Earticle

상업시설은 커뮤니티를 형성하고 삶의 질을 향상시키는 공간으로 파사드의 기능과 형태에 대한 요구가 더욱 다양해지는 추세이다. 그럼에도 불구하고 진주시 상업시설 파사드 디자인은 획일적인 재료의 사용과 기존 형태요소가 반복을 이루고 있다. 파사드를 구성하는 디자인 요소는 크게 질서표현요소, 건축구성요소, 조형요소의 3가지로 분류될 수 있다. 진주에서 가장 최근에 대지가 조성되어 지역 건축사들의 파사드 계획특성이 잘 반영된 가좌동 택지지구내 상업시설들을 사례로 하여 디자인 요소별로 분석하였다. 그 결과를 바탕으로 진주시 파사드 디자인 현황과 문제점을 파악한 후 향후 개선책에 대한 아이디어를 제안하였다.

The façade of commercial building requires various designs. The development of mass media and the increment of life quality upgrade people's common senses about architecture. So only functional fulfillments of architectural design does not satisfy clients' needs.Clients want their building to be unique compared to other buildings by expressing various façade designs. On the contrary, architects make typical or common façades using existing materials under various conditions. The purpose of this study is to analyze the façade design of commercial buildings according to three typological façade design elements in newly developed district in Gajwadong of Jinju city. Typological façade design elements were classified into three categories: orderly elements (pattern, materials, texture and color), structural elements (column, window-wall, door and balcony) and plastic elements (typical or atypical form).

본 연구의 목적은 (구)청주시와 (구)청원군이 2014년 7월 1일 이후 통합청주시로 출범한 이래로 상당구, 흥덕구, 서원구, 청원구로 행정구역이 확장되었는데, 이러한 청주시 4개구 행정구역별 각각의 상가 매매가격 및 전용면적당 매매가격에 유의한 영향을 주는 요인이 무엇인지를 우선 살펴보고, 이러한 유의한 요인 중 가장 영향력이 높은 것들을 파악하고자 한다. 분석 결과 청주시 통합(2014년 7월 1일)에 따른 4개구 행정구역별 상가의 매매가격에 영 향을 주는 특성변수에서는 공통적으로, 토지특성인 공시지가, 대지면적이 영향을 미치고 있고, 건물특성인 해당 층, 주차대수, 승강기 수, 거래시점의 경과연수가 영향을 미치며, 입 지특성인 현대백화점과의 거리, 연도별 거래특성인 2017년, 2018년 거래 등이 중요한 변수로 영향을 주고 있다. 또한 공통적으로, 전용면적당 매매가격에 영향을 주는 특성변수에서 는 토지특성인 정형(정방형, 가장형, 세장형), 대지면적, 건물특성인 해당 층, 승강기 수, 입 지특성인 현대백화점과의 거리 등이 중요한 변수로 영향을 미치고 있다. 본 연구의 시사점은 청주시 상가의 매매가격에 영향을 미치는 요인을 실증분석을 통해 확인할 수 있었고, 특히, 연도별 거래특성에서 2017년, 2018년 거래에서 긍정적인 영향으로 그 당시 개발효과가 있다는 것을 입증하였다. 마지막으로, 본 연구와 관련된 선행연구가 많 지 않은 상황에서, 본 연구를 통해서 청주시 통합으로 인한 상가 매매시장의 변화를 파악하는데 있어 시사점을 제시하고자 한다.

The purpose of this study is to examine and analyze the factors of characteristic variables that affect the sales price of each mall and the selling price per dedicated area of each of the four administrative districts in Cheongju-si, Cheongju-si. As a result of the analysis, in the characteristic variables affecting the sales price of shopping districts in the four administrative districts according to the integration of Cheongju City (July 1, 2014), the publicly announced land price, the land area, the corresponding floor, the number of parking lots, the number of elevators, The important factors are the number of years passed at the time of the transaction, the distance from the Hyundai Department Store, which is a location characteristic, and the transaction characteristics for each year, such as 2017 and 2018. In the characteristic variables that affect the transaction price per dedicated area, the land characteristics such as regular (square, impersonation, and elongation), land area, building floors, the number of elevators, and the distance from the Hyundai Department Store, which are characteristics, are important variables. It is affecting.

