Earticle

수용에 따른 손실보상은 헌법상 보장된 사유재산권 보호에 충실한 국가의 기본적 책임이라 할 것이고, 그에 따른 보상은 정당한 보상이 되는 것이 타 당하다. 현재 수용에 따른 손실보상에 있어서는 토지보상의 기준 가격, 잔여지 보 상, 잔여 건축물 보상 등에서 몇가지 문제점들이 지적되고 있다. 정당한 보상을 위해서는 현행 토지보상의 기준이 되는 공시지가가 아닌 실거래가가 반영될 필요가 있고, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률이 제 정되어 있는 만큼 토지보상법도 이에 보조를 맞추어 개정되는 것이 타당할 것이다. 또한, 잔여지 감가보상에 있어서도 편입 토지의 보상평가 단계에서 잔여지가 함께 의뢰되고, 사업시행자에게 사업완료일 통지의무를 지우도록 제도화 하는 것이 필요할 것이며, 잔여 건축물 보상에 있어서는 사업시행자 의 매수청구권의 요건을 명확히 함과 동시에 건축물 소유자에게도 매수청구 권을 인정하는 것이 바람직 할 것이다.

우리나라의 상가건물 임차인 권리보호 과정은 3단계로 구분할 수 있다. 첫째 단계는 2001년12월29일 상가건물임대차보호법이 제정된 이후부터 2009년 용산참사 이전까지이다. 이 시기에는 임차권의 보호와 관련된 연구가 주를 이루었다. 둘째 단계는 2009년 이후 2015년까지이다. 용산참사의 주 원인은 권리금 이었다. 즉 임차인이 입점할 때는 권리금을 주고 입점하였으나 재개발이 되 면서 퇴점할 때는 권리금을 받을 상대방도 법률 규정도 없어서 임차인은 권 리금을 받을 방법이 없었다. 이 기간 동안에는 임차인의 권리금 보호의 법적 근거에 대한 연구가 주를 이루었고 그 결과 21015년 5월 13일 상가건물임대 차보호법 개정 시에 권리금 회수기회 보호에 대한 조항이 신설되었다. 셋째 단계는 2015년 이후 현재까지이다. 권리금 회수기회 보호 조항의 주 요지는 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하였을 때는 임대인에게 손해 배상책임을 지운다는 것이다. 이후에 권리금 손해배상책임에 대한 소송이 상 당히 증가하였으며 손해배상금액은 권리금에 대한 감정평가액이 그 기준이 된다. 결국 임차인의 권리금 보호는 감정평가의 문제로 귀결되었다. 그러나 국토 교통부에서 고시한 권리금의 감정평가 실무기준은 매우 간략하여 그 내용이 부실하다는 평가를 면치 못하고 있을 뿐 아니라, 이에 대한 학계의 연구실적 도 거의 없으며, 이를 직접 담당하는 감정평가사들의 권리금 감정평가에 대 한 연구 또한 거의 없는 실정이다. 따라서 국민재산권의 중요한 부분인 권리 금의 감정평가가 담당평가사에 따라 그 결과가 달라지는 듯한 인상을 주어, 이에 대한 개선 방안이 시급한 실정이다. 본 연구는 이러한 사회적 요구에 부응하여 권리금에 대한 보다 객관적이 고 실효성 있는 감정평가 방법을 개발하고자 하는 목적으로 이루어졌다. 본 연구에서는 이론적 검토와 아울러 실질 감정평가 사례에 대한 분석을 실시하 여, 이론적으로 타당하고 현실에 맞는 개선방안을 도출하도록 노력하였다. 연구결과 도출된 중요한 개선방안은 다음과 같다. 첫째, 권리금에 관한 개념을 정확히 해야 한다는 것이다. 특히 많은 사람 들이 권리금과 영업권을 혼동하여 사용하고 있는데, 권리금과 영업권은 그 개념도 다르고, 산출과정도 다르고, 금액도 차이가 크다. 따라서 이 둘을 혼 동하여 사용할 경우에는 정당한 권리보호가 이루어지지 않게 된다. 둘째, 현행 실무기준에서는 권리금을 유형재산에 대한 권리금과 무형재산 에 대한 권리금으로만 구분하고 있는데, 이는 권리금 발생원인과도 맞지 않 고 정확한 평가도 이루어지지 않으니, 향후 학문적, 실무적 발전을 위해서라 도 권리금을 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금 등으로 구분하여 평가할 것 을 제시하였다. 비록 현 상황에서 그 구분이 쉽지 않아서 유형재산에 대한 권리금과 무형재산에 대한 권리금으로만 구분하고 있지만, 향후 지속적으로 권리금을 세분하여 평가한다면 DB가 구축되어 권리금에 대한 감정평가가 점 점 더 수월해지고 정확해질 것으로 판단된다. 셋째, 수익방식으로 권리금을 평가할 때 권리금 귀속비율의 결정에 관한 연구이다. 현재 권리금을 평가할 때 가장 문제가 되는 부분은 권리금 귀속비 율의 결정이다. 그 이전 과정까지 감정평가가 아무리 정치하게 이루어져도 권리금 귀속비율이 정확하지 않으면 그 편차가 매우 크게 나타나게 된다. 이 러한 권리금 귀속비율에 대해서 감정평가 실무기준에서나, 학계에서나, 한국 감정평가사협회에서나 아무런 지침이 없다. 그러다 보니 권리금을 평가할 때 감정평가사의 주관이 개입될 여지가 매우 크고, 감정평가에 대한 신뢰성이 크게 떨어질 수가 있다. 본 연구에서는 감정평가 사례 분석을 통해서 감정평 가와 시장의 관행을 일치시키는 권리금 귀속비율의 구간을 제시하였다. 비록 본 비율을 적용하는 것이 이론상, 실무상, 시장관행과 100% 맞지는 않더라도 현재까지 나타난 방법 중에서 가장 실효성이 있는 방법이라고 확신한다. 다 만 앞으로 이에 대한 연구를 지속하여 이론과 실무와 시장을 100% 일치시키 는 방법이 나타나기를 기대하는 바이다. 권리금에 대한 분쟁은 감정평가액을 통하여 종결된다. 감정평가는 이론적 타당성과 현실적 적합성을 갖추어야만 그 신뢰성을 인정받을 수 있다. 학계 에서는 보다 나은 이론을 개발하여야 할 것이고, 업계에서는 이론이 현실에 맞는지를 계속하여 검증하여야 할 것이며, 정부에서는 이를 법제화하여 국민 들이 헌법에서 규정하는 정당한 보상을 받도록 해야 할 것이다.

The tenant’s premium protection in Korea has evolved through three phases. The first phase is from the establishment of the Commercial Building Lease Protection Act on December 29, 2001, to the Yongsan Disaster in 2009. During the period, researches mainly focused on the protection of tenant’s leasehold interest. The second phase is from 2009 to 2015. The main cause for the Yongsan disaster was the premiums. The tenants paid premium when they opened a store. However, because there was neither legal provision nor the other party to pay the premium for the tenants, they could not receive the premium when they had to close the store due to the redevelopment. During this period, researches on protection of tenant’s premium was dominant, and as a result, provision on protection of premium payback opportunity was introduced when the Commercial Building Lease Protection Act was revised on May 13, 21015. The third stage is from 2015 to present. The key to protecting the premium recovery opportunity is to