Earticle

부동산 산업은 국가 경제의 중요한 부문이다. 다양한 요인으로 인해 부동산 개발기업은 일반적으로 자금 압박에 직면하는데, 특히, 중소 부 동산 개발기업은 자금부족 등의 문제로 인해 파산하는 경우가 많다. 부 동산 개발기업의 파산은 주택구매자, 건설공사 시공자, 저당권자, 철거 민, 근로자, 조세, 상업계약 채권자 등 다양한 채권 주체를 포함하는 특 수성과 복잡성을 가진다. 이러한 복잡한 법률관계에 오류가 발생하면, 더 큰 사회적 위기를 초래하고, 사회안정에도 영향을 미칠 수 있으므로 구체적인 연구가 필요하다. 한편, 파산재산의 정보공개는 파산절차에 있어 내적 구동력이며, 파 산채권의 공정한 배분은 파산절차의 성패를 좌우하는 외적 구동력이다. 각종 주체의 갈등에 기해 파산재산의 분배순위가 정함에 있어 채권의 성격을 분석하고, 법에 따라 각종 채권의 상환순위를 결정하게 된다. 이에 본 연구는 중국 파산법 상 부동산 개발기업의 파산절차에 있어 채권의 청산순위에 대하여 검토한다. 현행 파산법상 이와 관련한 문제 를 파악하고, 구체적인 해결방안을 제시함으로써 중국 파산법의 발전 방향을 모색한다.

The real estate industry is regarded as an important component of the national economy. Affected by various factors, real estate development enterprises generally face financial pressure, especially small and medium-sized real estate enterprises, which are prone to confront with difficulties and bankruptcy crisis due to insufficient own funds. The bankruptcy of real estate development enterprises has its own characteristic and complexity, involving multiple types of creditor entities such as home buyers, construction builders, mortgagees, demolishes, employees, tax payers, commercial contract creditors, etc. The legal relationship is intricate and complex. Once handled improperly, it may cause significant social risks and affect social stability, and should be given high attention. The disclosure of bankruptcy property information is the internal driving force for the advancement of bankruptcy proceedings, and the fair allocation of bankruptcy claims is the external driving force for the success or failure of bankruptcy proceedings. The focus of conflicts among various entities lies in the distribution order of bankruptcy property. The nature of creditor's rights should be analyzed and the liquidation order of various creditor's rights should be determined in accordance with the law.

房地产行业是国民经济的重要组成部分，受各类因素影响，房地产开 发企业普遍面临资金压力，特别是中小房地产企业因自有资金不足等问 题极易陷入债务困境和破产危机。房地产开发企业破产有其特殊性与复 杂性，涉及购房人、建设工程施工人、抵押权人、被拆迁人、职工、税 收、商业合同类债权人等多类债权主体，法律关系错综复杂，一旦处理 不当可能引发较大社会风险进而影响社会稳定，应予高度关注。破产财 产的信息披露是破产程序推进的内驱力，破产债权的公平配置是破产程 序成败的外驱力。各类主体的矛盾焦点在于破产财产的分配顺位，应当 分析债权性质，依法确定各类债权的清偿顺位。

This study aims to compare South Korea and China's sustainable real estate investment intentions in the context of circular economy. Due to the impact of COVID-19, the macroeconomic operation of South Korea and China has been severely affected, leading to a decline in real estate development companies. In the later stage of the epidemic, predicting changes in consumer purchasing needs and maximizing consumers' perceived purchase value has become a new focus of sustainable real estate development in South Korea and China's circular economy. This study uses Rostcm6.0 software to analyze the frequency of keywords in effective reviews and generate a cloud map of keywords. At the same time, a questionnaire survey to verify real estate investment intentions was constructed using quantitative research methods, and the survey was conducted from January to February 2023 through the online survey system. A total of 700 questionnaires were distributed, and 673 questionnaires were effectively recovered (including 278 from South Korea and 395 from China). Statistical methods such as reliability and validity analysis, exploratory analysis, confirmatory factor analysis, correlation analysis and structural equation model analysis were carried out through SPSS 26.0 and AMOS 28.0 software. The findings show that the perceived value of real estate is influenced by multiple factors, including consumers' income status, situational factors, psychological factors, and macroeconomic policies. The perceived value of real estate affects real estate investment intentions. This study is expected to provide basic data for real estate researchers in Korea and China and lay the groundwork for proposing directions for sustainable real estate development within a circular economy framework.

현재의 국내 부동산 개발사업은 부동산담보신탁, 관리형토지신탁, 차입형토지신탁 등을 통해 부동산신탁회사가 참여하는 방식으로 대부분 이루어지며, 부동산신탁회 사가 참여하지 아니하는 부동산 개발사업은 몇 가지 예외를 제외하면 찾기 어렵다. 신탁회사의 부동산 개발사업 및 부동산 PF 거래에서의 업무가 확대되어감에 따라 부동산신탁회사들이 전통적인 신탁업무에서 더 나아가 PF 대주를 위해 신용을 공 여하는 방식으로 그 업무 영역을 넓히고 수익을 창출하려는 시도가 지속적으로 이 루어지고 있다. 특히 금융회사들의 M&A 또는 신규 법인 설립을 통한 부동산신탁 업 진출 역시 활발히 이루어지면서 그러한 시도는 더욱 강화되고 있다. 이에 본고는 부동산 PF 거래에서 신탁이 선호되는 원인에 대해 살펴보고, 최근 부 동산 개발사업에서 부동산신탁회사가 가지는 금융기능 및 그 강화 경향에 대해 본 후, 그에 대한 법률적 당부를 검토하였다. 부동산 개발사업에서 신탁이 선호되는 법률상 원인은 신탁의 도산절연효에 있다. 이로서 PF 대주는 위탁자의 신용위험에서 절연된다. 또한 관리형토지신탁이나 차 입형토지신탁의 경우 사업시행자가 신탁회사로 변경되므로, PF 대주는 신탁회사를 통해 사업 전반을 통제할 수 있다. 나아가 신탁은 법원의 경매에 비해 담보실행이 용이하고 신속하며, 신탁에 소요되는 비용 역시 저당권설정 비용에 비해 상당히 저 렴하다. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률상 신탁회사는 대출업무 및 보증업무를 할 수 없다는 근본적인 한계가 있다. 그러나 부동산신탁회사는 최근 관리형토지신탁에서 PF 대주를 위해 책임준공의무를 부담하거나, 차입형토지신탁에서 고유계정 대여금 의 상환순위를 PF 대출보다 후순위로 하는 등 신용을 공여하는 방식으로 금융기능 을 강화하고 업무 영역을 넓혀가고 있다. 위와 같은 부동산신탁회사의 책임준공의무 부담, 차입형토지신탁에서의 상환순위 조정은 현행 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 및 관련 법령상 위법하다고 보기는 어려워보인다. 다만 이러한 부동산신탁회사의 금융기능에 대한 법적인 논의는 아직 활발하게 이루어지지 않는 것으로 보이며, 이에 대해서는 법령 개정까지 포함 한 심도 깊은 논의가 이루어져야 할 것으로 생각한다.