이 논문은 서울시 상가권리금에 영향을 주는 변수를 실증적으로 제시하는 것이 목적이다. 이 연구에 사용된 자료집합은 서울시 상가 임대사례 자료와 서울시 통계연보에서제공하는 사업체 자료로 구성되었다. 이 연구의 주요한 결과는 다음과 같다. 서울시상가권리금의 경우에는 평균은 10,000만원이고 20,000만원 초과하는 값의 빈도수는매우 적고 20,000만 원 미만의 상가권리금의 경우에는 빈도가 많이 있어 비대칭 분포를지녔다. 분석결과에 의하면, ㎡당 상가매매가격이 ㎡당 상가권리금에 가장 큰 영향을준다. 아울러, 상가 권리금과 정(+)의 상관관계를 형성하고 있는 주요한 독립변수는상가매매가격, 상가보증금, 상가월세 변수이고 상권내의 도소매업체의 수와는 약간의정(+)의 상관관계가 있다. 상가가 입지한 상권특징은 ㎡당 상가권리금에 영향을 주었다. 이 연구결과에 의하면, ㎡당 상가 월세, ㎡당 보증금, 상가의 ㎡당 상가매매가격은 ㎡당상가권리금과 높은 정(+)의 상관관계를 보였다. 상가권리금 결정 모형의 수정결정계수값이 0.96로 나타나 이전의 연구에 비교하면 상대적으로 설명력이 높다. 이연구결과는 이전의 연구들의 결과와는 일치하며 나아가 상가권리금은 상가의 보유가치및 이용가치와 밀접한 인과성이 있다는 것을 실증적으로 제시하였다.

This study analyzes the determinant of the store' goodwill using he Multi-Regression Analysis in seoul. And this study presents the method for calculating the goodwill using the retail property leases. Agglomeration, bid rents and demand-externality theories provide the basis for a valuation model. The data used in this study consisted of 200 retail units in Seoul. in general, Property Sales Prices per ㎡, Characteristic of retail trade-areas, and Characteristic of store affects on the store’s goodwill per ㎡. Property Sales Prices and retail rents are the major determinant of a shop's goodwill. According to prior empirical analysis, the goodwill is calculated taking into account the property sale price in the commercial leases. the result show goodwill is connected with the retail rents. Location including Property sale price, deposit bond and monthly rents are important determinants of a store's goodwill. in additional, the economic base is captured by the anchor firms in each retail trade-areas. Store's goodwill is very complicated. This study proposes measures to estimate the appropriate goodwill in view of the sale price. In summary, the study shows that location and the economic base in the retail trade areas affects the store's goodwill.

경제발전과 인구의 도시집중으로 집합건물의 형태는 매우 다양해졌으며 구조상 독립 성과 관련하여 특히 상가 건물의 경우 문제가 많이 발생하고 있다. 상가건물의 경우에는 거래를 위한 장소이기 때문에 개방성이 요구된다. 따라서 구조 상 독립성을 이유로 외부공간과 차단하는 경우 오히려 거래행위를 방해하는 요소가 되 어 상가건물 본연의 목적을 달성할 수 없게 된다. 따라서 경계벽이 없는 툭 터진 개방형 대형판매장의 경우는 견고한 경계벽이 있어야 함에 의미를 두기보다는 바닥면의 구분경 계시설이 더 중요한 의미가 있다. 또한, 상가용 건물의 경우에는 사회적 가치나 효용에 따라 인접한 전유부분 사이의 경계벽을 합체하거나 일시적으로 제거하여 사용하는 경우가 빈번하다. 이 경우 건물의 변형은 영구적이라기보다는 이용목적에 따른 일시적인 것이 대부분이다. 이러한 경우 상 가건물의 이용현황이 등기 등 공부와 다르게 되고, 그러한 등기는 무효가 되어 경매 자 체가 어려워지는 등 상가건물의 거래를 위축시킬 수 있으며 임차권 보호나 소유권 행사 가 곤란하게 된다. 따라서 전유부분사이의 경계벽을 제거하거나 합체하여 일시적으로 독립성을 상실한 상가용 건물의 구분소유권을 인정해야 한다. 이와 관련하여 집합건물법 제1조의2가 구분점포에 대한 구조상 독립성을 완화하여 사회적ㆍ경제적 필요에 부응하고자 한 점은 인정할 만하나 건물의 용도나 면적 기준에 의하여 그 적용범위를 제한함으로써 많은 불편을 야기하고 있다. 즉, 구분점포의 용도 를 판매시설 및 운수시설에 한정하여 구조상 독립성을 완화하고 있다. 그러나 사무용 건물의 경우 건물바닥에 경계표지 등을 갖춘 후 건물이용자의 사정에 따라서 경계표지 를 훼손하지 않고 별도의 칸막이나 차단장치를 하여 이용공간을 유연하게 배치하는 경 우를 흔히 볼 수 있다. 따라서 경계표지의 정착성이 인정되어 공시방법을 갖추었음에도 이러한 특례를 전혀 인정하지 않는 것은 합리적이라고 할 수 없다. 또한 구조상 독립성 요건을 갖추지 못한 채 구분점포로서 분양되고 독립하여 거래되 는 현실에서 바닥면적의 합계가 1,000㎡에 못 미치는 소규모 상가의 경우 구분점포의 성 립을 인정하지 않는 바닥면적의 제한은 오늘날 사회현실에 부합하고 있다고 볼 수 없다. 따라서 경계표지나 경계선 등으로 구분표시를 유지하고, 개정법에서 정한 평면도를 첨부하는 등 물적 지배관계를 명확히 할 수 있는 경우에는 건물의 면적이나 용도에 따른 제한 없이 구분소유를 인정해야 할 것이다.

