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이 연구는 2017년 개정 민법의 주요 내용 중 부동산거래에 영향을 미치는 부동산매매계 약과 부동산임대차계약과 관련한 주요 개정 사항을 검토하였다. 채권법에 관한 전면적인 일본 민법 개정은 부동산거래실무에 큰 영향을 미칠 것이다. 특 히 부동산매매계약와 부동산임대차계약에 큰 변화가 예상된다. 일본 개정 민법에 의해 영 향을 받는 부동산거래계약 중 부동산매매계약과 부동산임대차계약을 중심으로 주요 개정 내용을 검토한다. 부동산매매계약의 경우 하자담보책임에서 계약부적합책임으로의 변경, 해제제도의 역할 변경, 위험부담의 내용 변경 등이 있고, 부동산임대차계약의 경우 임대차 의 존속기간 연장, 부동산 임대인의 지위 이전 관련 규율 명확화 및 변경, 수건 관련 규정 의 명확화, 일부 멸실 등에 의한 임대료의 감액 및 해제 관련 규율의 변경, 원상회복에 관 한 규율의 명확화 등이 있다.

The purpose of this study is to review the major amendments related to real estate sales contracts and lease contracts that affect real estate transactions by revision of civil code in japan. A full revision of Japan's Civil Code will greatly affect real estate transaction practices. In particular, I expect big changes in real estate sales contracts and real estate lease contracts. The major amendments will be reviewed, focusing on real estate sales contracts and real estate lease contracts. In the case of real estate sales contract, there are a change from responsibility for defects to non-conformity liabilities, a change in the role of the release system, and a change in the contents of risk burdens. In the case of real estate lease contracts, there are the duration of leases, clarifications and changes in the regulations regarding the transfer of the landlord's status, clarifications on the regulations on towels, the changes in the rules on reduction and release of rents due to partial loss, and clarifications on the restoration of the originals, etc.

집합건물의 구분소유권이 성립하기 위해서는 객관적 요건인 건물의 1동성과 구조상·이 용상 독립성, 주관적 요건으로 처분권자의 구분행위가 필요하다. 집합건물법 제1조에 의 하면 ‘1동의 건물 중 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다’고 하여 객 관적 요건이 아닌 주관적 요건인 구분행위가 구분건물의 성립요건임을 분명히 하고 있다. 구분건물이 성립하면 대지권과 공유부분은 전유부분의 처분에 부종하게 되고 이에 이 해관계인들의 권리관계가 복잡하게 바뀌는 문제가 발생하여 법원에 많은 소송이 집중되 고 있으며 이에 따른 대법원 판례도 집적되고 있는 실정이다. 최근의 판례인 대판 2013. 1. 17. 선고 20다71578 판결 등을 살펴보면 대법원의 판결은 의사주의에 경도된 듯한 모습 을 취하고 있다. 구분건물의 성립에 대하여 구분행위가 기준이 된다는 점에는 동의하면 서도 그 구분행위의 성립에 대하여 처분권자의 의사만 확인하면 그것으로 구분행위로 인 정하자고 하면서, 심지어 분양광고만 가지고도 그것이 구분행위로서 확인 가능하다는 주 장까지 있는 실정이다. 우리 민법은 물권행위 특히 부동산 물권행위에 대하여 성립요건주의를 취하고 있으며 이는 다수의 시장 참여자에게 거래의 안전을 보장해 주고 정보의 약자인 일반인을 보호하 는 역할이 크다. 이 성립요건에 가장 중요한 것이 부동산 등기인바, 이것이 집합건물법에 명시적으로 규정되어 있지 않다고 하여 집합건물에는 성립요건주의의 예외로 되어야 한 다는 것은 아닐 것이다. 또 일부 의견은 등기대신 건축물 대장 등 대장이 시·군·구의 행정기관이 작성·관리하므 로 대장 등재시에 집합건물의 구분행위가 있는 것으로 하자고 주장한다. 일견 대법원의 의사주의 입장과 절충한 중용으로 볼 수도 있지만, 이는 성립요건주의의 본지에 부합하지 않는다고 생각된다. 다양한 매수자나 매도자가 참여하는 시장에서 질서를 확립하기 위해 서는 분명하고 단일한 기준이 필요하고 우리 민법은 그것이 부동산 공시로서 등기라고 분 명하게 선언하고 있는 것인 만큼 부동산 등기를 대신할 다른 어떠한 것도 결국 시장에서 의 정보 약자인 일반인들을 해하는 결과가 될 것이다. 결국 구분소유가 성립하려면 언제나 등기를 요하여야 하는 것이고, 구분소유권의 성립 시점은 등기시점으로 보아야 하는 것이다.

The unit ownership of a building represent the right to occupy a portion of the building as a separate dwelling, store, office, etc. The buildings with multi-unit ownerships are subdivided according to the intended purposes of them into apartment building, tenement house, store, or office building. Such building are as a whole call a Aggregate buildings. For being a Aggregate buildings, it needs to independent object factors of structure and using, and to subjective factors of divided owner`s intention. Now days, these subjective factors become more important. There are some arguments that these Aggregate buildings` property for divided own is kind of joint ownership such as sharing, joint ownership, and gesamteigentum because of a corporation act characteristic or has new properties which are unlike ordinary sharing, joint ownership, and gesamteigentum. However, it is not a new type of ownership but a sole ownership like existing ownership. Our Aggregate buildings` law referred to European countries` and Japanese one. However, since the roman, because of principle that building is belong to land, European tried to understand that the Aggregate buildings, the building and land formed as one thing, is a new different type of Reality. During accept the Aggregate buildings, hard law theory and many chimerical rules are made. According to our law, we have understudied that land and buildings are different things and have registered that way. So, I can sure that Aggregate buildings` exclusively part, common area, and land can be batch together for registering one stuff in Korea. If we reflect our law`s property and use advanced IT, we can post register of Aggregate buildings more accurately. If registration act and Aggregate buildings act are revised, Aggregate buildings trade security will improve. So, market can gain high trust.

