Earticle

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하, 집합건물법)」은 1984년 시행된 이래 처음으로 전면적인 대개정 작업이 이루어졌다. 법률 제정 후, 거의 30년 만의 개정되었다. 집합건물법의 개정 내용 중 특히 ‘관리위원회의 설립’에 관한 내용을 중심으로 살펴보면, 집합건물법에서의 관리위원회의 설립 규정의 입법 취지는 공동주택 및 상업용 건물을 포함하는 집합건물에서의 효율적인 관리 운영을 더욱 가능하도록 함은 물론, 나아가 기존의 관리단(집합건물법)과 입주자대표회의(주택법) 간에 발생 또는 지적되어 왔던 법률지 지위 및 체계의 문제점 등에 관한 사항들에 대해서 관리운영주체에 대한 법률질서를 조정 및 확정하고, 집합건물에 관한 법률체계에 있어서 집합건물법의 기본법적 성격을 더욱 뚜렷이 하는 집합건물법 개정위원회 및 법무부의 입법적 기대가 투영된 것에 있다. 본 논문에서는 특히 공동주택의 관리운영의 주체 선정에 관련하는 최신의 판례를 소재로 하여 공동주택의 관리 현상을 파악하고, 집합건물법의 관리단과 주택법의 입주자대표회의 간의 이상의 문제점들에 관한 지적 및 검토 등에 관하여 고찰을 진행하며, 나아가 최종적으로 2013년 개정집합건물법에서의 관리위원회에 대하여 검토하는 것을 목적으로 한다. 2013 개정 집합건물법에서의 관리위원회 규정 신설은 공동주택은 물론 집합건물 전체에서의 관리의 원활화, 용이(容易)화 등은 물론이고 관리주체의 적극적인 관리 참여의 유도 등의 관리 전반에 관한 정돈(整頓)이 이루어 진 것으로 평가할 수 있을 것이다. 나아가, 집합건물법의 관리단과 주택법의 입주자대표회의 간의 법률적 지위 및 운영의 겹침 등의 현실적 문제가 명확하게 해소되고 있지 않은 현실에서 집합건물법에서 관리위원회의 규정을 신설하여 운영하도록 한 것은 무엇보다도 관리위원회가 입주자대표회의를 포섭(包攝)하는 기관으로 설정을 한 것이고 따라서 자연스럽게 관리주체에 있어서는 상업용 집합건물 뿐만 아니라 공동주택에서도 관리단이 현실적으로 존재하고 또 실질적인 기능이 가능하도록 한 입법의도가 있다고 볼 수 있다. 결국 법률의 지위에 있어서도 집합건물법이 주택법의 상위법 내지 기본법적 지위 및 성질의 유지 또는 기능이 완성되도록 하고자 하는 개정위원회와 법무부의 입법 입도가 개정법을 통해 완성된 것으로 판단할 수 있을 것이다.

For the first time since the ‘law on possession and management of aggregate buildings(revised on June 19, 2013, hereunder called the Aggregate Buildings Law)’ was enforced in 1984, the full-scale drastic revision work was formed on June 19, 2013. It is the revision in nearly about 30 years after having been enacted the law. As for the revision contents of the aggregate buildings law, its specific contents have been introduced in the meantime through documents, thereby being omitted. The purpose of this study is to proceed with describing focusing especially on the contents on 'establishment of management commission' out of the revision contents. The foundation of the management commission regulations in the 2013 revised aggregate buildings law will be able to be evaluated to have been arranged the whole of management such as inducing the management subject's positive management participation as well as making management smooth and easy in the whole aggregate buildings including the condominium. Furthermore, in reality of being not clearly solved realistic problems such as the legal status and the operational overlapping between the management division in the aggregate buildings law and the Resident Representative Meetings in Housing Act, what the aggregate buildings law allowed the management commission regulations to be founded is what established the management commission as institution of embracing the Resident Representative Meetings. Accordingly, the management division realistically exists naturally even in the condominium as well as the aggregate buildings for commerce in terms of the management subject. Also, it can be considered to have legislative intention in order to be available for substantial function. Consequently, it will be able to be judged to be completed through the revised law the legislative intention in the revision committee and the Justice Department of allowing the aggregate buildings law to maintain status and property based on the upper level law or the basic law of the housing Act, and to be completed function even in the legal status.

Divided ownership refers to a form of ownership in which a land is divided into multiple things and shared by many individuals, but in truth it is sharing land with others by divided it by individual p urpose and use it only for themselves. In past, the size of individual lands was bigger and it was hard to get permission from a government office. Also as the difficulty of technology in dividing land by individual purposes, usually they use the land in divided ownershi p form. However in present, as the opposite of past, it makes a change that individual owners combine multiple lands into one land and build a building which own by several individuals. As in this cas e, the occurrence of divided ownership can not be controlled so the special regulations about divided ownership must be established. Like in these days, especially when the town-houses which combine the conveniences of detached house and the advantages of apartment have built in many places, the sharing in divided ownership form has been occupied and abused frequently. For example. the garden only for uses of first floor residents or other support rooms for uses of certain person have laid many problems and these are the realities of life. Even though there is a regulation states that the garden can not be used by certain person(clause 10, Multi-owned Building Act), by using the blind shaft of before the establishment of co nservancy, sale manufacturers made arbitrary contract that they allow to use certain part of building as the divided ownership sharing which is unlawful act so it needs to be cautious meanwhile it needs legal examination about these acts. In point that the divided owner relationship composite by interact people trust, people need to separate and look into the 2 sides, the interior side between trusters and consignees as like as in people trust in a principle of law and the exterior side of the 3rd people. Also this these will look into if the divided ownership can be preserved, when the land transfer to the 3rd person.

최근 부동산개발의 경향은 부동산을 통한 경제적 이익의 극대화를 위해 대규모 상업용 집합건물(대형쇼핑센타 등)의 건설이 주를 이루고 있다. 이런 배경에는 아파트 등 공동주택에 집중되던 부동산 투자의 형태 가 수익형 부동산의 투자로 쏠리는 소비자의 성향과 그 궤를 같이한다. 소규모 자본의 투자로 경제적 이익을 극대화하기 위하여 상업용 부동산 에 투자하는 소비자들이 소형 상가보다는 대규모 상가에서 투자대비 경 제적 수익이 크다는 점에 착안하여, 대규모 상가건물을 구획하여 분양하 는 것을 선호하게 되었다. 이렇게 구획하여 분양된 구분점포는 경제적 거래대상으로 활발히 거래되고 있으며, 좋은 위치나 용도를 가진 점포의 경우는 임차인의 선택이 활발한 실정이다. 특히 최근의 상가건물 개발에 서는 백화점 형태와 같은 개방형 구분점포(오픈상가)로 구획하여 분양하 는 경우를 자주 접하게 된다. 우리나라 민법의 규정상 일물일권주의(一物一權主義) 원칙에 따라 하 나의 건물은 하나의 소유권이 있음이 원칙이다. 그러나 집합건물의 권리 관계는 민법상 구분소유권에 관한 규정(제215조)과 이 규정을 보완한 특별법으로 1984년 제정된 “집합건물의 소유 및 관리에 관한법률”이 있 다. 당초 집합건물법은 주거용 건물(특히 아파트 등 공동주택)에 치중하 여 구분소유권의 문제해결에 주안점을 두고 제·개정이 이루어 졌으나, 시 대의 변화에 부응하며 건축된 대규모 상업용 집합건물의 경우는 이용형 태와 건축구조의 특수성에 따른 구분소유권이 불합리하게 적용되는 여러 문제점을 안고 있었다. 여기서 나타나는 상가건물의 구분소유권에 대한 불합리한 권리관계를 해결하기 위해서 집합건물법을 개정(제1조의 2 신 설)하여 일정한 요건을 구비한 상업용 집합건물에 대하여 그 요건을 완 화하는 규정을 신설하게 되었다. 그러나 사회·경제적 변화에 따른 유통문화의 발전 으로 동법에서 규정한 여러 기준들과 상이한 구분점포(오픈상 가)의 구분소유권에 관련된 여러 법적 문제점이 발생하고 있으며, 관련 분쟁에서 법원의 판결도 계속 변경되고 있는 실정이다. 구분소유권이 발생한 근본적 원인이 토지의 효율적 이용과 경제적 이익의 극대화를 위한 부동산개발에서 시작되었다는 전제를 앞세우면, 구 분소유권의 문제를 부동산개발과 관련시켜 검토하고 분석하는 이유를 찾 을 수 있을 것이다. 집합건물법의 단초가 공동주택의 건립에서 시작되었 기에 공동주택의 구분소유권은 어느 정도 법제화가 완성된 단계라고 할 수 있을 것이다. 그러나 상가건물의 건립과 분양에 따른 구분소유권에서 구분소유권의 전제조건인 구조상독립성과 이용상 독립성의 경계는 무의 미해진 것이 현실이다. 수익형 상가건물에서 구분점포(오픈상가)의 구분 소유권은 구분 폐지와 합체 등의 잦은 변경으로 법제도적인 충돌이 많음 을 판례 등을 통해서 알 수 있다. 이러한 이유로 현재의 경제적 상황과 이해관계에 따라 변하게 되는 구분소유권의 개념의 발생 원인을 부동산 개발의 측면에서 검토하기 위해서는 부동산개발의 프로세스를 살펴보고, 특히 대형 상가건물의 매장구성, 즉 상가점포의 구분소유의 대상이 되는 각각의 점포는 어떤 기준과 방법으로 설계되고 구획되는지를 고찰해 보 아야 할 것이다. 상가건물의 구분소유권에 관한 분쟁을 미연에 방지하기 위해서는 부동산개발의 초기 단계부터 법제도적인 선제적 방안을 강구한 다면 상가건물의 분양에 따른 수분양자의 소유권을 보호하고 거래비용을 최소화하게 될 것이며 또한 구분소유권에 대한 법적 분쟁도 줄어들게 될 것이다.