As of now, most real estate development projects in Korea are carried out with the participation of real estate trust companies, in the forms of real estate security trust, management-type land trust, loan-type land trust, and others. Other than few exceptions, real estate development projects without the participation of real estate trust companies are hardly found. As trust companies’ scope of work in real estate development projects and real estate PF transactions is expanding, real estate trust companies are also taking a step further from their traditional trust business, making continuous efforts to expand their scope of work and generate profits through credit extension for PF lenders. In particular, as financial companies are proactively making entry into the real estate trust business through mergers & acquisitions or establishment of new companies, such efforts to expand their scope of work are being made more often. Against this backdrop, this article explored (1) the reasons why trust is preferred in real estate PF transactions; (2) trends regarding real estate trust companies’ financial functions in recent real estate development projects and the reinforcement of such functions; and (3) legal issues regarding the matter. Trust is preferred in real estate development projects for a legal reason that it has a function of insolvency remoteness. This allows PF lenders to be insulated from the credit risks of trustors. In addition, as for management-type land trust or loan-type land trust, project owners are changed to trust companies, allowing PF lenders to manage the overall project through trust companies. Furthermore, a trust is a type to make easier and faster enforcement of security than court auction. The cost of trust as well is much lower than that of mortgage creation. According to the Financial Investment Services & Capital Markets Act (FSCMA), trust companies face fundamental limitations that they are prohibited from carrying out loan and guarantee-related tasks. Nevertheless, real estate trust companies are expanding their scope of work and reinforcing financial functions through credit extension, for example, by bearing the burden of completion guarantee for PF lenders in management-land trust and by putting repayment of loans in their own bank account behind repayment of PF loans in loan-type land trust. As mentioned above, it is difficult to find it illegal based on the FSCMA that real estate trust companies are bearing the burden of completion guarantee and adjusting repayment priorities in loan-type land trust. However, it seems that there has been no active legal discussion on such financial functions of real estate trust companies, making it necessary for an in-depth discussion on the matter encompassing amendment of law to take place.

본 논문은 중국 부동산 개발기업이 자산 경량화 모델로 전환하는 과정에서 직면하는 문제를 해결하기 위한 대응책을 제안하였다. 이를 위해 우선 자본가치이론, 가치사슬분 석, 스마일커브 등의 이론 모델을 바탕으로 중국 부동산 개발기업, 자산 경량화 전환 모델 등의 개념과 특성을 자세히 설명하고 분석하였다. 자산 경량화 모델 분석과 관련해서는 현재 해외 및 중국 부동산기업이 주로 채택하 고 있는 자산 경량화 전환 모델과 자산 경량화 모델의 고유한 장점을 분석, 검토하였다. 본 논문에서는 특히 중국에서 가장 대표적인 기업으로서 자산 경량화 전환에 성공한 4개 상장사를 사례로 선정해 사례 분석을 실시하였다. 뤼청(绿城), 완커(万科), 룽후(龍 湖), 바오리(保利) 등 4개 부동산 상장사는 중국의 대표적인 부동산 개발기업이며, 각기 다른 4가지 모델의 특성을 가지는바, 각 모델의 전환 효과를 분석하는데 유효하다. 본 논문은 다음과 같은 점에서 이론 및 현실적 의의가 있다. 첫째, 전형적인 부동산 자산 경량화 모델을 다차원으로 비교 분석해 각 모델의 특성을 일목요연하게 정리하였 다. 둘째, 서로 다른 모델을 채택한 부동산 상장사별로 구체적인 프로젝트 사례를 관찰 해 각 모델의 효과를 분석하였다. 셋째 현실적인 차원에서 볼 때 자산 경량화 전환은 중국 부동산 개발기업이 채택할 수 있는 유력한 혁신 방안임을 알 수 있으며 향후 더욱 다양한 경량화 모델이 나올 것임을 예상할 수 있다. 부동산 개발기업의 자산 경량화 전환에 대해서는 다음과 같이 제안한다. 첫째 자산 경량화 모델을 채택하는 부동산 개발기업은 자체적으로 핵심 역량을 구축, 강화하고 경쟁우위를 갖추어야 한다. 둘째, 부동산 개발기업이 자산 경량화 전환을 실현하기 위 해서는 협력사와의 자원 통합 능력을 강화해야 한다. 셋째, 자산 경량화 전환 과정에서 자금 조달 경로를 확장해야 한다.

This paper is aimed to systematically explain the connotations of real estate development enterprises, light assets, and light asset models, analyze the motives, challenges, and main models of light asset transformation in real estate development enterprises, make specific case studies in combination with the uniqueness of each model, and put forward suggestions for light assets model transformation. This paper mainly adopts the methods of literature research, case analysis and comparative analysis, then selects four listed companies in China that are the most representative and successfully transformed -- Greentown, Vanke, Longfor and Poly -- as typical cases to make a comparative analysis of the characteristics, leading links, capital occupation and income sources of the four models. It makes financial data analysis of specific projects applied in each company and model in the actual process, and evaluates the positive effects and effects brought by the implementation of light asset transformation. It is concluded that light asset transformation is a rational choice for the current development of Chinese real estate development enterprises and a continuous innovation of financial cooperation models as well as a reflection of the positioning and value mining of real estate enterprises in the process of developing the value chain.

本文研究目的, 通过系统性的阐述房地产开发企业、轻资产、轻资产模式的内涵, 分析 房地产开发企业轻资产转型的动因、挑战和主要模式, 并结合每种模式的独特性进行具 体案例研究, 提出轻资产模式转型的建议. 全文主要采用文献研究、案例分析和比较分析方法, 选取中国最具有代表性且转型成 功的绿城、万科、龙湖和保利四家上市公司作为典型案例, 对四种模式的特征、主导环 节、资金占用及收入来源进行比较分析, 对每一个公司、每一种模式在实际过程中应用 到的具体项目进行财务数据分析, 评价在实行轻资产转型后带来的积极效果和作用. 研究结论, 轻资产转型是当下中国房地产开发企业目前发展的理性选择, 是金融合作模 式的不断创新, 是房地产企业在开发价值链过程中对自身的定位和价值挖掘的体现.