hold the landlord liable for damages if the landlord interferes with the tenant's recovery of the premium. Since then, the number of lawsuits for claims damages has increased considerably, and the amount of damages is based on the appraisal of claims. Eventually, the key issues around the protection of tenants' premium lay in the appraisal of premium. However, the Practical Appraisal Criteria for Premium Reported by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport (Ministry of Land, Infrastructure and Transport Notice No. 2018-36)) is very brief, its contents are inadequate, and there is little academic research on this area. There is also little study on the premium appraisals performed by the appraisers who are directly responsible for this. Consequently, the result of the evaluation may vary depending on the appraisers in charge of appraisal of premium, which is an important part of the national property rights, and it is urgent to improve the plan. The purpose of this study is to develop a more objective and effective appraisal method for premium in response to these social demands. In this study, theoretical reviews and actual appraisal cases were analyzed to derive theoretically valid and realistic improvements. The major improvement measures that were derived from the study are as follows. First, the concept of premium should be rectified. In particular, many people confuse premium with goodwill. premium and goodwill have different concepts, calculation processes, and are also largely different in their amounts. Therefore, if they are used confusedly, fair premium protection will not be achieved. Second, the current working standard only classifies premium into the premium for tangibles and intangibles, which does not correspond to the cause of the premium and does not make accurate evaluations. It is proposed to evaluate by facility premium, business premium, and floor premium. Although the distinction is not easy in the present situation, it is divided into the premium for tangible properties and the premium for intangible properties. However, if the premium is re-classified and evaluated accordingly, the evaluation will be easier and more accurate. Third, the key conclusion of this study lies in the determination of premium attribution ratio when evaluating premium in profit method. The most problematic part of the current practice in evaluating premium is in the determination of the premium attribution rate. No matter how precisely the appraisal process is carried out up to the previous process, the deviation can be very large if the premium attribution ratio is not accurate. Currently, there is no relevant guidance in the appraisal practice standards, academics, or the Korean Association of Appraiser. Therefore, when evaluating premium, there is a large chance that the appraisers' subjective views are involved, and the credibility of appraisal can be greatly reduced. This study suggests the range of premium attributable ratio that matches the appraisal and market practices through the appraisal case analysis. Although the application of this ratio is not 100% in theory, practice, or market practice, I am convinced that it is the most effective method to date. However, it is hoped that there will be a way of continuing research on this to bring the theory, practice, and market together. Disputes over premium are settled through appraisals. Appraisal can only be recognized of its credibility if it has theoretical validity and practical suitability. Academia will have to develop better theories, and the industry will have to continue to verify is these are correct. After that, the Government should enact the law so that the public can claim for the just compensation prescribed by the Constitution.