Recently, the trend of real estate development is mainly made up of construction of large scale commercial aggregate building (large shopping center, etc.) in order to maximize economic profit from the development of the real estate. This type of real estate investment is consistent with the current change in the investment trend of consumers from the investment in apartment to that of profit-making real estate. The investors tend to invest more in the large scale commercial buildings and divide them for sale, taking into consideration the fact that investment in large commercial buildings is likely to generate more economic profit than the small commercial buildings as a way to maximize economic profit from the investment of small capital. The commercial buildings that are divided and sold are actively traded for economic profits and in the case of stores with good location or use, they are more preferred by tenants. Especially, in the development of commercial buildings in recent years, more investments are made in the open type divided shopping malls (open malls) such as department stores for their division and sales. The provisions of the Civil Code of Korea has one principle saying that one building has one ownership in accordance with the principle of "one ownership exists for one real property.” However, there is a provision (Article 215) on the Divided Ownership in the Civil Code and "Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings" established in 1984 as a special law supplementing it with respect to the provisions on the right over aggregate buildings. As the previous laws on the aggregate buildings focused on residential buildings only such as collective houses especially apartments, they were not proper for application to the large commercial aggregate buildings which were built according to the demand of time though they had been revised several times before, thus resulting in the application of unreasonable provisions on the divided ownership to the currently constructed buildings having special structure. To solve the unreasonable relation of the rights over the divided ownership over the commercial buildings appearing due to the obsolete provisions of the related laws, there has been revisions of the Act on Aggregate Buildings (new provision of Article 1-2), thus alleviating the provision applicable to the commercial buildings. However, due to the developing distribution practices resulting from social and economic changes, there have been various legal problems related to the divided ownership of the various divided shops (open malls) and the judgements also have varied depending on the disputes. If we suppose that the concept of the divided ownership starts for the efficient use of land and maximization of economic profit from the real estate, we can find reasons why the issue of division ownership is to be examined and analyzed in relation to the real estate development. As the onset of the aggregate building law started from the construction of the apartment, it can be said that the divided ownership of the apartment is at the stage of completion in terms of the legal formation. But, it is true that the boundary in the independence and usability between buildings has become meaningless as long as it is related to the divided ownership in the construction and sale of a commercial buildings. It can be found from precedents that there have been many legal conflicts in the divided ownership of the divided shops (open shops) or the profit-making commercial buildings due to the frequent changes in the divided ownership of laws such as abolition and merging. Therefore, in order to examine the cause of the concept of divided ownership which changes depending on the current economic situation and interests from the perspective of real property development, it is necessary to study the process of property development and especially as to how the shops in the large commercial buildings are divided in ownership and which criteria and methods are used for the division of the large commercial buildings for each shop. If the legal preemptive measures are taken at the early stage of the real estate development in order to prevent dispute on the divisional ownership of the commercial buildings, the ownership of the buyers of the real estate would be protected and the transactions cost would be reduced to the minimum. In addition, the legal disputes would be reduced.

우리「민법」제215조 제1항은 “수인이 한 채의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유하는 때에는 건물과 그 부속물 중 공용하는 부분은 그들의 공유로 추정한다.”라고 하고, 동조 제2항에서는 “공유부분의 보존에 관한 비용 기타의 부담은 각자의 소유부분의 가액에 비례하여 부담한다.”라고 하여 제정당초부터 건물의 구분소유를 인정하였다. 그러나 민법 은 ‘건물의 공용하는 부분’은 그들의 공유로 추정한다. 라고 하고 있을 뿐이고 구분소유권을 정면으로는 규정하고 있지는 아니한다. 또한, 민법 의 그 부속 법률로서「집합건물의 소유 및 관리 등에 관한 법률」을 제정하여 건물의 구분소유와 관리에 관하여 구체적으로 정하고 있지만 동법 역시 건물의 구분소유권을 정면으로 정의하고 있지 아니하다. 그리하여 학설은 물적 지배를 중심으로 공유지분을 구분소유권과 별개로 볼 것인가, 전유부분과 묶은 하나의 권리로 볼 것인가. 아니면 물적 지배와 인적 지배를 통합한 제3의 권리로 볼 것인가.「집합건물법」이 특히 건물의 관리에 치중하여 규정하고 있는 공동재산관리의 다수결주의, 구분 소유권의 박탈, 관리단 집회와 관리인, 관리단 채무의 승계 등 단체주의에 근거한 단체법적 규정을 어떻게 이해할 것인가 문제와 관련하여 논의된다. 이 논문에서는 구분소유권의 개념을 정의함으로서 건물의 구분소유권이란 단체법적 제한에 대하여 근거와 한계를 부여토록 하였다.

Article 215(Partitioned Ownership of Building) of 「Civil law」stipulates as follows: (1) If a building is divided between tow or more persons and each owns a part thereof, those portion of the building and their appurtenances that are used in common are presumed to be under their co-ownership. (2) The expenses for the preservation and other charges relating to the portion used in common shall be divided in proportion to the value of the part owned by each. However,「Civil law」stipulates not a divided Ownership directly, but regulations require that the portion of the building is used in common is presumed to be under their co-ownership. Besides「Set of laws regarding building owned and managed」is enacted as adjective law of 「Civil law」, but not stipulates a divided Ownership of a building directly too. So theories are divided as follows: Based on material controlling, is separated a Divided Ownership and a Joint-Owership Portion? or, is it a right which comes to be fastened together in the exclusively possessed area? or is it a 3rd right which integrated a human control and a material control? The Aggregate Buildings Law(ABL) is providing about majoritarianism of common property management, Deprivation of the divided ownership, Management group meeting and the administrator, succession of debt of management group, etc and some problem is discussed relates with how to understand this group legal provisions which is based to a groupism. In this paper, define the concept of the divided to investigates ownership grounds and limitation of the divided ownership of a building.