최근 부동산개발의 경향은 부동산을 통한 경제적 이익의 극대화를 위해 대규모 상업용 집합건물(대형쇼핑센타 등)의 건설이 주를 이루고 있다. 이런 배경에는 아파트 등 공동주택에 집중되던 부동산 투자의 형태 가 수익형 부동산의 투자로 쏠리는 소비자의 성향과 그 궤를 같이한다. 소규모 자본의 투자로 경제적 이익을 극대화하기 위하여 상업용 부동산 에 투자하는 소비자들이 소형 상가보다는 대규모 상가에서 투자대비 경 제적 수익이 크다는 점에 착안하여, 대규모 상가건물을 구획하여 분양하 는 것을 선호하게 되었다. 이렇게 구획하여 분양된 구분점포는 경제적 거래대상으로 활발히 거래되고 있으며, 좋은 위치나 용도를 가진 점포의 경우는 임차인의 선택이 활발한 실정이다. 특히 최근의 상가건물 개발에 서는 백화점 형태와 같은 개방형 구분점포(오픈상가)로 구획하여 분양하 는 경우를 자주 접하게 된다. 우리나라 민법의 규정상 일물일권주의(一物一權主義) 원칙에 따라 하 나의 건물은 하나의 소유권이 있음이 원칙이다. 그러나 집합건물의 권리 관계는 민법상 구분소유권에 관한 규정(제215조)과 이 규정을 보완한 특별법으로 1984년 제정된 “집합건물의 소유 및 관리에 관한법률”이 있 다. 당초 집합건물법은 주거용 건물(특히 아파트 등 공동주택)에 치중하 여 구분소유권의 문제해결에 주안점을 두고 제·개정이 이루어 졌으나, 시 대의 변화에 부응하며 건축된 대규모 상업용 집합건물의 경우는 이용형 태와 건축구조의 특수성에 따른 구분소유권이 불합리하게 적용되는 여러 문제점을 안고 있었다. 여기서 나타나는 상가건물의 구분소유권에 대한 불합리한 권리관계를 해결하기 위해서 집합건물법을 개정(제1조의 2 신 설)하여 일정한 요건을 구비한 상업용 집합건물에 대하여 그 요건을 완 화하는 규정을 신설하게 되었다. 그러나 사회·경제적 변화에 따른 유통문화의 발전 으로 동법에서 규정한 여러 기준들과 상이한 구분점포(오픈상 가)의 구분소유권에 관련된 여러 법적 문제점이 발생하고 있으며, 관련 분쟁에서 법원의 판결도 계속 변경되고 있는 실정이다. 구분소유권이 발생한 근본적 원인이 토지의 효율적 이용과 경제적 이익의 극대화를 위한 부동산개발에서 시작되었다는 전제를 앞세우면, 구 분소유권의 문제를 부동산개발과 관련시켜 검토하고 분석하는 이유를 찾 을 수 있을 것이다. 집합건물법의 단초가 공동주택의 건립에서 시작되었 기에 공동주택의 구분소유권은 어느 정도 법제화가 완성된 단계라고 할 수 있을 것이다. 그러나 상가건물의 건립과 분양에 따른 구분소유권에서 구분소유권의 전제조건인 구조상독립성과 이용상 독립성의 경계는 무의 미해진 것이 현실이다. 수익형 상가건물에서 구분점포(오픈상가)의 구분 소유권은 구분 폐지와 합체 등의 잦은 변경으로 법제도적인 충돌이 많음 을 판례 등을 통해서 알 수 있다. 이러한 이유로 현재의 경제적 상황과 이해관계에 따라 변하게 되는 구분소유권의 개념의 발생 원인을 부동산 개발의 측면에서 검토하기 위해서는 부동산개발의 프로세스를 살펴보고, 특히 대형 상가건물의 매장구성, 즉 상가점포의 구분소유의 대상이 되는 각각의 점포는 어떤 기준과 방법으로 설계되고 구획되는지를 고찰해 보 아야 할 것이다. 상가건물의 구분소유권에 관한 분쟁을 미연에 방지하기 위해서는 부동산개발의 초기 단계부터 법제도적인 선제적 방안을 강구한 다면 상가건물의 분양에 따른 수분양자의 소유권을 보호하고 거래비용을 최소화하게 될 것이며 또한 구분소유권에 대한 법적 분쟁도 줄어들게 될 것이다.

Recently, the trend of real estate development is mainly made up of construction of large scale commercial aggregate building (large shopping center, etc.) in order to maximize economic profit from the development of the real estate. This type of real estate investment is consistent with the current change in the investment trend of consumers from the investment in apartment to that of profit-making real estate. The investors tend to invest more in the large scale commercial buildings and divide them for sale, taking into consideration the fact that investment in large commercial buildings is likely to generate more economic profit than the small commercial buildings as a way to maximize economic profit from the investment of small capital. The commercial buildings that are divided and sold are actively traded for economic profits and in the case of stores with good location or use, they are more preferred by tenants. Especially, in the development of commercial buildings in recent years, more investments are made in the open type divided shopping malls (open malls) such as department stores for their division and sales. The provisions of the Civil Code of Korea has one principle saying that one building has one ownership in accordance with the principle of "one ownership exists for one real property.” However, there is a provision (Article 215) on the Divided Ownership in the Civil Code and "Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings" established in 1984 as a special law supplementing it with respect to the provisions on the right over aggregate buildings. As the previous laws on the aggregate buildings focused on residential buildings only such as collective houses especially apartments, they were not proper for application to the large commercial aggregate buildings which were built according to the demand of time though they had been revised several times before, thus resulting in the application of unreasonable provisions on the divided ownership to the currently constructed buildings having special structure. To solve the unreasonable relation of the rights over the divided ownership over the commercial buildings appearing due to the obsolete provisions of the related laws, there has been revisions of the Act on Aggregate Buildings (new provision of Article 1-2), thus alleviating the provision applicable to the commercial buildings. However, due to the developing distribution practices resulting from social and economic changes, there have been various legal problems related to the divided ownership of the various divided shops (open malls) and the judgements also have varied depending on the disputes. If we suppose that the concept of the divided ownership starts for the efficient use of land and maximization of economic profit from the real estate, we can find reasons why the issue of division ownership is to be examined and analyzed in relation to the real estate development. As the onset of the aggregate building law started from the construction of the apartment, it can be said that the divided ownership of the apartment is at the stage of completion in terms of the legal formation. But, it is true that the boundary in the independence and usability between buildings has become meaningless as long as it is related to the divided ownership in the construction and sale of a commercial buildings. It can be found from precedents that there have been many legal conflicts in the divided ownership of the divided shops (open shops) or the profit-making commercial buildings due to the frequent changes in the divided ownership of laws such as abolition and merging. Therefore, in order to examine the cause of the concept of divided ownership which changes depending on the current economic situation and interests from the perspective of real property development, it is necessary to study the process of property development and especially as to how the shops in the large commercial buildings are divided in ownership and which criteria and methods are used for the division of the large commercial buildings for each shop. If the legal preemptive measures are taken at the early stage of the real estate development in order to prevent dispute on the divisional ownership of the commercial buildings, the ownership of the buyers of the real estate would be protected and the transactions cost would be reduced to the minimum. In addition, the legal disputes would be reduced.

