Earticle

기존의 부동산가격 공시제도는 감정평가사가 조사ㆍ평가하는 표준지공시지 가와 표준주택가격, 한국감정원이 조사ㆍ산정하는 공동주택가격의 3가지 모 형으로 구성되어 있었다. 2016년 9월 1일 한국감정원법, 부동산 가격공시에 관한 법률, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률의 시행으로 표준지공시지가와 새로 도입되는 비주거 용부동산공시가격의 일정 부분은 감정평가사가 조사ㆍ평가하고 서명ㆍ날인한 감정평가서로 지가를 공시하고, 표준주택공시가격과 공동주택공시가격, 새로 도입하는 비주거용부동산공시가격의 일정 부분은 비자격자이며 감정평가업자 도 아닌 한국감정원의 조사ㆍ산정으로 지가를 공시하게 되었다. 그러나 감정평가업자인 감정평가사와 감정평가업자가 아닌 한국감정원이 각각 달리 조사ㆍ평가하고 산정한 가격으로 부동산가격을 공시를 하는 것은 타당하다고 할 수 없다. 전문가집단인 감정평가사가 담당해야 할 업무와 정부출자기관인 한국감정 원이 담당해야 할 업무를 체계적으로 법리와 논리에 맞게 재정비하는 것이 필요하다

Previous policy on notifying real estate price consisted of three models - officially assessed reference land price which was studied and evaluated by certified public appraiser, single family housing price, and multifamily housing price which was studied and calculated by Korea Appraisal Board. Due to the enactment of Korea Appraisal Board Act, Act on Notice of Real Estate Price, and Act on Appraisal and Certified Public Appraiser on September 1st, 2016, the price for officially assessed reference land price and a part of the newly introduced non-residential real estate notice price are now to be studied and evaluated by public appraiser and notified by appraisal report which is signed and sealed by the appraiser. The price for single family housing price, multifamily housing price, and a part of the newly introduced non-residential real estate notice price are now to be notified through the study and calculation of Korea Appraisal, which neither a qualifier nor an appraiser. However, it is not reasonable that real estate price is notified by the price that is studied, evaluated, and calculated differently by public appraisers, who are appraisal business operators, and Korea Appraisal Board, which is not an appraisal business operator. There is a need to reorganize the tasks that should be managed by public appraisers, who compose a group of experts, and the tasks that should be managed by Korea Appraisal Board, which is a government-funded institution, in a systematic manner according to legal and logical principles.

우리나라의 수용보상제도는 1962년 ｢토지수용법｣의 제정으로 도입되어 지 난 50여 년간의 고도성장의 밑거름이 되었다는 것은 주지의 사실이다. 그러 나 이러한 과정에서 우리나라의 수용보상제도는 공익사업의 효율적인 추진과 국민의 재산권 보장이라고 하는 두 가지의 목표 중 지나치게 공익사업의 효 율적인 추진에 경도되어 왔다는 지적을 받기도 하였다. 특히 개별법에서의 사업인정 의제를 광범위하게 인정함으로써 공익사업의 범위가 불명확하게 되 고, 이로 인해 국민의 재산권이 제대로 보장되지 않는다는 문제점이 꾸준히 제기되어 왔다. 이에 2015.12.29 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상 에 관한 법률｣을 일부 개정하여, 공익사업의 범위를 한정하고 개별법에 의한 사업인정 의제 시에는 중앙토지수용위원회의 의견을 듣도록 하였다. 본 논문은 개정 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣의 내용과 향후의 과제를 살펴봄으로써 공익사업을 효율적으로 추진하면서도 국 민의 재산권 보장에 보다 충실할 수 있는 방안을 모색하는데 그 목적이 있다.

The expropriation and compensation system in Korea was started in 1962 through the legislation of Land Expropriation Act. And it is generally accepted that the expropriation and compensation system has been one of the most important factors to enable the great economic development in Korea. On the other hand, sometimes it is criticized that the expropriation and compensation system in korea has treated the efficient implementation of public works more importantly than the appropriate protection of property rights. Especially, the consideration of project approval which deems a certain permission or licence by the other laws as a project approval by Land Compensation Act, makes public works obscure and protection of property rights insufficient. For this reason, the amendment of Land Compensation Act(2015) stipulates the limitation of public works and the hearing the opinions of the Central Land Tribunal in the case of the consideration of project approval. The purpose of this thesis is to examine the amendment of Land Compensation Act and to find out the future issues that can pursuit both the efficient implementation of public works and the appropriate protection of property rights equally.