｢집합건물법｣ 제1조는 “1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.”라 고 하여 1동의 건물을 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물 로서 사용될 수 있음을 전제로 그 각 부분을 각각 소유권의 목적으로 할 수 있음을 규정한다. 따라서 동조에 의한 건물의 구분소유가 성립 하기 위해서는 먼저 건물이 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있어야 하고, 또한 물리적으로 구분된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다는데 학설․판 례가 일치한다. 그러면서도 집합건물 또는 구분소유권의 성립요건으로서 건물의 물리적 독립성과 별개로 요구되는 건물의 ‘구분행위’란 어떤 행위를 의미하는가에 대하여 일치된 견해를 보이지 못하고, 이로 인 한 구분소유권의 성립 및 대지사용권의 성립시기에 혼선을 주고 있다. 본고에서는 집합(구분)건물의 성립 또는 구분소유권의 성립요건으로서 구분행위의 의미와 성질 및 구분행위에 따른 구분소유권의 성립 시기를 지금까지의 학설과 판례를 고찰하여 필자의 견해를 제시하였 다.

On the Aggregate Buildings Law(ABL), Article 1. provides that, ‘when several parts of a building is used independently on structural accept, each part can be the object of ownership in accordance with this law’ ABL provide that each part, independently divided, can be the object of ownership, under the premise that could be used independently as a building. To be the Divided Ownership, first of all each parts of a building, on a structural specific divided, should be used as a separate building, and should be a Division Action on the Building, for the purpose of purchase the Divided Ownership of the physically separated part of the building. In this regard is consistent with. But there are disagreements on a meaning of Division action on a Building that is required separate to the physical independence. So cause confusion on the decision existence time of the Divided Ownership and the Right to use Land Area. In this paper, present an opinion about significance and a property of the Division action on a Building, as a necessary requirement of a Divided Ownership or existence of an Aggregate Building and existence time of the Divided Ownership.

우리나라 일련의 판례가 토지와 건물을 불문하고 인정하는 이른바 구분소유적 공유관계의 성립요건과 그 법률관계를 재검토하였다. 따라서 본고에서는 구분소유적 공유관계의 성립요건과 그 법률적 구성의 성질 및 구체적 법률관계를 판례를 중심으로 분석하여 그 타당성여부를 고찰하였다. 그 결과 구분소유적 공유관계에서는 비록 등기명의가 공유로 된 경우라도 그 내부관계에서는 그 공유자의 단독소유로 된 것이어서 통상의 공유와는 달리 공유자 우선매수권은 인정할 실익이 없고, 그 특정 부분의 점유에 관하여도 자기소유 점유로 되어 취득시효의 기초가 되는 점유로는 되지 못하는 것으로 평가되고, 더욱 구분소유적 공유로 건물을 소유하고 있는 공유자가 그 건물 또는 토지지분에 대하여 저당권을 설정하였다가 그 후 저당권의 실행으로 소유자가 달라지게 되면 건물 소유자는 그 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하게 되는 것으로 정리되며 이와 같은 대법원의 판례는 모두 정당한 것으로 평가된다. 다만 물권변동의 형식주의를 취하는 우리나라 법제 하에서 이와 같은 구분소유적 공유관계를 인정할 것인가는 재검토할 필요가 있음을 지적하였다.

We reexamined requirements for the conclusion and Juridical relation of the Dividing possessional joint ownership which judicial precedent of Korea recognize. So in this dissertation, analyzed requirements for the conclusion, property of juridical construction and concrete juridical relation of joint divided ownership mainly with judicial precedent and considered the validity. As a result, in the relationship of dividing possessional joint ownership is not profitable to admit a joint owner preemption, differently with normal joint ownership, because it is a independent possession of the joint owner in the internal relationship even if registered as a joint. And refers to a possession of the specific part, as becomes the possession of one’s own ownership, could not be the possession which makes the foundation of an acquisitive prescription. Thus, when a joint owner who own a building as a dividing possessional joint ownership set a mortgage about this building or land shares and afterward a owner is changed because of a execution of the mortgage, the owner of this building would acquire legal superficies. The supreme curt deserves this precedent, but on our legislative system that assume a Formalism for the fluctuation of a real right, necessity of the relationship of dividing possessional joint ownership should be reexamined.

중국은 2007년 3월 국유재산권과 사유재산권의 동등한 보호를 명문화한 「물권법」이 제정되었다. 「동법」은 제5편 제19장, 제247조 및 부칙으로 규정되고, 그 중 제2편(소유권) 제6장은 ‘건축물구분소유권’ 을 규정하고 있다. 본고는 중국 「물권법」이 규정한 건축물구분소유권에 관한 규정을 우리나라 「집합건물법」등과 비교 분석하여 다음과 같이 그 특징을 지적하였다. (1) 건축물 내의 주택․영업용 건물 등 전유부분에 대한 소유권을 인정하여 전유소유권으로 보호한다. (2) 공용부분의 공유권과 더불어 주차장 및 차고에 관한 독립규정을 두고 있다. (3) 건물의 전유권 및 공유권과 독립한 공동관리권을 구분소유자의 의무 아닌 권리로 규정한다. (4) 건물의 개축 또는 재건축권을 관리권의 일환으로 하여 전유부분 건축물의 면적과 구분소유자 3분의 2이상의 다수로 결정한다. (5) 건물사용위반행위자에 대한 물권적 구제권을 인정하나 단체적 특별조치규정은 두고 있지 아니한다.

March 2007, China established ‘the Law of Realty' which was provided protection of equity between state-owned property and private property rights. This Low is composed of 5 parts, 19 chapters, 247 atticles and supplementary provision. Among the rest, 'Divided Ownership of building' is prescribed in second part(ownership), 6th chapter. To this dissertation, povisions about Divided Ownership of building which was prescribed in the Law of Realty of China and Condominium Law of Korea etc. were compared and analyzed. This dissertation refers afterwords. (1) A part of unit possession, a residence in a building, business building etc., is recognized as a ownership and shall be protected by 'Unit Ownership. (2) In addition 'Common Ownership' of a shared part, is prescribed independent provisions about the parking lot and garage. (3) Unit Ownership and Common Ownership of a building and a independental joint control right are interpreted with not a duty but a right of the divided owner. (4) The right of remodeling and reconstruction of the building is regarded as a control right and decided at majority of above 2/3 of divided owners and the area of building. (5) The relief right, based on real right, against a person of use violation of the building is recognized, but the collective special care provision is not prescribed.

이 논문의 제목은 취득시효제도와 집합건물의 구분소유라고 하였다. 특정한 법제도가 만들어진 이후에 어떠한 법적 문제들이 어느 정도 발생할 것인지를 특정한 시점에서 정확하게 예측한다는 것은 사실상 용이하지 않다고 보아야 한다. 그러함에도 불구하고 당해 법제도의 시행으로 인하여 장래에 지속적으로 불합리한 결과가 발생할 가능성이 있다면 그러한 결과의 발생을 최소화할 수 있는 다양한 방안들이 꾸준하게 모색되어야 할 것이다. 이와 관련하여 현행 민법 제245조는 다음과 같이 규정하고 있다. (1) 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다. (2) 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.” 이렇게 현행 민법은 의사주의를 폐기하고 형식주의를 채택하고 있으면서 등기부 취득시효와 동등하게 점유취득시효를 인정하고 있고, 점유취득시효를 인정하면서도 의사주의를 취하고 있는 국가의 민법과 달리 그 요건으로서 등기를 요구하고 있어 많은 문제점이 야기되고 있다. 최근 대법원은 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 집합건물을 구분소유한 사람은 등기함으로써 대지의 소유권을 취득할 수 있다고 판시하였다. 그런데 구분소유제도는 다수의 이해관계인이 1동 건물을 불가결하게 이용하고 있다는 점에서 새롭게 창출된 제도이며, 그 특수성을 고려하여 적지 않은 문제가 발생하고 있다. 따라서 종래에 발생하였던 다양한 법적 문제점들을 면밀하게 분석한다면, 장래에 정립될 구분소유제도는 조금 더 합리적이고 실질적 정의에 합치될 가능성이 높다. 구분소유의 대상인 집합건물은 당해 건물이 완성되기 전에 분양계약을 체결하는 경우가 적지 않는데, 이와 관련하여 대법원은 구분소유의 성립여부와 관련하여 종래의 입장을 변경하였다. 이 논문에서 저자는 점유취득시효제도와 관련한 내용 중에서 특히 부동산 점유취득시효제도에 있어서 존재이유와 집합건물의 구분소유 등과 관련한 법적 문제점 및 그 개선방안을 검토하였다.

