Earticle

권리금은 상가를 매입하거나 임차할 때 관행적으로 인정되지만, 현행법상 상가권리금에 대한 법 규정은 존재하지 않으며, 권리금의 개념 자체에 대한 규정이 전무하기에 분쟁발생시 구체적인 사안에 따라 법원의 해석에 의할 수 밖에 없는 실정이다. 또한 권리금에 대한 현행제도가 입법적으로 해결되지 못하고 있으므로 상가임차인의 권리금문제는 사회적으로 중요한 과제중 하나이다. 권리금에 관한 문제는 사법의 영역에서뿐만 아니라 재건축, 재개발 사업 등의 도시환경정비사업과 관련하여 공법상 손실보상에서도 중요한 논제가 되고 있다. 즉 상가임차인의 보상 문제는 이제 중요한 정책적 과제가 되었고 현실적으로 도심재개발이 가속화 되면서 재개발사업 등으로 상가임차인의 권리금 회수 기회가 박탈되어 생존권까지 위협받는 상황이 종종 발생하고 있으며 상가임차인 보상의 범위 등 그 문제의 비중 또한 커지고 있다. 정비사업이 도시기반시설을 확충하고 주거환경을 개선한다는 측면에서 긍정적으로 볼 수 있으나, 용산 화재사건과 같은 사건의 재발을 방지하기 위해서는 공익사업 또는 정비사업을 추진하는 경우 기존의 영업손실보상과 권리금 보상에 대한 논의가 동시에 이루어져야 할 것이다. 현행 정비사업이 시행자와 조합원의 투기적 이익을 상승시키는 것을 전제로 추진되고 보상기준이 사업시행자 중심으로 정립되어 있는 것은 아닌지 검토하여 개발로 인해 피해를 입은 상가임차인들에게 적절하게 배분하는 것이 공평의 원칙에도 부합한다 할 것이다. 법적 근거가 없는 권리금 보상은 현실적으로 어렵다. 따라서 상가권리금 법제화를 통해 법의 사각지대에 놓여 있던 상가권리금을 보장한다면, 법적 테두리 안에서 음성화된 거래를 관리함으로써 상가 임차인의 억울한 피해를 줄일 수 있을 것이다. 바라건대 현행보상법제에서 임차인의 가치인 시설권리금 및 임차권과 일체로 거래되는 영업권의 가치인 영업권리금은 적정하게 평가되어 보상이 이루어지길 기대한다. 아울러 올바른 ‘상가임대차보호법’ 개정안의 시행으로 조화로운 법제도 확립과 상가의 활성화 및 번영으로 국민경제생활이 안정되기를 바란다.

Although requirement for premium has been customarily common in the rental or buying shop buildings, there is neither Act nor rule which regulates building premium in current law. Because disputes from building premium should depend on the court decision in many cases, it is one of the most important public projects to legislate the Act to prevent the premium loss in shop tenants. The problem caused by premium is one of the important issues to settle in the area of compensation in Urban Environmental Improvement Project including reconstruction and redevelopment projects in public law as well as in private law. The accelerated urban redevelopment project resulted frequently in loss of premium to threaten the right to live in tenants, and the compensation for shop tenant became an important policy project, which was derived from the necessity to set appropriate standards to compensate shop tenant for their loss. While reformation project has positive effects such as contribution to the expansion of urban infrastructure and residential environment improvement, it could bring about unexpected ill effects such as Yongsan conflagration accident. Therefore, it is necessary to make law to prevent ill effects and to compensate shop tenants for the loss of business and premium in the progress of public works or reformation projects. Additionally, it is also necessary to examine precisely if current urban reformation project is planned to promote the profits of business project operator and partner of an association, and if standards of compensation are favorable for the business project operator implementor, not for tenants. It would be resonable and consistent with fairness doctrine to distribute a profit to shop tenants as fair compensation for premium loss caused by the public project. Because it is very difficult to compensate practically the building premium without the legal basis, it is necessary to legislate laws to guarantee the compensation for building premium currently existing in the blind area from the law, to promote legal fair trade of shop building, and to minimize the unfair loss of shop tenants through the effective management. Although business premium is a valuable goodwill belonging to lessee, because it is transacted in a combination with facilities premium and the right of lease even in current Compensation Act, it should be valuated reasonably for the fair compensation separately from tenancy. In addition, it is expected that implementing the amendment of the Commercial Buildings Lease Protection Act would contribute to the stable economic activities in people through establishment of coordinate legal system and promotion of active business.

용산참사 이후 다양한 관점에서 권리금보호를 위한 입법적 방안이 제시되어왔다. 우리나라에서의 권리금을 둘러싼 분쟁은 영업용 부동 산뿐만 아니라 사무실, 토지, 공공주택 등의 임차권의 양도나 전대에 까지 확대되어 수요가 높은 임차공간이라면 어디든지 권리금이 수수 되고 있으며, 금액 역시 토지나 건물의 용익대가와는 별개로 차임보 다 많은 액수로 지급되는 경우가 많아 큰 사회문제가 되고 있다. 권 리금의 보상여부 관하여 학설 및 판례의 견해도 대립하고 있다. 따 라서 본 연구의 연구범위로 상가건물임대차상 권리금문제를 계약자 유 내지 판례로 해결하는 것이 바람직한지 여부, 입법적으로 해결하 는 것이 바람직한지, 다른 해결방안은 없는지의 부분에 대한 판단은 논외로 하기로 하고 다양하게 발생할 수 있는 권리금에 관한 문제 중 상가집합건물을 재건축에 있어 임대인과 임차인간의 권리금 보호 방안에 한정하여 연구를 진행하기로 한다. 이를 위해 먼저 상가집합건물의 재건축 및 권리금에 대한 일반적인 내용을 살펴본 후 상가집합건물의 재건축시 임대인과 임차인간, 임 차인과 전차인간 발생할 수 있는 문제에 대한 구체적인 해결방안을 제시한다.

In this article, we first summarized the existing legal system and the arguments as to what the foregift is, and further looked into the precedents on this matter. In a general transaction of foregift, a new tenant would be expected to replace her/his previous tenant. The structure of the foregift transaction cannot be sustained, unless the previous tenant can expect the certainty of receiving new foregift from a new tenant. However, when it comes to the protection of the foregift transaction, Korean court's rulings on the issue were limited by so-called 'extraordinary circumstances' test, which covers only exceptionally unfair extortion cases. Furthermore, those rulings only permitted tenants' claims for the restitution of already given foregift to the leaseholder; but the court did not accept the claims for the right of opportunity to retrieve the foregift, which is generally expected by parties participating in the foregift transaction. The tragic incident in Yong-San redevelopment area, Seoul, 2009, in part is attributable to the misunderstanding and absence of the protection for the foregifttransaction. Thus, we conducted extensive in-depth interviews with various foregift transaction parties like merchants (tenants), buliding owner, real estate agents and tried to analyze the true nature of the foregift, combining existing studies and the voices of the actual practices. As a result, we came to the conclusion that court's rulings of so-called ‘extraordinary circumstances’ test need to be adopted to redevelopment and reconstruction cases. The key money can be interpreted in the relationship within the market, influencing on the origination and the fluctuation of the key money. From a new shop tenant’s standpoint, this study pointed out the tradition of paying premium is unreasonable because key money can fluctuate or become extinct by the relationship in the market. In addition, the study implies that merely complying with the lease agreement can establish a new lease practice without the need for paying key money