본 연구는 중국 부동산 개발 기업의 CSR(기업의 사회적 책임) 활동이 고객충성도에 미치는 영향을 분석하고자 한다. 이를 위해 연구모형의 구축 후, 설문조사를 실시하였고, 수집된 데이터를 이용하여 다중회귀분석을 수행하였 다. 또한 실증 결과와 문헌연구를 바탕으로 전략적 시사점도 제시하였다. 즉, 중국 부동산 기업의 CSR 활동이 고객 만족도, 소비자 태도, 고객충성도에 미치는 영향을 분석하되, 특히 기업이미지의 매개효과와 신뢰의 조절효과도 함 께 고찰하였다. 실증분석의 결과, 첫째, 윤리적 책임 활동, 사회공헌 활동, 소비자보호가 고객충성도에 유의한 정(+)의 영향을 미 쳤다. 반면 경제적 책임 활동, 법적 책임 활동, 환경적 책임 활동은 고객충성도에 통계적으로 유의한 영향이 나타나 지 않았다. 둘째, 기업이미지는 다양한 CSR 활동과 고객만족, 소비자태도, 고객충성도 사이에 긍정적 매개효과가 나 타났다. 셋째, 신뢰는 CSR 활동과 소비자 태도 사이에 정(+)의 조절효과를 보였다. 일부 세부적인 기업의 사회적 책 임(CSR) 활동 변수 중에는 설정된 가설과 일치하지 않는 경우도 있었다. 중국은 사회적 책임에 대한 법적 제도가 미흡하며, 따라서 이에 대한 올바른 법과 제도의 정착이 필요하다. 특히, 다양한 노력을 통해 부동산 개발 회사의 사회적 책임에 대한 중국 기업과 소비자의 인식 개선이 필요하다. 충성도 가 높은 고객을 만들기 위해서는 CSR 활동을 중장기적 비즈니스 전략과 연계해야 한다. 특히, 본 연구에서 다루고 있는 중국 부동산 기업들은 CSR 활동의 중요성을 이해하고, 향후 중장기 성과와 매칭을 통해 올바른 CSR 활동과 지속가능경영에 주의를 기울일 필요가 있다.

This study focuses on the effect of Corporate Social Responsibility (CSR) activity of Chinese real estate development enterprises on customer loyalty. A survey was conducted in China, and multiple regression analyses were performed with collected data. Base on empirical results and literature research, this study intends to suggest significant implications. The results were as follows: First, ethical responsibility activities, philanthropy responsibility activities, and consumer protection had a significant positive effect on customer loyalty. On the other side, economic responsibility activities, legal responsibility activities and environmental responsibility activities did not affect customer loyalty. Second, corporate image has mediating effects between CSR activities and customer satisfaction, customer attitude, customer loyalty. Finally, trust shows positive moderating effects between the CSR activities and customer attitude. Some detailed CSR variables did not show significance to the established hypotheses. Based on these results, the following implications are suggested. In China, the legal system for CSR is underdeveloped, so legalization should be pursued. It is necessary to spread awareness among Chinese consumers about the social responsibility of real estate development companies. To retain more loyal customers, companies need to link their CSR activities with mid- to long-term business strategy. Real estate companies in China should focus on the accurate conception of CSR to deeply understand the impact of CSR activities and sustainable management performance for the future.

우리나라는 사회적 관심사로 등장하고 있는 것이 토지와 주택문제이다. 이러한 문제는 과거 성장위주의 개발과 이에 따른 급속한 도시화 · 산업화 과정에서 파생된 결과라고 할 수 있다. 사실 우리나라의 근본적인 부동산 개발문제는 좁은 국토면적과 높은 인구밀도를 가진 현실적 제약으로 가용 토지 면적이 충분치 못한 실정이다. 그 결과 도시의 인구집중 과 핵가족화 등 도시 토지 수요와 주택부족현상이 급격히 증가하기에 이르렀다. 이러한 사 회적 · 경제적 조건을 반영하는 우리나라의 부동산 개발 정책 기로는 초기 공공부문이 담 당하며 왔다고 하여도 과언이 아니다. 정부는 1980년대 들어서면서 본격적으로 공공부문이 직접 토지 개발사업에 참여하여 택 지개발 · 주택공급 등 적극적으로 실시하게 되었다. 부동산은 단순한 상품이 아니라 인간 의 생활과 생산활동을 위한 불가분의 의미를 지니고 있다. 무엇보다 부동산 개발의 기본이 념은 정주성 · 공익성 · 경제성 · 복지성이라 할 수 있다. 그리고 자본주의하에서 택지개발 · 주택 공급 등 부동산 문제를 구조적으로 이해하기 위해서는 부동산의 상품화 경향과 이 에 대한 국가 개입의 성격에서 살펴보아야 한다. 따라서 본 논문은 부동산 개발의 기본이 념과 정치 · 경제학적 접근 및 부동산 개발이 지니는 특성을 살펴본다. 그리고 부동산 개 발에서의 공공역할의 필요성과 유형 및 그 내용을 이론적으로 접근하였다.

The land and housing problem has emergend as a matter of social concerm in Korea. This problem maybe the result of the process of rapid urbanisation, the industrialisation that followed the past grouith-centerered development. In fact, real eatate development fundamentally subbers from insufficient available land area because korea has a small rerritory and high population density. Accordingly, The housing shortase phenomenon and the increasing demand for urban land Have shanply inereased due to an inblux of people into crties, the nuclean family, etc. It is not too much to say that the pasis of real estate development policy that reblects social and economic conditions has been the role of the public sector. In the 1980s, the Korean government actively enboreed housing sites development and housing supply through full. scale participation in the public sector's direct land development projects. Therefore, This thesis examines the basic idea of real eatate development, the political and economic approaches, and the characteristics of real estate development. In addition, the author examines the theoretical Approach to the necessity of the public role in real estate development

This study analysed the background of its birth, development strategies, financing and evaluation of a non-profit Co., New Brunswick Development Corporation (Devco) in the city of New Brunswick, New Jersey, to revive the urban center through the real estate development. Findings of this study are summarized as four points. First, the central areas of many Korean cities are suffering from declining markets and population. Second, Until 1970s the American urban renewal project was slum clearance, but it was changed to urban revitalization since then. Third, the strategies of Devco for the urban renewal are categorized as firms' working environment improvement, inducing art and school to the downtown, and inducing health-related industries. Finally, the city of New Brunswick and Devco have separate responsibilities for the urban renewal, i.e., the city has the responsibilities in the area of road management, housing renewal, in the other hand, Devco take the responsibilities for real estate development of office buildings and commercial buildings. As a result, central area development is effectively carried out through subsidy and project financing. The evaluation of this private and public partnership is mixed.