집합건물로 지어진 상가건물에서 분양자와 수분양자 사이에 분양계약 내용중 업종제한 약정이 포함되는 경우가 있다. 이것은 분양자가 분양을 원활하게 하고 분양수익을 높이며, 입점상인에 대하여 특정 업종에 대한 독점적 이익을 보장하는 방편으로 활용되었다. 이러한 업종제한이 분양자와 수분양자 간에만 유효한 것이 아니라 이후 상가를 매수한 수분양자의 특정승계인, 임대차 계약을 체결한 임차인에게까지 업종제한의 효력이 미치는지에 대한 논란이 있다. 분양자와 수분양자 사이에 맺어진 업종제한 약정을 근거로 먼저 영업을 시작한 입점자가 후에 동일한 업종으로 영업을 하려는 입점자 및 그 특정 승계인, 임차인 등에게 영업금지청구를 구하는 소송이 많이 나타난다. 대법원 판례는 일관되게 분양자와 수분양자 사이의 업종제한 약정이 그 특정승계인 및 임차인에게까지 유효하다는 입장을 견지한다. 그러나 생각해 보면 이것은 당사자 사이의 채권적 계약을 너무 확대 해석하고 있음을 알 수 있다. 따라서 본고에서는 이러한 당사자 간의 업종제한 약정을 무제한, 무기한 인정할 것은 아니고, 이것을 공시토록하고 그 제한기간도 3년～5년으로 한정하여 사적자치에 입각한 시장경제질서를 원활히 하여야 한다고 본다.

Most purchase and sale agreement of shopping center to which Korean Act on the ownership and management of aggregate buildings applies include a provision that restricts type of business entity. This provision has been used to decrease among tenants who run a same or similar business, to facilitate tenants interest through their monopoly status, and to maintain the function the condominium by inviting various businesses to the tenants and used to increase owners interests by facilitating the contract for units to the owners. It is understood that, to secure effectiveness, such restrictions of business entity should be applied to parties for unit sale and a singular successor who is not unit owners association or leaseholders of units who are third parties. Moreover Korea supreme court has held that when the owner of condominium sells the leasehold to tenants by limiting the business type, there is an implied contract among tenants to follow the provision which restrict business category and a singular successor who leased unit. The restrictions of business category have been seriously dispute and will be dispute continuously among singular successors, tenants. I hope this article helps to make reasonable and balanced solution for the dispute.

With the rapid spread of mass housing, such apartment, in the housing culture, many disputes over the management of mass housing have been occurred in our society. The first emerging issue regarding the management of mass housing was the residents' opposition to unilateral operation of mass housing by developers or managements selected by such developers with the residents' intention excluded. Corruption and irregularity frequently occur since most of apartment complexes conclude all matters through their own audit process due to the residents' indifference to the management of mass housing, moral hazard of a representative association for residents, and management system assigned to resident autonomy. Above all, the management of mass housing must be improved in the direction of respecting individual resident's intention. In order to achieve it, a representative association for residents should not be operated for its own benefit, but should be operated in the direction of respecting the collective opinions of residents and realizing them. While the role of government has put an emphasis on management rather then construction, it is time for government to put an emphasis on management rather than construction. Because the management of housing is a public service for promoting national people's residence benefit, it should not be conclude as a clumsy logic of efficiency or moderate temporary expedient, but requires a forward-looking and innovative change of awareness.

공동주택은 이 연구는 소유자불명토지문제를 해소하기 위한 일본정부 의 입법적 대책으로 제정된 소유자불명토지의 이용의 원활화 등에 관한 특별조치법과 표제부소유자불명토지의 등기 및 관리의 적정화에 관한 법률의 주요 내용을 파악하였다. 일본은 인구감소사회와 초고령화 사회에 따라 발생하는 소유자불명토지문제를 해소하기 위한 대책의 일환으로 관련 법제를 정비하였다. 대 표적으로 2018년 소유자불명토지의 이용의 원활화 등에 관한 특별조치 법이 제정되었고, 2019년 표제부소유자불명토지의 등기 및 관리의 적정 화에 관한 법률이 제정되었다. 전자는 이용활성화에 초점을 두어 특례 를 규정했다면 후자는 탐색과 등기에 관한 특례를 규정하여 소유자불명 토지문제를 입법으로 해결하려는 모습을 보여 주었다. 향후 우리나라에서도 소유자불명토지문제를 해소하기 위한 입법적 조 치에서 일본의 소유자불명토지해소법제는 중요한 비교법적 전거가 될 것이다.

The purpose of this study is to identify the main contents of Act on Special Measures concerning Facilitation of Owner-Unknown Land and Act for the Appropriateness of Registry and Management of Owner-Unknown Land by the Japanese Government. Japan has established a related legislation as part of its measures to address the problem of landowners who are unfamiliar with the population and the aging society. As a representative law, Act on Special Measures concerning Facilitation of Owner-Unknown Land(2018) and Act for the Appropriateness of Registry and Management of Owner-Unknown Land(2019). The former, with its focus on revitalization of use, provided the exception, and the latter specified the exception of search and registration, showing the result of legislative propulsion of owner unknown land problem. In the future, as legislative measures for solving the problem of land unknown by the owner in Korea, Japan Laws is an important comparative law.

이 논문은 일본의 부동산광고규제의 현황과 체계를 연구한 것이다. 우리나라 현행 부동산광고규제체계가 정부중심의 타율규제중심인데 반해 일본의 부동산광고규제체계는 법률에 의한 타율규제와 업계에 의한 자율규제가 분리·보완된 체계이다. 택지건물거래업법에 의한 부동산광고규제는 우리나라의 분양, 개발, 중개 등의 분산된 부동산광고규제체계를 해소하는데 참고가 될 것이고, 부동산표시에 관한 공정경쟁규약은 업계에 의한 자율규제법규이다. 향후 우리나라 부동산광고규제의 체계적이고 종합적인 정비를 위해서는 일본의 부동산광고규제체계가 중요한 비교법적 전거가 될 것이다.