현재 상가건물임대차계약 해지 시 임차인이 임대인이나 전임차인에게, 또는 임차권의양수인이 양도인에게 임차보증금을 지급하는 것 외에 별도로 권리금이라는 명목으로 보증금보다 많은 금전을 지급하는 경우가 있다. 이러한 권리금의 지급은 상가건물임대차에서 관행적으로 이루어지고 있음에도 불구하고 이에 대한 법적.제도적 보장이 미흡하여이를 둘러싼 분쟁이 날이 갈수록 증대하고 있어 이에 대한 문제해결이 시급한 사항이다. 이러한 상가건물의 임대차와 관련하여 임차인이 임차보증금 이외에 권리금이라는 명목으로 임대인에게 지급되는 금전의 성격이나 반환의무의 효력이 대부분 당해 임대차계약의 당사자의의 상가건물임대차계약의 내용에 의하거나 관행에 의하여 처리되고 있는것이 우리의 현실이다. 우리나라의 판례는 임대인이 그 임대차 종료 후에도 상가건물이그 재산적 가치를 가지고 있는 경우에 양수하거나, 또한 권리금을 수수한 후에 일정기간그 임대차관계를 유지시켜 그 재산적 가치를 이용하게 하도록 약정하였음에도 불구하고임대인의 사정으로 그 임대차계약이 중도에 해지되어 약정기간동안 그 재산적 가치를 이용하게 해 주지 못한 경우에는 그 임대인은 그 임차건물의 권리금의 전부 또는 일부를반환해야 한다고 하고 있다. 그러나 상가건물임대차에 있어서 권리금을 계약당사자간의 계약자유나 판례의 불완전한 보호로 해결하는 것보다 이를 근본적 해결방법을 강구할 필요가 있으며, 그리하여 법과 현실의 괴리를 보완할 수 있도록 하여야 한다. 특히 상가건물임대차계약에 있어서 권리금문제는 당사자간의 형평성을 고려하여 신중하게 처리되어야 할 것이므로, 계약자유이든 입법적이든 어떤 해결방안을 모색하는 것도 중요하지 않을 수 없다. 본고는 상가건물임대차의 경우 경제적 약자인 임차인의 권리금을 보호하고 바람직한 입법적 해결방안을 모색하기 위하여 그 대안을 제시하고자 한다.

Commonly, around a contract of commercial building lease, in addition to a lease deposit, a premium paid by the lessee to lessor, lessee to prior lessee, or sub-lessee to original lessee, assignee of lease right to assignor. If Both parties terminates the contract of commercial building lease, Lessee will have to pay to lessor more the premium then the lease deposit. Though this premium is being paid customarily in the commercial building lease, We lacks legal and institutional guarantee on the premium. Because these disputes is growing, we should resolve this issue. Actually, even though the payment of the premium is a general practice in a contract of commercial building lease, the lessee is not protected by a lease dispute involved premium. It has a great importance. In relation to these commercial building leases, The effects of the characteristics of the premium and the obligations of the premium return that is called the premium in the contract of commercial building lease that be paid to the lessor except for a lease deposit, is decided by the customs or the contents of the contract. It is our reality. Our case can not charge the re-claim of the premium in principle. But even after the lease relationships is terminated, If the commercial buildings have a property value or the lease contract is terminated by the lessor's errors, lessor should give some or all of premium back. However, upon the case reviewed, some commentators argued that the gap between the actual practice and legal principle is needed to be removed by the enactment of rules rather than solved by the self-governing principle between the parties. The issue of premium in the commercial building lease contract, should be handled carefully. Thus, considering both parties equal treatment of the legal position,seeking to the solution either legislation or self-governing is significant job for researcher and I presented somewhat serious proposal in this piece. This paper is that the resolution would like to present to the legalization of premium in the commercial building lease.

2002년에 후발주자로서 신용카드 업계에 진출한 현대카드의 브랜드 이미지는 삼성카드, LG카드와 국민카드 등 기존 선두업체의 브랜드 이미지에 비해 크게 약한 상황이었다. 이에 현대카드는 광고와 디자인 등을 통해 기업브랜드는 젊고 혁신적이며 진취적인 이미지로 간접적으로 홍보하는 한편, 고객의 니즈 및 소득수준에 기반을 둔 개별 상품 중심의 마케팅 전략을 중점적으로 추진하였다. 현대카드는 독창적인 마케팅 활동 및 단일카드로서는 500만 명 이상의 회원을 보유하고 있는 현대카드 M을 통해 후발주자에서 시작하여 고속성장을 이루었지만, 감각적이고 독창 적이며 세련된 브랜드 전략 활동들이 신용카드 업계의 대표주자 이미지로 연결되기에는 부족한 점이 있었다. 다소는 고객층이 한정되어 있는 젊고 작은 회사라는 이미지에서 한 단계 더 나아가 메이저 플레이어로서의 브랜드 이미지를 구축하기 위해서는 차별화된 시도가 필요하였는데, 이러한 고민의 산출물로서 나온 것이 스포츠 마케팅이었다. 본 연구에서는 신용카드 시장에서 프리미엄 브랜드 이미지를 강화하고 선두주자로의 도약을 위한 마케팅 차별화의 일환으로 스포츠 마케팅을 전략적으로 활용하고 있는 현대카드의 스포츠 마케팅 전략 및 활동을 분석한다. 본 사례에서는 세 번에 걸쳐 시행된 슈퍼매치와 월드컵 마케팅 전략, 실행 과정과 성과, 성공요인 등이 소개되고 있으며, 브랜드 전략과 연계하여 차별화되고 창의적인 스포츠 마케팅의 대상과 방법의 지속적 개발 및 스포츠 마케팅의 성과 측정 지표 개발 등이 시사점으로 논의된다.

When Hyundai Card entered into credit card industry in 2002 as a late comer, its brand image was very weak compared to that of leading card companies such as Samsung, LG and Kookmin Card. Hyundai Card aggressively pursued individual brand focused marketing strategies based on customer needs and income level while it advertised indirectly its corporate brand image as young, innovative, and active utilizing creative advertisement and leading stylish design. Though Hyundai Card made a big success through creative marketing activities and Hyundai Card M that has more that 4 million customers, it had difficulty to relate its stylish, creative and sensual image to the image of a leading player in credit card industry. Hyundai Card desperately needed differentiated initiative to build the image of major player beyond just the image of young and niche company. Sport marketing strategy was the output of this endeavor. This study presents the sport marketing strategy of Hyundai card, which they utilized as a marketing differentiation tool in order to become the leading player of credit card industry. The detailed activities of sport marketing including super match I, Ⅱ, Ⅲ and world cup marketing, the performance and evaluations are examined, and its future plan and implications are also discussed.

권리금을 주고받는 것이 관행화 된 것은 1930년대 초 일제강점기부터였다. 6.25 한국전쟁이 있은 1950년 이후에는 도시지역을 중심으로 형성되어 현재에 이르고 있다. 우리나라 자영업자 규모는 약 560만 명으로 경제활동인구 5명당 1명이며, 권리금의 시장규모는 약 33조원으로 추정하고 있다. 이중 권리금이 있는 상가는 약 55% 수준으로 “권리금”은 그동안 법적인 제도가 미비하여 법적보호를 받지 못해 약 1조 3천원 수준의 피해가 발생한 것으로 추정하고 있다. 2018년 상가건물임대차 실태조사 발표에 따르면, 권리금을 지불하고 들어온 임차인의 경우 96%가 사업장을 양도할 때 후임 임차인으로부터 권리금을 받고 나가길 희망하고 있으며, 심지어 자신이 지불한 금액보다도 약 25% 정도를 올려 받고 나갈 생각인 것으로 조사되었다. 그러나 임대차 종료 시 회수비율은 65%수준으로 약 35%의임차인은 본인이 지불한 투자금액을 회수하지 못한 체 퇴거하고 있으며, 이중 많은 부분을 권리금이 차지하고 있는 것으로 알려지고 있다. 임대인과 임대차 사이에 분쟁이있을 때 유일한 해결 수단인 민사소송은 비용과 시간 모두 부담이 크다. 이에 경제적약자가 많은 임차인은 현실적으로 소송을 진행할 수 없어 소송을 포기하는 사례가 빈번하다. 그럼에도 2016년부터 2018까지 서울시 상가임대차 분쟁상담은 약 48,358건으로 실 분쟁조정은 약 125건으로 0.3% 수준에 머무르고 있다. 상황이 이러하므로경제적으로 어려운 입장인 임차인들의 상가권리금 보호를 위해서는 대체적 분쟁해결방안을 더욱 강구하는 연구가 필요하다. 권리금에 대한 이전 연구를 보면 제도적 관점연구가 주를 이루고 있다. 이번에 신설된 상가건물 임대차 분쟁조정위원회 관련 연구는 많이 없었다. 본 연구는 이에 반하여 분쟁조정현황과 문제점을 분석하고 대체적 분쟁 해결 관점에서 필요성과 운영상·제도상 대안을 제시하고자 한 것이다. 연구결과는 다음과 같다, 우선, 상가건물분쟁조정위원회의 운영상 개선방향으로는분쟁조정위원회의 확대 설치 및 전문성 확보를 위해 전문위원의 안정적인 계약기간 운영을 위해 계약기간을 5년 이상으로 확대할 필요가 있다. 조정이용 활성화를 위해 임대차 분쟁신청을 주민자치센터에서도 접수를 검토할 필요가 있다. 아울러 분쟁 현장실사 강화, 행정시스템의 구축, 온라인 접근성 강화 및 상담·분쟁조정 제도 홍보 등 운영상의 개선방향을 모하여야 한다. 그리고 상가건물분쟁조정위원회의 제도상 개선방향으로 조정전치주의 강제력(집행력)확보, 퇴거보상제 도입검토 등 분쟁조정위원회가 활성화 되어, 상가임대차에서 부당하게 권리를 침해받거나 권리금 회수에 있어 손해가 발생하지 않도록 분쟁조정위원회의 다양한 활동으로 분쟁을 미리 방지해야 한다.

