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부동산거래에 있어서 대항력 있는 권리변동은 원칙적으로 등기부에 기재되고, 등기부에 기재된 대항력 있는 권리는 누구에게나 제한 없이 공시되어 제3자의 거 래안전에 기여하게 된다. 이러한 추세는 공시방법의 다양성에도 불구하고 선진각 국에 공통적인 것이다. 그런데 우리나라의 경우 주택이나 상가건물의 임대차에서는 전입신고나 사업자 등록의 신청이 있게 되면 등기가 없이도 임차권의 대항력이 인정되고, 나아가서 임대차계약서상에 일정기관의 확정일자를 갖추게 되면 경매절차에서 보증금의 우 선변제권이 인정된다. 따라서 주택이나 상가건물에 대하여 거래하려는 경우에는 등기부등본 이외에도 「주민등록표」,「사업자등록신청서」내지「등록사항 등의 현황서」,「확정일자부 계약서」내지「확정일자부」등을 확인할 필요가 생긴다. 그럼에도 불구하고 위와 같은 변칙적인 공시방법은 대항력을 갖는 임대차관계 를 모두 나타내고 있는 것은 아니며, 무엇보다 위의 자료들은 공시성이 제한되어 있어서 일반인이 제한 없이 취득한다는 것은 대단히 제한적이다. 이는 결국 거래 안전에 심각한 문제점을 일으킨다. 이와 같은 불합리한 점들을 개선하기 위하여 몇 가지 개선방안이 제시될 수 있다. 방안 중의 하나로서 우선 점유만으로 임차권의 대항력을 동시에 공시하는 방법 이 모색될 수 있다. 이러한 방안은 현재의 변칙적인 공시방법에 비하여 거래안전 에 더 도움이 될 수 있을 것이다. 그러나 점유만으로 임대차의 대항력을 인정하는 방안은 한계가 있다. 점유만으 로는 임대차관계의 중요한 내용 즉, 당사자·목적물의 범위·임대차기간·차임 및 보증금에 관한 구체적 사항을 공시할 수 없기 때문이다. 특히 우리나라는 다른 나 라들과 달리 보증금(전세금)에 관한 사항이 임대차의 중요한 내용이 된다. 따라 서 점유만으로 임대차의 대항력을 인정하는 법제를 수용하는 데는 한계가 있다. 결국 대항력 있는 임차권의 공시는 기술과 비용이 허락하는 한 등기부를 이용 하는 것이 타당할 것이다. 다만 임차인보호라는 취지를 유지하기 위해서는 임차 권등기 신청시 단독신청주의를 채택해야 할 것이다. 이렇게 되면 대항요건과 우선변제요건의 이분으로 인한 혼란도 해소될 것이며, 임차인이 차후에 점유나 주민등록을 옮기게 되더라도 임차권의 등기가 존속하는 한 대항력과 우선변제권은 계속 유지되게 될 것이다. 다만 단기간의 임대차의 경우에는 프랑스의 법제를 참고하여 점유만으로 대항 력을 인정하는 제도도 모색할 수 있을 것이다.

