Earticle

담보제도는 채무자의 책임재산을 통해 채권의 회수가능성을 높이고 거 래의 안정성을 제고하는데 유용한 제도로서 민사뿐 아니라 금융기관간 거 래에서도 광범위하게 활용되고 있다. 그러나 거래 빈도의 증가, 거래 유 형·참가자의 다양화 및 거래의 고도화 등에 따라 순수한 담보제도를 넘어 서는 새로운 유형을 고민하게 되는 시점이 다가오게 되었다. 비청산 장외파생상품거래 개시증거금 관리는 그러한 고민이 보다 구체 적이고 현실적으로 등장한 분야로서 비청산 장외파생상품거래 참가자 및 거래 규모가 매년 급증하고 있는 상황에서 해당 개시증거금의 안정적이고 효과적인 관리를 위한 법적, 기술적 방안의 마련이 국내·외적으로 요구되 는 상황이 되었다. 이러한 상황에서 담보신탁 방식의 도입으로 인하여 신탁재산의 독립성 을 기반으로 채무자·수탁자의 도산으로부터 절연되는 효과를 갖는 동시에 담보신탁계약에 기반한 수익권을 통해 채권자의 권리와 신탁재산을 각각 보다 안전하게 보관·관리하는 데 기여하게 되었다. 우리나라의 전자증권법상 전자등록기관이자 비청산 장외파생상품거래 개시증거금 관리서비스 제공기관인 한국예탁결제원은 채무자의 책임재산 을 구성하는 현금과 전자증권인 담보를 담보신탁 방식을 통해 ’25년 1월 제반 인프라 구축을 완료하였다. 전자증권인 담보는 전자증권법에 따른 신탁재산의 보관·관리 방식을 따 르는 동시에 현금 역시 수탁은행을 통해 채권자이자 수익자인 참가자의 권리를 제고하고 채무자의 담보재산 관리를 투명하고 효율적으로 수행할 수 있게 되었다. 다만, 비청산 장외파생상품거래 개시증거금 관리 모형에서 담보신탁의 법적 안정성과 경제적 효용성을 보다 명료하게 하기 위해서는 신탁법상 담보신탁의 근거 마련 등의 노력을 추진할 필요가 있다.

The collateral system is a useful system for increasing the possibility of recovering debts through the debtor's liability assets and enhancing the stability of transactions, and it is widely used not only in civil cases but also in transactions between financial institutions. However, due to the increase in transaction frequency, diversification of transaction types and participants, and sophistication of transactions, the time has come to consider a new type that goes beyond the pure collateral system. The management of the initial margin for non-cleared OTC derivatives transactions is a field where such concerns have emerged more specifically and realistically. In a situation where the number of non-cleared OTC derivatives transaction participants and transaction volume is rapidly increasing every year, the establishment of legal and technical measures for the stable and effective management of the initial margin has become a domestic and international requirement. In this situation, the introduction of the collateral trust method has the effect of bankruptcy remoteness from the debtor and trustee based on the independence of the trust property, and at the same time, it has contributed to the safer storage of the trust property and management of the rights of creditors through the beneficial rights based on the collateral trust agreement. Korea Securities Depository, the electronic registry under the Electronic Securities Act of Korea and the service provider of the initial margin management for non-cleared OTC derivatives transactions, has completed the construction of various infrastructures in January 2025 through a collateral trust method for cash and electronic securities, which constitute the debtor's liability assets. While electronic securities, which serve as collateral, follow the method of trust property custody and management as outlined in the Electronic Securities Act, cash can also be used to enhance the rights of participants who are both creditors and beneficiaries through the trustee bank and to manage the debtor's collateral assets transparently and efficiently. However, in order to clarify the legal stability and economic effectiveness of collateral trust under the model of initial margin for the non-cleared OTC derivatives transaction, it is necessary to promote efforts such as establishing a legal basis for collateral trust under the Trust Act.

일본의 설비신탁, 미국의 부동산신탁에서 비롯된 실무가 승계되어 이 를 바탕으로 독자의 유형으로 자생적으로 발전하여 온 신탁유형이 우 리나라의 담보신탁이다. 구체적인 담보신탁계약서를 살펴 보면, 저당권 의 구조와 매우 유사한 점을 알 수 있다. 이러한 신탁에서 수탁자는 신 탁재산의 소유권 관리와 위탁자가 부담하는 채무 내지 책임의 이행을 보장하기 위하여 신탁재산을 보전ㆍ관리하고 채무불이행시 환가ㆍ정산 한다. 그 정산을 위해 처분대금이 채권자에게 우선적으로 변제되도록 채권자를 우선수익자로 지정하고, 그 변제 후 잔여액은 위탁자에게 지 급되도록 위탁자를 수익자로 지정한다. 이러한 담보신탁에 대하여 대법 원은 담보물권이 아닌 담보의 기능을 하는 신탁의 일종으로 파악하고 있는데, 이러한 담보신탁에 관한 우리 대법원의 판례이론은 미국의 판 례이론과 궤를 같이 한다. 그런데 나라마다 신탁법제를 비롯한 법률체계가 상이하고, 우선수익 자의 지위에 대한 관념이 다양한 스펙트럼을 이루기 때문에, 우선적 지 위를 표창하는 방식과 관련 이해관계인의 이해를 조정하는 방법이 다 르다. 우리 대법원 판례이론은 기본적으로 담보신탁계약에서 그 규준을 구하고 있다. 그런데 대법원의 판례이론 또한 특정 담보신탁계약서를 대상으로 한 계약해석론이라는 점에 비추어 본다면 담보신탁에 관한 이해관계를 조 정하는 규준으로는 부족하다. 현실적으로 담보신탁계약에 관한 모델 또 한 없기 때문에 구체적인 담보신탁계약의 완결성 또한 떨어지는 것이 사실이다. 담보신탁계약으로 신탁의 형식을 빌어 신탁의 기본적 법리를 적용할 수 있더라도 우선수익자의 지위에 대한 관념은 구체적인 계약 해석에 따라 그 법률적 취급을 달라질 수 있음을 의미한다. 이와 관련하여 최근의 담보신탁에 관하여 체육시설의 양수인에 대하 여 입회보증금의 반환의무를 인정할 수 있는지 등에 관하여, 이해관계 인의 이해를 조정한 대법원전원합의체 판결이 있다. 담보신탁에 관한 판례이론의 기조는 신탁의 형식을 빌어 담보적 법률관계를 형성한다고 하는데 그 신탁구조의 한계가 불명확하기 때문에 발생하는 논쟁이라 할 것이다. 엄밀하게 말하면 담보신탁에 관한 한 기존의 신탁법리가 개 재될 수 있는 영역이 많지 않다. 그렇다고 누적적인 재판례를 통한 신 탁법리의 형성이 치밀하고 온전하게 되기 까지는 상당한 시일이 소요 될 것이 예상되고, 신탁의 유연성을 바탕으로 한 신탁실무의 요구가 집 요하게도 확장적이고 고정적이지 않음도 예기할 수 있다. 이러한 문제 의식을 바탕으로 현재 쟁점으로 되거나 장차 될 수 있는 사안을 중심 으로 한 규준을 관견으로 제시하고자 한다.

Equipment trust in Japan and collateral trust of real estate in America has been the important business practice. Succeeding to this practice, collateral trust have been developed independently and spontaneously in Korea. Collateral trust deed do not differ from mortgage in th.at the borrower would convey actual title and the right to sell the property to the trustee for the benefit of a lender and beneficiary in the case of default. But the debtor functionally and legally grants title to the property to the trustee and retained only a power of redemption upon paying off the debt secured by the note. a deed of trust differed from a mortgage in that it actually passed legal title to the property to the trustee, including the power to sell the property in foreclosure without the necessity of initiating a judicial foreclosure. A solvent debtor obviously may declare himself trustee of some of his property for the purpose of paying a single debt or may transfer to a creditor or to a third person assets to be used for such purpose. A person may also make a trust declaration or transfer for the purpose of having the debts of another paid. Such transactions are rather rare and simple. An insolvent debtor seeks to use a trust as a means of paying his or her creditors. The assignment for the benefit of creditors is a true trust of the assigned property, with the creditors as the beneficiaries and with a resulting trust to the settlor of any surplus. Korean Supreme Court recognize that this collateral trust is not a security interest but a security devices, and a collateral trust is subject to the general rules of trust law. Given that the understanding, Our Supreme Court’ case law is similar to American case law. Despite Korean Supreme Court applying the same rules to collateral trust, there is no controlling statutory or trust instrument provision. I hope that controlling provision about collateral trust would be.

부동산담보신탁에서 우선수익자와 후순위 수익자 그리고 동순위 수익자 상호간에 수익권의 실현은 수익권에 의해 담보되는 채권의 만족을 위한 중요한 수단이 된다. 그러므로 신탁상 이에 관한 자세한 정함을 두어야 하지만, 그러한 정함이 없는 경 우에는 수탁자가 자신의 의무의 이행으로서 각 수익자의 이익을 위하여 공평하게 수익급부를 하여야 한다. 이 경우 특히 수탁자의 공평의무가 중요한 의미를 가지는 데, 신탁법은 수탁자의 공평의무를 명시하고 있지만 그 구체적인 내용은 정하고 있 지 않으며 이에 관한 논의도 충분하지 않았다. 그래서 본고는 부동산담보신탁에 관 한 판결들에서 우선수익권의 행사에 따라 다수 수익자 사이에서 어떻게 수익급부 가 행해져야 하는지에 대하여 공평의무를 척도로 분석하였다. 먼저 수탁자는 신탁 상 정함에 따라 수익자에 대하여 공평하게 수익급부가 이루어지도록 해야 하며, 이 경우 우선수익자의 수익권 행사에 따라 후순위 수익자가 수익급부를 받지 못하거 나 일부만 받더라도 수탁자의 공평의무위반이나 우선수익자의 부당이득은 발생하 지 않는다. 다만 다수의 신탁부동산에 서로 다른 후순위 수익자가 존재하는 경우에 는 우선수익권의 행사 여하에 따라 이들 동순위 수익자들 사이에 불공평한 결과가 발생하지 않도록 수탁자는 신탁부동산의 환가순서와 환가대금의 배분에 주의를 기 울여야 한다. 그리고 채무자와 채무자 아닌 자가 위탁자 겸 수익자로서 신탁을 설 정한 경우에는 신탁상 정함에 따라 이들 수익자에 대한 수익급부가 이루어져야 한다. 그러나 그러한 정함이 없는 때 수탁자는 신탁계약을 체결한 당사자의 지위나 목적, 계약해석상 관련 당사자의 기대나 이익상태 등을 종합적으로 고려하여 수익 자 사이에 실질적인 공평을 기하여야 한다. 따라서 채무자인 위탁자 겸 수익자가 신탁한 부동산의 환가대금에서 우선수익자인 채권자에 대한 수익급부가 먼저 이루 어지도록 하는 것이 당사자의 의사와 기대에 부합하고 별도의 구상과 변제자대위 를 거치지 않도록 하는 점에서 타당하다. 그리고 채무자가 신탁한 부동산의 환가대 금이 우선수익자의 채권액에 미치지 못할 때 비로소 채무자 아닌 자가 신탁한 부동 산의 환가대금으로부터 수익급부가 행해지며, 이 경우 채무자 아닌 자는 채무자에 대하여 구상할 수 있고 또한 채권자를 대위하여 우선수익권을 행사할 수 있다.