Commercial store real estate premium became common practice since the Japanese colonial period in the early 1930s. After the Korean War in 1950, It is formed center of the urban area and has reached to date. The scale of the Korean self-employed is approximately 5.6 million, one in five of the active population and the market volume of commercial store real estate premium is estimated to be about 33trillion won. The ratio of stores with commercial store real estate premium is about 55%, nevertheless there is no legal regulation on this. Here, the possibility of damage due to insufficient collection of commercial store real estate premium is estimated about 1.3trillion won. According to the 2018 condition survey of commercial building tenants, The 96% of tenant who paid premium, are hope to collect the premium for transfer, furthermore they want to payback 25% increase. but, the collection ratio at the end of the lease is about 65%, at the same time, around 35% of tenants cannot collect the investment amount, mainly the premium for transfer. If there is a conflict between the lessor and the lessee, the only way to solve civil lawsuits takes a lot of time and cost of litigation. thus, the lessee who is vulnerable, frequently gives up the lawsuit. nevertheless, from 2016 to 2018, there are only about 48,358 consultations in Seoul and adjustment is about 0.3% in about 125 cases. In this situation, For the protection of commercial store real estate premium payback of the tenants with limited finances usually, the study of dispute resolution is needed. Previous studies of commercial store real estate premium are mainly on the system.Especially, the newly established ‘Commercial building lease dispute conciliation committee’has not been studied. This research reviewed the problem of dispute conciliation and suggested alternatives to operation and system. The research results are as follows, First of all, In the direction of operational improvement of ‘Commercial building lease dispute conciliation committee’ should be established of extension. and for the expertise of the committee members, it is necessary to extend of contract term of the committee members. Also, strengthen troubled site inspection, the foundation of the administrative system, strengthen access to on-line and consultation, conciliation of dispute, public relations should be derived. and, for the prevent dispute to invigorate committee is necessary to secure the conciliation-prepositive principle of committee, consider the introduction of compensation for removal.

임차인의 권리금 회수기회 침해를 방지하고자 2015. 5. 29. 상가건물임대차보호법 제10조의 3 내지 8 조항이 신설되었으나, 임차인에게 인정되는 권리금의 범위에 대한 대법원의 판단이 없어 그 기준이 명확하지 않다. 위 조항이 신설된 이후 하급심 판례를 전제로 권리금과 관련한 손해배상의 범위를 정리하여 위 범위를 하루빨리 정립되도록 하는데 그 목적이 있다. 손해배상의 범위를 세 가지로 연구하였다. 첫 번째는 감정인이 권리금의 손해액으로 평가한 유형재산 일부에 대해, 법원은 위 유형재산 일부의 소유권이 임차인에게 있다는 이유로 손해배상액으로 산정하지 않았는데 위판단이 타당한지 여부이다. 임대인의 방해 행위로 인해 임차인의 손해가 발생된 것이므로유형재산은 손해배상액으로 산정되어야 할 것이다. 두 번째는 임대인이 임차인에게 지급해야 할 손해배상액을 50%로 제한한 사례가 있다. 하지만 손해배상액의 제한은 특별한 경우가 아니면 허용되어서는 안된다. 세 번째는 손해배상액의 이자를 소장부본 송달일 다음날부터 선고일까지 연 5%를 적용할 것인지 아니면 연 15%를 적용할 것인지이다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제2항이 적용되어 판결선고시까지 연 5%를 적용하는 것이 타당하다.

In order to prevent the infringement of collecting the premium for lessee, the Commercial Building Lease Protection Act, Article 10-3 and 10-8 were newly established. However, the standard is not clear because the Supreme Court did not judge the amount of damages of the lessee for commercial building premium. Since the establishment of the above new provision, the purpose is focused on arrange the scope of the damages as early as possible, based on the judgment of the lower courts. Three areas of compensation for damage were studied. The first is whether the judgment is valid. Because of the reason that the lessee has the proprietary about part of above tangible property, the court did not estimate compensation. the damage of lessee is caused by the interference of lessor. Therefore, tangible property shall be calculated as compensation for damages. Second, there was a case in which the lessor proposes 50% of amount of compensation for damages to lessee, whether the above proposal is applicable. the reduction of damages shall not be allowed unless special circumstances exist. The third is whether the interest for the compensation for damages will be applied 5% annually from the date of lawsuit until the date of sentence, or 15% annually. it will be reasonable to apply 5% annually.

권리금을 ｢임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가｣이다. ｢상가임대차법｣의 권리금규정은 “종래 규정만으로 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없‘음을 신설근거로 한다. 그러나 권리금의 보호는 채권관계로서 임대차관계의 법리를 왜곡하고 임대인과 장래 임차인이 되려는 사람의 희생을 딛고 임차인을 보호하는 편협한 장치이다. 지금까지 ｢상가임대차법｣의 입법과 연구는 임차인보호에 치우쳐 권리금으로 말미암은 사회·경제적 비효용과 낭비에 거의 관심을 두지 않았고 권리금보호로 커다란 짐을 떠안아야 하는 장래의 임차인의 이익을 방치한 인상이 현저하다. 권리금의 양성화는 득보다 실이 크다. 먼저 권리금의 실체가 분명하지 않다. 그리고 ｢상가임대차법｣의 입법자도 권리금의 회수기회를 보장하여야 하는 근거를 제대로 제시하지 않는다. 다음으로 권리금의 양성화와 그에 이어지는 일반화·보편화는 사회경제적 낭비와 고비용·저효율에서 결코 자유로울 수 없다. 더욱이 권리금은 목돈으로서 이를 지급하여야 하는 신규임차인에게는 일종의 일시불차임 또는 투자금의 의미를 가지며, 그가 영업활동에 실패할 경우에는 심지어 위험금의 성질을 가진다. 이 때문에 권리금은 임차인이 되려는 사람에게는 진입장벽이다. 권리금은 그 실질에서 영업권을 양도하는 대가와 구분되지 않는다. 그러므로 권리금을 영업양도의 대가로 대체하고 장기의 임대차기간을 보장하는 방법으로 임차인의 이익보호에 충분하다. ｢상가임대차법｣의 입법자가 권리금규정의 신설근거로 제시한 ‘약자보호’는 무소불위의 만병통치약이 되어서는 안 된다.

Art.10-3 states, that ‘premium’ means a price, such as money, paid to a lessor or a lessee, other than deposits and rents, as a price for transfer or use of tangible or intangible property value, including business facilities, equipment, customers, credit, business know-how and business benefits generated from the location of a commercial building, which is paid by a person who conducts or who intends to conduct a business in a commercial building, the subject-matter of the lease. But this definition is is not accurate enough but obscure. The term ‘preminum’ seemsto be an another name of price for the transfer of business. The generalization and the legislation of premium may emerge as a main culprit of the pattern of low efficiency and high expenditur in leasing market. The protection of leasing right through the prolonged period which does not exceed 10 years and the unification of premium and price for business rights can be reached and stablised within our legal system.

본 연구는 광주광역시에서 발생한 아파트 건설 붕괴사고를 외생적 충격으로 하여, 해당 사고가 서울시에 입지한 동일한 브랜드를 가진 아파트 거래가격에 미친 영향을 실증분석 하였다. 15,000여건의 거래가격 데이터를 사용하여 이중차분법에 기반한 실증분석결과는 해당 브랜드의 아파트 가격 프리미엄 효과는 해당 사고로 인해 최대 약 6.3%가량 손실된 것으로 나타났으며, 가격효과는 비교적 즉각적으로 발생하여 거래가겨에 자본화되며, 중기적으로도 지속되는 것으로 나타났다. 이러한 가격효과는 브랜드에 대한 부정적 인식의 파급효과가 해당 브랜드와 기업을 넘어 해당 제품 소유자들에게까지 미친다는 점에서 아파트 브랜딩 전략의 관리적 측면에 있어서의 중요성을 강조한다. 본 연구의 실증분석결과는 기본적으로 아파트 브랜드 가격 프리미엄은 아파트의 물리적 특성에 있어서의 브랜드들 간의 차별성이 아닌 브랜드에 대한 인지도, 선호도 등 브랜드 자체에 대한 무형적 특성에 의해 형성됨을 암시한다.