With economic development and urbanization of the population, there have been increased complicated disputes in the various types of aggregate buildings, particularly in commercial buildings. Openness is one of important factors in commercial buildings for business. Isolation of building from other parts in the structure independence can be a factor of prevention from business, a basic role of commercial buildings. Therefore, instead of sturdy boundary barriers in space, it is important to divide section by the device on the bottom in opened big box stores without partition for each section. In commercial building, which is frequently used incorporated or separately dependent on its social value or usage, the change of building structure is temporary and removable for the use of them. In this case, several differences in the real utilization of division inside the building from transcripts of the building register or building book amy cause some problems like nullity in the divided ownership or rights of mortgagee holder. The divided ownership for commercial buildings which lost independence by removing structure to devide physical space of a small size stores or offices temporarily should be allowed to owners. Although there was establishment of the divided ownership by structure independence for the social and economic requirement in the Article 2(1) of the Aggregate Building Act, there are still many problems caused by the regulation to restrict practical use and space of buildings. There is the deregulation of structure independence in only facilities of divided stores for sale and transportation. Although it is frequent to make flexible spaces for the users without removing original partitions in the office buildings, it is not reasonable not to allow to keep ownership for the buildings with optimum level required by the law. Because the divided stores with optimum structure independence are transacted in practical markets, it is wrongful that small sized stores with less than 1,000㎡ in bottom area are not recognized as divided stores. Therefore, it is suggested that the divided ownership should be admitted for the buildings which keep the definite proof with the legal partition structure and plane figure, regardless of their area size and use.

A modern city has been changed by the industrialization and the economical use of a land. So the publicness is not exist anymore in the city, specially in the commercial building. The purpose of this study is to improve the publicness of commercial building by design of rooftop atrium. Atrium raises the amenity for the building users. So, it improves the image of the city and commercial.

As time goes by, I grasp problems which come from exteriors of commercial buildings and new trend in architecture. Through research which is about making plans for the longevity of exteriors, I pursue solutions for problems with exterior plans of architecture which make buildings maintain existing exteriors throughout time. In order to figure out problems with architectual exterior, I suppose the range of research should be targed to analyze small and medium scale commercial buildings

Modern Korean architecture has been remarkably transformed and especially westernized since 1980's in case of Gwangju city. It seems, however, that the classical languages of western architecture have not been properly understood nor adapted into the modern Korean architecture. It is the commercial buildings, such as wedding halls, motels and shopping malls, that the western classical languages have been widely incorporated into. The adaptation of the western classical languages into modern commercial buildings in Gwangju city is mostly likely limited into their facade. This research thus investigates how three groups' of people, such as the users, the building managers and the architects, decode the western classical languages adapted into commercial buildings in the city. The research results show that all of the three groups fully aware of the presence of the western classical languages in commercial buildings, but their view on the adaptation shows a little bit different perspective. It is the architects' group that shows the very negative view on the adaptation of the western classical languages into commercial buildings, while the other groups are in favour of it. This different view on the adaptation can be very likely interpreted into that the former group's view seems to derive from their expertise but the latter groups give a significance merely on the appearance of building's facade which attracts passers-by.