This paper examines the current state and system of real estate advertising regulation in Japan. The current real estate advertisement regulation system in Korea is centered on government-centered rate regulation, whereas the real estate advertisement regulation system in Japan is separated and complemented by the regulation of the market by the law and the self-regulation by the industry. The regulation of real estate advertisement by Building Lots and Buildings Transaction Business Act will be a reference to solve the distributed real estate advertisement regulation system such as sale, development and brokerage in Korea, and Fair Competition Codes Concerning Indication of Real Estate is a self-regulation regulation by industry. In the future, in order to systematically and comprehensively improve Korea's real estate advertisement regulations, Japan's real estate advertisement regulation system will become an important comparative law systems.

부동산활동에 있어 가장 신중하게 다루어야 하는 부분 중의 하나가 부동산거래사고이며, 그 내용 또한 부동산의 기술적·경제적· 법률적 측면의 하자로 인한 복합개념으로 접근한다. 그러나 부동산권리분석활동은 부동산감정평가활동, 부동산중개활동, 부동산관리활동 등에서 부분적 간헐적으로 시행되고 있을 뿐만 아니라 권리분석의 거래사고를 사전에 방지할 수 있도록 하는 제도는 없다. 그리하여 본고에서는 위 부동산개발, 부동산중개, 부동산감정평가활동 등에서 수행되는 권리분석활동을 토대로 이들을 보완할 전문적 부동산권리분석활동의 필요성에 대하여 제시하였다. 그러나 다른 한편 부동산권리분석활동은 개인의 재산권보호와 부동산거래질서확립에 지대한 영향을 미치는 점을 고려하여 권리분석사의 자격요건과 책임을 제시하였다.

On real estate activities, one of the part that deal with most careful attention is a real estate incident of transaction, and should it’s contents also be accessible to the complex concept, that considered defects on technical, economic and legal aspects. However, not only intermittently been implemented activities of real estate title analysis in the real estate appraisal activities, real estate brokerage activities, property management activities, etc., but also any systems have been existed, that can be prevented real estate incidents of transaction in advance. Thus, this study suggests the need for activities of real estate title analysis, focused on the status of it’s activities in a real estate development, real estate brokerage, real estate appraisal in evaluation activities. And aims to establish the order of real estate transactions and guarantees personal property, by make systems to train professionals of real estate title analysis for the prevention of real estate incidents of transaction in advance. In conclusion, in this study I suggest the need for professional activities of real estate title analysis to complement the activities of it on current real estate development, real estate brokerage, real estate appraisal activities, etc. But on the other hand, carefully suggest qualification requirements and responsibilities of the real estate title examiner, considering the it’s profound impact on an individual's property rights and real estate transactions in order to establish.

현재 우리의 거래계에서는 매매계약 특히 부동산 매매계역을 체결할 때에는 계약금이라는 명목으로 일정금액을 매수인이 매도인에게 지급한다. 이 때 계약금을 수수하면서 보통은 매수인이 위약시는 계약금을 몰수당하고 매도인이 위약시는 그 배액을 상환한다는 계약금 몰수 및 배액상환에 관한 약정을 하기도 한다. 이러한 계약금에 관한 계약 즉, 계약금 계약에 있어서 그 성질과 그 성립시기에 관하여 여러 가지 문제가 발생하고 있고 실 거래계에서 이에 대한 명확한 인식이 결여되고 있는 현상이 나타난다. 이와 관련하여 대법원 판례 2015.4. 23. 2014다231378 판결은 그에 관한 여러 가지 시사점을 주고 있어서 이 판례에 대한 분석으로 계약금 계약의 성립시기에 대한 문제를 살펴보았다. 우리 민법 제565조는 ‘매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다’고 규정하고 있다. 따라서 기존의 통설·판례에서는 민법 제565조에 준거하여 계약금을 해약금으로 추정하고 있다. 그 결과 계약체결시에 금전 기타의 것이 계약금 등의 명목으로 수수되는 경우 해약금의 성격을 배제하는 특별한 의사표시가 없는 한 해약계약금으로 보는 것으로 해석하고 있었다. 이러한 태도는 계약준수의 원칙에 배치되는 것으로 실거래계에서 계약의 구속력을 약화시키는 결과를 초래하고 있기도 한다. 매매계약 당시 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 하거나, 그 전부를 나중에 지급하기로 약정하는 경우, 계약금 계약이 현실로 수수된 범위에서만 성립한다고 할 것인지 아니면 약정된 범위에서 계약이 성립한다고 할 것인지가 문제된다. 이 문제는 결국 계약금 계약의 성립시기에 관한 문제이고 계약금 계약의 성질 규정에 관한 문제이기도 하다. 즉 계약금 계약을 요물계약으로 볼 것인지, 낙성계약으로 규정할 것인지 하는 문제인 것이다. 기실 계약에서 대단히 중요한 문제 중의 하나인 계약금 계약에 대하여 민법 조문에서 분명하게 규정하지 않았다는 데 그 단초가 있다고 생각된다. 따라서 외국의 입법례 등과 같이 우리 민법도 계약금의 성격을 명확히 하여 실거래 관행에서 만연하는 계약은 계약금만 돌려주면 언제든지 파기할 수 있다는 인식을 돌려놓을 필요가 있으며, 원래 서로의 약속을 매우 중시하였던 우리 국민들의 법의식을 흩어 놓은 법체계도 바로 잡을 필요가 있다. 단기적으로 대법원도 계약금 계약이 요물계약이라고 판시한 기존의 입장을 바로잡아 모든 계약은 기본적으로 낙성계약이고 당사자의 특약이나 계약의 특수성, 예를 들어 현상광고와 같은 경우를 제외하고 통일적으로 정비함으로써 국민의 법생활에 안정을 기하고 불필요한 소송의 난발을 막을 수 있도록 하여야 할 것이다.