전략적 제휴는 둘 이상의 파트너가 협력하는 것으로 성공할 경우, 혼자서는 달성할 수 없는 큰 성과를 거두게 된다. 그러나 많은 전략적 제휴 성과에 대한 연구에서 보듯이 전략적 제휴를 정상적으로 종료하여 성과를 달성하는 것이 매우 어렵다. 이러한 상황은 특히, 자산의 특이성이 크고, 사업기간이 최소 3년 이상 소요되는 부동산(공동주택)개발 사업의 경우에 더욱 두드러질 것이므로 전략적인 제휴 운영이 필요하다. 더욱이 부동산(공동주택) 개발 사업의 실패는 사업당사자 뿐만 아니라 기관협력자는 물론 수(受)분양자에게 까지도 피해를 입히기 때문에 더욱 심각하지만 부동산(공동주택) 개발 사업에서의 전략적 제휴는 아직까지 그 가치와 중요성이 제대로 인식되어 있지 않다. 따라서 본 연구는 전략적 제휴 연구를 바탕으로 부동산(공동주택) 개발의 전략적 제휴에서 협력과 기회주의에 영향을 미치는 선행요인과 결과요인간의 관계를 분석하여 부동산(공동주택) 개발 제휴로 제휴를 좀 더 안정적으로 운영하여 부동산 시장을 보다 안정화시키는 데 기여하고자 하였다. 분석 결과, 부동산(공동주택) 개발 사업은 파트너의 기회주의 행동에 대한 위험을 많이 느끼고 있으며, 유형적 요인 즉, 능력 신뢰, 구조적 통제, 제휴특유투자보다 무형적 요인인 선의 신뢰, 사회적 통제, 상호보완성이 제휴성과에 더 중요한 영향을 미치는 것으로 나타났다.

This study is to examine the effect of trust, control, mutual complementarity and joint partnership experience on cooperation, opportunism, and performance in strategic alliance of real estate development project, and how cooperation and opportunism play mediating roles between trust, control, resource complementarity, joint partnership experience, and performance. For these purposes the authors developed a structural model which consists of several constructs. In this model, trust consist of benevolence and competence, control consist of social control and structural control, mutual complementarity consist of complementary and alliance-specific investments and joint partnership experience consist of conflict resolution and communication were proposed to affect cooperation and opportunism, and ultimately increase performance. The model proposed that cooperation and opportunism would improve performance. Thus, cooperation and opportunism were proposed as core mediators between trust, control, mutual complementarity, and joint partnership experience, and project performance. The data were collected from 188 constructors of real estate development and were analyzed using frequence, reliability analysis, and confirmatory factor analysis, correlation analysis, and path analysis with SPSS 14.0 and AMOS 18.0. To test unidimensionality and nomological validity of the measures of each construct we employed scale refinement procedure. The results of reliability test with Cronbach's α's and confirmatory factor analyses warranted unidimensionality of the measures for each construct. In addition, nomological validity of the measures was warranted from the result of correlation analysis. The data were analyzed with path analysis. The result of the overall model analysis appeared as follows: χ² = 54.10 df = 12, p = 0.00, GFI = 0.95, AGFI = 0.78, CFI = 0.96, NFI = 0.95, RMSEA = 0.14, RMR = 0.07. Since the result of the overall model analysis demonstrated a good fit, we could further analyze our data. The results of this study are as followings: First, trust, mutual complementarity, and joint partnership experience have significant and positive effect on cooperation and control has significant and negative effect on cooperation from the perspective of both constructor and developer. The result of path analysis on conductor was totally consistent with the result of path analysis on both conductor and developer, While in the result of path analysis on developer, mutual complementarity has no significant effect on cooperation, which is not consistent with the result of path analysis on both conductor and developer. Second, in the result of path analysis on both conductor and developer, trust and control have no significant effect on opportunism. Mutual complementarity has significant and positive effect on opportunism. Oppositely, joint partnership experience has significance and negative effect on opportunism. In the result of path analysis on conductor, trust, control and joint partnership experience have no significant effect on opportunism and mutual complementarity has significant and positive effect on opportunism. In the result of path analysis on developer, all of the four factors consist of trust, control, mutual complementarity and joint partnership experience have no significant effect on opportunism. Third, cooperation has significant and positive effect on opportunism from the perspective of both conductor and developer. Fourth, cooperation has significant and positive effect on performance from both conductor’s and developer's perspectives. Meanwhile, opportunism has an insignificant effect on performance in both conductor and developer's perspectives. Theoretical and managerial implications are as follows: First, the result has shown that trust, mutual complementarity, and joint partnership experience have significant and positive effect on cooperation. Oppositely, control has significant and negative effect on cooperation from both conductor’s and developer's perspectives. This tells us that strong control mechanism that may reduce cooperation are not accepted, which has showed different features of strategic alliance in real estate development. In strategic alliance of real estate development project between conductor and developer, many risks exist because the ownership of developer may be misused or abused and co-payment may be difficult to manage. While trust in both real estate and fund management and strong safety devices can reduce anxiety and give alliance members reliability to work together. Second, Mutual complementarity has significant and positive effect on opportunism. This is because that the asset specific of geographic and locational real estate is high and Developer’s mutual complementarity is finished early in a condition that implementation of the JVs(join venture) is uncertain. According to the research result, opportunism is very sensitive in strategic alliance of real estate development project. Therefore, the methods of controlling opportunism should be employed in order to achieve more successful strategic alliances. Consequently, the failure of development project will cause the loss of the people for condominium sales, which has been considered as a big problem in a country. So the guarantee to apartment purchasers must been accomplished and all of the participators should take their responsibilities for strategic alliance of real estate development project.

Since the Asian financial crisis, the advance of real estate development financing, such as the introduction of asset-securitization and fund investment vehicle, has provided the benign environment where financial investors can actively participate. Despite this development, construction companies still bear the final responsibility by providing payment guarantee for project finance loan of developers. The research of this paper shows that currently, the most critical factors of local real estate financing are payment guarantee by construction companies and collateral value. However, in the near future, it is anticipated that project profits, developers’ financial health, and business capability would be the most important part. This study also shows that financial investors are expected to play the most significant roles in the real estate development finance. But they are facing realistic problems such as their internal risk-averse attitude and external legal barriers caused by investment restrictions and asset soundness that should be met by them. Therefore, it is argued that the current practice of project finance should be changed so that financial investors participate in development projects based on project profits instead of depending on contractors’ guarantee.

