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1. 재산권침해에 따른 손실보상 – 헌법 제23조 제3항 재산권을 침해하는 내용의 법률에 반드시 보상에 관한 규정을 두도록 하 는 방안을 생각할 수 있는데, 이 경우 먼저 재산권의 ‘사용’ 및 ‘제한’의 어 디까지를 손실보상의 대상으로 할 것인지를 결정하여야 한다. 또한 재산권의 ‘사용’ 및 ‘제한’에 따른 손실보상에 관한 규정을 두고 있지 아니한 많은 법 령을 어떻게 처리할 것인지도 문제된다. 이들 문제는 해결이 쉽지 아니하다. 2. 농지소유의 제한 - 헌법 제121조 헌법 제121조는 단순히 소작을 금지함으로써 농민을 보호하는 소극적 기 능에 그치고 있다. 지금 농업자본의 영세화를 막고 대규모 농업경영을 지원 할 필요성이 점증하고 있는바, 농업생산성의 제고와 농지의 합리적인 이용이 라는 전제가 충족되는 경우에는 농민이나 농업법인이 아닌 자도 농지를 소유 하여 영농을 할 수 있게 허용하는 것이 좋을 것이다. 3. 토지공개념의 근거규정 신설– 헌법 제122조 헌법 제122조는 “국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형 있는 이용․개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 의하 여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다”고 규정함으로써 토지재산 권에 대한 한층 더 강한 규제의 필요성과 그에 관한 입법자의 광범위한 형성 권을 표현하고 있다. 이 규정을 근거로 토지소유권에 대한 특별한 규제를 할 수 있으므로 따로 토지공개념에 관한 규정을 신설할 필요는 없다 할 것이다. 4. 국가배상청구권의 제한 - 헌법 제29조 제2항 대법원이 1971년 설시한 바와 같이 군인․경찰 등의 국가배상청구권을 제한하는 것은 평등의 원칙에 반하며 기본권제한의 범주를 넘는 규정이므로 삭 제되어야 할 것이다. 현재의 국가재정이 배상청구를 충분히 감당할 수 있는 수준이므로 현실적으로도 이를 허용하지 못할 이유가 없다 할 것이다.

22) 1. Compensation for the Violation of Property Rights - Article 23 (3) of the Constitution It is possible to think of a way to make compensation provisions on laws that violate property rights. In this case, it is needed to determine the extent of the ‘use’ and ‘restriction’ of the property rights to be subject to compensation first. Also, there is a question of how to deal with a number of laws that do not provide compensation for loss under the ‘use’ and ‘restriction’ of property rights. These problems are not easy to solve. 2. Ownership Restrictions on Farmland - Article 121 of the Constitution Article 121 of the Constitution merely serves as a passive function of protecting farmers by prohibiting cautery. It is increasingly necessary to prevent aggravation of the agricultural capital and to support the large-scale agricultural management nowadays. If the premise of improving agricultural productivity and rational use of agricultural land is satisfied, it would be better to allow non-farmers or non-agricultural corporations to own and farm farmland. 3. Introducing Legal Regulations Related to Public Ownership of Land - Article 122 of the Constitution Article 122 of the Constitution specifies the need for stronger regulations on land property and the wider power of lawmakers to form related laws by providing that “The State may impose, under the conditions as prescribed by Act, restrictions or obligations necessary for the efficient and balanced utilization, development and preservation of the land of the nation that is the basis for the productive activities and daily lives of all citizens.” Since special restraints on land ownership can be operated based on these provisions, it is not necessary to newly establish regulations on land public opinion. 4. Restrictions on Rights to Claim for Damages - Article 29 (2) of the Constitution As the Supreme Court stated in 1971, restricting the right to claim compensation for soldiers and police officers is against the principle of equality and should be removed as it is beyond the scope of the basic rights restrictions. There is no real reason to not allow this because the current state finances can afford these claims.