At present, in case of sale of real estimate, the bargainee make a down payment to the bargainor to conclude a contract on immovables. In such a case, they generally make an agreement of confusion of earnest money. That is the bargainee forfeits the hand money and bargainor repays double such money by a breach of contract. Such agreement is raising a perplexed legal question in relation to clause 1 of article 565 of the civile law, ‘the provision of hand money’, article 398, ‘the provision of determination in advance of the amount of damages, and rescission of the contract. Besides there are more problems related to the interpretation of intention of contraction parties, for such agreement is concluded uniformly by a previously printed deed of contract. In the case that Agreement of earnest money is the determination in advance of the amount of damages, the problem of compensation for damages between the contraction parties is handled by itself. Still if the determination is unfairly overestimated, the court can adjust it properly. And in such case, not only the matter of reduction but also discretionary increase is being handled, which should be permitted for the equity of the both contracting parties. In many cases of such agreement the provision of power is attached which concludes the automatic rescission of contract at the breach of contract. The leading case shows that provision is no more than a provision of power to dissolve. But We interpret the existence of such provision as the meaning that gives power to dissolve the contract without special notice at the violation of the agreement. A lot of legal question are uniformly solved by the contract of deed of contract apart from the intention of contracting parties because common people conclude the contract on immovables with the deed of contract printed in immovable letters not knowing the importance. The agreement of penalty may be one of these cases. It seems that there is solving the problem of various repayment for damages merely as a matter of determination in advance of the amount of damages by the deed of contract printed in immovable letters. By such an attitude, the provision of compensation for damages of civil law loses the significance in the case of contract of immovables which is concluded by the stereo type deed of contract. therefore, there must be the contract and separate of investigation of the court on this matter. In addition I think it is the duty of the academic circles of civil laws that they should arrange the commonly used from of contract to the standard from for the contraction parties to forecast the legal effect and make proper choice.

우리 ｢민법｣ 제185조는 ‘물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.’라고 규정하고. 같은 법 제186조는 “법 률행위로 인한 물권변동은 등기하여야 효력이 생긴다.”라고 하여 물권 법정주의를 취함과 동시에 법률행위로 인한 물권변동은 등기를 효력요 건으로 한다. 그러면서도 최근의 판례는 ‘…… 집합건물의 건축자가 그 대지를 매수하고도 아직 소유권이전등기를 경료받지 아니하였다고 하 여도 매매계약의 이행으로 대지를 인도받아 그 지상에 집합건물을 건 축하여 점유한 자에 대하여 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권 을 가지는 것’이라 판시하여 집합건물의 미등기 대지사용권을 물권적 지위로 인정한다. 본고에서는 이와 같이 판례가 인정하는 집합건물의 미등기 대지사용 권을 새로운 물권적 지위로 보호할 수 있을 것인지 살펴 그 인정여부 와 한계를 제시하였다.

On the Civil Law, Article 185 provides that ‘No real right can be created at will other than ones provided for by law or customary law’ and Article 186 provides that ‘The acquisition, loss of, or any alteration in, a real right by a juristic act over an immovable takes effect upon its registration’, so registration demanded as an effect requirements of changes in Real Rights over Immovables. On a precedent, builder had purchased the Land Area, still have not received registration of ownership transfer can have essential right unlike simple a possessory right, who built an Aggregate Building on the Land Area. It seems that admit the position of non-registered Right to use Land Area of the Aggregate building similar as a real right. In this paper, investigate if non-registered Right to use Land Area of an Aggregate Building, on a precedent admitted, could be admitted as a new real right, suggest comments and it’s limit.

도시재개발이란 명목으로 건물을 철거하고 수용한 토지를 건설업자에 양도하는 행위는 토지수용권의 목적인 “공용사용”이나 “공공목적"의 정당한 사유에 해당된다고 할 수 있는가. 사적자치를 그 중심 이념으로 하는 우리의 법제에서 개인의 재산권의 보장과 그 자유로운 행사에 대한 신념은 양보할 수 없는 개인의 기본권리이다. 인구가 증가하고 우리의 생활이 도시화․산업화 되면서 생활환경을 개선하고 도시기능의 회복을 위해서는 도시 재개발․재건축이 피할 수 없는 형편이어서, 개인의 재산권 보장과 도시 재건축에 대한 조화를 꾀하는 기준이 필요하게 되고, 그 기준으로서 공공성이 거론된다. 본고에서는 이러한 재건축에서의 공공성의 개념을 매우 중요한 공공의 이익, 중요한 공공의 이익, 공공의 이익 이라는 3분법을 활용하여 국가 존립이나 국민생존과 관련된 매우 중요한 공공의 이익의 경우와 불량주택의 개량을 위한 중요한 공공의 이익의 경우에는 공공성을 강조하여 국가의 개입을 정당화하는 것을 인정하지만, 가격상승이나 도시미관을 정비하기 위한 공공의 이익에 대하여는 공공성의 개념을 원용하지 않고 사적 자치에 맡기는 것을 원칙으로 함을 제시하였다.

In the name of urban redevelopment, buildings are demolished and then the acquired land by the use of eminent domain are transferred to certain constructors. Are those operations able to be justified for the public use or public purpose, which is the very goal of the eminent domain? The Constitution clarifies the confirmation and guaranty of the right of private property as a fundamental human right. As population is increasing, and our lives are getting urbanized and industrialized, the improvement of living environment and urban revitalization are being required. To meet this end, urban redevelopment or reconstruction is inevitable. And a certain criteria between guaranteeing the right of private property and planning urban renewal is required to set up. The criteria should be in favor of public good. In this thesis, the concept of public, In legislations of some foreign countries, there are three levels in this criteria like " Very Important Public Use", "Important Public Use", and "Public Use". For the case of the very important public use such as existence of a nation or lives of people, and for the case of the important public use such as renewal for deteriorated buildings, the public good is empathized and the governmental intervention is justified. However, as for the public use like matters of rising price or creating aesthetic urban landscape, the concept of public good is not invoked. Instead it is at the mercy of individual autonomy.