The Korean Trust Act provides trustee’s duty of loyalty(§33) and duty of limpartiality(§35), but there was not enough discussion especially about the latter, its nature and the criteria. So this paper aims to analyze the Supreme Court’s decisions on the collateral trusts in regard of trustee’s duty of impartiality and to propose its definition and the standards. The duty to act impartially does not mean that the trustee must treat the beneficiaries equally. Rather the trustee must treat the beneficiaries equitably in light of the purposes and terms of the trust. A settlor who prefers that the trustee favors the interests of one beneficiary over those of others should provide appropriate guidance in the terms of the trust. Correspondingly the trustee should preferentially benefit the former. This is not the breach of the duty, nor is the former’s unjust enrichment received at the latter’s expense. In the absence of the terms the trustee should administrate with substantial fairness among different kinds of beneficiaries, taking into account the status and purpose of the parties that entered into the trust contract, the expectations and interests of the parties concerned.

Since the global financial crisis in 2008, the trust has been chosen as a stable project execution method for construction companies and financial institutes. When the financial consumers take out a loan with a real estate, they usually use mortgage. Security holders are not completely free from the effect of reorganization process caused by the debtor or the security provider's bankruptcy. So financial Institutions have been used a the trust system, in which a debtor-settlor or a third party security-provider transfers the entire 'ownership' of his property to the trustee for security purposes. Trust Law has been revised in about 50 years since the legislation in 2011. It has been effective from July. 26. 2012. The revised Trust Act are provisions which stipulate about obscure parts in the Real Estate Trust System, including the assignment of truster's status that wasn't allowed in the last Trust Act. Especially, The revised Trust Act has introduced a new concept of 'security trusts'Collateral trust has similar effect with the creation of mortgage, and it is more favorable in the debt collection and the disposal of a secured property. And security trust separates the secured party and secured creditor, and is able to create various legal relationships due to the convertible function of trust. If the collateral trust and the security trusts connect with the beneficiary certificate issuance trust, the financial institutes can raise the large-scale funds easily and promote the liquidity of the beneficial interest. This essay deals with the Securitization of the collateral trust and the security trusts, which means the trust created by creation of security.

부동산담보신탁의 이용이 증가하면서 이에 관한 분쟁이 급격히 증가하고 있으며, 관련 판결들도 양적으로나 법리상으로 그 중요성을 더해가고 있다. 신탁법리에 대 한 이해가 확대되기는 하였으나 아직까지 그 논의가 제한적인 상황에서 이러한 판 결들은 신탁법리를 정치하게 하고 실무를 재검토하는 중요한 자료가 된다. 그러므 로 최근 선고된 대법원판결들을 통해 부동산담보신탁의 현황을 확인할 뿐만 아니 라 주요 법적 쟁점과 법리를 살펴보고, 그 대안과 조치를 마련하는 것은 이론적으 로나 실무적으로 의미가 적지 않다. 이에 본고는 최근 부동산담보신탁 관련한 판결 들을 쟁점별로 구분하고 그 근거와 당부를 검토하였다. 첫째, 판례는 기본적으로 신탁의 법률관계를 정면에서 승인하고 그 주된 효과인 도 산격리효를 인정한다. 부동산담보신탁상 우선수익권의 법적 성질에 관하여 그것이 경제적으로 금전채권에 대한 담보로 기능하지만 금전채권과는 독립한 신탁계약상 별개의 권리임을 분명히 하였다. 그리고 위탁자에 대한 회생절차에서 채권자의 우 선수익권의 취급이나 부가가치세 납세의무자의 판단에서도 이러한 태도는 관철되 고 있다. 반면 체육시설법의 적용에 있어서는 신탁관계를 도외시함으로써 종래 신 탁의 개념과 효과에 관한 판례입장과도 상반되는 설시를 하고, 입법목적에 반하는 결론을 내렸다. 그러나 부동산담보신탁도 신탁으로서 적법한 법제도의 활용형태인 만큼 그 범위에서 신탁의 고유한 특질을 반영하는 해석이 요구된다. 둘째, 신탁재산인 부동산에 대한 분양계약이 취소 또는 해제된 경우, 수분양자는 분양자 대신 자력이 있는 신탁회사를 상대로 분양대금의 반환을 청구하는 경우가 적지 않은데, 판례는 일반적인 계약법리를 근거로 이를 인정하지 않는다. 그러나 건축물분양법이 적용되지 않는 분양관리신탁이나 부동산담보신탁의 경우에는 단축 급부라고 하는 획일적인 기준에만 의존할 것이 아니라, 신탁의 구조에 따른 수분양 자의 보호라고 관점에서 신탁계약 및 대리사무계약의 해석을 통해 분양자가 신탁 회사에 대해 가지는 사업비집행요청권의 대위행사와 우선수익자의 동의를 강제할 필요가 있다. 셋째, 위탁자의 채권자가 채권자취소권을 행사한 경우, 판례는 부동산담보신탁의 설정과 해지. 이로 인하여 회복된 재산의 처분이라고 하는 일련의 행위에 대한 평 가를 통해 사해성 및 취소대상 행위를 판단한다. 그러므로 수탁자에 의한 처분과 달리 신탁계약의 해지에 따라 신탁재산을 이전받은 위탁자가 이를 처분하는 경우, 관련 당사자는 이러한 요소들을 고려하지 않으면 안 된다.

The popular security device for Korean financial institutions has been the setting up a trust for security. Recently the disputes in regard to security trusts on real property are increasing, and the Supreme Court decisions play important role theoretically and practically. Therefore this article analyzes several decisions ruling security trusts and examines the grounds. The Supreme Court fundamentally recognizes the feature and the legal effect of trust, esp. bankruptcy remoteness: on the nature of primary beneficial interest in security trust the Supreme Court ruled that its nature is not a collateral but a right of beneficiary on trust. And the bankruptcy remoteness of the trust be applied on settler’s rehabilitation procedures and the person liable to pay VAT be the trustee, not the setter nor beneficiary. But applying the Installation and utilization of sports facilities act art.27, the Supreme Court regarded the security trust as a security interest and neglected the effect and the key characteristic of trust, asset partitioning or bankruptcy remoteness. The purchaser who made a contract on sale of building in units with a developer and paid the price to a trust company sometimes tries to claim of restitution of purchase price from the trust company, instead of the insolvent developer. The Supreme Court dismissed the purchaser’s claim on the ground of the general principles of unjust enrichment. But to protect the purchasers it is needed to admit the restitution and the subrogation on the basis of the interpretation of contracts concerned. When the creditor of settler revokes the transaction of the trust property by the settlor, the Supreme Court considers and evaluates a series of process, namely the settlement of security trust, its termination, extinguishment of beneficial interest, acquisition and alienation of the property. So it is important to note that the object of the revocation and the transaction prejudicing the creditors can be different.

기존의 대법원 판례는 일관되게 부동산담보신탁에서 소유권이 대내외적으로 수탁자에게 완전히 이전하므로 위탁자 및 수탁자의 도산사건과 절연된다는 입장을 유지하여 왔다. 도산사건에서는 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 의해 채무자의 재산은 보호되지만, 신탁재산에 대해서는 ‘도산절연 효과’로 인해 보호되지 않고 신탁 채권자가 강제집행을 할 수 있게 되어, 신탁재산의 고유한 법률효과인 독립성을 향유하려는 이해관계인에게 오히려 피해를 주는 현상이 발생하고 있다. 대상판결은 도산절연효과를 인정하던 이전까지의 판례와 달리, 실질적인 소유의 개념을 적용하여 사안에 따라 도산절연효를 인정하지 않을 수 있다고 설시하였다. 대상판결에 대하여는 위탁자의 재산이 도산절연효로 인해 처분되는 상황을 방지한다는 긍정적인 평가와 함께 담보신탁의 개별 사안마다 판단을 달리해야 한다는 논리는 그 이용이 급증하고 있는 담보신탁 시장에 혼란을 야기할 수 있다는 비판이 있을 수 있다. 부동산담보신탁은 대규모 부동산개발사업 등에서 금융조달의 수단 등으로 활용되면서 그 자금의 규모가 크고 이해관계인이 많은 이유로 도산절연효를 단순히 해석론이나 판례의 입장에만 맡기기에는 한계가 있고, 도산절연의 효과를 기대하고 담보신탁을 이용한 위탁자가 회생불능의 상황에 이르게 되는 등의 부정적 사례가 나타나고 있어, 법적 안전성의 측면에서 이를 상법, 신탁법, 도산법 등에 명문으로 제한할 필요가 있다. 특히 신탁법 제24조에서 수탁자의 파산과 신탁재산에 관한 규정을 두고 있는 점을 고려하여 신탁법에 담보신탁의 도산절연효를 제한하는 입법이 요구된다. 그 이론적 근거로는, 첫째 신탁행위가 있더라도 여전히 신탁재산의 과실의 귀속자는 위탁자이므로 위탁자의 재산으로 취급하여도 논리적 하자가 없는 점, 둘째 우리나라 외의 외국에서 신탁의 도산절연효를 인정하는 경우가 없다는 점, 셋째 판례에만 의존할 경우 법적 안정성을 해칠 수 있다는 점, 넷째 회생사건에서 법원은 신탁재산을 위탁자의 재산으로 사실상 취급하고 있는 점, 다섯째 담보신탁은 양도담보와 기능면에서 같다는 점, 여섯째 위탁자인 채무자가 회생불능의 상황에 직면할 수 있다는 점, 일곱째 대상판결에서 대법원이 담보신탁의 실질적인 기능을 고려하여 도산절연효를 제한할 수 있다고 한 점 등을 들 수 있다.