이 연구는 우리나라 헌법 제23조의 정당한 보상을 달성하기 위한 보상금 액평가제도 중 시점수정으로 활용되는 지가변동률의 현안문제를 다룬 내용이 다. 지가변동률과 관련하여, 첫째, 세분화된 용도지역별로 지가의 변동이 서 로 다름에도 불구하고, 세분되지 않은 용도지역의 지가변동률만 발표되어 이 를 적용할 수밖에 없는 문제와 둘째, 보상금액평가에서 시점수정에 활용되는 지가변동률이 공시지가의 변동률에 비해 낮은 문제가 있다. 현안문제를 분석 한 결과 첫째, 서울시 거의 모든 자치구에서 9개 연도 중 7개 연도 이상 세 분된 주거지역 사이에 지가 변동분이 서로 달랐음을 확인하였으며 둘째, 9년 간의 지가변동률의 누적변동분을 표준지공시지가의 누적변동분과 비교해 보 았을 때 서울시 전체를 기준으로 약 2배가량 공시지가의 누적변동분이 크다 는 사실을 확인하였다. 이에, 보상토지와 세분된 용도지역 및 이용상황이 유 사하다고 인정되는 표준지를 선정하여 구한 정상지가상승분을 활용하여 보상 금액을 평가할 방안을 행정입법개정 형식으로 제안하였고 제안의 타당성을 감정평가 전례에 적용하여 실증분석한 결과 약 1~7%의 격차를 해소할 수 있 음을 보였다.

This study identifies the issues concerning compensation amount assessment system in order to achieve just compensation mentioned on Article 23 of Korean Constitution. First, despite the fact that land price fluctuates differently by subdivided land use, fluctuation rate of land price(FRLP) is not announced for each subdivided land use. Second, FRLP, which is used to revise land price by time, is apparently lower than change rate of officially assessed reference land price(OARLP). The results of the study are as follows. First, FRLP of subdivided residential land use in Seoul region showed significant difference in 7 years, out of 9 years used in this study. Second, comparison between accumulated FRLP and change rate of OARLP over 9 years shows that accumulated change rate of OARLP is nearly twice higher than accumulated FRLP. As a result, this study proposes an alternative compensation amount assessment system in a form of revising administrative legislation; change rate of OARLP of a reference land, similar in subdivided land use and current usage to the land to be compensated, will be used for assessment.