「집합건물법」의 ‘대지사용권’에 관하여 대법원 판례는 1동의 건물의 구분소유자들이 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우, 각 구분소유자 는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가지는 것이라 하고, 이 에 하급심 판례들은 건물의 대지권 또는 대지사용권의 행사에 관련한 다툼에서 동 판례를 널리 활용하여 판시하고 있다. 그렇다면,「집합건물법」의 ‘대지사용권’에는 동법 제11조의 유추적용 으로「민법」제263조 후단의 적용은 배척되고 대법원의 판례는 이를 지적한 것인가. 집합건물의 대지에 대하여 전유부분을 갖지 아니하는 대지공유자 또는 전유부분의 비율에 의한 과다한 대지권 또는 대지사 용권을 가지는 구분소유자의 대지권의 행사와 관련하여 중요한 의미 를 가진다. 따라서 본고에서는 먼저「집합건물법」제2절 건물의 공용 부분에 관한 제 규정과 제3절 대지사용권에 관한 규정의 관계를 분석하여 그 적용 여부를 고찰하고, 나아가「민법」제263조 후단의 적용 여부를 고찰하여 집합건물의 건물의 대지에 대하여 가지는 공유자의 지분권의 의미를 명확히 하였다. 그리하여, 본고에서는 건물의 대지 사용권에는 동법 제11조의 유추 적용으로「민법」제263조를 배척할 것은 아니며, 구체적인 사안에 따 라 그 부당이득의 성립을 판단하여야 할 것인바, 건물의 대지가 건물 의 법정대지면적을 초과하여 전유부분의 소유자들이 자신들의 지분비 율을 넘어 건물의 대지를 점유하고 있는 것과 달리 구분소유자들의 대지권 지분이 건물이 소재하는 법정대지면적에도 미치지 못하는 경 우라면 당연히 토지의 공유지분권자의 지분을 점유․사용하는 것은 분명하고, 더욱 전유부분 소유면적의 대지권 지분이 건물의 바닥면적, 즉 건폐율에도 미치지 못하는 경우라면 그 공유대지지분이 무상으로 제공된 것인가는 별개로 하고, 그 대지권 지분에 미달하는 공유지분의 사용이익은 당연히 부당한 이득을 수취하는 것으로 결론하였다.

The Aggregate Buildings Law enact a 'Land Area of Building' and a 'Right to use Land Area'(Item 5, 6 of Article 2), but not a 'Right of Land Area'. However, The Real Estate Registry Law state that as a Right to use Land Area, which has Divided Owner in oder to own Exclusively Owned Part, 'Right of Land Area' can not be separated from the Building to dispose, and ask a person this Right to register. Thus, the Aggregate Buildings Law state a use and beneficiary right of common parts of the Building, but not that of Land Area(Article 11, 17). Than, how can distinguish between 'Right to use Land Area' of the 'Aggregate Buildings Law' and 'Right of Land Area' of the 'Real Estate Registry Law', and for using and profiting of land area of a building is not only this article, but also 263 of the 'Civil Law'. In this paper, define that The Land Area Right is a officially in register announced Right, which can't be separated from Exclusively Owned Part to dispose among the Right to use Land Area. And for a use and beneficiary right of the Land Area of a Building to own the Exclusively Owned Part should be applied article 263 of the 'Civil Law'. The Supreme Court's Precedents point out that a scope of the Right to use Land Area regardless of ratio of there share part extends to the whole land area of the building as a property of share.

도시재개발이란 명목으로 건물을 철거하고 수용한 토지를 건설업자 에 양도하는 행위는 토지수용권의 목적인 “공용사용(public use)”이나 “공공목적(public purpose)"의 정당한 사유에 해당된다고 할 수 있는 가. 사적자치를 그 중심 이념으로 하는 우리의 법제에서 개인의 재산 권의 보장과 그 자유로운 행사에 대한 신념은 양보할 수 없는 개인의 기본권리이다. 그래서「헌법」에서도 이에 대한 보장을 기본권으로서 천명하고 있 는 것이다. 그러나 인구가 증가하고 우리의 생활이 도시화․산업화 되면서 생활환경을 개선하고 도시기능의 회복을 위해서는 도시 재개 발․재건축이 피할 수 없는 형편이어서, 개인의 재산권 보장과 도시 재건축에 대한 조화를 꾀하는 기준이 필요하게 되고, 그 기준으로서 공공성이 거론되는 것이다. 본고에서는 이러한 재건축에서의 공공성의 개념을 헌법재판소의 판 례를 중심으로 살펴보았다. 판례에 나타난 대로 재건축의 공공성이 인 정되기 위해서는 헌법의 이념존중, 입법목적의 정당성, 제한방법의 상 당성, 재산권의 본질적인 내용을 침해했는지의 여부 등이 공공성 판단 의 기준이 될 것이다. 외국의 입법례에서는 이것을 매우 중요한 공공의 이익, 중요한 공 공의 이익, 공공의 이익 이라는 3분법을 활용하여 국가 존립이나 국민 생존과 관련된 매우 중요한 공공의 이익의 경우와 불량주택의 개량을 위한 중요한 공공의 이익의 경우에는 공공성을 강조하여 국가의 개입 을 정당화하는 것을 인정하지만, 가격상승이나 도시미관을 정비하기 위한 공공의 이익에 대하여는 공공성의 개념을 원용하지 않고 사적자치에 맡기는 것을 원 칙으로 한다. 또한, 재건축 초과이익 환수의 필요성과 그 공공성에 대하여도 검 토하였다. 그러나 이는 재건축에 대한 개발이익의 사유화를 방지하는 긍정적인 측면만이 아니라 자본주의적 경제체제가 자본의 투자와 이 익의 창출을 그 본질로 한다는 점을 간과한 문제도 나타났다. 그 외에도 재건축에서의 공공성의 문제는 이러한 일반적인 문제뿐 만 아니라 구체적인 재건축 법규 내에서 모호하게 규정된 여러 가지 규정들, 예컨대「도시정비법」제2조 9호에서 “토지 등 소유자”에 대한 용어의 정의로서 정비구역안의 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자라고 규정하여 제한물권 중에서 유일하게 지상권자만을 소유 자에 준하여 취급하고 있는 문제 등 앞으로 많은 연구가 필요한 부분 이라고 생각된다.