The existing precedents of the Supreme Court have consistently supported the remoteness from bankruptcy cases of truster and trustee as the ownership is universally and completely transferred to the trustee in the real estate collateral trust. In bankruptcy cases, a debtor’s property is protected by the Debtor Rehabilitation and Bankruptcy Act. Regarding the trust property, however, it could be forcibly executed by a trust creditor without being protected by the ‘bankruptcy remoteness effect’, which causes damages to the interested parties who aim to enjoy the independence which is the characteristic legal effect of trust property. Contrary to the existing precedents acknowledging the bankruptcy remoteness effect, the relevant ruling explained that the bankruptcy remoteness effect could not be acknowledged depending on each case by applying the concept of actual ownership. The relevant ruling could obtain not only positive evaluation because the disposition of a truster’s property by the bankruptcy remoteness effect could be prevented, but also criticism because the logic of supporting different judgments on each individual case of collateral trust could bring about confusion in the collateral trust market with the rapid increase of its use. As the real estate collateral trust is utilized as a means of financing by large-scale real estate development projects, it is limited to fully depend on the theory of interpretation or the position of precedents for bankruptcy remoteness effect simply because the size of fund is large and there are many interested parties. Due to negative examples such as a truster who used the collateral trust by expecting the bankruptcy remoteness effect, is led to the state of inability to rehabilitate, it would be necessary to be limited as provisions such as commercial law, trust act, and bankruptcy act in the aspect of legal safety. Especially, considering the rules of trustee’s bankruptcy and trust property in the Article 24 of the Trust Act, there should be the legislation limiting the bankruptcy remoteness effect of collateral trust in the Trust Act. The theoretical basis of it is as follows. First, despite the act of creating a trust, the fault of the trust property is owned by the truster, so that there would be no logical problems to treat it as the truster’s property. Second, there is no foreign country that acknowledges the bankruptcy remoteness effect of trust besides Korea. Third, in case when depending on precedents only, the legal stability could be damaged. Fourth, in rehabilitation cases, the court is actually treating the trust property as a truster’s property. Fifth, the collateral trust is the same with the transfer security in the aspect of function. Sixth, a debtor who is a truster could face the state of inability to rehabilitate. Seventh, in the relevant ruling, the Supreme Court said that the bankruptcy remoteness effect could be limited by considering the actual function of collateral trust.

담보신탁은 채무를 담보하기 위한 목적의 신탁으로, 주로 부동산담보신탁을 중심으로 발전해온 제도이다. 이러한 담보신탁은 위탁자가 수탁자에 대하여 신탁대상자산의 소유권을 이전하고 채권자를 신탁의 수익자로 지정하는 방식으로 설정되며, 수탁자가 신탁대상자산에 대하여 대내외적으로 완전한 소유권을 가진다는 특징을 가진다. 한편, 담보권신탁은 2012년에 신탁법이 개정되면서 명문으로 도입된 것으로서 위탁자가 수탁자에 대하여 담보권을 설정해주는 방식으로 신탁을 설정하는 것을 말하며, 이 또한 채무를 담보하기 위한 목적의 신탁에 해당한다. 담보신탁과 담보권신탁은 채무를 담보하기 위한 신탁이라는 점에서 공통점이 있으나, 담보신탁은 수탁자에게 소유권이 완전하게 이전되는 것인데 반해 담보권신탁은 수탁자가 담보권만을 보유하게 된다는 차이가 있으며, 이는 도산절연성에서 큰 차이를 가져온다. 그런데, 최근 담보신탁의 도산절연성을 부정하고 이를 담보권으로 취급하려는 논의가 늘어나고 있는데, 이는 담보신탁과 담보권신탁의 개념을 혼동하는 것에서 비롯되는 것으로 생각된다. 또한 이러한 논의는 담보신탁을 우리법 상의 양도담보와 미국법상의 Deed of Trust와 유사한 것으로 취급하려는 시각에서 출발하는데 이러한 시각 또한 타당하지 않다. 이 논문에서는 양도담보와 Deed of Trust, 그리고 양도담보 설정을 통한 담보권신탁의 개념을 검토하고 이러한 제도가 담보신탁과 어떠한 점에서 다른지 논의함으로써 담보신탁과 담보권신탁을 명확히 구별해보고자 한다.

A collateral trust is a trust for the purpose of securing debts, and it has been developed mainly around real estate collateral trusts. For the establishment of a collateral trust, a settlor transfers an ownership of trust asset to a trustee and designates creditors as a beneficiary of the trust, and the trustee obtains the complete legal ownership of the trust asset internally and externally. On the other hand, a security trust is a trust adopted by the newly amended Trust Act in 2012, and it is established by the way of establishing a security right for the trustee. Both of the trusts above are trusts for the purpose of securing debt. A collateral trust and a security trust have something in common in that they are trusts to secure debts. However, a trustee of a collateral trust has complete legal ownership of trust asset, while a trustee of a security trust has only collateral rights, and which makes a big difference in bankruptcy proceedings of the settlor. Recently, there has been a discussion to deny the bankruptcy remoteness of collateral trusts and treat them as collateral rights, which is thought to result from confusing the concept of collateral trusts and security trusts. In addition, collateral trusts are often treated as similar to yangdo-dambo under Korean law and Deed of Trust under US law, and which is also inappropriate. In this paper, I will examine the concepts of a yangdo-dambo under Korean law, a Deed of Trust under US law, and a security trust established by way of yangdo-dambo and what are the factors that distinguish these legal vehicles from a collateral trust.

본 논문에서는 비교적 활성화되어 있는 담보신탁과 분양보증신탁의 법률관계에 대하여 논하였다. 담보신탁과 관련하여 담보목적이라는 경제적 기능을 강조하여 담보권 법률관계로 규율할지 아니면 소유권이전의 형식을 중시하여 수익자신탁의 법리에 따라 규율할지 문제가 된다. 필자는 담보신탁에서의 위탁자, 수탁자, 수익자의 지위에 비추어 담보신탁을 수익자신탁의 한 유형으로 이해하는 것이 타당하다고 생각한다. 따라서 담보신탁에서도 신탁재산의 독립성을 인정할 수 있고 도산절연성을 인정할 수 있다. 또한 담보신탁에서 우선수익자의 원인채권이 양도 또는 전부된 경우에 우선수익권도 소멸하는지 문제가 되나, 수익자신탁의 일반 법리에 따라 규율하는 것이 타당하므로 담보권에서 인정되는 수반성과 부종성을 인정하기 어렵다. 따라서 위와 같은 경우에 특별한 사정이 없는 한 우선수익권은 소멸하지 않는다고 보아야 할 것이다. 담보신탁에 있어서 부가가치세 납세의무자가 누구인지 문제가 되나 수익자신탁에 있어서 부가가치세 납세의무자에 관한 논의에 따라 결정될 문제이다. 한편 분양보증신탁은 관리신탁과 담보신탁이 결합된 형태이므로 담보신탁에서의 법리가 분양보증신탁에 적용된다고 보아야 한다. 따라서 분양보증신탁에서 도산절연성은 인정된다. 실무에서 환급이행을 한 수탁자가 신탁재산을 취득한 경우에 그 취득이 유상취득인지 무상취득인지 문제가 되는데, 분양보증신탁이 담보신탁의 구조를 띠고 있다는 점을 감안하면 수탁자의 신탁재산의 취득은 무상취득으로 보아야 할 것이다. 그리고 분양보증신탁에서 누가 부가가치세 납세의무자인지 문제가 되나 담보신탁에서 부가가치세 납세의무자에 대한 논의에 따라 결정될 문제이다.

This paper makes comprehensive research with regard to the collateral trust and the lotting-out guarantee trust (hereinafter “the LOG trust”), which has been frequently used in Korea. As for the collateral trust, the settlor transfers his asset to the trustee, with a view to setting up collateral to the creditor, i.e. the beneficiary. In case the settlor fails to repay, the trustee is entitled to dispose of the asset and provide proceeds from sale to the beneficiary. The most controversial issue in the area of the collateral trust is whether it should be governed mainly by the principle of collateral law or the law of trusts. In my view, the collateral trust must be deemed as a kind of the cestui que trust to be governed by the law of trusts on the following grounds. When we focus on the relationship between the parties, we can find high similarities between the status of the settlor, the trustee and the beneficiary in the collateral trust and those in the cestui que trust. The settlor transfers the ownership of his asset in the collateral trust, as the settlor in the cestui que trust does. Based upon such understanding, it is reasonable to say that in case the settlor becomes insolvent, the trust asset is not subject to the settlor's creditors. This means that the collateral trust has the function of insolvency protection as is the same in the cestui que trust. Also, it can also safely be said that even though the settlor's obligation to the beneficiary based upon the promissory note is transferred, the beneficiary can claim his right against the trustee as a beneficiary, since the beneficiary's right is not dependent upon the promissory note but upon the trust contract. As such, the collateral trust falls right into the scope of the law of the trusts. Another controversial issue in the collateral trust is on whom the duty of VAT payment must be imposed. Given that the collateral trust is a kind of the cestui que trust, the issue can be decided by the logic of the cestui que trust. In addition, this paper deals with the issues of the LOG trust. The LOG trust means that the settlor, the condominium construction company who parcels out the apartment, transfers both the construction site and the condominium to the trustee in order to protect the contractors??the beneficiaries??who are expected to claim the possession and ownership against the condominium when the construction is completed. In case the settlor becomes insolvent, the trustee is supposed to assume the obligation of the settlor to return the purchase money offered by the contractors. Once the settlor returns the purchase money, he is entitled to dispose of the trust asset (the construction site and the condominium) and appropriate proceeds from the sale for reimbursement for his payment to the contractors. This paper argues that the LOG trust is the mixture of the management trust and the collateral trust. Therefore, it is reasonable to say that the legal principle to be applied to the collateral trust can also be applied to the LOG trust. This might lead to the conclusion that the LOG trust has the function of insolvency protection as in the collateral trust, and further, the transfer of the construction site and the condominium to the trustee is a gratuitous conveyance.