This study empirically analyzes the impact of a construction collapse incident in Gwangju Metropolitan City on the transaction prices of apartments bearing the same brand located in Seoul. Utilizing data from over 15,000 transaction prices, this study employs a differences-in-differences approach for empirical analysis. The results indicate that the price premium effect of the brand is reduced by up to approximately 6.3% due to the incident. This price effect manifests immediately and to be maintained two years after the incident. This underscores the managerial importance of apartment branding strategies in mitigating negative perceptions and their ripple effects beyond the brand and company to the property owners themselves. The empirical findings suggest that the premium on apartment brands is shaped not merely by physical attributes but by intangible factors such as brand recognition and preference.

상가건물임대차에 있어 권리금의 보호문제는 오랫동안 논의의 대상이 되어왔고, 그 주된 논의의 핵심은 억울한 상가임차인의 권리금을 안정적으로 회수하게 해 줄 방법은 없는지에 대한 것이었다. 이러한 주류적인 논의에 따르면 권리금은 오랜 기간 인정되어온 관행에 따라 당연히 보장되어야 할 대상으로 보고 있으며, 이러한 논의의 결과로 2015년 5월 13일 상가건물 임대차보호법 개정에서 명시적으로 권리금에 관한 규정을 두기에까지 이르렀다. 하지만 권리금은 보호되어야 하는가와 관련하여 상가건물임대차에 있어 권리금 보장에 관한 지금까지의 노력이 이른바 사회적 약자의 보호라는 절대적 명제를 실현하기 위해 다른 법률관계 당사자들의 권리를 침해하고, 사회적 형평성을 해하고 있지는 않은지에 대해서 의구심이 든다. 권리금에 관한 선행연구 및 입법과정을 보면 권리금은 반드시 보장되어야만 하는 재산적 가치 내지 권리인가에 대해서 주류적인 견해와 상반되는 논의는 거의 없다. 이에 본 논문에서는 상가건물임대차에 있어 수수되는 권리금에 대한 비판적 검토를 통해 권리금은 반드시 보호되어야 하는 것인지, 오히려 상가임대차에 있어 권리금을 인정하지 않는 것이 사회적 형평에 부합하고 법리상으로도 복잡한 문제를 해결할 수 있는 방안이 될 수는 없는지에 대해 검토해 보았다. 그 결과 필자는 상가건물 임대차보호법, 판례, 학설 등의 태도와 같이 권리금을 적극적으로 인정하고 그 회수 기회를 보장하기 보다는 수십 년간 이어져 온 잘못된 권리금 수수 관행을 제거 내지 규제하는 형태의 접근이 오히려 더 타당하다는 결론을 도출하였다.

The protection of the premium has long been discussed in commercial building lease. The key to these discussions was to ensure a stable recovery of the leaseholder's premium on commercial building. According to this mainstream discussion, the premium should be guaranteed according to long-approved practices. As a result, Commercial Building Lease Protection Act on May 13, 2015 contained provisions concerning the premium. <Commercial Building Lease Protection Act> Article 10-3 (Definitions, etc. of Premiums) (1) “Premium” refers to a price, such as money, paid to a lessor or a lessee, other than deposits and rents, as a price for transfer or use of tangible or intangible property value, including business facilities, equipment, customers, credit, business know-how and business benefits generated from the location of a commercial building, which is paid by a person who conducts or who intends to conduct a business in a commercial building, the subject-matter of the lease. (2) “Premium contract” refers to a contract which requests any person who intends to be a new lessee to pay premiums to a lessee. However, Should the premium be protected? I have the following doubts - Doesn't protection of the premium in commercial building lease infringe the rights of other legal parties to protect the so-called social underdogs?, Doesn't it hurt social equity?. The pre-study studies and legislation on royalties are rarely discussed in opposition to the mainstream view. Therefore, in this paper, the following critical reviews were conducted on the premium in commercial building lease. ① Should the premium in commercial building lease be protected? ② Isn't the non-payment of the premium in commercial building lease a way to meet social equity and solve complicated problems legally? As a result, I drew a conclusion that I would rather have a more appropriate approach to remove or regulate the practice of miscounting premium in commercial building lease rather than recognize the premium in commercial building lease.

상가건물 임대차보호법상 권리금은 임차인의 생존권 보장과 큰 연관성을 가진 것으로써 이와 관련된 규정은 2015년 신설되고, 2018년 일부 개정을 통해 임차인의 권리보호를 보다 강화하고자 하였다. 법 시행 이후 수년이 지난 현재, 개정 당시 보완을 하고자 하였던 부분은 여전히 그대로 발의만 이루어진 채 존속중이고 사법부의 판단으로도 여전히 보호받지 못하는 임차인이 발생하는 상황에서 법의 미비한 점을 다시 한번 분석하여 새로운 입법을 위한 보완책을 마련할 필요가 있을 것이다. 본 논문에서는 권리금과 관련하여 권리금 회수보호와 관련한 규정들의 문제가 되고 있는 내용을 확인하고 각 규정의 미비한 점 등을 지적하면서 어떠한 부분이 보완되어야 하는지를 밝히고자 한다.

Under the Commercial Building Lease Protection Act, Premiums are closely related to the guarantee of the tenant's right to live, and related regulations were newly established in 2015 and partially revised in 2018 to further strengthen the protection of the tenant's rights. Many years have passed since the enforcement of the law. Howerver, the part that was intended to be supplemented at the time of revision is still in existence with only the initiative being made. There are still tenants who are not protected even by the judgment of the judiciary. In this situation, it is necessary to analyze the inadequacies of the law once again and prepare supplementary measures for new legislation. This dissertation investigates related information on Premiums and points out the problems with it, clarifying which parts need to be supplemented.

권리금의 문제는 거래계에서 다양한 형태로 나타나고 있음에도 불구하고 현행상가임대차보호법은 계약기간에 있어서 5년간 갱신청구권과 차임증액의 제한규정을 두고있을 뿐 구체적인 권리금통제규정이 없어 실질적인 임차인보호가 이루어지지 않고 있다. 권리금의 통제는 임대인과 임차인의 형평성에 맞고 가급적 당사자의 합의로 유도될 수 있는 분쟁방지적인 규정이 되어야 하므로 사적자치의 영역에 어느 정도 의존하는 것이 당연하나, 악의의 임대인을 저지하는 데에는 계약기간의 보장만으로는 부족하고 제한적이나마 임차인에게 권리금의 반환청구수단을 마련해줄 필요가 있다. 즉 악의의 임대인이 신축건물의 경우 제3자를 내세워 바닥권리금을 받은 후 어떤 사유로 인해 임대차가 조기 종료하는 경우라든가, 임차인이 임대인동의 없이 전대하고 전차인에게 권리금을 받고 임대차 관계를 종료시킨 후 임대인이 갑자기 나타나 전차인에게 점포를 임대한 사실이 없다며 명도를 요구하는 경우, 임대인의 귀책사유 또는 임차인의 귀책사유로 인해 임대차가 조기종료되는 경우 등 임차인이 기한이익을 상실하는 때는 잔존기간분의 권리금반환청구권이 인정되어야 한다. 그리고 권리금의 문제는 사회적인 여러 요인들과 관련이 있으므로 불량한 권리금,투기적 권리금의 발생을 억제하기 위해 일정한 경우 임대인의 권리금수수를 인정하고 권리금의 상승폭을 제한할 필요가 있다. 그럼으로써 정상적인 거래관행이 정착되도록 힘써야 한다. 한편 민법상 임차인의 필요비와 유익비상환청구권이 임의규정으로 되어 있어 대부분 원상회복의 특약을 하는 상가임대차계약에 있어서는 권리금의 보호수단으로 기능하지 못하며, 부속물매수청구권도 그 범위가 제한되어 있어서 임차인의 권리금보호를 위한 실질적 보호책이 될 수 없다. 이들의 범위를 확대하여 악의의 임대인으로부터 임차인을 보호할 수 있는 실질적인 권리금 통제규정이 만들어져야 한다. 그리고 이러한 모든 규정의 입법방향은 분쟁보다는 자연스런 임대인과 임차인의 조정을 유도할 수 있는 것이 되어야 한다.