In the name of urban redevelopment, buildings are demolished and then the acquired land by the use of eminent domain are transferred to certain constructors. Are those operations able to be justified for the public use or public purpose, which is the very goal of the eminent domain? Individual autonomy is the major concept of laws in Korea. The guaranty of the right of private property and its liberal exercise is the fundamental and inviolable human right. The Constitution clarifies the confirmation and guaranty of the right of private property as a fundamental human right. As population is increasing, and our lives are getting urbanized and industrialized, the improvement of living environment and urban revitalization are being required. To meet this end, urban redevelopment or reconstruction is inevitable. And a certain criteria between guaranteeing the right of private property and planning urban renewal is required to set up. The criteria should be in favor of public good. In this thesis, the concept of public good in redevelopment has been studied focusing the precedents of constitutional court of Korea. The precedents show that for the reconstruction to be justified as a public good, some factors should be evaluated such as "respect of constitution spirit, legitimacy of legislation, restriction range, and violation of the right of personal property. In legislations of some foreign countries, there are three levels in this criteria like " Very Important Public Use", "Important Public Use", and "Public Use". For the case of the very important public use such as existence of a nation or lives of people, and for the case of the important public use such as renewal for deteriorated buildings, the public good is empathized and the governmental intervention is justified. However, as for the public use like matters of rising price or creating aesthetic urban landscape, the concept of public good is not invoked. Instead it is at the mercy of individual autonomy. Also the necessity of recapturing excess gain from the rebuilding and public use on it has been studied. The study shows not only positive aspects that the development revenue by the operation of rebuilding is protected from privatization, but also implies negative issues that the principal of creating revenue in the capitalism economic system has been ruled out. The reconstruction aspect carries the general issues above mentioned and the potential problems that should be solved. One of problems is the ambiguous regulations defined in the concrete reconstruction laws. For example, in the Article 9 of Chapter 2 in Built Environment Renewal Development Act, the definition of "Land and Landowner" is the land within the Renewal District and the owner of the land or its superficiary. The problem is that in the limited real right, only the superficiary receives the same treatment as the landowner. Consequently in the reconstruction area, the matter of public use should be studied in detail afterwards.

Purpose: The present study was aimed to examine the degree of nurses' emotional labor and occupational stress and demonstrate the moderating and mediating effects of work-family conflict in the relationship among emotional labor, occupational stress, turnover intention of nurses. Methods: The participants for this study were 307 nurses currently working in two general hospitals in G city in Korea. Data were collected using structured questionnaires and analyzed for descriptive statistics, t-test, ANOVA, Mann-Whitney U Test, Kruskal Wallis Test, Pearson correlation coefficients and hierarchical multiple regression with SPSS/WIN 21.0 program. Results: It turned out that work-family conflict plays an important role in the relationship among emotional labor, occupational stress, turnover intention of nurses. Conclusion: Therefore, to reduce nurses' turnover intention, it is necessary to have an intervention focusing on work-family conflict. Also, it is necessary for both the government and hospitals to establish a supportive system and a program to relieve nurses from their work-family conflict.

본 연구는 학교 주변에서 판매되고 있는 어린이기호식품의 정확한 실태 파악과 위해분석을 통하여 어린이 기호식품의 적절한 관리방안을 마련하기 위해 수행되었다. 현재 학교 주변에서 판매되고 있는 과자류, 캔디류, 초콜릿류, 빙과류, 음료류의 어린이기호식품 총 598종을 구매하여 시료로 사용하였으며, 미생물학적 위해요소(일반세균, 진균, 대장균군, 대장균, Bacillus cereus)에 대해 식품공전법을 사용하여 분석하였다. 과자류는 일반세균, 진균이 각각 2.69, 2.65 $log_{10}$ CFU/g 이하 수준으로 검출되었고 검출율은 각각 54.55, 62.12%이었다. 파자 1개 제품에서 Bacillus cereus가 검출되었으나(1.39 $log_{10}$ CFU/g), 법적 허용기준(3 log) 이하였다. 캔디류는 일반세균, 진균이 각각 최대 2.86, 3.36$log_{10}$ CFU/g 검출되었고 검출율은 각각 46, 8%였다. 초콜릿류는 일반세균, 진균이 각각 최대 2.52, 1.87 $log_{10}$ CFU/g 검출 되었고, 검출율은 각각 33, 22%로 나타났다. 빙과류와 음료류는 일반세균이 각각 최대 3.39, 1.35 log10CFU/mL 검출되었고, 검출율은 각각 82, 5%였으며, 빙과류 1개 제품에서 대장균군이 1.00 $log_{10}$ CFU/mL 수준으로 검출되었다. 본 연구결과, 시판되는 모든 어린이 기호식품이 미생물기준에 적합한 것으로 나타났다. 그러나 대부분의 학교 주변 어린이기호식품 판매점이 보관 온도나 취급조건 등을 갖추지 못한 채 제품이 유통, 판매되어지기 때문에 어린이기호식품에 대한 지속적인 미생물 관리가 필요할 것으로 판단된다.

This study was conducted to develop an appropriated management for safety of children snacks sold around school. Total 598 items as targeted food were collected; 66 biscuits, 320 candies, 57 chocolates, 40 ice creams and 115 beverages. Microbiological hazards such as total aerobic bacteria, Coliforms, Escherichia coli, Bacillus ceruse, Yeasts & molds were measured by analytical method in Korean food code. Total aerobic bacteria and Yeasts & molds were detected in cookies at the level of less than 2.69 and 2.65 $log_{10}$ CFU/g and the detection rates were 54.55 and 62.12%, respectively. Bacillus cereus was detected in 1 snack only at the level of 1.39 $log_{10}$ CFU/g but it was less than Korean microbial standards and specifications (3 $log_{10}$ CFU/g). Total aerobic bacteria and Yeasts & molds were detected in candies less than 2.86, 3.36 $log_{10}$ CFU/g and the detection rates were 46,8% respectively. Total aerobic bacteria, Yeast & mold were detected in chocolates at the levels less than 2.52 and 1.87 $log_{10}$ CFU/g and the detection rates were 33 and 22% respectively. Total aerobic bacteria in both ice creams and beverages were detected at the levels less than 3.39 and 1.35 $log_{10}$ CFU/g and the detection rates were 82 and 5% respectively. Coliforms were found in one ice cream (1.39 $log_{10}$ CFU/g) only. The result of this study indicated that all children snacks around school were suitable for microbial standard and specifications in Korean Food Code. However, since most children snacks around school are circulated without proper storage temperature and handing condition, consistent microbial management for children snacks are needed.