부동산신탁이란 일정한 목적을 위하여 위탁자의 부동산에 대한 재산권을 이전시켜 수익자를 위하여 부동산을 관리ㆍ처분토록 하는 법률관계로서, 부동산개발에 전문성을 가진 신탁회사들이 부동산을 둘러싼 여러 경제주체들의 이익을 안정적이고 효율적으로 보장할 수 있도록 하는 훌륭한 기능을 가진 제도이다. 부동산투기에 대한 사회적 관심이 집중되던 1990년경부터 본격적으로 시행되어 온 부동산신탁제도는, 2000년경부터 호황을 이루기 시작한 각종 건설사업과 관련하여 금융기관들이 건설회사에 프로젝트 파이낸싱(Project Financing, 이른바 PF대출)을 해 주는 과정에서 담보 목적으로 활용되기 시작하면서 그 효용이 새로이 주목받게 되었다. 즉, 부동산신탁이 채권담보의 목적으로 이용되게 된 것이다. 이렇게 채권담보의 목적으로 부동산신탁이 이용되는 현상이 점점 더 확대되어가자, 그 법리 내지는 법적 성격을 어떻게 파악해야 하는지에 관한 논의도 자연스럽게 활발해지기 시작했다. 이 글은 우선 채권담보의 목적으로 이용되는 이러한 ‘부동산담보신탁’의 법적 성질을 어떻게 파악할 것인지에 관한 논의를 살펴본 후, 나아가 이러한 부동산담보신탁을 이용하고 있는 건설회사에 대하여 회생절차가 개시되었을 때 위탁자인 채무자 건설회사, 신탁된 목적부동산, 수익자인 채권자가 회생절차 단계별로 어떠한 취급을 받게 될 지에 관하여 구체적으로 검토하는 것을 목표로 하였다. 부동산담보신탁의 법적 성질에 관하여는 주로 민법학자들을 중심으로 이를 담보권의 일종으로, 즉 비전형담보로 파악하려는 주장이 제기되어 왔는데, 담보권의 일종으로 파악하다 보니 부종성, 우선변제권을 인정하게 되고 나아가 신탁계약대로 목적부동산이 처분되지 않게 될 때 수익자가 법원에 경매를 신청할 수 있도록 하자는 제안까지 하게 되었다. 그러나, 부동산담보신탁이 담보적인 기능을 하는 것은 그것이 담보권의 일종이기 때문이 아니라 신탁제도 자체가 안정적인 담보의 기능을 하기 때문이며, 따라서 신탁제도 자체의 고유한 법리에 기초한 해석으로써 부동산담보신탁제도를 충분히 설명할 수 있다는 것이 필자의 견해이다. 채무자인 건설회사에 대하여 회생절차가 개시되면, ⅰ) 위 신탁재산은 수탁자 명의의 재산으로서 도산격리효과를 누리게 되고, ⅱ) 그 결과 부동산담보신탁의 수익자인 채권자는, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제250조 제2항 제2호 소정의, 채무자 이외의 제3자가 제공한 담보(즉, 물상담보)를 가지고 있는 회생채권자로 취급되며, ⅲ) 비록 수탁자 명의로 이전되어 있지만 회생절차라는 고유한 관점에서 볼 때 담보신탁의 목적부동산은 위탁자인 채무자의 자산으로 분류된 후 청산가치 및 계속기업가치에 반영되는데, 청산가치를 계산함에 있어서는 ‘목적부동산의 가치’를 기준으로, 계속기업가치를 계산함에 있어서는 목적부동산에 관하여 신탁계약상 예정되어 있는 사업을 시행한 후 얻을 수 있는 ‘사업이익의 가치’를 기준으로 반영될 것이고, ⅳ) 회생계획안을 작성함에 있어서는, 수익자인 채권자는 목적부동산 또는 사업이익을 환가한 후 받을 수 있는 수익금으로 우선 변제하도록 하는 내용의 회생계획안을 작성하게 될 것이다.

We usually deliver the real property to the Real Estate Trust Company entrusting it with fiduciary duty to manage the property for the benefit of the beneficiary. In general, a Trust of Real Property(“TRP” hereunder) serves parties related to the Trust in various and effective ways. Since established in 1990s when speculative investments on real estate were prevalent arousing national concern, TRP has recently become a matter of primary interest while being used for the purpose of security by financial institutions which has given Project Financing or Bridge Loan to a number of construction companies. Responding to this new trend toward using TRP for the purpose of security(Collateral TRP, “CTRP” hereunder), a discussion on the doctrine and rule about CTRP has been going on. This thesis considers every aspect of CTRP done in relation to the construction company under rehabilitation procedure after attempting an elaborate theoretical analysis on how to comprehend its basic rule. With respect to the theoretical analysis on CTRP, an argument which explains that CTRP is another kind of security right has been put forward, mostly by scholars on Civil Act. It suggests that most major characteristics given to the mortgage right under property law, i.e. attendant nature, satisfaction in preference to other creditors, and even, the right to claim for auction, should be vested in CTRP also. However, CTRP is functioning like a security or mortgage right from the beneficiary's point of view because it has a shielding effect derived from the transferred legal title to trustee, not because it could, in essence, be classified as a security right or whatever. Thus, I believe CTRP and its rationale could be construed and explained wholly within the interpretive structure of Trust Act. With respect to the CTRP and its relevant parties under rehabilitation procedure, ① the real property would be exempted from assets belonging to the debtor under its rehabilitation procedure for the sake of liability ; bankruptcy remoteness, ② the beneficiary would be classified as one of rehabilitation creditors who retains the security furnished by any person other than the debtor[Debtor Rehabilitation and Bankruptcy Law §250 (2) 2] , ③ on the other hand, aside from the nominal transfer of legal title, the real property should be included in debtor's assets when appraising the debtor's value both in liquidation and in continuing business, applying the property's exchangeable value with respect to value in liquidation and the property's operational value with respect to value in continuing business, ④ finally, in drawing up the rehabilitation plan, the beneficiary in CTRP would be deserved to get satisfaction first through selling or operating the real property under trust agreement, in addition to the basic change and repayment of his or her right such as in general rehabilitation creditors.

지방세 분야에서는 특히 부동산신탁과 관련하여 재산세 납세의무자를 누구로 정할 것인지의 문제를 두고 한동안 논란이 끊이지 않았다. 이는 국세의 측면에서는 신탁부동산에 대한 종합부동산 납세의무자 결정 문제이기도 하다. 2014년 개정 지방세법에서 신탁재산에 대한 재산세 납세의무자를 위탁자에서 신탁재산의 소유자인 수탁자로 변경하면서, 신탁법의 해석상 위탁자에 대한 재산세임을 이유로 과세관청이 공부상 소유자인 수탁자의 신탁재산에 대한 강제집행을 통해 재산세 등 당해세 징수를 할 수 없는 종전의 문제점은 해소되었다고 할 것이다. 그러나 이는 한편으로 세금 납부의 불이익을 입게 된 수탁자인 신탁회사들의 반발을 불러오게 되었다. 이 글은 대법원 2017. 8. 29. 선고 2016다224961 판결을 논의의 시작점으로 삼아 신탁부동산에 대한 재산세(또는 종합소득세) 과세 입법과 관련하여 실무에서 발생한 문제를 논하였다. 대상 판결은 신탁재산의 재산세 납세의무자를 ‘위탁자’로 규정한 구 지방세법이 적용된 사례이다. 그 주요 쟁점으로 신탁재산의 독립성과 관련하여 예외적으로 강제집행이 인정되는 신탁법 제22조 제1항 단서의 ‘신탁사무의 처리상 발생한 채권’에 위탁자에 대한 재산세 등 당해세 조세채권이 포함되는가의 문제와 ‘처분대금 수납 시까지 고지된 재산세 등 당해세’를 우선수익자의 채권보다 우선하여 정산하도록 정한 담보신탁계약 조항에 따라 과세관청이 위탁자에 대한 당해세 조세채권의 우선적 충당을 강제하는 것이 가능한가의 문제가 검토되었다. 2014년 지방세법 개정으로 신탁재산에 대한 재산세 납세의무자가 ‘위탁자’에서 ‘수탁자’로 변경되면서 대상 사례와 같이 과세관청이 신탁재산에 대한 체납 당해세를 징수할 수 없는 문제점은 입법적으로 해결되었다고 할 수 있다. 그러나 대법원 2016다224961 판결 선고로 위 법 개정 전에 발생한 위탁자에 대한 체납 재산세 및 종합부동산세 당해세 조세채권의 종국적인 만족은, 관련 과세관청의 노력에도 불구하고, 위탁자에 대한 강제처분 외에는 법적으로 해결할 방법이 없게 되었다. 대상 판결에 따르면, 재산세의 과세관청인 지방자치단체는 신탁계약에 기하여 납세의무가 없는 수탁자에게 세액 상당 금원의 우선지급을 구할 수 없게 된다. 이러한 대법원의 결론은 신탁재산의 독립성, 조세채권의 특성, 그리고 신탁계약의 해석 등에 관한 법리를 고려할 때 적절한 것으로 생각된다. 대상 판결은 구 지방세법 제107조 제2항 제5호 및 신탁법 제22조 제1항과 관련한 입법론 및 해석론상 쟁점을 구체적으로 보여주는 하나의 사례에 해당한다고 할 수 있다.