The title of this thesis is “Acquisition Prescription System and the Divided Ownership of Aggregate Buildings”. It would be difficult at the present moment to predict exactly what problems may arise in the future. However, there should be efforts to find solutions for problems related to regulation of public order so that the risk of causing unreasonable consequences can be minimized. Civil law article 245(Period for Acquiring Ownership of Immovables by Possession) is prescribing (1) A person who has for twenty years peaceably and openly held possession of an immovable with an intention to own it, shall acquire the ownership by making registration thereof. (2) A person, who has made registration as the owner of an immovable and has for ten years peaceably and openly held possession of an immovable with the intent to own it, shall acquire the ownership of such immovable if his possession is in good faith and without negligence. Our Civil Law takes "Erklrungstheorie(Formalism)" and equally admits the prescription by registration and the occupancy prescription alike. Unlike other countries' Civil Law that takes "Willenstheorie" and admits the occupancy prescription, it also requires registration as the qualification of the occupancy prescription. Because of this reason, many problems are caused. Since the divided ownership system is something that is being newly developed, a thorough examination of past problems can lead to a future's adhesion contract system that is more rational and accords with substantial justice. There are an argument for contract of sale, an assertion for contract for any construction work and an opinion for special contract in the discussion of legal nature of sales contract before the completion of aggregate buildings. I explained about the main contents of acquisitive prescription system and dealt with the important contents of the acquisitive prescription system of real property and suggested especially the problems and improvements in connection with the divided ownership of aggregate buildings and the reason for being in the acquisitive prescription of real property.

2007년 3월 16일 제10기 전국인민대표회의에서 중국 물권법이 채택되었다. 이 물권법 안에 건물구분소유에 관한 법률이 독립된 장으로 입법되었다. 도시부를 중심으로 증가하는 분양집합주택의 수와 그 안에서 발생하는 다양한 분쟁에 대한 조정을 꾀하고자 입법된 것이다. 본 논문은 중국의 주택정책에 관한 변천과 개혁의 과정을 먼저 고찰 하고 있다. 중국정부의 개혁개방정책에 의한 계획경제로부터 시장경제 로의 정책전환은, 주택제도에 대해서도 큰 영향을 주어 특히 도시부를 중심으로 분양집합주택의 급속한 증가를 가져오게 하였다. 급속히 증가하는 상품화된 분양집합주택은 지금까지의 공적주택과는 다른 성질을 지님으로써 소유권, 관리, 수선 등에 관련하여 다양한 양태의 문제들을 발생시키고 있다. 중국 물권법에 있어서의 건물구분소유권은, 사회과학원초안, 인민대학초안, 법제위원회초안의 3개의 다른 기관에서 연구된 각각의 초안을 검토하여 입법된 제도이다. 그러나 중국 물권법의 구분소유제도는 규정 의 내용이 간략한 점, 구분소유건물의 전유부분과 공용부분의 범위가 명확하지 않은 점, 구분소유자의 전유부분과 공용부분에 대하여 가지는 권리의무의 구체적인 내용이 보이지 않는 점, 구분소유자대회와 구분소유자위원회의 성격이 명확하게 구별되지 않는 점 등을 문제점으로 본 논문에서 지적하고 있다.

The Chinese Property Law was adopted at the National People's Congress on March 16, 2007. Within this law of realty, a law on the building divided ownership was legislated as the independent chapter. The aim of legislation was to regulate on the number of the Apartment Houses, which increases centering on the urban part, and on diverse disputes, which occur inside it. This study is first considering the process in a change and reform on China's housing policy. The change in policy from the planned economy to the market economy according to the reform and open policy in Chinese government has great influence even upon housing system, thereby having brought about a rapid rise in the Apartment Housescentering especially on the urban part. The commercialized Apartment Houses, which is rapidly soaring, has the property different from the Apartment Houses until now, thereby causing problems in diverse forms regarding ownership, management and repair. The building divided ownership in the Chinese law of reality is the system that was legislated by examining each draft, which was researched by three different institutions such as a draft by Academy of Sciences, a draft by University of China, and a draft by Legislation Council. However, in this study, the divided ownership system in the Chinese law of reality is being indicated to have problems such as a point whose contents in regulations are brief, a point whose range in not clear between the exclusive possession part and the co-ownership part in building with divided ownership, a point that is not seen the specific contents in rights and duties that the divided owner has for the exclusive possession part and the co-ownership part, and a point whose character is not explicitly distinguished between the divided owner conference and the divided owner council.

재난 및 재해에 의해 피해를 입은 구분소유건물에서의 구분소유권의 동태에 대한 의사 결정의 사정(射程)이 당해 건물의 재건에 관한 것이라면 그것에 대한 합의 형성은 매우 어렵다. 이는 통상적 관리 및 나아가 공용부분의 변경 등의 범주를 벗어나, 당해 구분소유자의 소유권을 구분소유관계로부터 계속성을 유지시킬 것인가 또는 구분소유관계로부터 일탈시킬 것인가의 결정이기 때문에 그러하다. 이 상황은 노후한 구분소유건물을 재건축하는 것과는 다르다. 재난 및 재해 등의 외부적 요인에 의해 구분소유건물이 전부 멸실 등의 피해를 입은 경우, 구분소유건물의 재건을 위해 가장 필요한 것은 구분소유자의 합의 형성이라고 할 수 있다. 일본법의 최근의 입법 동향을 분석하면서, 관련한 국내의 입법 가능성을 모색해 보았다. 공법으로의 작동에는 한계가 있다. 대규모의 재산상의 손실 및 피해에 대한 공법적 지원은 반드시 필요한 것이나, 그 지원으로 인해 국민의 재산이 회복되는 것에는 무리한 측면이 있으며, 따라서 공법적 지원을 겸비하면서도 동시에 사법적 스펙트럼 안에서 재난 및 재해에 의해 구분소유권의 훼손이 발생한 구분소유자는 이러한 특별법 안에서 특별다수결의와 같은 방식 등을 통해 구분소유권의 장래적 모습을 결정할 수 있도록 하는 입법적 지원이 동시에 이루어지는 것이 이상적인 입법의 동태(動態)라고 생각되어 진다.

It's quite difficult to reach a consensus if the range of decision making on the movement of Divided ownership for a comparted ownership building damaged by a disaster or calamity is related to the reconstruction of the building. As for the reason, it's not related to usual management or the change of a co-owned space. Instead, the decision is about whether the ownership of the sectional owners will continue to remain in the Divided ownership relations or depart from the relations. This situation is different from the reconstruction of an old comparted ownership building. If the damage of a comparted ownership building occurs such as total destruction on account of external factors like a disaster or calamity, reaching a consensus among the sectional owners can be said to be most necessary for the reconstruction of the building. In this study, whether it is possible to enact a law covering it in our country was explored by analyzing the recent legislation trend in Japanese laws. This matter cannot fully be covered by public law. Aid from public law is mandatory if a property damage takes place on a large scale, but the aid is not sufficient enough to guarantee the recovery of the property of the people. Therefore if the Divided ownership of sectional owners is damaged due to a disaster or calamity that is eligible for aid from public law and can be covered by private law at the same time, legislative support should be provided for them to decide on their Divided ownership in a way like decision by special majority based on a special act. That seems to be the ideal direction in which legislation should move toward.