｢헌법｣ 제23조제3항에서는 “공공필요에 의한 재산권의 수용ㆍ사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다.” 라고 하여 공용제한도 보상을 요하는 공용침해의 한 유형으로 규정하면서 보 상은 법률로써 하도록 하여 공용제한을 규정하는 개별 법률에서 보상에 대해 규정하고 있지 않은 경우는 사실상 보상이 불가능하다는 문제점이 있었다. 1998년 개발제한구역 및 1999년 장기미집행 도시계획시설에 대한 헌법재 판소의 헌법불합치 결정으로 공용제한에 대한 보상의 일환으로 매수청구제가 도입되었으나 매수대상, 매수절차, 매수가격 등에서 문제점이 있어 현재까지 공용제한에 대한 보상방법으로 거의 역할을 하지 못하고 있다. 따라서 국민의 재산권 보장을 위하여 ｢헌법｣ 제23조제3항을 개정하여 ｢헌 법｣을 근거로 직접 보상을 청구할 수 있도록 하는 것이 필요하다.

Korean Constitution article 23 ③ stipulates that expropriation, use or restriction of private property from public necessity and compensation therefor shall be governed by Act: provided, that in such a case, just compensation shall be paid. But because Korean Constitution stipulates compensation for public restriction shall be governed by Act, in the case of individual law that stipulates public restriction does not include compensation clauses, it is very hard to be compensated substantially. To improve such problem, several laws such as ｢National Land Planning and Utilization Act｣ etc. induced requests for purchase clauses after Constitutional Court decision on green belt in 1998 and urban planning facility project which is not implemented over 10 years in 1999. But this requests for purchase system has not been worked well, because the objects, procedure, price of purchase were not stipulated properly in individual law. So in order to keep the guarantee of citizens' property rights, it is necessary to amend Korean Constitution article 23 ③ to ask for compensation directly based on the Constitution not by the law.

헌법 제23조 제3항의 ‘공공필요’ 개념은 수용의 요건 판단에 있어서 매우 중요한 역할을 한다. 재산권의 방어를 핵심으로 하는 존속보장의 관점에서 ‘공공필요’의 개념은 엄격하게 해석해야 한다. 헌법재판소는 ‘공공필요’의 개 념을 종전과 달리 엄격하게 해석하고 있지만, 공익성과 필요성으로 구성된 가분적(可分的) 개념으로 이해하는 것은 타당하지 않다. 공익성과 비례성은 밀접한 관련을 가지며, 비례성은 공용수용의 요건이 아니라 한계 내지 허용 성의 문제이다. 헌법 제23조 제3항의 ‘공공필요’의 개념을 구체화하기 위해서 는 입법론적인 방법과 해석론적인 방법을 모두 모색해야 한다. 입법론적으로 는 수용의 요건과 공공필요의 개념을 개별 법률에서 명확히 규정하도록 해야 한다. 또한 해석론적으로도 공공필요의 개념은 중요한 기본권의 하나인 재산 권을 박탈하는 요건이므로 일반적인 공익이나 공공복리의 개념보다 엄격히 해석하여야 한다. 따라서 헌법 제23조 제3항의 공공필요의 개념을 “특별히 중대한 공익적 필요성”으로 해석하는 것이 타당하다. 사업인정이나 협의취득 등 수용의 절차에 있어서 공익성을 판단할 수 있는 요건이 고려되어야 한다. 사업시행자가 민간기업인 경우 공익사업의 변환에 있어서도 공익성(공공필요 성)의 요건을 충족해야 한다.

The concept of “public necessity” in Article 23 (3) of the Constitution plays a very important role in determining the requirements for acceptance. The concept of “public necessity” should be interpreted strictly in terms of continuance guarantee, which is the core of defense of property rights. Although the Constitutional Court interprets the concept of public necessity strictly, it is not reasonable to understand it as a separable concept consisting of public interest and public necessity. Public utility and proportionality are closely related, and proportionality is not a requirement of compulsory expropriation for public necessity, but a limitation or permissibility. To embody the concept of “public necessity” in Article 23 (3) of the Constitution, both legislative and interpreting methods should be sought. Legislation requires that individual laws clearly define the concepts of public necessity and requirement of compulsory expropriation for public necessity. In addition, the concept of public necessity is analytically interpreted more strictly than general public interest or public welfare, since it is a requirement to deprive property rights, which is one of the fundamental rights. It is therefore reasonable to interpret the concept of public necessity in Article 23 (3) of the Constitution as “a particularly significant public interest”. The requirements to judge the public interest in the expropriation process, such as project approval or land acquisition by agreement, should be considered. If the project owner is a private company, the requirement of public interest (public necessity) must be met also in the conversion of public projects.