공익사업에 활용되는 토지 재산권의 객관적 가치는 헌법에서 보장되고 있 으며, 토지보상법 제67조 및 제70조에서는 토지 재산권의 현실적이고 객관적 인 이용상황을 기준하여 손실보상액을 산정하도록 현황평가원칙을 규정하고 있다. 그러나, 토지 재산권의 공부상(토지대장) 지목과 현실적인 이용현황이 일치 하지 않는 경우에는 어떠한 이용상황을 기준해야 하는지도 문제될 수 있고, 공익사업을 위한 사업구역 지정시점과 보상시점 사이에 공법상 제한의 상태 가 변경된 경우라면 어느 시점에서의 공법상 제한을 기준해야 하는지도 문제 될 수 있다. 이러한 문제가 발생되는 토지로는 공법상 제한이 가하여진 토지, 무허가건 축물부지, 불법형질변경토지 및 미지급용지 등이 있다. 무허가건축물부지, 불법형질변경토지 및 미지급용지는 대체로 공부상 지목 과 현황이 일치하지 않는 경우의 문제로서 물리적 측면에서의 이용상황 판단 이 중요한 쟁점이 된다. 토지보상법 시행규칙 제24조 및 제25조에서 이용상 황에 대한 판단기준과 평가방법을 구체적으로 규정하고 있으며, 이용상황의 판단주체 및 입증방법도 판례에 의해 책임소재가 명확하게 되었다. 그러나, 공법상 제한을 받는 토지의 경우는 토지보상법 시행규칙 제23조에 서 “공법상 제한을 받는 토지에 대하여는 제한받는 상태대로 평가한다. 다만, 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경 우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가한다.”고만 규정되어 ‘공법상 제한의 판단주체, 입증책임주체, 판단기준 및 공법상 제한의 정도를 반영하는 기 준’ 등의 구체적인 내용이 규정되지 못하여 평가과정에서 평가주체의 주관성 이 개입될 수밖에 없는 문제가 있다. 또한, 공익사업을 위한 구역지정행위와 보상시점간의 시차가 길어짐으로 인하여 인근지역의 표준적 이용상황이 변경 된 경우에, 공익사업의 구역지정시점에서의 공법상 제한을 반영해야 하는지 아니면 보상시점에서의 공법상 제한을 반영해야 하는지에 대해서도 규정되어 있지 않다. 이에 대하여 대법원 2015.08.27. 선고 2012두7950 판결은 공법상 제한을 받는 토지의 평가절차에 있어서 “특정 시점에서 용도지역 등의 지정 또는 변 경을 하지 않은 것이 특정 공익사업의 시행을 위한 것일 경우 이는 당해 공 익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 제한이라고 보아 그 용도지역 등의 지 정 또는 변경이 이루어진 상태를 상정하여 토지가격을 평가하여야 한다. 여 기에서 특정 공익사업의 시행을 위하여 용도지역 등의 지정 또는 변경을 하 지 않았다고 볼 수 있으려면, 그 토지가 특정 공익사업에 제공된다는 사정을 배제할 경우 용도지역 등의 지정 또는 변경을 하지 않은 행위가 계획재량권 의 일탈 남용에 해당함이 객관적으로 명백하여야만 할 것이다”고 판시하였다. 이는 토지보상법 시행규칙 제23조 제1항 규정 중 ‘당해 공익사업의 시행 을 직접 목적으로 가하여진 경우’에 ‘특정 시점에서 용도지역 등의 지정 또 는 변경을 하지 않은 것이 특정 공익사업의 시행을 위한 것인 경우’도 포함 되는 것으로 해석한 최초의 판례이며, 이러한 판례의 태도는 정당보상 원칙 및 피수용자의 권리보호 측면에서 타당하다고 볼 것이다. 그러나, 판례는 계획재량권의 일탈 남용에 해당함이 객관적으로 명백하여 야만 ‘특정 시점에서 용도지역 등의 지정 또는 변경을 하지 않은 것이 특정 공익사업의 시행을 위한 것인 경우’에 해당된다고 하였는데, 일반적으로 이에 대한 입증책임은 피수용자인 원고에게 있으므로 일반 국민의 입장에서 계획 재량권의 일탈 남용을 입증하는 것은 매우 어려운 일이라 할 것이다. 토지수용에 있어서의 소유권 취득이 토지소유자의 자발적 의사에 의한 것 이 아닌 점에 비추어 볼 때, 계획재량권의 일탈 남용을 토지소유자에게 입증 하도록 하는 것은 과도한 입증책임 의무를 지우는 것이라고 할 것이다. 이러한 상황은 토지보상법상 공법상 제한에 대한 구체적인 평가기준이 규 정되지 못하여 발생되는 것이므로, 토지보상법 시행규칙 제23조에 공법상 제 한의 종류를 좀 더 구체적으로 유형화하고 공법상 제한을 판단하는 판단기준 과 판단시점 및 입증주체에 대해서도 명확하게 규정하여 정당보상을 실현하고 토지소유자의 재산권보호 및 원활한 사업시행을 도모하여야 할 것이다.