This study examined construction companies and analyzed the restrictions in securitizing the beneficiary right, the required conditions for securitization, and the effects of securitizing beneficiary right in real estate development trust on the construction companies. As a result, the reasons for the beneficiary right unable to be securitized are first, that there was no tradable market being formed (33.5%), second, that many people are ignorant about the plans to make the securitization of beneficiary right (31.8%), and third, that the beneficiary right cannot become the basic assets for securitization (20.5%). It is discovered that the required conditions to make the beneficiary right to become liquid is first, the formation of market to trade the beneficiary right (34.8%), second, the clear legal establishment of marketable security (25.0%), and third, the installation of the credit enhancing devices (19.7%). In addition, as for the effects of the securitization of the beneficiary right on the construction companies, the study showed that there were positive effects such as more opportunities to participate in construction, the lowering of the construction unit cost, the increase in the securitization, and the reduction of the debt burden. Therefore, it is expected that the securitization of beneficiary right in real estate development trust will sufficiently carry out its function as a new way to supply capital in order to solve the securitization problems currently suffered by the construction market as well as construction companies.

국내 가계 자산의 약 75%가 부동산에 집중되어 있음에도 불구하고, 부동산시장에서의 정보 비대칭성과 불투 명성은 여전히 주요한 문제로 지적되고 있다. 이에 본 연구는 인공지능(AI)과 빅데이터 등 첨단 기술을 부동산 산업에 접목한 프롭테크(PropTech) 서비스가 부동산 개발사업의 타당성 분석에 어떻게 활용될 수 있는지를 실증적으로 고 찰한다. 이를 위해 국내 프롭테크 기업 스페이스워크가 개발한 웹 기반 프롭테크 플랫폼인 ‘랜드북’을 활용하여 소규모 개발 사례를 분석하였다. 해당 서비스는 토지 및 건축물의 가치 자동 산정, AI 기반 건축 설계안 생성, 임대 및 분양 수익 예측 기능을 통해 다양한 개발 시나리오와 타당성 결과를 도출할 수 있도록 지원한다. 연구 결과, 프롭테크 서비 스는 부동산 개발 과정에서 정보 접근성과 분석 효율성을 향상시킬 수 있는 가능성을 보여주었다. 다만, 본 연구는 단일 사례를 기반으로 하기 때문에 연구 결과의 일반화를 위해서는 추가적인 후속 연구가 필요하다.

In South Korea, although approximately 75% of household assets are concentrated in real estate, information asymmetry and lack of transparency remain persistent issues in the market. This study empirically examines how PropTech services—integrating advanced technologies such as artificial intelligence (AI) and big data into the real estate sector—can be utilized in the feasibility analysis of development projects. To this end, the study analyzes a small-scale development case using “Landbook,” a web-based PropTech platform developed by the Korean company Spacewalk. The service facilitates automated estimation of land and building values, AI-driven architectural design alternatives, and revenue forecasting for leasing or sales, thereby enabling the simulation of diverse development scenarios and corresponding feasibility outcomes. The findings suggest that PropTech services may enhance both information accessibility and analytical efficiency in real estate development processes. Nonetheless, as this research is based on a single case study, further research is required to generalize the results.

부동산 개발환경은 인구감소 및 저성장시대에 따라 개발수요는 감소하고 부동산가격이 정체되는 반면, 개발위험은 증가하고 도시쇠퇴가 진행 중이다. 공공사업시행자는 총괄사업관리자, 공공관리자, 재생지원자로 역할을 확대하 고 있지만, 임대주택사업 손실증가, 고위험 사업참여 등으로 사업추진에 한계 가 있으며, 정부지원도 부족한 실정이다. 이 연구는 부동산 개발환경 변화에 따른 공공사업시행자에 대한 역할 변 화와 한계를 살펴보고, 공공사업시행자에 대한 사회적 요구를 반영할 수 있 도록 공공사업시행자의 역할 재정립방안을 도출하는 데 목적이 있다. 이를 위해 사회ㆍ경제구조, 부동산시장 환경 등 부동산 개발환경의 변화를 분석하 였고, 현재 공공사업시행자의 역할변화의 한계를 계획, 내용, 운영, 재원 등으 로 구분하여 파악하였으며, 이를 통해 공공사업시행자의 역할 재정립의 필요 성, 재정립 방향 및 재정립 방안을 제시하였다. 공공사업시행자의 역할을 재정립하기 위해서는 공공사업시행자가 개발사업 을 적극적으로 추진하고, 개발사업의 기획기능을 강화하며, 정부ㆍ주민ㆍ민간 사업자 등과의 이해관계를 능동적으로 조정할 필요가 있다. 매입임대주택과 정비사업의 연계, 이종사업 간 결합개발 모델 개발 등 개발사업을 다각화하 고, 지분참여를 통한 사업기간 단축, 사업절차 간소화, 사업구역 내 토지 등 의 우선매수 허용 등을 통해 개발위험을 관리할 필요가 있으며, 계획수립 대 행권한 명문화, 사업제안 권한 확대 등 계획수립의 역할을 강화할 필요가 있 다. 마지막으로 공공사업시행자의 역할을 지원할 수 있도록 개발사업 손실보 전 방안(gap funding) 마련, 공공민간 공동개발 지원법제 마련 등 제도적 개 선이 요구된다.

In response to the changes of the real estate development environment, private developers have hesitated to develop the real estate due to the investment risk, interest conflict, and a lack of funds. Moreover, public developers have a difficulty in the real estate development for the financial cuts and demand reduction in the field of new town development. This study aims to analyze the role changes of public developers in the real estate development by the times, find out implications through the foreign case, and suggest to policy directions for reestablishing the roles of public developers. It contains the motive, the aim, the scope, and the method of this study. The major research methods are the literature research, the foreign case studies, and the research of actual conditions with a private and public joint task force. It introduces and analyzes the role changes of public developers in response to the changes of real estate development environment by the times. Recently, public developers have changed their roles from the project developer to project manager, public supervisor, and urban regeneration supporter. There are limits for public developers to change their roles. It pointed out such problems as government oriented planning, loss of social housing projects, development project without feasibility, etc. Ultimately, public developers have been suffering from lack of government financial support and debt reduction plan in the public sides for public sound finance. It suggests policy directions to public developers for changing their roles in the real estate development. It suggests concretely tree directions as follows; ⅰ) to promote it as a facilitator, ⅱ) to spread the investment risk as a project planner, ⅲ) to control the project interests as a coordinator. It explains outcome of this study and contribution for policy and features. It recommends that public developer perform a vital role for the improvement of land value and diversification of risks in the real estate development.