A downtown lease law guarantees the term of contract: a renewal claim (5 years) although the matters of a shop premium are presented in various forms for trades. A practical protection for a lessee is not realized because there's no concrete premium rule.The control over premium can be divided into three items.The first, there must be balanced control rules between a lessor and a lessee. The second, the practical controls based on trade customs must be realized. The third, the preventive of dispute which can lead to a mutual agreement between the persons concerned if possible must be served.① The necessity of rules that excludes an ill- intentioned lessor.② The rules about the term of contract and the renewal claim must be supplemented.③ The guarantee about a claim of cost repayment.These facts above can be discussed mainly.There must be a natural agreement between a lessor and a lessee though we have control rules of premium. And it must be rules which protect the weak, a lessee from an ill-intentioned lessor. The laws about a shop premium lead not private autonomy but also rules of prevention from an ill-intentioned lessor. Therefore the laws can affect on entire trades of the real estate properly.

오늘날까지 타인의 건물을 이용하는 법제에서는 경제적 강자라 할 수 있는 임대인의 지위는 확보되고 보호되었지만, 경제적 약자인 임차인의 지위는 계약자유라는 원칙하에 많은 제약을 받고 있다. 특히, 영업장을 임차하면서 보증금 이외에 별도로 권리금이 수수되고 있는데 이러한 권리금의 수수나, 반환문제는 당사자들의 특약과 관행 등에 의하여 이루어지고 있다. 이러한 권리금의 문제는 임대인과 임차인의 분쟁해결 측면에서나, 도심상가 재개발과 같은 공공의 이익 측면에서 볼 때, 더 이상 방치할 수 없는 문제라 본다. 또한, 권리금 역시 임차보증금과 마찬가지로 그 재산의 보호 가치가 매우 큼에도 불구하고, 입법화되어 있지 않은 상태로 보증금의 수배에 달하는 권리금 수수가 이루어져도 통제가 되지 못하고 있는 실정이며, 임차인은 임대기간 만료 후 투하된 권리금을 회수하지 못해 커다란 손실을 보게 되어 결국 사회경제적으로 불안한 요인으로 작용하고 있어 문제의 심각성을 더 하고 있다. 이에 본 연구는 앞서 문헌연구에서 밝혀진 문제점을 중심으로 상가건물임차인에 대한 설문조사를 실시, 선행 연구를 통해 밝혀진 문제를 검증함으로써 현행 상가건물임대차보호법의 미비점과 개선방향을 짚어 볼 수 있을 것이다.

A Study on How to Recollect Premium of Commercial Building Lessee Kwon, Young-Soo?Moon, Young-Ki Under the today’s law regulating other’s building use, position of a lesserwho can be said economically strong party has been secured and protected while position of a lessee who can be said economically weak party has been restricted by the principle of contract freedom. In particular, while lease of a businessplace requires payment of premium in addition to key money, give-and-take and return of such premium are being made by special agreement or practice among concerned parties. The premium issue should not go on in light of dispute resolution between a lesser and a lessee or in light of public benefit like reconstruction of downtown shopping street. In addition, property value of the premium is huge as like key money for a lease but it’s not legitimated so even payment of premium that is manifolds of key money goesout of control; as some lessees cannot recollect paid premium when lease determines, they made big loss which eventually leads to social, economic instabilitymaking the problem worse. The study did questionnaire survey with commercial building lessees for identified problems from precedent document study to verify identified problems from precedent studies. Thereby, it is expected to see loop holes in the current Commercial Building Lease Protection Law and how to improve.

I stick to the point of view that premium of “commercial building lease protection must be basically left into the principle of private autonomy before the “Commercial Building Lease Protection Act(CBLPA)” revision. However, I have no reasonable ground on that because the Act codified the issue related premium by modification of the CBLPA. Obviously, the painful wound cured by the revision of the Act, and now the most urgent task is to prepare the plan of complete recovery during the curing process. The critical policy is win-win scheme that can be realized in the course of enforcement with the effort to reduce the loss by minimize the possibility of conflict even if the first enactment is not fully satisfied of the both landlord and tenants. The Department of Justice proclaimed that they expected win-win game between landlord and tenant stating that the goodwill does not disappeared or subject to the landlord by the termination of rental contract but it is guaranteed the tenant have the proper opportunity of collection of the premium by the codification of the CBLPA. Therefore, I argued detailed the unexpected issue under the CBLPA in order to contribute to get settled of the premium issue at an early state. The main points that I have dealt with in this piece are as follows: (i) whether the property right of landlord is damaged, (ii) the view on the liability of damages is torts and it must be solved by the invasion of the third party, (iii) whether there is an interference of landlord in the collection process of premium and tenant get the profit during the period of rent and those interest can be deducted, (iv) intention of utilization penalty and cancellation fee when standard form of premium contact is made, (v) review the type of time period of premium collection. Furthermore, I review the issue that are not being expected under the CBLPA such as whether tenant can claim the refund of unjustified enrichment against landlord if landlord reject contract that are arranged new tenant by the current tenant with the view to receive premium in the future, the tenant did not use the commercial building for more than one and half years for business purpose, and after the contact expired the landlord accept premium by the new tenant. The enactment of premium is quite unique legislative together with Junsekwon rights and no same legislation is appeared in the codes, it is unusual law in the world and I believe this became a model case legislation amon the world jurisdiction if we follow up the new trend with continuous supplement of the system.

2015년 상가건물임대차보호법(이하 “상임법”)의 개정에 의해서 상가건물임차인 보호를 위해서 권리금회수기회 보호방안이 도입되었고 연장선상에서 권리금계약에 대한 정의규정이 상임법에 신설되었다. 그러나 여전히 권리금계약의 법적 성격이 무엇인지, 권리금계약의 급부와 반대급부의 내용이 무엇인지, 권리금계약의 당사자가 누구인지 불명확한 부분이 많다. 상임법 제10조의3제2항과 판례를 참고한다면 권리금계약이란 “영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등을 일체로 또는 개별적으로 양도하거나 이용하도록 하고 그에 대한 대가를 지급하는 계약”이라고 정의할 수 있다. 권리금계약의 내용을 이루는 급부의 목적물은 영업 또는 영업을 이루는 구성요소이다. 이러한 급부의 목적물에는 장소적 이익도 포함될 수 있다. 물론 장소적 이익은 임차권을 양도하거나, 임대인과 신규임차인 사이에 새로운 임대차계약이 체결되도록 하는 방법으로 양도할 수 있다. 영업이나 영업의 일부요소에 대한 대가로 지급되는 금전이 권리금에 해당한다. 즉 권리금은 권리금계약에서 급부에 대한 반대급부를 말한다. 따라서 영업이나 영업의 일부요소에 대한 대가와 관련이 없는 지급되는 금전은 권리금의 개념에 포함되지 않는다. 권리금은 반대급부이기 때문에 권리금이 합리적으로 정해지기 위해서는 급부에 대한 가치평가가 합리적으로 이루어질 필요가 있다. 영업의 무형적 요소에 대한 권리금은 원칙적으로 수익환원법에 의해서 평가되고, 유형적 요소는 원칙적으로 원가법에 의해서 평가된다. 그러나 일반적으로 소규모 영업의 수익예측이 어렵다는 점과 권리금에서 유형적 요소에 대한 대가가 큰 비중을 차지하지 않는다는 점을 고려한다면 거래사례비교법, 그 중에서도 총수익승수법에 의해서 원칙적으로 권리금의 액수를 산정하도록 하는 것이 합리적이다. 권리금계약이 상법상 영업양도에 해당하는 경우에는 영업양도인은 경업금지의무라는 계약상 의무도 부담한다. 권리금계약은 기존임차인과 신규임차인 사이에 체결되는 경우가 일반적이지만, 임대인이 임대차계약을 체결을 하면서 임차인과 권리금계약을 체결하는 경우가 있다. 그리고 임차인이 상가건물의 매수인과 권리금계약을 체결하는 경우도 있다. 상임법 제10조의3제2항은 기존임차인과 신규임차인을 권리금계약의 당사자로 규정하고 있다. 즉 기존임차인과 신규임차인 사이에만 권리금계약이 체결될 수 있는 것처럼 규정하고 있다. 그러나 이 규정은 권리금 회수기회 보호의 관점에서 권리금계약을 정의하고 있으므로 기존임차인과 신규임차인이 계약 당사자가 되는 경우의 권리금계약에 대해서 규정하고 있다고 해석해야 한다. 권리금회수기회 보호의 문제가 발생하는 경우는 기존임차인과 신규임차인 사이에 권리금계약이 체결되는 경우에 한정되기 때문이다.