용산참사 이후 다양한 관점에서 권리금보호를 위한 입법적 방안이 제시되어왔다. 우리나라에서의 권리금을 둘러싼 분쟁은 영업용 부동 산뿐만 아니라 사무실, 토지, 공공주택 등의 임차권의 양도나 전대에 까지 확대되어 수요가 높은 임차공간이라면 어디든지 권리금이 수수 되고 있으며, 금액 역시 토지나 건물의 용익대가와는 별개로 차임보 다 많은 액수로 지급되는 경우가 많아 큰 사회문제가 되고 있다. 권 리금의 보상여부 관하여 학설 및 판례의 견해도 대립하고 있다. 따 라서 본 연구의 연구범위로 상가건물임대차상 권리금문제를 계약자 유 내지 판례로 해결하는 것이 바람직한지 여부, 입법적으로 해결하 는 것이 바람직한지, 다른 해결방안은 없는지의 부분에 대한 판단은 논외로 하기로 하고 다양하게 발생할 수 있는 권리금에 관한 문제 중 상가집합건물을 재건축에 있어 임대인과 임차인간의 권리금 보호 방안에 한정하여 연구를 진행하기로 한다. 이를 위해 먼저 상가집합건물의 재건축 및 권리금에 대한 일반적인 내용을 살펴본 후 상가집합건물의 재건축시 임대인과 임차인간, 임 차인과 전차인간 발생할 수 있는 문제에 대한 구체적인 해결방안을 제시한다.

In this article, we first summarized the existing legal system and the arguments as to what the foregift is, and further looked into the precedents on this matter. In a general transaction of foregift, a new tenant would be expected to replace her/his previous tenant. The structure of the foregift transaction cannot be sustained, unless the previous tenant can expect the certainty of receiving new foregift from a new tenant. However, when it comes to the protection of the foregift transaction, Korean court's rulings on the issue were limited by so-called 'extraordinary circumstances' test, which covers only exceptionally unfair extortion cases. Furthermore, those rulings only permitted tenants' claims for the restitution of already given foregift to the leaseholder; but the court did not accept the claims for the right of opportunity to retrieve the foregift, which is generally expected by parties participating in the foregift transaction. The tragic incident in Yong-San redevelopment area, Seoul, 2009, in part is attributable to the misunderstanding and absence of the protection for the foregifttransaction. Thus, we conducted extensive in-depth interviews with various foregift transaction parties like merchants (tenants), buliding owner, real estate agents and tried to analyze the true nature of the foregift, combining existing studies and the voices of the actual practices. As a result, we came to the conclusion that court's rulings of so-called ‘extraordinary circumstances’ test need to be adopted to redevelopment and reconstruction cases. The key money can be interpreted in the relationship within the market, influencing on the origination and the fluctuation of the key money. From a new shop tenant’s standpoint, this study pointed out the tradition of paying premium is unreasonable because key money can fluctuate or become extinct by the relationship in the market. In addition, the study implies that merely complying with the lease agreement can establish a new lease practice without the need for paying key money

이 논문은 그 제목을 구분소유권의 성립요건과 관련한 법적 문제라고 정하였다. 장래에 어떠한 법적 문제가 발생할 것인지를 현재의 시점에서 정확하게 예측하는 것은 일정한 한계가 있다. 그러나 사회질서를 규율할 목적으로 만들어진 것이 법 제도이므로, 불합리한 결과가 발생되지 않도록 그 위험성을 최소화할 수 있는 방안들이 꾸준하게 모색될 필요가 있다. 특히 구분소유제도는 새롭게 창출된 제도라는 점에서 종래에 발생한 문제점들을 면밀하게 파악한다면, 장래에 정립될 구분소유제도는 조금 더 합리적이고 실질적 정의에 합치될 가능성이 높다. 구분소유의 대상인 집합건물은 당해 건물이 완성되기 전에 분양계약을 체결하는 경우가 적지 않다. 그런데 집합건물이 완성되기 전에 체결되는 분양계약의 법적 성질에 대하여 종래에 다양한 주장이 제기되고 있다. 이에는 매매계약설, 도급계약설, 특수계약설 등이 있다. 그런데 시행사와 시공사 및 수분양자 상호간의 계약관계와 집합건물법 제9조 제4항에서 수분양자를 매수인이라는 용어로 지칭하고 있는 점 등을 고려하면, 집합건물 완성 전 분양계약의 법적 성질은 특수한 계약설로 보는 것이 타당할 것이다. 본고에서는 집합건물 완성 전에 체결되는 분양계약이 구분행위로서 인정될 수 있는지 등 구분소유권의 성립요건을 중심으로 관련쟁점과 그 개선방향을 검토하였다.

The title of this thesis is ‘the legal matters in connection with the essential condition of the divided ownership’. It would be difficult at the present moment to predict exactly what problems may arise in the future. However, there should be efforts to find solutions for problems related to regulation of public order so that the risk of causing unreasonable consequences can be minimized. Since the divided ownership system is something that is being newly developed, a thorough examination of past problems can lead to a future's adhesion contract system that is more rational and accords with substantial justice. There are an argument for contract of sale, an assertion for contract for any construction work and an opinion for special contract in the discussion of legal nature of sales contract before the completion of aggregate buildings. I am convinced that the argument for special contract is valid, considering the contractual relationship among developer, constructor and acceptor of parceling-out, and the term 'buyer' for acceptor of parceling-out mentioned in the Law on Ownership and Management of Apartment Article 9 Section 4. I explained about the main contents of the divided ownership system and dealt with the important contents of the divided ownership system and suggested especially the problems and improvements in connection with the essential condition of the divided ownership.

토지나 건물의 일부를 매수하고자 하는 경우 분필등기를 하거나 구분소유등기를 하기보다는 공유지분등기하는 경우가 세제상 저렴하거나 비과세될 수 있기 때문에 후자(=구분소유적 공유)의 방법을 이용하는 경우가 많다. 이와 같은 구분소유적 공유현상은, 1물1권주의와 토지등기에 관한 1필지1등기용지주의의 원칙, 그리고 부동산 물권변동에 관한 효력요건주의의 원칙을 엄격하게 관철할 경우에는 1필지의 토지 중 특정부분을 매수하고서도 공유지분이전등기를 경료한 구분소유적 공유관계에서 그 공유의 등기는 실체관계에 부합하지 않는 등기로서 그 유효성이 문제될 수 있다. 그러나 구분소유적 공유관계에 있어서 공유지분이전등기의 유효성을 인정하는 것에는 다툼이 없다. 다만 어떻게 법적 구성을 할 것인가에 대하여 상호명의신탁설과 공유설의 대립이 있다. 즉, 구분소용적 공유관계에 관한 상호명의신탁설과 공유설의 대립은 공유지분의 등기를 각 당사자 상호간의 명의신탁의 등기로서 유효성을 인정할 것인지, 아니면 공시된 그대로 일반적인 공유관계의 등기로서 유효성을 인정하되 다만 일반 공유와는 다른 점들은 당사자 간의 특약으로 공유의 법리에 포섭시킬 것인지에 대한 다툼이라고 할 것이다. 이 논문에서는 구분소유적 공유관계에 관한 법적 구성에 있어서 상호명의신탁설과 공유설의 논거를 분석하고 검토하여 어느 입장이 현행법의 체제에서 해석론으로 타당한가를 밝히고 있다.

This study examined how co-ownership of divided ownership type should be constituted legally by comparing the theory of mutual title trust and the theory of co-ownership in terms of theoretical ground, strengths and weaknesses, and specific problems. The theory of mutual title trust established through judicial precedents does not give a clear answer, but there is also a skeptical position on whether the theory of co-ownership can be an alternative. Although the theory of co-ownership has a problem in its theoretical assumption, however, we found that it can explain easily issues such as transfer to a third party, void share, and legal land right, which are hardly explainable with the theory of mutual title trust. Like this, in order to solve the discrepancy that, with regard to the co-ownership relation of divided ownership type, the form of legislation cannot represent the substance of ownership in the legal relation, it is suggested: (1) to revise the Registration of Real Estate Act to simplify the procedure of dividing co-ownership of land; or (2) to add provisions on co-ownership of divided ownership type in the Civil Code. Then, rather than relying on judicial precedents or academic theories for the co-ownership relation of divided ownership type, we can apply Article 1-2 of the Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings, which was added on July 18, 2003 (Divided Ownership of Commercial Buildings) “1) If a building is divided into several building parts for use in any of ways listed below, each the building parts (“divided stores” hereinafter) can be an object of ownership as stipulated in this law: (1). The use of the divided store is a sales or business facility under Paragraph 6 of Subsection 2 of Section 2 of the Building Act; (2). The total floor area for the use of the sales or business under Paragraph 1 including the divided store in the building should be over 1,000 square meter; (3). Clear marks of boundary should be installed firmly on the floor; and 4. Each divided store should be assigned a building number and have a sign of the building number fixed firmly. 2) Boundary marks and the sign of building number provided in Paragraph 1 shall be stipulated by a Presidential decree.” Thus, for land co-ownership of divided ownership type, it is considered desirable to solve legislatively by adopting the legal theory of judicial precedents. If not, it is keenly necessary to supplement the position of judicial precedents assuming the theory of mutual title trust with the theory of co-ownership.