본 연구는 서울 종로구 수송동 도화서길을 중심으로 한국 상업용 부동산 개발의 문제점과 복합재생의 가능성을 탐구하였다. 기존 국내 개발 방식은 단기 수익성과 선분양, 프로젝트 파이낸싱(PF)에 의존하여 지역 맥락과 장소성을 충분히 반영하지 못하고, 상업시설의 지속가능성이 약화되는 문제를 보여왔다. 이에 본 연구는 도화서길을 뉴욕의 엠파이어스토어와 도쿄의 미야시타파크와 비교·분석하여, 물리적 재생, 경제적 재생, 사회·문화적 재생, 운영·거버넌스의 네 가지 범주를 중심으로 고찰하였다. 연구 결과, 세 사례는 모두 역사적 장소성의 보존과 재해석, 문화·상업 기능의 융합, 민관 협력 거버넌스의 구축이라는 공통된 성공 요인을 공유하고 있었다. 그러나 도화서길은 코로나19 팬데믹과 테넌트 전략의 미스매치로 인한 공실 문제로 장기적 운영의 한계를 드러냈다. 이에 따라 향후 도화서길 및 국내 상업용 부동산 개발은 안정적 앵커 테넌트 유치, 지역 커뮤니티와의 연계, 공공–민간–문화 공동체 간의 삼자 거버넌스 체계 구축을 통해 지속가능한 복합재생으로 발전해야 한다는 시사점을 도출하였다.

This study investigates the challenges and opportunities of commercial real estate development in Korea, focusing on the case of Dohwaseogil in Susong-dong, Jongno-gu, Seoul. Unlike conventional Korean development models that often prioritize short-term profitability and project financing over contextual sustainability, this research emphasizes the need for integrated cultural–economic regeneration. Through a comparative case study of Dohwaseo-gil, New York’s Empire Stores, and Tokyo’s Miyashita Park, the research identifies four analytical dimensions—physical regeneration, economic regeneration, socio-cultural regeneration, and governance. Findings reveal that successful regeneration projects share three common elements: (1) reinterpretation of historical and cultural identity, (2) integration of cultural programming with commercial functions, and (3) establishment of public–private partnership governance structures. However, Dohwaseo-gil exhibits limitations in tenant strategies and long-term operational sustainability, exacerbated by the COVID-19 pandemic. The study concludes that Korea’s commercial real estate development must shift from profit-driven construction toward place-based strategies, ensuring sustainability through stable anchor tenants, community participation, and trilateral governance models. These insights contribute to advancing urban regeneration discourse and offer practical guidance for sustainable cultural–economic redevelopment in Korea.

지속가능한 부동산개발을 일본의 나오시마 지역 개발 프로젝트 사례를 바탕으로 분석하여 향후부동산 공간 개발 방향성을 제시하려 한다. 융․복합의 시대 새로운 패러다임 속에서 부동산 개발 방향성은크게 창의적인 공간 컨텐츠의 확보와 친환경 재생, 기업가 정신을 바탕으로 한 메세나 활동과의 융합을 큰방향으로 살펴보았다. 첫째, 창의적 발상의 공간 컨텐츠 제공이 필요하다는 점이다. 부동산 개발이 본원적인주거 및 업무공간과 소비 공간의 본원적인 장소제공을 의미한다면 경쟁력이 없다. 다른 경쟁업체의 공간이주는 다른 점이 필요하다. 둘째, 문화와 예술을 바탕으로 한 환경재생과 부동산개발의 융합접목이다. 공간컨텐츠 제공을 하는데 있어서 문화와 예술이라는 적합한 매개체가 필요하다. 문화와 예술은 부동산의 장소이용자 및 소비자에게 있어서 오감의 만족을 제공하고 이는 방문의 동인을 제공한다. 이는 일본의 나오시마지역이 과거의 산업화로 인하여 황폐했던 섬에서 현재 세계의 명소로 재탄생한 것으로 확인할 수 있다. 셋째, ‘기업가 정신’을 바탕으로 한 기업 메세나 활동과 부동산 개발의 융합 가능성이다. 기업이 문화에 투자하면 기업 브랜드력이 올라가고 브랜드 가치가 높아지면, 소비자들은 기업에 좋은 인식을 갖게 되고, 이는 결국 기업의 이윤창출로 이어진다는 것이다. 이를 베네세 그룹의 나오시마 개발 사업을 통해서 증명되었으며,국내 기업 또한 메세나 활동과 연계한 부동산 공간 개발사업을 각별히 고려할 필요성이 있다고 분석된다.

In this study, the development of sustainable real estate space development projects in Japan Naoshima Island case analysis based on real estate development in the future research direction was to present. Convergence, a new paradigm in the era of complex real estate development direction of the great creative content, secure and environmentally friendly play space, based on entrepreneurship Mecenat activities were examined in the direction of convergence with the larger. First, creative thinking is needed to provide the content of the space. Residential real estate development and office space and consume more fundamental origin of the space available means that if a place can not be competitive. The state of the competition,different from the space is needed. Second, based on the arts and culture play an environmental and real estate development is the fusion graft. Space to deliver their content to fit the cultural and artistic medium that is needed. Arts and culture of the real estate users and consumers in place to provide the satisfaction of the senses, which offers visits to the Naoshima island. This Naoshima island of Japan’s forgotten past, getting a spot on the island as a re-birth of the present world can see that. Third, the ‘entrepreneurial spirit’, based on the convergence of corporate and real estate development activities of maesena is a possibility. When you invest in corporate culture corporate brand value can rise and higher brand power consumers and businesses have a good awareness which eventually led to the company’s profitability is that. Naoshima benese development of this group was demonstrated by the domestic activities of the company in connection with the Mecenat especially considering the need for real estate space development projects that are analyzed. Through this, the era of convergence in the real estate space,developing a new paradigm, a rural community in the direction of physical space, resources, human resources coupled with the company commitment to the center could provide a model for growth. Successful development of sustainable real estate space achieved through practice the lessons learned in Japan, you can do the following theorem. First, the real estate space in the development local residents,businesses and governments participating in the coordinated implementation of and is a faithful role. Second, the development of islands south coast of Korea was able to find the possibility of applying. Third, to increase the added value of real estate development space in the direction of development is a growing need to find out that was The disruption of residential real estate development can not risk adverse reactions based on experience in a proactive way joint venture that you need the variance of the risk was identified There were papers in terms of sustainable development has been made, the city plans to develop it in terms of real estate space research program focused to achieve differentiation. Naoshima area along the south coast as a case study of sleep through the utilization of the space is meant to suggest the possibility. In addition, a new paradigm in the era of convergence culture, art and real estate development and the convergence achieved when spatial differentiation that made creation of economically profitable Naoshima examined through examples. Companies stressed the importance of leading the development of the area was popular as a new convergence in the complex to be able to give valuable real estate space development can succeed presented a case study. Through the development of sustainable real estate space, this research strives for management practitioners want to be helped to present a new vision.