본 연구는 학교주변에서 유통되는 어린이기호식품 중 빙과류, 음료류, 캔디류를 대상으로 인공감미료 4종(삭카린나트륨, 아스파탐, 아세설팜칼륨, 수크랄로스)의 사용실태와 사용량을 분석하였다. 이에 따른 어린이의 일일추정섭취량 (Estimated Daily Intake, EDl)을 산출하여 일일섭취허용량 (Acceptable Daily Intake, ADI)과 비교함으로써 위해성평가를 실시하였다. 어린이기호식품 섭취에 대한 인공감미료 4종의 함량을 분석한 결과, 빙과류, 음료류, 캔디류의 평균 함량은 삭카린나트륨의 경우 각각 0.41, 0.47, 0.00 mg/kg, 아스파탐은 0.00, 20.54, 197.09 mg/kg, 아세설팜칼륨은 0.00, 28.10, 0.00 mg/kg, 수크랄로스는 9.99, 1.40, 0.00 mg/kg으로 나타났다. 섭취량 분석 결과, 그 수준이 평균적으로 매우 낮고 상위섭취군(95th)에서도 ADI의 0~2.66%에 불과한 것으로 나타나 어린이기호식품 섭취에 따른 어린이의 인공감미료에 대한 위해성 수준은 매우 낮은 것으로 판단된다.

This study was conducted to develop an appropriate management for safety of children snacks. In this study, monitorings of food additives such as four kinds of sweeteners (sodium saccharin, aspartame, acesulfame potassium, sucralose) which are sold in children snacks at stationary store around the school were performed. 92 samples (34 ice cakes, 52 beverages and 6 candies) were analyzed for sweeteners. Contents of 4 kinds of sweeteners in ice cakes, beverages and candies were 0.41, 0.47, 0.00 mg/kg for sodium saccharin, 0.00, 20.54, 197.09 mg/kg for aspartame, 0.00, 28.10, 0.00 mg/kg for acesulfame potassium, 9.99, 1.40, 0.00 mg/kg for sucralose. Results of risk assessment for sweeteners were expressed as EDI (Estimated Daily Intake) comparing with ADI (Acceptable Daily Intake). The ratio of high risk group for sweeteners intake (95th) were 0~2.66%. The results of this study indicated that each EDI of four kinds of sweeteners sold at stationary stores around the school is much lower than each ADI in general. Consequently, the children snacks are thought to be safe for consumption.

다양한 식품첨가물의 사용과 소비가 증가하고 있으며, 최근 어린이기호식품을 통한 타르색소 등 첨가물의 섭취량이 늘어가고 있다. 본 연구는 시중 유통중인 학교 주변 어린이기호식품을 대상으로 식용색소 황색 제 4호(Y4), 황색 제5호(Y5), 청색 제1호(B1), 청색 제2호(B2), 적색 제2호(R2), 적색 제3호(R3), 적색 제40호(R40), 적색 제102호(R102), 녹색 제3호(03)등 국내 허용된 타르색소 9종에 대한 실태조사를 실시하고 모니터링 분석을 통하여 노출량, 위해성 평가를 수행하였다. 그 결과, 어린이기호식품 82종(과자류 3종, 캔디류 71종, 초콜릿 4종, 음료류 4종)을 통한 타르색소의 섭취수준이 매우 낮고 상위섭취군(95th percentile)에서도 일일섭취허용량(ADI)의 0~3.56%에 불과하였다. 결론적으로 어린이기호식품 섭취에 따른 어린이의 타르색소에 대한 위해성 수준은 매우 낮은 것으로 판단되며, 타르색소 9종 각각의 일일추정섭취량(EDI)이 평균적으로 FAO/WHO에서 권장하는 양보다 낮아 안전한 수준으로 평가되었다. 그러나 어린이기호식품에 사용되는 식품첨가물은 보편적으로 몇 가지 첨가물이 복합적으로 사용되고 있어 어린이의 식품첨가물 섭취에 대한 지속적인 모니터링과 그에 따른 적절한 관리가 필요할 것이다.

This survey was conducted to develop an appropriate management for safety of children snacks. In this study, monitorings of food additives such as nine kinds of tar colors (tartrazine, sunset yellow FCF, brilliant blue FCF, indigo carmine, new coccine, amaranth, erythrosine, allura red and fast green FCF) which are sold at stationary store around the school, were performed. Eighty two samples (3 snacks, 71 candies, 4 chocolates and 4 beverages) were analyzed for tar colors. Results of risk assessment for tar colors were expressed as EDI (Estimated Daily Intake) comparing with ADI (Acceptable Daily Intake). The ratio of high risk group for tar color intake (95th) were 0-3.56%. The consumptions of tar colors from domestic and imported products for nine kinds of tar colors in candies were not significantly different. The results of this study indicated that each ED! of nine kinds of tar colors sold at stationary store around the school is much lower than each ADI in general. Consequently, the children snacks are thought to be safe for consumption.

담배에 대한 제세부담금의 기본 성격은 재원 조달과 더불어 교정 과세의 기능을 가진다. 우리나라는 2014년 큰 폭으로 담배소비세를 인상하자 전자담배의 판매량이 급증하였다. 그런데 유독 전자담배의 과세에 있어 니코틴의 형태가 고체 또는 액체냐에 따라 세율을 달리 적용하고 있어 전자담배 제조사들이 이를 악용하는 것이 아닌지 의심된다. 신형 전자담배를 출시하면서 낮은 세율이 적용되는 니코틴 고형물과 비과세 용액을 분리하여 제작하여 반출 시점에 담배소비세의 부담을 낮추는 것이다. 선행연구들이 제시한 종가세나 물가연동제 도입 방안 등이 현실적으로 실현이 불확실한 상태에서 신형 전자담배의 출현에 신속히 대응하기 위해서는 현재 종량세 형태의 반출과세 체계의 근간을 흔들지 않는 범위에서 개선 방안을 마련해야 한다. 구체적으로 개별소비세의 사례를 참고하여 시행령에 하나의 물품이 과세물품과 비과세 물품으로 결합된 경우에는 해당 물품의 특성 및 주된 용도에 따라 판정하도록 하고, 판정할 수 없는 경우에는 높은 세율을 적용하도록 규정을 신설할 필요가 있다. 또한, 신형 전자담배와 같이 과세물품이 불완전 또는 미완성 상태로 반출되는 경우에도 해당 물품의 주된 부분을 갖추어 그 기능을 나타낼 수 있는 물품은 완제품으로 취급하여 전체 부분에 대하여 담배소비세를 과세할 수 있도록 개편하여야 한다.