건축물의 효율적 이용의 대안으로서 리모델링에 대한 관심과 수요는 꾸준히 증가하고 있다. 이러한 사회현상 가운데 최근 리모델링 실시에 의한 건축외관 파사드에 대한 인식은 더욱더 성숙되어 건축외관의 중요한 테마로서 자리매김을 하고 있다. 본 연구는 업무용 건축 외관 파사드의 리모델링 실시 유무에 따른 인상평가와 선호도평가를 분석하여 어떠한 요인이 작용하고 있으며 상호간의 연관성은 무엇인가에 대하여 연구결과를 도출하였다. 감성평가의 경우, ‘심미성’과 ‘참신성’이라는 함축된 감성적 기준을 통해 리모델링 실시 전, 후의 외관 파사드를 감성적으로 평가하고 있다는 사실을 알 수 있었다. 또한 선호도평가에서는 파사드 구성요소에서 보여지는 다양한 외관타입과, 종형 타입의 배열, 1~2개 타입의 파사드 형태, 높은 밀도감의 파사드 입면 등이 선호도를 향상시키는 것에 영향을 주고 있다는 것을 알 수 있었다. 이러한 결과를 통해 감성적 평가와 선호도 평가에서 알 수 있었던 각 요인들 간의 중요한 연관성을 가지고 있다는 사실을 알 수 있었다.

The interests and demands on remodelling increase as an alternative to the efficient use of buildings. Recently, among these social phenomena, awaewness on building facade by building remodelling has established itself as an important theme. In this paper, we study building facades by commercial building remodelling, analyze emotional evaluation and preference assessment on them, and derive which factor affects and what is the relation between emotional evaluation and preference assessment. In emotional evaluation, the 'aesthetic' and 'novelty', as implied emotional standards, evaluate building facade emotionally before and after remodelling. Also, in preference assessment, a preference increase is affected by the following : various building façade types, a vertical type of arrangement, one or two types of the facade forms, high density of facade, and so on. These results show that there are important relations among factors through the emotional evaluation and assessment of preferences.

In spite of forming a large majority of all of the commercial buildings small-sized commercial buildings, enough to be called representative ones, have many problems such as lack of clear understanding of small-sized commercial buildings and their disharmony with the cityscape resulting from signboards jumbled up closely together and the building remodeling preformed at random, compared to large-sized buildings and the building style constructed through small investment. For the improvement of the cityscape facade remodeling is wedging its way. Through this study I will point out the problems and individual characteristics of the main factors consisting of all facade of small-sized commercial buildings, trying to find the clear solutions to various problems shown in such buildings and presenting fundamental data for facade remodeling plan for small-sized commercial buildings. This purpose of this study is to analyze the points at issue of facade after the analysis of the elements which can have decisive impact on building process , building factors and types of facade of commercial buildings. For my study I selected the town called Cheongju city Seongangil, which is commercial building densely built-up area and recognized highly as place of many different culture and entertainment, and after investigation and analysis of the aesthetical and structural elements, characteristics by types I will present solutions to the problems with the commercial buildings through remodeling by inducing my theory produced on the basis of the results.

외환위기 및 금융위기를 전후하여 저금리 추세로 수익형 부동산이나 오피스텔 등으로 투자의 다양성은 확대되고 있으나, 그 이면에 임대인과 임차인의 갈등은 갈수록 심화되고 사회 문제화 되어 이를 해결하기 위한 상가임대차 분쟁조정위원회의 역할이 커지고 있다. 본 연구는 조정위원회에서의 임대료 분쟁을 해결하기 위한 시사점을 제시하고자 서울시 전역 25개 자치구를 대상으로 주요상권 내의 핵심거리에 위치한 상가임대차 조사 자료를 분석하였다. 연구방법으로는 SPSS 22와 교차분석, 일원분산분석(one-way ANOVA), 그룹별 평균차이 분석 및 다중회귀분석을 실시하였다. 임대료 실증분석 결과 권역과 업종간 그룹별 임대료의 평균차이가 있으며, 계약특성, 건물특성, 입지특성, 업종특성 등의 독립변수가 통상임대료의 종속변수에 정(+) 또는 부(-) 의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 그러므로 조정위원회에서는 이를 기초로 채권적 청구 권의 법률적 판단뿐만 아니라 계약특성, 건물특성, 입지특성, 업종특성 등 주변 특성을 고 려하여 당사자가 합리적으로 수용할 수 있는 조정안을 제시할 필요가 있다.