Objective value of and property rights related to lands that are used for public projects are guaranteed by the Constitution, and, Articles 67 and 70 of the Act on the Acquisition of Land, etc. for Public Works and the Compensation Therefore, (Land Compensation Act) specify the principle of status evaluation, which calculates the amount of compensation based on practical and objective current usage of the land in question. However, land category does not correspond with the actual use of the land property rights, problems as to which of the two should be the basis of compensation calculation and, if the restrictions on the land as specified by the public law changed between the time when the land was designated for a public project and the time when the relevant compensation is being calculated, it can be problematic to decide which set of restrictions must be applied. Lands that are relevant to these issues include those subject to restrictions by the public law, unauthorized building sites, lands with unlawful changes, and uncompensated lots. In general, unauthorized building sites, lands with unlawful changes, and uncompensated lots are related to inconsistency between the land category and current status of the land, and, therefore, the current usage from a physical perspective is the critical issue. Articles 24 and 25 of Land Compensation Act specifies the criteria and method of land usage evaluation in detail, and a sufficient amount of precedents facilitate decisions regarding the agent of judgment and means of verification. However, with regards to lands that are subject to restrictions by the public law, Article 23 of Enforcement Regulations of Land Compensation Act only state that “lands that are subject to restrictions by the public law shall be evaluated with said restrictions in consideration. However, if said restrictions were imposed explicitly for the purpose of the public project in question, the land status evaluation shall not take said restrictions into account.” Because details such as ‘agent of judgment regarding restrictions by the public law, agent responsible for verification, judgment criteria, and standard for deciding the level of restrictions’ have not been specified and, therefore, require intervention of subjective judgment in the evaluation process. Moreover, in the event the standard usage of the surrounding area has changed due to extended difference in time between designation of the land for a public work and compensation settlement, there is no specified rule as to whether the restrictions by the public law must be based on the time when the land was designated for the public work or the time when the compensation is being settled. In that regard, Supreme Court Sentence no. 2012-du-7950 on August 27, 2015 decided, for evaluation of lands that are subject to restrictions by the public law, “If, at a certain point in time, a land was not zoned or changed in usage for a public project, it shall be considered as restrictions that are created directly for said project. Therefore, the price of the land in question shall be evaluated with the designation or change in consideration. In order to verify that the land in question was not zoned or changed for a public project to be carried out in the future, it shall be objectively evident that the act of not designating or change the land in question constitutes deviation from or abuse of discretion in land planning, had it not been for said public project.” This was the first precedent in which the condition -- ‘if said restrictions were imposed explicitly for the purpose of the public project in question’ in the Article 23.1 of Enforcement Regulations of Land Compensation Act was interpreted as including the case in which ‘a land was not zoned or changed in usage for a public project.’ And it is a valid precedent with regards to the principle of just compensation and protection of the land owner’s rights. However, the precedent added, “it shall be objectively evident that the act of not designating or change the land in question constitutes deviation from or abuse of discretion in land planning, had it not been for said public project” in order to qualify as “not being zoned or changed in usage for a public project.” And, because, in general, the burden of proof is borne by the plaintiff, i.e. land owner, it is highly difficulty for ordinary citizens to prove deviation from or abuse of the discretion in land planning. Considering that land acquisition for a public project is not based on the voluntary decision of the land owner, imposing the burden of proof of deviation from or abuse of the discretion in land planning on the land owner is excessive. Because this problem arises due to lack of specific criteria for evaluating restrictions by the public law in Land Compensation Act, it is necessary to provide more detailed categories of restrictions by the public law in the Article 23 of Enforcement Regulations of Land Compensation Act, and also specify the evaluation criteria and reference time and agent of verification regarding restrictions by the public law, protecting the property rights of the land owners and facilitating performance of relevant public projects.