Premium contract, which is, in nature, a sale contract of small business. refers to a contract in which any person who intends to be a new tenant pays premiums to an existing tenant, as a price for transfer or use of tangible or intangible property value, including business facilities, equipment, customers, credit, business know-how and business benefits generated from the location of a commercial building. It is common that the premium contract is executed between the existing tenant and the new tenant. However the landlord, sometimes, enters into a premium contract with the tenant while concluding the lease contract or the tenant concludes a premium contract with a buyer of the shop, who is also a buyer of small business. Although Article 10-3(2) of the Commercial Building Lease Protection Act stipulates that existing tenants and new tenants are parties to a premium contract, the landlord also may be a party to a premium contract. Only existing tenants and new tenants are indicated in this article as parties to the premium contract because this article defines the premium contract from the perspective of protection of the opportunity to collect premiums which is paid to the existing tenant by the new tenant. When a premium contract is concluded between the existing tenant and the new tenant, Article 10-4 related with the protection of opportunity of collecting premiums will apply. The Object of a premium contract is a business itself or its components. Among these, the benefit of location of shop can be the object of the premium contract. The benefit of location, of course, may be yielded by transfer of the leasehold or by concluding a new lease contract between the landlord and the new tenant. The premium means the price which is paid for the object of a premium contract. The money which is paid not as a price for the business or its component is not included in the premium. The premium for the intangible property of a business is, in principle, assessed by the yield capitalization method, and the tangible property is, in principle, assessed by the cost method. However, considering the difficulty of the estimation of profits in small businesses, it is reasonable to use the case comparison method or the gross income multiplier method to estimate the sum of premiums. If the premium contract is a business transfer under commercial law, the business transferor shall be prohibited from doing a competitive business.

상가건물임대차에 있어 상가건물임차인은 임차보증금 이외에 별도로 권리금이라는 금전을 지급하고 있는데 이러한 금전의 수수 및 회수문제는 거래당사자들의 특약과 상관행에 의하여 일반적으로 성립되고 있으며 차후 분쟁으로 이어지는 경우가 있다. 이러한 권리금문제는 상가건물소유권자와 상가건물임차인간의 분쟁해결 측면에서나 도시재생사업시행 등과 같은 공공의 이익측면에서 볼 때 더 이상 방치할 수 없는 문제라 본다. 왜냐하면, 권리금 역시 임차보증금과 마찬가지로 그 재산의 보호가치가 매우 큼에도 불구하고 입법화되어 있지 않은 상황이기 때문이다. 다시 말해서 임차보증금에 상응하거나 수배에 이르는 금전의 수수가 일반화되어 있음에도 사회적 통제가 이루어지지 못하고 있는 실정이며 상가건물임차인은 임차기간 종료 후, 투하된 자본(또는 권리금 등)을 회수하지 못해 커다란 손실을 보게 되는 등, 결국 사회․경제적으로 불안요인으로 작용하고 있으며 최근에는 용산참사라는 극단적 충돌 사례까지 발생, 문제의 심각성을 더 하고 있기 때문이다. 권리금은 그 계약체결 원인과 내용이 복잡․다양하여 이를 일률적으로 해석할 수는 없으며 권리금의 대한 각각의 사례별 법적 규제 역시 현실적으로 실현 가능해 보이지 않는다. 다만, 지금까지 권리금과 관련하여 분쟁 또는 문제가 되고 있는 사안을 살펴보면 상가건물임차인의 책임 없는 사유로 임차기간이 종료되기도 전에 투하한 자본을 회수 하지 못하고 일방적으로 명도(明渡)만 당하게 되는 등, 상가건물임차인입장에 있어서 억울한 상황에 놓이는 경우가 종종 발생되어 왔다. 한편, 이와 관련하여 대법원의 판결이 간혹 나오고는 있지만, 권리금약정의 원인과 내용에 대한 구체적 판단 기준이 없이 상가건물임대차계약 체결시 권리금반환약정이 없다는 이유만으로 당해 금전반환을 부인하는 등, 일반적이고 상관행적으로 성행하고 있는 권리금계약을 부정하는 태도로 일관하고 있다. 이는 권리금과 관련한 명확한 입법적 기준이 없다는 점에서 기인한다고 본다. 본 연구에서는 용산참사 발생, 1년여 시간이 흐르고 있는 시점에서 실제 임차인들이 상가건물임대차와 관련한 권리금에 대하여 어떠한 인식을 가지고 있는지 여부, 선행 연구에서 제시하였던 (가칭)‘권리금회수보장보험’ 등에 대한 인식 등에 대하여 설문을 통한 실증분석을 함으로써 권리금회수와 관련한 문제에 대한 실효성 있는 개선방향을 짚어 볼 수 있을 것이다.

For commercial building lease, lessees of commercial building have separately paid premium other than lease deposit, which this problem for accepting and collecting money has been generally constituted by a contract and commercial practice between dealers, leading to the dispute in the future. It is apparent that this problem of premium can neglect no longer in terms of settling the dispute between owners and lessees of commercial building or in terms of public interests such as urban regeneration project. Because the premium, like lease deposit, is not legalized in the face of great protective value of the property. In other words, although the accepting of money correspond to lease deposit or several times has generalized, the social control has not being handled, and as the lessees of commercial building have not collected the injected capital(or premium) after the end of lease term, they have been suffered heavy losses, which it was the socio-economic unsafe factor. In recent, the extreme collision case of Yongsan tragedy occurred, increasing the seriousness of the problem. The premium can't be uniformly interpreted, as the cause and contents of its contract are complicated and various, and it is apparent that each case of legal restrictions on it is also not actually feasible. Looking at the issues of dispute or problem in connection with the premium so far, however, the injected capital has not been collected and commercial building lessees' name has been only illegally used one-sidedly before the end of lease term for their irresponsible reasons, which have frequently given way to cases in unfair circumstances when it comes to their position. In the meantime, the Supreme Court sometimes has reached its decision in connection with this, but when making aion with this, but when ma contract without a specific criterion of the cause and contents of a premium contract, it has disapproved the returning of the money for only cause there is no a premium returning contract, which it has been consistent with its negative attid ae toward premium contract of general is no a premium returniativeseems thrd premiis caused y caupoi toward prere is no a definite j aiemiumstandard rhoated to the premium. In this study, the effective ways to improve the issue related to the returning of the premium may be gone over by making an empirical analysis through a survey of how lessees actually have perceptions of the premium related to commercial building lease, and perceptions of tentatively named Premium Collection Security Insurance suggested in preceding studies at this moment when it's about one year since Yongsan tragedy has been occurred.