The basic nature of the tax levy on cigarettes has the function of corrective taxation in addition to the function of raising tax revenue. In 2014, when Korea raised the tobacco consumption tax significantly, sales of electronic cigarettes skyrocketed. In Korea, the tax rate for e-cigarettes is different depending on whether the nicotine is in solid or liquid form, and it is suspected that e-cigarette manufacturers are abusing this. When launching a new type of electronic cigarette, the burden of tobacco consumption tax will be reduced at the time of taking-out by separated manufacturing the nicotine solids, to which a low tax rate is applied, and the tax-free non-nicotine liquid. In order to quickly respond to the emergence of new electronic cigarettes while improvements such as the introduction of ad valorem taxes or price indexation proposed by previous studies are still uncertain, a plan is needed to respond without shaking the foundation of the current shipping out taxation system in the form of a volume tax. As a practical improvement measure, referring to the case of individual consumption tax, the Enforcement Decree should stipulate that when a single product is combined into a taxable product and a non-taxable product, the decision is made according to the characteristics and main use of the product. If a decision cannot be made, the product with a higher cost is It is necessary to establish new regulations to apply tax rates. In addition, even in cases where taxable products, such as new electronic cigarettes, are shipped out in an incomplete or unfinished state, products that have the main part of the product and can perform its function should be treated as a finished product, and the tobacco consumption tax should be levied on the entire part.

코로나19(COVID-19) 팬데믹(Pandemic) 이후 각국 정부는 강력한 사회적 거리두기 정책을 시행하고, 기업들은 화상회의, 재택근무를 활성화하는 등 오프라인 접촉을 최소화하고 있다. 이러한 현상은 기업 경영과산업 전반에서 비대면 환경의 확대 적용을 강하게 요구하고 있다. 이로 인해 유통‧소매업을 중심으로 ‘무인매장’ 도입이 빠르게 확산되고 있다. 하지만 아직까지 무인매장 이용고객의 어떤 경험이 방문하게 하는지, 재방문하게 하는지 등에 관한 정보나연구는 충분하지 않은 실정이다. 이에 본 연구는 빠르게 확산되고 있는 셀프계산대형 무인매장을 중심으로고객경험이 언택트 성향과 재방문의도에 어떤 영향을 미치는지 살펴보고 분석함으로써 고객이 느끼고 경험한서비스 가치를 발굴하여 실효성 있는 정보를 제공하고자 하였다. 이를 위해, 사전 제작된 설문지를 활용하여 셀프계산대형 무인매장 이용경험이 있는 304명 고객의 응답을수집‧분석했다. 고객경험요소와 언택트 성향의 관계, 고객경험요소와 재방문의도의 관계, 그리고 언택트성향과재방문의도의 관계를 상정하여 Baron and Kenny가 제시한 3단계 매개회귀분석을 실시함으로써 각 변인들간의 관계를 검증‧확인하였다. 분석결과, 첫째, 기술사용용이성, 공간배치와 기능성, 경제성, 접근성, 개인혁신성은 재방문의도에직접적으로 유의한 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 둘째, 보안성과 접근성은 고객 언택트 성향에 유의한영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 언택트 성향은 재방문의도에 유의하고도 긍정적인 영향을 미친다는사실을 알 수 있었다. 이상의 결과는 첫째, 무인점포에서 고객경험요소 중 어떤 것이 재방문의도에 영향을 미치는지 확인함으로써전략적 시사점을 제공한다는 점, 둘째, 어떤 요인이 고객의 언택트 성향을 강화하는지 보여줌으로써 고객이해의 폭을 넓혔다는 점, 셋째, 코로나19 팬데믹 시대에 강화된 고객들의 언택트 성향이 재방문의도에 영향을미친다는 사실을 확인시켜 주었다는 점에서 학술적‧실무적으로 의의가 있다고 할 수 있다.

Since the COVID-19 pandemic started, governments around the world have implemented strict social distancing measures, and businesses have reduced person-to-person contact to a minimum, opting for video conferencing and working from home, which in turn calls for the contactless environment to be extended more broadly over the business management and industries as a whole. As a result, economic activities have reduced and sales of small-business and the self-employed were dropped, discouraging business owner from hiring workers or forcing them to lay off employees and rein in spending. In a bid to solve problems, retailers across the board are widely adopting unmanned stores. Despite these changes, the reality is that much information or research is not readily available on what kinds of customer experiences have made them pay a visit to unmanned stores, or what it takes to get them to visit them again. Accordingly, this study intended to provide useful information, identifying values of main services that customers have felt about and experienced by looking into and analyzing untact propensity and its effect on their revisit intention, focusing on Unmanned Self-checkout system unmanned stores which have been mushrooming fast. For this, a survey of 304 who have visited Self-check system unmanned stores was conducted and their responses were collected and analyzed. A relationship between seven elements of customer experience which were drawn based on previous studies and theoretical considerations and their untact propensity, a relationship between the customer experience elements and their revisit intention, and a relationship between their untact propensity and revisit intention were postulated and relationships between the variables were verified and identified by carrying out the 3-step mediation regression analysis of Baron and Kenny. The analysis results showed that first, easiness with which technology could be used, the spatial layout, functionality, economic feasibility, accessibility and individual innovativeness have a direct, significant effect on the revisit intention. Second, they showed that security and accessibility have a significant effect on the customer’s untact propensity. Thirdly, it was found that untact propensity has a significant and positive effect on the revisit intention. These results have an academic and practical significance in that first, they make strategic suggestions by identifying which elements have a direct effect on revisit intention among various experience elements that customers have had at unmanned stores; second, they helped broaden the understanding of customers by showing which elements among the customer experience elements reinforce and affect their untact propensity; and third, they have confirmed that stronger untact propensity due to the Covid-19 pandemic affects their revisit intention through experience elements.