부동산 개발환경은 인구감소 및 저성장시대에 따라 개발수요는 감소하고 부동산가격이 정체되는 반면, 개발위험은 증가하고 도시쇠퇴가 진행 중이다. 공공사업시행자는 총괄사업관리자, 공공관리자, 재생지원자로 역할을 확대하 고 있지만, 임대주택사업 손실증가, 고위험 사업참여 등으로 사업추진에 한계 가 있으며, 정부지원도 부족한 실정이다. 이 연구는 부동산 개발환경 변화에 따른 공공사업시행자에 대한 역할 변 화와 한계를 살펴보고, 공공사업시행자에 대한 사회적 요구를 반영할 수 있 도록 공공사업시행자의 역할 재정립방안을 도출하는 데 목적이 있다. 이를 위해 사회ㆍ경제구조, 부동산시장 환경 등 부동산 개발환경의 변화를 분석하 였고, 현재 공공사업시행자의 역할변화의 한계를 계획, 내용, 운영, 재원 등으 로 구분하여 파악하였으며, 이를 통해 공공사업시행자의 역할 재정립의 필요 성, 재정립 방향 및 재정립 방안을 제시하였다. 공공사업시행자의 역할을 재정립하기 위해서는 공공사업시행자가 개발사업 을 적극적으로 추진하고, 개발사업의 기획기능을 강화하며, 정부ㆍ주민ㆍ민간 사업자 등과의 이해관계를 능동적으로 조정할 필요가 있다. 매입임대주택과 정비사업의 연계, 이종사업 간 결합개발 모델 개발 등 개발사업을 다각화하 고, 지분참여를 통한 사업기간 단축, 사업절차 간소화, 사업구역 내 토지 등 의 우선매수 허용 등을 통해 개발위험을 관리할 필요가 있으며, 계획수립 대 행권한 명문화, 사업제안 권한 확대 등 계획수립의 역할을 강화할 필요가 있 다. 마지막으로 공공사업시행자의 역할을 지원할 수 있도록 개발사업 손실보 전 방안(gap funding) 마련, 공공민간 공동개발 지원법제 마련 등 제도적 개 선이 요구된다.

In response to the changes of the real estate development environment, private developers have hesitated to develop the real estate due to the investment risk, interest conflict, and a lack of funds. Moreover, public developers have a difficulty in the real estate development for the financial cuts and demand reduction in the field of new town development. This study aims to analyze the role changes of public developers in the real estate development by the times, find out implications through the foreign case, and suggest to policy directions for reestablishing the roles of public developers. It contains the motive, the aim, the scope, and the method of this study. The major research methods are the literature research, the foreign case studies, and the research of actual conditions with a private and public joint task force. It introduces and analyzes the role changes of public developers in response to the changes of real estate development environment by the times. Recently, public developers have changed their roles from the project developer to project manager, public supervisor, and urban regeneration supporter. There are limits for public developers to change their roles. It pointed out such problems as government oriented planning, loss of social housing projects, development project without feasibility, etc. Ultimately, public developers have been suffering from lack of government financial support and debt reduction plan in the public sides for public sound finance. It suggests policy directions to public developers for changing their roles in the real estate development. It suggests concretely tree directions as follows; ⅰ) to promote it as a facilitator, ⅱ) to spread the investment risk as a project planner, ⅲ) to control the project interests as a coordinator. It explains outcome of this study and contribution for policy and features. It recommends that public developer perform a vital role for the improvement of land value and diversification of risks in the real estate development.