인구구조의 변화, 저금리 기조의 강화 등 사회적・경제적 환경의 변화에 따라 적절한 투자대상을 찾기 힘든 상황 속에서 최근 신규 창업자들의 소매업 프랜차이즈시장 참여가 확대되고 있다. 이러한 상황에서 상가권리금을 둘러싼 분쟁을 미연에 방지하기 위해서는 권리금 형성구조에 대한 정확한 이해와 평가가 사업의 성패를 좌우할 가능성이 높다. 이에 본 연구에서는 수도권에 소재하는 A사의 프랜차이즈 베이커리 전문점의 권리금 거래사례 총 509건을 대상으로 하여 상가권리금의 형성에 미치는 영향요인들을 살펴보았다. 본 연구를 통해 나타난 주요 연구결과를 정리하면 첫째, 지역특성과 관련하여 상가가 소재하는 도시규모가 서 울, 인천과 같은 대도시에서의 상가권리금이 유의적으로 높게 형성된다는 것을 확인하였다. 둘째, 본 연구의 분석결과를 통해 상권유형, 경쟁점포유무 등의 상권적 특성과 교통접근성으로 대표되는 지하철역 거리, 광대로여부가 상가권리금에 영향을 미치는 것으로 나타나 입지특성이 상가권리금의 형성에 중요한 영향요인이라는 것을 보여주고 있다. 특히, 상권적 특성과 관련하여 상업지 상권에서의 상가권리금이 주거지 상권에 비해 높게 나타났고, 경쟁점포가 존재하는 경우는 상가권리금에 부정적인 영향을 미친다는 것을 보여주고 있다. 셋째, 건물 및 점포특성과 관련하여 물리적인 건물특성과 점포특성이 상가권리금에 유의적인 상이한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 연면적, 주차시설유무, 카페형여부의 경우 상가권리금의 증가요인으로 나타난 반면, 상가건물의 유형이 집합건물인 경우와 경과연수, 전용면적 등은 상가권리금의 형성에 있어서 감가요인이 된다는 것을 보여준다. 넷째, 본 연구의 분석결과는 영업기간, ROI, BEP, 현금매출비율, 점주교체여부, 그리고 임대료 등의 영업 및 임대계약특성이 상가권리금에 영향을 미치는 요인으로 나타났다. 구체적으로 영업기간은 길수록 상가권리금에 긍정적인 영향을 미치는 요인으로 나타났고, 점주의 경영성과와 관련된 ROI는 높을수록, BEP는 낮을수록 상가권리금이 높게 형성되는 것으로 나타났다. 또, 현금매출비율, 점주교체여부, 임대료의 경우도 상가권리금의 증가요인이 될 수 있다는 것을 보여주고 있다.

In order to prevent disputes over the payment of the premium on the commercial building lease (hereinafter ‘premium’), it is critical to have precise understanding and assessment of how the premium is determined and constructed, which has significant influence on success of the business. This study analyzed 509 cases where the premiums were paid by new operators of popular franchise bakeries located in Seoul or surrounding area to extract factors that affect the premium. We found that, first, among regional characteristics, the size of the city is associated with the premium. Large metropolitan cities such as Seoul and Incheon mark significantly higher premium. Second, among locational characteristics, the type of commercial district, the presence of rival franchise stores, the accessibility to subway stations and the existence of large boulevards have significant impact on the premium. Especially, main commercial areas show higher premium than residential neighborhoods, and the presence of rival shops exhibits negative impact on the premium. Third, out of building and store related characteristics, physical conditions of the building and store shows significant impact on the premium. The stores with big total floor area, parking space and cafe-type space tend to reap higher premium whereas the stores in condominium buildings, old buildings and with large exclusive private area do oppositely. Fourth, the business operation and lease contract related factors such as number of years in business, ROI, BEP, ratio of cash revenue, change in ownership and monthly rent are additional factors affecting the premium. The longer the business has been in operation, the higher the premium. The higher ROI and the lower BEP make the premium higher. Moreover, the premium is high if cash revenue is big, the operator has been changed, and monthly rent is high.

This study analyzes the influence of Environmental, Social, and Governance (ESG) factors on office building investment, with a particular focus on the Governance (G) dimension. The primary objective is to identify the advantages and premium associated with real estate indirect investment vehicles?an area within the G factor that has been relatively underexplored in previous research?and thereby contribute to the expansion of ESG-oriented investment in the capital market. To empirically examine the significance of real estate indirect investment vehicles as a Governance (G) factor and the expected premium arising therefrom, the study conducted in-depth interviews (FGI analysis) with 17 institutional investment experts. The findings confirm that incorporating ESG considerations into office building investment decision-making can enhance long-term investment returns. These results underscore the necessity of adopting and expanding ESG practices within the domestic capital market. Moreover, the study highlights the need for government-led efforts to institutionalize ESG through the establishment of public?private governance frameworks. In particular, institutional investors managing public funds are encouraged to recognize the premium and expected benefits that real estate indirect investment vehicles offer as a Governance (G) element and to take a leading role in advancing ESG integration and strengthening public?private governance initiatives.

상가건물 임차인은 동일한 장소에서 장기간의 영업을 통하여 수익을 창출하고자 한다. 상가임대차법에서는 임차인에게 일정기간 동안의 계약갱신요구권 행사(상가임대차법 제10조)를 인정하고 권리금회수기회를 보호(상가임대차법 제10조의4)함으로써 임차인의 영업존속을 직⋅간접적으로 보호하고 있으며, 2018년 상가임대차법의 개정을 통하여 임차인의 계약갱신요구권 행사기간은 10년으로 연장되고 권리금회수기간도 확대되어 임차인 보호는 더욱 강화되었다. 그에 비례하여 임대인의 재산권 침해여부가 문제가 된다. 개정된 상가임대차법상의 임차인 보호를 위한 제도를 검토한 결과, 사회적⋅경제적 약자인 상가건물 임차인의 보호를 위하여 제정된 상가임대차법은 그 입법과정에서부터 임차인 보호로 인한 임대인의 재산권을 과도하게 침해하는 것을 막기 위한 규정을 마련해 두고 있으며, 상가임대차법의 제정목적을 고려하면 임차인 보호를 위한 제도들이 상가건물 임대인의 재산권을 부당하게 침해하는 것으로 볼 수 없다. 그러나 상가임대차법의 규정으로는 임차인뿐만 아니라 임대인 보호에도 미흡한 부분이 있으므로, 임대인과 임차인의 이해관계를 균형 있게 조절하기 위한 입법적 개선이 필요한 부분이 있다. 또한 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 연장으로 인한 안정적인 수익을 얻을 수 있음에도 불구하고 시설 및 영업 권리금 이외의 지역 권리금까지 임차인이 회수하는 것에 대한 법정책적 검토도 필요하다.

A lessee of commercial buildings intend to generate revenue through long-term operations in the same location. The Commercial building lease protection Act provides direct and indirect protection for lessee's operations by acknowledging the exercise of the right to renew contracts for a certain period of time and protecting the opportunity to collect the premiums. Under the revised Commercial building lease protection Act of 2018, the lessee's rights were further reinforced by the extension of the lessee's exercise period of the renewal request to 10 years and by the expansion of the period for the collection of premium. In proportion, the question is whether the lessor's property rights are violated. After reviewing the system under the revised Commercial building lease Act, it provided regulations to prevent excessive infringement of the property rights of lessor due to the protection of lessee from the legislative process. Considering the purpose of the Commercial building lease Act, the protection of lessee cannot be seen as an unjust violation of the property rights of the lessor. However, the provisions of the Commercial building lease Act do not cover the protection of lessor as well as lessee. So there is a need for legislative improvement to balance the interests of lessor and lessee. In addition, it is possible to obtain stable profits from the extension of the lessee's exercise of the contract renewal. Nevertheless, legal and policy reviews are also needed for the lessee to recover geographical benefits other than facility and operating value.

상가임대차법은 상가건물의 임대차에서 일반적으로 사회적·경제적 약자인 임차인을 보호함으로써 임차인의 경제생활 안정을 도모하기 위하여 제정된 것이다. 동 법은 상가건물 임차인의 대항력(제3조), 보증금의 우선변제(제5조)와 소액보증금 보호(제14조), 임차권등기명령(제6조), 임대차 기간(제9조), 계약갱신요구권과 묵시적 갱신(제10조) 등을 규정하여 경제적 약자인 상가건물임차인을 보호하여왔다. 그 후 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 계약갱신요구권 행사 기간을 10년으로 연장함으로써 임차인의 권리를 더욱 강화하였다. 그에 비례하여 임대인의 재산권 침해 가능성은 더욱 증가하였다. 상가임대차법 중 임차인 보호제도는 임차인과 임대인의 이해와 관련되어 있다. 본문에서는 임대차 기간, 계약갱신요구권, 권리금 회수제도를 중심으로 상가임대차법의 내용을 검토하였다. 그 결과 임대인과 임차인 양자 간의 이해관계를 조절하기 위한 해석과 개선방안을 제시하였다. 구체적으로 임차인 보호를 위한 제도 개선을 위하여 일부 규정의 개정과 신설을 제안하였다. 임대인 보호를 위하여 임차인 보호 제도 중 임대인의 재산권을 지나치게 침해하거나 민법·주택임대차법 내용과 다른 부분을 중심으로 규정의 개정 및 신설을 제안하였다. 특히 임차인의 권리금 회수 관련 규정의 경우에는 바닥권리금 귀속 주체 결정과 구체적 권리금액수 산정의 어려움, 계약갱신거절 사유 전부를 권리금 회수방해 정당화 사유로 인정함으로 인한 이중처벌과 임차인에 대한 과도한 재산권 침해 문제를 해결하기 위한 입법적 결단의 필요성을 제시하였다. 상가임대차법은 민법의 특례로 제정된 법이고, 임차인 보호를 위한 제도는 주택임대차법을 참고하여 제정된 것이다. 본문에서 그 규정의 일부를 검토한 결과 규정의 불명함과 체계적이지 못하여 그 해석이 명확하지 않고 이해하기 어려운 부분도 있다. 사회적·경제적 약자를 보호하기 위한 법은 그 보호 제도의 내용도 중요하지만 명확하고 이해하기도 쉬워야 한다. 상가임대차법의 개선에 본 연구가 일조할 수 있기를 기대한다.