Trustees or real estate trust companies insist on the independence of trust asset, but have difficulty securing stability of real estate land (development) trust operating because there is no legal identity. Accordingly, this study is focusing on the following problems in operating trusts through some precedents and related cases: a) Application of the tax law in the operating process of real estate land (development) trust b) Unlimited liability for the delivery of the land trust operating cost from a real estate trust company c) Liability for the mortgage of sale, even after the termination of real estate land (development) trust d) Unlimited liability for a third creditor of real estate trust company. To dissolve the problems about real estate land (development) trusts, this study suggests “a real estate investment trust system of limited liability type” and “a subsidiary real estate land development trust company” or an investment company under the capital market law. There is a need of revising the tax law in the matter of the application of the law overall, through the review of the principles of real taxation as regular rules of taxation, because the tax law will dissolve only the problem of applying to the tax in name under the value-added tax law.

본 연구의 목적은 4차 산업혁명 시대에서 부동산산업의 발전 방향에 대한 올바른 방향 을 제시하는 것이다. 연구목적을 위해서 4차 산업혁명과 관련한 신기술을 접목한 프롭테크 기업들을 조사, 분석하였다. 본 연구자료는 2020년 기준이며, 국내 프롭테크 기업으로 한정 하였다. 분석결과, 프롭테크 기업들이 서울에 78%가 입지하고 있고, 매출액은 약 51%가 50억 이 내의 매출을 달성하는 것으로 분석되었다. 그리고 60%의 기업들이 50인 이하의 영세한 중 소규모의 기업을 운영하고 있는 것으로 분석되었다. 프롭테크 기업수명은 10년 이내의 기 업이 86개로 전체의 64%를 차지하고 있는 것으로 분석되었다. 회귀분석 결과, 독립변수로 활용한 부동산 산업분야 중 부동산개발, 부동산금융, 공유경 제 서비스 분야, 부동산시공, 빅데이터 분야, 주거 분야 등에서 유의미하게 분석되었다. 이 상과 같은 연구는 4차 산업혁명으로 인한 글로벌 부동산시장에 대응하여 우리나라 부동산 산업의 발전 방향성을 제시하는데 기초적인 자료로서 활용이 가능할 것으로 기대한다.

The purpose of this study is to present the direction of development of the real estate industry in the era of the Fourth Industrial Revolution. For the purpose of research, prop-tech companies that incorporate new technologies related to the Fourth Industrial Revolution were investigated and analyzed. This research material is based on 2020 and is limited to domestic prop-tech enterprises. As a result of the analysis, prop-tech companies account for 78% of Seoul, and about 51% of sales achieve less than 5 billion won. It was analyzed that 60 percent of companies run small and medium-sized companies with less than 50 employees. With regards to PropTech life expectancy, 86 companies are in business for less than 10 years and account for 64% of the sample used in this paper. As a result of the regression analysis, the real estate development, real estate financing, sharing economy services, real estate construction, big data, housing among the real estate industry fields used as independent variables were significantly analyzed. The above-mentioned research is expected to be used as basic data to present the development direction of the Korean real estate industry in response to the global real estate market caused by the Fourth Industrial Revolution.

현 문재인 정부가 2017년 발표한 국정과제에서는 사회적 가치에 대한 실현을 강조하고 있다. 부동산 영역에서도 예외는 아니어서 주거복지에 대한 관심이 증가하고 있으며, 이를 수행하는 공기업들 역시 사회적 역할에 대한 고민과 창출하고 있는 사회적 가치의 측정에 대하여 고민하고 있다. 이러한 사회적 변화에 따라 본 연구는 현재 논의되고 있는 사회적 가치의 개념 및 측정에 대하여 살펴보고 이러한 내용이 부동산 공기업에 적용되는 상황에 대하여 고찰하였다. 이를 위하여 주거복지를 실현하기 위해 설립된 국내 대표적 부동산 공기업 두 곳의 사 회적 가치 측정 항목과 결과를 비교분석 하였으며, 특징을 분석하였다. 이를 통하여 사회 적 가치 측정을 위한 기준의 수립과 측정방법에 대하여 방향을 제안하였다. 또한 사회적 가치의 추구가 부동산 영역에 정착되기 위한 과제를 제시하였다

In 2017, the current government announced a national agenda, emphasizing the realization of social values. The real estate industry is no exception, and interest in residential welfare is increasing. In addition, Public companies that do this are also concerned about the social role and the measurement of the social value they are creating. In response to these social changes, this study examined the concepts and measures of social values currently being discussed, and examined the situation in which these contents were applied to real estate public enterprises. For this purpose, the social value measurement items and results of two major real estate public corporations established to realize housing welfare were compared and analyzed. Through this, the direction was proposed for establishing standards for measuring social values and measuring methods. It also presented a task for the pursuit of social values to settle in the real estate sector.

웹상에서 제공되고 있는 부동산관련 정보가 단순히 매물정보에 그치고 있다는 점에 착안하여, 본 연구는 부가가치가 향상된 부동산 정보 및 콘텐츠 등을 부동산수요자에 원스톱으로 제공할 수 있는 종합정보서비스 시스템을 개발하여 이를 온라인상으로 구현하는 것에 대한 방법론을 제시하고 있다. 본 연구에서의 부동산종합정보시스템은 GIS를 활용한 지리정보, 사진과 동영상을 활용한 매물정보, 권리분석을 전문으로 하는 부동산과 관련된 각종 권리분석정보, 부동산 검색시 그 자리에서 전문가와 해당부동산에 대한 상담을 시도할 수 있는 웹 콜 센타 (Web Call Center) 기능, 그리고 신용카드회사와 연계하여 신용카드 매출정보를 활용한 상권분석시스템 등의 구현방법에 대해 설명하고 있다.

While most of the real estate information provided on the web is simply based on the information of the properties like addresses, locations, prices etc, this paper suggests methodologies for the development of a total information system of real estate which can provide, in an one-stop mode, value-added real estate information contents. The total information system of real estate designed in this paper includes a geological information system using a GIS, a property information system using photos and videos, a systemized legal consulting system, a web call center where customers can communicate with real estate experties on the web and lastly marketing analyses system using credit card data.