본고는 2016년 텍사스주 대법원에서 판단한 Braggs v. EAA 판단을 연구 의 대상으로 삼았다. 특히 본 판결은 Penn Central 판결 이후 규제적 수용이 이루어질 경우 토지의 경제성에 대한 구체적 평가기준에 관심을 가졌다. 판 결의 내용에 따르면 보상금액 산정에 있어서 경제적 영향은 당연히 중요한 영향을 미치며, 금액 산정 시 현존 시장가격 뿐만 아니라 토지의 기대이익의 변동도 고려하여야 한다. 다만, 현존 시장가격 산정에서 시장가격 뿐만 아니 라 장기간 미사용하였던 토지의 보상금액도 모두 반영하여야 한다고 판단하 여 약 2.5백만달러의 보상금액이 확정되어서 논란이 되었다. 대상판결은 연방대법원이 그간 Penn Central 판결에서 제안한 네 가지 기 준 중 이익형량을 강조하던 기존의 판단과 달리 경제적 효용평가에 더욱 적 극적으로 판단하였다는 점에서 의미를 갖는다. 특히 수자원 이용 허가권 거 래제가 시행됨에 따라 허가권의 경제적 효용까지 고려하였다. 하지만 기대이 익에 대한 배상판결은 규제와 이익 사이의 인과관계를 지나치게 확대하여, 이로 인하여 발생하는 손해에 대한 예측가능성이 낮게 인정된다는 점에서 비 판을 받는다. 우리나라의 경우에도 토지보상의 유형과 내용이 풍부하게 논의되고 있으나 본 사례를 통하여 재산권의 애초 사용가치와 현재의 사용가치에 대한 균형적 고려가 더욱 요구된다는 점을 생각할 수 있다.

This article reviews legal issues of Braggs v. EAA, Texas Supreme Court’s decision in 2016. This decision had analyzed the specific standards in reviewing the economic values of lands when the government performs regulatory taking after the Penn Central decision. According to the court, the economic impact is regarded as a deciding factor, and the compensation should consider current market value and expected value of lands. The case had occurred arguments because the court held that the 2.5 million dollar as compensation including unused lands for a long time. The Texas supreme court held economic values more importantly than other factors, while holdings before the case had put more importance on the balancing test between the factors suggested by the Penn Central case. However, criticisms arise under the fact that the court had expanded the relation between the regulation and the benefit, which make the predictability of damages lower. From this case, we may be reconsider economic value more importantly than other factors while balancing the current and the future economic value of the land.

2003년 도시정비법이 제정되고 약 14년의 시간이 흘렀다. 다양한 개발사업이 개별법으로 나뉘어져 있어 일관되고 체계적인 제도적 뒷받침을 받지 못 한다는 비판이 비등하였고, 각 개발사업을 하나의 주된 목적 아래 이 법이 제정되었다. 하지만 도시의 재정비를 목적으로 한다는 점에서는 공통점을 가 지지만, 각각의 사업은 구역지정, 사업주체, 사업방식, 토지등소유자의 지위, 권리의 취득과 배분의 방식, 비용부담, 감독권의 행사정도 등 많은 면에서 차 이를 보이는 것도 사실이다. 특히, 재건축사업과 재개발사업의 단순한 통합에 그친 도시정비법은 잦은 개정과 새로운 제도의 도입이 예견된 것이었다. 법 이 제정된 이후 매 년 개정이 이루어져 전부개정 이전에 총 19회의 개정이 있었다. 최근 들어 사업환경의 변화로 인한 사업방식의 변화가 불가피해졌다. 소송이 대폭 증가하였음에도 법원이 모든 문제를 해결하기에는 어려운 상황 이 되었다. 이러한 다양한 원인들이 합쳐져 도시정비법의 전부개정은 불가피 한 상황이 되었다. 이번 개정의 주요 내용을 살펴보면 다음과 같다: 1) 빈집 및 소규모 구역 에 대한 정비사업을 규율하는 법률의 제정(정비사업의 2원화), 2) 정비사업의 유형 통합 등(제2조). 3) 매도청구제도의 독자적 입법 및 절차의 명시(제64 조), 4) 분양신청을 하지 아니한 자에 대한 조치(현금청산제도의 변화), 5) 분 양공고 전 종전자산평가 결과의 통지, 6) 사업시행계획인가 시 관계기관 협 의 의제 등. 그동안 도시정비법에 대해서는 다양한 문제제기와 양질의 해결방안이 제시 되었다. 하지만 다양한 해결방안들이 여러 가지 이유로 전부개정에 반영되지 못하였다. 여전히 도시정비법은 많은 법령 가운데에서도 법적 공백이나 정합 성이 부족하다. 견고한 법리를 갖춘 민법이나 형법처럼, 법적 안정성과 합리 성을 담보하기 위하여 도시정비법에 대한 폭넓고 체계적인 연구가 뒤따라야 할 것이다. 그리고 그것이 다음 입법과정에서도 적절하게 반영되는 선순환 구조를 이루어야 할 것이다.