In the local tax sector, there has been some controversies over who is obliged to pay property tax in relation to real estate trust. This is also a matter of determining the taxpayers of comprehensive real estate tax on the trust property in terms of national tax. In the revised Local Tax Act of 2014, the trustee, who is a legal owner of the trust property is obliged to pay the property tax on the trust property. In the interpretation of the Trust Act, the tax payment authority forcibly enforces the trust property of the trustee, The previous problem that the collection of the tax such as the property tax has been solved. But it prompted opposition from trust companies, who were at the disadvantage of tax payment. This article discusses the problems that arise from the practice in relation to the property tax (or comprehensive income tax) legislation on trust property along with the decision of the Supreme Court on June 29, 2017. The judgment at issue is an example that the old local tax law was applied, which stipulates the taxpayers of property taxes of trust assets as ‘entrusters’. The major issue is whether taxable bonds such as property tax on trustor are included in the “receivables arising from the processing of the trust office” in Article 22 (1) of the Trust Act, which is exceptionally enforced in relation to the independence of trust assets. And “the property taxes notified up to the disposal of the amount” shall be given priority over the beneficiary's receivables. As the local tax law revision in 2014 changed the taxpayer from trustee to trustor, the problem that the tax office can not collect the delinquent tax on the trust property was finally resolved. However, the ultimate satisfaction of taxpayers' property tax and comprehensive real estate tax before the revision of the Act is no longer legally acceptable, due to the sentence of Supreme Court 2016Da224961, except for the compulsory disposition of the taxpayer, who is a trustor. According to the ruling, local government, which is the tax authority of the property tax, can not obtain the priority payment of the amount of money equivalent to the tax amount to the trustee who does not have the tax liability due to the trust contract. The conclusion of this Supreme Court is considered appropriate when considering the independence of trust assets, the nature of tax credits, and the interpretation of trust contracts. This Court judgment is one of the symbolic cases that specifically shows the issue of legislation and statutory interpretation in relation to Article 107 (2) 5 of the former Local Tax Act and Article 22 (1) of the Trust Act.

골프장 사업자에게 입회금을 예탁하고 입회계약을 체결하여 골프장의 회원이 되는 사람은 그 회원 자격에 기하여 입회금반환청구권 등 여러 권리를 취득한다. 골프장 회원은 보통 골프장 사업자가 골프장 부지 등의 골프장시설을 소유하고 있기 때문에 이것을 책임재산으로 파악하여 입회금반환청구권의 실현에 대하여 우려를 갖지 않는다. 그런데 골프장 사업자가 그 후에 사업자금을 추가로 조달하기 위하여 금융기관 등으로부터 대출을 받는 과정에서 골프장시설에 관하여 담보신탁을 설정하고 금융기관 등을 우선수익자로 설정하기 때문에 문제가 발생한다. 담보신탁이 설정된 골프장시설에 대하여는 우선수익자가 사실상 우선변제권을 갖기 때문이다. 이와 같은 담보신탁의 설정에 관하여는 사해신탁의 성립 여부가 문제된다. 골프장 사업자는 회원들로부터 입회금을 예탁 받은 후에 금융기관 등으로부터 사업자금을 대출받으면서 금융기관 등을 우선수익자로 하는 담보신탁을 설정하는 경우가 많은데, 이러한 경우는 여러 사람의 채권자들 중에서 일부의 채권자를 위하여 담보를 설정한 경우에 해당하기 때문에 사해행위 즉 사해신탁으로 인정될 가능성이 크다. 그러나 골프장 회원의 입회금반환청구권의 행사 여부가 구체적으로 문제되지 않는 상황에서 회원이 수탁자(신탁회사)를 상대로 사해신탁의 취소를 구하는 소송을 현실적으로 제기하는 것은 기대하기 어렵고, 또한 자칫하면 사해신탁취소소송 제기의 제척기간이 도과되기 싶다. 골프장 사업자가 금융기관 등에 대한 대출금채무를 제대로 변제하지 못하면 심각한 문제가 발생한다. 위의 경우에는 우선수익자인 금융기관 등의 요청에 따라 수탁자인 신탁회사가 신탁재산인 골프장시설을 공매하고 공매대금을 우선수익자인 금융기관 등에 지급하여 우선수익자인 금융기관 등이 이로써 대출금채권의 만족을 얻게 되는데, 이러한 경우에 공매절차에서 골프장시설을 매수한 자가 골프장 회원에 대한 입회금반환채무를 승계하는지 여부가 문제된다. 골프장시설은 체육시설의 설치·이용에 관한 법률에서 정한 체육시설에 해당하는데 위 법률 제27조 제2항의 규정에 의하면 민사집행법에 따른 경매, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 의한 환가, 국세징수법ㆍ관세법 또는 지방세기본법에 따른 압류 재산의 매각 그리고 이에 준하는 절차에 따라 골프장시설을 인수한 자는 회원에 대한 입회금반환채무를 승계하게 된다. 따라서 골프장시설에 대하여 담보신탁을 설정한 후에 담보신탁의 실행으로서 신탁재산인 골프장시설에 대한 공매절차를 진행하여 골프장시설을 매각하는 것이 위의 경매 등에 준하는 절차에 해당하는지가 문제된다. 위 경매 등의 절차는 골프장시설의 소유권이 원칙적으로 채무자인 골프장 사업자에게 귀속된 상태에서 집행법원, 도산법원, 세무관서 및 그 위임을 받은 한국자산관리공사의 국가기관 등이 주도하여 대상 물건을 현금화하는 절차로서 공적 처분적 요소를 가짐에 반하여, 담보신탁의 실행으로서의 공매절차는 골프장시설의 소유권이 골프장업자가 아닌 수탁자(즉 신탁회사)의 소유로 귀속된 상태에서 우선수익자의 요청에 기하여 국가기관이 아닌 사인(私人)인 신탁회사가 주도하여 신탁재산을 현금화하는 절차로서 사적 처분에 해당한다. 따라서 이러한 절차의 주체, 법적 형식 및 성격 등에 비추어 담...

A person who becomes a member of a golf course by depositing a membership fee to a golf course operator and signing a membership contract acquires various rights including the right to request the return of the membership fee. He usually does not have a concern about the realization of the right to request the return of membership fee because the golf course operator owns golf course facilities including the golf course site, which the member regards as chargeable property. Problems arise when the golf course operator establishes a collateral trust for a golf course facility to receive loans from a financial institution and establishes the financial institution as a priority beneficiary. For a golf course facility where a collateral trust is set up, the priority beneficiary actually has the right of prior payment. With regard to the establishment of such collateral trust, the possibility of a fraudulent trust becomes an issue. After the membership fees are deposited from the members, Golf course operators often receive loans for business fund from the financial institution by establishing a collateral trust with the financial institution as the priority beneficiary. In this case, it is likely to be recognized as a fraudulent trust, because it corresponds to a case where a collateral is set up for a specific creditor among the many creditors. However, it is unlikely that a member will be able to raise a lawsuit against the trustee(trust company) seeking cancellation of the fraudulent trust in a situation where the exercise of the right to request the return of membership fee has not become a real issue. Furthermore, the exclusion period for raising a fraudulent trust cancellation lawsuit could be easily lapsed. If the golf course operator cannot properly repay the debt owed to financial institutions, serious problems arise. When this happens, the trust company(trustee) will sell the golf course facility(trust property), at the request of the beneficiary, and the financial institutions will collect its loan. In this case, it becomes an issue whether the person acquiring the golf course facility also takes over the liability for returning membership fees to golf course members. Golf course facilities correspond to the sports facilities set forth in the Installation and Utilization of Sports Facilities Act. According to the provisions of Article 27, Paragraph 2 of the Act, A person who acquires a golf course facility through an auction pursuant to the Civil Execution Law, realization of property pursuant to the Debtor Rehabilitation and Bankruptcy Act, the public sale of seized property pursuant to the National Tax Collection Act, the Customs Act, or the Framework Act on Local Taxes, or through equivalent procedures will take over the liability to return membership fees to members. Therefore, the question becomes whether the public sale of the golf course facility(trust property), after establishing a collateral trust for the golf course facility, corresponds to a procedure equivalent to the above-mentioned auction, etc. The procedures such as auction are liquidation procedures carried out by the executive court, the bankruptcy court, the tax office, and a national institution such as the Korea Asset Management Corporation which is entrusted with the procedure, in a state where ownership of the golf course facility in principle belongs to the golf course operator which is the debtor, and this procedure has the element of public disposal. On the other hand, the public selling procedure as the execution of the collateral trust is a liquidation procedure carried out by the trust company, which is not a national institution, in accordance with the request of the beneficiary, while the ownership of the golf course facility belongs to the trustee(trust company). Thus, this corresponds to a private disposal. Therefore, in light of the subject, legal form and nature of these procedures, it is difficult to see the selling procedure...