Before and after the foreign exchange crisis and the financial crisis, the diversity of investment is expanding into profitable real estate and officetels due to the trend of low interest rates, but the conflict between lessors and lessees is getting worse and more social problems, and the Commercial Lease Dispute Mediation Committee to resolve them. The role of is growing. In order to present implications for resolving the rent dispute in the mediation committee, this study analyzed the data on the survey of commercial leases located in key streets in major commercial districts in 25 autonomous districts across Seoul. As research methods, SPSS 22, cross-analysis, one-way ANOVA, mean difference analysis by group, and multiple regression analysis were performed. Based on the results of this study, the mediation committee needs to propose a mediation proposal that the parties can reasonably accept, considering not only the legal judgment of the claim on credit, but also the surrounding characteristics such as contract characteristics, building characteristics, location characteristics, and business type characteristics. Furthermore, for the trust of lessors and lessees, it is necessary to propose a systematic adjustment plan collectively by selecting an adjustment base for the role of the rental standard site or introducing a data accumulation system through mandatory reporting of lease contracts.

Townscape design is now considered to be the most important part in city management as a means to improve the life quality of its dwellers. Therefore, the recognition of local autonomous entities and local residents on townscape has been greatly changed. As a part of this effort, the plan to improve the townscape of the central rotary district in Geochang-eup has been examined in multilateral ways. In this plan, first, improvement for proper buildings was studied. Second, betterment for street furniture around the central rotary was considered. Third, making a landscape square around it was also investigated. Based on those considerations, this article intends to suggest directions for improving the commercial buildings of the central rotary district which has the greatest symbolicity in Geochang-eup. To achieve the goal, this paper conducted a survey to the dwellers beforehand in order to investigate their recognition on creating townscape for the central rotary district and collected their opinions on it. According to the result, among the elements of townscape in the shopping district around the rotary, the externals of the buildings such as signboards, color, and shape and the pleasantness part like the maintenance of telegraph poles occupied the highest portion on the street. And It is proposed 4 Alternative plans for the improvement of commercial building design in the central rotary district of geochang-eup.

임차인이 권리금을 지급한 상가임대차계약에 있어서 임대차관계가 종료된 후 권리금을 반환받지 못하게 되면 그 피해는 심각하게 된다. 이러한 점을 고려하여 2001. 12. 29. 상가건물임대차보호법을 제정할 때 상가건물 임차인에게 5년의 범위 내에서 계약갱신요구권을 부여하여 영업개시일부터 최소한의 임차기간을 보장함으로써 임차인의 권리금 회수기회를 보장하고자 하였다. 그러나 권리금에 대한 직접적인 규정이 없어, 임차인이 권리금을 안정적으로 회수하는 데는 미흡하다는 논의가 있어 오던 중, 2015. 5. 13. 상가임대차법이 개정되면서 권리금에 관한 정의규정과 권리금회수기회보장에 관한 규정 등 8개의 조문이 신설되어 시행되고 있다. 이번 개정을 통하여 임차인은 그 동안 법으로 보호받지 못했던 권리금을 보호받을 수 있게 되는 등 권리금과 관련된 많은 문제를 해결할 수 있을 것으로 기대되지만, 개정된 법의 내용에 여러 가지 문제점이 여전히 남아 있다. 이 연구는 상가권리금의 의의와 법적 성질 등 권리금에 대한 일반적 고찰을 바탕으로 상가건물임대차보호법이 개정되면서 신설된 권리금 보호규정에 관한 주요 내용을 고찰한 후, 권리금의 정의 규정과 차임연체와 해지에 관한 규정으로 임차인의 권리금 보호가 제 기능을 할 수 있는가의 여부 등에 대한 문제 등 개정 상가건물임대차보호법의 주요 내용에 대한 쟁점들을 비판적으로 고찰한 후, 그 해결방안을 제시하고 권리금과 관련한 제도개선이 어떠한 방향으로 나아가야 할 것인지를 제시하고 있다.