In 2003, ｢Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents｣ (Hereinafter referred to as “this Act”) was enacted and about 14 years have passed. Various Regeneration Projects were divided into individual Acts. Therefore, there were many criticisms that they did not receive consistent and systematic institutional support. This Act was to integrate each Regeneration Projects into one Act. However, although they have a common point in that they are aimed at regenerating urban, each projects has many differences in terms of area designation, project entity, and project method etc. In particular, as the reconstruction projects and redevelopment projects were merely integrated, this Act was expected to be revised frequently. Since the enactment of this Act, there have been 19 revisions. In recent years, changes in project methods have become inevitable due to changes in the business environment. Despite a number of lawsuits filed, it became difficult for the courts to resolve all matters. These various causes have been combined, and the whole revision of this Act has become inevitable. The main contents of this amendment are as follows: 1) Establishment of legislation to regulate Regeneration Projects for vacant houses and small-scale areas (two-way regeneration project), 2) Integration of Regeneration Projects type, 3) Specification of independent legislation and procedures of the sale claim system, 4) Measures for those who have not applied for pre-sale, 5) Notification of pre-sale asset valuation results etc. Various issues have been raised and solutions have been proposed. However, various solutions were not reflected for various reasons. Still, this Act has many legal voids and lack of coherence among many Acts. A broad and systematic study of this Act should be followed to ensure legal stability and rationality. And it should be appropriately reflected in the next legislative process.

｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣은 기존의 도시계획법과 국토이용관리 법 체계 아래에서 야기되었던 도시계획지역 밖에서의 심각한 난개발 현상을 극복하기 위한 것이었다. 그러나 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 체계 하의 선계획-후개발이라는 계획적 시스템 도입 등을 통하여 소기의 성과를 거둔 것도 사실이나, 여전히 많은 문제점들이 해소되지 않고 있다. 그 결과 ｢ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣은 2002년 제정 이래 수차례의 개정이 있 어왔고, 최근에도 몇 가지 변경사항이 있었다. 특히 이번 개정에서는 현행 용 도지구제에 대한 큰 변화가 있었다. 주요한 내용은 다음과 같다. 첫째, 유사 한 목적의 용도지구를 통ㆍ폐합하였다. 둘째, 복잡하게 중첩되어 있는 용도지 구는 지구단위계획으로 대체해나갈 수 있도록 하여 토지이용체계를 간소화ㆍ 합리화하였다. 셋째, 복합용도지구를 도입하여 최근의 다양한 토지이용 수요 에 대응하여 유연하고 복합적인 토지이용이 가능하도록 하였다. 그 밖에도 일정 높이 이상으로 건축을 강제하는 최저고도지구를 폐지하고 소규모 녹지 지역과 그 밖의 용도지역 등에 걸쳐 있는 대지에 대한 건축제한 적용기준을 완화하는 등의 개정내용도 담고 있다. 본 논문에서는 이러한 각 개정내용을 도입배경, 현황 등과 함께 좀 더 자세히 살펴보고, 더불어 국토계획법령의 향 후 개선 과제를 제시하였다.

The National Land Planning and Utilization Act was intended to overcome the development thoughtless for the environment outside the urban area. Despite achievements such as overcoming the development thoughtless for the environment through the introduction of the legal system of the planning and utilization of the land, many problems still persisted. As a result, it has been revised several times since its enactment in 2002, and there have been some recent changes. In particular, this amendment had a major change in the current use of the district system. The main contents are as follows. First, the districts used for similar purposes were integrated. Secondly, we can simplify and rationalize the land use system by replacing complicated overlapped use district with district unit plan. Third, by introducing mixed use districts, flexible and complex land use is made possible in response to recent land use demand. In this paper, the contents of each of these revisions are reviewed in detail along with the introduction background and current situation, and future improvement tasks of the National Land Planning Law are presented.