금융소비자가 부동산을 담보로 제공하고 은행에서 돈을 빌릴 때 가장 많이 활용하는 방법은 저당권을 설정하는 것이다. 그러나 담보신탁을 이용하면 저당권을 설정하는 것과 유사한 효과를 거두면서도 채권 회수나 담보물의 처분에 있어서 더 유용할 수도 있다. 담보신탁으로 다음 5가지 형태의 설계가 가능하다. ① 담보신탁의 설정을 통하여 제3자인 수탁자를 개입시킴으로써 담보물의 소유자와 담보권자를 형식적으로 분리시키는 유형이다. ② 채무자가 수탁자로부터 부여받은 수익권증서를 채권금융기관에 담보로 제공하여 대출을 받는 유형이다. ③ 신탁업의 인가를 받은 채권금융업자가 스스로 수탁자가 되어 채권자와 수탁자의 지위를 겸하는 유형이다. 이때 채권금융기관은 수익권을 복층화하여 자신을 우선수익자로 할 수 있다. ④ 신탁업을 할 수 있는 채권금융기관이 자신이 발급한 수익권증서를 담보로 수익자에게 대출을 해주는 유형이다. ⑤ 2012년 개정신탁법상의 ‘담보권(security interest)의 설정’을 신탁행위로 하는 이른바 담보권신탁이다. 담보권신탁은 담보권자와 피담보채권의 채권자를 분리하고, 신탁의 전환기능을 통하여 다양하고 다각적인 법률관계를 만들어 낼 수 있다. 위와 같은 다양한 담보신탁이 수익증권발행신탁과 연계된다면, 채권금융기관은 대규모 자금조달이 용이해지고, 수익권의 유동성도 제고할 수 있다. 채권금융기관은 담보신탁을 금융서비스업으로 인식하고 수익증권발행신탁과 조합할 수 있는 금융상품의 개발에 노력을 기울여야 한다. 금융시장에서 저당권제도와 담보신탁제도는 경쟁구도에 있는 것이 아니라, 금융소비자들이 선택할 수 있는 다양한 금융상품 중의 하나일 뿐이다.

When the financial consumers take out a loan with a real estate as collateral, the most common form is the creation of mortgage. However, if they use the collateral trust, it has similar effect with the creation of mortgage, and it is more favorable in the debt collection and the disposal of a secured property. The collateral trust can be designed into five types. ① It separates an owner of a secured property and a secured creditor formally by getting the trustee, a third party involved through the creation of trust. ② A loaner can take out a loan with the beneficiary certificate given by a trustee as collateral from a hypothec bank. ③ The hypothec banker which gets the authorization of the trust service can be a creditor and at the same time a trustee by becoming a trustee for itself. Then, the hypothec bank can be a preferential beneficiary through the stratification of the beneficial interest. ④ The hypothec bank can give a loan to the beneficiary with the beneficiary certificate issued by the bank as pawn. ⑤ The revised Trust Act 2012 introduces 'Security Interest Trust' created by creation of security interest. 'Security Interest Trust' separates the secured party and secured creditor, and is able to create various legal relationships due to the convertible function of trust. If these various collateral trusts are connected with the beneficiary certificate issurance trust, the hypothec bank can raise the large-scale funds easily and promote the liquidity of the beneficial interest. Therefore, the hypothec bank had better recognize the collateral trust as a financial business and try to develop the financial commodity which can coordinate with the beneficiary certificate issuance trust. In the financial market, the mortgage and the collateral trust is not in the competitive landscape, but one of a variety of financial commodities which financial consumers can choose.

체육시설의 설치·이용에 관한 법률(이하 체육시설법이라 한다)에 따르면 경매 등에 준하는 절차에 따라 체육필수시설을 인수한 자도 회원에 대한 권리‧의무를 승계하게 된다(제27조). 이 규정과 관련하여 담보신탁재산의 공매로 체육시설이 이전된 경우 매수인이 회원에 대한 권리‧의무를 승계하느냐는 문제가 제기된다. 2018년 대법원 전원합의체에서 이 문제를 다루게 되었는 바, 다수의견은 담보신탁된 체육필수시설이 공개경쟁입찰방식이나 수의계약 방식에 의한 매매에 따라 처분된 때 이러한 매매 절차는 체육시설법 제27조 제2항 제4호에서 정하는 절차에 해당하므로, 체육필수시설을 인수한 자는 체육시설업의 등록 또는 신고에 따른 권리·의무를 승계한다고 판결하였다. 본 논문에서는 다수의견의 타당성에 관한 학설과 관련된 판결 등에 대하여 소개한 후 다수의견의 타당성에 대하여 검토하고 있다. 체육필수시설이 양도된 경우 다양한 채권자 중 회원을 우선적으로 보호할 필요가 있는 가에 대하여 검토한다. 다수의견에 따르면 담보신탁을 근거로 한 공매 절차에서 입회금반환채무의 승계를 부정한다면, 입회금을 받아 체육시설의 경제적 가치가 증가되었는데도 체육필수시설을 취득한 자가 입회금반환채무를 인수하지 않는다는 불합리한 결과가 초래된다고 한다. 체육시설의 경제적 가치가 증가하는 데 기여한 공사대금채권자, 자재대금채권자 및 임금채권자 등 다양한 채권자에 대하여도 이러한 다수의견의 법리를 적용할 수 있다. 체육시설의 경제적 가치가 증가된 경우 체육필수시설을 취득한 자가 관련채무를 인수한다는 법리를 다양한 채권자에게 적용하지 아니한다면 회원에게도 그 법리를 적용하지 아니하는 것이 형평에 부합된다. 거래안전이란 시각에서 체육필수시설의 매수인이 회원에 대한 권리‧의무를 승계하는 것이 타당하냐는 문제에 대하여 검토한다. 상가건물임대차보호법(이하 상임법이라 한다)에 따르면 인도와 사업자등록은 제3자에 대한 대항요건이며(상임법 제3조 제1항), 저당권의 경우 저당권등기가 필요하며(부동산등기법 제75조), 등기할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁등기를 함으로써 제3자에게 대항할 수 있는 바(신탁법 제3조 제1항), 담보신탁의 수익권의 경우 신탁원부에 기재될 필요가 있다(부동산등기법 제81조 제1항). 따라서 상가임대차권, 저당권 및 수익권의 경우 일정한 대항요건을 갖추어야 제3자로부터 권리를 보호받을 수 있다. 대항요건을 갖추지 아니한 회원을 보호하는 것은 상임법이나 부동산등기법 및 신탁법이 적용되는 경우 권리자의 보호와 비교하면 형평에 반하며, 거래안전을 저해할 수 있다. 체육시설법 제27조 제2항 제4호의 해석상 신탁공매에서 체육필수시설의 매수인이 회원에 대한 권리‧의무를 승계하지 아니한다고 보는 것이 타당하다.

It was called into question whether the buyer succeeds the rights and responsibilities of members when a sports facility is transferred through a collateral trust property auction. The matter was considered in the 2018 Supreme Court decision, where the majority opinion ruled that the person who takes over an essential sports facility succeeds the rights and responsibilities related to registration or notification, because when the facility that is used as a collateral is sold through a competitive bidding process or a private contract, such a sale process falls under Article 27 Section 2 Clause 4 of Sports Facilities Act. We review if it is necessary to preferentially protect the membership holders among various creditors when essential sports facilities are transferred. According to the majority opinion, if we deny the succession of enrollment fee liability to the member in a public sale process that is based on collateral trust, it results in an unreasonable outcome where the person who acquires the essential sport facility does not take over the enrollment fee liability, even when the economic value of the facility was increased. The legal theory of the majority opinion can also be applied to cases where liabilities of various creditors, such as creditors of construction costs, were undertaken. Due to the identical outcome, it is not necessary to preferentially protect the members by separating membership holders from creditors related to other aspects of the business. And we review from the perspective of transaction safety if it is reasonable for the buyer of the facility to succeed the rights and responsibilities of members. In order to protect transaction safety at the public sale stage of trust, it is reasonable to conclude that he does not succeed the rights and responsibilities of members if the requisites for counteraction are not fulfilled.

2017년 부동산 담보신탁과 관련한 주요한 판례 2건에 대하여 분석 및 검토를 하였다. 첫 번째 판례는 부동산 담보신탁의 우선수익권의 성격에 대한 대법원 전원합의체 판결이다. 담보신탁은 신탁부동산의 소유권관리와 위탁자가 부담하는 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위하여 수탁자가 신탁부동산을 보전·관리하고 채무불이행시 환가 정산하는데 그 목적이 있는 신탁으로 주로 타익신탁과 자익신탁 및 타익신탁이 혼합된 형태를 말한다. 그간 담보신탁에 대한 명확한 개념정립이 없던 관계로 실무상 담보를 목적으로 하는 신탁과 금융투자상품으로서의 담보신탁의 개념이 혼용되어 왔다. 이에 따라 담보신탁의 우선수익권의 성격을 변칙 담보물권의 하나로 파악하는 견해와 독립된 채권의 하나로 파악하는 견해가 대립되었다. 이번 판결을 통하여 담보신탁의 우선수익권은 대여금 채권과 별개로 담보적 기능을 가진 신탁계약상의 별개의 권리임을 확인하였다. 이에 따라 본 평석에서는 담보신탁의 개념적 정의, 우선수익권의 성격 그리고 판례가 가진 의의 및 향후 우선수익권이 대여금 채권과 독립하여 존재할 때 처리방안에 대하여 검토하였다. 두 번째 판례는 신탁재산의 부가가치세에 대한 전원합의체 판결이다. 기존 판례는 부가가치세와 관련하여 자익신탁과 타익신탁을 구분하여 납세의 의무자를 정하고 있었다. 자익신탁의 경우 신탁재산의 관리, 처분 등 발생한 이익과 비용이 최종적으로 위탁자에게 귀속하게 되므로 부가가치세의 납세의무자 역시 위탁자로 보고, 타익신탁의 경우 신탁으로부터 발생한 이익과 비용이 수익자의 계산에 의한 것이 되므로 이 경우 납세의무자는 수익자로 보아야한다는 것이었다. 이에 대하여 이번 변경된 판례는 부가가치세의 거래세라는 특징에 착안하여 거래의 외형상 부가가치세의 납세의무자를 거래행위자인 수탁자라고 판시하여 신탁을 둘러싼 법률관계를 좀 더 간명하게 처리할 수 있도록 하였다. 그러나 이와 관련하여 수탁자가 납세의무자가 되면서 수탁자의 업무부담의 과중, 위탁자의 모럴해저드, 그리고 판결의 적용시점등이 문제가 될 것으로 생각된다. 이에 입법적 개선안으로 2017년 정부의 부가가치세법 개정안에서는 ‘신탁재산에 대한 수탁자 명의의 매매는 위탁자가 재화를 공급한 것으로 보고, 다만 신탁재산에 대하여 위탁자가 부가가치세를 체납한 경우 신탁재산을 한도로 수탁자에게 보충적 물적납세의무를 부과할 것’으로 개정안을 예고하여, 2017. 12. 19. 동지의 내용이 신설되었다. 2017년 담보신탁에 대한 법원의 판례를 일고한 바, 신탁관계의 독립적 특성에 착안한 판결이 많아졌고, 이에 대응하여 신탁이 독립적인 간접투자기구로서의 역할에 대한 기대 또한 커졌다고 할 것이다.