한 나라의 국부를 결정짓는 중요한 요소는 부동산이다. 부동산법제도 구성 이 그 나라의 국부와 향후 많은 정책에 있어서 기초적인 토대가 되는 것이 다. 남북한 사회통합과정에서 예상되는 부동산감정평가문제는 행복한 통일시 대를 맞이하기 위한 통일 국의 중요한 과제 가운데 하나이다. 통일 한국의 부동산감정평가문제는 헌법이념과 국민의 재산권 보장에 따라 해결되고 결정 되어야 한다. 통일한국의 부동산감정평가 문제는 통일준비와 남북사회 통합 이라는 정책적 관점뿐만 아니라 법제도적으로 뒷받침되어야 그 해결 방법을 찾을 수 있다. 이 연구는 남북한 부동산감정평가제도의 통합을 위한 법제도적 논구로서 통일국가의 사회통합에서 북한 부동산평가제도가 중요하다는 인식에서 출발 하였다. 이 연구는 북한의 부동산감정평가제도의 이행과 함께 통일한국의 부 동산감정평가제도의 구축을 위해 법제도적 방안을 찾는데 목적을 둔다. 남북 한의 부동산가격공시법제 및 부동산관리법제를 비교하면, 부동산가격제도의 경우 남한은 표준지공시지가와 개별공시지가 등 그 유형별 대상 물건에 대한 가격을 공시하는 반면에, 북한은 토지등급별로 등급을 나누어서 일정한 부동 산가격 산정 공식에 따라서 재정적 목적으로 조세를 부과하는 것으로 보이 며, 이는 협동농장 운영을 기반으로 북한의 경제활동이 이루어지고 있기 때 문인 것으로 추정된다. 남한은 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따라 서 부동산가치를 평가하고 전문인력을 통해서 부동산가격공시제도와 공익사 업시 부동산등의 보상평가를 행하고 있는 반면에, 북한은 부동산관리법에 의 하여 국정가격주의를 채택하여 평가주체나 평가방법이 자세히 법령에 정비되어 있지 않고, 북한 내부 공직사회에서 감정평가가 행해지는 것으로 추정된 다. 이 연구는 남북한 부동산감정평가제도 통합을 위해서는 북한지역 부동산제 도와 부동산감정평가가 중장기적으로 북한 전역의 부동산실사를 전제로 할 필요가 있음을 강조한다. 통일국가를 건설하기 위해 우리 정부가 추구하고 있는 통일의 접근 방식은 국민적 합의에 기초해 민주적이고 평화적인 방법에 의해 점진적 단계적으로 이뤄 나가는 것으로서 연구의 전제이기도 하다. 개 성공단에 대한 구체적인 감정평가사례분석을 통하여 향후 통일과정에서 부동 산감정평가의 현실적 문제를 고찰하여 그 시사점을 제시하고 있다. 또한 남 북한 통일 후 부동산감정평가제도 통합을 위한 정책적인 제안을 하고자 한 다. 남북한 통일과정에서 부동산감정평가제도 도입에 필요한 것은 ①북한 부 동산정보 체계 구축을 위한 남북한 부동산 협력체 구성, ②부동산 등급제에 서 부동산평가제 전환을 위한 북한 부동산 현황 공부자료 축적, ③통일과정 에서 재정적 관리를 위한 부동산가격공시제도의 우선적 시행, ④통일과정에 서 합리적 감정평가로 적정한 통일비용을 추산이라고 할 것이다. 남북한 통 일과정에서 부동산감정평가제도의 성공적인 구축을 위해서는 법제도화 방안 으로 다음의 입법 방안이 추진될 수 있겠다. 1단계로 「남북한 부동산공간정 보관리법」의 제정, 2단계로 북한 부동산제도 정립을 위한 북한 부동산 공간 정보 조사기구, 북한 부동산 지적측량기구가 필요하다. 그리고 3단계로 「북한 부동산보상관련 통합법안」의 제정이다. 남북한 통일 후 부동산감정평가제도 통합을 위한 정책을 실질적으로 추진 하기 위한 방안으로 「부동산감정평가청」(가칭) 설립과 운영이 고려되어야 한 다. 또한 통일 후 북한 전 지역 조사를 위한 「공간정보 조사기구」와 아울러 부동산지적공부 작성을 위한 「부동산 지적측량기구」가 함께 병행 설립되어져 야 할 중요한 정책적 선행 과제이다. 또한 북한에는 부동산감정평가에 대한 전문 인력 운용 규정이 없이 북한의 공무원이나 내부의 공적기관에 있는 사 람들이 토지등급 등을 매기고 있는 것으로 추정된다. 따라서 남한의 부동산 감정평가 제도를 도입하여 북한 지역 유형별, 목적물 물건에 대하여 감정평 가 하도록 인력풀을 양성해야 할 것이다. 남북한의 부동산감정평가제도 통합은 통일 국가의 국부가 형성되면서 국민 개개인의 재산권 보호와 부동산 유형별 과세의 형평, 북한지역 개발에 따른 갈등의 최소화라는 명제하에 통일 국가의 이상을 실현하기 위하여 지속적으로 발전시켜 나가야 할 것이다.