구분소유적 공유의 법적 성질을 어떻게 보느냐의 문제는, 1필의 토지를 특정 부분으로 구분하여 이를 단독소유자처럼 사용․수익․처분하려는 당사자(공유자)들의 의사와 그 지분 등기를 신뢰하고 공유지분을 매수한 제3자 간의 이해관계를 어떻게 조정하느냐의 문제와 관련이 있는데, 그 법적 성질에 있어서는, 그 본질에 어느 정도 부합하는 ‘상호명의신탁설’로 접근한다고 하여도, 이 이론에 대한 ‘공유설’의 비판을 수용하여 수정․보완하지 않으면 안 될 것이다. 또한 이러한 두 이론을 모두 극복할 수 있는 새로운 대안의 모색이 시급하다고 볼 수 있다. 한편, 구분소유적 공유가 성립하기 위해서는 우선, 부동산의 특정 부분을 구분소유하기로 하는 약정이 있어야 함은 당연한데, 이러한 구분소유의 약정 이외에도, 토지의 일부분을 특정 매수한 사람 사이에 분필에 의한 소유권이전등기를 하는 대신 공유로서의 지분이전등기를 한다는 합의, 즉 상호명의신탁에 관한 약정이 반드시 있어야 할 것인지에 대해서 검토할 필요가 있다. 그리고 구분소유적 공유의 지분 위에 저당권이 설정되어 실행(즉, 경락)된 경우에는, 그 지분의 처분에 대하여 당사자 사이에 의사의 교류가 없기 때문에, 이를 어떻게 처리해야 하는지가 문제 되는데, 구분소유적 공유의 법률관계에 있는 지분권을 목적으로 저당권을 설정할 수 있는지에 대하여 검토할 필요가 있다. 그리고 구분소유적 공유관계는 당사자 사이의 구분소유에 대한 약정으로 성립되는 것이므로, 이러한 약정으로 구분소유적 공유관계가 해소되는 것이 원칙이며, 이 경우 순수한 공유 관계로 전환된다. 이러한 구분소유적 공유관계를 해소하는 방법 내지 절차는 구분소유적 공유관계를 법적으로 어떻게 구성하느냐에 따라 달라진다.

This study is on the legal review about the co-ownership of divided ownership type. It is true that we doubt whether the co-ownership of divided ownership type is acknowledged in the Korean civil law-system or not, because Korean civil law adopt an externality on the transfer of a real right. The method of legal composition about the co-ownership of divided ownership type is classified with two. The one is the theory of mutual title trust, and the other is the theory of co-ownership. The Korean supreme court has been adopting the theory of mutual title trust through the precedent. The first theory, the theory of mutual title trust has many legal problems, for example, the theory is contradictory to the primary principle of the civil law and cannot resolve the legal relation of the disposal(sell and transfer) to the third party, the statutory superficies and the quota documentary, etc. The second theory, the theory of co-ownership can resolve the problems somewhat, but the theory also has legal problems. Eventually, we must modify the theory of mutual title trust, accepting criticism of the theory of co-ownership to minimize the theoretical problem, even though approach the theory that accord with the essence of the co-ownership of divided ownership type. It is necessary that we examinate ‘de lege ferenda’ about the co-ownership of divided ownership type in this background. That is to say, we hurry to seek new alternative to overcome both theories.

우리나라에 특유한 제도인 구분소유적 공유는 명의신탁과 공유의 법리에 따라 그 법률관계를 고찰해 볼 수 있다. 구분소유적 공유의 유용성을 어느 정도 긍정한다고 할지라도, 민법상 물권변동의 형식주의를 채택하고 있는 한국의 법제에서 구분소유적 공유를 인정할 것인지에 대해서는 검토의 여지가 있는 것이 사실이다. 또한 그 법적 구성을 판례의 상호명의신탁설에 의할 경우, 민법 이론과의 모순이나 제3자로의 이전, 법정지상권, 공지분 등의 법률문제를 해결할 수 없는 등의 난점이 있다. 그렇다고 이러한 문제점을 어느 정도 해결할 수 있는 공유설이 그 대안이 되기에 충분한 것도 아니다. 결국, 구분소유적 공유의 법적 구성에 있어서는, 그 본질에 가장 부합한 상호명의신탁으로 접근한다고 하여도, 그 이론적 문제점을 최소화하기 위해서는 공유설의 비판을 수용하여 이를 수정․보완하지 않으면 안 될 것이다. 이러한 배경에서 구분소유적 공유에 대한 입법론을 검토해 보는 것도 필요하다고 본다. 즉, 이러한 두 이론을 모두 극복할 수 있는 새로운 대안의 모색이 시급하다고 볼 수 있을 것이다.

This study is on the legal review about the co-ownership of divided ownership type. It is true that we doubt whether the co-ownership of divided ownership type is acknowledged in the Korean civil law-system or not, because Korean civil law adopt an externality on the transfer of a real right. The method of legal composition about the co-ownership of divided ownership type is classified with two. The one is the theory of mutual title trust, and the other is the theory of co-ownership. The Korean supreme court has been adopting the theory of mutual title trust through the precedent. The first theory, the theory of mutual title trust has many legal problems, for example, the theory is contradictory to the primary principle of the civil law and cannot resolve the legal relation of the disposal(sell and transfer) to the third party, the statutory superficies and the quota documentary, etc. The second theory, the theory of co-ownership can resolve the problems somewhat, but the theory also has legal problems. Eventually, we must modify the theory of mutual title trust, accepting criticism of the theory of co-ownership to minimize the theoretical problem, even though approach the theory that accord with the essence of the co-ownership of divided ownership type. It is necessary that we examinate ‘de lege ferenda’ about the co-ownership of divided ownership type in this background. That is to say, we hurry to seek new alternative to overcome both theories.

집합건물법 제1조는 1동의 건물 중 구조상 구분된 부분에 대한 구분소유권을 인정하고 그 법률관계를 규율한다. 구분소유권이 성립하려면 각 부분이 객관적·물리적 측면에서 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 하고, 그 부분을 구분소유권의 객체로 하려는 행위, 즉 구분행위가 있어야 한다. 그런데 상가건물과 같이 하나의 건물 안에서 여러 점포가 구획을 나누어 영업할 경우에는 위와 같은 집합건물법 제1조의 요건을 충족하기 어려워, 집합건물법 제1조의2가 신설되었다. 일정한 요건하에 상가건물의 구분소유에 대해서는 구조상 독립성 요건을 완화하여, 경계표지 및 건물번호표지의 견고한 설치, 부착으로도 구분소유권이 성립할 수 있게 되었다. 판례는 이러한 집합건물법 규정을 전제로, 구조상 독립성의 일시적 상실이 있거나 혹은 사후적으로 구분소유권 요건을 충족한 경우에도 구분소유권이 성립 및 존속할 수 있는 유연한 법리를 발전시켜 왔다. 대상판결은 이러한 법리 발전의 연장선상에서 이해된다. 대규모 상가건물을 일괄임대한 상태에서 작은 규모의 구분점포로 분할하여 등기한 후 이를 다수에게 분양한 구좌분양계약의 유효성을 인정한 최초의 판결이다. 특히 등기 및 분양계약 당시는 물론 사후적으로도 집합건물법 제1조의2에서 요구하는 견고한 경계표지, 건물번호표지의 설치, 부착 요건을 갖추지 못했다고 볼 여지가 있는 경우에도, 분양계약의 체결 경위, 설치의 용이성, 분양계약 이후의 사용관계, 당사자들의 의사 및 집합건물법의 입법태도 등을 두루 살펴 구분소유권이 성립·존속할 수 있음을 전제로 분양계약이 불능이 아니라고 보았다. 일괄임대를 전제로 한 상가건물의 소규모 구분점포 분양의 현실을 반영하고 이를 법의 테두리 안에 포섭한 것으로, 상가건물 구분점포의 구분소유권 성립 및 존속에 관하여 진일보한 판결로 평가될 수 있을 것이다. 앞으로도 대상판결과 같이 집합건물법의 규율 범위를 준수하면서도 관련 법리를 발전적으로 종합, 적용함으로써 현실의 법률관계를 투영할 수 있는 사법부의 판단이 이어지기를 기대한다.