도로 및 철도 등의 선사업과 관련하여 주로 잔여지가 발생한다. 과거와 달 리 최근에는 위와 같은 사업을 위한 공사시 수미터에서 수십미터까지의 높이 로 성토를 하여 폐쇄형 구조물 공사를 하게 되면서 잔여지에 진입로 폐쇄, 일조 내지 조망 침해 등 민원의 소지가 많이 발생하게 된다. 그 결과로 잔여 지 상의 권리구제를 위한 이의절차가 크게 증가하는 추세이다. 현재 위와 같은 잔여지상의 권리구제절차로 잔여지 매수, 잔여지 감가 보 상, 잔여지 공사비 보상 등이 존재하고 있으나, 위 절차들은 편입부분에 대한 이의절차와는 별개로 재결절차를 거쳐야 하는 절차상의 복잡함 내지 어려움 이 있다. 또한, 그 매수, 가치하락, 공사비에 대한 구체적인 기준이 마련되어 있지 않아 권리구제절차에서 그 인정여부 및 인정정도에 있어 일관성이 없거 나 권리구제에 있어 소극적인 측면이 있다. 본 논문은 위와 같이 잔여지 권리구제절차가 별개로 나뉘어져 그 활용에 있어 복잡하고, 그 구체적인 적용기준이 마련되지 않아서 실무상 발생하는 권리구제측면의 어려움을 보상의 여러단계별로 나누어 살펴보고 그에 대한 대안을 제시하고 있다.

There is usually a residual land in relation to the presence of roads and railways. Different from the past, when it comes to the construction like above, recently, many civil complaints are filed such as closing entrance ramp and violating the right to enjoy sunshine due to the enclosed‐type structure construction in which the soils are piled up by many meters. As a result, there is a huge increase in the number of procedures for the redemption of procedural rights. Currently, there are buying residual land, depreciated compensation, construction expenses indemnification, etc. as the procedures of the right redemption. But the procedure above are complicated or difficult to undergo in the process of proceeding, apart from the procedures of admission process. Also there are lack of coherence and passive side for redemption of right in the arraign and level of recognition, because there is no specific criteria for the purchase, depreciation and construction cost As shown above, the procedure of the redemption of right for the residual land is seperately divided, and also complicated in its usage. Moreover, there are not enough applicable standards. Therefore, this dissertation addresses the operational problems of the redemption of right for the residual land and its difficulties by examining the multisteps of compensations and suggests a feasible plan

시민생활의 향상ㆍ경제발전이란 공공성의 명제 하에 다수의 공익사업이 추 진되고 있다. 그런데 이 공익사업과 관련해서 현행법에서 정하고 있는 공익 사업의 범주가 과연 공익성이 충분하다고 볼 수 있는 가의 여지를 남겨두고 있으며, 가령 공익성이 있다고 한다면 그 판단할 수 있는 기준은 무엇이며, 이 기준은 무엇을 근거로 하고 있는 가 등등이 있다. 이러한 문제의식 하에 본고에서는 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 과한 법률(약칭: 토지보상법)｣상 공익사업의 공익성 판단기준과 관련 하여 공공성의 의미에 대해 살펴보고, 그 공공성의 판단기준을 요건, 주체, 절차 그리고 일본의 ｢토지수용법｣상 공공성 판단 기준에 대해 고찰하고, 공 공성 판단기준을 고찰하였다.

Multiple public works projects are currently underway in the name of public interest of improvement of living conditions and economic development. However, some raise questions over whether such projects prescribed under the current Korean law sufficiently uphold the public interest and if so, what criteria are to be applied and what the grounds for such criteria are to evaluate the nature of the public interest in such projects. In recognition of such issues, this report looks into the meaning of public nature in respect of the evaluation criteria of the public interest in such public works projects under the Act on Acquisition of and Compensation for Land, etc. for Public Works Projects. Also, the criteria for evaluating the public interest such as requirements. subjects and procedures are compared with the evaluation criteria for the nature of the public interest under the Land Acquisition Act of Japan.