집합건물은 “제정법의 창조물(creatures of statute)”로서 인간에게 독특한 생활양식의 형 태를 제공한다. 우리나라의 경우 도심에서의 국민의 거주형태 중 약 60%가 집합건물에서 생활을 하고 있어 제도적인 뒷받침이 매우 절심함에도 대부분 국민의 자발적인 의사에 의 존 하는 부분이 많다. 그래서 타국의 경우 어떻게 집합건물의 제도적 뒷받침을 학 있는지 여 부 를 확인하기 위하여 미국 플로리다주의 집합건물법(Condominium Act)을 검토하였다. 여기에는 ① 집합건물의 총칙적 규정, ② 개발업자의 권리와 의무에 관한 사항, ③ 관리단 의 권리와 의무에 관한 사항, ④ 집합건물의 특별한 형태에 관한 사항, ⑤ 거주목적 집합 건 물의 판매 이전에 진행되어야할 세부사항과 규제에 관한 사항, ⑥ 집합건물로의 전환 등 을 규정하고 있는데 그 내용을 살펴보면, 일정범위 내에서 집합건물에 대하여 법률 또는 행 정 기관의 관여가 인정되는 점, 수분양자 등을 포함한 집합건물의 이용자 보호 또는 관리단 의 유지 및 관리수준의 향상이라는 점에서 집합건물을 건설･분양하는 사업주체에게 권리의 무설 정문서(declaration) 등의 사전신청⦁제출을 시키는 점 이외에도 수선적립금에 관한 적립 기 준을 도입하고 있는 점 등에 비추어 소비자 등 수분양자를 보호하기 위한 노력이 매우 신 중 하게 진행되고 있음을 볼 수 있다. 필자는 위와 같은 미국 플로리다주 집합건물법의 출발점인 법률용어 등에 녹아있는 내용 을 중심으로 그곳에 녹아있는 “삶의 새로운 형태”를 창조하기 위한 노력을 살펴보고 우리나 라 에서도 주생활(住生活)의 발전된 모습을 위한 법률적 지원을 하는데 필요한 입법적인 재 검 토를 촉구하고자 ① 집합건물법의 역사, ② 집합건물법상의 규정 및 그 함축적 의미, ③ 집 합건물의 개념, ④ 상호 양보와 공적 계획, ⑤ 구분소유와 구분소유자, ⑥ 공용부분, ⑦ 관 리단, ⑧ 관리단 재산, ⑨ 관리비, ⑩ 일부 당사자에 의한 공동보유, ⑪ 민주적 하부조직, ⑫ 토지와 일체되는 약관, ⑬ 요강, 안내서, ⑭ 집합건물의 권리의무설정문서, ⑮ 단지계 획 과 측량도, ⑯ 기본정관, ⑰ 통상정관, 부속정관, ⑱ 세칙, ⑲ 훈령, ⑳ 문건의 우선권과 일 치성 등에 관하여 살펴보고 그 속에 미국의 집합건물법도 개념적으로 많은 부분에 있어서 한국의 그것과 공통적인 내용을 많이 가지고 있음에도 거기에 멈추지 않고 구분소유자 등 집합건물을 이용하거나 소유하는 자에 대한 행정청 등의 세심한 배려와 지속적인 관심을 통 하여 국민이 집합건물에서 좀더 행복한 삶이 영위될 수 있도록 지원하고자 노력하고 있다 는 내용을 살펴보았고 한국의 현실은 그렇지 못하고 오히려 지나칠 정도로 사적 활동 등에 의 존하는 경우가 많아 그로 인한 많은 문제점이 아직도 파생되고 있다는 점이다. 이를 극복 하 기 위하여 이제 우리나라도 선진국에 진입하여 무엇보다도 인간의 존엄성을 존중받고 그 러 한 환경 속에서 행복을 추구하며 생활하는 것이 가장 중요한 삶의 목표가 되어야 한다면 기 존의 집합건물법이 가진 구시대적 발상과 집행 및 주택법이 가진 행정위주적인 운영현황 을 극복할 필요가 절실하고 발전된 인간의 주생활 보장을 위해서는 비교법적인 검토를 통해 집합건물법 등 관련 법률의 내용을 좀더 충실히 하여 신속하게 국민의, 국민을 위한 집합건 물법, 주택법 등으로 새롭게 다시 복귀할 수 있도록 입법적ㆍ행정적인 노력을 기울여야할 것이다.

I wanted to study about the difference of the thought for the condominium between Korea and America in the midst of its concept. To achieve this purpose, I studied ① condominium`s history, ② it`s concept, ③ compromise & the common scheme, ④ unit and the unit owner, ⑤common elements, ⑥ association, ⑦ association property, ⑧ assessments, unity of the parts, ⑨ democartic sub-society, ⑩ covenents running with the Land, ⑪ prospectus, ⑫ declaration of condominium, ⑬ plot plan and survey, ⑭ articles of incorporation, ⑮ bylaws, ⑯ rules and regulations, ⑰ policy statements and resolutions of proecdure, ⑱ priority and consistency of documents in Florida Condominium act through this article. I could have found the fact that Korean condominium act was lacking consideration for the nation in the system. The Korean condominium act`s revision is acute and legal comparison is demanded necessarily by the revision process. Korean government and assembly must know that the nation can keep the right in pursuit of happiness through it`s reform-like revision.