생한 문제점들을 면밀하게 파악한다면, 장래에 정립될 구분소유제도는 조금 더 합리적이고 실질적 정의에 합치될 가능성이 높다. 이와 관련하여 우리나라의 경우에는 1960년대부터 경제발전과 인구의 도시집중으로 인하여 주택수요가 급증하게 되었고, 이를 원인으로 대도시를 중심으로 아파트 등과 같은 집합건물이 증가하였다. 그 결과 건물을 계층적으로 구분하여 소유하는 것이 일반화되고 있으며, 이에 관한 법적 분쟁도 증가하고 있는 실정이다. 이러한 이유에서 본고는 집합건물과 관련한 법적 쟁점 중에서 특히 집합건물 및 공동주택의 관리와 관련하여 발생하고 있는 법적 문제점을 중심으로 관련쟁점과 그 개선방향을 검토하였다.

The title of this thesis is ‘Legal Issues in connection with the Management of Aggregate Buildings’. It would be difficult at the present moment to predict exactly what problems may arise in the future. However, there should be efforts to find solutions for problems related to regulation of public order so that the risk of causing unreasonable consequences can be minimized. With rapid economic development and industrialization, the gravitation of the population into cities, the expansion of the nuclear family, and the absolute lack of constructing land have explosively increased demand for condominium including apartment in urban areas. Therefore, the supply of condominium have been accelerated. Such a fact shows that A Korean residence style enter the age of condominium on the full scale. I explained about the main contents of the divided ownership system and suggested especially the problems and improvements in connection with the management of aggregate buildings.

우리나라 대부분 국민은 좁은 국토에 비해 도시에 밀집해서 생활하는 환경과 고층아파트의 출현으로 인해 충분한 일조를 받지 못함으로써 그 침해를 이유로 분쟁에 관계되는 경우가 있다. 특히, 집합건물 거주민의 재산적․정신적 피해에 관한 손해배상을 청구하는 분쟁은 최근 건물의 신축으로 인하여 태양광선을 향수할 권리인 일조권이 침해되면서 증가하고 있다. 이에 일조에 대한 권리를 사법상의 권리로 인정할 수 있는가, 인정된다면 어느 정도까지 보호를 할 것인가에 관한 논의의 필요성이 있을 것이다. 현행법은 일조권에 의해서 보호되는 지역에 관해서 주거지역만을 염두에 두고 보호범위를 설정하고 있으나, 고층 주상복합건물과 학생들의 학습권과 건강권을 보호할 필요가 있는 학교건물의 경우에 보호의 사각지대에 놓이는 점을 방지할 수 있는 보다 명확한 입법적 조치가 마련되어야 한다고 생각된다. 자신의 토지위에 건물을 건축하는 행위가 외견상 정당한 소유권의 행사라 할지라도, 토지의 연속성이라는 물리적 속성으로 인해서 이웃에 건축된 건물의 경관과 그 일조 등을 참작해서 건축되어야 함은 누구도 부인할 수 없을 것이다. 그 이유는 건물건축을 통한 토지 소유권의 행사는 타인의 권리를 침해하지 않는 범위에서 법률이 인정한 경우에만 허용된다는 점이다. 특히 아파트 등의 집합건물 신축에 의한 분양계약에 있어서 분양회사는 일조부족에 관해서 사전에 이를 알고 있을 가능성이 크고, 동간 거리를 늘리거나 토지의 물리적인 높이를 조정하는 등의 방법으로 피해 가능성을 줄일 의무가 있다. 분양회사는 수분양자에게 일조에 관한 정보를 분양계약상 사전에 고지․설명할 의무가 신의칙상 있다고 생각된다. 마지막으로, 토지위에 건물을 건축하는 행위는 토지소유권의 자연스러운 권리행사라 할지라도, 토지소유자의 건물건축으로 인해 이웃 건물소유자의 햇빛을 받을 수 있는 권리가 침해될 소지가 있다는 점에서, 양자의 이익이 적절히 조화될 수 있는 입법적 조치 내지 법원의 판단을 기대한다.

In Korea, the violation of right to light is happening inevitably due to the advent of high-rise apartment buildings in the environment that most of people are populated in urban areas for the country's limited land space. Especially, as many new buildings are built recently, the right to light, which is the right to enjoy sunlight, is violated, so there are an increasing number of disputes to claim compensation for property and mental damages by residents. Therefore, it is necessary to discuss whether the right to light can be acknowledged as a judicial right, and if acknowledged, to what extent it can be protected. The current law about areas protected by the right to light set the scope of protection with consideration of only residential areas, but residential-commercial complex and school buildings, where students learning right and health right should be protected, can be laid in the blind spot of protection, so more specific legal measures should be established. Even though the act of constructing a building on one's own land is seemingly a lawful exercise of ownership, nobody could deny that the building should be constructed in consideration of the view and daylight of neighboring buildings due to the physical property of land's continuity. The reason is that the exercise of land ownership is allowed by law within the scope that others' rights are not infringed. Especially in distribution contracts of constructing new aggregate buildings including apartment buildings, there is high possibility that distributing companies knew the lack of daylight beforehand, and they have obligation to reduce the possibility of reducing damages by adjusting physical height of land or by extending the distance between buildings. It is thought that distributing companies have obligation to notify and explain the information about daylight to those who buy lots before the contract by faith principles. Lastly, even though the act of constructing buildings on the land is natural exercise of a right, owners of neighboring buildings can get their right to light infringed due to the act, so legal measures or judgement of court, which can make both parties' interest harmonized are expected.