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본 연구에서는 주택재개발사업의 사업성 평가방법으로 기존의 순현재가치 분석법(NPV)의 단점을 보완한 실물옵션을 적용하여 사업가치를 평가하였다. 실물옵션은 금융옵션의 투자기법을 응용한 것으로 사업 기간이 장기간 소요되는 주택재개발사업의 경우 미래의 불확실성에 따라 다양한 사업위험이 존재하며 사업단계별로 사업위험에 대한 변동성을 반영하여 검토하기에 적합한 분석기법으로 판단하였다. 주택재개발사업은 사업단계별 사업추진 여부에 따라 다음 단계의 사업이 진행될 수 있기에 단계별로 포기옵션을 적용하여 사업의 가치평가를 산정하는 버뮤다식 단계별 복합옵션을 적용하였다. 이 단계별 복합옵션으로 1차 분석과 2차 분석 그리고 3차 분석으로 구분하여 사업가치를 평가하였다. 그 결과, 1차 분석부터 3차 분석까지 풋옵션의 행사가격이 기초자산 가격보다 낮아 포기옵션의 행사보다 사업 만기시점까지 사업을 진행하는 것이 타당한 것으로 추정되었다.

This study evaluates the business value by applying real options that complement the shortcomings of existing methods of Net Present Value (NPV) as a feasibility evaluation of housing redevelopment. The real option is the application of techniques of financial investment options and reflects the variability of step-by-step business risks under the uncertainties of the future. Therefore, the real option is suitable for analyzing housing redevelopment project that it takes a long period of time. The housing redevelopment projects can proceed in the next steps, depending on whether or not the project is carried out by project stages. Therefore, a sequential option to abandon is applied to Bermuda compound option for calculating the valuation of the housing redevelopment projects. The sequential compound option evaluates the business value by separating of primary, secondary and tertiary analysis. As a result, because the exercise price of the put option price is lower than the underlying asset from the 1st analysis to the 3rd analysis, it is reasonable to proceed with the project to the option expiry time than the exercise of the deferral option.

본 연구는 사전에 대안들을 탐색하더라도 왜 단일 대안 회피 현상이 발생하는지 주목하였다. 본 연구는 단일 대안 제시 조건이 복수 대안 제시 조건 보다 선택 연기가 더 높게 발생할 것이며, 이러한 효과는 구매에 대한 예상되는 후회가 매개할 것으로 가정하였다. 이를 검증하기 위한 연구 1에서는 단일 대안이 제시되는 상황에서 복수 대안 제시 상황 보다 선택 연기가 더 높게 발생하였다. 특히, 단일 대안이 선택 연기에 미치는 효과는 구매에 대한 예상되는 후회가 매개하였다. 연구 2에서는 선택 연기가 정당화 용이성 메시지(정당화 용이성이 낮은 메시지 vs. 정당화 용이성이 높은 메시지)에 따라 달라지는지 확인하였다. 실험 결과, 단일 대안 제시 상황에서는 정당화 용이성이 낮은 메시지 보다 정당화 용이성이 높은 메시지가 제시되는 경우에 선택 연기가 통계적으로 유의하게 감소하였다. 그러나, 복수 대안 제시 상황에서는 정당화 용이성 메시지에 따른 차별적인 효과가 나타나지 않았다. 연구 3은 예상되는 후회의 심리적 기제를 명확히 하고자 진행하였다. 실험 결과, 사전에 긍정적인 정서가 점화된 집단은 통제 집단 보다 예상된 후회가 억제되어 단일 대안에 대한 선택 연기가 통계적으로 유의하게 감소하였다. 본 논문의 결과는 사전 예약 판매와 같이 단일 대안이 제시되는 상황에서, 어떻게 선택 연기를 감소시켜줄 수 있을지에 대한 실무적 시사점을 제공한다. 또한, 구매 결정 이전에 대안들을 탐색하더라도 나타나는 단일 대안 회피 현상에 대한 대안적인 심리적 기제를 모색했다는 점에서 이론적 의의를 지닌다.

This research focuses on the psychological mechanism of single option aversion of when searching for alternatives prior to the purchase decision. A single option presentation condition will result in a higher choice deferral than a multiple options presentation condition. And this effect was assumed to be mediated by the anticipated regret of purchase. In study 1, when a single option is presented as in the assumption of this study, the choice deferral is higher than the multiple options condition. in particular, the effect of a single option on choice deferral was mediated by anticipated regret on purchasing. In Study 2, it was confirmed that the choice deferral varied depending on the justifiability easiness message (message with low justifiability vs. message with high justifiability). As a result of the experiment, in the case of a single option presentation situation, the choice deferral was statistically significantly reduced when a message with high justification was presented than when a message with low justification was presented. However, there was no discriminative effect on the message of easiness of justification in the situation of presenting multiple options. Study 3 was conducted in order to clarify the psychological mechanism of the anticipated regret. As a result of the experiment, the group with the positive emotions primed had a statistically significant decrease in the choice deferral for the single option than the control group. The results of this research provide implications for a strategic approach to how to reduce purchase avoidance in a situation where a single option is presented, such as pre-order sales. In addition, it has a theoretical implications in that it seeks alternative psychological mechanism for the single option aversion phenomenon that appears even when searching for alternatives before purchase decision.