We analyzed and reviewed two major cases related to collateral trust in 2017. The first case is the decision of the supreme court on the nature of the priority beneficial interest of collateral trust. It is a trust for the purpose of preserving the trust property in order to guarantee the fulfillment of the obligation borne by the trustee. A collateral trust mainly refers to a form that is a combination of a trust for others interest or a trust for others interest and a trust for own interest. Since there is no definite concept of collateral trust in the past, the concept of collateral as a security collateral and collateral trust as a financial investment product have been mixed. Through this judgment, it was confirmed that the priority beneficial interest of the collateral trust is a separate right in the trust contract with the collateral function apart from the loan receivable. Therefore, in this review, the concept of the collateral trust, the nature of the priority beneficiary interest, the meaning of the precedent, and how to deal with the case where the beneficial interest in the future exists independently of the loan. The second case is the decision of the Supreme Court on the value-added tax of trust assets. In the case of the present case, taxpayers were defined by separating the trust for own interest from the trust for others interest in relation to the VAT. In the case of the trust for own interest, the taxpayers of the VAT were also regarded as trusters, and in the case of the trust for others interest, the taxpayers were regarded as beneficiaries. The amended case is based on the characteristic that the VAT is a transaction tax. Therefore, the taxpayer of the VAT is regarded as the trustee. However, in relation to this, it is thought that the burden of the trustee, the moral hazard of the truster, and the time of application of the decision will become a problem as the trustee becomes a taxpayer. In the revised bill of the government's VAT Act in 2017, "the trustee's name on the trust property is regarded as the goods supplied by the trustee, but if the trustee is behind the VAT on the trust property, the trustee shall be liable for the supplementary tax liability" As a result of the court's judgment on the collateral trust in 2017, more and more judgments were drawn on the independent nature of the trust relationship and in response, the expectation for the role of the trust as an independent indirect investment organization has increased.

담보신탁 계약체결 전 위탁자와 제3자와의 사이에 신탁목적물에 대한 지상권설정 합의가 존재하는 경우 이러한 제3자의 권리가 과연 소유권이 이전되는 신탁구도에 어떠한 영향을 미치는가에 대하여, 대상판결은 신탁의 성질상위탁자가 그 신탁재산의 소유권을 회복하여 지상권을 설정하는 것이 불가능한 것이 아닌 점과 그러한 사정이 계약상 의무 이행을 명하는 이행판결에 영향을 미친다고 볼 수 없다는 점을 근거로 하여 위탁자가 지상권설정등기절차의 이행을 하는 것이 이행불능이 아니라고 판시하고 있다. 이러한 결론에는동의하더라도 신탁재산의 독립성, 도산절연성 등 신탁법리가 가지는 특성들에 비추어 제3자의 권리가 어떤 요건에 의하여 어느 정도 보호되어야 합리적인지는 매우 어려운 문제이다. 이는 담보신탁 설정당시의 신탁설정행위의 내용, 피담보채무의 변제가능성과 그 예상시기, 수익자와의 관계 등을 종합적으로 살펴 이행불능 및 소의 이익 여부 등이 엄격하게 검토되어야 할 것이며 아울러 제3자의 권리보호를 도모할 수 있는 방안도 모색되어야 할 것이다.

The decision relates to the legal relationship of the trust transferring ownership of the trust property to secure the mortgage, and determines how the rights and obligations of those who have legal interests in the trust relationship can affect the trust structure created by the trust. The judgement is based on the nature of the trust that it is not impossible for the consignee to restore ownership of the trust property and to establish ground rights, and that it cannot affect the performance of the contractual obligation. Even if it agrees, it would be necessary to determine whether an entity is unable to perform or profitable by looking at a comprehensive assessment of the act of setting up a trust at the time of setting up a mortgage, the timing and the relationship with the beneficiary. In particular, trust contracts, which transfer ownership internally and externally, are inherently isolated from the legal relationship before the trust, which cannot be enforced or disposed of to preserve the rights held before the trust, and which requires stricter requirements. Depending on the characteristics of trust law alone, such as the independence of trust property and the insulation of bankruptcy, how much of this right relationship can be protected, and how much it should be protected by what requirements is a very difficult. Furthermore, at this time, when the terms of termination, which could only be interpreted as contractual elements, are transformed into terms of termination of trust, specific requirements for restitution of ownership should be clearly established, and a way to protect the rights of a third party at the same time.

도시개발법에 따라 추진되는 도시개발사업에서 환지 예정지 상태의체비지를 도시개발조합이 신탁사에게 담보신탁을 통해 소유권이전을할 경우에 당해 체비지에 대하여 담보신탁현황을 체비지 관리대장에등재하더라도 환지처분공고 다음날 소유권보존등기 후 신탁사 모르게제3자에게 처분하게 되면 담보신탁의 수익권자는 재산권에 피해를 입을 수밖에 없다. 따라서 환지 예정지 상태에서 체비지를 도시개발조합으로부터 매입한 매수인은 체비지 관리대장인 체비지원부의 기재를 통해 등기원인이 생긴 것임을 증명함으로써 소유권 이전등기를 마친 때에 소유권을취득하도록 도시개발법 제42조 제5항 단서를 개정하고, 관련 등기 행정규칙에 체비지 관리대장을 도시개발조합의 소유권보존등기 촉탁⋅ 신청시 첨부서류로 의무화함으로써 체비지 처분대금이 도시개발사업과 무관하게 도시개발조합에 의해 유용되지 않도록 하여야 할 것이다.

In the case of an urban development project promoted in accordance with the Urban Development Act, if the urban development association transfers ownership of the ‘land allotted by the authorities in recompense for development outlay’(hereinafter referred to as ‘substitute land’) in the state of the replotting site through a collateral trust to a trust company, the ownership of the refurbished land will be preserved the day after the announcement of the refurbishment disposition, even if the status of the collateral trust status is registered in the deserved land management ledger. After registration, the beneficiary of the mortgage trust is bound to suffer damage to property rights if it is disposed of to a third party without the trust company’s approval. Therefore, the proviso to Article 42 (5) of the Urban Development Act is amended to ensure that the buyer who purchased the substitute land from the urban development association in the state of the reserved land for replotting will acquire ownership upon completion of the registration of the transfer of ownership by proving that the cause of registration has occurred through listing on the substitute land management ledger. In addition, it is necessary to ensure that the amount of disposal of the substitute land is not misappropriated by the urban development association by making it mandatory for the urban development association to request and apply for ownership preservation registration according to the relevant registration administrative rules.

부동산 담보신탁에서 공동우선수익자의 법률관계는 다수당사자의 채권관계 중에서 준공동소유관계(민법 제278조)로 볼 것이 아니라 수인의 채권자 및 채무자의 관계로서 분할채권관계(민법 제408조)로 보아야 한다. 다수당사자의 분할채권관계에서 각 채권자의 채권 또는 각 채무자의 채무는 독립한 것으로 공동우선수익자 중 1인에게 발생한 여신거래계약위반에 따른 채무불이행의 사유는 다른 우선수익자로부터 영향을 받지 않는다. 그러므로 이를 원인으로 하는 채권의 이행청구 및 신탁 부동산에 대한 처분(공매)요청 역시 각각 독립한 것으로 공동우선수익자 중 1인이 단독으로 행사할 수 있다. 신탁법상 수익자가 여럿인 경우의 의사결정 방법에 대하여 수익자 전원의 동의를 요한다(법 제71조 제1항)고 하는 규정은 부동산 담보신탁에서 보다는 금전 투자신탁에서 수익자들의 의사결정 방법으로 적용하는 것으로 해석하는 것이 합리적이다. 특히 부동산 담보신탁의 주된 목적이 채권자인 우선수익자의 채권상환을 담보하는 것에 있으므로 그 피담보채권이 불가분채권이거나 공동우선수익자가 조합원으로서 하나의 우선수익권을 합유적으로 공동소유하고 있지 않는 한, 공동수익자 중 1인의 공매요청만으로도 담보신탁된 부동산의 공매요청이 가능하다고 보아야 한다. 따라서 수익자가 여럿인 경우의 의사결정 방법에 대하여 수익자 전원의 동의를 요한다는 신탁법하에서 부동산 신탁회사로서는 신탁계약 등의 신탁행위로서 이러한 내용을 명확하게 반영하여 공동우선수익자의 법률관계를 사전에 분명하게 약정하는 것이 바람직하다. 입법론적으로는 우선수익자가 복수인 경우에 최우선 순위의 우선수익자의 서면요청에 의하여 담보신탁된 부동산의 공매 요청을 할 수 있도록 표준화된 부동산 담보신탁계약서를 작성하도록 의무화함으로써 여러 순위의 복수의 우선수익자들의 공매요청권을 명확히 할 필요가 있다.