Article 1 of the Act on Ownership and Management of Condominium Buildings (hereinafter “Aggregate Building Act”) provides that “Where several sections, into which one building is structurally divided, may be independently used, each section may be the object of independent ownership under this Act.” However, several partitioned stores operating in one aggregate building, such as a commercial building, do not satisfy the requirement under the foregoing statutory provision, which led to Article 1-2 being newly inserted in the Aggregate Building Act. This, in turn, eased the requirement for structural independence with respect to divided ownership of a commercial building, thereby enabling the establishment of sectional ownership based on the installation or attachment of marks clearly demarcating boundaries and marks of numbers assigned for each partitioned store. Judicial precedents, premised on the Aggregate Building Act, have presented the legal doctrine that divided ownership may be established and subsist even where structural independence is temporarily lost or the relevant requirements for dividedownership are ex post satisfied. This legal doctrine holds true for Supreme Court Decision 2016Da276559 Decided December 22, 2017 (hereinafter “subject case”). The subject case is the Supreme Court’s first-ever ruling on the validity of an account-based pre-sale contract according to which the lessor of a large-scale commercial building registered the same in small-sized partitioned stores and pre-sold the stores to lessees en masse. The Court held that, albeit there is room to consider the requirements prescribed under Article 1-2 of the Aggregate Building Act as not being satisfied ex post, a pre-sale contract may be deemed as valid on the premise that divided ownership is established and exists. The subject case is an advanced decision reflecting the reality of leasing small-sized partitioned stores in one commercial building, as well as considering the legal relationship pertaining to the establishment and validity of divided ownership relating to such partitioned stores. Going forward, the author hopes that the judiciary will continue to render judgments on divided ownership of partitioned stores in a commercial building by clearly reflecting the practical aspects of the aforementioned legal relationship while, at the same time, adhering to the regulatory scope of the Aggregate Building Act and further developing the relevant legal doctrine.

현행법의 해석상 구분소유가 인정되기 위해서는 객관적·물리적 측면에서 1동의 건물 중 일부가 구조상·이용상 독립되어 있어야 하고, 이렇게 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 구분소유권을 인정하기 위한 요건 중 구조상·이용상의 독립성은 건물의 완성도에 따라 외관상 객관적으로 확인할 수 있는 부분이다. 반면 구분행위와 관련하여서는 어떠한 행위를 구분행위로 볼 것인지에 대한 명확한 규정이나 해석의 기준이 마련되어 있지 못하다. 종래 대법원 판결도 구분소유 성립 시점을 두고 구분건물로 하겠다는 객관적 표시로 구분행위를 인정하는 판결과 등록이나 등기가 이루어져야 구분행위가 된 것으로 보고 등록·등기시점에 구분소유가 성립한다는 판결로 나뉘어 있었다. 이에대상판결에서는 구분소유권의 성립요건 및 성립시기와 관련해 서로 다른 취지로 대립하고 있던 기존의판례를 정리함으로써 집합건물법의 해석을 위한 중요한 법리를 제시하였다. 하지만 대법원의 이러한해석은 보는 관점에 따라서는 여러 가지 문제점이 있는 것으로 생각된다. 이에 본 논문에서는 대상판결의 결론에 대한 비판적 관점을 전제로 구분소유권의 성립요건으로서의 구분행위의 개념과 등록이나등기의 필요성 여부에 관한 검토를 통해 구분소유권의 성립시점을 언제로 보아야 하는지에 대한 해석론 및 입법론을 제시하였다. 본 논문에서 필자는 구분행위의 개념을 ‘구분행위는 건물의 소유자가 해당 건물을 구분소유의 객체로하고자 하는 구분의사를 외부에 표시하는 행위를 의미하며, 그 표시행위가 있었는지 여부는 구분소유건물로 건축물대장에 등록하였는지에 따라 결정된다’고 해석할 것을 주장하고, 이러한 개념정립의 전제하에서 구분소유권의 성립시기를 소유권취득의 원인이 무엇인지에 따라 다원적으로 판단하여야 한다는결론을 도출하였다.

Three requirements to be needed to the establishment of divided ownership on the aggregate buildings are as follows: ① part of the building should be independent in structure on objective and physical point of view, ② part of the building should be independent in use on objective and physical point of view, ③ it should be that is legal act for dividing ownership. We can objectively check out independent in structure and use through apparent completion of aggregate building. On the other hand, there are no definite regulations and interpretation criterions whether legal act for dividing ownership will be or not. Traditional supreme courts decision about the time of the establishment of divided ownership was divided into two parts as follows: ①opinion that is enough for the establishment of divided ownership by declaring intention for dividing ownership, ② opinion that needs registration or registry for the establishment of divided ownership. But, the supreme court decision that was given on this study’s case on January 17,2013was made to solve above problem and provided interpretation criterions about legal act for dividing ownership. However, supreme court made some errors by deciding this case. So, in this study I would consider and point out an error about this decision. And then, I would attempt legal interpretation of the time of the establishment of dividing ownership. Finally, I would offer a legislative bill on the time of the establishment of dividing ownership. In this study, I gave my opinion about concept of legal act for dividing ownership as follows:legal act for dividing ownership is expression of owner of divided property intention about dividing own building. Whether legal act for dividing ownership was or not will be decided on entering the house register. On these premise, we should judge the time of the establishment of divided ownership multifactorially by the cause of acquisition of ownership.