A significant damage can occur when tenants do not receive foregift after the commercial building lease for which the foregift was paid for is over. Considering this factor, an effort to guarantee tenants a chance to collect foregift was made during the legislation of the 2001. 12. 29. Commercial Building Lease Protection Act. By guaranteeing the minimum period of lease starting from the first day of business, commercial building tenants were given with the Right of Request for Contract Renewal within five years. However, since there were no regulations directly on foregift, there had been discussions on the fact that the existent regulations were insufficient to enable tenants to collect foregift smoothly. When the 2015. 5. 13 Commercial Building Lease Protection Act was revised, eight provisions, including the definition of foregift and regulations regarding the guaranteed payback opportunity of foregift, were established and are currently being enforced. Many problems regarding foregift are expected to be resolved through the new revision. For instance, tenants are provided with protection on foregift, which had not been protected by law. However, many issues still remain even in the revised regulations. This study investigates the main content of the Protection Provisions of Foregift, which was established as the Commercial Building Lease Protection Act was revised, through general investigation on foregift, such as the definition and the legal nature of foregift. In addition, the paper provides a critical analysis on the main content of the Commercial Building Lease Protection Act, such as whether tenants’ foregift can be protected through the definition of foregift and regulations on delayed rent or termination of rent. Possible solutions for aforementioned problems and how regulations on foregift can be improved in the future are also provided.

The aim of this study is to review the improvement of the urban environment through remodeling of deteoriated commercial buildings. For the study, the remodeling plannings of commercial projects which have being implemented are analyzed. In the first section, as a theoretical study, the research method and the backgrounds of this study are studied. The improvement direction and lessons for the future development for the commercial building's remodeling under consideration of the current situations are suggested in the last secton.

The three basic necessities for human are clothing, food, and shelter. The commercial building and housing is said to be the most fundamental and intrinsic factor serving as the foundation for establishing a human social living. This thesis is a study of the legal settlement to make an approach for the commercial building lease protection act and the housing lease protection law system. The housing lease protection act was established in March 1981. It was enacted in the form of a special law to guarantee the stability of residential life, especially for those homeless citizens who can't afford to buy their own house. The commercial building lease protection act was established in December 29, 2001, in order to stabilize citizens' lives by protecting lessees. The homeless must lease other's house to and commercial building for their steady house life and business. The commercial building lease protection act shall apply for business purposes. This acts allows a lessee who have the power of antagonism when he occupy the house and building. I think that a lessee should be allowed opposing power as soon as he takes possession of it. In the application this law not only those house for dwelling but also those commercial store possessed by the destitution person should be included as the object of protection. The homeless must lease a house to protect themselves and their families day and night. Busnessmen lease a commercial building for them to provide good life for their family. The housing and commercial lease protection act has problems to be regulated. The commercial building lease protection act limits the sphere of application the amount of the deposit money. For example, in Jeon Ju city, the limit is 150,000,000 won and Seoul city, the limit is 260,000,000 won. So I hope that this study will resolve the dispute between the contracting parties. And that this study may protect their rights to lease.