지난 2015년 12월 29일 국회는 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보 상에 관한 법률｣을 개정하여, 개별법상 인허가에 따라 토지수용권이 부여되 는 이른바 ‘사업인정 의제사업’에 대하여 인허가 전에 중앙토지수용위원회로 부터 사전에 의견청취절차를 거치도록 하였다. 이에 따라 중앙토지수용위원회는 한국토지공법학회의 연구용역을 참고하여 ‘공익성 판단기준’을 수립하였고, 이 기준을 기초로 2016년 6월 30일부터 같 은 해 12월 31까지 1,030건의 사업인정 의제사업에 대한 공익성 검토를 수 행하였다. 본 논문은 중앙토지수용위원회가 수립한 ‘공익성 판단기준’의 수립배경과 내용을 설명하고, 공익성 검토절차와 관련된 법적 쟁점을 검토하였으며, 공익 성 검토절차의 실효성을 높이기 위한 방안을 다루고 있다.

On 29th, December, 2015, the National Assembly revised the ACT ON ACQUISITION OF AND COMPENSATION FOR LAND, ETC. FOR PUBLIC WORKS PROJECTS, and let it go through hearing opinions from Central Land Tribunal about Projects Deemed Project Approval, in which right of eminent domain was granted before the approval. Accordingly, Central Land Tribunal established ‘criteria for public interests’ based on the research services of Korea Public Land Law Association. And based on this standard, it conducted a public interest review on 1,030 Projects Deemed Project Approvals from 30th June, 2016 to 31th December, 2016. This paper explains the background and contents of establishing ‘criteria for public interests’ established by Central Land Tribunal, reviews the legal issues related to the reviewing process of public interests, and discusses ways to improve the effectiveness of the reviewing process of public interests.

그동안 전형적인 지하공간의 활용 형태는 가스 및 원유의 비축기지, 지하 철과 같은 공적 이용의 형태로 이루어졌다. 그러나 공적 이용시설의 설치는 민간의 기술력 축적과 시공기술의 발달로 개인 토지소유자의 지하공간 활용 과 충돌이 되는 문제를 발생시키게 되었다. 공적 지하시설물 설치가 지속적 으로 확대되고 있는바, 종래 지표 상하에 걸쳐 효력이 미치는 수직적인 토지 소유권의 법률구성으로서는 이용권의 설정 및 보상 등의 법률관계가 복잡해 지는 문제를 해결할 수 없다. 따라서 근본적 문제의 해결을 위하여 지하공간 의 토지소유권에 대한 범위와 토지소유자가 가지는 이익의 범위를 정하는 것 이 필요할 것이다. 특히 우리나라는 지하공간과 공중공간에 대한 개념과 정 의가 애매모호하여, 토지소유권이 미치는 범위를 어디까지 인정할 것인가 하 는 것이 가장 중요한 문제이다. 뿐만 아니라 토지의 입체적 이용과 관련한 다양한 보상요인들을 적절하게 반영하지 못하고 있고, 보상범위와 관련한 국 민의 현실적 요구를 충분히 고려하지 못한 결과로 민원이 지속적으로 제기되 고 있으며, 이는 공공사업의시행에 지장을 초래하고 있는 실정이다. 그밖에도 한계심도 지하공간 및 한계고도 공중공간 이용보상과 관련한 법 제들은 사업별, 소관부처별, 개발주체별로 개별법령에 산재하고 있어, 법적용 어의 일관성 및 체계성이 결여되어 있을 뿐 아니라, 공공사업 등을 위한 토 지의 입체적 이용이 증가하고 있는 현실적 변화를 수용할 수 있는 법과 제도 도 갖추어져 있지 않고 있다. 앞으로 도시화의 가속화, 공익사업의 증가, 기술 및 산업발전 등으로 인한 한계심도 지하공간 및 한계고도 공중공간의 입체적 이용에 대한 수요는 폭발 적으로 증가할 것이다. 따라서 한계심도 지하공간과 한계고도 공중공간의 원활한 개발과 효율적 이용을 위해 재산권 침해 범위를 재검토하고, 헌법에 규 정된 정당한 보상 실현을 위한 손실보상의 기준과 범위를 재조정할 필요가 있을 것이다. 따라서 한계심도 및 한계고도 이상의 공간의 난개발 및 국가의 효율적 통 제를 위하여 재산권으로부터 제외하는 법제도 생각해 볼 수 있지만, 이에 대 하여는 해당공간의 경우를 도심지에만 해당하는 지, 전국토의 경우를 적용시 키는 지에 대하여는 사회적 합의가 먼저 이루어져야 할 것이다. 마지막으로 최근 많은 관심을 가지는 환경적 피해에 대하여도 보상을 고 려하여 환경적 피해에 대하여 합리적 보상을 규정할 필요가 있을 것이다.