대법원 2013.1.17. 선고2010다71578 전원합의체판결은 매우 많은 의미와 논쟁거리를 제공할 판례가 될 것으로 보인다. 그 판시사항을 보면 크게 4가지인데, 첫째 구분소유의 성립을 인정하기위하여 반드시 집합건축물대장의 등록이나 구분건물의 표시에 관한 등기가 필요한지 여부(소극),둘째 집합건물 전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지 처분행위의 효력(무효), 셋째 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제3항의 분리처분금지로 대항할 수 없는 ‘선의’의 제3자의 의미, 넷째 갑이 아파트를 신축하면서 내부 구분건물 각각에 대하여 분양계약을 체결한후 토지에 관하여 을 주식회사와 부동산담보신탁계약을 체결하고 신탁등기를 마쳐 준 사안에서,신탁등기를 마친 당시 아파트 각 전유부분이 구조상⋅이용상 독립성을 갖추었고, 갑이 구분건물각각에 대하여 분양계약을 체결함으로써 구분행위의 존재도 인정되므로, 아파트 전유부분에 관하여 이미 구분소유권이 성립한 이상 토지 만에 대한 부동산담보신탁계약은 무효이므로 신탁등기는 말소되어야 한다고 본 것, 이렇게 4가지이다. 이 판례는 다수의견과 소수의견으로 나뉘고,또 보충의견이 붙는 등, 재판부 내부에서도 매우많은 논의가 있었음을 알 수 있으며, 그 양도 방대하여 이유서만 20여 장에 달하는 근래에 보기드문 긴 내용을 가지고 있다. 본고에서는 특히그 첫째 판시 사항인 구분소유권 성립시기에 관한 내용을 중점적으로 살펴보고자 한다. 우리나라가 물권변동에 관하여 형식주의 법제를 취하는 것은 소유권의 성립시기 등 물권변동의 시점을 명확하게 인식할 수 있어서 그동안 구민법하에서 가졌던 의사주의 법제에 대한 반성으로 거래안전을 보호하고 등기의 공시력을 높이려는 목적이라고 할 수가 있다. 우리 민법의 입법당시 구민법이 가지고 있던 의사주의 요소를 과감히 줄이고 우리가 계수한 독일법이 가지고 있는 형식주의 요소를 도입하였으나 1960년 민법시행 이후에도 의사주의 법제에 익숙한 국민의 법의식과 꾸준한 대립⋅조정의 과정을 거쳤다고 생각된다. 신민법 시행이 50년을 넘고 이제 60년을바라보고 있어서 1910년부터 시행되었던 구민법의 시행기간을 넘어서고 있는 이제 우리 국민들도 민법인식 특히 물권변동에 관하여 등기를 중심으로 하는 형식주의 법제에 익숙하다고 할 수 가 있었는데, 이제 그 근간이 흔들리고 있음이대상판결에 나타나고 있다는 것은 안타까운 현실이다. 이것은 우리 법제가 토지와 건물이 이원화 되어있다는 사정과도 관련이 되는데, 독일 등 서양여러 나라는 토지우월의 입장에서 토지에 건물이부속되는 형태인데 대하여, 우리나라의 집합건물법은 건물인 전유부분에 해당 대지가 부종하는형태로 구성되어 있는 것이어서 비슷한 모습을가진 일본의 연구결과가 많은 영향을 미치고 있기 때문이기도 하다는 문제가 있다. 우리의 구민법과 같이 일본은 의사주의 법제하에 물권변동을 구성하고 있어서 개개의 권리자의보호에는 유리한 반면 법 전체적인 통일과 거래의 안전에는 불리하다고 볼 수가 있다. 더하여우리는 법원에서 관리하는 등기부와 행정부에서관리하는 대장의 이원화라는 문제까지 얽혀서 복잡한 모습을 하고 있다. 따라서 본고에서는 이러한 문제를 중심으로 구분소유권 성립시기에 대한논란을 정리해 보고 바람직한 구분소유권 성립시기에 대하여 살펴보 ...

In Korea, the transfer of a real right is practiced based on the formalistic legislation system, which clearly recognizes the establishment time and ownership of real rights. In this system, the public announcement of realestate registration can be strengthened. This has been opposed to the legal pragmatism and was caused by separation between land and building. In the most cases of establishment time for divided ownership, the establishment time is defined when the owner appeals intention of distribution by signing a distribution contract or advertising a distribution. Often in other cases, the establishment time is defined not by registration but by preparing a building ledger. However, this is quite illogical. This is not consistent with the transfer of a real right by formalistic legislation system, and the establishment time is irregular which can cause complexity. Furthermore, from the third person’s point of view, it is hard to know what the content subject of divided building is. Therefore, this study asserts that the establishment time should not be separated; instead, it should be unified into the registration time.

The unit ownership of a building represent the right to occupy a portion of the building as a separate dwelling, store, office, etc. The buildings with multi-unit ownerships are subdivided according to the intended purposes of them into apartment building, tenement house, store, or office building. Such buildings are as a whole call a Aggregate buildings. For being a Aggregate buildings, it needs to independent object factors of structure and using, and to subjective factors of divided owner’s intention. Now days, these subjective factors become more important. There are some arguments that these Aggregate buildings’ property for divided own is kind of joint ownership such as sharing, joint ownership, and gesamteigentum because of a corporation act characteristic or has new properties which are unlike ordinary sharing, joint ownership, and gesamteigentum. However, it is not a new type of ownership but a sole ownership like existing ownership. Our Aggregate buildings’ law referred to European countries’ and Japanese one. However, since the roman, because of principle that building is belong to land, European tried to understand that the Aggregate buildings, the building and land formed as one thing , is a new different type of Reality. During accept the Aggregate buildings, hard law theory and many chimerical rules are made. According to our law, we have understudied that land and buildings are different things and have registered that way. So, I can sure that Aggregate buildings’ exclusively part, common area, and land can be batch together for registering one stuff in Korea. If we reflect our law’s property and use advanced IT, we can post register of Aggregate buildings more accurately. If registration act and Aggregate buildings act are revised, Aggregate buildings trade security will improve. So, market can gain high trust.

주거환경의 계속되는 변화로 새롭고 다양한 내용의 권리관계가 형성되고 있다. 특히 그 중에서도 여러 사람이 공동으로 하나의 건물을 사용․수익하고 나아가 건물의 일부분을 전유하는 구분소유관계가 일반화되었다. 이런 사회적 현상에 따라 하나의 건물에 대한 구분소유관계를 규율하기 위해 집합건물법이 제정되었다. 집합건물법은 각각의 구분소유자의 권리의무에 관한 사항은 물론이고 구분소유권자 간의 공동생활에 관한 제반사항들을 정하고 있다. 즉 구분소유의 대상이 되는 건물을 사용, 수익하는 것에 대한 부분을 정하고 있을 뿐만 아니라 구분소유자가 각각 소유권을 가지는 것으로 보는 전유부분에 대한 권리의무에 대해서도 정하고 있다. 하지만 이들 규정에서는 몇 가지 논란이 될 만한 점들이 나타난다. 그 중에서도 단체적 구속에 따른 私소유권의 침해 및 그 한계와 관련하여 의문을 불러일으키는 몇 가지 규정들의 해석이 중요한 의미를 가진다. 그래서 본 논문에서는 어떤 구분소유자의 소유권행사가 공동생활의 영위하고 있는 목적인 공공의 이익에 반하는 경우나 혹은 그 반대로 다수 구분소유자의 구분소유권에 대한 결정이 소수 구분소유자의 이익을 제한하는 경우에 있어 나타날 수 있는 문제점 세 가지를 중심으로 검토해보았다. 구체적으로, 첫째 집합건물법 제5조 제1항의 의미와 당해 규정을 적용시 논란이 될 수 있는 판단기준에 관한 사항, 둘째 집합건물에 단체의 합의에 의한 규약이 마련되어 있지만 구체적 사안에서 규약의 유효성이 문제될 경우 그 적용상의 한계, 셋째 재건축 결의와 관련해 나타나고 있는 개별 구분소유권자의 권리와 단체적 구속 사이의 이해관계의 합리적 조절에 관한 것에 대해 살펴보았다. 집합건물법이 규율하고 있는 것은 시민의 주거권 및 주거환경과 관련하고 있는 만큼 현실의 새로운 현상들에 대해 지속적인 연구의 시도가 이루어지길 기대한다.

In case defines conceptually, the multi-owned building or condominium is the whole collection of individual home units along with the land upon which they sit. And the divided ownership refers to a relationship by which two or more individuals exercise an exclusive control over a specific part of one building. Article 1 of Multi-owned Building Act prescribes, "In the event that a separated part of one building can be used as an independent article, it may be an object of ownership according to the provisions of this Act". Multi-owned buildings are many questions have been result in to whether administration of such properties are governed under the Ownership and Management of Multi-owned Building Act. The Multi-owned Building Act about right and duty of the individual dividing owner about fact and their collective life is providing all facts. Of course, the Act is providing even about use and benefit and disposition of the Multi-owned building. But to these provisions are exist the few thing criticism. There is a problem three provisions to of the namely next. ⅰ) When applying 1 of Art. 24 of Multi-owned Building Act meaning and criterion of this provision ⅱ) With the effectiveness of a rule and the criteria for judgment ⅲ) The right protection of individual dividing owner which opposes in reconstruction resolution. To be short, these are the thing about infringement and limit of the right of ownership of the individual in compliance with restriction by an association. In conclusion, this study presented the Legal Problems of Multi-owned Building under the Act in Korea. I look forward to discussing further of this point at issue. And this study will become reference in future research.