상가임대차에서 권리금은 2015년 상가임대차법 개정 이전부터 거래계의 관행에 의하여 그 법률관계가 형성되었고, 판례에 의하여 그 법적 근거가 구축되기 시작하였다. 1950~1960년대 에는 상가임대차 이외의 다양한 계약유형에서 웃돈(프리미엄)의 성격으로 권리금이 수수되었 고, 1970~1980년대에는 권리금이 시설권리금ㆍ영업권리금 등과 같이 세분화되어 상가임대차 에 관한 법률관계에 집중되기 시작하였다. 1990년대 이후에는 권리금 회수기회의 보호 등 권리금 보호에 관한 구체적인 법리가 제시 됨으로써, 2015년 상가임대차법 개정시 권리금 규정의 신설을 위한 이론적 토대가 형성된 것으로 볼 수 있다. 또한, 상가임대차법 개정 이전부터 임대인의 권리금 회수방해행위에 대하 여 불법행위로 인한 손해배상책임 및 임차권 양도인의 채무불이행으로 인한 손해배상책임을 인정하면서, 두 채무를 부진정연대채무로 인정한 판결도 있다. 이러한 법리는 임대인의 불법 행위책임만을 규정하고 있는 현행법에서도 해석상 유지될 수 있을 것으로 생각된다. 이와 같이 2015년 상가임대차법 개정 이전의 판례와 학설은 신설된 권리금 규정에 대한 입법적 토대를 제공한 것으로 평가된다. 이러한 입법적 토대를 기초로 권리금 규정의 신설 이후의 권리금에 관한 법리는 신설된 권리금 규정에 대한 해석론과 기존 상가임대차법의 관 련 규정과의 관계를 규명하는 것으로 전환되기 시작하였다. 따라서, 권리금 규정의 신설 후 10년 동안 전술한 바와 같이 권리금 규정의 신설 이전과 양상을 달리하여 제기되고 있는 개별 적인 쟁점에 대하여 집적된 다수의 판례와 학설을 반영하여 권리금 규정에 대한 개정을 통하 여 권리금에 관한 법률관계에 대한 실효성과 규범성을 제고할 필요가 있다.

In the case of a commercial building lease, the legal relationship of the key money was formed by the practices of the trading community, and the legal basis began to be established by precedents. In the 1950s and 1960s, the key money was received as a premium in various types of contracts. In the 1970s and 1980s, the key money was subdivided into categories such as the key money for facility rights fees and business operation rights fees, etc., focusing on the legal relationships related to commercial building lease. Since the 1990s, specific legal principles on the protection of the key money, such as the protection of the opportunity to recover the key money, have been presented, laying the theoretical foundation for the establishment of new provisions on the key money in the 2015 amendment to the Commercial Building Lease Protection Act(Hereinafter referred to as CBLPA 2015). Additionally, prior to CBLPA 2015, there have been judgments that recognized the obligation to compensate for damages due to tort liability by the landlord and the liability for damages arising from the tenant's breach of contract in transferring the leasehold rights, and recognized these two obligations as joint and several obligations. Such legal principles are believed to be maintainable under the current law, which only stipulates the landlord's liability for Tort, through interpretation. It is evaluated that precedents and theories prior to CBLPA 2015 provided the legislative basis for the newly established provisions on the key money. Based on this legislative basis, the legal doctrine on the key money after the amendment of the provisions on the key money began to shift to clarify the interpretation of the new provisions on the key money and the relationship with the relevant provisions of the existing Commercial Building Lease Protection Act. The legal doctrine on the practices of transactions on the key money greatly contributed to the amendment of the provisions on key money through CBLPA 2015. It is necessary to enhance the effectiveness and normativity of the legal relationship on the key money through the amendments to the provisions on the key money by reflecting the numerous precedents and theories on individual issues that have been raised over the past 10 years since the amendment of the provisions on the key money.

This study researched the Analysis of taxation realization rate determinants in non-residential real estate. In the analysis of determinants of taxation realization rate using decision tree, the difference in classification criteria for each analysis region was analyzed. Location index and the sales price were analyzed as important factors of taxation realization rate. As a result of the analysis, the taxation realization rate differs according to the evaluation price of buildings and land. Land valuation price is more important than building valuation price in the area where land price is high. Overall, the above findings carry then following main implications. The main determinants of the taxation realization rate are the land valuation price and the building valuation price as important factors depending on the area. There is a need for a way to calculate the standard market price according to the local situation and increase the number of standard land or calculate the individual official land prices using the multiple standard land. Despite the above research, the limitation of this study is that it is limited to the commercial buildings, even though there is a lack of samples and various uses of non-residential real estate.