The Commercial Lease (Protection) Act was enacted to promote the stability of the tenant's economic life by protecting the tenant, who is generally socially and economically weak, in the lease of a commercial building. This law has protected the economically weak tenants of commercial buildings by stipulating the right to object(Article 3), priority payment of deposit(Article 5), protection of small deposits(Article 14), order for registration of lease rights(Article 6), lease term(Article 9), right to demand contract renewal and tacit renewa (Article 10), etc. After that, the tenant's rights were further strengthened by protecting the tenant's opportunity to recover the premium and extending the exercise period of the right to request contract renewal to 10 years. In proportion, the possibility of infringement of the lessor's property rights further increased. In the Commercial Building Lease Act, the tenant protection system is related to the interests of tenants and lessors. In the main text, the contents of the Commercial Building Lease Act were reviewed focusing on the lease period, the right to request contract renewal, and the premium recovery system. As a result, interpretation and improvement measures were proposed to control the interests between both the lessor and the tenant. Specifically, some regulations were proposed to be revised and newly established to improve the system for tenant protection. In order to protect the lessor, it was proposed to revise and establish regulations, focusing on excessive infringement of the lessor's property rights or different parts from the contents of the Civil Act and the Housing Lease Act. In particular, in the case of regulations related to the collection of premiums by tenants, it was difficult to determine who belongs to local premiums, calculate the amount of specific premiums, and the need for legislative determination to resolve the issue of double punishment and excessive property rights infringement against tenants by recognizing all grounds for refusal to renew the contract as justification for obstructing the collection of premiums. The Commercial Building Lease Act is a special law enacted under the Civil Act, and the system for protecting tenants was enacted with reference to the Housing Lease Act. As a result of reviewing in the main text, the interpretation is not clear and difficult to understand due to the ambiguity and systematicity of the regulations. In the law to protect the socially and economically weak, the content of the protection system is important, but it should be clear and easy to understand. I hope this study will contribute to the improvement of the Commercial Building Lease Act.

상가 임차인은 2015년 상가임대차법 개정 이전까지 일정한 기간 갱신요구권을 행사함으로써 영업권을 보호받을 수 있었으나 위 갱신요구 기간이 종료되었거나 혹은 그 기간 중 영업을 양도하려고 하는 경우 영업의 유·무형적 가치인 권리금을 안정적으로 회수할 수 있는 법적인 수단이 존재하지 않았다. 이로 인하여 임차인은 기존 임차인에게 권리금을 지급하였거나 혹은 영업 중 상당한 비용이나 노력을 투입하여 권리금을 형성하였음에도 이를 회수하지 못하여 심각한 경제적 피해를 입는 상황이 발생하였다. 이러한 문제를 해결하기 위하여 2015년 상가임대차법에서 권리금 회수기회 보호규정을 신설하였다. 권리금 회수기회 보호규정은 임대인에게 직접적으로 권리금 지급의무를 부과하는 것이 아니라 임차인에게 권리금 회수기회를 보장하고 임대인이 이를 방해하였을 경우 손해배상의무를 부담하는 간접적인 보호방식을 취하고 있고, 그 규정에 추상적 개념을 사용하고 있다. 즉, 상가 임차인은 임대차 종료일로부터 6개월 전부터 계약갱신 거절 사유가 없는 한 권리금 회수기회를 갖게 되는데, 신규임차인을 주선하여 권리금 계약을 체결하고 임대인에게 신규임차인과 임대차계약을 체결할 것을 요구하게 된다. 임대인은 계약 체결을 거부할 정당한 사유가 없는 한 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 임차인의 권리금 회수기회를 방해하지 아니할 의무를 부담하고, 이러한 의무를 위반할 경우 임차인에게 손해배상채무를 부담한다. 대상판결은 위 손해배상채무는 상가임대차법이 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임이고, 그 지체책임 발생일은 임대차 종료일 다음 날이라고 판단하였다. 권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상책임이 계약책임인지, 불법행위책임인지, 아니면 특별법에서 정한 법정책임인지에 대하여 견해의 대립이 있는데, 대상판결이 이를 법정책임이라고 본 것은 타당한 해석이다. 즉, 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임은 계약상의 의무와는 관련이 적고, 불법행위에 이를 정도로 위법성이 있다고 보기는 어려우며, 이를 법정책임으로 해석하여야 상가임대차법에서 인정하는 손해배상액 규정을 간명하게 설명할 수 있고, 상가임대차 관계에서 발생하는 법적 분쟁을 효과적으로 해결할 수 있을 뿐만 아니라 임차인 보호에 유리하기 때문이다. 다만 위 손해배상채무의 지체책임 기산일에 관하여, 대상판결이 이를 임대차 종료일에 이행기가 도래하고 그다음 날부터 지체책임이 발생한다고 본 것은 근거가 부족하고, 오히려 기한의 정함이 없는 채무로 해석하는 것이 타당하다. 왜냐하면 특별법에서 정한 법정책임의 경우 이행기에 대한 약정을 상정할 수 없기에 법률에서 이행기에 대한 규정이 없는 이상 원칙적으로 기한의 정함이 없는 채무로 보아야 하고, 이렇게 해석하는 것이 법률관계를 간명하게 할 수 있기 때문이다. 또한 임대차 종료일이 확정기한인 경우와 불확정기한인 경우가 모두 존재함에도, 임대차 종료일에 이행기가 도래하여 그다음 날부터 지체책임이 발생하는 확정기한부 채무가 된다는 것은 논리적으로 모순이 있을 뿐만 아니라 소멸시효 기산일 규정에서 이행기를 도출하는 것도 무리한 해석이다.

Before the amendment of the Commercial Building Lease Protection Act in 2015, commercial tenants could protect their business rights by exercising the right of renewal for a certain period. However, after the expiration of this renewal period or during that period when they intend to transfer their business, there was no legal means to securely recover the premium, which represents the tangible and intangible value of the business. As a result, tenants faced serious economic losses even though they had paid premium to the previous tenant or had invested significant spending and efforts to establish it. To address this issue, the 2015 Commercial Building Lease Protection Act introduced provisions to protect the opportunity of retrieving premium. These provisions indirectly protect tenants by guaranteeing them the opportunity to collect premium and imposing an obligation on landlords to refrain from obstructing tenants from seeking this opportunity. If landlords violate this obligation, they are liable for damages. A recent Supreme Court Decision clarified that the liability for damages resulting from hindering the collection of premium falls under the statutory liability specifically defined by the Commercial Building Lease Protection Act, including its requirements, scope of compensation, and extinctive prescription. The date on which the liability for delay arose is the day after the lease termination date. There is a divergence of opinion regarding whether the liability for the obstruction of an opportunity of collecting premium is contractual liability, tort liability, or statutory liability defined by special laws. Considering it as statutory liability is a reasonable interpretation. In other words, the liability for damages due to hindrance of premium collection is less related to contractual obligations and does not exhibit sufficient unlawfulness to be categorized as a tort liability. Interpreting it as a statutory liability allows for a clear explanation of the damages provision recognized by the Commercial Building Lease Protection Act. It not only effectively resolves legal disputes arising in the cases involving commercial building leases but also facilitates tenant protection. However, the Supreme Court Decision, which considers that the liability for delay arises on the day after the lease termination date, lacks sufficient grounds. On the contrary, interpreting it as a debt without a specified deadline is more reasonable. This is because, in the case of statutory liability established by special laws, it is not possible to assume an agreement regarding the performance date. Therefore, in principle, it should be regarded as a debt without a specified deadline, and such an interpretation would clarify legal relationships. Additionally, since lease termination dates can be both fixed-term and indefinite, interpreting it as a fixed-term obligation leads to logical inconsistencies. Moreover, it is unreasonable to infer the performance date from the starting point of extinctive prescription.