The legal relationship of the joint beneficiary in a real estate mortgage trust is not regarded as quasi-joint ownership relationship(civil code section 278) among the bonds of plurality of debtors but in a relationship of the creditor and the debtor as a relationship of divisible claims(civil code section 408) in the bonds of plurality of debtors, as each creditor's receivables or each debtor's liabilities are independent, the grounds for default consequential transactional contract violations arisen to one person among joint priority beneficiaries are not influenced by different priority beneficiaries. Therefore, As requests for execution of receivables at the bottom of that or disposal request about trusted real estate are also independent, one person among joint priority beneficiaries can wield independently. The regulation that, with respect to decision-making method in the case of multiple beneficiaries under the Trust Act, it requries agreements of all beneficiaries is sensible to interpret as application as decision-making method of beneficiaries in the offshore fund than in the mortgage. Especially, because the main purpose of a real estate mortgage is in what guarantee the repayment of bonds by a priority beneficiary who is a creditor, unless the secured claims as indivisible claims or joint priority beneficiary as a union member jointly co-own one right to benefit the fist place, It can be said that it is possible to ask for a public sale of real estate which is collateralized trust with only one short sale request. Thus, under the Trust Act that requries all agreements of all the beneficiaries about decision-making method in case where there are multiple beneficiaries, it is desirable that making a contract the legal relationship of joint priority beneficiaries dearly, in advance, to reflect definitely such things as a trusting act such as a trust agreement etc in real estate trust company. In legislative theory, when the beneficiary is plural, it is necessary to definitize authority to request a public auction of priority by mandatory to write standardized real estate collateral trust contract so that it can ask a public auction of real estate a collateral trust by priority beneficiary's request by letter.

부동산 담보신탁 계약에 따라 수탁자가 실시하는 환가처분으로서의 공매 및 수의계약은 사법(私法)상 매매계약이다. 이에 대해서는 관련 규제가 거의 없다고 해도 무방할 정도로 제반 절차가 사적 자치에 맡겨져 있다. 그럼에도 불구하고 대상판결에서 대법원은 매매계약 체결을 위해 경합하였던 것에 불과한 후순위 입찰자에게, 제3자들 간의 매매계약이 반사회적 법률행위로서 무효가 아닌지 여부를 다툴 수 있는 자격을 부여하였다. 이는 마치 소유권 취득을 위해 경합하던 이중매매에서의 제1매수인에게 대위청구권이라는 구제수단을 인정하여 준 것과 같다. 이중매매론에는 이미 피대위권리와 관련하여 민법 제746조의 해석 문제 등 다수의 문제점이 있고, 매도인과 제2매수인과의 매매를 절대적 무효로 봄으로 인해 법적 안정성이 심각하게 해쳐지는 난점도 있다. 이중매매에서의 제1매수인과 달리, 담보신탁 환가절차에서 후순위 입찰자는 피보전권리가 없고, 그 청약은 이미 효력을 상실하였으며, 매도인과 사이에 어떠한 법적 지위가 부여된 바 없으므로 확인의 이익을 인정하는 것은 무리한 확장해석이다. 대상판결과 같이 등기가 경료된 경우에도 확인의 이익을 인정하는 것은 기존 대법원 태도와 배치되기도 한다. 다만, 이중매매에서의 제1매수인에 대한 보호필요성만큼 이 사안에서 후순위 입찰자도 구제수단이 필요하고, 현실적으로 후순위 입찰자들이 공매 등 업무처리의 위법성을 감시할 유인이 있는 자임은 분명하므로, 이들에게 확인의 이익이 명확하게 부여될 수 있도록 협회의 자율규제를 통해 관련 규정을 마련할 것을 제안한다. 아울러 공매 및 수의계약과 관련한 제반 절차와 하자사유들에 관한 규정을 종합적으로 마련하고, 관련 공고에 관한 통합 공시 시스템 또한 구비되는 것이 필요하다고 생각한다.

Public auctions and free contract as a disposition of real estate pertaining to the collateral trust contract are private sales. In this regard, it is safe to say that there are almost no related regulations, and all procedures are left to private autonomy. Nevertheless, the Supreme Court granted the lower-ranking bidder, who had only competed for the conclusion of the sales contract, the right to file a lawsuit whether the sales contract between third parties was not invalid as an anti-public order act. This is the same as granting the first purchaser a remedy called the right of subrogation in a dual sale that was competing for ownership. The dual contract theory already has a number of problems, such as the problem of interpretation of Article 746 of the Civil Act in relation to the right of subrogation. And it also has the problem that legal stability can be seriously harmed by considering the sale between the seller and the second buyer absolutely invalid. Unlike the first buyer in a dual contract, the lower-ranking bidder in the collateral trust disposition procedure does not have the right of conservation, the offer has already lost its effect, and no legal status has been granted between the seller and the lower-ranking bidder. Therefore, it is an unreasonable extension of interpretation to admit the legal interest of confirmation to him. Even in cases where registration is completed, it is contrary to the existing attitude of the Supreme Court to view that there is a legal interest of confirmation. However, as much as it is necessary to protect the first buyers in a dual contract, it is clear that the lower-ranking bidders also need remedies, and in reality, the lower-ranking bidders are the ones who have the incentive to monitor the illegality of business transactions such as public auctions. Therefore, it is suggested that related regulations be prepared as self-regulation of associations so that the legal interest of confirmation can be clearly granted to them. In addition, I think it is necessary to comprehensively prepare regulations on all procedures and reasons for defects related to public auctions and private contracts, and to organize an integrated public disclosure system for related announcements.

부동산을 이용한 자금유동화 방안으로 담보신탁이 각광받고 있는 추세에 발맞추어 담보신탁의 특징에 부합되는 상품의 개념정립이 필요하다. 자금조달이 필요한 사업시행자와 대출금융기관인 담보권자를 위한 도구로 활용되는 담보신탁에서는 수탁자가 신탁재산을 보관·관리하는 역할을 담당하기 때문에 부동산 개발사업에 직접적인 관여가 발생하는 경우는 드문 경우일 것이다. 따라서 담보신탁계약이 체결된 부동산 개발사업장에서 수탁자가 개발사업의 주체가 되거나 향후 발생하는 개발이익을 향유하는 주체로 보기는 어려울 것이다. 다시말하면 담보신탁은 위탁자인 사업시행자가 개발사업을 영위하기 위하여 필요한 사업자금을 대출받는 과정에서 담보의 도구로 활용되는 수단이다. 이러한 담보신탁이 진행된 부동산 개발사업장에서 개발이익환수에 관한 법률에서 규정하고 있는 지가 상승으로 인한 개발이익이 발생한 경우에 대하여 최근 대법원 및 하급심판결에서 부동산신탁사를 개발부담금의 납부주체로 인정하였는바 신탁상품의 유형별 고찰을 통하여 법원의 판단근거의 타당성에 대하여 살펴보고자 한다.

As a way to fund-raising using real estate, it is necessary to establish a concept of products that conform to the characteristics of collateral trusts in line with the trend that collateral trusts are in the spotlight. It would be rare for a trustee to have direct involvement in a real estate development project because the trustee plays a role in storing and managing the trust property in a collateral trust that is used as a tool for project implementers and mortgage lenders who need financing. Therefore, it would be difficult to see the trustee as the main agent of the development project or the entity enjoying the development profits that occur in the future at the real estate development site where the collateral trust contract was signed. In other words, a collateral trust is a means by which the project implementer, the consignee, is used as a tool for collateral in the process of obtaining loans for the project necessary to carry out the development project. In the case of development gains arising from the increase in land prices stipulated in the Act on the Recovery of Development Gains in the Real Estate Development Projects where such collateral trusts are carried out, the court shall examine the validity of the basis of the court's judgment by type of trust product, as it recognized the real estate trust company as the subject of payment of development charges in the recent Supreme Court and lower court decisions.

대법원 2018. 10. 18. 선고 2016다220143 전원합의체 판결은 최근 회원제 골프장을 둘러싼 분쟁에서 논란이 되었던 ‘담보신탁에 따른 공매절차에 체육시설법 제27조의 승계규정이 적용되는지 여부’에 관하여 최초로 중요한 판단을 하였다. 다수의견은 체육시설법 제27조의 입법목적, 문언해석, 절차적 유사성 등에 대한 논증을 바탕으로 담보신탁에 따른 공매절차에도 체육시설법 제27조가 적용된다고 결론 내렸다. 대상판결의 결론은 다수의견이 상세히 밝힌 논거들 외에도 다음과 같은 점에서 타당하다고 생각된다. 먼저 체육시설법 제27조의 입법취지는 회원의 권익을 보호하려는 것임이 분명한데 입법자의 의사가 명백한 경우에는 그에 부합하도록 해석하는 것이 타당한 법 해석방법이다. 다른 제도와의 절차적 유사성을 판단할 때는 형식보다 실질이 더욱 강조되어야 하는데, 담보신탁의 실질은 담보로 볼 수 있으며, 담보신탁의 도산절연성을 전면적으로 인정하는 것이 타당한지에 대하여도 의문이 있다. 나아가 승계설이 회원제 골프장을 둘러싼 이해관계인들 사이의 분쟁을 실효적으로 해결할 수 있고, 이해관계인들 사이의 종합적인 이익형량의 관점에서도 타당하다. 그러나 한편 체육시설법 제27조의 승계규정에는 입법론적으로 일부 보완해야할 부분이 있고, 대상판결의 결론에 의하더라도 해결되지 않고 남아있는 문제점들에 대한 개선방안이 마련될 필요가 있다.

The Supreme Court En Banc made a decision for the first time regarding the case 2016Da220143 ruled on Dec. 18th 2018 that is about recent dispute over the golf club membership, of whether the succession regulation of Article 27 of Sports Facilities Act had been applied in the public sale procedure for collateral trust. The majority opinion concluded that Article 27 of Sports Facilities Act also applies to the public sale procedure for collateral trust based on the demonstration of legislative purpose, statutory interpretation and procedural similarity. The conclusion of this judgment is agreeable for the following reasons besides the arguments that has been elaborated by the majority. Since it is clear that the purpose of legislation of Article 27 of Sports Facilities Act is to protect the rights of sports club members, it is appropriate to interpret the law in accordance with the obvious intention of the legislator. Also, in determining the procedural similarity with other systems, the substantiality should be more emphasized than the formality. The substance of a collateral trust can be regarded as a collateral, and it is doubtful whether it is appropriate to fully recognize the bankruptcy remoteness of the collateral trust. Furthermore, the theory of succession may not only effectively resolve the disputes among interested parties, but is also appropriate in terms of comprehensive interest balancing among the persons concerned. However, Article 27 of Sports Facilities Act also needs to be partially complemented in the aspect of legislation, and it is necessary to prepare measures in order to solve remaining problems that are not settled even with the conclusion of this judgment.