권리금은 임대인과 임차인간 또는 임차인간의 임대차계약과는 별도의 계약에 의해 형성되는데 권리관계가 모호하여 권리금 회 수 및 보상을 둘러싼 분쟁이 사회적 이슈가 되고 있다. 특히 도시 재개발사업은 대부분이 민간주도의 조합방식으로 추진되기 때문 에 그 과정에서 이해당사자간의 신뢰형성은 매우 중요하다. 이러 한 재개발사업의 특성상 이해당사자간의 첨예한 입장 차이가 때 로는 역동적이고 폭력적인 갈등으로 표출되기도 한다. 대표적인 사례가 2009년 발생한 용산참사로 상가임차인들의 권리금 보상문 제로 발생한 사건이었다. 권리금보상과 반환에 관한 문제는 공법 영역 뿐만 나니라 사법영역에서도 커다란 사회문제가 되고 있다. 대법원 판례는 권리금에 대하여 영업용 건물의 임대차에 수반되 어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것 은 아니고 권리금 자체는 무형의 재산적가치의 양도 또는 일정기 간 동안의 이용대가로 보고, 특별한 사정이 없는 한 임대인의 권 리금반환의무는 없다고 판시하고 있다. 이처럼 권리금은 임차권거 래에서 관행적으로 수수되는 금전으로 현행법상의 개념이 아니므 로. 보상의 대상이 되기 위해서는 토지보상법상의 보상대상으로 특정되어야 한다. 사법영역에서는 권리금의 근거인 상가임차권의 안정성과 양도성을 보장하기 위하여 상가임차권자의 계약갱신요 구기간을 7년으로 연장하고 상가임차권양도에 대한 임대인의 제 한은 정당한 사유에 의하도록 상가건물임대차보호법을 개정할 필 요가 있다.

The problem of key money is not just an issue in the part of public law but also in the part of civil law. Key money is formed based on an unofficial contract. However, owing to the ambiguous relationship between lesser and tenant, the disputes about the collection and compensation of the key money would become a social issue. The Yongsan Tragic Incident took place in 2009, among other things, for recouping a key money. By this reason, key money compensation became the primary cause for incessant disputes during redevelopment process. The premium system is universally used, collateral to commercial building lease. Therefore in order to qualify for compensation it should be specified in the Land Compensation Act. It is necessary to regulate a shop tenancy and its combinated goodwill as the object of the compensation in the Land Compensation Act clearly and the valuation methods should be regulated in the Act. in the part of private part it is required to control the commercial lease landlord’s restrictions on the transfer under good causes through the amendment of the Commercial Buildings Lease Protection Act.

최근 상가건물임대차보호법의 지속적인 개정으로 임차인의 지위 보호는 강화되었지만, 실제 상가 임대인과 임차인의 분쟁에 관한 상담 및 조정신청 건수는 늘어가고 있는 추세이 다. 본 연구는 외국의 임대차 관련 법률과 우리의 민법 및 주택임대차보호법의 해지 조건 및 통고 기간의 형태를 분석하여 상가건물임대차보호법상 해지통고 효력 발생기간과 차이 를 비교하여 검토하였다. 검토결과, 상가건물임대차보호법상 임차인의 계약종료 전 종료일에 해지하겠다는 통고 는 당사자 일방의 통지로 법률효과가 성립되는 형성권이라고 볼 수 있다. 또한, 상가건물임 대차보호법상 임차인의 해지통고 기간이 명시되어 있지 않아 계약 종료를 앞둔 임대인의 지위가 이행지체 상태로 빠질 수 있고, 해지의 효력을 두고 다툼의 소지가 있다. 따라서 상가건물 임대차 계약에서는 임대인의 해지통고 기간을 현재의 최소 1개월 전보 다 더 긴 시간적 여유를 주어야 하고, 또한 임차인의 해지통지 기간 및 효력 발생일도 명문 화 해 상가임대차 계약이 안정을 추구하도록 법률 규정의 개정을 강력하게 검토해 보아야 한다.

The protection of tenants' status has been strengthened recently by the continuous revision of the Commercial Building Rental Protection Act, but the number of counseling and mediation applications for conflicts between real-world tenants and renters is increasing now. This study was reviewed by comparing the difference between the effective period of annulment notification in the Commercial Building Rental Protection Act and the period of notice period and the terms of termination in the Foreign Rental Act and the Housing Rental Protection Act. As a result of the review, the notice in the Act that the tenant's contract is terminated at the end date before the termination of the contract is regarded as the right to form a legal effect upon notification by either party. In addition, the Act does not specify the period of notice of termination of the tenant, so the status of the tenant facing termination of the contract may fall into a status of performance delay, and there may be disputes over the effect of termination. Therefore, the lease contract of the commercial building should give the tenant a longer time to notify the termination than the current minimum one month, and the revision of the legal regulation should be considered to ensure that the lease contract is stable by specifying the period of notice of termination and date of effect of the tenant.