So far, the utilization shape of the typical underground space was composed in a spatial use shape such as the reserve base for gas and crude oil and subway etc. However, the installation of the public use facility has had problems such as utilization of underground space and conflicts of the individual land owners due to the development of the construction technology and accumulation of the civil technical power. Installation of the public underground facilities is being expanded continuously, but the composition of the law on vertical land ownership which affects above and below the conventional indicators can not solve the problems of the legal relationship such as setting and compensation of the tickets becoming complex. Thus, in order to solve the fundamental problems, it is needed to decide the scope of the land ownership of the underground space and the scope of the profit that the land owners has. Especially, since the concept and definition of the underground space and air space is obscure, to decide until where the land ownership affects is the most important problem. In addition, the various compensation factors related to the use of the three-dimensional use of the land is not being reflected well and as a result of not having considered the realistic demand of the people related to the compensation scope, civil complaints are being raised continuously and this is causing hindrance in the performance of the public business. In addition, the laws related to the compensation for use of the limited depth of underground space and limited altitude air space are scattered in each business, department and development subject, and thus the consistency and systemicity of the legal terms lack and the law and systems which can accommodate the realistic change that the three dimensional use of the land for the public facility increases are not being equipped. From now on, the demand for the three-dimensional use of the limited depth underground space and limited altitude air space will increase explosively due to the acceleration of urbanization, increase of public business and industrial development. Thus, review the scope of the infringement on the property right for the efficient use and smooth development of the limited depth underground space and limited altitude air space will be needed and criteria and scope of the compensation for loss for the realization of the fair compensation regulated in the law should be readjusted. Accordingly, laws which make exceptions from the property right for the un-development of over limited depth and limited altitude and national efficient control can be though, however, social agreement about if the corresponding space corresponds to the urban areas or if the case of national land should be applied to the corresponding space. Lastly, it is needed to regulate the rational compensation about environmental damage, considering the compensation about the environmental damage that has drawn attention recently.

2016년 헌법재판소 및 대법원 등은 감정평가 및 보상과 관련한 다수 결정 을 선고하였다. 헌법재판소는 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 제85조 제1항 위헌소원을 비롯한 7건의 결정을 선고하였다. 또한 대법원은 5건의 판결을 선고하였고, 아울러 고동법원은 손실보상 관련 1건의 판결을 선고하였다. 본고는 헌법재판소 및 대법원 홈페이지를 통해 확인이 가능한 손실보상 및 감정평가 관련 판례를 정리하였으며, 이 밖에 소개되지 않은 판례가 있을 수 있음을 밝혀둔다.

In 2016, the Constitutional Court and the Supreme Court sentenced a number of decisions regarding appraisal and compensation. The Constitutional Court sentenced seven decisions, including a request for unconstitutional appeal under Article 85 (1) of the ｢Act on the Acquisition of Land, etc. for Public Works and Compensation Therefor｣. In addition, the Supreme Court sentenced five judgments, and the High Court sentenced one case for loss compensation. This article summarized the judical precedents related to loss compensation and appraisal evaluation that can be confirmed through the website of the Constitutional Court and the Supreme Court, but it should be noted that there may be judical precedents that have not been introduced yet.